Báo cáo thực tập sàn giao dịch bđs k17

Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

PHẦN I
GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH
1. Giới thiệu chung về sàn giao dịch:
Công ty Cổ phần Bất động sản Thế kỷ - CENTURY được thành lập
theo quyết định số 0103000476 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà
Nội với chức năng: Đầu tư, khai thác, tư vấn, cho thuê, môi giới và tiếp thị
và thẩm định giá bất động sản…
Từ lúc thành lập với 03 nhân viên chính thức tại văn phịng 82
Nguyễn Chí Thanh, sau 7 năm hoạt động đến nay CENTURY đã có tổng số
hơn 100 chuyên viên tư vấn, cán bộ quản lý, cán bộ dự án, nhân viên kinh
doanh… với 6 địa điểm kinh doanh nằm tại các vị trí chiến lược trong Tp Hà
Nội và Tp Hồ Chí Minh là:
1. 82 Nguyễn Chí Thanh - Đống Đa - Hà Nội
2. Tòa nhà CT4, khu đơ thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì - Hà Nội
3. 304 Trần Khát chân - Hai Bà Trưng - Hà Nội
4. 671 Lạc Long Quân - Ciputra - Tây Hồ - Hà Nội
5. Tòa nhà Detech - Đại học FPT - Từ Liêm - Hà Nội
6. 011 Nguyễn Văn Linh - P. Tân Phong - Q7 - Tp HCM
7. Website:
Hiện nay khách hàng biết đến Công ty CP BĐS Thế kỷ - CENTURY
như là một nhà cung cấp dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp như: Cung cấp
dịch vụ thẩm định giá, cung cấp dịch vụ môi giới, dịch vụ quản lý bất động
sản, khai thác và tạo giá trị gia tăng cho bất động sản. Khách hàng của
CENTURY trong mảng dịch vụ này bao gồm:
- Là các cơng ty các tập đồn trong nước như: Tập đồn FPT,
Viglacera, Vinaconex, Cơng ty DETECH, Cơng ty TNHH Tịa nhà Kinh Đơ
93 Lị Đúc…

1

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

- Các ngân hàng: Ngân hàng TMCP ngoài quốc doanh (VP bank),
Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), Techcombank, Ngân hàng NN và PTNN
Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư Phát triển VN (BIDV)…
- Các cơng ty, tổ chức nước ngồi: YAMAHA VIETNAM, YAMAJAKI,
TOYOTA VIETNAM, MEIKO VIETNAM, HONDA VIETNAM, CIMAS,
FOXCON, AVASYS, CIMAS
- Các trường đại học: Đại học Quốc gia HN, HSB, Đại học FPT
- Bên cạnh đó, khách hàng của chúng tơi là những nhà đầu tư cá nhân
chuyên nghiệp, những doanh nhân thành đạt, những chủ nhân các Tòa nhà,
biệt thự, căn hộ… trên khắp cả nước
Ngoài dịch vụ nêu trên, CENTURY còn tham gia đầu tư và phát triển
các dự án BĐS như: tham gia góp vốn cùng IPA (Cơng ty mẹ của cơng ty
chứng khốn VNDS) tham gia xây dựng Tịa cao ốc văn phịng 252 Hồng
Quốc Việt. CENTURY bỏ vốn đầu tư và cải tạo tồn bộ Tịa nhà DETECH
và hiện nay Đại học FPT đang thuê để làm trụ sở cho 1500 SV đang học tập
tại đây. Trong thời gian tới CENTURY sẽ tham gia đầu tư một số dự án
BĐS khác và sẽ là nhà phân phối một số dự án BĐS lớn tại Hà Nội và các
tỉnh lân cận.
Hiện nay CENTURY là thành viên của:
- Hội doanh nghiệp trẻ TP Hà Nội
- Hiệp hội bất động sản nhà đất Việt Nam
- Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam
- Phịng thương mại và cơng nghiệp Việt Nam
- Một trong 16 sáng lập viên Mạng các sàn bất động sản Việt Nam

sanbatdongsan.net.vn
Mục tiêu của CENTURY là: Trở thành một chuỗi hệ thống sàn giao
dịch bất động sản hàng đầu Việt Nam và mang phong cách chuyên nghiệp,
mang thương hiệu riêng & đồng nhất và có trên khắp các tỉnh thành trong cả

2

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

nước và là địa chỉ đáng tin cậy cho các nhà đầu tư, các khách hàng có nhu
cầu về bất động sản.
2. Quy mô hoạt động
2.1 Mục tiêu phấn đấu của CENTURY:
- Trở thành một hệ thống các công ty, văn phòng và cửa hàng với
thương hiệu CENTURY - mang phong cách chuyên nghiệp, đồng nhất và có
trên khắp các tỉnh thành trong cả nước.
- Trong 5 năm tới, tối thiếu 50% dân số Việt Nam sẽ biết đến thương
hiệu CENTURY như là một thương hiệu gần gũi và đáng tin cậy.
- Trở thành 1 trong Top 5 các công ty bất động sản có mơi trường
làm việc & chính sách đãi ngộ nhân viên tốt nhất Việt Nam.
2.2 Định hướng phát triển của CENTURY:
- Xây dựng qui trình làm việc, quản lý chuyên nghiệp theo tiêu
chuẩn ISO 9001:2000.
- Giữ vững và ngày càng tăng tốc độ phát triển trên mọi chỉ tiêu:
doanh số, thị phần, nhân lực, giá trị thương hiệu, số lượng các công ty
nhượng quyền thương hiệu...
- Phát huy và nâng cao thế mạnh sẵn có của cơng ty về quản lý, nhân

lực, cung cách phục vụ... lên một tầm cao mới để đáp ứng với những nhu
cầu ngày càng cao của khách hàng cũng như để sẵn sàng trong việc cùng
Việt Nam hội nhập WTO.
2.3 Các khách hàng lớn của CENTURY:
- Là các công ty các tập đồn trong nước như: Tập đồn FPT,
Viglacera, Vinaconex, Cơng ty DETECH, IPA, Cơng ty TNHH Tịa nhà
Kinh Đơ…
- Các ngân hàng: Ngân hàng TMCP ngoài quốc doanh (VP bank),
Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), Techcombank, Ngân hàng NN và PTNN
Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư Phát triển VN (BIDV)…

3

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

- Các cơng ty, tổ chức nước ngồi: YAMAHA VIETNAM,
YAMAJAKI, TOYOTA VIETNAM, MEIKO VIETNAM, HONDA
VIETNAM, CIMAS, FOXCON, AVASYS, CIMAS
- Các trường đại học: Đại học Quốc gia Hà Nội, HSB, Đại học FPT
3. Mơ hình cơ cấu bộ máy tổ chức

4

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

PHẦN II
NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG
1. Nôi dung hoạt động
1.1. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS
Tất cả các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản diễn ra trên sàn rất sôi nổi.
Sàn giao dịch bất động sản tại 671 Lạc Long Quân sẽ tập trung vào
việc tiếp thị, phân phối, môi giới, cho thuê & cho thuê lại các dự án bất động
sản…tại Tây Hồ và khu vực lân cận. Đặc biệt, sàn giao dịch này cung cấp
toàn bộ các dịch vụ quản lý và khai thác các tồ nhà văn phịng, các biệt thự
và các căn hộ cao cấp, từ đó dễ dàng cho thuê tạo ra các giá trị gia tăng cho
các chủ đầu tư bất động sản. Việc mở sàn giao dịch thứ 3 nằm trong chiến
lược phát triển của CENTURY trong năm 2007. Sàn giao dịch số 1 tại 82
Nguyễn Chí Thanh, Đống Đa, HN. Sàn giao dịch số 2 tại Tầng 1 Tịa nhà
CT4, khu Đơ thị Mỹ Đình Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội.
CENTURY là cơng ty hoạt động trong các lĩnh vực Quản lý bất động
sản, Đầu tư, Kinh doanh bất động sản và thẩm định giá bất động sản và tài
sản…Dự kiến trong năm 2008 sàn giao dịch bất động sản của CENTURY sẽ
có mặt tại TP HCM, Hà Tây… Mục tiêu của CENTURY là đến năm 2010 sẽ
có khoảng 50 sàn giao dịch bất động sản trên toàn quốc & trở thành một tập
đoàn chuyên cung cấp mọi dịch vụ bất động sản và trở thành một hệ thống
chuyên kinh doanh bất động sản hàng đầu tại Việt Nam. Hệ thống sàn giao
dịch bất động sản của CENTURY sẽ là những địa chỉ đáng tin cậy cho các
nhà đầu tư, cho khách hàng có nhu cầu giao dịch về bất động sản giúp lành
mạnh hoá thị trường bất động sản.
5

Học viên : Hà Ngọc Anh

Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

Đầu tư phát triển dự án
Ngồi nguồn lực tài chính sẳn có, chúng tơi cịn có mối liên hệ rộng
rãi với các ngân hàng trong, ngoài nước và các tổ chức tín dụng khác. Chúng
tơi ln tìm kiếm và sẳn sàng đầu tư những dự án bất động sản, đặc biệt là ở
các các thành phố lớn tại Việt Nam.
Chúng tôi có thể làm:
- Khai thác dự án bất động sản để đầu tư hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư
- Tìm nguồn tài chính và kết nối nhà đầu tư tham gia dự án
1.2. Môi giới bất động sản
Môi giới sản phẩm lẻ
Ngoài hoạt động phân phối độc quyền và chính thức các dự án lớn,
chúng tơi cịn là nơi nhận môi giới các sản phẩm đơn lẻ đa dạng. Căn hộ, đất
nền, nhà đất hiện hữu… tất cả chúng tôi đều phục vụ.
Mua bán bất động sản
Bên cạnh chức năng mơi giới, chúng tơi cịn kinh doanh các sản phẩm
do chúng tơi tự mua bán. Chúng tơi có thể mua & bán từng căn hộ, nền đất,
một phần dự án hoặc ở mức cao hơn là mua bán lại nguyên cả dự án. Phân
phối độc quyền và chính thức các dự án bất động sản
Là cầu nối đáng tin cậy giữa nhà đầu tư và người tiêu dùng
* Với nhà đầu tư: chúng tôi là công cụ tiếp thị bán hàng hữu hiệu
nhất thông qua mạng lưới phân phối rộng, danh sách khách hàng có sẳn và
các mối liên hệ của chúng tơi để có thể nhanh chóng đưa sản phẩm đến
người tiêu dùng.
* Với người tiêu dùng: chúng tôi là người đại diện lựa chọn, tư vấn
cho họ những sản phẩm chất lượng, giá cả hợp lý với tính thanh khoản cao
và an tồn về pháp lý.
1.3 Tư vấn

Hoạch định và tổ chức triển khai các hoạt động kinh doanh và
Marketing
6

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

Với các dự án mới, chúng tôi với kỹ năng và kinh nghiệm của mình
có thể giúp khách hàng hoạch định các phương án kinh doanh, tiếp thị,
truyền thông hiệu quả tuỳ theo tình hình thị trường với chi phí tối ưu nhất.
Ngồi ra, nếu khách hàng khơng đủ nhân sự hoặc khơng có khả năng
thực thi kế hoạch đã hoạch định, chúng tơi có thể giúp q khách tổ chức
triển khai thực hiện.
Nghiên cứu thị trường
- Chúng tôi, qua gần 10 năm hoạt động liên tục tại thị trường bất động
sản Việt Nam, đã thường xuyên cập nhật và lưu giữ nhiều thơng tin thị
trường. Việc phân tích, đánh giá những biến động và phát triển của thị
trường là một phần công việc quan trọng của chúng tôi hàng ngày.
- Chúng tơi có khả năng cung cấp cho khách hàng những thông tin
mới nhất về thị trường mà khách hàng quan tâm, các báo cáo về xu thế thị
trường và định hướng sản phẩm kinh doanh tối ưu trên thị trường bất
động sản.
2 .Thực trạng nhân sự và thông tin BĐS
2.1.Nhiệm vụ và quyền hạn của Giám đốc
- Chịu trách nhiệm quản lý và điều hành toàn bộ hoạt động của công
ty trong việc thực hiện nhiệm vụ được UBND Thành phố và Giám đốc Sở
Tài nguyên Môi trường và Nhà đất giao. Quyết định các vấn đề liên quan
đến hoạt động của công ty và chịu trách nhiệm pháp lý về các quyết định của

cá nhân.
- Xây dựng kế hoạch, chương trình hoạt đồng của cơng ty trình cấp có
thẩm quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch, chương trình đã được
phê duyệt.
- Xây dựng và trình Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và nhà đất
quyết định cơ cấu tổ chức bộ máy, cơ cấu tiêu chuẩn chức danh cán bộ, viên
chức và trực tiếp quản lý, bố trí sử dụng cán bộ, viên chức, nhân viên và lao
động hợp đồng của công ty. Được ủy quyền của Giám đốc Sở Tài nguyên
Môi trường và Nhà đất ký hợp đồng lao động với viên chức, lao động hợp
7

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

đồng làm việc tại công ty theo quy định của Pháp luật và phân cấp quản lý
cán bô, công chức, viên chức và lao động hợp đồng của Thành phố.
- Xây dựng Quy định nội quy, chế độ làm việc của cơng ty.
- Trình cấp có thẩm quyền quyết định khen thưởng, kỷ luật đối với
cán bộ, công chức, nhân viên và hợp đồng lao động theo phân cấp quản lý.
- Có quyền quyết định bổ nhiệm và miễn nhiệm Phó Giám đốc Trung
tâm theo trình tự và quy định về công tác cán bộ của công ty.
- Quyết định bổ nhiệm hoặc miễn nhiệm các chức vụ Trưởng, Phó các
bộ phận, đơn vị thuộc công ty.
- Ký hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, ủy thác liên quan đến bất
động sản, giao dịch bất động sản và các hợp đồng nghiên cứu khoa học và
các hợp đồng thuê, mướn chuyên gia biên soạn, biên tập các vấn đề nghiên
cứu khoa học về lĩnh vực công tác được giao.
- Chịu trách nhiệm về các báo cáo thanh quyết toán tài chính và các

chế độ thu chi tài chính của cơng ty tuân thủ các quy định hiện hành của Nhà
nước và của Thành phố về quản lý tài chính.
- Thực hiện quy chế dân chủ ở cơ quan. Chấp hành các quy định về
thanh tra, kiểm tra của Nhà nước và của các cấp quản lý có thẩm quyền.
2.2. Phó Giám đốc
- Phó Giám đốc cơng ty là người giúp việc Giám đốc công ty quản lý,
điều hành một số mặt công tác do Giám đốc công ty phân công và ủy quyền,
chịu trách nhiệm trực tiếp trước Pháp luật và Giám đốc công ty về các mặt
công tác được giao.
- Phó Giám đốc cơng ty do Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và
Nhà đất Hà Nội quyết định bổ nhiệm, miễn nhiệm theo đề nghị của Giám
đốc công ty.
2.3 Các phịng nghiệp vụ
Phịng Hành chính – Quản trị
- Giúp Giám đốc công ty xây dựng kế hoạch dài hạn, ngắn hạn, định
hướng chiến lược phát triển công ty trình Giám đốc Sở Tài ngun Mơi
8

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

trường và Nhà đất phê duyệt và triển khai tổ chức thực hiện kế hoạch đã
được phê duyệt;
- Xây dựng và trình Giám đốc cơng ty kế hoạch sử dụng tài chính và
lập dự án thu, chi tài chính hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo chế độ quy
định hiện hành của Nhà nước và của Thành phố; Nghiên cứu và đề xuất về
chế độ chính sách liên quan đến các mức thu, chi phục vụ nhiệm vụ của
công ty;

- Tham mưu, giúp Giám đốc công ty thực hiện công tác tổ chức quản
lý cán bộ, viên chức lao động hợp đồng của công ty; công tác thi đua khen
thưởng, kỷ luật, lao động tiền lương, chế độ chính sách; cơng tác, hành
chính quản trị, văn phịng, đảm bảo cơ sở vật chất, phương tiện làm việc cho
công ty hoạt động theo nhiệm vụ được giao;
- Giúp Giám đốc công ty tổng hợp tình hình hoạt động thực hiện
nhiệm vụ của công ty báo cáo Sở và UBND Thành phố theo quy định.
- Thực hiện công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, viên chức của công
ty; Phối hợp với các cơ quan đơn vị có chức năng, tổ chức các khóa học đào
tạo, bồi dưỡng chun mơn, nghiệp vụ cho các đối tượng có liên quan đến
họat động giao dịch bất động sản.
- Quản lý tài sản, trang thiết bị của cơ quan, thực hiện công tác văn
thư, lưu trữ và quản lý hồ sơ cán bộ, viên chức và lao động hợp đồng theo
qui định hiện hành của Nhà nước và phân cấp quản lý của Thành phố.
- Xây dựng và trình Giám đốc cơng ty phê duyệt nội quy, quy chế làm
việc của cơ quan, quy định về quản lý bảo vệ tài sản công, bảo vệ an ninh,
an toàn của đơn vị.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc cơng ty giao.
Phịng Dịch vụ bất động sản
- Tham mưu, giúp Giám đốc công ty tổ chức các hoạt động hỗ trợ tài
chính, hỗ trợ tìm kiếm nguồn vốn từ các ngân hàng, tổ chức tài chính, tín
dụng giúp các tổ chức, cá nhân (khi có nhu cầu) thực hiện đầu tư, mua, bán,
chuyển nhượng bất động sản theo đúng quy định hiện hành của pháp luật.
9

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

- Giúp Giám đốc công ty tổ chức các phiêm đấu giá bất động sản và
có dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, các quỹ nhà,
các dự án có liên quan đến quyền sử dụng theo yêu cầu của các tổ chức và
cá nhân.
- Dịch vụ môi giới, giới thiệu bất động sản;
- Nhận ủy thác của khách hàng thực hiện: Chuyển nhượng, nhận
chuyển nhượng, đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; thuê, cho
thuê, cho thuê lại.
- Thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính trong giao dịch bất động sản;
bảo lãnh để thế chấp vay vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
trên đất;
- Tổ chức các dịch vụ cung cấp thông tin, quảng cáo, quảng bá về bất động
sản và các hoạt động của các tổ chức, cá nhân đầu tư, kinh doanh bất động sản
theo thỏa thuận trên Bản tin bất động sản và trang Web của cơng ty.
Phịng Tư vấn bất động sản
- Tư vấn về các thủ tục pháp lý đối với bất động sản, hoạt động giao
dịch bất động sản.
- Dịch vụ tư vấn về giá chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất.
- Tư vấn về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch
chi tiết thực hiện các dự án đầu tư.
- Tư vấn giới thiệu địa điểm sử dụng đất.
- Tư vấn lập hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử
dụng đất.
- Tiếp nhận và niêm yết giá các bất động sản thuộc các dự án phát
triển đô thị theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Phịng Thơng tin- Lưu trữ bất động sản
a) Tiếp nhận, thu nhập, phân loại, sắp xếp bảo quản các loại hồ sơ, tư
liệu về bất động sản gồm:
- Dữ liệu về hồ sơ địa chính dạng số;

10

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

- Số liệu thông tin về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố;
- Số liệu thông tin về bất động sản của các dự án phát triển đô thị;
- Hồ sơ, dữ liệu về quy hoạch phát triển đô thị của các quận, huyện
của Thành phố và quy hoạch chi tiết các dự án phát triển đô thị đã đựơc cấp
có thẩm quyền phê duyệt;
- Các loại hồ sơ, dữ liệu khác liên quan đến bất động sản.
b) Khai thác, cập nhật các thông tin, tài liệu liên quan về bất động sản,
tiếp nhận chuyển giao công nghệ thông tin, phát triển mạng thông tin về bất
động sản trên mạng Internet.
c) Cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên
địa bàn Thành phố; cung cấp các chính sách Pháp luật liên quan đến bất
động sản
d) Cung cấp thông tin chi tiết về thực trạng và tình trạng pháp lý của
các sản phẩm bất động sản đăng ký tại công ty và các thông tin về bất động
sản đã thực hiện giao dịch tại trung tâm;
đ) Theo dõi, cập nhật, đánh giá và dự báo tình hình biến động thị
trường bất động sản, dự báo xu hướng của thị trường trên các bản tin riêng
trên mạng Internet.
e) Tổ chức thu nhập, dịch thuật và tổng hợp các tài liệu ở trong và
ngoài nước có liên quan đến bất động sản phục vụ nhiệm vụ được giao.
3. Quy trình bán hàng
3.1. Mục đích:

Qui trình này được thiết lập để đảm bảo tất cả các yêu cầu của khách
hàng đều được Sàn giải quyết nhằm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng một
cách cao nhất trong quá trình giao dịch.
Đảm bảo quá trình bán hàng ngày càng hoàn thiện hơn, đảm bảo
quyền lợi của sàn và khách hàng, đồng thời cũng tránh được những rắc rối
khơng cần thiết trong q trình thực hiện qui trình bán hàng.
3.2. Phạm vi áp dụng:
11

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

Thủ tục này áp dụng cho tất cả các trường hợp có liên quan đến hợp
đồng hợp tác đầu tư/ mua bán của Sàn với khách hàng trong các hoạt động
kinh doanh về bất động sản.
3.3. Định nghĩa và từ viết tắt
- Sản phẩm: Là các loại bất động sản do Sàn chào bán hoặc giao dịch.
- Bảng khống chế bán hàng: Là bảng dùng để tránh trường hợp một
sản phẩm bán cho hai khách hàng.
- Công cụ hỗ trợ bán hàng: là những vật dụng dùng làm để giải thích,
minh chứng làm sang tỏ cho quá trình thuyết phục khách hàng mua sản
phẩm.
- Hợp đồng: Bao gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng mua bán căn hộ…
BGĐ: Ban giám đốc
GĐKD: Giám đốc kinh doanh
NVKD: nhân viên kinh doanh
CNQSHN: chứng nhận quyền sở hữu nhà

QSDĐ: Quyền sử dụng đất
CMND: chứng minh nhân dân
DVKH: Dịch vụ khách hàng
3.4. Hướng dẫn thực hiện
Giai đoạn trước bán hàng
GĐKD khi tiếp nhận sản phẩm tiêu thụ từ BGĐ phải triệu tập nhân
viên để mở cuộc họp nghiên cứu thảo luận sản phẩm. Tùy từng dự án,
GĐKD sẽ lên kế hoạch tiếp thị, phương thức góp vón, kế hoạch chào bán,
marketing, thiết kế tài liệu dụng làm đạo cụ kinh doanh hoặc tài liệu cần
thiết cho việc đào tạo nhân viên.
Trưởng phòng kinh doanh phải thu thập các tài liệu liên quan đến sản
phẩm tiêu thụ đồng thời tham mưu đánh số thứ tự của sản phẩm, kế hoạch
bán để hồn thiện kế hoạch trước khi trình BGĐ xét duyệt.
12

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

Tổ trưởng kinh doanh sắp xếp thời gian để phối hợp với GĐKD,
Trưởng phòng kinh doanh cử nhân viên tham gia huấn luyện về kiến thức
sàn phẩm, cách thức và phương thức bán hàng sau khi kế hoạch huấn luyện
đã được BGĐ xét duyệt
NVKD nhận tài liệu tiếp thị từ phòng Marketing , phân phối và sử
dụng hợp lý nhằm hạn chế chi phí tiếp thị.
Tùy từng dự án, GĐKD sẽ có cách bố trí thời gian đào tạo và kiểm tra
thích hợp.
Giai đoạn bán hàng
Các bước bán hàng:

Bước 1: - Giới thiệu dự án khi tiếp xúc khách hàng
- Giới thiệu quy hoạch tổng thể các dự án của sàn đang kinh doanh
- Giới thiệu chi tiết sản phẩm mà khách hàng quan tâm.
- Dẫn khách đi tham quan dự án và nhà mẫu.
- Giới thiệu về giá và thời hạn thanh toán, các điều kiện trước khi
nhận nhà hoặc các chi phí khác khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở.
- Giới thiệu về thời gian khởi công, thời gian giao đất(giao nhà)
- Các bước tiền hành thủ tục làm giấy CNQSHN và QSDĐ.
Bước 2:

- Khách hàng chuẩn bị quyết định đặt cọc
- NVKD phải giới thiệu các điều kiện trên phiếu đặt cọc, lịch

thanh tốn, thời gian ký hợp đồng…Phải nói rõ cho khách hàng hiểu đã đặt
cọc rồi nếu thay đổi ý định khơng mua nữa thì sẽ mất đặt cọc.
- Mang “ hợp đồng” cho khách hàng tham khảo trước khi quyết
định ký thỏa thuận đặt cọc, nếu khách hàng thắc mắc thì nhân viên bán hàng
phải giải thích cho khách hàng các điều khoản trên hợp đồng, nếu khách
hàng mượn hợp đồng mẫu mang về thì NVKD phải giải thích cho khách
hàng hiểu: nếu trong trường hợp khách hàng đặt cọc mua thì có thể cho
mượn hợp đồng mẫu mang về tham khảo. Trong quá trình đàm phán với
khách hàng, nếu có vấn đề gì cịn thắc mắc đến khách hàng vẫn chưa quyết
13

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

định đặt cọc thì NVKD phải báo cáo cho cấp quản lý trực tiếp để hỗ trợ nếu
cần thiết.
(Lưu ý: phải xem chính xác về giá của căn hộ hoặc lơ đất có thể bán được
nhằm tránh sự trùng lập)
Nếu khách hàng quyết định đặt cọ, NVKD có thể lấy thơng tin khách
hàng bằng cách phô tô CMND, hộ khẩu của khách hàng và làm thỏa thuận
đặt cọc cho khách hàng.
“Thỏa thuận đặt cọc” và “ biên nhận” phải lập theo mẫu của sàn ban
hành từng thời điểm và phải kèm với vảng “Thơng tin sản phẩm” (đính
kèm). Khách hàng phải ký vào “ biên nhận” hoặc “Thỏa thuận đặt cọc” và
“Thông tin sản phẩm” đi kèm theo biên nhận cọc này là điều bắt buộc.
Biên nhận cọc phải được NVKD lập và kiểm tra bởi cấp nhân viên
quản lý trực tiếp trước khi trình GĐKD hoặc BGĐ ký tên đóng dấu.
Phiếu “Thông tin sản phẩm” là bảng nêu lên được sự thông hiểu của
khách hàng đối với sản phẩm, nội dung hợp đồng, lịch thanh tốn, các khoản
phí…và xem đây như là bằng chứng cho việc NVKD đã tư vấn đầy đủ về
sản phẩm.
Sau khi tiếp xúc khách hàng dù là khách hàng đã mua hay chưa mua,
NVKD phải làm ngay trong ngày“ Bảng ghi nhận quá trình tiếp khách” theo
mẫy của sàn và gửi cho thư ký kinh doanh để tiện cho việc thông kê hàng
tuần. Căn cứ vào bảng báo cáo sẽ định vị được khách hàng tiềm năng và
xác định rõ khách hàng của nhân viên nào nếu sau mợt htowif gian khách
hàng quay lại sàn mua sản phẩm.
Bước 3:

- Giai đoạn chuẩn bị và ký hợp đồng

NVKD dựa vào thỏa thuận đặt cọc đã lập để xác định ngày khách
hàng đến ký hợp đồng chính thức
Điền thông tin của khách hàng vào bảng “Thông tin khách hàng ký

hợp đồng” (đính kèm). Bảng thơng tin khách hàng này phải có cấp quản lý
ký xác nhận nội dung thơng tin trên là chính xác và đã kiểm tra. Khi chuyển
14

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

thông tin cho cấp quản lý kiểm tra, NVKD phải kèm theo bản phô tô
CMND, hộ khẩu và biên nhận cọc để tiện cho việc kiểm tra.
Trong trường hợp khách hàng có sự thay đổi các điều khoản trong hợp
đồng hoặc được giảm giá, nhân viên phải làm: “ Phiếu đề nghị thay đổi hợp
đồng” và “ phiếu đề nghị giảm giá”trình cấp quản lý xét duyệt.
Chuyển bảng “ Thơng tin khách hàng ký hợp đồng” và các phiếu đã
được duyệt cho nhân viên pháp lý trước 01 ngày khách ký hợp đồng. Khi
chuyển phiếu thông tin khách hàng cho nhân viên pháp lý cần có sự bàn giao
rõ rang bằng cách yêu cầu nhân viên pháp lý ký nhận Bảng “Thông tin
khách hàng ký hợp đồng” và các phiếu trên “Sổ theo dõi hợp đồng: của
phòng kinh doanh. Nhân viên pháp lý tiếp nhận bảng thông tin sẽ nhập
thông tin khách hàng vào máy tính và in ấn thành hợp đồng đã duyệt theo
mẫu để kịp thời gian ký hợp đồng theo nội dung phiếu thông tin hợp đồng.
Nhận viên pháp lý chịu trách nhiệm trước nội dung in trong bản hợp
đồng. Dựa vào bảng “Thông tin khách hàng ký hợp đồng” và các phiếu đã
duyệt do NVKD gửi có chữ ký của cấp quản lý, nhân viên pháp lý đối chiếu
để hợp đồng in ra được chính xác tuyệt đối. Vì vậy nhân viên pháp lý cần
phải lưu lại bảng “Thông tin khách hàng ký hợp đồng” và các phiếu được
duyệt để làm căn cứ cho việc xử lý khi có sai lệch về nội dung thơng tin
trong từng hợp đồng.
Chuyển “hợp đồng” sau khi in ấn và kiểm tra xong cho tổ trưởng bán

hàng hoặc nhân viên bán hàng để tiến hành ký hợp đồng với khách hàng.
Trong trường hợp khách hàng xin thay đổi lịch thanh toán hay nội dung điều
khoản trong hợp đồng, NVKD phải giải thích cho khách hàng, trong trường
hợp khó khăn thì phải trình cấp quản lý sao hơn để xin ý kiến chỉ đạo.
Sau khi khách hàng ký hợp đồng, NVKD phô tô hợp đồng kèm theo
biên nhận cọc cho Thư ký kinh doanh để tiện theo dõi.
Trưởng phòng DVKH sẽ ký nháy nếu nội dung hợp đồng trung với
biên nhận cọc trước khi trình cho Tổng giám đốc ký chính thức và chuyển
đĩnh dấu. Chuyển giao hợp đồng cho khách hàng 01 bản và lưu giữ lại sàn
15

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

02 bản. Phịng kinh doanh có sổ giao nhận hợp đồng và lưu lại nhằm làm
bằng chứng cho việc hoàn thành cơng việc và xử lý sau này.
Bước 4:

- Hồn tất thủ tục bán hàng: Hoàn tất thủ tục bán hàng khi khách

hàng đã ký hợp đồng và chuyển hợp đồng đến các bộ phận.

16

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

PHẦN III
KIẾN NGHỊ - ĐỀ XUẤT
1. Tiềm năng, thuận lợi
Lãnh đạo sàn là các cán bộ lâu năm trong nghề có nhiều kinh nghiệm
trong lĩnh vực Bất động sản, Quản trị kinh doanh, có năng lực tài chính tốt...
Sàn giao dịch là doanh nghiệp có mối quan hệ tốt với chính quyền các
cấp tại Hà Nội nên việc giải quyết các thủ tục giấy mời nhanh và thuận lợi.
Vị trí văn phịng của sàn tại các vị trí được đánh giá là rất thuận lợi tại
Hà Nội. Đội ngũ cán bộ kinh doanh trẻ, năng động có nhiều kinh nghiệm
trong cơng việc.
Công ty đã từng bước xây dựng được quy chế kiểm tra, Kiểm sốt nội
bộ, nhân sự, tài chính làm cho bộ máy trung tâm trong sạch và tinh thần làm
việc tốt .
Về cơ bản thị trường bất động sản tại Việt Nam còn rất nhiều tiềm
năng về lâu dài thi trường bất động sản Việt Nam vẫn tăng trưởng với đa
dạng các dịch vụ và sản phẩm, tại Hà Nội. Đây có thể sẽ là cơ hộ và cũng là
thử thách cho các doanh nghiệp về kinh doanh cũng như dịch vụ bất động
sản, sẽ thể hiện rõ nét nhất vai trò của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ
Bất động sản.
Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay hệ thống pháp luật đang về bất
động sản được xây dựng và đi vào ổn định tuy các chính sách của nhà nước
cịn thiếu đồng bộ nhưng đang góp phần làm minh bạch hóa dần thơng tin
trong lĩnh vực bất động sản phải thông qua sàn giao dịch đây sẽ là tiền đề về
để các hoạt động môi giới trước đây thơng qua các trung tâm mơi giới nhỏ lẻ
khơng có tính pháp lý sẽ được chuyển về các trung tâm giao dịch.
Theo dự báo thì từ đầu năm 2010 trở đi khi nên kinh tế ổn định, với sự
hỗ trợ của các chính sách mới như quyền sở hữu căn hộ của người nước
ngoài, thị trường nước ngoài, thị trường căn hộ được nhận định là sẽ sôi
động trở lại và các sàn giao dịch sẽ là một giải pháp cho các đối tượng này.

17

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

2. Khó khăn
Chiến lược của Cơng ty cũng như các bộ phận đã rất rõ ràng tuy nhiên
các quy trình thủ tục nội bộ đôi khi quá chặt chẽ nên chưa tạo được tính linh
hoạt, chủ động cao với hoạt động của các cá nhân trong trung tâm.
Mối liên kết giữa các phòng, ban, chưa chặt nên vẫn còn phải giải
quyết nhiều việc chồng chéo dẫn đến thời gian giải quyết công việc dài,
chưa kịp thời với nhu cầu thị trường.
Khâu hoàn thiện được tiêu chuẩn năng lực cho hệ thống nhân viên bán
hàng, cịn khá lúng túng trong cơng việc phát triển đội ngũ nhân lực kinh
doanh cho Công ty. Công ty thực hiện chưa tốt việc thu hút nguồn nhân lực,
nhân sự giỏi mới vào Công ty làm việc.
Những đổi thay về chất lượng cuộc sống, thiết kế, quy hoạch của các
chủ đầu tư hiện nay sẽ đẩy sản phẩm bất động sản đến việc cạnh tranh vị trí
và khách hàng sẽ khó phân biệt chất lượng sản phẩm hơn. Thương hiệu sẽ là
khuynh hướng mà khách hàng mua sản phẩm, vị trí là tiêu chí cho họ lựa
chọn, hành vi ứng xử và chất lượng dịch vụ là yếu tố cạnh tranh mà điều này
các doanh nghiệp non trẻ tại Việt Nam rất yếu.
Giá cả các mặt hàng thiết yếu: xăng dầu, giá đền bù tăng, giá
nguyên vật liệu xây dựng tăng nhanh, trong khi đó chính phủ lại có khuynh
hướng kìm giá sản phẩm đất nên. Khi giá sản phẩm đất nền khơng tăng thì
giá trung cư sẽ bị quy luật cung - cầu chặn lại. Mà giá bán chung cư lại khá
cao. Đây là mối đe da trong kinh doanh.
3. xut

Mi quan hệ hữu cơ gia thị trờng tài chính tiền tệ và thị trờng bất
động sản là mối quan hệ mật thiết, không tách rời chúng có tác động bổ trợ
nhau. Sự suy giảm của bất kì thị trờng nào cũng có tác động xấu tới thị trờng
còn lại, do vậy cần phải:
- Chứng khoán hóa các dự án bất động sản đang đợc coi là một giải
pháp huy động vốn hữu hiệu cho các công trình.
Trong giai đoạn hiện nay chúng ta cần giải quyết ngay và tức thì
bài toán vốn cho vay hoạt đông kinh doanh bất động sản, đa hoạt ®éng
18

Học viên : Hà Ngọc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

kinh doanh bất động sản vào thị trờng vốn thứ cấp, dới sự quản lý của nhà
nớc.
- Tháo gỡ vớng mắc của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản.
Trong bối cảnh thị trờng tài chính ở nớc ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn
sẽ là kên cung cấp vèn chđ u cho c¸c doanh nghiƯp kinh doanh bÊt động
sản. tuy nhiên, vốn để việc huy động các kênh này hiệu quả hơn cần phải
tăng cờng huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng
tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn.
Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lợng các kênh thông tin
về thị trờng bất động sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án,
đánh giá vê khả năng chi trả của các chủ đầu t.
Hiện nay, Luật Đất đai cha có quy định việc sử lý giá trị quyền sử
dụng đất thê chấp để thu hồi nợ, cha có quy nh về căn cứ để xác định giá
trị tài sản là quyển sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nớc đợc giao đất
trớc đõy nay chuyển sang thuê đà khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn

trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng.
Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định
trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi
cho các hoạt động cho vay đầu t, kinh doanh vào bất động sản.
- Thu hút vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản.
Đây sẽ là kênh huy động vốn đầu t vao bất động sản khá hiệu quả nếu
chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu t nớc ngoài vào bất động sản để có thể đảm bảo hoặc thanh toán chi phí xây
dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá
với các dịch vụ
Đặc biệt,cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất
động sản, kêu gọi đầu t trực tiếp nớc ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ
nhà đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về bất động
sản. Đồng thời phải thống nhất đợc với các nhà đầu t về mức đền bù giải tỏa,
tỷ lệ nhà đợc bán, mức giá, trách nhiệm xà hội
Ngoài ra, trong ®iỊu kiƯn hiƯn nay, ®Ĩ huy ®éng vèn ph¸t triĨn các
khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới có thể áp dụng các hình thức
khác nhau nh mời các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu
giá đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, kêu gọi các hộ dân trong diện giải phóng góp
đất, vốn theo nghĩa nh cổ đông trong các dự án kinh doanh bất động sản để
hởng cổ tức.
19

Hc viờn : H Ngc Anh


Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17

Bªn cạnh đó, để tăng khả năng huy động vốn, cần có cơ chế cho phép
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đợc huy động vốn bằng cách bán
sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trớc nhng phải đăng kí với cơ quan

chức năng và do ngân hàng thơng mại đảm nhận

LI CM N
Tụi xin chõn thnh cm ơn trường ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN,
Khoa BẤT ĐỘNG SẢN - KTTN. Xin cảm ơn Ban Chủ nhiệm khoa cùng
tồn thể những thầy cơ giáo, những giảng viên đã nhiệt tình tham gia giảng
dạy và tạo điều kiện để cho chúng tơi được tham gia hồn thành khố học
này.
Từ những bài giảng của các giảng viên, tơi đã có được những kiến
thức cơ bản về lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nâng cao kiến thức nghiệp
20

Học viên : Hà Ngọc Anh