Hạn chế của thẩm định giá bất động sản cư trú theo phương pháp so sánh trực tiếp từ lý thuyết đến thực tiễn

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
BỘ MƠN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

BÀI THI MƠN: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Hình thức thi: Tiểu luận
Thời gian thi: 3 ngày
Mã đề thi: MH 09.12/2021
TÊN TIỂU LUẬN: HẠN CHẾ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CƯ
TRÚ THEO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP - TỪ LÝ THUYẾT
ĐẾN THỰC TIỄN

Họ và tên: Nguyễn Phương Anh

Mã Sinh viên: 1973402011707

Khóa/Lớp: (tín chỉ) CQ57/16.1_LT2

(Niên chế): 16.02

STT: 01

ID phịng thi: 582-058-1211

Ngày thi: Ngày 12 tháng 12 năm 2021

Giờ thi: 13h30

Hà Nội


1

Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu.


2
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 3
PHẦN I: LÝ LUẬN CHUNG ............................................................................. 3
1. Tổng quan về thẩm định giá tài sản. ............................................................. 3
2. Phương pháp so sánh ...................................................................................... 3
2.2.1. Khái niệm .............................................................................................. 4
2.2.2. Cơ sở lý luận .......................................................................................... 4
2.2.3. Các bước định giá................................................................................... 4
2.2.4. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp ............................................ 5
2.2.5 Điều kiện áp dụng ................................................................................... 5
PHẦN II: TÌNH HUỐNG THỰC TẾ VÀ PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ NHỮNG
HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH...................................................6
1. Tình Huống 1...................................................................................................6
2. Tình Huống 2...................................................................................................7
3. Đánh giá..........................................................................................................10
MỘT SỐ GIẢI PHÁP........................................................................................11
KẾT LUẬN........................................................................................................11
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................12


3
MỞ ĐẦU
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị của hàng hóa
và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết

đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường, do các nhà chuyên môn được đào
tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực
hiện. Sự ra đời của nghề thẩm định giá đã mang lại nhiều tiện ích cho xã hội, bảo
vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của cơng dân, góp phần quan trọng giúp khách
hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, gọi vốn đầu tư, vay
vốn ngân hàng, mua bán minh bạch trên thị trường. Việc phát triển ngành thẩm
định giá đã góp phần hỗ trợ Nhà nước Việt Nam quản lý giá thông qua các biện
pháp gián tiếp, cụ thể như: Xây dựng môi trường pháp lý về giá nhằm tạo lập thị
trường và cạnh tranh; Kiểm tra, thanh tra, phát hiện và xử lý những vi phạm về
giá cả; Phân tích, đánh giá, đề xuất các cân đối về giá và xây dựng hệ thống tín
hiệu về giá cả; Thơng tin về giá phục vụ quản lý nhà nước về kinh tế…
Phương pháp so sánh dựa trên giả định các hàng hố có tính tương đồng.
Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được so sánh với một tài sản tương
tự. Qua đó, em đã lựa chọn đề tài tiểu luận nghiên cứu: “Điều kiện áp dụng của
việc định giá bất động sản cư trú dựa vào so sánh – từ lý thuyết đến thực tiễn”.
PHẦN I: LÝ LUẬN CHUNG
1. Tổng quan về thẩm định giá tài sản.
a) Thẩm định giá: là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về
lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
b) Bất động sản: Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà hay cơng
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp
luật quy định.
2. Phương pháp so sánh trực tiếp


4
2.1.1. Khái niệm: Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác
định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài
sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp

so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
2.1.2. Cơ sở lý luận
- Phương pháp này được xác định chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay
thế: Người mua thận trọng sẽ không bỏ ra 1 số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền
hơn mà vẫn được tài sản tương đương để thay thế.
- Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là có thể ngang bằng với
giá trị của những TS tương đương có thể thay thế được. Như vậy, theo phương
pháp này khơng cần xây dựng cơng thức tính, mà chỉ cần đi tìm các bẳng chứng
đã được thừa nhận về giá trị của tương đương.
2.1.3. Các bước định giá
- Bước 1 : Tìm kiếm thơng tin về những tài sản đã giao dịch trong thời gian gần
nhất, giống tài sản mục tiêu về 7 yếu tố (Tình trạng vật chất của tài sản, đặc điểm
về mặt bằng, đặc điểm của các tài sản có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa
điểm, tình trạng pháp lý, các điều khoản và điều kiện của giao dịch, thời gian giao
dịch)
- Bước 2 : Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất
có thể so sánh được với tài sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra
và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính
chất các giao dịch.
- Bước 3 : lựa chọn một số tài sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm,
thường lấy từ 3 – 6 tài sản.
- Bước 4 : Chỉ ra những yếu tố khác nhau giữa tài sản mục tiêu và tài sản so sánh.
Tiến hành điều chỉnh giá của tài sản so sánh. Nếu tài sản so sánh có các yếu tố tốt
hơn thì điều chỉnh giảm giá trị của nó xuống và ngược lại.


5
- Bước 5 : Ước tính giá trị tài sản mục tiêu trên cơ sở các mức giá đã được điều
chỉnh đối với tài sản chứng cứ.
2.1.4. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp

 Ưu điểm
+ Khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các
giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
+ Có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
+ Là đầu vào của các phương pháp khác.
+ Phương pháp này có ưu thế khi có máy tính.
 Nhược điểm
+ Phải có giao dịch về các tài sản tương tự ở trong cùng khu vực. Nếu có ít tài sản
so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
+ Các thơng tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường biến
động, các thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
+ Thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
2.1.5. Điều kiện áp dụng
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, tin cậy và kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định.
- Trên thực tế nó thường dùng để định giá: các tài sản có tính đồng nhất, các căn
hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các mảnh đất trống.
- Để giảm bớt định kiến và tính chủ quan khi điều chỉnh các yếu tố, thẩm định
viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính, nhằm
rút ra kết luận trên cở sở phân tích luật số lớn.


6
PHẦN II: TÌNH HUỐNG THỰC TẾ VÀ PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ NHỮNG
HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
1. Tình huống 1
Định giá tài theo phương pháp so sánh (so sánh trực tiếp). Hãy ước tính giá trị của
lơ đất mục tiêu rộng 80𝑚2 , biết giá thị trường và diện tích của các lơ đất so sánh
như sau:
Chỉ tiêu

So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5

Diện tích (𝑚2 )

145

80

120

78

85

Giá (triệu đồng)

2.175

1.120

1.860

1.131

1.326

Để định giá một lô đất trống trên, thẩm định viên đã thu thập được thơng tin về 5
lơ đất tương tự, có thể so sánh được với lô đất cần định giá. Sau khi phân tích,
thẩm định viên đã tính tốn được các mức điều chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu

và các lô đất so sánh về các thông số so sánh như trong bảng:
Thông số so sánh So sánh 1

So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5

Pháp lý

0%

0%

0%

0%

0%

Vị trí

1%

3%

0%

1%

1%

Diện tích

3%

0%

1%

0%

0%

Hình dáng

-2%

-1%

-2%

-1%

0%

Mơi trường

0%

5%

-1%

0%

-1%

Hạ tầng xã hội

-2%

3%

0%

4%

-1%

Tình huống trên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp như sau:
- Đầu tiên, tính giá đất trên 1 mét vuông


7
- Mức điều chỉnh do các yếu tố khác nhau của thửa đất so sánh 1 trên 1 mét vuông
đất là: 2175 : 145 x ( 1% + 3% - 2% - 2%) = 0 (triệu đồng/𝑚2 ).
tương tự ta có mức điều chỉnh của thửa đất so sánh 2, so sánh 3, so sánh 4 và so
sánh 5 trên 1 mét vuông đất là 1,4 triệu/𝑚2 ; -0.31 triệu/𝑚2 ; 0.58 triệu/𝑚2 ; 0,156 triệu/ 𝑚2 .
- Sau khi điều chỉnh thì giá của các thửa đất trên 1𝑚2 so sánh 1,2,3,4,5 lần lượt
là: 15 triệu/𝑚2 , 15,4 triệu/𝑚2 , 15,19 triệu/𝑚2 ; 15,08 triệu/𝑚2 ; 15,444 triệu/𝑚2 .
- Giá đất của thửa đất cần định giá = (15 + 15,4 + 15,19 + 15,08 + 15,444):5 =
15,223 triệu/𝑚2 .

- Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất thửa đất cần định giá với giá đất ước tính theo thửa
đất so sánh 1 là (15,223 - 15) : 15 = 1,49%.
- Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá với giá đất
của thửa đất so sánh 2, so sánh 3, so sánh 4 và so sánh 5 là : -1,15% ; 0,22% ;
0,95% ; - 1,4%.
→ Như vậy, Giá của thửa đất cần định giá đảm bảo chênh lệch với các giá đất ước
tính khơng q 10% nên giá đất của thửa đất cần định giá là 15,223 triệu/𝑚2 .
2. Tình huống 2
Hãy thẩm định giá căn hộ A: tọa lạc tại tầng 8, diện tích 64,5 m2 của một chung
cư CT1 dựa trên thông tin sau:
- Căn hộ 1: ở tầng 25 của chung cư CT1, diện tích 75 m2, nội thất tốt hơn
căn hộ A 20 triệu đồng, bán cách đây 6 tháng, giá 950 triệu đồng.
- Căn hộ 2: ở tầng 8 của chung cư CT2 cách CT1 30 m, diện tích 80 m2,
nội thất tốt hơn căn hộ A 10 triệu đồng, bán cách đây 3 tháng, giá 1.300 triệu
đồng.
- Căn hộ 3: nằm ở tầng 25 của chung cư CT2, diện tích 64 m2, nội thất tốt
hơn căn hộ A 20 triệu đồng, bán cách đây 8 tháng , giá 950 triệu đồng.
- Căn hộ 4: ở tầng 8 của chung cư CT3 cách CT1 150 m, có diện tích 60
m2, nội thất tương tự căn hộ A, bán cách đây 4 tháng, giá 780 triệu đồng.


8
- Căn hộ 5: tọa lạc ở tầng 25 của chung cư CT3, diện tích 84 m2, nội thất
tương tự căn hộ A, bán cách đây 10 tháng, giá 1.170 triệu đồng.
- Căn hộ 6: tọa lạc ở tầng 25 của chung cư CT3, diện tích 64,5 m2, nội thất
tương tự căn hộ A, bán cách đây 13 tháng, giá 830 triệu đồng.

- Căn hộ 6 được bán cách đây 13 tháng (>1 năm) khác nhau về mặt thời gian, lãi
suất -> ảnh hưởng đến GTTT -> không đủ tiêu chuẩn so sánh
- Qua so sánh cho thấy các căn hộ so sánh và căn hộ cần thẩm định giá có các yếu

tố khác nhau cơ bản sau: vị trí các tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư.
Trước hết điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất.
* Ước tính giá bán căn hộ 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so
với căn hộ A:
950 trđ – 20 trđ = 930 trđ
Đơn giá bán căn hộ 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất:
930 𝑡𝑟đ
75 𝑚2

= 12,4 trđ/m2

* Ước tính giá bán căn hộ 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so
với căn hộ A:
1300 trđ – 10 trđ = 1290 trđ
Đơn giá bán căn hộ 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất:
1290 𝑡𝑟đ
80 𝑚2

= 16,13 trđ/m2


9
* Ước tính giá bán căn hộ 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so
với căn hộ A:
950 trđ – 20 trđ = 930 trđ
Đơn giá bán căn hộ 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất:
930 𝑡𝑟đ
64 𝑚2

= 14,53 trđ/m2

* Đơn giá bán căn hộ 4
780 𝑡𝑟đ
60 𝑚2

= 13 trđ/m2

* Đơn giá bán căn hộ 5
1170 𝑡𝑟đ
84 𝑚2

= 13,93 trđ/m2

Qua đối chiếu vị trí các tầng và vị trí chung cư cho thấy:
- Căn hộ A, căn hộ 2, căn hộ 4 cùng nằm ở tầng 8.
- Căn hộ 1, căn hộ 3, căn hộ 5 cùng nằm ở tầng 25.
- Căn hộ cần thẩm định và căn hộ 1 cùng nằm ở 1 chung cư CT1.
- Căn hộ 2 và căn hộ 3 cùng nằm ở 1 chung cư CT2.
- Căn hộ 4 và căn hộ 5 cùng nằm ở 1 chung cư CT3.
Qua so sánh đơn giá bán giữa căn hộ 2 và căn hộ 3, giữa căn hộ 4 và căn hộ 5 cho
thấy:
Đơn giá bán:


10
𝐶ă𝑛 ℎộ 2
𝐶ă𝑛 ℎộ 3
𝐶ă𝑛 ℎộ 4
𝐶ă𝑛 ℎộ 5

=

16,13

=

13

14,53

13,93

= 111,01 %

= 93,32 %

Do vậy có thể ước tính đơn giá bán căn hộ ở tầng 8 bằng khoảng

111,01+93.32
2

=

102,16% đơn giá bán căn hộ tầng 25.
Từ đó ước tính đơn giá bán căn hộ A bằng 102,16% đơn giá bán của căn hộ 1.
Giá thị trường của căn hộ A là:
12,4 trđ/m2 x 102,16% x 64,5m2 = 817,075 triệu đồng
3. Đánh giá
Những hạn chế của phương pháp so sánh thể hiện qua tình huống:
+) Nếu chất lượng thơng tin khơng tốt về những giao dịch tương tự sẽ ảnh

hưởng tới kết quả định giá
+) Các thơng tin thường mang tính chất lịch sự: trong điều kiện thị trường biến
động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn
- So sánh nói chung là khơng bằng với giá trị và không phải lúc nào cũng tạo ra
giá trị. Phương pháp so sánh phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới những tổng của
nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ
- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực
hiện hơn khách quan
- Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm


11
MỘT SỐ GIẢI PHÁP
 Thứ nhất, Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng thêm các kỹ thuật
đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính
tốn hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển bất động sản.
 Thứ hai, Mọi ước tính về phương pháp so sánh và giá bán cũng như giá trị
cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường. Vì vậy
nhà thẩm định cần tìm hiểu kĩ và cập nhật thông tin thị trường thường xuyên
từ các nguồn thông tin có độ tin cậy cao để đưa ra được những ước lượng
giá trị Bất động sản cần thẩm định một cách chính xác nhất.
 Thứ ba, tăng cường cơng tác tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp
luật về thẩm định giá nói chung, hệ thống các Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam nói riêng nhằm nâng cao nhận thức, ý thức tuân thủ các quy định
của pháp luật đối với doanh nghiệp và thẩm định viên về giá hành nghề.
 Thứ tư, tăng cường công tác đào tạo, cập nhật và bồi dưỡng kiến thức về
thẩm định giá cho các thẩm định viên về giá hành nghề, đặc biệt là đào tạo,
bồi dưỡng một cách toàn diện, chuyên sâu hệ thống các tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam.
 Thứ năm, phát hiện, chấn chỉnh và xử lý nghiêm đối với những doanh

nghiệp và thẩm định viên về giá hành nghề có hành vi vi phạm pháp luật
về thẩm định giá trong quá trình giám sát và kiểm tra hoạt động thẩm định
giá.
KẾT LUẬN
Phương pháp so sánh là phương pháp có cơ sở lý luận và cơ sở thực hiện cơ
bản và rõ ràng. Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận so sánh
cần phản ánh được quan điểm của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài
sản thẩm định giá. TĐV cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường, tìm hiểu
quan điểm, nhu cầu và tình hình tài chính của những người tham gia thị trường.


12
Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên
tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Để sử dụng phương pháp so sánh một cách có hiệu quả, hạn chế được các
nhược điểm đã nêu trên, nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và
mở rộng đất đai cũng như thu thập thông tin trên thị trường một cách chính xác
và cập nhật. Nâng cao khả năng ứng dụng, sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro,
phân tích xác suất khi đánh giá các phương án phát triển bất động sản.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. TS. Nguyễn Minh Hồng, TS. Phạm Văn Bình(2018), Giáo trình “Định giá tài
sản”, Nxb Tài chính.
2. Ths. Phạm Văn Bình (Chủ biên) và các đồng tác giả (2012), “Bài tập Định giá
tài sản”, Nxb Tài chính.