Báo Cáo Tình Hình Hoạt Động Của Phòng Kinh Doanh Tại Ngân Hàng Thương Mại.doc

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG CAO ĐẲNG KINH TẾ KỸ THUẬT II
KHOA KẾ TOÁN
==============

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI :

BÁO CÁO TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG PHỊNG KINH DOANH
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN
NHÀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
(HUOSINHGBANK)

GVHD
SVTH

78

: NGUYỄN VĂN NHẬT
: LÊ MINH THÁI


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................

.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................

NHẬN XÉT CỦA NGÂN HÀNG


.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................
.......................................................................................................................

LỜI CÁM ƠN

Em xin chân thành cám ơn Quý thầy, Cô trường Cao Đẳng Kỹ Thuật Công
Nghiệp II, các thầy cô khoa Tài chính – Kế tốn đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy,
trang bị cho em những kiến thức quý báu trong suốt thời gian học tập. Đặc biệt em xin
chân thành cám ơn sự quan tâm chỉ bảo tận tình của Thầy Nguyễn Văn Nhật đã giúp
đỡ, hướng dẫn trong suốt thời gian thực tập, thầy đã giúp em hiểu rõ rõ hơn những gì
trước đây đã học, tháo gỡ những trở ngại, bổ sung thêm những kiến thức trong suốt
q trình em viết báo cáo.
Sẽ thật là thiếu sót không nhắc đến sự ủng hộ của Ban Giám Đốc, cũng như sự
chỉ bảo tận tình của các Anh, chị, cơ, chú trong phịng kinh doanh tại Ngân Hàng
Thương Mại Cổ Phần Phát Triển Nhà Tp. HCM.
Với thời gian thực tập và kiến thức có hạn, nên báo cáo này chắc chắn sẽ khơng
tránh khỏi những sai sót trong việc phân tích và trình bày. Em mong nhận được sự
đóng góp chân tình của q Thầy, cơ và của các Anh, chị tại Ngân hàng để báo cáo
ngày càng hoàn thiện.
Sinh viên thực hiện
Lê Minh Thái


LỜI MỞ ĐẦU
Trong đời sống kinh tế xã hội hiện nay, Ngân hàng thương mại cổ phần thuộc
ngành mũi nhọn và được mọi người biết đến. Một nền kinh tế càng phát triển thì các
hoạt động của Ngân hàng ngày càng lớn mạnh về quy mô lẫn chất lượng, đáp ứng nhu
cầu ngày càng cao của các cá nhân cũng như caùc doanh nghiệp. Ngân hàng thương
mại cổ phần trở nên gần gũi hơn và là tổ chức không thể thiếu được trong nền kinh tế
thị trường. Hệ thống ngân hàng nước ta trong những năm gần đây đặc biệt là kể từ khi
có pháp lệnh ngân hàng đã và đang có những chuyển biến tích cực để thích ứng dần
với nền kinh tế thị trường. Bên cạnh đó hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Việt
nam là những định chế tài chính trung gian, vừa có nhiệm vụ thu hút nguồn vốn trong
mọi thành phần kinh tế, vừa có nhiệm vụ đưa nguồn vố đó đến đúng nơi mà ở đó nó
có khả năng tạo ra sự tăng trưởng cho nền kinh tế. Tức là cần giải quyết tốt mối quan

hệ giữa tiết kiệm và đầu tư.
Đứng trước tình hình như thế, các ngân hàng thương mại cổ phần địi hỏi phải
hồn thiện, đổi mới và mở rộng hoạt động của mình, một trong những cơng việc đó
phải hồn thiện và mở rộng nghiệp vụ tín dụng. Đây là nghiệp vụ quan trọng trong
hoạt động ngân hàng thương mại cổ phần Việt nam hiện nay.
Đồng thời với ý nghĩa trên khi mà nền kinh tế nước ta đang đi vào xu hướng hội
nhập với các khu vực trên thế giới, địi hỏi chúng ta phải nỗ lực nâng các hoạt động
kinh tế của ta lên ngang tầm và bắt kịp các nước khác trên thế giới.
Từ những lý do trên cho thấy một sự đòi hỏi khách quan ngân hàng thương mại
cổ phần và nhất là trong nghiệp vụ tín dụng cần phải hồn thiện để đáp ứng các nhu
cầu nói trên.

MỤC LỤC
CHƯƠNG I


LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP & THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ
CHẤP

1 TÀI SẢN THẾ CHẤP :.......................................................................................1
1. Khái niệm:......................................................................................................1
2. Phân loại tài sản thế chấp: ..............................................................................1
3. Đối với tài sản thế chấp là bất động sản..........................................................2
I. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ..........................................4
1. Khái niệm và các nguyên tắc thẩm định giá....................................................4
2. Vai trò, nhiệm vụ và phẩm chất cần thiết đối với nhà thẩm định giá............12
3. Mục tiêu của nhà thẩm định giá ...................................................................18
4. Thẩm định giá đối với vật đảm bảo vay nợ, đồ cầm cố và giấy nợ...............25
5. Thẩm định giá cho báo cáo tài chính và kế tốn liên quan............................26
III. THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN.........................................28

A. Tổng quan về thị trường tài sản...................................................................28
1. Định nghĩa về bất động sản......................................................................28
2. Quyền lợi đối với bất động sản.................................................................28
3. Thị trường bất động sản............................................................................29
4. Các đặc trưng của thị trường bất động sản................................................29
5. Các khu vực của thị trường bất động sản..................................................50
B. Tổng quan về phương pháp thẩm định giá bất động sản...............................31
1. Phương pháp so sánh trực tiếp..................................................................31
2. Phương pháp chi phí.................................................................................33
3. Phương pháp thặng dư..............................................................................34
4. Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư)....................................36
5. Phương pháp lợi nhuận.............................................................................37
C. Kỹ thuật thẩm định giá..................................................................................38
CHƯƠNG II
GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ
TPHCM
1. Giới thiệu sơ lược về lịch sử hình thành và p[hát triển của ngân hàng thương mại
cổ phần phát triển nhà tphcm :..............................................................................40
2. Sơ đồ tổ chức ngân hàng và cơ cấu phịng tín dụng :..........................................42
CHƯƠNG III
TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN NHÀ
TP HỒ CHÍ MINH.
1. Tình hình kinh tế việt nam hiện nay nói chung và của các ngân hàng tmcp nói
riêng :................................................................................................................... 45


2.Tình hình huy động vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần phát triển nhà TP.HCM
................................................................................................................................... 46
CHƯƠNG IV
TÌNH HÌNH SỬ DỤNG VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN

PHÁT TRIỂN NHÀ TP HỒ CHÍ MINH
1. Tổng quan về hoạt động cho vay tại ngân hàng tmcp phát triển nhà TP HCM :. .49
2. Quy trình chung về tín dụng:................................................................................50
3. Quy trình cho vay tại ngân hàng tmcp phát triển nhà TP.HCM............................50
CHƯƠNG V
MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI
NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN NHÀ TP. HCM
1. Nhận xét chung về hoạt động Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà TP.HCM..........64
2. Một số đề xuất với hoạt động của Phòng kinh doanh :.........................................64
KẾT LUẬN

CHƯƠNG I
LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP &
THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP
I. TÀI SẢN THẾ CHẤP :
1. Khái niệm:
Theo luật dân sự thì thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là
bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho bên có quyền để bảo đảm
việc thực hiện nghĩa vụ quân sự.
Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp là người đi vay đem tài sản là bất động sản
thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để vay một
số tiền nhất định và dùng tài sản đó để đảm bảo số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người
đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả khơng hết nợ cho ngân hàng cho vay
được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nơ.ï


Trong thế chấp có các bên liên quan sau đây:
 Bên thế chấp:
Bên thế chấp là các Cơng ty, xí nghiệp, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân là
người sở hữu hợp pháp các tài sản và chấp nhận giao tài sản cho ngân hàng để thế

chấp cho khoản vay.
Bên thế chấp những người chủ tài sản, vẫn được sử dụng tài sản trong thời
gian thế chấp để sản xuất kinh doanh nghĩa là trong thời gian thế chấp quyền sở hữu
tài sản chỉ tạm thời tạm thời thay đổi cịn quyền sự dụng các tài sản đó thì khơng có
sự thay đổi nào.
 Bên nhận thế chấp:
Bên nhận thế chấp là bên cho vay đó là các ngân hàng thương mại quốc
doanh, cổ phần, liên doanh nước ngoài; các Cơng Ty tài chính, HTX tín dụng, các
quỹ tín dụng nhân dân sẽ tiếp nhận tài sản thế chấp bằng các chứng thư sở hữu gốc do
bên thế chấp giao. Bên nhaän thế chấp tạm thời là người nắm giữ quyền định đoạt các
tài sản thế chấp đó cho đến khi nó được giải chấp.
2. Phân loại tài sản thế chấp: tài sản thế chấp gồm:


Nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn, nhà ở, các cơng trình kiến trúc.



Quyền sử dụng đất hợp pháp.



Ao hồ nuôi cá, tôm, thủy hải sản.



Các loại vườn cây ăn quả, vườn cây công nghiệp, rừng lâm nghiệp…

Như vậy tài sản thế chấp bao gồm các tài sản là bất động sản, đồng thời phải
thõa mãn điều kiện cơ bản:

Thứ nhất: đó là tài sản có giá trị và giá trị sử dụng.
Thứ hai: tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp.
3. Đối với tài sản thế chấp là bất động sản.
Người vay phải giao giấy tờ sở hữu bản gốc của cơ quan có thẩm quyền cấp
cho ngân hàng quản lý. Trường chưa có giấy tờ sở hữu gốc thì ngân hàng chỉ nhận
thế chấp đối với các loại tài sản có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp, có đủ điều kiện theo qui
định của pháp luật để Nhà Nước cấp giấy tờ sở hữu nhưmg chưa làm giấy tờ sở hữu
được. Trường hợp này, người vay phải giao cho ngân hàng tồn bộ giấy tờ gốc nói
trên.


Giấy tờ hợp lệ, hợp pháp về quyền sở hữu nhà và sử dụng đất bao gồm:
o Quyết định giao đất và giấy phép xây dựng nhà do cơ Nhà Nứơc cộng
hòa XHCNVN cấp.
o Giấy tờ sở hữu nhà, đất, hoặc giấy tờ hợp lệ khác do cơ quan có thẩm
quyền chế độ cũ cấp.
o Nhà có giấy tờ sở hữu gốc do cơ quan có thẩm cấp đã hồn thành thủ tục
bán hoặc chuyển quyền thừa kế thứ hai nhưng người mua nhà chưa làm được thủ tục
sang tên trứơc bạ.
Đối với tài sản là bất động sản:
Người vay vốn phải giao nộp hiện vật cho ngân hàng hoặc hợp thuê kho
bảo quản. Trường hợp thuê kho bảo quản hoặc cho vay thế chấp kho hàng, ngân hàng
cho vay là người thế chấp qui định cụ thể về chế độ quản lý, bảo vệ, bảo hiểm hàng
hóa trong kho và chỉ được xuất kho khi có lệnh giải chấp bằng văn bản của ngân
hàng.
Đối với động sản là phương tiện sản xuất kinh doanh của người vay, không
thể giao cho ngân hàng quản lý bằng hiện vật được, người thế chấp phải giao chứng
từ sở hữu cho ngân hàng và phải mua bảo hiểm của tài sản thế chấp đó. Giá trị mua
bảo hiểm phải đảm bảo nếu có rủi ro xảy ra thì ngân hàng vẫn thu được gốc lẫn lãi.
Khách phải giao cho ngân hàng bản gốc của giấy bảo hiểm tài sản thế chấp và giấy ủy

quyền của cơ quan bảo hiểm được thanh toán tiền bảo hiểm chuyển thẳng cho ngân
hàng trong trường hợp có rủi ro xảy ra.
Thứ ba: được phép giao dịch và khơng có tranh chấp.
Thứ tư: phải mua bảo hiểm đối với những tài sản mà nhà nước bắt buộc
phải mua bảo hiểm.
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu nhà nước sở hữu Nhà nước, khi thế chấp phải
thực hiện theo các qui định của luật doanh nghiệp Nhà nước( Tài sản được dùng thế
chấp khi đã được cơ quan chủ quản cho phép).
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay của công ty cổ phẩn…
thì phải có giấy tờ ủy thác của hội đồng quàn trị bằng văn bản để người đại diện ký
hợp đồng thế chấp.
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu từ hai người trở lên thì phải có sự đồng ý bằng
văn bản của các đồng sở hữu.


Với điều kiện cơ bản đó, thì các tài sản sau đây không được nhận thế chấp gồm:
Các tài sản đang còn tranh chấp.
Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán chuyển theo qui định của
nhà nước…
Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của bên đi vay.
Tài sản đang bị niêm phong, tạm giữ, phong tỏa bởi cơ quan có thẩm
quyền.
Các tài sản đang cho thuê, cho mượn, hoặc đang thế chấp toàn bộ cho
một nghĩa vụ khác.
Tài sản khơng có giá trị, hoặc có giá trị ít hoặc có giá trị nhưng khơng có
giá trị sử dụng.
Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán, chuyển nhượng.
II.TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
Khái niệm và các nguyên tắc thẩm định giá
a) Khái niệm:

Hoạt động thẩm định giá là một trong những hoạt động chuyên nghiệp rất
cần thiết đối với sự vận hành của một nền kinh tế thị trường.Có thể hiểu một cách
đơn giản thẩm định giá là việc xác định giá của tài sản trên thị trường.
Nhưng thẩm định giá là một dạng đặc biệt của các xác định giá bởi công
việc thẩm định giá do nhà chun mơn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và
có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Trong thị trường giản đơn thì giá trị của một chiếc quần Jean nhãn hiệu Levi
phụ thuộc vào thị trường nơi bán chiếc quần ấy. Nó có thể có giá 600.000 đ ở thị
trường bán bn, có giá 1.000.000 đ ở cửa hàng bán lẻ, nhưng ở một vùng nào đó nơi
rất khó mua loại hàng này, mà lại có một nhóm người có thu nhập cao và rất ưa
chuộng, thì rất có thể bán được giá cao gấp nhiều lần.
Sau một vài lần mua sắm quần Jean, một người mua hàng có thể dự tính được
giá mua một cách chính xác loại hàng cá biệt đó.
Nhưng trong thị trường phức tạp như là thị trường bất động sản, thì một
chuyên gia trong việc xác định giá là nhà thẩm định giá, hay là thẩm định viên phải là
một nhà chun mơn có đào tạo và có kinh nghiệm.


Có thể giới thiệu hai định nghĩa về thẩm định giá như sau:
 Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sổ hữu tài sản
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đựơc xác định rõ (Giáo sư W.Seabrooke,
Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh).
 Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả
những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản
của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn( Giáo sư Lim Lan Yuan, trường xây
dựng và bất động sản, đại học quốc gia Singapore).
b) Các nguyên tắc của thẩm định giá
Bao gồm có 9 nguyên tắc sau:
 Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất

Sử dụng ở mức độ cao nhất và thấp nhất của tài sản là được phép sử dụng về
vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào
ngày thẩm định giá.
Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất tốt nhất là:
- Không gian đô thị ( Đất đai và những cơng trình xây cất) có xu hướng
được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh.
- Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà đến ngày thẩm định giá có
khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất.
 Sử dụng phù hợp.
Sử dụng phù hợp là cả hai vị trí và các cơng trình xây dựng phải được thẩm
định giá với cùng một tính chất sử dụng, có tầm quan trọng đối với thẩm định giá trị
tài sản trong các vùng lân cận.
 Sự thay thế
Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước.
Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí
mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là khơng có sự
chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Khi đó một người mua thận trọng
sẽ khơng trả nhiều hơn chi phí mua một tài sản thay thế như vậy trong thị trường mở.


 Sự đóng góp
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành của một tài sản
phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá của tồn bộ tài sản,
có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào năng suất toàn bộ là bao nhiêu.
Những thay đổi trong một cơng trình đang tồn tại hay một phần của một cơng
trình chỉ có thể đưởc biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt thể hiện cho lãi
thực hiện vốn đầu tư bổ sung.
 Cung và cầu
Giá thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung

cầu trên thị trường phù hợp vào ngày thẩm định giá. Trên thị trường giá cả có xu
hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Khi thẩm định giá thì các lực lượng thị trường thích hợp phải được phân tích
và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản.
Khi phân tích các thơng tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải
cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
 Dự kiến các lợi ích tương lai.
Khi ước tính các giá trị dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực
hiện quá khứ.
Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài
sản.
Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có ảnh hưởng trực
tiếp đến giá trị thị trường.


 Sự công bằng trong việc sử dụng đất và phát triển.
Giá bán của một vị trí đất đai khơng nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí
kế cận củng có giá trị như vậy.
Khi tiếng hành cơng việc, người bán phải câng nhắc đến sự công bằng
trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các
chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…
 Sự hịa hợp
Giá tối đa sẽ tích tụ vào mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý về sự
đồng nhất kinh tế và xã hội hieän hữu trong vùng lân cận; cần xét đến lý thuyết khu
vực của sự phát triển đô thị.
 Những thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội.
Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét và
những hậu quả có thể nhìn thấy trước như múc độ lạc hậu của chức năng, giai đọan
hiện tại trong chu kỳ sống của khu vực lân cận.
Dự đoán các điều kiện thị trường và các phản ứng của người mua tiêu biểu

để dự kiến các điều kiện của thị trường tương lai.
c) Ý nghĩa và các đặc tính của giá trị.
Về ý nghĩa của giá trị có thể phân ra thành
Ý nghĩa chủ quan bao gồm: giá trị trong sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị
đối với cá nhân.
Ý nghĩa trong sự xác định kinh tế gồm có: giá trị thị trường; giá trị trong
trao đổi; điểm cân bằng cung và cầu; giá trị hiện tại của các quyền về thu nhập trong
tương lai.
Giá trị có các đặc tính sau:
- Hữu ích là khả năng cung cấp dịch vụ hay thõa mãn nhu cầu.
- Khan hiếm là sự khan hiếm tương đối so với nhu cầu
- Nhu cầu là khái niệm mang tính chất kinh tế rằng nhu cầu, khơng chỉ
đơn thuần là sự cần thiết, mà phải thực sự tồn tại.
- Khả năng chuyển nhượng là khái niệm pháp lý cho rằng một hàng hóa
có thể được chuyển nhượng.


Giá trị thị trường là gì ?
Có thể hiểu giá trị thị trường theo một số nghĩa sau đây:
- Là giá bán có thể được thực hiện của một tài sản.
- Là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện giá trị trường xác định.
- Trên thực tế, nói chung thông tin đầy đủ về tài sản và giá trị của tài sản khơng
dễ dàng có sẵn, và giá trị của một tài sản là mức giá mà hầu hết người mua sẽ trả.
Các định nghĩa về giá trị thị trường mở
Có một số định nghĩa về giá trị thị trường mở được giới thiệu trong số sách
như sau:
 Định nghĩa của giáo sư Lim Lan Yaun dưa ra trong cuốn sách “Các
bạn và tài sản của bạn, giá trị và thuế 1955” của Trường Đại học quốc gia Singapore:
“Giá tri thị trường mở của một tài sản là số tiền có thể dự kiến trả cho tài sản
của mộ người mua được thơng tin tốt, có khả năng và mong muốn mua tài sản đó, khi

tài sản được chào bán do một người bán có thơng tin tốt và đang mong muốn có tài
sản đó”.
 Định nghĩa của viện khảo sát đặc quyền hoàng gia (RICS) Anh:
“Giá trị thị trường mở là mức giá tốt nhất mà tại đó vệc bán một quyền lợi về
tài sản sẽ được hoàn thành một cách vô điều kiện về tiền mặt và được cân hắc cẩn
thận vào ngày thẩm định giá, với điều kiện được thừa nhận là:
- Người bán tự nguyện;
- Trước ngày thẩm định giá đã có một thời gian hợp lý (có tính đến thuộc tính
của tài sản và tình hình thị trường) để marketing một cách thích hợp về quyền lợi, để
thảo luận về giá và các thời hạn thanh tốn, và để hồn thành việc bán;
- Tình trạng thị trường, mức giá trị và các hòan cảnh khác vào bất kỳ một ngày
giả định sớm hơn nào để trao đổi các hợp đồng thì tương tự như ngày thẩm định giá;
- Không được xem xét đến bất kỳ sự trả giá thêm nào của người mua triển
vọng;
- Cả hai bên giao dịch mua và bán đã hành động một cách có hiểu biết, thận
trọng và khơng bị áp đặt”.
Các loại giá trị


Mỗi một hàng hóa có các loại giá trị khác nhau: giá trị bảo hiểm, giá trị đầu
tư, gía trị tiềm năng, giá trị sử dụng, giá trị vay mượn thế chấp…
Đối với các tài sản cố định theo mục đích của thẩm định giá: giá trị để mua
bán, giá trị để đánh thuế, giá trị để thuê mướn, giá trị để bảo hiểm, giá trị để thế chấp,
giá trị cho báo cáo tài chính…
Giá trị sử dụng và giá trị đầu tư : giá trị sử dụng và giá đầu tư khác với giá
trị thị trường bởi vì những người sử dụng – chủ sở hữu và những người đầu tư – chủ
sở hữu riêng lẻ có những mục đích khác nhau.
 Giá trị sử dụng
Một tài sản có giá trị chủ quan đối với một người nào đó đang nắm
quyền sở hữu và sử dụng tài sản

Giá trị của một tài đối với một người sử dụng cụ thể dựa trên cơ sở tài
sản đó có lợi ích như thế nào đối với người đó.
 Giá trị đầu tư
Giá trị đầu tư là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong chờ ở thu nhập
tương lai của tài sản.
Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi:
- Khả năng nguồn tài chính có được của nhà đầu tư.
- Lượng vốn đầu tư tài chính và thời hạn của nó.
- Thu nhập khác của nhà đầu tư.
- Tính trạng thuế má và kết quả giành được tài sản.
- Mục đích khác của nhà đầu tư.
Giá trị đầu tư của một tài sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu
tư riêng lẻ khác nhau, trong khi giá trị thị trường thì vẫn giữ nguyên.
Sự khác nhau giữa giá cả, chi phí và giá trị:
Giá cả
Có thể được hiểu theo một số nghĩa sau:
- Là một số lượng tiền một người thực tế trả cho một tài sản
- Là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán.


Giá cả có thể là lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn giá trị trường của tài sản.
Chi phí
- Chi phí là phí tổn về vốn bao gồm những chi phí quản lý hành chính và các
chỉ tiêu tài chính cho đất đai, lao động, vật tư, sự giám sát và một phần lợi nhuận cần
thiết để tạo ra sự hữu ích của tài sản.
- Là chi phí sản xuất.
- Trong một số điều kiện, chi phí có thể là một phương cách tiện lợi để đo
lường giá trị.
Những yếu tố để xác định giá trị của tài sản
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá trị của tài sản, có thể phân

thành một số yếu tố sau:
Các yếu tố kinh tế
Giá trị tài sản phụ thuộc vào mối quan hệ cung và cầu, ở trên thị trường,
cũng như phụ thuộc vào sự co dãn – đàn hồi của cung và cầu.
Các yếu tố vật chất
Giaù trị vật chất phụ thuộc vào:
o Địa điểm trên đó có tài sản: Khả năng sinh lời của địa điểm càng
cao thì giá trị của tài sản càng cao.
o Khu vực môi trường: tài sản đất đai nhà cửa ở thành phố thì có giá
gấp nhiều lầ so vơùi nơng thơn.
o Các đặc điểm về vị trí và các cơng trình xây dựng: tài sản đất đai
nhà cửa ở vào vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh thì có khả năng sinh lợi lớn
và giá trị cao.
Các yếu tố về tình trạng pháp lý và pháp luật
Các yếu tố tác động đến việc xác định giá trị tài sản thông qua các nhân tố
sau:
- Xác định quyền sở hữu của tài sản là chủ sở hữu hay thuê.
- Các tình trạng về quyền lợi đối với tài sản.
- Dự dịnh và sưï kiểm soát hợp pháp đối tài sản.
Các yếu tố khác


Các yếu tố khác tác động đến giá trị tài sản, gồm có:
- Các quan hệ lịch sử của tài sản.
- Những ảnh hưởng của xã hội học và tâm lý học tác động đến việc định giá
tài sản.

d) Sự khác nhau giữa thẩm định giá và phân tích đầu tư
Thẩm định giá bất động sản là:
 Làm cố định một mức giá, bao gồm việc ước tính giá trị thị trường

mở hay dự đốn mức giá bán có nhiều khả năng nhất.
 Đánh giá mức giá mà tại đó một tài sản có khả năng bán được nếu
đưa vào chào bán ở thị mở.
 Trong khi tiến hành thẩm định cần phải cân nhắc những điều kiện của
thị trường thịnh hành. Loại bỏ những ảnh hưởng đặc biệt từ cả người bán lẫn người
mua. Khi đó thái độ nhận thức về thị trường của người thẩm định là rất quan trọng.
Phân tích đầu tư:
 Phân tích đầu tư là sự ước tính một đầu tư khơng cần thiết dựa trên
cơ sở thị trường . Ước tính đầu tư đối với một cá nhân có cân nhắc đến những hồn
cảnh đặc biệt của người đó, trong khi đó các nhận thức về thị trường là không cần
thiết cho việc phân tích đầu tư.
 Phân tích đầu tư có thể dưới hình thức một sự đánh giá, hay một tỷ
lệ lãi trên tồn bộ vốn đầu tư.
2. Vai trị, nhiệm vụ và phẩm chất cần thiết đối với nhà thẩm định giá
a) Vai trò và nhiệm vụ của nhà thẩm định giá
Các đặc trưng tiêu biểu công việc của nhà thẩm định giá là:
 Xác định giá trị thị trường của tài sản.
Các nhà thẩm định giá được đào tạo cho yêu cầu định giá các tài sản,
đặc biệt đòi hỏi nhà thẩm định giá cần thiết phải có sự hiểu biết và thành thạo về mối
quan hệ pháp lý đối với tài sản, về kỹ thuật xây dựng, về các đặc tính nổi bật và duy
nhất để phục vụ cho việc xác định được giá trị tài sản. Do đó một người khơng phải
chun nghiệp sẽ khơng có khả năng để đánh giá và thấu hiểu được.


 Là người cố vấn cho các nhà đầu tư.
Thẩm định giá và các báo cáo thẩm định là nhằm cung cấp cho người
khác sử dụng (không phải là các nhà thẩm định sử dụng), như là một cơ sở giúp họ ra
các quyết định liệu có nên hành động hay khơng, ví dụ liệu có nên mua hay khơng
mua, cho vay hay không cho vay, mua hay phát triển…
Thẩm định giá ảnh hưởng đến những quyết định liên quan đến tổng

số tiền lớn. Vì vậy, mỗi một cơng việc thẩm định là một dự án nghiên cứu cần sự
thận trọng và kỷ năng chuyên nghiệp.
Do các đặc trưng trên mà nhà thẩm định giá có một trách nhiệm lớn
đối với cộng đồng xã hội, địi hỏi họ phải có đaïo đức vào tinh thần trách nhiệm pháp
lý chuyên nghiệp cao.

b) Những phẩm chất cần thiết đòi hỏi đối với một nhà thẩm định giá
Ở nhiều nước có quy định pháp lý cụ thể đối với những người hành nghề
thẩm định giá. Nói chung, nhà thẩm định phải là người có hạnh kiểm tốt và chứng
minh được rằng:
 Họ đã có bằng đại học thích hợp hoặc có bằng chun mơn sau đại
học, và ít nhất đã có kinh nghiệm tích lũy qua hai năm cơng tác. Đồng thời họ chứng
minh được họ đã duy trì và nâng cao kiến thức chuyên môn họ thông qua việc thường
xuyên theo các chương trình đào tạo;
 Họ có kiến thức và kinh nghiệm trong việc đánh giá các tài sản cố
định ở địa phương và phân loại tài sản;
 Họ đáp ứng các yêu cầu về pháp lý, quy định, đạo đức và giao kèo
hợp đồng có liên quan đến cơng việc.
 Họ có khẳ năng bồi thường nghề nghiệp thích đáng đối với trách
nhiệm phải gánh chịu liên trong mỗi sự việc.
Các tổ chức thẩm định giá quốc tế như Uûy ban chuẩn mực thẩm định giá
quốc tế (IVSC), Hiệp hội những nhà thẩm định giá châu Aâu (TEGOVA), Hiệp hội
thẩm định giá châu Á (AVA) cho rằng trong cac nước khơng có trình độ học vấn
thích hợp, thì chấp nhận một nhà thẩm định giá của nước đó phải trãi qua kinh
nghiệm ít nhất 7 năm cơng tác, và:
-

Được đào tạo đầy đủ, hoặc

- Là thành viên của cơ quan chuyên nghiệp được cơng nhận có liên
quan tới thẩm định giá tài sản cố định, hoặc:
- Được chỉ định bởi tòa án hoặc một cơ quan có thẩm quyền khác
tương đương, và
- Họ đã duy trì và nâng cao kiến thức nghề nghiệp chun mơn, đạt
dược bằng kinh nghiệm thực tiễn và bằng cách tham gia chương trình đào tạo thích
hợp.
Ở một số nước hiện nay vẫn còn những hạn chế về pháp lý hoặc tập quán
khác nhau đối với việc cấp chứng chỉ hoặc cấp giấy phép hành nghề cho các nhà
thẩm định giá.
Quan điểm chung trên thế giới hiện nay là cần phải có ít nhất 3 năm giáo
dục và đào tạo chun mơn để đạt được trình độ cần thiết cho nghề thẩm định giá. Và
nhà thẩm định giá phải có phẩm chất sau:
 Cơng bằng và nổ lực làm việc hết sức mình.
 Tinh thơng nghiệp vụ
 Có năng lực, theo ịp với sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và các
kỹ thật đánh giá, điều kiện pháp lý mới.
 Có đạo đức, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật, có tinh
thần trách nhiệm cao đối với khách hàng.
c) Đăng ký các nhà thẩm định giá
Tất cả các nhà thẩm định giá muốn hoạt động đều phải được đăng theo đạo
luật ban nành ở mỗi nước.
Thơng thường, người muốn được đăng ký phải có bằng cấp về nghề thẩm
định giá, phải trãi qua làm việc hai năm dưới một nhà thẩm định giá đã được đăng ký,
và vượt qua được cuộc kiểm tra về năng lực nghề nghiệp. Sau khi đạt được các điều
trên, anh ta được đăng ký và có thể hoạt động như một nhà thẩm định giá trong chính
phủ hoặc khu vực tư nhân, trong công ty hoặc ở các trường đại học.

Bảo vệ khách hàng
Việc đăng ký các nhà thẩm định giá là để đảm bảo rằng khi thuê các nhà

thẩm định giá trong hoạt động của họ sẽ có được dịch vụ tốt nhất. Nếu khách hàng


khơng hài lịng với dịch vụ được cung cấp, hoặc thấy người thẩm định giá làm việc
cẩu thả thì họ có thể phản ánh với Hội đồng thẩm định giá để có biện pháp kỷ luật.
Hội đồng có biện pháp kỷ luật. Hội đồng có thể xử lý những hà thẩm định đã được
đăng ký nếu họ không tuân theo đầy đủ những quy định về đạo đức.
Bảo vệ những nhà thẩm định giá đã được đăng ký
Chỉ có những nhà thẩm định giá đã được đăng ký mới được quyền thẩm
định giá và thu lệ phí. Nếu có một ai đó khơng phải là nhà thẩm định giá có đăng ký
mà tiến hành thẩm định giaù và thu lệ phí, thì người đó bị coi là vi phạm đạo luật về
thẩm định giá, và sẽ bị xử lý theo pháp luật.
d) Cấp độ hoạt động của thẩm định giá
Trong cơng tác thẩm định giá có 3 cấp độ hoạt động
Cấp độ đầu tiên – quần chúng nói chung
Những người sử dụng, sở hữu và đầu tư vào bất động sản cho sự cần
thiết của công việc kinh doanh và ở cá nhân. Các quyết định về hỏi giá và thế chấp,
các hợp đồng cho thuê, các chương bảo hiểm, các dự tính vẽ mẩu lại, các dự án khơi
phục hoặc hiện đại hóa… và các hoạt động khác địi hỏi một số tiền lớn.
Cá nhân những người này có tự quyết định, nhưng sẽ khơng có lợi nếu
như người này khơng được đào tạo chính quy, khả năng và năng lực có hạn của người
đó có thể trở thành một vấn đề. Thơng thường thì khơng cần thiết đến việc thẩm định
giá chính thức, nhưng trong nhiều trường hợp, đặc biệt khi cóliên quan đến bên thứ
ba thì cần thiết đến hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp.
Cấp độ thứ hai – những người trong nghề về bất động sản
Cấp độ này liên quan đến những người trong nghề về bất động sản nói
chung, chẳng hạn như những người bán hàng, những nhà đầu tư, những người phân
phối nhỏ, những nhà xây dựng, những nhà quản lý tài sản.
Những người này có thể khơng phải là những nhà thẩm định giá chuyên
nghiệp, tuy nhiên họ giải quyết vấn đề liên quan đến tới bất động sản như là một phần

công việc của họ. Thông thường họ được hỏi ý kiến về trị giá bất động sản và rõ ràng
là họ đưa ra ý kiến phụ thuộc vào trình độ giới hạn của họ. Họ phải nhận thức hạn chế
của họ để nhận biết những trường hợp mà trong đó họ khơng có năng lực và trình độ
để làm. Trong những trường hợp đó, họ nên yêu cầu nhà thẩm định giá chuyên
nghiệp.