Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản tại ban quản lý dự án Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng và pháp triển Hà Nội HACID
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (480.69 KB, 83 trang )
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
LỜI MỞ ĐẦU
Đất nước phát triển, cùng theo đó việc phát triển cơ sở hạ tầng là hết sức cấp
bách và là mối quan tâm lớn của mọi quốc gia. Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây
dựng và pháp triển Hà Nội HACID là một trong những công ty hoạt động trong
lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản
Trong vài năm gần đây tốc độ, phát triển của công ty về lĩnh vực xây dựng
dân dụng ngày càng tăng, việc đầu tư xây mới và cải tạo các dự án đầu tư cũng
nhiều thêm. Công tác quản lý dự án đầu tư luôn tiềm ẩn những bất cập. Trong
những năm qua, nước ta đã có những bước chuyển biến lớn trong cải cách thủ tục
hành chính , loại bỏ dần các tồn tại của,thời kỳ bao cấp, song trong các cơ quan nhà
nước nói chung và Ban QLDA Cơng ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng và pháp
triển Hà Nội HACID nói riêng, việc quản lý cịn mang nặng tính giấy tờ, thủ tục
rườm rà, khơng hiệu quả, mặt khắc hệ ,thống văn bản hướng dẫn liên quan luật xây
dựng lại chưa đủ, cần phải tiếp tục, hoàn thiện. Những hạn chế này đang trở thành
một trong những nguyên nhân làm giảm hiệu quả quản lý dự án đầu tư.
Trong tương lai cơng ty ngày càng có sự quan tâm lớn đối với đầu tư xây
dựng cơ bản và định hương là ngành nghề chính của mình do vậy không ngừng đầu
tư cho các dự án. Sắp tới chắc chắn, số lượng dự án ngày càng tăng, quy mô cũng
lớn hơn, công nghệ kỹ thuật hiện đại hơn và vốn bỏ ra sẽ nhiều hơn. Đây cũng là
thách thức lớn trong nhiều khâu của ,chu trình quản lý dự án đầu tư của ban QLDA
đầu tư HACID. Nếu làm tốt công tác quản lý dự án đầu tư sẽ góp phần thực hiện
mục tiêu của cơng ty đề ra, giảm thiểu tối đa những, thất thoát tiết kiệm cho công ty
và đưa công ty ngày càng lớn mạnh.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên em xin chọn đề tài: “Hồn thiện cơng
tác quản lý dự án đầu tư bất động sản tại ban quản lý dự án Công ty cổ phần tư
vấn đầu tư xây dựng và pháp triển Hà Nội HACID”
1. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu những vấn đề về quản, lý dự án đầu tư và phân tích thực trạng
quản lý dự án đầu tư tại ban QLDA Công, ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng và
pháp triển Hà Nội HACID. Từ đó đề xuất những giải pháp hồn thiện cơng tác quản
SV: Hoàng Quốc Thưởng
1
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
lý dự án tại ban QLDA Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng và pháp triển Hà
Nội HACID.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng: Nghiên cứu công tác quản lý dự án đầu tư tại ban QLDA Công ty
cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng và pháp triển Hà Nội HACID
Phạm vi: số liệu từ năm 2008 dến 2011.
3. Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề vận dụng các phương pháp nghiên cứu: thống kê, tổng hợp, so
sánh, phân tích… Ngồi ra chun đề cịn sử dụng các bảng, hình, sơ đồ để minh
họa.
4. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần Mở đầu , kết luận, tài liệu tham khảo, phục lục , chú thích chữ
viết tắt, nội dung chính của đề tài được trình bày theo 3 chương
Chương I: Tổng quan quản lý dự án đầu tư bất động sản.
Chương II: Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư tại ban quản lý dự án
công ty cổ phần tư vấn đầu tư và phát triển đô thị Hà Nội HACID.
Chương III: Giải pháp hồn ,thiện cơng tác quản lý dự án đầu tư tại ban quản
lý dự án công ty cổ phần và tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển Hà Nội HACID
SV: Hoàng Quốc Thưởng
2
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.
Một số khái niệm cơ bản
1.1.1. Đầu tư, đầu tư bất động sản
1.1.1.1.Đầu tư
Theo luật đầu tư 2005
- Đầu tư là viêc, nhà đầu tư, bỏ vốn bằng các loại tài sản hữ,u hình hoặc vơ
hình để hình thành tài sản tiến hành, các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật
này và các quy định khác, của pháp luật có liên quan.
+ Đầu tư trực tiếp là hình ,thức đầu tư do nhà đầu ,tư bỏ vốn đầu tư và tham
gia quản lý hoạt động đầu tư.
+ Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thơng qua việc mua cổ phần, cổ phiếu,
trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư ,chứng khốn và thơng qua các định
chế tài chính trung gian khác mà nhà ,đầu tư không trực tiếp tham ‘gia quản lý hoạt
động đầu tư.
1.1.1.2.Đầu tư bất động sản
- Đầu tư bất động sản: là một tập ,hợp các ‘hoạt động có ,liên quan đến việc
bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải ‘tạo những, cơng trình BĐS, nhằm mục
đích phát triển, duy trì và nâng cao chất lượng’ cơng trình hoặc, sản phẩm, dịch vụ
trong ,một thời gian nhất định thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
- Đặc điểm của hoạt động đầu tư bất động sản: xuất phát từ đặc điểm của
bất động sản và thị trường bất động sản nên hoạt động đầu tư bất động sản mang
một số đặc điểm.
+ Đầu tư, bất động sản đòi hỏi nguồn lực, vốn đầu tư lớn: với đối tượng bất
động sản là tài sản cố định có giá trị lớn nên nguồn vốn chi cho hoạt động đầu tư
phải lớn đủ để xây dựng, duy trì và thu được lợi nhuận của hoạt động đầu tư.
+ Thời gian ,hình thành và thu được kết quả là lâu dài: bất động, sản có thời
gian hình thành lâu cũng như là hoạt động mang giá trị lớn nên quyết định đầu tư
cần được cân nhắc một cách kỹ càng, do đó hoạt đơng đầu tư có thời gian từ lúc bắt
đầu hình thành ý tưởng đến khi thực hiện là lâu dài cũng như thời gian xây dựng
SV: Hoàng Quốc Thưởng
3
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
kéo dài khiến thời gian thu ,được lợi nhuận lớn hơn so với ,các hoạt động đầu tư
khác;
+ Chịu ảnh ,hưởng của Pháp luật: là hoạt, động đầu tư liên, quan đến xã hội,
ảnh hưởng và liên quan đến môi trường, cảnh quan ,đơ thị nên cần có sự can thiệp
của Nhà nước, Nhà nước dùng Pháp luật để thực hiện sự quản lý của mình từ đó
hoạt động đầu tư phải phụ thuộc chặt chẽ vào Pháp luật và thực hiện phù hợp với
Pháp luật để đảm bảo mang lại lợi ích cho toàn xã hội;
+ Thời gian, thu hồi vốn chậm: Do thời gian hình thành ý tưởng, thực hiện
cũng như thu lại được kết quả là kéo dài nên kéo dài thời gian thu hồi vốn;
+ Nhà đầu ,tư mua khó phân tán rủi ro: với giá trị lớn cũng như thời gian thu
hồi vốn là dài nên các nhà đầu tư mua khi tiến hành đầu tư vào bất động sản sẽ khó
thu hồi nhanh tuy nhiên nó mang lại lợi nhuận cao vì thế nên rủi ro khó được phân
tán.
+ Đầu tư, chịu ảnh hưởng của yếu tố tự nhiên: do hoạt động đầu tư bất động
sản liên ,quan đến cơng trình bất động sản được thực hiện ngoài trời nên chịu ảnh
hưởng lớn bởi các yếu tố tự nhiên.
+ Hiệu quả ,đầu tư phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế của cơng trình: vì giá trị
mà hoạt, động đầu tư bất động sản thu lại phần, lớn là lợi ích cho các nhà đầu tư nên
hiệu quả đầu tư được mong đợi là hiệu quả hoạt động của bất động sản và chủ yếu
là lợi ích kinh tế thu được phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế của cơng trình
1.1.2. Dự án đầu tư và dự án đầu tư Bất Động Sản
1.1.2.1.Dự án đầu tư
Theo luật đầu tư 2005
- Dự án đầu ,tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn, để tiến hành
các hoạt động đầ,u tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
- Dự án đầu ,tư mang những đặc trưng cở bản sau:
+ Dự án có ,mục đích và kết quả xác định. Mỗi dự án là một tập hợp của
rất ,nhiều các nhiệm vụ khác nhau cần được thực hiện, mỗi nhiệm vụ cụ thể lại có
một kết quả riêng độc lập. Tập hợp các, kết quả cụ thể của các nhiệm vụ trong mối
quan hệ tương tác giữa chúng hình, thành nên các kết quả chung của dự án.
+ Dự án có chu kì phát triển riêng và có thời gian ,tồn tại hữu hạn. Khơng
SV: Hồng Quốc Thưởng
4
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
có dự án nào kéo dài mãi mãi, có những dự an hồn thành trong thời gian rất ngăn
nhưng cũng có dự án lại phải mất thời gian rất dài mới có thể hồn thành được
nhưng, dự án nào cũng có thời điểm ,bắt đầu và thời điểm kết thúc. Khi dự án kết
thúc, kết quả dự án sẽ được chuyển giao cho bộ phận quản lý vận hành, nhóm quản
trị dự án khi đó sẽ được giải tán.
+ Sản phẩm của ,dự án man,g tính chất đơn chiếc. Kết quả của dự án không
phải là .sản phẩm sản xuất hàng loạt, mà có tính cá biệt cao. Sản phẩm. và dịch vụ
do dự án đem lại là duy nhất, hầu như không lặp lại và luôn luôn khác biệt nhau một
cách tương đối.
+ Dự án sử dụng các nguồn lực có giới hạn: Mọi dự án đều. bị giới hạn bởi
nguồn lực về nhân lực, nguồn vốn và. thời gian nhất định.
+ Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác .phức tạp giữa các bộ
phận quản lý chức năng với quản lý dự án. Dự án nào cũng có sự tham gia của
nhiều bên hữu quan như: Chủ đầu tư, nhà thầu, đối tượng hưởng thụ dự án, cơ
quan .quản lý nhà nước, nhà thầu, các nhà tư vấn,... Tùy theo từng dự án mà mức độ
tham gia cũng như vai trò của các đối tượng hữu quan trên là khác nhau.
+ Dự án có tính bất định và độ rủi ro cao: Hầu hết các. dự án đều huy
động .một nguồn lực lớn về con người, tài nguyên thiên nhiên, vốn,... và đều được
thực hiện trong thời gian tương đối dài. Do đó dự án thường có tính bất định và độ
rủi ro cao.
1.1.2.2.Dự án đầu tư bất động sản
- Dự án đầu tư bất động sản: là một tập hợp các hoạt đọng có liên. quan đến
việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơng trình. bất động sản
nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình hoặc sản phẩm,
dịch vụ trong .một thời gian nhất. định thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác
định.
- Những yêu cầu cơ bản của dự án đầu tư:
+ Dự án phải đảm bảo tính khoa học:
•Dự án xây dựng phải dựa .trên các căn cứ, luận cứ về mặt. khoa học cũng
như thực tiễn .
•Nội dung các cơng việc dự. án phải được thiết kế đầy đủ, logic chặt chẽ.
SV: Hoàng Quốc Thưởng
5
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
+ Dự án đầu tư phải đảm bảo tính pháp lý:
•Là dự án phải có đầy đủ căn cứ pháp lý để xây dựng, để triển khai thực
hiện.
•Các sản phẩm của dự án tạo ra cũng phải phù hợp với. quy định của nhà
nước và yêu cầu của thị trường .
+ Dự án đầu tư phải.đảm bảo tính thống nhất:
•Tính thống nhất được .thể hiện ở logic của các khâu .công việc, quan hệ, tác
động giữa các cơng trình được hình thành.
•Q trình điều chỉnh các mục tiêu của dự án cũng. phải được tiến hành theo
trình tự, quy định và đảm bảo. tính thống nhất trong q trình điều chỉnh.
+ Dự án phải đảm bảo đáp. ứng được những yêu cầu .của thực tế và mang
tính khả thi
1.1.3. Quản lý dự án đầu tư và quản lý dự án đầu tư bất động sản
1.1.3.1. Quản lý dự án đầu tư
- Quản lý dự án: là quá trình lập .kế hoạch, điều phối thời gian, ngồn lực và
giám sát quá. trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự. án hoàn thành đúng
thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyêt và đạt được yêu cầu đã định về kỹ
thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ, bằng những phương pháp khác và điều kiện
tốt nhất cho phép.
- Quản lý, dự án đầu tư bao gồm ba giai đoạn chủ yếu là lập kế hoạch, điều
phối thực hiện dự án và giám sát.
+ Lập kế ,hoạch: đây là giai đoạn .xây dựng mục tiêu, xác định cơng việc,
dự tính nguồn lực cần thiết .để hoàn thành dự án và là q trình tự logic, có thể biểu
diễn dưới dạng sơ đồ hệ thống hoặc t,heo các phương pháp lập kế hoạch truyền
thống.
+ Điều phối, thực hiện dự án: đây là quá trình phân phối ngồn lực bao gồm
tiền vốn, nhân công, thiết bị và đặc biệt quan trọng là điều phối và quản lý thời gian.
Giai đoạn này chi tiết hóa thời gian, lập lịch trình cho từng cơng việc và toàn bộ dự
án khi. nào bắt đầu, khi nà.o kết thúc trên cơ sở đó, bố trí tiền vốn, nhân cơng, thiết
bị phù hợp.
+ Giám sát: là q trình theo dõi kiểm tra tiến trình dự án, phân tích .tình
SV: Hồng Quốc Thưởng
6
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
hình. thực hiện, báo cáo hiện. trạng và đề xuất biện pháp giả quyết những vướng
mắc trong quá trình thực hiện. Cùng với hoạt động giám sát, công tác đánh .giá dự
án giữa kỳ và cuối kỳ cũng được. thực hiện nhằm tổng. kết rút kinh nghiệm, kiến
nghị các pha sau của dự án.
Lập kế hoạch
Thiết lập. mục tiêu
Dự tính. nguồn lực
Xây dựng .kế hoạch
Điều phối thực hiện
Bố trí tiến. độ thời gian
Phân phối. nguồn lực
Phối hợp các. hoạt động
Khuyến khích. động viên
Giám sát
Đo lường. kết quả
So sánh .với mục tiêu
Báo cáo
Giải quyết .các vấn đề
Hình 1.1. Chu trình quản lý dự án
- Một số mơ, hình tổ chức dự án
+ Mơ hình, chủ đầu tư trực. tiếp quản lý dựa án: là hình thức tổ. chức quản
lý mà chủ đâu tư hoặc tự. thực hiện dự án ( tự sản xuất, tự xây dựng, tự tổ chức
giám sát và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật ) hoặc chủ đầu tư lập ra ban quản lý
dự án để quản lý việc thực hiện các công việc dự án theo sự ủy quyền.
SV: Hoàng Quốc Thưởng
7
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
Chủ đầu tư
Tự thực hiện
Ban quản lý dự án
Tổ chức thực
hiện dự án I
Tổ chức
thực hiện
dự án II
Tổ chức thực hiện
dự án III
Hình 1.2. Mơ hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án
+ Mơ hình, chủ nhiệm. điều hành dự án: là mơ hình tổ chức quản .lý trong
đó chủ đầu tư giao cho ban quản lý dự án chuyên ngành hoặc thuê một tổ chức tư
vấn quản lý có điều kiện, năng lực chuyên, môn phù hợp với quy mô, tinh chất của
.dự án làm chủ nhiệm điều hành, quản lý thực’ hiện dự án. Chủ nhiệm dự án là’ một
pháp nhân độc lập, có chun mơn, sẽ là người quản lý điều hành, và chịu trách
nhiệm trước pháp luật về tồn’ bộ q trình thực hiện của dự án. Mọi quyết định’
của chủ đầu tư đều phải ‘thông qua chủ nhiệm điều hành dự án.
Chủ đầu tư
Chủ nhiệm điều hành
dự án
Tổ chức thực
hiện dự án II
Tổ chức thực
hiện dự án I
Thuê tư vấn
Thuê nhà
thầu A
Thuê tư vấn
.........
Thuê nhà
thầu B
Hình 1.3. Mơ hình chủ nhiệm điều hành dự án
SV: Hoàng Quốc Thưởng
8
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
+ Mô hình ,chìa khóa chao tay: là hình thức tổ chức ‘trong đó ban quản lý dự án
khơng chỉ là ‘đại diện toàn quyền của chủ đầu ‘tư, chủ dự án mà còn là’ chủ của dự án.
Chủ đầu tư
Tổ chức đấu thầu tuyển chọn
Tổng thầu thực hiện toàn bộ dự án
Th lại
Thầu phụ A
Thầu phụ B
Hình 1.4. Mơ hình tổ chức dạng chìa khóa trao tay
+ Mơ tổ chưc chun ;trách ban quản lý dự án : là hình thức tổ chức quản lý
;mà các thành viên ban quản lý dự án tách hồn; tồn khỏi phịng chức năng
chun mơn. Chuyên thực hiện quản lý điều hành dự án theo yêu cầu được giao.
Giám đốc
Ban quản
lý dự án
Chuyên
viên quản lý
tài chính
Phịng tổ
chức hành
chính
Phịng kế tốn –
tài chính
Chun viên
marketing
SV: Hồng Quốc Thưởng
Chuyên viên
quản lý sản xuất
9
Phòng khác
................
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
Hình 1.5. Mơ hình tổ chức chun trách quản lý dự án
1.1.3.2. Quản lý dự án đầu tư bất động sản
- Quản lý dự án, đầu tư Bất Động sản: là quá trình; lập kế hoạch, điều phối
thời gian, ngồn lực và giám; sát quá trình phát triên của dự án đầu; tư bất động sản
nhằm đảm bảo cho dự án đầu tư bất động, sản hoàn thành đúng thời hạn, trong
phạm vi ngân sách phê duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất
;lượng đã đề ra trong quá trình lập dự án.
- Lĩnh vực, quản lý dự án bất động sản:
+ Lập kế hoạch, tổng quan: là quá trình tổ chức dự án theo một trình tự
logic, là việc chi tiết hóa ;các mục tiêu của dự án; thành công việc cụ thể và hoạch
định ra một chương trình cụ thê để thực hiện những cơng việc đó nhằm đảm bảo các
lĩnh vực khác nhau của dự án đã được kết hợp một cách chính xác và đầy đủ.
+ Quản lý phạm vi: là việc xác định, giám sát việc thực hiện mục tiêu của dự
án, xác định công; việc nào của dự án, xác định công việc nào thuộc; về dự án và
cần phải thực hiện, cơng việc nào nằm ngồi phạm vi của dự án.
+ Quản lý, thời gian: là việc lập kế hoạch, phân phối và giám sát; tiến độ
thời gian nhằm đảm bảo thời hạn hồn; thành dự án. Nó chỉ rõ mỗi công viecj phải
kéo dài bao lâu, khi nào bắt đầu, khi nào kết thúc và toàn bộ dự án bao giờ sẽ hồn
thành.
+ Quản lý ,chi phí: là q trình dự tốn kinh phí, giám sát thực hiện; theo
tiến độ đã đề ra cho từng công việc từng giai đoạn của dự án và toàn bộ dự án, là
việc tổ chức, phân tích số liệu và báo cáo những thơng tin về chi phí.
+ Quản lý ,chất lượng: là quá trình triển khai giám sát những tiêu; chuẩn chất
lượng đã đặt ra cho dự án, đảm bảo chất lượng sản phẩm; của dự án phải đáp ứng
mong muốn của chủ đầu tư và các quy định của nhà nước.
+ Quản lý, nhân lực: là việc hướng dẫn, phối hợp những nỗ lực của mọi
thành viên tham gia dự án vào việc hoàn; thành các mục tiêu của dự án đề ra. Nó
cho thấy việc sử dụng lực lượng lao động của dự án hiệu quả tới mức nào.
+ Quản lý thơng tin: là q trình đảm bảo các dịng thơng tin thơng ;suốt một
cách nhanh nhất và chính xác nhất ;giữa các thành viên của dự án với các cấp của
ban quản lý khác nhau. Thông qua quản lý thơng tin có thể trả lời ba câu hỏi: ai càn
SV: Hoàng Quốc Thưởng
10
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
thông tin về dự án, mức độ chi tiết và các nhà quản lý dự án cần báo cho họ bằng
cách nào?
+ Quản lý ,rủi ro: là việc nhận diện ác nhân tố rủi ro của dự án, lượng hóa
mức độ rủi ro và có kế hoạch đối phó cũng như quản lý từng loại rủi ro.
+ Quản lý ,hợp đồng và các hoạt động mua bán: là quá trình lựa chọn nhà
cung; cấp hàng hóa và dịch vụ, thương lượng, quản lý các hợp đồng ;và điều hành
việc mua bán nguyên vật liệu, trang thiết bị, dịch vụ,.... cần thiết cho dự án. Quá
trình quản lý ;này nhằm giải quyết vấn đề: bằng cách nào dự ;án nhận được hàng
hóa và dịch vụ cần thiết của các tổ chức bên ngoài, tiến độ cung cấp, chất lương thế
nào.
1.2.
Vai trò của quản lý dự án đầu tư bất động sản
- Liên kết, tất cả; các hoạt động, các công việc của dự án. Trong ;quá trình
quản lý dự án thường ,phải lập kế hoạch dự án, đó là một trong; những chức năng
quan trọng nhất’ của công tác quản lý dự án. Công tác lập kế hoạch dự án ‘bao gồm
nhiều nội dung, từ việc lập kế hoạch tổng thể dự án đến những kế hoạch chi tiết, từ
kế hoạch huy động vốn, phân phối vốn và các nguồn lực cần, thiết cho dự án đến kế
hoạch quản lý chi phí, quản lý tiến độ… từ kế hoạch triển khai thực hiện dự án đến
kế hoạch hậu dự án…Do đó tất cả các hoạt động, các công việc của dự án đều được
thể hiện, sắp xếp trong bản kế hoạch, chúng sẽ có mối liên hệ mật thiết với nhau.
- Tạo điều, kiện thuận lợi cho việc liên hệ thường xuyên, gắn bó giữa nhóm
quản lý dự án với ‘khách hangfvaf các nhà cung cấp đầu tư vào cho dự án.
-
Tăng cường, sự hợp tác giữa các thành viên và chỉ rõ trách nhiệm của các
các thành viên tham gia dự án.
- Tạo điều kiện phát hiện sớm những khó khăn vướng mắc nảy sinh và điều
chỉnh kịp thời trước’ những thay đổi hoặc điều kiện khơng dự đốn được. Tạo điều
kiện cho việc đàm phán trực tiếp giữa các bên liên quan để giải quyết những vấn đề
bất đồng.
- Tạo ra sản, phẩm và dịch vụ có chất lượng cao hơn. Một dự án mà được
quản lý chặt chẽ và có trách nhiệm thì vấn đề về chất lượng dự án sẽ được
đảm ‘bảo hơn nhiều so với những dự án khơng được quản lý tốt. Bởi vậy, có thể
nói cơng’ tác quản lý dự án là một công việc rất cần thiết đối với hoạt động’ thi
SV: Hoàng Quốc Thưởng
11
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
công các cơng trình xây dựng và chúng ta cần phải quan tâm và chú trọng đến công
tác này.
1.3.
Đặc điểm của công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản
- Tổ chức, dự án là một tổ ‘chức tạm thời. Tổ chức quản ‘lsy dự án được
hình thành để phục vụ dự án ,trong một thời gian hữu hạn. Trong thời gian tồn, tại
của dự án, nhà quản lý dự án thường hoạt động độc lập với các phông ban chức
năng. Sau khi kết thúc dựa ns, cần phải tiến hành phân cơng lại lao động, bố trí lại
máy ,móc thiết bị.
- Quan hệ giữa, các chuyên,, viên quản lý dự án với phồng chức, năng trong
tổ chức. Công việc của dự án địi, hỏi có sự tham gia của nhiều ,phồng chức năng.
Người đứng, đầu dự án và những người tham gia quản lý dự án là những người có
trách nhiệm phối hợp mọi nguồn lực, mọi người từ các phịng ,chun mơn nhằm
thực hiện thắng lợi mục tiêu của dư án. Tuy nhiên, giữa hộ thường nảy sinh mâu
thuẫn về các vấn đề nhân sự, chi phí, thời gian và mức độ thỏa ,mãn các yêu cầu kỹ
thuật.
- Quản lý, dự án thường phải đối phó với nhiều rủi ro có độ bất định cao
trong cơng tác lập kế hoạch, dự tính chi phí, dự đốn sự thay đổi công nghệ, sự thay
đổi cơ cấu tổ chức...Do vậy, quản lý dự án nhất thiết phải đặc biệt chú trọng, công
tác quản lý rủi ro, cần xây dựng các kế hoạch, triển khai thường xuyên các, biện
pháp phòng và chống rủi ro.
- Trong quản, lý dự án, vấn đề được đặc biệt quan tâm là quản lý môi
trường biến, động do ảnh hưởng của nhiều nhân tố. Quản lý tốt sự thay đổi, góp
phần thực hiện tốt mục tiêu của dự án.
1.4.
Các nhân tố ảnh hưởng tới quản lý dự án đầu tư bất động sản
Dự án đầu tư ,bất động sản thường là các dự án lớn vốn đầu tư lớn, thời gian
,hoàn thành dự án lâu nên có nhìu các nhân tố ảnh hưởng tới cơng tác quản lý dự án
bất động sản một trong những ảnh hưởng lớn nhất đó là việc chậm tiến độ dự án và
vượt tổng mức đầu tư dự án so với đề xuất ban đầu.
Nguyên nhân ,của việc chậm tiến độ và vượt chi phí thì, có rất nhiều như thể
chế chính sách, sự vào cuộc đồng bộ của các cơ quan trung ương và địa phương,
các yếu tố tác động của thị trường thế giới, năng lực của các chủ thể tham gia , hoạt
SV: Hoàng Quốc Thưởng
12
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
động xây dựng ..vv. Trong nội dung của bài này, chúng ta chỉ bàn đến các yêu tố
gây chậm trễ và vượt chi phí ở các dự án đầu tư xây dựng trong giai đoạn thi
côngvà xếp hạng, chúng theo mức độ ảnh hưởng.Các yếu tố này còn được xem xét
dưới các góc nhìn khác nhau của các bên liên quan trong dự án như: Chủ đầu tư,
nhà thầu, đơn vị tư vấn và tổng hợp chung, của tất cả. Từ nghiên cứu, ta thấy rằng
yếu tố ,con người ảnh hưởng rất lớn trong vấn đề chậm trễ và vượt chi phí ở các dự
án đầu tư xây dựng.
Từ nghiên, cứu thực tiễn trên thị trường ta rút ra được một số những vấn đề
sau:
- Có một sự tương đồng khá lớn giữa các bên trong việc nhận định các yếu
tố, ảnh hưởng đến chậm trễ và vượt chi phí của dự án trong giai đoạn thi cơng,
trong đó 4 yếu tố hàng đầu là: Yếu kém của Ban/công tác QLDA; tổ chức quản lý
và giám sát yếu kém; khả năng tài, chính của Chủ đầu tư; khả năng tài chính của
nhà thầu được sự đồng ý rất cao giữa các bên. Giữa Chủ đầu tư và nhà thầu có một
sự khác ,biệt giữa yếu tố đứng đầu: Khả năng tài chính ,của Chủ đầu tư đối với nhà
thầu; khả năng tài chính của nhà thầu đối với Chủ đầu tư, điều này cũng là một điều
dễ hiểu do mối quan hệ và sự kỳ, vọng giữa hai bên trong dự án.
- Đối với ,nhà thầu, vật tư thiếu là ,một yếu tố quan trọng (45% ảnh hưởng
lớn), Chủ đầu tư lại cho rằng các, sai sót trong thiết kế ảnh hưởng lớn đến việc vượt
chi phí và chậm tiến độ ở các dự án của họ (52% ảnh hưởng lớn).
- Vấn đề thiết, kế thay đổi, sự biến động giá cả gần như xếp ,hạng giống
nhau giữa các bên. Đây là những, vấn đề của ngành xây dựng và thị trường. Thời
gian qua, những cơn sốt giá xi măng, giá thép đã làm các cơng trường bị trì trệ và
chi phí bị đội lên, so với giá dự toán gây rất nhiều thiệt hại cho cả nhà thầu’ lẫn Chủ
đầu tư.
- Sự khác biệt giữa điều kiện thực tế so với khi khảo sát, thiết kế đối với
Chủ đầu tư và nhà ‘thầu là yếu tố quan trọng (xếp hạng lần lượt 8 và 7) với trên
40% các dự án được hỏi đều chịu ảnh hưởng lớn bởi yếu tố này.
- Trên 89% tất cả các bên trong dự án cho rằng ‘việc chậm trễ chi trả cho
các công ‘việc đã hồn thành ít hay nhiều đã ảnh hưởng tới việc chậm trễ tiến độ.
Đối với phương pháp và công nghệ thi công lạc hậu, 90% tư vấn và nhà thầu cho
SV: Hoàng Quốc Thưởng
13
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
rằng’ nó ảnh hưởng đến tiến độ và chi phí dự án’ nhưng Chủ đầu tư lại không quan
tâm đến vấn đề này.
- Nhân công, thiếu/không đáp ứng được yêu cầu tác động đến Nhà thầu khá
lớn ,trong việc bảo đảm tiến độ và chi phí cho dự án (84% các Nhà thầu).
- Các yếu tố tiếp, theo gây chậm trễ và vượt chi phí đó là: Dự tốn, các
khoản ,dự trù thiếu chính xác; Hợp đồng khơng chặt chẽ, thiếu ràng buộc; Sự yếu
kém của thầu phụ; Chậm trễ trong việc nghiệm thu ,cơng việc đã hồn thành; Các
sai sót trong q trình thi cơng; Các cơng việc phát sinh.
Từ kết quả và ,phân tích ở trên, các yếu tố gây chậm tiến độ và vượt chi phí
ở các dự án đầu tư, xây dựng trong giai đoạn thi công hầu hết các vấn đề đều nằm ở
con người hay công tác quản lý. Để nhanh chóng hạn chế ảnh hưởng của các ,yếu tố
trên cần đẩy mạnh công tác đào tạo, huấn luyện nhân lực, hoàn thiện và phát triển
theo, hướng chun nghiệp hố cơng tác quản lý trong hoạt động xây dựng.
1.5.
Nội dung của quản lý dự án đầu tư bất động sản
1.5.1. Lập kế hoạch dự án đầu tư bất động sản
1.5.1.1.Khái niệm
Lập kế hoạch, dự án đầu tư bất động sản là ,việc tổ chức dự án theo một
trình tự logic, xác định mục tiêu và các phương, pháp để đạt được mục tiêu của dư
án, dự tính những cơng việc cần làm, nguồn lực thực, hiện và thời gian làm những
cơng việc đó, nhằm hồn thành tốt mục tiêu đã đặt, ra của dự án. Lập kế hoạch dự
án là tiến hành ,chi tiết hóa những mục tiêu của dự án thành các công việc cụ thể và
hoach định một cách chi tiết các biện pháp để thực hiện các cơng việc đó.
1.5.1.2.Nội dung cơ bản của kế hoạch tổng quát sự án
- Giới thiệu, tổng quan về dự án
Giới thiệu tổng, quan về dự án là giới thiệu những nét khái ,quát nhất về dự
án định thực hiện. Nó gồm những nội dung cơ bản sau đây:
+ Mục tiêu càn ,đạt của dự án.
+ Trình bày lý ,do ra đời của dự án.
+ Trình bày, phạm vi của dự án.
+ Cơ cấu tổ ,chức quản lý dự án.
SV: Hoàng Quốc Thưởng
14
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
+ Liệt kê ,những mốc thời gian quan trọng trong quá trình thực hiện dự án.
- Mục tiêu, của dự án
Lập kế hoạch ,dự án đầu tiên phải xác định rõ mục tiêu càn đạt được của
dự án. Phần này cần cụ thể hóa các mục tiêu có tính chất định tính như là:
+ Mức lợi ,nhuận dự án tạo ra.
+ Thị phần ,của doanh nghiệp dự kiến tăng thêm nếu thực hiện dự án.
+ Năng lực ,cạnh tranh của doanh nghiệp
+ Mục tiêu, kinh tế xã hội khác.
- Thời gian, và tiến độ
Kế hoạch tiến ,độ phải làm rõ được lịch trình thực hiện dự án, là căn cứ để
ban quản lý dự án điều hành, cho phép xác định rõ dàng các công việc then chốt,
xác định ngày bắt đầu, ngày kết thúc,thời gian thực hiện từng công việc, xác định
các mốc thời gian quan trọng. Kế hoạch tiến độ được lập phải chặt chẽ, đồng thời
cũng là cơ sở để lập cá bộ phận kế hoạch khác. Một số nội dung chính càn được làm
rõ như: xác định trình tự các công việc, so sánh đánh giá sự phù hợp của tiến độ
thời gian với chi phí, nguồn lực phân phối cho chúng, kiểm tra đánh giá, phê duyệt
chinh thức tiến độ chung, xây dựng, phân tích các phương án thúc đẩy nhanh tiến
độ của dự án và điều kiên thực hiện và tính khả thi của chúng.
- Xem xét khía cạnh kỹ thuật và quản lý của dự án
+ Về kỹ thuật: so sánh kỹ thuật ,mà dự án yêu cầu với kỹ thuật hiện có.
+ Vê quan lý: cho biết những ,điểm khác biệt càn chú ý trong quản lý. Ví dụ
như thầu chính, thầu phụ
- Kế hoạch phân ,phối nguồn lực
Trên cơ sở, các định mức kinh tế kỹ thuật, các qui định của nhà nước, đặc
điểm riêng của từng dự án... để lập kế hoạch phân phối các nguồn lực hợp lý. Trong
phần kế hoạch phân phối nguồn lực ,sử dụng, xác định tổng nhu cầu nguồn lực cho
từng loại để hoàn thành dự án, xác điịnh thứ tự ưu tiên phân phối nguồn lực cho dự
án và từng công việc của dự án, xây dựng sơ bộ phương án phân phối nguồn lực,
đánh giá mức độ đáp ứng nhu cầu, tìm kiếm các khả năng giả quyết thiếu hụt...
- Ngân sách, và dự toán kinh phí dự án
SV: Hồng Quốc Thưởng
15
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
Ngân sách của ,dự án phản ánh toàn bộ các hoaatj động của dự án, bao
gồm cả hoạt động thu và chi. Ngân sách dự án có nhiều loại như ngân sách dài hạn,
trung hạn, ngắn hạn, ngân sách của các đơn vị, kê hoạch ngân ,sách theo các hạng
mục đầu tư... Kế hoach ngân sách là một tập hợp nhiều loại kế hoạch xác định tổng
nhu cầu về vốn, kế hoạch huy động vốn, kế hoạch phân bố ngân sách trong các thời
kỳ, theo cá đơn vị thi công, theo các hạng mục cơng trình và theo các khoản mục
chi phí... Phần kế hoạch ngân sách cũng đưa ra các thủ tục quản lý chi phí ( thủ tục
thơng thường, thủ tục riêng để quản lý các nguồn lực như máy chuyên dùng, thiết bị
kiểm tra, hệ thống vận chuyển) trong suốt quá trình thực hiên dự án.
- Nhân sự của dự án
+ Trình bày những ,u cầu riêng về cơng tác nhân sự dự án.
+ Nhu cầu ,tuyển dụng, đào tạo cho dự án.
+ Những hạn ,chế của lực lượng lao động thực hiên dự án.
+ Kế hoạch, về quy mơ lao động, tiền lương.
- Khía cạnh ,hợp đồng của dự án
Mô tả và liệt, kê các loại hợp đồng có liên quan tới dự án
+ Hợp đồng ,cung cấp chính về máy móc thiết bi và ngun liệu.
+ Hợp đồng ,phân phối sản phẩm.
+ Hợp đồng tư vấn.
+ Hợp đồng, thầu phụ.
- Phương pháp, kiêm tra và đánh giá dự án
Trình bày những ,phương pháp thu thập số liệu, phương pháp đánh giá và
giám sát quá trình thực hiện dự án.
- Những khó ,khăn tiềm tàng
Khi lập kế hoạc, dự án càn xác định những khó khăn tiềm tàng, nguên nhân
có thể ảnh hưởng đến tiến độ của dự án,thậm chí dự án thất bại. Những ngun
nhân có thể xảy ra là: tình trạng vi phạm hợp đồng, thất bại về kỹ thuật, hạn chế về
nguồn lực, ảnh hưởng chảu thiên tai lũ lụt,....Tuy nhiên, thời điểm xảy, ra các rủi ro
khơng phải cùng một lúc, do đó cần xác định mức độ rủi ro của từng ,nhân tố và xây
dựng kế hoạch đối phó với từng loại rủi ro trong suốt q trình thực hiện dự án.
SV: Hồng Quốc Thưởng
16
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
1.5.2. Quản lý thời gian và tiến độ
1.5.2.1.Khái niệm của quản lý thời giàn và tiến độ dự án
- Quản lý ,thời gian ,và tiến độ dự án: là quá trình quán lý bao gồm việc
thiết lập mạng công việc, xác định thời gian thực hiên, từng cơng việc cũng như
tồn bộ dự án và việc lập kế hoạch, quản lý tiến độ thực hiện dự án.
- Quản lý, thời gian là cơ sở để quản lý và giám sát chi phí cũng như các ,nguồn
lực khác cần cho dự án. Trong mơi trường hoat, động kinh doanh thơng thường vì nhu
cầu kết hợp phức tạp và đòi ,hỏi sự liên tục và ,gắn kết giữa các công việc, đặc biệt trong
,những trường hợp dự án phải đáp ứng một thời hạn cụ thể của khách hàng.
1.5.2.2.Mạng công việc
- Mạng công việc là kĩ thuật trình bày kế hoạch tiến độ, mơ tả dưới dạng sơ
đồ mối quan hệ giữa các công việc đã được xác định cả về thời gian và thứ tự trước
sau. Mạng công việc là sự kết nối giữa các công ,việc và các sự kiện. Mạng công
việc có những tác dụng chủ yếu sau:
+ Phản ánh mối ,quan hệ tương tác giữa các nhiệm vụ, các công việc của dự án.
+ Xác định ngày, bắt đầu, ngày kết thúc, thời hạn hoàn thành dự án.
+ Là cơ sở để ,tính tốn thời gian dự trữ của các sự kiện, các cơng việc.
+ Nó cho phép, xác định những công việc nào phải được thực hiện kết hợp
nhằm tiết kiệm thời gian và nguồn lực, công việc nào có thể thực hiện đồng thời để
đạt được mục tiêu về thời hạn hoàn thành dự án.
+ Là cơ sở để lập kế hoạch, kiểm soát, theo dõi tiến độ và điều hành dự án.
- Phương pháp ,biểu diễn mạng công việc ( phương pháp AOA)
Xây dựng mạng côn ,việc theo phương pháp AOA cần đảm bảo các nguyên
tắc sau:
+ Các cơng việc được, trình bày trong một nút (hình chư nhật). Những thơng
tin trong hình chữ nhật bao gồm tên công việc, ngày bắt đầu, ngày kết thúc và độ
dài thời gian thực hiên công việc
+ Các mũi tên chỉ thuần, thúy xác định thứ tự trước sau của công việc.
+ Tất cả các điểm nút, trừ điểm nút cuối cùng, đều có ít nhất một điểm nút đứng
sau. Tất cả các điểm, trừ điểm nút đầu tiên đều có it nhất một điểm nút đứng trước.
+ Trong sơ đồ mạng chỉ, có một điểm nút ( sự kiện) đầu tiên và một điểm
SV: Hoàng Quốc Thưởng
17
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
nút ( sự kiên) cuối cùng.
1.5.3. Quản lý chi phí dự án
Quản lý chi ,phí của dự ,án là q trình dự tốn kinh phí, giám sát thực hiện
chi phí theo tiến độ cho từng cơng việc và tồn bộ dự án, là việc tổ chức, phân tích
số liệu và báo cáo những thơng tin về chi phí.
Giữa quản ,lý phạm vi, quản lý thời gian ,tiến độ với quản lý chi phi có mối
liên hệ rất chặt chẽ.
- Từ quản lý phạm vi ta có thể xác định các ,cơng việc và hạng mục công
việc cần làm để xác định tổng chi phí trực tiếp cho mỗi cơng việc và hạng mục cơng
việc bao gồm chi phí nhân cơng thi ,cơng cơng trình, chi phí vật tư, ngun vật liệu,
máy móc thiết bị…và những khoản chi phí trực tiếp khác liên quan đến dự án. Dự
tốn các khoản mục chi phí gián tiếp như: chi phí quản lý, khấu hao thiết bị văn
phịng, chi phí đào tạo, dịch vụ hợp đồng và các chi phí khác… phân bổ các loại chi
phí này cho từng công việc theo bảng kế hoạch tiến độ cơng trình và các phương
pháp hợp lý rồi từ đó tổng hợp dự tốn kinh phí cho dự án để đưa ra tổng vốn đầu tư
cần thiết.
- Từ quản lý thời gian tiến độ, Phòng QLDA và ,Ban QLDA có thể theo dõi
tiến độ thực hiện cơng trình và các hạng mục cơng trình để kiểm sốt chi phí dự án
bằng cách theo dõi tiến độ chi phí theo tiến độ thực ,hiện các hạng mục, xác định
những thay đổi so với kế hoạch để thông tin cho cấp thẩm quyền về những thay đổi
đó nhằm đưa ra các giải pháp xử lý kịp thời giúp dự án có thể hoàn thành, đạt được
mục tiêu đề ra.
1.5.4. Quản lý chất lượng dự án
Quản lý chất, lượng dự án là quá trình triển khai giám sát những tiêu chuẩn
chất lượng cho việc thực hiện dự án, đảm bảo chất lượng sản phẩm dự án phải đáp
ứng mong muốn của chủ đầu tư.
Quá trình quản, lý chất lượng bao gồm những công việc sau :
- Lập kế hoạch, chất lượng dự án : là việc xác ,định các tiêu chuẩn chất
lượng cho dự án và xác định phương thức để đạt các tiêu chuẩn đó. Lập kế hoạch
chất lưọng dự án là một bộ phận ,quan trọng của, quá trình lập kế hoạch, sẽ được
thực hiện thường xuyên và song hành với nhiều loại kế hoạch khác. Lập kế hoạch
SV: Hoàng Quốc Thưởng
18
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
chất lượng cho phép định hướng phát triển chất lượng chung trong, doanh nghiệp,
khai thác sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, giảm chi phí liên quan …Tuy nhiên
trong một số trường hợp, quản lý chất lượng chặt chẽ có thể phát sinh tăng chi phí
hoặc, điều chỉnh lại kế hoạch tiến độ thời gian. Nội dung cơ bản của công tác lập kế
hoạch chất lượng dự án gồm :
+ Xây dựng, chương trình, chiến lược, chính sách và kế hoạch hóa chất
lượng.
+ Xác định, những yêu cầu chất lượng phải đạt tới trong từng thời kỳ, từng
giai đoạn của quá trình thực hiện dự án.
+ Phân tích, tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng dự án, chỉ
ra phương hướng kế hoạch cụ thể, xây dựng các biện pháp để thực hiện thành công
kế hoạch chất lượng.
- Đảm bảo ,chất lượng dự án: là tất cả các hoạt có kế hoạch và hệ thống
được thực hiện trong phạm vi hệ thống chất lượng nhằm đảm bảo dự án sẽ thỏa mãn
các tiêu chuẩn chất lượng tương ứng. Đảm bảo chất lượng là việc đánh giá thường
xuyên tình hình hồn thiện để đảm bảo dự án sẽ thỏa mãn các tiêu chẩn chất lượng
đã định. Đảm bảo chất lượng dự án đòi hỏi dự án phải được xây ,dựng theo những,
hướng dẫn quy định, tiến hành theo các quy trình được duyệt, trên cơ sở những tính
tốn khoa học, theo lịch trình, tiến độ kế hoạch..
- Kiểm sốt ,chất lượng dự án ,là việc giám sát các kết quả cụ thể của dự án
để xác định xem chúng đẫ tuân thủ các tiêu chuẩn chất lượng hay chưa và tìm các
biện pháp để loại bỏ những nguyên nhân, khơng hồn thiện. Xây dựng hệ thống
kiểm ,sốt chất lượng là rất cần thiết vì nó tạo ra một hệ thống chính thức trong cơ
cấu dự án để đảm bảo đáp ứng liên tục nhu cầu của khách hàng. Đối ,với nhà thầu,
xây dựng hệ thống kiểm soát chất lượng sẽ giúp tránh được những rủi ro như kiện
tụng, khiếu nại về sơ xuất chun mơn, trên cơ sở đó có thể khẳng định mình đã
làm theo đúng tiến độ, thực hiện các biện pháp quản lý chất lượng theo yêu cầu kỹ
thuật đã đề ra.
Quản lý chất lượng, dự án có thể được xem xét theo q trình đầu tư, từ giai
đoạn chuẩn bị đầu tư đến thực hiện đầu tư và vận hành kết quả đầu tư. Mỗi giai
đoạn có yêu cầu quản lý chất lượng khác nhau. Đối với các dự án đầu tư xây, dựng
SV: Hoàng Quốc Thưởng
19
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
bất động sản, nội dung quản lý chất lượng có thể bao gồm, những nội dung chính
thể hiện trong hình dưới đây.
Giai đoạn
chuẩn bị
đầu tư
giai đoạn thực
hiện đầu tư
Quản lý chất
lượng nghiên
cứu khả thi
Quản lý
chất lượng
khảo sát
thiết kế
Quản lý
chất lượng
do nhà
thầu tự tổ
chức
Quản lý
chất lượng
trong giai
đoạn thi
công
Giám sát thi
công của chủ
đầu tư hoặc tổ
chức tư vấn
giám sát
Giai đoạn vận hành
kết quả đầu tư
Quản lý chất
lượng trong
bảo hành
cơng trình
Quản lý
chất lượng
trong bảo
trì cơng
trình
Giám sát
quyền tác
giả
Hình 1.6. Nội dung quản lý chất lượng cơng trình xây dựng
1.5.5. Giám sát và đánh gía dự án
1.5.5.1.Giám sát
+ Khái niệm:
Giám sát dự án, là quá trình kiểm tra theo dõi dự án về tiến độ thời gian, chi
phí và tiến trình thực hiện nhằm đánh giá thường xuyên mức độ hoàn thành và đề
xuất những biện pháp và hành động cần thiết để thực hiện thành công dự án.
+ Phương pháp giám sát dự án:
SV: Hoàng Quốc Thưởng
20
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
Việc giám sát, dự án được hướng dẫn bởi kế hoạch và ngân sách dự án.
Giám sát là việc đo ,lường, thu thập, ghi chép, so sánh đối chiếu và phân tích thông
tin. Giám sát được thực hiện ở cấp độ điều hành ,và thực hiện liên tục. Có nhiều
phương pháp giám sát khác nhau như : phương pháp sử dụng các mốc gới hạn liên
quan đến các giai đoạn của dự án, kiểm tra giới hạn, các đường cong chữ S, phương
pháp phân tích giá trị thu được, các báo cáo quá trình và các cuộc họp thảo luận về
dự án.
+ Phương pháp sử dụng các mốc gới hạn
Các môc giới hạn (mốc thời gian) của dự án là các sự kiện được dùng để
đánh ,dấu một quá trình, một giai đoạn của dự án. Chúng có thể được ghi lại dưới
dạng những đồ thị hoặc tư ngữ. Phương pháp này được coi là một công cụ để giám
sát dự án, nó làm cho mọi người trong dự án hiểu được tình trạng của dự án và có
thể quản lý và kiểm tra dự án.
+ Phương pháp kiểm tra gới hạn
Kiểm tra gới hạn liên quan đến việc xác lập một phạm vi giới hạn cho ,phép
để quản lý dự án. So sánh giá trị đo được trong thực tế với mức độ chuẩn xác lập
ban đầu và thực hiện những hành động càn thiết khi giới hạn này bị vượt quá.
Phương pháp kiểm tra giới hạn dùng để giám sát chỉ tiêu và mức độ thực hiện của
dự án.
+ Các đường cong chữ S
Đường cong chữ S thường được sử dụng, trong giám sát ngân sách. Đây là
phương pháp phân tích bằng đồ thị để chỉ ra sự khác nhau giữa chi tiêu kê hoach và
chi tiêu thực tế. Chi phí tích lũy trong một khoảng thời gian và chênh lệch giữa kế
hoạch và thực tế.
+ Kiểm soát thực hiện - sơ đồ giá trị thu được
Kiểm soát thực hiện đối với tồn bộ dự án và từng cơng việc giữ vai trị rất
quan trọng. Để đo lường tình hình thực ,hiện đối với toàn bộ dự án ta dùng chỉ tiêu
giá trị thu được ( giá trị hoàn thành của dự án ). Khi so sánh chi phí thực tế với kế
hoạch trong một thời kỳ nhất định thường khơng xem xét đến khối lượng cơng
việc hồn thành. Chỉ tiêu giá tri thu được đã khắc phục được ,tình trạng này. Gía trị
hồn thành quy ước là giá trị hồn thành ước tính của các cơng việc, được tinh bằng
SV: Hoàng Quốc Thưởng
21
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
nhân phần trăm cơng việc hồn thành với chi phí kế hoạch cho hồn thành cơng
việc đó. Đây chính là mức chi phí giả thiết đã chi tiêu cho phần cơng việc đã hồn
thành này. Nó được dùng làm cơ sở để so sánh với mức chi phí thực tế.
+ Các báo cáo tiến độ
Báo cáo dự án, là công cụ quan trọng để ,giám sát dự án và để các nhà quản,
lý dự án, các bộ ngành, các nhà tài trợ trao đổi thông tin về dự án. Báo cáo tiến độ
có thể được thực hiện thường xuyên hoặc đột xuất. Một dự án cần được , báo cáo
tiến độ thường xuyên bởi các chuyên gia, nhà quản lý dự án và nhóm dự án. Các
báo cáo nên dẽ hiểu và phải được dựa trên các sự kiện hơn là các ý kiến.
+ Các cuộc họp bàn về dự án
Các cuộc họp bàn về dự án xoay quanh việc, thực hiện mục tiêu của dự án
và nhằm thực hiện dự án ,một cách hiệu quả. Thông qua tranh luận sẽ trao đổi các
thông tin liên quan đến các sự kiện, trao đổi ý kiến, quan điểm cũng như sự ủng hộ
hay xem sét lại việc ra ,quyết định của giám đốc dự án. Cũng thơng qua các cuộc
họp, nhóm quản lý dự án có thể kiểm tra cơng việc và kết quả đạt được, nhận diên
vấn đề, phân tích các giải pháp, đánh giá lại ,kê hoạch hàng năm và điều chính các
hoạt động.
+ Tham quan thực tế
Tham quan thực ,tế chính thức và khơng chính thức cũng là những phương,
pháp giám sát dự án. Khó khăn do trao đổi thơng tin bị gian đoạn hoặc do thiếu các
kỹ năng trong việc điều hành nên rất cần các chuyến tham quan thực tế của cán bộ
dự án để thu thập, thông tin và giám sát, thảo luận khơng chính thức với các nhóm
va tham gia các cuộc họp cộng đồng.
+ Các hệ thống giám sát:
+ Hệ thống giám sát tài chính. Hệ thống này theo dõi tất cả các vấn ,đề tài
chính trong dự án như: hợp đồng vay mượn, thanh tốn, vốn đầu tư, các khoản chi
phí và thu nhập của dự án.
+ Hệ thống giám ,sát quá trình. Hệ thống giám sát này liên quan đến việc
thực, hiện dự án và các tổ chức liên quan để quản lý dự án hiệu quả.
+ Hệ thống giám ,sát hoạt động. Hệ thống giám sát này liên quan đến việc
ghi chép các hoạt động thường ngày trong dự án và đảm bảo rằng chúng được thực
SV: Hoàng Quốc Thưởng
22
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
hiện.
+ Các loại hình giám sát:
+ Giám sát kế hoạch: là việc kiểm tra dựa trên cơ sở so sánh, giữ thực tế với
kế hoạch được trình bày theo sơ đồ GANTT hoặc CPM. Các số liệu thực tế luôn
được cập nhập để so sánh với kế hoạch đã đặt ra nhằm phát hiên chênh lệch. Trên
cơ sở đó điều chỉnh các hoạt động cho hợp lý.
+ Giám sát chi phí: là so sánh chi phí thực tế với chi phí, hoạch định. Tuy
vậy, các tổ chức đều xây dựng một hệ thống theo dõi và kiểm sốt chi phí. Trên cơ
sở thơng tin kiểm sốt chi phí, các khả năng chi phí, vượt q hoach định có thể
được phát hiện, phân tích và có biện pháp xử lý kịp thời.
+ Giám sát hoạt động: hệ thống giám sát hoạt động bao gồm hệ thống kiểm
tra chất lượng và đảm bảo chất lượng. Báo cáo của các hệ thống này cung cấp thơng
tin về mức độ hồn thành cơng việc. Tuy nhiên, trong q trình thực hiện dự án có
nhiều, thay đổi liên quan đến công nghệ, môi trường hoạt động, Những thay đổi này
làm cho việc kiểm soát hoạt động gặp khó khăn hơn.
1.5.5.2.Đánh giá dự án
- Khái niệm và mục tiêu:
+ Đánh giá dự án là, quá trình xác định, phân tích một cách hệ, thống và
khach quan các kết quả, mức độ hiệu quả và các tác động, mối liên hệ của dự án
trên cơ sở các mục tiêu của chúng.
+ Mục tiêu của đánh giá dự án:
• Khẳng định lại tính, càn thiết của dự án, đánh giá các mục tiêu, xác định
tính khả thi, hiện thực của dự án.
• Đánh giá hợp lý hợp pháp của dự án. Xem xét đầy đủ, hợp lý, hợp pháp
của các văn kiện thủ tục liên quan đến dự án.
- Các bước tiến hành đánh giá dự án:
+ Bước 1. Ra quyết định, đánh giá dự án. Ai ra quyết định đánh giá ,dự án
điều đó tùy thuộc vào loại đánh giá nội bộ hay bên ngoài. Quyết định đánh giá dự
án phải được đưa vào kế hoạch ngay từ khi lập dự án và chỉ rõ sẽ sử dụng phương
pháp đánh giá nào. Những nguyên nhân và sự cần thiết của việc đánh giá dự án phải
được làm rõ.
SV: Hoàng Quốc Thưởng
23
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
+ Bước 2. Chuẩn bị, các điều khoản hợp đồng cho hoạt động đánh giá dự
án. Bản mô tả các điều khoản hợp đồng phải làm rõ mục đích và phạm vi của đánh
giá dự án, mô tả ngắn gọn nội dung cơ bản của dự ,án được đánh giá, những điều
khoản về phương pháp tiến hành đánh giá. Hợp đồng cần nêu rõ những kỹ năng,
trình độ chun mơn và những yêu cầu khác mà các chuyên gia tư vấn đánh giá các
ứng viên cần phải có. Hợp đồng cũng cần đưa ra quy trình, thủ tục lựa chọn tư vấn
để đảm bảo việc đánh giá khách quan, chính xác.
+ Bước 3. Lựa chọn ,và ký hợp đồng với nhóm đánh giá dự án. Việc lựa
,chọn một chuyên gia hay nhóm tư vấn đánh giá đều tiến hành trên cơ sở những tiêu
chuẩn kỹ thuật xác định trong bản mô tả điều, khoản hợp đồng. Những tiêu chuẩn
này phải bao gồm đủ những yêu cầu về chuyên môn, kỹ thuật, tiêu chuẩn nhân
sự,.... Để chọn được những ứng viên phù hợp nhất với yêu cầu đánh giá dự án, dựa
trên tiêu chuẩn của bản điều khoản hợp đồng, cần đề nghị các ứng ,viên cung cấp
những thông tin cần thiết về năng lực chuyên môn, kinh nghiệm về lĩnh vực đánh
giá dự án..
+ Bước 4. Lập kế ,hoạch và chuẩn bị công việc. Sau khi được lựa chọn bước
tiếp theo mà nhóm, đánh giá phải làm là chuẩn bị một kế hoạch thời gian cũng như
làm việc chi tiết và phân chia nhiệm vụ giữa các ,thành viên trong nhóm. Đồng thời,
nhóm cũng sẵn sàng bắt tay ngay vào việc.
+ Bước 5. Tiến hành ,đánh giá dự án. Trong giai đoạn thực thi nhiệm vụ
đánh giá dự án, tất cả các tài liệu quan trọng, liên quan đến dự án cần thu thập, tổng
hợp và phân tích. Trong q trình thu thập thơng tin, nhóm đánh giá rất cần sự giúp
đỡ, cộng tác tích cực của ban quản lý dự án như việc sẵn sàng trả lời phỏng vấn
trực tiếp, điền các bộ câu hỏi của điều tra viên, tham dự các buổi báo cáo với các
nhân viên đánh giá dự án
+ Bước 6. Chuẩn bị ,báo cáo. Sau khi các tài liệu được tổng hợp, phân tích
nhóm ,đánh giá cần viết thành một bản ,báo cáo. Báo cáo nêu rõ những kết luận,
kiến nghị của nhóm đánh giá. Đồng thời báo cáo dành một phần nhất định để trình
bày phương pháp tiến hành đánh giá dự án ,và nếu có thể, trình bày những khó khăn
nảy sinh và cách khắc phục của nhóm.
+ Bươc 7. Sửa chữa, viết báo cáo cuối ,cùng và nộp sản phảm. Báo cáo được
SV: Hoàng Quốc Thưởng
24
Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phán
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế
đệ trình cho các, bên liên quan như nhà tài trợ, ban quản lý dự án, đại diện những
người hưởng lợi, đại diện cơ quan chính phủ để xin ý kiến. Có thể tổ chức một hội
nghị để thảo luận, xin ý kiến đánh giá, nhận xét bản báo cáo của các, bên tham gia.
Sau đó, nóm đánh giá dự án tiến hành sửa chữa, bổ sung, viết báo cáo cuối cùng và
giao nộp sản phẩm.
SV: Hoàng Quốc Thưởng
25
Lớp: Bất động sản 51
