Hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản tại công ty bất động sản tiến phước (2)

FPT EXECUTIVE MBA PROGRAM (FeMBA)
Chương trình Thạc sĩ Quản trị kinh doanh - Trường Đại học FPT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

NGHIÊN CỨU
HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN TRỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TIẾN PHƯỚC

THÁNG 8, 2022

i


FPT EXECUTIVE MBA PROGRAM (FeMBA)
Chương trình Thạc sĩ Quản trị kinh doanh – Trường Đại học FPT

BẢN LUẬN VĂN NÀY ĐƯỢC NỘP CHO
VIỆN QUẢN TRỊ & CÔNG NGHỆ FSB
(TRƯỜNG ĐẠI HỌC FPT)

BẢN LUẬN VĂN LÀ MỘT PHẦN BẮT BUỘC
TRONG CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

THÁNG 8, 2022

ii


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN TRỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TIẾN PHƯỚC

THÁNG 8, 2022

iii


Phê duyệt của Chương trình Thạc sĩ Quản trị kinh doanh – Trường Đại học FPT

---------------------------------Viện trưởng
Tôi xác nhận rằng bản Luận văn này đã đáp ứng được các yêu cầu của một luận văn tốt
nghiệp thuộc Chương trình đào tạo Thạc sĩ Quản trị kinh doanh.

------------------------------Chủ tịch Hội đồng
Chúng tôi, ký tên dưới đây xác nhận rằng chúng tôi đã đọc tồn bộ luận văn này và cơng
nhận bản luận văn hoàn toàn đáp ứng các tiêu chuẩn của một luận văn Thạc sĩ Quản trị
kinh doanh.

----------------------------TS. NGUYỄN VĂN A
Giáo viên hướng dẫn
Các thành viên Hội đồng

iv


ĐƠN XIN BẢO VỆ
Hiện nay tơi đã hồn thành các mơn học trong Chương trình Cao học tại Viện Quản
trị & Cơng nghệ FSB, đã có văn bằng (chứng chỉ) ngoại ngữ đạt yêu cầu và đã hoàn
thành luận văn thạc sĩ có sự nhất trí cao của giảng viên hướng dẫn.

Đề nghị cho phép tôi được bảo vệ luận văn tốt nghiệp trước hội đồng đánh giá luận
văn tốt nghiệp của Nhà trường.

CAM KẾT TÍNH TRUNG THỰC
Tơi xin cam kết rằng nội dung của bản luận văn này chưa được nộp cho bất kỳ
chương trình cấp bằng cao học cũng như bất kỳ chương trình đào tạo cấp bằng nào khác.
Luận văn này là nỗ lực cá nhân của tơi. Các kết quả, phân tích, kết luận trong luận
văn này (ngồi các phần được trích dẫn) đều là kết quả làm việc của cá nhân tôi.

Chữ ký của học viên
(Ký và ghi rõ họ tên)

v


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn đến Viện Quản trị & Công nghệ FSB – Trường
Đại học FSB đã tạo điều kiện cho tôi được tham gia chương trình đào tạo MBA nhằm
nâng cao trình độ, kiến thức, góp phần giúp ích rất nhiều cho cơng việc và cuộc sống của
tôi. Được tham gia học tập tại FSB là vinh dự của bản thân tôi. Trong q trình học tập,
tơi và tất cả các học viên đã có những giờ học chất lượng cao, thực tiễn và thông tin học
thuật được cập nhật liên tục và dịch vụ hỗ trợ học viên rất tốt.
Việc thực hiện luận văn: “Hồn thiện Cơng tác quản trị dự án đầu tư Bất động
sản tại Công ty Bất động sản Tiến Phước” sẽ đánh dấu việc hồn thiện q trình học
tập khóa học MBA tại Viện Quản trị & Cơng nghệ FSB. Bản thân tôi đã nhận được sự
giúp đỡ chu đáo từ Phịng Đào tạo, các Thầy Cơ, bạn bè học viên, đồng nghiệp và gia
đình trong suốt quá trình thực hiện hồn chỉnh luận văn.
Tơi trân trọng gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Tiến sĩ Nguyễn Văn Tiến - người Thầy
đã trực tiếp hướng dẫn tôi nghiên cứu và hồn thành luận văn. Trong q trình thực hiện
luận văn, Thầy đã giúp đỡ tơi tận tình, nghiêm khắc chỉnh sửa, thường xuyên cung cấp

các kiến thức bổ sung q báu và động viên để tơi hồn chỉnh nghiên cứu của mình
đúng kế hoạch.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Công ty Bất động sản Tiến Phước
đã tạo điều kiện cho tôi tiếp cận thực tế hoạt động của Công ty và hỗ trợ tôi trong việc
thu thập số liệu phục vụ công tác nghiên cứu của luận văn. Cảm ơn gia đình, bạn bè,
đồng nghiệp đã động viên và tạo những điều kiện thuận lợi nhất cho tơi trong suốt q
trình học tập và thực hiện luận văn.
Đây là một dấu mốc mới trên con đường học tập suốt đời của bản thân tôi. Tôi rất
mong tiếp tục nhận được sự quan tâm, hỗ trợ, giúp đỡ của mọi người ở những dấu mốc
mới hơn.
Trân trọng!
TÁC GIẢ

vi


vii


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Công tác quy hoạch, thiết kế, dự toán dự án đầu tư bất động sản giai đoạn 2018-2021
Bảng 4.2. Kết quả đánh giá về Quy hoạch, thiết kế, dự toán dự án đầu tư bất động sản tại
Công ty Bất động sản Tiến Phước
Bảng 4.3. Công tác mời thầu, đấu thầu dự án đầu tư bất động sản giai đoạn 2018-2021
Bảng 4.4. Kết quả đánh giá về Công tác mời thầu, đấu thầu dự án đầu tư bất động sản tại
Công ty Bất động sản Tiến Phước
Bảng 4.5. Tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản giai đoạn 2018-2021
Bảng 4.6. Kết quả đánh giá về Công tác quản trị tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động
sản tại Công ty Bất động sản Tiến Phước

Bảng 4.7. Chất lượng cơng trình dự án đầu tư bất động sản giai đoạn 2018-2021
Bảng 4.8. Kết quả đánh giá về công tác quản trị chất lượng cơng trình dự án đầu tư bất
động sản tại Công ty Bất động sản Tiến Phước
Bảng 4.9. Công tác thanh tra, giám sát dự án đầu tư bất động sản giai đoạn 2018-2021
Bảng 4.10. Kết quả đánh giá về Công tác thanh tra, giám sát dự án đầu tư bất động sản tại
Công ty Bất động sản Tiến Phước
Bảng 4.11. Công tác xử lý, xử phạt dự án đầu tư bất động sản giai đoạn 2018-2021
Bảng 4.12. Kết quả đánh giá về Công tác xử lý, xử phạt dự án đầu tư bất động sản tại
Công ty Bất động sản Tiến Phước
Bảng 4.13. Hình thức quản trị thực hiện dự án đầu tư Bất động sản giai 2018-2021
Bảng 4.14. Kết quả đánh giá về Hình thức quản trị thực hiện dự án đầu tư Bất động sản tại
Công ty Bất động sản Tiến Phước
Bảng 4.15. Chủ thể tham gia quản trị dự án đầu tư Bất động sản giai đoạn 2018-2021
Bảng 4.16. Kết quả đánh giá về Chủ thể tham gia quản trị dự án đầu tư Bất động sản tại
Công ty Bất động sản Tiến Phước
Bảng 5.1. Danh sách các dự án chính đang triển khai của Cơng ty Bất động sản Tiến
Phước

1


DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu
Hình 4.1. Dự án Senturia Nam Sài Gón
Hình 4.2. Dự án Palm City
Hình 4.3. Dự án Senturia Quận 9 Central Point
Hình 4.4. Dự án khu đơ thị Empire City
Hình 4.5. Cơ cấu tổ chức
Hình 5.1. Mơ hình mơ phỏng hình thức quản trị dự án đề xuất tại Công ty

2


MỤC LỤC

ĐƠN XIN BẢO VỆ..........................................................................................v
CAM KẾT TÍNH TRUNG THỰC....................................................................v
LỜI CẢM ƠN..................................................................................................vi
DANH MỤC BẢNG.........................................................................................1
DANH MỤC HÌNH ẢNH.................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.....................................7
1.1 Tính cấp thiết của đề tài...........................................................................7
1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài................................................................9
1.2.1 Mục tiêu tổng quát.............................................................................9
1.2.2

Mục tiêu chi tiết............................................................................10

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..........................................................10
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu......................................................................10
1.3.2

Phạm vi nghiên cứu......................................................................10

1.4 Phương pháp tiếp cận nghiên cứu..........................................................10
1.5 Đóng góp của đề tài...............................................................................11
1.6 Kết cấu của đề tài...................................................................................11
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨUVỀ QUẢN TRỊ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................13

2.1 Tổng quan về dự án đầu tư Bất động sản...............................................13
2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản.............................................13
2.1.2 Phân loại dự án đầu tư bất động sản...................................................15
2.1.3 Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư bất động sản..........................16
2.1.4. Quản trị công tác quy hoạch, thiết kế, dự tốn dự án đầu tư bất động
sản................................................................................................................17
2.1.5 Quản trị cơng tác mời thầu, đấu thầu dự án đầu tư bất động sản........20
2.1.6 Quản trị tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản.........................21
2.1.7 Quản trị chất lượng công trình dự án đầu tư bất động sản..................21
2.1.8. Quản trị công tác thanh tra, giám sát dự án đầu tư bất động sản.......23
3


2.1.9. Quản trị công tác xử lý, xử phạt dự án đầu tư bất động sản..............24
2.1.10 Các hình thức quản trị thực hiện dự án đầu tư Bất động sản............24
2.1.11 Các chủ thể tham gia quản trị dự án đầu tư Bất động sản.................25
2.1.12 Nội dung quản trị dự án đầu tư Bất động sản...................................27
2.2 Thực trạng công tác quản trị dự án đầu tư Bất động sản.......................27
2.2.1. Đánh giá thực trạng công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản.....27
2.3. Một số kinh nghiệm quản trị dự án đầu tư Bất động sản của Công ty
khác..............................................................................................................41
2.4 Tổng quan các nghiên cứu về quản trị dự án đầu tư Bất động sản.......44
2.4.1 Các cơng trình nghiên cứu trên thế giới..............................................44
2.4.2 Các cơng trình nghiên cứu trong nước................................................44
2.4.3 Bình luận tổng quan nghiên cứu.........................................................46
2.5 Tổng kết chương 2.................................................................................46
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................47
3.1 Quy trình nghiên cứu và hệ thống giả thuyết nghiên cứu......................47
3.1.1 Quy đình nghiên cứu...........................................................................47
3.1.2 Hệ thống giả thuyết nghiên cứu..........................................................47

3.2 Phương pháp phân tích xử lý thơng tin..................................................48
3.2.1 Phương pháp phân tích thống kê.........................................................48
3.2.2 Phương pháp so sánh tổng hợp...........................................................49
3.2.3 Phương pháp tổng kết thực tiễn..........................................................49
3.3 Nguồn dữ liệu.........................................................................................49
3.3.1 Quy mô mẫu........................................................................................49
3.3.2 Phương pháp khảo sát.........................................................................53
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.......................................................56
4.1 Tổng quan về Công ty Bất động sản Tiến Phước.................................56
4.1.1 Quá trình hình thành phát triển và những thành quả đạt được của
Công ty BĐS Tiến Phước............................................................................56
4.1.2 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của Công ty.............................65
4.2 Các nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác quản trị dự án đầu tư bất
động sản.......................................................................................................68

4


4.2.1 Nguyên nhân khách quan....................................................................68
4.2.2. Nguyên nhân chủ quan:......................................................................70
4.3. Đánh giá tổng quan thực trạng quản trị dự án đầu tư bất động sản tại
Công ty BĐS Tiến Phước............................................................................71
4.3.1 Kết quả đạt được.................................................................................71
4.3.2 Hạn chế...............................................................................................72
4.3.3 Nguyên nhân.......................................................................................72
4.4. Bình luận kết quả phân tích..................................................................73
CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN TRỊ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TIẾN
PHƯỚC VÀ KẾT LUẬN...............................................................................74
5.1 Mục tiêu.................................................................................................74

5.2. Mục tiêu đầu tư dự án bất động sản của Công ty BĐS Tiến Phước giai
đoạn 2022 2025.............................................................................................75
Empire City...............................................................................................76
Senturia Nam Sài Gịn..............................................................................76
Senturia Q9 Central Point.........................................................................76
Senturia An Phú........................................................................................76
5.3 Giải pháphồn thiện công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản tại
Công ty Bất động sảnTiến Phước................................................................77
5.3.1 Giải pháp tổng thể về cơ cấu tổ chức bộ máy quản trị dự án đầu tư...77
5.3.2 Đề xuất một số giải pháp chi tiết........................................................78
5.4 Kết luận..................................................................................................83
KẾT LUẬN.....................................................................................................84
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................86
PHỤ LỤC 1......................................................................................................87

5


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, có giới hạn về
diện tích và vị trí địa lý khác nhau nhưng có khả năng sinh lời vơ hạn. Đất đai là cốt lõi
của chiến lược phát triển ở mọi khía cạnh của đất nước. Trong xã hội hiện đại hiện nay,
bên cạnh những quan niệm về giá trị “truyền thống” của đất đai vượt ra xa ý nghĩa đất đai
là nơi cư trú, nguồn cung cấp các sinh thiết phục vụ cuộc sống, nguồn việc làm, là nguyên
vật liệu sản xuất, và là vị trí mặt bằng để thực hiện đầu tư với sự tác động mạnh mẽ của
nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế. Thông qua hoạt động đầu tư, khai thác cùng với
trí tuệ, sức sáng tạo và lao động của con người đã tạo ra các bất động sản giá trị gắn liền
với đất đai, và chính đây là cầu nối cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động
sản trong nền kinh tế thị trường. Các bất động sản được tạo trên đất đã và đang trở thành

một phương thức để tích luỹ của cải, gia tăng tài sản hiệu quả.
Tại Việt Nam, đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác
gắn liền với đất đai, nhà; cơng trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật
được gọi chung là bất động sản theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự. Bất động sản là
một trong những ngành quan trọng trong nền kinh tế của Việt Nam bởi vì nó liên quan đến
một khối lượng tài sản khổng lồ, năm 2019 ngành này đóng góp 19,8 tỷ USD trong nền
kinh tế chiếm 7,62%. Đáng chú ý là trong Cơ cấu GDP năm 2020 các nhóm ngành thì
nhóm ngành Cơng nghiệp & Xây dựng chiếm 33,72%, đứng sau nhóm ngành Dịch vụ
41,63%, hơn nhóm ngành Nơng, lâm nghiệp & thuỷ sản 14,85% và Thuế Sản phẩm
9,80%. Cụ thể, năm 2020 tỷ trọng bất động sản so với tổng tài sản tồn nền kinh tế chiếm
20,8% và dự đốn các năm 2025 là 21,2% chiếm 9,72% GDP, đến năm 2030 là 22%
chiếm 13,6% GDP. Việc phát triển các dự án Bất động sản có tác động tăng trưởng
nền kinh tế thơng qua các hoạt động như: Kích thích đầu tư vào cơ sở hạ tầng, nhà
xưởng, đất đai,… tạo nên sự năng động và thu hút lao động giữa các ngành, các
vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư dự án Bất động sản.
Trong những năm qua, thị trường Bất động sản ở nước ta được đánh giá là phát
triển nhanh, rất giàu tiềm năng, sơi động và có nhiều đóng góp tích cực vào phát triển kinh
tế xã hội nhưng phát triển chưa đồng bộ, cịn mang tính chất cục bộ, nhiều mảng thị trường
chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả. Các Bất động sản cơng nghiệp, du lịch, giải trí

6


còn rải rác ở một số vùng miền chưa tương xứng với quy mô của ngành, sức hút đầu tư và
độ rộng của thị trường. Nhiều phân khúc thị trường cịn nhiều vướng mắc và rào cản về
quy trình, thủ tục pháp lý về đất đai, vận hành,… và rất nhạy cảm với các yếu tố tác động
như: Ngân hàng, quy định, chính sách của nhà nước, vốn đầu tư nước ngồi,…đặc biệt là
các thơng tin giả tạo khơng có nguồn gốc chính thống. Thị trường Bất động sản thay đổi
rất khốc liệt, giá trị Bất động sản chưa phản ảnh đúng giá trị thật của nó, mặc dù Nhà nước
đã có nhiều chính sách để điều tiết, điều chỉnh thị trường Bất động sản đi đúng theo định

hướng phát triển và thật sự trở thành ngành trọng điểm của nền kinh tế, nhưng những
chính sách đó vẫn cịn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng thực tế của thị trường “có độ trễ lớn”,
mang tính thời điểm khơng cải thiện được nhiều bất cập trong triển khai dự án Bất động
sản dẫn đến ngành Bất động sản phát triển chưa bền vững.
Bên cạnh đó, những năm gần đây chính quyền nhà nước đã quyết liệt vào cuộc
thanh tra, kiểm tra vào các chủ đầu tư dự án bất động sản nhằm chấn chỉnh, minh bạch
thông tin dự án đầu tư bất động sản tạo niềm tin cho thị trường và người mua bất động sản
an tầm hơn. Tránh gặp những dự án “ma”, hoặc “treo đầu dê bán thịt chó” hoặc chây chì
khơng triển khai khi đã thu tiền của khách hàng.
Đồng thời, tình trạng bàn giao sản phẩm trễ hạn so với cam kết đang diễn ra rất
thường xuyên và ngày càng trầm trọng hơn, gây ra rất nhiều bức xúc, sự mất niềm tin cho
khách hàng và làm ảnh hưởng đến uy tín của Cơng ty Bất động sản Tiến Phước nói riêng
và các chủ đầu tư Bất động sản nói chung. Do đó, địi hỏi phải có giải pháp nâng cao công
tác quản trị dự án đầu tư để đáp ứng đúng tiến độ, rút ngắn thời gian, giảm chi phí hồn
thành cam kết với khách hàng.
Trong năm 2020, và những tháng đầu năm 2021 là một trong những mốc thời chịu
tác động tiêu cực đến nền kinh tế do ảnh hưởng bởi thiên tai, dịch bệnh kéo dài. Tuy
nhiên, theo các chuyên gia thì tình dịch bệnh được kiểm soát, sản xuất kinh doanh phát
triển trở lại, đời sống của người dân cũng được nâng lên, mức thu nhập cao hơn sẽ kích
thích các nhu cầu quay trở lại, đặc biệt là nhu cầu lớn về bất động sản.
Công ty Cổ phần Bất động sản Tiến Phước là doanh nghiệp tư nhân được thành lập
từ những năm đầu 1992 với bề dày kinh nghiệm gần 30 năm trong nhiều lĩnh vực như Bất
động sản, y tế và hạ tầng. Một số dự án tiêu biểu như Căn hộ cao cấp The Estella, Estella
Height, Khu biệt thự đơn lập Senturia Vườn Lài, Khu nhà ở Senturia Nam Sai Gon, Khu
đô thị Empire city, … Tuy nhiên, trong q trình triển khai những dự án trên ln có

7


những khó khăn, vướng mắc dẫn đến chậm tiến độ bàn giao sản phẩm đến tay khách hang.

Từ thực trạng trên, Công ty Bất động sản Tiến Phước xác định: trong thị trường Bất động
sản có nhiều biến động như hiện nay, để phát triển tốt lĩnh vực Bất động sản địi hỏi phải
có phương pháp, loại hình và cách thức quản trị Công ty phải thay đổi theo sự chuyển
động của thị trường. Từ những lý do nêu trên, tác giả lựa chọn: “Hồn thiện cơng tác
Quản trị dự án đầu tư Bất động sản tại Công ty Bất động sản Tiến Phước” làm đề tài
cho luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản trị kinh doanh. Kết quả nghiên cứu của luận văn
sẽ đóng góp những giá trị thực tiễn thiết thực cho Công ty Bất động sản Tiến Phước nói
riêng và là thơng tin tham khảo cho các Công ty khác hoạt động trong lĩnh vực Bất động
sản nói chung trong thời gian tới.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Mục tiêu chung của luận văn là phân tích đánh giáthực trạng cơng tác quản trị dự án
Bất động sản tại Công ty Bất động sản Tiến Phước, đề xuất những giải pháp quản trịhồn
thiện cơng tác quản trị dự án đầu tư Bất động sản tại Công ty Bất động sản Tiến Phước,
nhằm nâng cao chất lượng công tác quản trị dự án đầu tư Bất động sản.
1.2.2

Mục tiêu chi tiết

- Hệ thống hoá các cơ sở lý thuyết về quản trị dự án bất động sản
- Phân tích thực trạng cơng tác quản trị dự án đầu tư bất động sản tại Công ty BĐS Tiến
Phước; làm rõ những điểm mạnh, hạn chế tồn tại và nguyên nhân.
- Đề xuất những giải pháp và khuyến nghị giúp cơng ty hồn thiện cơng tác quản trị dự án
đầu tư bất động sản của Công ty giai đoạn 2022-2025.
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là thực trạng công tác quản trị dự án đầu tư Bất động sản tại Công
ty Bất động sản Tiến Phước.
1.3.2

Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu tại Công ty Bất động sản Tiến
Phước.
- Về thời gian nghiên cứu: nghiên cứu thực trạng công tác quản trị dự án đầu tư Bất động
sản của Công ty BĐS Tiến Phước từ 2018 đến 2021. Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng
tác quản trị dự án đầu tư Bất động sản đến năm 2025.

8


- Về đối tượng khảo sát: Luận văn nghiên cứu các phịng, ban, bộ phận tham gia vào q
trình Quản trị dự án đầu tư Bất động sản.
- Về nội dung nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu về công tác quản trị dự án đầu tư Bất
động sản của Công ty Bất động sản Tiến Phước, trong đó tập trung vào nghiên cứu quá
trình quản trị dự án đầu tư từ khi chuẩn bị đầu tư và quản trị dự án của Cơng ty Bất động
sản Tiến Phước ; Tìm ra các nhân tố tác động ảnh hưởng không tốt đến công tác quản trị
dự án đầu tư; Đưa ra những hàm ý chính sách để hồn thiện cơng tác quản trị dự án đầu tư
Bất động sản tại Công ty BĐS Tiến Phước.
1.4. Câu hỏi nghiên cứu

Cần có những cơ sở lý thuyết gì về quản trị dự án bất động sản?
Thực trạng công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản tại Công ty BĐS Tiến
Phướcgiai đoạn 2018 - 2021 như thế nào?
Cần có những giải pháp và khuyến nghị gì để giúp cơng ty hồn thiện công tác quản trị dự
án đầu tư bất động sản của Cơng ty giai đoạn 2022-2025 ?
1.5 Đóng góp của đề tài
- Đề tài hình thành được mơ hình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến hoàn thiện
công tác quản trị dự án đầu tư Bất động sản tại Công ty BĐS Tiến Phước và chỉ ra nhân tố
có tác động mạnh nhất đến hồn thiện cơng tác quản trị dự án đầu tư.

- Nghiên cứu cung cấp thêm cơ sở lý luận về hồn thiện cơng tác quản trị dự án đầu tư bất
động sản và cung cấp cho các tổ chức/ cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản có
cái nhìn cụ thể hơn về quá trình quản trị dự án đầu tư bất động sản.
- Đề xuất một số hàm ý quản trị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản trị dự án đầu
tư và có giá trị tham khảo tốt cho các các tổ chức/ cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất
động sản.
1.6 Kết cấu của đề tài
Ngoài phần Lời cam đoan, Lời cảm ơn, Kết luận, Tài liệu tham khảo, Danh mục các từ viết
tắt, Danh mục bảng và Danh mục hình ảnh, nội dung của luận văn được trình bày trong 5
chương:
- Chương 1: Tổng quan đề tài nghiên cứu
Nội dung chương 1 giới thiệu đề tài, lý do cấp thiết lựa chọn đề tài cho luận văn nghiên
cứu. Chương này cũng trình bày khái quát mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi

9


nghiên cứu. Đồng thời, tác giả cũng tóm tắt phương pháp để thực hiện nghiên cứu và
những đóng góp mang tính ý nghĩa của đề tài.
- Chương 2: Cơ sở lý thuyết về Quản trị dự án đầu tư Bất động sản Nội dung chương 2 trình
bày một cách khái qt về cơ sở lý thuyết và các mơ hình nghiên cứu có liên quan đến quản trị
dự án đầu tư. Đồng thời chương này cũng trình bày kết quả của một số nghiên cứu về quản trị
dự án đầu tư Bất động sản ở trong và ngoài nước.
- Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
Từ cơ sở lý thuyết về Quản trị dự án đầu tư Bất động sản, tác giả xây dựng mơ hình quản
trị dự án đầu tư tại Công ty BĐS Tiến Phước. Trong chương này, tác giả đã thiết kế quy
trình nghiên cứu để trình bày các phương pháp phân tích về thực trạng quản trị dự án đầu
tư. Để giải quyết được vấn đề nghiên cứu, trong chương này, tác giả đã trình bày phương
pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Đây là tiền đề để tác giả kiểm định mơ hình
nghiên cứu và đưa ra được kết quả nghiên cứu.

- Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Trong chương này tác giả trình bày thực trạng công tác quản trị dự án bất động sản tại
Công ty bất động sản Tiến Phước và kết quả nghiên cứu.
- Chương 5: Giải pháp hoàn thiện quản trị dự án đầu tư bất động sản tại Công ty bất động
sản Tiến Phước và Kết luận
Chương này tổng kết lại kết quả phân tích, đồng thời đưa ra một số hàm ý quản trị, các
kiến nghị và giải pháp để hồn thiện cơng tác Quản trị dự án đầu tư Bất động sản tại Công
ty BĐS Tiến Phước trong giai đoạn hiện tại và tương lai.

10


CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨUVỀ QUẢN TRỊ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Tổng quan về dự án đầu tư Bất động sản
2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản
Để hiểu rõ về khái niệm dự án đầu tư bất động sản chúng ta lần lượt tìm hiểu các khái niệm
được pháp luật định nghĩa như sau:
- Dự án đầu tư: Theo luật đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/06/2020 có hiệu lực ngày
01/07/2021 thì Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành
các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
- Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: Theo luật đầu tư kinh doanh bất động sản số
66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 có hiệu lực ngày 01/78/2015 thì dự án đầu tư bất động sản
là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán,
chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi
giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc
quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
- Bất động sản: Theo bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 có hiệu lực ngày
01/7/2017 “khoản 1, điều 107: Bất động sản gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn
liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác

theo quy định của pháp luật.
Đầu tư, dưới góc độ kinh tế, được hiểu là “hoạt động sử dụng các nguồn lực hiện tại,
nhằm đem lại lợi cho nền kinh tế, xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn
lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó”[1]; dưới góc độ pháp lý, đầu tư được hiểu là
việc nhà đầu tư bỏ vốn, cơng sức, trí tuệ, nhân lực,… theo các hình thức, cách thức do
pháp luật quy định để thực hiện các hoạt động đầu tư nhằm đạt được các mục tiêu đầu tư
đã đặt ra
Kinh doanh, dưới góc độ xã hội, “là việc tổ chức buôn bán để thu lời lãi, đầu tư vốn để
kinh doanh” [2].; dưới góc độ pháp lý, kinh doanh được hiểu “là việc thực hiện liên tục
một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản
phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận” [3]. Vậy,

11


đầu tư kinh doanh là việc các nhà kinh doanh bỏ các loại tài sản để tiến hành một, một số
hoạt tất cả các cơng đoạn của q trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung
ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi; nói cách khác, đầu tư kinh doanh “là
việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh”[4].
Bất động sản, theo Từ điển Tiếng Việt (2018) của Hồng Phê, “là tài sản khơng chuyển
dời đi được, như ruộng đất, nhà cửa,… ”. Còn, theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, BĐS
bao gồm đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất
đai, nhà, cơng trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Dự án đầu tư BĐS, dưới góc độ pháp lý, “là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây
dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh
lợi”[5].
Từ những phân tích trên, có thể hiểu Đầu tư kinh doanh BĐS là việc các tổ chức, cá nhân
kinh doanh tự bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng thuê, thuê mua BĐS để

bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê, thực hiện dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sàn
giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS mua nhằm mục đích lợi nhuận.
Trên thực tế, đầu tư kinh doanh BĐS có thể được thực hiện dưới hai hình thức là đầu tư
trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Đầu tư trực tiếp là việc nhà đầu tư sử dụng vốn để tạo lập tài
sản và đưa tài sản đó lưu thông trên thị trường và kiếm lợi nhuận. Ngược lại, đầu tư gián
tiếp là đầu tư vào những BĐS sẵn có trên thị trường để kiếm lợi nhuận thơng qua chênh
lệch giá.
Dự án đầu tư kinh doanh BĐS, ngoài việc mang những đặc điểm chung của một dự án đầu
tư kinh doanh, còn mang những đặc điểm riêng biệt bởi đối tượng đầu tư kinh doanh là
BĐS. Dự án kinh doanh BĐS bao gồm dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp và dự án đầu tư xây dựng cơng trình[6].
Theo Luật Đầu tư số: 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 thì “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất
bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn
cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.” Theo nghĩa khác, ngân hàng thế giới cho rằng
“Dự án đầu tư là Tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được
hoạch định nhằm đạt những mục tiêu nào đó trong một thời gian nhất định”.
a) Dự án đầu tư cịn có thể được xem xét từ nhiều góc độ:

12


- Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có
hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực
hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư,
lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài. - Trên góc
độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư là một công vụ thực hiện kế hoạch chi tiết của một công
cuộc đầu tư SXKD, phát triển kinh tế - xã hội, là tiền đề để ra các quyết định đầu tư và tài
trợ vốn.
- Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố

trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng
hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định
trong tương lai.
b) Để đảm bảo tính khả thi, dự án đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau:
- Tính khoa học: Thể hiện người soạn thảo dự án đầu tư phải có một q trình nghiên cứu
tỷ mỷ kỹ càng, tính tốn thận trọng, chính xác từng nội dung của dự án đặc biệt là nội dung
về tài chính, nội dung về cơng nghệ kỹ thuật. Tính khoa học cịn thể hiện trong q trình
soạn thảo dự án đầu tư cần có sự tư vấn của các cơ quan chun mơn.
- Tính thực tiễn: Các nội dung của dự án đầu tư phải được nghiên cứu, xác định trên cơ sở
xem xét, phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn cảnh cụ thể liên quan trực
tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tư.
- Tính pháp lý: Dự án đầu tư cần có cơ sở pháp lý vững chắc tức là phù hợp với chính sách
và luật pháp của Nhà nước. Muốn vậy phải nghiên cứu kỹ chủ trương, chính sách của Nhà
nước, các văn bản pháp quy liên quan đến hoạt động đầu tư.
- Tính đồng nhất: Các dự án đầu tư phải tuân thủ các quy định chung của các cơ quan chức
năng về hoạt động đầu tư, kể cả các quy định về thủ tục đầu tư. Với các dự án đầu tư quốc
tế cịn phải tn thủ quy định chung mang tính quốc tế.
2.1.2 Phân loại dự án đầu tư bất động sản
Có rất nhiều cách phân loại dự án đầu tư tùy theo mục đích và phạm vi xem xét. Một số
cách phân loại dự án đang áp dụng tại Việt Nam gồm:
a) Theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư để tiến hành quản lý và phân cấp
quản lý, tùy theo tính chất của dự án và quy mô đầu tư, các dự án đầu tư trong nước được
phân theo 3 nhóm A, B và C. Có hai tiêu thức được dùng để phân nhóm là dự án thuộc

13