energieausweis, auswirkungen auf vermietung, verwaltung und verkauf von immobilien (2010)

ZahlenDatenFakten
Energieausweis
Auswirkungen
auf Vermietung, Verwaltung und Verkauf
von Immobilien
Rechtliche und technische
Grundlagen










Haufe Mediengruppe
Freiburg  Berlin  München


Inhaltsverzeichnis
Was Sie wissen müssen 4
Was ist ein Energieausweis? 4
Welche Fristen müssen Sie beachten? 5
Welche Energieausweise gibt es? 6
Wer benötigt einen Energieausweis? 6
Wie kommen Sie zu einem Energieausweis? 6

Wer stellt einen Energieausweis aus? 7
Welcher Energieausweis für welche Gebäude? 7
Welche Daten müssen Sie dem Aussteller zur Verfügung stellen? 9
Was kostet ein Energieausweis? 9
Wie lange ist der Energieausweis gültig? 9
In 5 Schritten zum Energieausweis 10
Schritt 1: Verfahren klären 10
Schritt 2: Vertrag mit dem Aussteller schließen 10
Schritt 3: Daten erheben 11
Schritt 4: Berechnungen durchführen 13
Schritt 5: Energieausweis übergeben 14
Was müssen Vermieter und Mieter beachten? 15
Pflichten bei der Aufnahme von Mietverhältnissen 15
Bußgeldtatbestände 16
Auswirkungen auf den Mietvertrag? 17
Der Energieausweis enthält schlechte Werte – Was tun? 17
Nachrüstverpflichtungen des Vermieters 18
Wann hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern? 20
Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen 23
Tipps zum Energiesparen 27
Tipp 1: Energiebewusst heizen 27
Tipp 2: Wasserverbrauch einschränken 28
Tipp 3: Richtig lüften 28
Tipp 4: Strom sparen 29
Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten? 30
Was kann der einzelne Wohnungseigentümer tun? 30
Was hat der Verwalter zu tun? 30
Zwingende Nachrüstverpflichtungen 32
Inhaltsverzeichnis 3
Aufgaben des Verwalters im Fall einer Nachrüstung 34

Musterbeschlüsse 36
Ordnungswidrigkeiten und Bußgeldtatbestände 39
Was müssen Verkäufer und Makler beachten? 40
Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises 40
Was gilt für Neubauten? 40
Der Verkäufer kommt der Nachrüstverpflichtung nicht nach 41
In welchen Fällen haftet der Makler? 41
Wann ist der Verkäufer schadensersatzpflichtig? 42
Muster: Energieausweis für Wohngebäude 43
Pflichten für Vermieter und Verwalter 49
Checkliste: Erstellung eines Energieausweises 50
Förderprogramme 51
Fachbegriffe von A bis Z 56
Stichwortverzeichnis 63



__________________________________________________________________
Best.Nr. 085440004
Version 3.0

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Die Angaben entsprechen dem Wissensstand bei Redaktionsschluss

zum 08.02.2010. Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks,
der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der
Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehal
ten. Die Ratschläge in diesem Buch sind von den Autoren und vom
Verlag sorgfältig erwogen und geprüft, dennoch kann eine Garantie nicht
übernommen werden. Eine Haftung des Verlags bzw. der Autoren und
seiner Beauftragten für Personen, Sach und Vermögensschäden ist
ausgeschlossen.

4 Was Sie wissen müssen
Was Sie wissen müssen
Was ist ein Energieausweis?
Für Neubauten gibt es den Energieausweis schon seit 1995, seit
2007 ist er auch für ältere Gebäude Pflicht. Er muss Kauf- oder
Mietinteressenten auf Verlangen vorgezeigt werden. Damit wurde
eine EU-Richtlinie über die Gesamteffizienz von Gebäuden von
der Bundesregierung in deutsches Recht umgesetzt.

Mit dem Energieausweis soll die Transparenz auf dem Immobili-
enmarkt erhöht werden. Käufer und künftige Mieter können sich
so schnell und einprägsam einen Überblick über die energetische
Qualität einer Immobilie verschaffen. So wird der Energieausweis
bei der Wertermittlung von Immobilien oder bei Vermietungen
künftig ein weiterer wichtiger Beurteilungsbaustein werden. Poli-
tisch gewollt ist es also, einen gewissen Druck hin zu mehr Ener-
gieeffizienz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen.

Der Energieausweis ist in der Energieeinsparverordnung (EnEV)
geregelt. In 2009 wurden hier die Anforderungen an eine energe-
tische Modernisierung weiter verschärft.

Was Sie wissen müssen 5

Welche Fristen müssen Sie beachten?

Gebäudetyp Frist
Neubauten
Für Neubauten ist der bedarfsorientierte
Energieausweis bereits Pflicht und muss bei
Neuvermietung oder Verkauf ab 01.10.07
zugänglich gemacht werden.
ab 01.10.2007
Bestehende ältere Gebäude
Energieausweise für Wohngebäude, die bis
1965 fertiggestellt worden sind, müssen im
Fall der Neuvermietung oder des Verkaufs ab
01.07.2008 zugänglich gemacht werden (§ 29
Abs. 1 EnEV).
ab 01.07.2008
Alle anderen Wohngebäude
Für alle anderen, später errichteten Wohn
gebäude muss ein Energieausweis im Fall
der Vermietung oder des Verkaufs ab dem
01.01.2009 zugänglich gemacht werden
(§ 29 Abs. 1 EnEV).
ab 01.01.2009
Nichtwohngebäude
Für Nichtwohngebäude ist im Fall des
Verkaufs oder der Neuvermietung ab
01.07.2009 ein Energieausweis zugänglich
zu machen (§ 29 II Nr. 1 EnEV).

ab 01.07.2009
Öffentliche Gebäude
In großen Gebäuden mit Publikumsverkehr
und mehr als 1000 Quadratmeter Nutzfläche,
in denen Behörden und sonstige Einrichtungen
Dienstleistungen erbringen, muss ein
Energieausweis ab 01.07.2009 gut sichtbar
ausgehängt werden (§ 16 III EnEV).
ab 01.07.2009
6 Was Sie wissen müssen

Welche Energieausweise gibt es?
Die Energieeinsparverordnung unterscheidet zwischen dem Be-
darfsausweis und dem Verbrauchsausweis.

Die Grundlage des Bedarfsausweises ist der Energiebedarf des
Gebäudes, d. h. anhand der baulichen Gegebenheiten wird be-
rechnet, wie viel Energie zum Heizen und zur Aufbereitung von
Warmwasser für das Gebäude benötigt wird. Dies geschieht an-
hand der konkret verwendeten Bauteile. Im Rahmen der Berech-
nung nach den §§ 3 und 4 EnEV wird die energetische Qualität
der Außenwände, des Daches, der Decken, der Fenster, der Hei-
zung sowie der Anlagen für die Erwärmung des Warmwassers
berücksichtigt.

Der so genannte Verbrauchsausweis ist in § 19 EnEV geregelt. Hier
wird der konkrete Energieverbrauch für Heizung und zentrale
Warmwasserbereitung ermittelt und in Kilowattstunden pro Jahr
und Quadratmeter-Gebäudenutzfläche angegeben. Dieser Wert
wird aus dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten 3 Jahre

ermittelt. In der Regel legt der Gebäudeeigentümer dafür die
angefallenen Verbrauchsdaten aus Abrechnungen von Heizkosten
nach der Heizkostenverordnung vor.
Wer benötigt einen Energieausweis?
Als Selbstnutzer einer Immobilie benötigen Sie keinen Energie-
ausweis. Anders sieht es für Vermieter oder Verkäufer von Im-
mobilien aus: Jeder Kauf- oder Mietinteressent hat ab 1. Oktober
2007 das Recht auf Vorlage eines gültigen Energieausweises durch
den Vermieter oder Verkäufer. Mieter in bestehenden Mietver-
hältnissen haben keinen Anspruch auf Vorlage eines Energieaus-
weises.
Wie kommen Sie zu einem Energieausweis?
Eine ausführliche Darstellung der einzelnen Schritte finden Sie in
dem Abschnitt „In 5 Schritten zum Energieausweis“ ab S. 10.
Was Sie wissen müssen 7

Wer stellt einen Energieausweis aus?
Im Wesentlichen sind als Aussteller für Energieausweise zugelas-
sen: Architekten, Fachingenieure, Handwerksmeister mit Zusatz-
qualifikation und zertifizierte Energieberater.
Welcher Energieausweis für welche Gebäude?
Der Energieausweis muss im Fall des Verkaufs oder der Vermie-
tung eines Gebäudes oder einer Wohnung grundsätzlich für
sämtliche Gebäude, unabhängig ob es sich um reine Wohngebäu-
de, Gewerbeeinheiten oder gemischt genutzte Immobilien handelt,
zugänglich gemacht werden (§ 16 II EnEV). Energieausweise wer-
den nicht für einzelne Wohnungen, sondern nur für komplette
Gebäude ausgestellt.

Die folgende Übersicht zeigt Ihnen, für welche Gebäude welcher

Ausweis ausgestellt werden muss bzw. kann:

Gebäude
Bedarfs-
ausweis
Verbrauchs-
ausweis
Neubau zwingend nicht zulässig
Bis 4 Wohnungen,
Bauantrag vor 01.11.1977
zwingend nicht zulässig
Bis 4 Wohnungen,
Bauantrag vor 01.11.1977,
aber auf Niveau der
Wärmeschutzverordnung
vom 11.08.1977
zulässig zulässig
Bis 4 Wohnungen und durch
Modernisierung auf Niveau der
Wärmeschutzverordnung vom
11.08.1977 gebracht
zulässig zulässig
Bestandsgebäude und
wesentliche Änderungen und
Berechnung gem. § 9 II
zwingend nicht zulässig
8 Was Sie wissen müssen

Gebäude
Bedarfs-

ausweis
Verbrauchs-
ausweis
Erweiterung von bestehenden
Gebäuden um mehr als die
Hälfte und Berechnung § 9 II
zwingend nicht zulässig
Wohngebäude mit 5 oder mehr
Wohneinheiten, gleichgültig
welches Baujahr
zulässig zulässig

Wie findet man einen Aussteller?
Neben den eigenen bewährten Kontakten zu Fachleuten lohnt
sich auch die Empfehlung aus dem Bereich der Geschäftspartner
oder aus dem Bekanntenkreis. Ansonsten bietet sich das Internet
als Recherchemöglichkeit an. Die Architekten-, Ingenieurs- und
Handwerkskammern führen hier Listen, über die man, auch nach
Postleitzahlen sortiert, geeignete Fachleute aus der näheren Um-
gebung findet.

Aussteller für einen Energieausweis
Unter den folgenden Internetadressen finden Sie Aussteller für
einen Energieausweis:
www.bak.de (Bundesarchitektenkammer)
www.bingk.de (Bundesingenieurkammer)
www.handwerk.de (Portal des deutschen Handwerks)
www.zdh.de (Zentralverband des Deutschen Handwerks)
www.zukunfthaus.info (Website der Deutschen Energieagentur)
Auf diesen Websites finden Sie die Länderkammern, die entspre

chende Listen führen. Verschiedene Internetseiten der Bauwirt
schaft, der Verbraucherorganisationen oder unabhängiger Institu
tionen halten ebenfalls Empfehlungen bereit.
Wer keinen Internetanschluss hat, kann per Telefon oder Bran
chenbuch einen EnergieausweisAussteller finden.

Was Sie wissen müssen 9

Welche Daten müssen Sie dem Aussteller zur
Verfügung stellen?
Je nachdem, ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis benö-
tigen, müssen Sie unterschiedliche Daten zur Verfügung stellen.
Der Aufwand für den Bedarfsausweis ist jedoch erheblich größer.
Ab S. 11 finden Sie Listen, welche Daten jeweils erforderlich sind.
Was kostet ein Energieausweis?
Die Kosten für einen Energieausweis hängen davon ab, ob sich
der Eigentümer für einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ent-
scheidet, welche Unterlagen dem Aussteller zur Verfügung gestellt
werden bzw. ob er die Unterlagen selbst beschaffen oder selbst
aufwändig erstellen muss.
Der verbrauchsorientierte Energieausweis ist zu einem Preis von
etwa 50 bis 100 Euro erhältlich.
Der bedarfsorientierte Energieausweis wird ab etwa 200 Euro
kosten. Je nach Gebäudeart und Größe unterscheiden sich die
Kosten für den Ausweis.
Wie lange ist der Energieausweis gültig?
Der Energieausweis ist gem. § 17 VI EnEV auf eine Gültigkeits-
dauer von zehn Jahren beschränkt. Deshalb muss der Vermieter,
wenn nach Ablauf der Gültigkeitsdauer eine Neuvermietung
ansteht, einen neuen Energieausweis erstellen lassen.

In 5 Schritten zum Energieausweis
Schritt 1: Verfahren klären
Zunächst ist zu klären, ob in Ihrem Fall eine Wahlmöglichkeit
zwischen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis besteht. Lassen Sie
sich dazu am Besten von einem Fachmann beraten.

Tipp
Wenn Sie nur einen Energieausweis erstellen lassen, weil Sie ihn
für die Vermietung oder den Verkauf benötigen, dann reicht der
kostengünstigere Verbrauchsausweis. Die staatliche KfWBank
mit ihren zahlreichen Kreditprogrammen rund um die energetische
Sanierung setzt allerdings den Bedarfsausweis voraus.

Wenn ein Bedarfsausweis ausgestellt werden soll, dann müssen
Sie klären, wie detailgetreu die Aufnahme des bestehenden Ge-
bäudes erfolgen soll. Es leidet aber die Exaktheit der Berechnung,
wenn Pauschalierungen angenommen werden. Voraussichtlich
ergibt sich nach der überschlägigen Methode dann im Energie-
ausweis ein schlechterer Wert für die Immobilie.
Im Vorfeld sind auch die Daten zu klären, die als Grundlage für
den Energieausweis bereitgestellt werden müssen. Festzuhalten
ist, wer die nötigen Daten bereitstellt: der Eigentümer des Gebäu-
des oder der Aussteller des Energieausweises.
Schritt 2: Vertrag mit dem Aussteller schließen
Nun kann der Aussteller die Leistung kalkulieren und Ihnen ein
Angebot machen. Die Preise sind frei verhandelbar. Es gibt keine
behördlichen Vorgaben oder Gebühren zu beachten. Beachten
Sie, dass Sie vergleichbare Angebote von gleich qualifizierten

Ausstellern bekommen. Sonst vergleichen Sie „Äpfel mit Birnen“.
Der Aufwand für die Ausstellung eines Energieausweises kann
sehr unterschiedlich sein. Für einen Energieausweis auf Grundla-
ge des gemessenen Verbrauches ist der Arbeitseinsatz niedriger,
In 5 Schritten zum Energieausweis 11

für einen Bedarfsausweis höher. Wenn dann noch ohne Pauscha-
lierungen gearbeitet werden muss, steigt der Aufwand weiter.

Tipp
Die Auftragserteilung kann mündlich geschehen. Eine schriftliche
Beauftragung ist jedoch aus verschiedenen Gründen vorzuziehen.
Fassen Sie die Rahmenbedingungen kurz zusammen. Erwähnen
Sie auch, wenn Sie mehrere Ausfertigungen benötigen, beispiels
weise zur Weitergabe an die Hausverwaltung oder einen Makler.
Auf S. 48 finden Sie ein Muster für die Auftragserteilung eines
Verbrauchsausweises.

Wenn Sie den Energieausweis als farbiges Exemplar erhalten
möchten, dann sollten Sie dies im Auftrag festhalten, denn farbige
Ausdrucke sind nicht vorgeschrieben. Bei Ausdruck in schwarz-
weiß erscheinen die farbigen Skalen des Bandtachos nur in ver-
schiedenen Grauabstufungen. Denkbar wäre beispielsweise, sich
ein Hauptexemplar als Farbausdruck geben zu lassen und weitere
Schwarz-weiß-Kopien selbst anzufertigen.
Schritt 3: Daten erheben
Unterschieden nach der Art des Energieausweises, müssen nun
die Daten gesammelt werden, die für die Berechnungen benötigt
werden.
Daten für einen Verbrauchsausweis

Für einen Verbrauchsausweis eines Wohngebäudes brauchen Sie
folgende Daten:
• Standort des Gebäudes
• Baujahr des Gebäudes/der Anlagentechnik
• Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude
• Wohnfläche des gesamten Gebäudes
• Leerstand im Abrechungszeitraum in %
• Energieverbrauch dreier aufeinander folgender Abrechnungs-
perioden (jeweils der Verbrauch ganzer Jahre)
• Angaben zum Energieträger (z. B.: Brennstoff oder Fernwärme)
12 In 5 Schritten zum Energieausweis

• Anteil des Energieverbrauches für Warmwasserbereitung
(wenn bekannt)
• Angabe, ob im Energieverbrauch auch die Warmwasserberei-
tung erfasst ist
• Angabe, ob das Gebäude gekühlt wird

Achtung
Die Ermittlung des Gesamtverbrauchs, die für drei aufeinander
folgende Abrechnungsperioden lückenlos erfolgen muss, erfor
dert Geschick. Möglicherweise haben Ihre Mieter mit Etagenhei
zungen eigene Lieferverträge mit verschiedenen Gasversorgern
geschlossen haben und im Lauf von drei Jahren verschiedene
Mieterwechsel stattgefunden haben. Dann könnte es schwierig
werden, verlässliche Daten zu sammeln.


Bei Nichtwohngebäuden kommen weitere Angaben zum Strom-
verbrauch beispielsweise für Lüftung, Klimatisierung und eingebau-

te Beleuchtung hinzu, die aufgenommen werden müssen.
Über Fragebögen können die Daten für einen Verbrauchsausweis
sehr einfach vollständig zusammengetragen werden.
Daten für einen Bedarfsausweis
Für einen Bedarfsausweis ist eine exakte Kenntnis des zu beurtei-
lenden Gebäudes nötig. Eine vollständige Aufstellung der benö-
tigten Daten sprengt den Rahmen dieser Broschüre. In Gruppen
zusammengefasst werden folgende Grundlagen benötigt:
• aktuelle Bestandspläne zum Gebäude
• aktuelle Bestandspläne zur Anlagentechnik bzw. detaillierte
Angaben hierzu
• umfangreiche Angaben zur Qualität aller Bauteile, z. B.: Wän-
de, Fenster etc.
• verschiedene Schlüsselzahlen

Wenn aktuelle Bestandspläne und eine Baubeschreibung vorlie-
gen, wird auf diese zurückgegriffen. Vielleicht gibt es noch Abrech-
nungen der ausführenden Firmen, die Aufschlüsse über die ver-
wendeten Materialien zulassen. Notfalls besteht die Möglichkeit, in
alten Bauvorschriften zu recherchieren, die zur Bauzeit des Gebäu-
In 5 Schritten zum Energieausweis 13

des Gültigkeit hatten. Vorausgesetzt, dass diese auch eingehalten
wurden, kommt man so den tatsächlichen Werten schon sehr nahe.

Tipp
Eine Anfrage bei der (Bau)Genehmigungsbehörde kann lohnen.
Häufig finden sich in den dortigen Archiven alte Baugenehmigun
gen, aus denen man Pläne kopieren kann.

Falls sich jedoch keine aktuellen Unterlagen finden lassen, besteht
die Möglichkeit, eine exakte Bestandsaufnahme durchzuführen.
Der Aufwand hierfür kann beträchtlich sein. Für den Fall, dass
Umbauarbeiten oder Sanierungen anstehen, ist eine solche Be-
standsaufnahme sowieso nötig. Diese kann dann parallel auch für
die Ausstellung des Energieausweises verwendet werden.
Wenn aber der Aufwand für die Aufnahme des Bestandes zu groß
würde, besteht nach der Verordnung in verschiedenen Fällen die
Möglichkeit, Pauschalierungen und Abschätzungen zu verwenden.
Die Daten, die für die Ausstellung eines Verbrauchs- oder auch
eines Bedarfsausweises benötigt werden, können vom Aussteller
oder auch vom Eigentümer selbst beschafft werden. Wenn aller-
dings begründeter Zweifel an der Richtigkeit der vom Eigentümer
gesammelten Daten besteht, dann darf der Aussteller diese seinen
Berechnungen nicht zu Grunde legen. Der Versuch, sich einen
verbesserten Energieausweis durch beschönigte Grundlagen zu
erschleichen, soll so verhindert werden.
Nachdem es manchmal nicht möglich ist, ohne zerstörende Maß-
nahmen die energetische Qualität von Bauteilen zu beurteilen,
wurden von der dena (Deutsche Energieagentur) typische
U-Werte zusammengestellt und veröffentlicht, die bei üblichen
Bauweisen in den verschiedenen Zeitaltern anzutreffen sind. So
ist es möglich, bei Kenntnis der Bauzeit des Gebäudes, den tat-
sächlichen bauphysikalischen Werten der Bauteile schon ziemlich
nahe zu kommen, ohne am Bauwerk Schaden anzurichten.
Schritt 4: Berechnungen durchführen
Nachdem die Daten vollständig und korrekt erhoben wurden,
werden vom Aussteller des Energieausweises die Berechnungen
14 In 5 Schritten zum Energieausweis

durchgeführt. Er verwendet dazu in der Regel Software, die auf
diese Anforderungen speziell ausgerichtet ist.
Modernisierungsempfehlungen
Wenn am Gebäude Maßnahmen zur Verbesserung der Energieef-
fizienz möglich sind, hat der Aussteller des Energieausweises den
Eigentümer darauf hinzuweisen, indem er diese kurz in den Mo-
dernisierungsempfehlungen zusammenfasst und sie dem Energie-
ausweis beifügt.
Für den bei Bestandsgebäuden wohl seltenen Fall, dass keine
Modernisierungsempfehlungen möglich sind, muss der Aussteller
den Eigentümer im Rahmen der Ausstellung des Energieausweises
auf diesen Umstand hinweisen.
Im Fall eines öffentlichen Gebäudes mit umfangreichem Publi-
kumsverkehr wird der Aussteller des Energieausweises noch den
Aushang beifügen, wie er gemäß Mustervorlage benötigt wird.

Hinweis
Einen MusterEnergieausweis sowie ein Formular für die Moderni
sierungsempfehlungen finden Sie ab S. 43 bzw. auf S. 47.

Schritt 5: Energieausweis übergeben
Der Energieausweis, der zusammen mit den Erläuterungen aus
vier Seiten besteht, wird vom Aussteller auf Seite 1 wie vorgege-
ben unterschrieben und zusammen mit den Modernisierungs-
empfehlungen und dem Aushang dem Eigentümer übergeben.
Vom Ausstellungsdatum an gilt der Energieausweis dann für die
nächsten 10 Jahre, es sei denn, es bestehen Verpflichtungen, einen
neuen Energieausweis im Zuge von Erweiterungen oder größeren
Änderungen am Gebäude anfertigen zu lassen.

Was müssen Vermieter und Mieter
beachten?
§ 16 II der EnEV enthält die ausdrückliche Pflicht des Vermieters,
im Fall einer Vermietung oder Verpachtung einen Energieausweis
zugänglich zu machen. Sinnvollerweise kann dies nur bedeuten,
dass der Energieausweis vor Vertragsabschluss vorzulegen ist.

Achtung
Die Verpflichtung des Vermieters (s. S. 49) gilt grundsätzlich nur
bei Neuvermietungen und hat auf bestehende Vertragsverhält
nisse, die so genannten Bestandsmietverhältnisse, keinen Ein
fluss. Im Rahmen von bestehenden Mietverhältnissen hat der
Mieter deshalb grundsätzlich keinen Anspruch auf Erstellung
oder Vorlage eines Energieausweises.

Pflichten bei der Aufnahme von Mietverhältnissen
Vorlage des Energieausweises
Der Energieausweis muss nur potenziellen Mietern vorgelegt
werden. Eine Person, die lediglich behauptet, an einem Objekt
interessiert zu sein, hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in
den Energieausweis. Nur echte Mietinteressenten haben das Recht
zur Einsichtnahme. Es handelt sich also nicht um ein Recht, das
jedermann zustehen würde.
Beispiel
Nach Abgabe einer Selbstauskunft durch den Mieter stellt sich
heraus, dass er finanziell nicht in der Lage ist, das Mietobjekt
anzumieten. Er kommt deshalb als Mietinteressent nicht mehr in
Betracht und hat daher auch keinen Anspruch auf Einsicht in den
Energieausweis.

Aushändigung einer Fotokopie des Energieausweises
Der Vermieter ist nur verpflichtet, den Energieausweis zugänglich
zu machen, d. h. die Möglichkeit der Einsichtnahme zu verschaffen.
Dies hat nach § 16 Abs. 2 EnEV spätestens nachdem der Mietin-
teressent dies verlangt hat zu erfolgen. Das Zugänglichmachen
16 Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

geschieht etwa durch Vorlage oder Aushang des Ausweises. Ein
Anspruch des Mieters auf Aushändigung einer Fotokopie des
Energieausweises besteht daher nicht.

Tipp
Sie sind als Vermieter nicht zur Aushändigung einer Fotokopie des
Energieausweises verpflichtet. Dies hat der BGH wiederholt in
Urteilen zur Betriebskostenabrechnung entschieden. Auf der
anderen Seite ist es ein großes Problem, dass vielen potenziellen
Mietern der eigentliche Sinn des Energieausweises – nämlich
Transparenz in der Bestandsaufnahme – unbekannt ist und sie zu
Unrecht eine Modernisierungspflicht des Vermieters vermuten.
Deshalb kann gegenüber interessierten Mietern und Mietinteres
senten ein bisschen Offenheit – eben die explizite Ergänzung,
dass sich aus dem Energieausweis keine Modernisierungspflicht
ergibt – nicht schaden, denn sonst werden erst recht viele Nach
fragen kommen. Der Energieausweis sollte aber nicht Bestandteil
des Mietvertrags sein.
Bußgeldtatbestände
§ 27 II EnEV sieht für die Fälle, dass ein Energieausweis nicht, nicht
richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich gemacht
wird, die Möglichkeit der Verhängung von Bußgeldern vor.
Beispiel

Der Vermieter inseriert eine Wohnung zur Vermietung und es
finden Besichtigungen statt. Er hält den Energieausweis nicht vor,
da dieser noch nicht fertiggestellt ist. In diesem Fall ist der Tatbe
stand der Ordnungswidrigkeit des § 27 II 1, 1. Alternative und 4.
Alternative erfüllt.

Wenn der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig handelt, kann die
Bußgeldbehörde ein Ordnungswidrigkeitenverfahren gegen ihn
einleiten.
Nach § 8 EnEV ist ein Bußgeldrahmen von 5.000 Euro bis zu
50.000 Euro vorgesehen. Für Ordnungswidrigkeiten im Zusam-
menhang mit der Vorlage des Energieausweises ist eine Geldbuße
bis zu 15.000 Euro vorgesehen. Die Energieeinsparverordnung
schafft damit einen Ordnungswidrigkeitentatbestand für Verstöße
Was müssen Vermieter und Mieter beachten? 17

gegen die neue Verpflichtung zum Zugänglichmachen von Ener-
gieausweisen beim Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Lea-
sing nach § 16 II EnEV.
Auswirkungen auf den Mietvertrag?
Die Vorlage des Energieausweises ist keine Voraussetzung für das
rechtswirksame Zustandekommen eines Mietvertrages. Dies gilt
gleichermaßen für den Fall, dass der Vermieter den Energieaus-
weis nicht vorlegen will oder nicht vorlegen kann, etwa weil ein
solcher noch nicht erstellt worden ist.
Der Vermieter ist lediglich zur Vorlage des Energieausweises
verpflichtet. Da der Energieausweis nicht Voraussetzung für das
rechtswirksame Zustandekommen eines Mietvertrages ist, wird er
ohne weitere Handlungen oder Erklärungen des Vermieters
grundsätzlich auch nicht Vertragsbestandteil.

Tipp
Machen Sie den Energieausweis nicht zur Anlage zum Mietvertrag!
Wenn Sie den Energieausweis dem Mietvertrag als Anlage beifü
gen, wird er zum Vertragsbestandteil. Stellt sich später heraus,
dass die im Energieausweis angegebene energetische Qualität
des Gebäudes tatsächlich nicht zutreffend ist, so kann sich der
Mieter unter Umständen auf Gewährleistungsrechte berufen,
insbesondere Minderungen, Schadensersatz, die Möglichkeit der
Ersatzvornahme sowie auch das Recht zur außerordentlichen
fristlosen Kündigung. War dem Mieter jedoch bei Vertragsab
schluss der Mangel bekannt, so sind seine Gewährleistungsan
sprüche ausgeschlossen (§ 536 b BGB).
Der Energieausweis enthält schlechte Werte –
Was tun?
Ist das Gebäude von mäßiger energetischer Qualität, wird es im
orangenen oder roten Bereich des Energieausweises eingestuft sein
(vgl. Muster-Energieausweis ab S. 43). Dies kann beispielsweise bei
nicht modernisierten Altbauten der Fall sein.
Ohne weitergehende vertragliche Vereinbarungen schuldet der
Vermieter aber grundsätzlich nur die technischen Standards, die
im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gelten. Eine Nachrüst-
18 Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

verpflichtung des Vermieters besteht nicht, d. h. der Vermieter ist
nicht verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zu versetzen,
der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrages ent-
spricht.

Tipp

Enthält der Energieausweis negative energetische Werte, so sollte
der Vermieter dennoch darauf hinwirken, dass der Mieter im Miet
vertrag ausdrücklich erklärt, dass ihm die energetischen Werte
des Gebäudes bekannt sind und erläutert wurden und er mit dem
energetischen Zustand des Gebäudes einverstanden ist.
Nachrüstverpflichtungen des Vermieters
Grundsätzlich ist der Vermieter ohne besondere vertragliche
Vereinbarung nicht verpflichtet, Änderungen oder bauliche Maß-
nahmen an der Mietsache durchzuführen. Eine Ausnahme ergibt
sich aus § 10 I EnEV mit der so genannten unbedingten Nach-
rüstverpflichtung. So müssen Heizkessel, die vor dem 01.10.1978
eingebaut worden sind, bis spätestens zum 31.12.08 außer Betrieb
genommen werden.
Wurde also eine Heizungsanlage entgegen der unbedingten Nach-
rüstungsverpflichtung gem. § 10 EnEV vom Vermieter nicht
ausgewechselt, so führt das zu einem Mangel der Mietsache. Der
Mieter kann in diesem Fall einen Anspruch gegen den Vermieter
auf Durchführung der unbedingten Nachrüstverpflichtung ggf.
gerichtlich durchsetzen.
Erfüllt der Vermieter die unbedingten Nachrüstverpflichtungen
nach § 10 EnEV nicht, so wird darin auch ein zur Mietminderung
berechtigender Mangel vorliegen.
Aus den so genannten bedingten Anforderungen nach § 9 EnEV
folgt nur dann eine Verpflichtung des Vermieters zu weiterge-
henden Maßnahmen, wenn er bauliche Veränderungen vor-
nimmt. Enthält der Energieausweis vom tatsächlichen Zustand
abweichende energetische Kennzahlen, so ändert dies grundsätz-
lich nichts an dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Auch
in diesem Fall entsteht kein Recht zur Mietminderung.
Was müssen Vermieter und Mieter beachten? 19

Die aktuelle Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009)
hat die Nachrüstpflichten für Hauseigentümer noch einmal ver-
schärft. In den folgenden Kapiteln sind diese aktuellen Zahlen
eingearbeitet.
Unbedingte Nachrüstverpflichtungen des Vermieters
Die EnEV sieht in § 10 EnEV eine so genannte unbedingte oder
zwingende Nachrüstungsverpflichtung vor.
Beispiel
Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen be
schickt werden und vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufge
stellt worden sind, und deren Brenner nach dem 01.11.1996 er
neuert worden ist, müssen bis zum 31.12.2008 außer Betrieb
genommen werden.
Die Heizungsanlage ist nach § 10 EnEV zwingend zu erneuern.
Der Mieter muss diese Maßnahmen dulden, weil es sich dabei um
eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters handelt. Die
Mieterhöhung nach § 559 BGB im Fall der Erfüllung einer
unbedingten Nachrüstungsverpflichtung richtet sich danach, ob
der Vermieter die Maßnahme zu vertreten hat. Denn gem. § 559 I
4. Alternative BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um
11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn
er die Maßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die
er nicht zu vertreten hat.
Beispiel
Die Fenster sind erneuerungsbedürftig. Der Vermieter erneuert
diese dennoch nicht und entschließt sich erst, als die Fenster
völlig undicht sind, neue, isolierverglaste und schallgedämmte
Fenster einzubauen.
Hierin liegt keine Modernisierungsmaßnahme, sondern eine

Instandsetzungsmaßnahme. Es entstehen keine umlagefähigen
Kosten, die zu einer Mieterhöhung führen könnten. Anderenfalls
könnte der Vermieter sich durch eine spätere Modernisierung
denjenigen Kosten entziehen, die er aufgrund seiner Erhaltungs-
pflicht der Mietsache bereits zuvor hätte aufbringen müssen.
20 Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

Deshalb hat immer eine Kürzung um die so genannten fiktiven
Instandsetzungskosten zu erfolgen (s. auch S. 49).
Wann hat der Mieter das Recht, die Miete zu
mindern?
Minderungen treten nur ein, wenn ein Mangel vorliegt. Dies ist
der Fall, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von
der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Wurde der
Energieausweis nicht zum Gegenstand der vertraglichen Verein-
barung gemacht, etwa durch Anfügen einer Ablichtung an den
Mietvertrag, so scheidet ein Mangel und damit eine Minderung
regelmäßig aus.
Gem. § 536 I BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn die
Mietsache zur Zeit der Überlassung mit einem Mangel behaftet
ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch auf-
hebt. Gleiches gilt, wenn während der Mietzeit ein solcher Mangel
entsteht. Im Mietrecht gilt der so genannte subjektive Fehlerbe-
griff. Demnach liegt ein Mangel dann vor, wenn der nach dem
Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist.

Achtung
Aus der Pflicht des Vermieters, den Energieausweis zugänglich
zu machen, folgt kein automatischer Erklärungswille des Vermie
ters, die im Energieausweis beschriebene energetische Qualität

zum Inhalt des Mietverhältnisses zu machen.
Deshalb wird der Energieausweis ohne weitere Erklärungen der
Vertragsparteien grundsätzlich nicht Vertragsbestandteil. Ein
entsprechendes Kürzungsrecht, wie es im Zuge der Novelle
2009 der EnEV mal diskutiert wurde, ist nach heutigem Stand
vom Tisch.

Maßgeblich ist allein, was die Vertragsparteien bei Mietbeginn
vereinbart haben. Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche
Beschaffenheit, d. h. die so genannte Ist-Beschaffenheit von der
nach dem Mietvertrag vereinbarten, so genannten Soll-Beschaf-
fenheit, abweicht.
Was müssen Vermieter und Mieter beachten? 21

Beispiel
Ist eine Wohnung zum Zeitpunkt des Mietvertrags in einem unsa
niertem Zustand, bestehen beispielsweise die Fenster aus einer
(intakten) Einfachverglasung, dann kann der Mieter nicht verlan
gen, hier eine energetische Modernisierung herbeizuführen, also
etwa eine Zweifachverglasung verlangen. Denn vertraglich verein
bart war nur die Einfachverglasung. Die IstBeschaffenheit ent
spricht also der SollBeschaffenheit, eine Abweichung liegt nicht
vor. Der Mieter darf also nicht die Miete mindern.

Lässt sich die vertragliche Soll-Beschaffenheit der Mietsache nicht
zweifelsfrei festlegen, so muss der Vertragsinhalt ausgelegt werden
(§§ 133, 157 BGB). Im Zweifel ist dann auf die so genannte Ver-
kehrsanschauung abzustellen.
Beispiel
Wird eine nicht sanierte Altbauwohnung vermietet, so muss der

Mieter mit kleineren, bei Altbauten üblichen Rissen an den Wän
den rechnen, ebenso, dass es bei den vorhandenen Altbau
KastenFenstern zu Zugluft kommen kann.

Übertragen auf den Gebäudeenergieausweis sind verschiedene
Konstellationen denkbar: So kann sich im Laufe eines Mietver-
hältnisses herausstellen, dass die tatsächlichen Energiekosten
wesentlich höher sind, als die im Energieausweis angegebenen
Kosten. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Im Energieausweis
können beispielsweise Zeiträume berücksichtigt sein, in denen
relativ milde Winter herrschten. Im Verbrauchsausweis werden
natürlich klimatische Faktoren und der dauerhafte Leerstand von
Wohnung berücksichtigt. Dennoch kann dieser Ausweis nicht
mehr als eine Überschlagsrechnung beinhalten. Entscheidender
Faktor ist aber das tatsächliche Nutzerverhalten der jeweiligen
Mieter. Wohnen im Anwesen energiebewusste Mieter, so hat dies
ebenso einen maßgeblichen Einfluss auf den Gesamtenergiever-
brauch, wie wenn die Mieter weniger bedacht sind und beispiels-
weise gleichzeitig Heizen und Lüften oder auf den täglichen Ge-
nuss eines Vollbades nicht verzichten wollen. Aus diesem Grund
lassen sich auch mit dem aufwändigeren Bedarfsausweis niemals
konkrete Ersparnisse ermitteln, sondern allenfalls eine Schätzung
22 Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

abgeben, wie stark sich die Energieersparnis bei ansonsten glei-
chen Rahmenbedingungen durch eine Modernisierung verbessern
lässt. Die Frage, ob dann ein zur Mietminderung berechtigender
Mangel vorliegt, richtet sich danach, was die Parteien bei Ab-
schluss des Mietvertrages vereinbart haben.

Achtung
In aller Regel wird der Energieausweis nicht zur Grundlage der
Vereinbarungen der Mietvertragsparteien bei Mietvertragsab
schluss. Deshalb werden regelmäßig Mietminderungen nicht in
Betracht kommen, selbst wenn sich später herausstellt, dass die
Werte des Energieausweises – auch erheblich – von dem tat
sächlichen Energieverbrauch abweichen.
Anfechtung des Mietvertrags
Irrt sich der Mieter aufgrund des Energieausweises über die ener-
getische Beschaffenheit der Mietsache, so kann ein Anfechtungs-
grund vorliegen. Der Mieter kann in diesem Fall die Anfechtung
nach § 119 I BGB erklären.
Hat der Vermieter den Mieter durch die Vorlage eines unrichti-
gen Energieausweises arglistig getäuscht, so kann der Mieter den
Mietvertrag auch nach § 123 I BGB anfechten. Dann macht sich
der Vermieter zusätzlich schadensersatzpflichtig. Zum ersatzfähi-
gen Schaden gehören insbesondere auch Maklerkosten, Umzugs-
kosten, Kosten für Zeitungsinserate, Kosten für Ummeldung,
auch von Telefon, Umbaukosten für Einbaumöbel etc. Ferner
kann der Mieter die Differenz zwischen der bisherigen Miete und
der neuen Miete als Schadenersatz verlangen.
Modernisierungsempfehlungen
Nach § 20 I EnEV hat der Aussteller anlässlich der Ausstellung des
Energieausweises dem Eigentümer Modernisierungsempfehlun-
gen zu geben (siehe Muster auf S. 47). Die Empfehlungen sollen
in erster Linie dazu dienen, den Eigentümer auf energiebezogene
Defizite und nahe liegende Verbesserungsmöglichkeiten seines
Gebäudes aufmerksam zu machen. Im Energieausweis sollen
übliche, kostengünstige und rentable Maßnahmen zur energeti-
Was müssen Vermieter und Mieter beachten? 23

schen Verbesserung des Gebäudes aufgezeigt werden. Sie haben
die Funktion eines fachlichen Ratschlags, sollen eine Energiebera-
tung des Eigentümers nicht ersetzen, können dazu aber einen
Anstoß geben. Der Verordnungsgeber erhofft sich davon, dass
Hauseigentümer künftig vermehrt in die energetische Verbesse-
rung ihrer Gebäude investieren. Gleichzeitig sollen die Empfeh-
lungen den Mietinteressenten als ergänzende Information zu den
Angaben in den Energieausweisen zugänglich sein.

Achtung
Aus den Modernisierungsempfehlungen erwächst kein Anspruch
des Mieters auf Durchführung der im Energieausweis genannten
Maßnahmen, da es sich nur um mögliche, aber nicht verpflich
tende Empfehlungen zur Anpassung an die technischen Stan
dards handelt.
Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
§ 554 BGB gibt dem Vermieter einen Anspruch auf Durchfüh-
rung von Modernisierungen, wenn damit eine Verbesserung der
Mietsache, Einsparung von Energie oder Wasser oder die Schaf-
fung neuen Wohnraumes verbunden ist. Diese muss der Mieter
nach § 554 II S. 1 BGB dulden. Unter der weiteren Voraussetzun-
gen, dass die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Miet-
sache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf
Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder
Wasser bewirken, kann der Vermieter die Miete um 11 % der für
die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 I BGB).
Beispiele
Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung:
• Einbau von Fenstern mit erheblich besserer Wärmedämmung

• Umstellung einer Ölheizung auf Gasheizung mit moderner
Niederbrennwerttechnik und daraus folgender Energieeinspa
rung
• Wärmedämmung einer Fassade, die zur nachhaltigen Einspa
rung von Heizenergie führt


24 Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

Achtung
Ein Anspruch des Mieters auf Durchführung dieser Maßnahmen
besteht aber nicht. Der Vermieter hat die Mietsache gem. § 535 I
S. 2 BGB nur in dem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Er
ist deshalb ggf. zu notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen
verpflichtet. Er ist aber nicht verpflichtet, Maßnahmen durchzu
führen, die über den vertragsgemäßen Zustand hinausgehen. Ein
Verpflichtung zur Modernisierung nach § 554 BGB besteht des
halb grundsätzlich nicht.

Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme
Der Vermieter muss dem Mieter die Modernisierungsmitteilung
spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen in Text-
form zustellen. Die Frist darf auch länger bemessen sein. Sie wird
rückwärts gerechnet vom voraussichtlichen Beginn der Maßnah-
me, muss also nicht etwa am Monatsanfang, in der Monatsmitte
oder am Monatsende liegen, sondern kann an jedem beliebigen
Tage des Monats sein.
• Der Vermieter muss die Art der Maßnahme möglichst detail-
liert und präzise mitteilen.
• Mitzuteilen ist auch der voraussichtliche Umfang der Maß-

nahme. Der Mieter muss sich anhand der Modernisierungs-
ankündigung eine Vorstellung machen können, welche genau-
en Maßnahmen geplant sind.
• Die voraussichtliche Dauer der Maßnahme ist ebenfalls mög-
lichst konkret zu benennen, jedenfalls nach Wochen, möglichst
aber nach Tagen. Die Mitteilung „die Arbeiten werden etwa
3 bis 4 Monate dauern“ ist zu unbestimmt. Eine entsprechende
Modernisierungsankündigung wäre unwirksam.
• Die zu erwartende Mieterhöhung ist nach den voraussichtli-
chen Kosten der Baumaßnahme mitzuteilen.
Berechnung der Mieterhöhung
Die zu erwartende Erhöhung der Miete ist zu errechnen, nämlich
mit 11 % aus den für die Wohnung aufgewendeten Kosten jähr-
lich. In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie auch hier um mög-