Báo cáo thẩm định giá bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

BÁO CÁO
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

NGƯỜI LÀM BÁO CÁO
LỚP
MÃ HỌC VIÊN

:
:
:

ĐÀM TÙNG ANH
MG + ĐG + SÀN 19
2330/2010

CƠ QUAN CÔNG TÁC

:

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN IMG

ĐỊA CHỈ

:

SỐ 161 CHÙA LÀNG, HÀ NỘI

HÀ NỘI - 2011

Báo cáo thực tập định giá bất động sản

Giới thiệu sơ lược về bản thân
Họ và tên : ĐÀM TÙNG ANH
Đơn vị công tác : SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN IMG
Trách nhiệm : Môi giới và Thẩm định giá bất động sản
Kinh nghiệm : Cùng với những kiến thức chuyên môn được học cộng với sự
va chạm thực tế của bản thân, đã thực hiện được khoảng 50 dịch vụ định giá
bất động sản theo yêu cầu của khách hàng, đáp ứng được các chỉ tiêu của
công ty đề ra.

Giới thiệu về cơ sở thực tập
Tên

: Sàn giao dịch Bất động sản IMG

Trụ sở : 161 phố Chùa Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa
ĐKKD : 0102010027
Điện thoại: 043992255 Fax: 0437759985
Cơ cấu tổ chức,bộ máy :

Giám Đốc

Phó Giám Đốc

P.Kinh
Doanh

P. Pháp
lý

P. Dự Án

P. HC –
Nhân Sự

P.Kế
Toán

Sàn hoạt động theo cơ chế các phòng ban hoạt động độc lập với nhau
nhưng có sự phối hợp chặt chẽ với nhau và đều chịu sự quản lý chung của

ĐÀM TÙNG ANH

1

Mã HV : 2330/2010


Báo cáo thực tập định giá bất động sản

Giám Đốc. Hoạt động theo giấy phép kinh doanh số 0102010027 do Sở kế
hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp.
Sàn gồm khu giao dịch trong nhà và ngoài trời với diện tích khoảng
500m2, rất thuận lợi cho các nhà đầu tư đến giao dịch. Việc thành lập sàn
nhằm tạo ra sự chuyên nghiệp hoá và chuẩn hoá chiến lược kinh doanh của
Công ty cổ phần quản lý tài sản quốc tế IMG. Đây sẽ là nơi giao dich của các
sản phẩm bất động sản của Cơng ty để góp phần tạo nên lợi thế cạnh tranh và

hiệu quả tốt cùng với sự thoả mãn của khách hành.
Lĩnh vực hoạt động của sàn :
Môi giới, Đầu tư kinh doanh Bất Động sản, bao gồm:
• Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê và cho th Bất động sản.
• Quảng cáo, mơi giới Bất động sản.
• Địnhgía, Đấu giá Bất động sản.
• Đào tạo Bất động sản.
• Hỗ trợ tài chính.
Tư vấn đầu tư kinh doanh và hoàn thiện các thủ tục pháp lý:
• Tư vấn đầu tư, mơi giới, tư vấn pháp lý các dự án khu cơng nghiệp.
• Tư vấn thiết kế, kiến trúc, nội thất miễn phí cho Khách hàng.
Sàn giao dịch bất động sản IMG đã đang và sẽ nổ lực hết mình, từng
bước hồn thiện, nâng cao để đáp ứng những địi hỏi chính đáng của Khách
hàng và các đối tác.

ĐÀM TÙNG ANH

2

Mã HV : 2330/2010


Báo cáo thực tập định giá bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU
Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường Bất động sản có những
bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mơ, cơ cấu, dung lượng, góp phần vào
việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, phát huy các nguồn vốn trong xã
hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn
khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh

tế theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước…Song do phát triển
chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường Bất động sản đã
có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là
những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo nên giá ảo, giá
nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung - cầu trên thị
trường. Nhưng cũng có những thời kỳ thị trường Bất động sản lạnh dần như
“đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường phải
băn khoăn, lo lắng. Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minh
bạch, kiến thức của người dân về Bất động sản còn hạn chế nên khiến cho
người bán khó xác định được giá bán cịn người mua thì khơng biết mua với
mức giá bao nhiêu là phù hợp. Khiến cho giá cả Bất động sản không phản ánh
đúng giá trị thực của chúng. Trước tình hình đó u cầu đặt ra cho đội ngũ
thẩm định giá là phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định đồng
thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá
Bất động sản. Có như vậy mới xác định đúng giá trị của Bất động sản, nâng
cao tính minh bạch của thơng tin, góp phần đẩy mạnh thị trường Bất động sản
nước ta phát triển.
Số: 216- CT/IMG
V/v: Thẩm định giá

ĐÀM TÙNG ANH

Hà nội, ngày 19 tháng 12 năm 2010

3

Mã HV : 2330/2010


Báo cáo thực tập định giá bất động sản

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi:
Căn cứ Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá số 341/2010/HĐDV-IMG
ngày 19/12/2010
1.

Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà của căn nhà số 86 phố Hịa Mã, Phường Phạm Đình
Hổ, Quận Hai Bà Trưng.

2.

Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở xác định giá bán

3.

Thời điểm thẩm định giá: Tháng 12 năm 2010

4.

Căn cứ pháp lý thẩm định giá BĐS

5.

Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường

6.

Thực trạng BĐS

7.

Phương pháp thẩm định: Phương pháp so sánh trực tiếp

8.

Kết quả thẩm định giá:

Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu mà bên bán đã cung cấp; qua khảo sát thực tế
hiện trạng bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bán bất
động sản trên thị trường; sử dụng các phương pháp thẩm định giá trong
tính tốn; Cơng ty cổ phần quản lý tài sản quốc tế IMG thông báo kết
quả thẩm định giá như sau:
Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
của bà: Dư Đặng Hông Liên là 44.100.000.000 đồng (Bốn mươi bốn tỷ
một trăm triệu đồng).
9.
9.1.

Điều kiện ràng buộc:
Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên
thị trường tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch
sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động.

9.2.

Giá cả vật liệu xây dựng được coi là ít thay đổi, tỷ lệ khấu hao
nhà hàng năm coi như không đáng kể.

ĐÀM TÙNG ANH

4

Mã HV : 2330/2010


Báo cáo thực tập định giá bất động sản

9.3.

Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá
bán, không sử dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác.

Chứng thư định giá được lập thành 3 bản có giá trị pháp lý như nhau,
2 bản giao cho bà Dư Đặng Hồng Liên, 1 bản lưu tại hồ sơ định giá
của công ty.

Thẩm định viên

Giám đốc

Ông Đàm Tùng Anh

Bà Phạm Thị Hà

ĐÀM TÙNG ANH

5

Mã HV : 2330/2010


Báo cáo thực tập định giá bất động sản

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH
Giá trị của căn nhà số căn nhà số 86 phố Hòa Mã
Bất động sản thẩm định

Giá trị của căn nhà số số 86 phố Hòa Mã.

Khách hàng yêu cầu

Bà Dư Đặng Hồng Liên

Địa chỉ

Căn nhà số 86 phố Hịa Mã, Phường Phạm Đình Hổ,

Mục đích thẩm định

Quận Hai Bà Trưng.
Xác định giá bán

Thời điểm thẩm định

Tháng 12 năm 2010

Công ty thẩm định

Công ty cổ phần quản lý tài sản quốc tế IMG

Địa chỉ

161 Chùa Láng, Hà Nội

I. Căn cứ pháp lý của Bất động sản:
- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai;
- Luật Kinh doanh BĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh Bất động sản;
- Luật Nhà ở 2005;
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 của
UBTVQH khóa 10;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm
định giá;

ĐÀM TÙNG ANH

6

Mã HV : 2330/2010


Báo cáo thực tập định giá bất động sản

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa

đổi bổ sung một số Điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1);
- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
II. Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
1. Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:
* Tài Sản và Công Trình Trên Đất
Bất động sản số 86 phố Hịa Mã, P. Phạm Đình Hổ, Q. Hai Bà Trưng, Hà Nội
bao gồm căn nhà 8 tầng 1 tum hoàn thiện năm 2010 với diện tích sử dụng
khoảng 758.6m2. Từ tầng 1 đến tầng 4 là văn phòng cho thuê, từ tầng 5 đến
tầng 8 là căn hộ ở. Tịa nhà có 1 tầng bán hầm.
Số 86 phố Hòa Mã, P. Phạm Đình Hổ, Q. Hai Bà Trưng, Hà Nội
06
10
01
01
04 (tầng)
01

ĐÀM TÙNG ANH

Phòng ngủ
VS
Phòng Khách
Bếp/Phụ
Văn Phòng

Hầm/Bán hầm

7

Mã HV : 2330/2010


Báo cáo thực tập định giá bất động sản

Chi tiết xây dựng

STT.

A.

Cấu phần

Loại

Vật Liệu

Cọc
Nhà dân dụng/Văn
Phòng cho thuê
Chịu lực
Nhà dân dụng

Bê tơng

Cấu Trúc

1

Móng

2

Sàn

3
4

Tường ngồi
Tường trong

5

Cửa sổ

6

Mái

Bằng

Đá hoa thường/Gỗ tự nhiên
Gạch
Gạch
Cửa khung gỗ/Cửa nhơm
kính EuroWindow

Bê tơng

B. Điều hịa, nước nóng lạnh
1
2

Nóng Lạnh
Điều hịa

Binh nóng lạnh rời
Điều hịa rời

*Diện tích Khu Đất
Lơ đất số 86 phố Hịa Mã, P. Phạm Đình Hổ, Q. Hai Bà Trưng, Hà Nội tương
đối vng vức có chiều rộng mặt tiền là 4.07, chiều dài khoảng 25.28m, địa
hình tương đối bằng phẳng.

*Tình trạng ơ nhiễm
Chúng tơi khơng có thơng tin về việc sử dụng khu đất trước đây hoặc về tình
trạng ơ nhiễm của các khu đất chung quanh nếu có. Chúng tơi khơng thể kiểm
tra về mơi trường cho khu đất. Và do đó, chúng tơi khơng thể kết luận rằng
khu đất hồn tồn khơng bị ô nhiễm. Chúng tôi giả định rằng khu đất không
bị ô nhiễm. Trong trường hợp thực tế khu đất bị ô nhiễm, chúng tôi có quyền
thay đổi ý kiến của chúng tôi đối với báo cáo định giá.

ĐÀM TÙNG ANH

8

Mã HV : 2330/2010

Báo cáo thực tập định giá bất động sản

* Vị trí và sự phát triển chung quanh bất động sản
Bất động sản cần định giá nằm phía nam hướng từ Hà Nội của phố Hòa Mã
rộng 15m. Bất động sản nằm cách trung tâm thành phố khoảng 1.5km về phía
Bắc. Vị trí bất động sản nằm gần trục đường Bạch Mai - Phố Huế - Hàng Bài
thuộc nội thành Hà Nội. Đối diện bất động sản là 02 khu đất thuộc Nhà máy
rượu Hà Nội và Nhà máy dệt kim Đông Xuân. Chúng tôi được biết rằng 02
khu đất nhà máy cũ này sẽ được thay thế bởi những dự án bất động sản hỗn
hợp trong tương lai gần. Cách bất động sản khoảng 500m về phía Nam là dự
án cải tạo khu tập thể Nguyễn Cơng Trứ cũ. Phía Đơng bất động sản là tịa
nhà Kinh Đơ 93 Lị Đúc. Phía Bắc bất động sản giáp với tịa nhà Ruby Plaza.
Do vậy, chúng tôi cho rằng khu vực xung quanh bất động sản rất có tiềm năng
phát triển trong tương lai. Cơng trình xung quanh khu vực là các nhà dân thấp
tầng với mật độ tương đối dày.
* Hệ thống giao thông và khả năng tiếp cận bất động sản
Bất động sản nằm trên mặt đường Hịa Mã (có chiều rộng 15m). Ơ tơ đỗ cửa,
các phương tiện khác tiếp cận bất động sản tương đối dễ dàng.

*Các dịch vụ và tiện nghi
Các dịch vụ hiện tại sẵn sàng cung cấp để duy trì hoạt động của bất động sản
bao gồm điện, nước và điện thoại.

2. Đặc điểm pháp lý của Bất động sản thẩm định:
- Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất
- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
- Khơng có tranh chấp liên quan đến BĐS

- Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Hai Bà Trưng cấp

ĐÀM TÙNG ANH

9

Mã HV : 2330/2010


Báo cáo thực tập định giá bất động sản

III. Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch
mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”
(TDDGVN)
IV. Phương pháp thẩm định giá:
Phương pháp so sánh trực tiếp
Trong phương pháp so sánh trực tiếp, chuyên viên định giá sẽ phát triển
quan điểm của giá trị bất động sản bằng cách phân tích những chứng từ
mua bán của một số bất động sản tương tự và so sánh những bất động sản
này với bất động sản được định giá. Tất cả được thể hiện tại bảng sau:

ĐÀM TÙNG ANH

10

Mã HV : 2330/2010

Báo cáo thực tập định giá bất động sản

Trong quá trình xác định giá trị của bất động sản chúng tơi đặt giả định
rằng chi phí đền bù và lệ phí chuyển đổi đã được trả đầy đủ vào ngày định
giá. Sau khi đã cân nhắc những chứng từ mua bán có thể so sánh, chúng
tơi đã ước định những bất động sản có những điểm chung cơ bản. Những
chứng từ mua bán được tổng hợp từ việc tham luận với người mơi giới, trên mạng
internet, báo chí và những nguồn khác. Chúng tôi chưa gặp gỡ hay được xem những tài
liệu có hiệu lực chính thức liên quan tới thơng tin mua bán. Chúng tơi có quyền xem
xét lại văn bản định giá nếu những thông tin sau này được chứng minh là sai sót. Trong
bản báo cáo này, chúng tôi đã sử dụng cả hai phương pháp là phương pháp so sánh trực
tiếp và tổng hợp để định giá. Sau khi đã cân nhắc những chứng từ mua bán hiện hữu và
nhiều yếu tố liên quan tới bất động sản được định giá, chúng tôi đã đưa ra giá trị thị
trường của bất động sản như sau:
Giá Đất

$

1,849,880

Tài Sản Trên Đất
Nhà Cửa

$

255,000

Tài Sản Trên Đất khác

$

0

Tổng Giá Trị
Làm Tròn

ĐÀM TÙNG ANH

11

$

255,000

$
$

2,104,880
2,100,000

Mã HV : 2330/2010


Báo cáo thực tập định giá bất động sản

VI. Kết luận
Cùng với sự quan tâm về những điều kiện thịnh hành của thị trường,
những phỏng đoán và những yếu tố được nêu trong bản báo cáo này,
chúng tơi có quan điểm rằng giá trị thị trường hiện tại của bất động sản

được định giá vào 19 tháng 12 năm 2010 là:
VND 44.100.000.000 (Bốn Mươi Bốn Tỷ Một Trăm Triệu VND).

ĐÀM TÙNG ANH

12

Mã HV : 2330/2010


Báo cáo thực tập định giá bất động sản

PHỤ LỤC

Bất Động Sản cần định giá – 86 Hòa Mã

Tầng bán hầm

Văn Phòng

Văn Phòng

Văn Phòng

ĐÀM TÙNG ANH

13

Mã HV : 2330/2010

Báo cáo thực tập định giá bất động sản

Phòng Khách

Phòng Bếp

Phòng Ngủ

Bất động sản xung quanh

Bất động sản xung quanh

Phố Hòa Mã

ĐÀM TÙNG ANH

14

Mã HV : 2330/2010