Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng tmcp hàng hải

GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường

1
MỤC LỤC

DANH MỤC VIẾT TẮT.........................................................................................................4
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ......................................................................................5
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................................6
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp................................................8
1.1. Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp.......................................................8
1.1.1.Khái niệm bất động sản thế chấp và điều kiện bất động sản được nhận thế
chấp…………................................................................................................................ 8
1.1.2. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp.......................................................9
1.1.2.1. Giá trị bất động sản và định giá bất động sản thế chấp................................9
1.1.2.2. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp..................................................11
1.2. Nội dung định giá bất động sản thế chấp.................................................................12
1.2.1. Căn cứ, cơ sở định giá bất động sản vận dụng trong định giá bất động sản
thế chấp……………....................................................................................................12
1.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản vận dụng trong định giá bất động sản thế
chấp…………..............................................................................................................13
1.2.2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất.........................................................13
1.2.2.2. Nguyên tắc thay thế.......................................................................................13
1.2.2.3. Nguyên tắc cung – cầu...................................................................................14
1.2.2.4. Nguyên tắc đóng góp......................................................................................14
1.2.2.5. Nguyên tắc cân bằng......................................................................................14
1.2.2.6. Nguyên tắc thay đổi.......................................................................................14
1.2.2.7. Nguyên tắc phù hợp.......................................................................................15
1.2.2.8. Nguyên tắc cạnh tranh..................................................................................15
1.2.2.9. Nguyên tắc dự báo.........................................................................................15
1.2.2.10. Nguyên tắc ngoại ứng..................................................................................16

Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường

2

1.2.3. Phương pháp định giá bất động sản vận dụng trong định giá bất động sản
thế chấp………………................................................................................................16
1.2.3.1. Phương pháp so sánh................................................................................................16
1.2.3.2. Phương pháp chi phí......................................................................................20
1.2.3.3. Phương pháp vốn hóa....................................................................................21
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp...............................25
1.3.1. Nhân tố khách quan..........................................................................................25
1.3.1.1. Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản............................25
1.3.1.2. Quy hoạch của Nhà nước..............................................................................27
1.3.1.3. Hệ thống thông tin về bất động sản định giá...............................................27
1.3.1.4. Ảnh hưởng của yếu tố vĩ mô và thị trường bất động sản............................27
1.3.1.5. Yếu tố khách hàng.........................................................................................28
1.3.2. Nhân tố khách quan.........................................................................................28
1.3.2.1. Quy trình định giá.........................................................................................28
1.3.2.2. Trình độ, kinh nghiệm của chuyên viên định giá........................................29
1.3.2.3. Trang thiết bị kĩ thuật phục vụ cho định giá...............................................29
1.3.2.4. Thông tin dữ liệu hỗ trợ định giá..................................................................29
Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP
Hàng Hải...................................................................................................................................31
2.1. Giới thiệu khái quát về Ngân hàng TMCP Hàng Hải...........................................31

2.1.1. Quá trình hình thành, phát triển và cơ cấu tổ chức, chức năng các phòng
ban Ngân hàng TMCP Hàng Hải.....................................................................................31
2.1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển..............................................................31
2.1.1.2. Cơ cấu tổ chức và chức năng các phòng ban ngân hàng TMCP Hàng Hải
...................................................................................................................................... 32
2.1.2. Kết quả tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng TMCP Hàng Hải trong
ba năm trở lại đây.......................................................................................................36
Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường

3

2.1.2.1. Kết quả hoạt động cho vay và cho vay có bất động sản thế chấp...............36
2.1.2.2. Quy định của ngân hàng về cho vay thế chấp bất động sản.......................44
2.2. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP
Hàng Hải…………................................................................................................................44
2.2.1. Tổ chức bộ máy định giá ngân hàng TMCP Hàng Hải..................................44
2.2.2. Quy trình định giá tài sản đảm bảo tại CPC..................................................46
2.2.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP
Hàng Hải.....................................................................................................................55
2.3. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP
Hàng Hải…………................................................................................................................68
2.3.1. Những kết quả đạt được...................................................................................67
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân.................................................................................68
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động

sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Hàng Hải.......................................................................71
3.1. Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp bất động sản của ngân
hàng TMCP Hàng Hải trong thời gian tới......................................................................71
3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản
thế chấp....................................................................................................................................72
3.2.1. Tổ chức công tác đào tạo chuyên viên định giá bất động sản........................72
3.2.2. Xây dựng, phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của bất động sản
nhằm tạo điều kiện tốt cho việc tra cứu và cung cấp thông tin...............................73
3.2.3. Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ hoạt động định giá
...................................................................................................................................... 74
3.2.4. Cung cấp trang thiết bị kĩ thuật đầy đủ cho chuyên viên định giá bất động
sản................................................................................................................................ 74
3.3. Kiến nghị..........................................................................................................................75
3.3.1. Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản............75
3.3.2. Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển....75
Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường

4

3.3.3. Ban hành khung giá đất và giá xây dựng cơng trình xây dựng mới sát với
giá thị trường………..................................................................................................77
3.3.4. Tăng cường việc đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá......................78
KẾT LUẬN..............................................................................................................................79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................80

DANH MỤC VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
CSO: Chuyên viên tín dụng khách hàng doanh nghiệp
CPC: Trung tâm xử lý tín dụng tập trung
CPCC: Chuyên viên điều phối CPC
CPC Head: Giám đốc trung tâm xử lý tín dụng tập trung
CVS Head: Trưởng phòng định giá tài sản đảm bảo
CVS: Chuyên viên định giá tài sản đảm bảo
Sr.CVS: Chuyên viên định giá tài sản đảm bảo cao cấp
CCV: Chuyên viên đinh giá và kiểm sốt tín dụng khu vực
CC: Chun viên kiểm sốt tín dụng
MSB: Maritime Bank
RM: Giám đốc quản lý quan hệ khách hàng doanh nghiệp
SME Hub: Trung tâm khách hàng doanh nghiệp
TMCP: Thương mại cổ phần
TSĐB: Tài sản đảm bảo
Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường

5

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Bảng số 1: Tốc độ huy động vốn của Maritime bank từ năm 2008 đến 2010
Bảng số 2: Doanh thu kinh doanh ngoại hối từ 2008 đến 2010

Bảng số 3: Tình hình góp vốn, liên doanh của MSB từ 2008 đến 2010
Bảng số 4: Tình hình tăng trưởng tín dụng năm 2008- 2010
Bảng số 5: Dư nợ cho vay theo đối tượng từ 2009 đến quý I/ 2011
Bảng số 6: Dư nợ cho vay theo ngành từ 2009 đến quý I/ 2011
Sơ đồ số 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức ngân hàng TMCP Hàng Hải
Sơ đồ số 2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức phòng định giá TSBĐ
Sơ đồ số 3: Sơ đồ quy trình định giá tài sản đảm bảo tại CPC

Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường

6

LỜI MỞ ĐẦU
I. Lý do chọn đề tài
Định giá bất động sản khơng chỉ có vai trị quan trọng trong thị trường bất động
sản mà cịn có vai trị quan trọng trong thị trường tài chính. Nước ta đang trong q
trình cơng nghiệp hố – hiện đại hoá, nền kinh tế đang hội nhập với khu vực và thế
giới, vì vậy mà nhu cầu về vốn là rất lớn. Ngân hàng thương mại được thành lập và trở
thành trung gian tài chính giữa người dân và các doanh nghiệp. Ở Việt Nam hiện nay,
đa số các dự án Bất động sản vay vốn ngân hàng đến 60-70% tổng mức vốn đầu tư. Do
vậy, mà hoạt động định giá tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại trở nên hết
sức quan trọng, nó khơng chỉ là căn cứ để các Ngân hàng thương mại quyết định lượng
tiền cho vay mà còn giúp các Ngân hàng bảo đảm an toàn và hạn chế rủi ro trong hoạt
động của mình. Hiện nay, cơng tác định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng ở

Việt Nam còn tồn tại nhiều bất cập, hạn chế về quy định, quy trình định giá, chất lượng
đội ngũ chuyên viên… làm cho hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản đạt hiệu
quả chưa cao.
Trong quá trình thực tập tại Phòng định giá tài sản đảm bảo- Ngân hàng TMCP
Hàng Hải, em thấy trong hoạt động định giá bất động sản của ngân hàng cịn gặp nhiều
khó khăn, bất cập. Do đó, để hạn chế những thiếu sót và hồn thiện hơn trong hoạt
động định giá bất động sản thế chấp cũng như để hiểu rõ hơn về hoạt động định giá bất
động sản thế chấp tại ngân hàng, em lựa chọn đề tài: “Định giá bất động sản thế chấp
tại ngân hàng TMCP Hàng Hải” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
II. Mục tiêu nghiên cứu
Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường

7

 Nghiên cứu cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp
 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải.
 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế
chấp ở Ngân hàng TMCP Hàng Hải.
III. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá bất động sản thế chấp
 Phạm vi nghiên cứu: Ngân hàng TMCP Hàng Hải, trong khoảng thời gian 20082011
IV. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là:
 Phương pháp tra cứu, thu thập thông tin, tổng hợp những vấn đề lý luận về định giá

bất động sản thế chấp.
 Ứng dụng các phương pháp định giá vào quá trình định giá bất động sản thế chấp ở
ngân hàng
 Phương pháp phân tích tổng hợp
 Phương pháp phỏng vấn sâu
V. Kết cấu của đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề bao
gồm 3 chương sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp
Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
TMCP Hàng Hải
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất
động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Hàng Hải
Trong quá trình thực tập tại ngân hàng TMCP Hàng Hải, được sự giúp đỡ của
giáo viên hướng dẫn thầy Hoàng Văn Cường, cùng với các anh chị cán bộ Phòng
định giá tài sản đảm bảo – Hội sở Ngân hàng TMCP Hàng Hải và kiến thức được học,
em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp.
Em xin trân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn thầy Hoàng Văn Cường và các
anh chị cán bộ Phòng định giá tài sản đảm bảo – Hội sở Ngân hàng TMCP Hàng Hải
đã giúp đỡ để chuyên đề tốt nghiệp đạt kết quả tốt.

Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường

8

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp
1.1. Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp
1.1.1. Khái niệm bất động sản thế chấp và điều kiện bất động sản được nhận thế
chấp
a. Khái niệm bất động sản thế chấp
Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, được thông qua ngày 14/6/2005 của nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời
được ”.
Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta thì bất động sản bao gồm :
- Đất đai :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể.
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị ( căn cứ vào số lượng, chất lượng của đất
đại đó ).
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
cơng trình xây dựng đó.
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời,hoặc di dời không đáng kể : nhà ở, trung
tâm thương mại, khách sạn văn phịng….
+ Các cơng trình giao thơng, xây dựng công nghiệp : như đường xá, cầu cống, bến
cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai.
Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường

9

+ Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng: máy móc thiết
bị, cây cảnh cố định tạo ra cảnh quan cho cơng trình…
+ Các cơng trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo những
tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất cây trồng.
+ Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
+ Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Một số cơng trình khai thác hầm mỏ.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, khác với tài sản khác thì bất động sản là tài sản không thể di dời được,
bao gồm đất đai và những vật thể gắn liền với đất đai. Trong đó, những vật thể gắn liền
với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không
tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều cơng sức,
chi phí như các cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép.
Từ khái niệm về bất động sản như trên, ta rút ra khái niệm về bất động sản thế chấp:
Bất động sản thế chấp là bất động sản mà thuộc sở hữu hay quyền sử dụng của
bên đi vay (bên thế chấp) được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho
vay (nhận thế chấp). Nó là tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay
với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay
khơng trả được nợ thì tài sản là bất động sản dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ
chính của người đi vay.
b. Điều kiện bất động sản được nhận thế chấp
- Bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Đối với bất
động sản là cơng trình xây dựng gắn liền với đất; phải thuộc quyền sở hữu của khách
hàng cho vay, bên bảo lãnh với quyền sở hữu đất.
- Bất động sản đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho,
chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.

Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hồng Văn Cường

10

- Bất động sản đó khơng có tranh chấp, tức là bất động sản khơng có tranh chấp về
quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo
đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình.
- Bất động sản đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng.
- Bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu của bên nhận thế chấp.
1.1.2. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp
1.1.2.1. Giá trị bất động sản và định giá bất động sản thế chấp
a. Giá trị bất động sản và giá trị bất động sản thế chấp
Giá trị bất động sản được xác định phụ thuộc vào mục đích sử dụng bất động sản
đó. Tuy nhiên, giá trị thị trường của bất động sản vẫn luôn là khái niệm được nhiều
người quan tâm.
Giá trị bất động sản được biểu hiện qua:
Giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất
động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết
đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có
hiểu biết và thừa nhận rằng giá khơng bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái
q. Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thơng tin đầy đủ và có
đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá
trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi.
Giá trị đầu tư là giá trị dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư.

Giá trị sử dụng của bất động sản là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng
cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên
thị trường sẵn sàng trả.
Giá trị có thể bảo hiểm tức là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây
dựng lại một bất động sản nào đó..Khi đánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên
viên định giá thường quan tâm đến chi phí ước tính để xây lại bất động sản( trong đó,
giá trị có thể bảo hiểm thường không liên quan đến phần đất nền vì nói chung đất
khơng bị ảnh hưởng bởi các mối nguy phát sinh).
Giá trị thẩm định gán cho tài sản để đóng thuế. Giá trị thẩm định thường được
tính trên cơ sở giá trị thị trường .

Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hồng Văn Cường

11

Ngồi ra, cịn hai giá trị khác mà có thể nhiều người chưa quan tâm là giá trị hoạt
động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp trên một
bất động sản nào đó và giá trị thanh lý của bất động sản.
Giá trị bất động sản thế chấp là giá trị bất động sản được ước lượng để phục vụ
mục đích thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng, thường được xác định theo giá trị
thị trường của bất động sản.
b. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Định giá vừa là nghệ thuật, vừa là khoa học về xác định giá trị của tài sản.
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO):

“Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm có
tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị của bất động sản
đó. Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà
các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài
sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo giáo sư W. Seabroake- Viện đại học Portmouth, Vương quốc anh thì “ Định giá
là sự ước lượng giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho
mục đích đã được xác định.”
Theo từ điển Oxford: “ Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sở hữu tài
sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những
tiêu chuẩn cho mục đích nhất định.”
Theo điều 4 , Luật kinh doanh BĐS được Quốc Hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm
2006 quy định : “ Định giá là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một bất động sản
cụ thể tại thời điểm xác định ”.
Từ các quan điểm trên ta thấy, định giá bất động sản là xác định giá trị bất động
sản cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm của bất
động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả
lĩnh vực đầu tư.
Do đó, định giá bất động sản thế chấp là một nghệ thuật hay khoa học về xác định
giá trị bất động sản đem thế chấp cho mục đích xác định khoản tiền cho vay đối với
bên vay, hạn chế rủi ro cho bên cho vay tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc
Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường

12

điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản,
bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
1.1.2.2. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp
Định giá BĐS là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệu
quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua bán các tài sản mới và chuyển
nhượng các tài sản hiện đang sử dụng. Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng
dụng, định giá đất và cơng trình trên đất.
Đối với hoạt động cho vay thì định giá bất động sản thế chấp dùng để ước tính giá
trị của bất động sản bảo đảm thế chấp đã đưa ra đề nghị vay thế chấp đồng thời là cơ sở
để ngân hàng quyết định mức cho vay, nhằm giảm rủi ro cho khoản vay khi khách
hàng khơng có khả năng trả nợ. Bên cạnh đó, thơng qua hợp đồng thế chấp, ngân hàng,
các cơ quan quản lý nhà nước và khách hàng vay giải quyết các tranh chấp liên quan
đến khoản vay.
Đối với khách hàng đi vay thì định giá bất động sản thế chấp để xác định giá trị
bất động sản làm cơ sở để khách hàng vay biết mức tiền có thể vay được, từ đó giúp
cho khách hàng có kế hoạch kinh doanh phù hợp và hiệu quả hơn.
1.2. Nội dung định giá bất động sản thế chấp
1.2.1. Căn cứ, cơ sở định giá bất động sản vận dụng trong định giá bất động sản
thế chấp
Trong định giá bất động sản thế chấp thì căn cứ, cơ sở định giá phụ thuộc chủ yếu
vào yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản, thị trường bất động sản và quy định pháp lý.
Thứ nhất, căn cứ vào yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản. Yếu tố cơ bản tạo ra bất
động sản như yếu tố vật chất tạo ra BĐS: cát, sỏi, xi măng, công lao động…; Chi phí
gián tiếp tạo nên cơng trình: chi phí marketing, hoa hồng…; Cơng năng BĐS và khả
năng duy trì các lợi ích gắn với nó: phụ thuộc vào chu kì kinh doanh kinh tế quốc dân,
phụ thuộc vào điều kiện phát triển kinh tế- kĩ thuật của địa phương có BĐS; Kiến trúc
của cơng trình và tâm lý sử dụng; Vị trí của BĐS( vị trí tuyệt đối : địa chỉ BĐS cụ thể;
vị trí theo phân loại: dựa vào khung giá đất hoặc dựa vào giá đất ở vị trí khác để định
giá đất); Các yếu tố tác động đến vị trí BĐS: cơ sở hạ tầng- kĩ thuật, cơ sở hạ tầng xã

hội….

Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường

13

Thứ hai, căn cứ vào thị trường bất động sản. Đó là các yếu tố về tính cạnh tranh
và khả năng thay thế đối với BĐS; Cung – cầu, hiện trạng thị trường BĐS; Điều kiện
của khu vực, vùng về: điều kiện xã hội: vấn đề dân số học, thị hiếu tiêu dùng…; điều
kiện kinh tế: lao động, việc làm, thu nhập; sự phát triển của các ngành, các cơ sở kịnh
tế; cơ sở hạ tầng nơi có BĐS ( điện, nước, giao thơng…); chính sách kinh tế: chính
sách tài khóa ( chi ngân sách, chi sự nghiệp, chi cho đầu tư cơ sở hạ tầng), quy định về
xây dựng ( chiều cao, tỉ lệ sử dụng đất); điều kiện mơi trường: mơi trường tự
nhiên( khơng khí, tiếng ồn, cảnh quan…); môi trường nhân tạo ( trường học, bệnh
viện…)
Thứ ba, căn cứ vào quy định pháp lý. Đó là các quy định pháp lý liên quan đến
quyền năng đối với BĐS: quyền sử dụng đất ( giao đất, thuê đất); Quy định pháp lý
liên quan đến công trình xây dựng : tỉ lệ đất sử dụng cho xây dựng, hành lang an tồn
của cơng trình cơng cộng…; Xu hướng thay đổi, điều chỉnh của hệ thống pháp luật:
luật đất đai, thuế( sử dụng đất, BĐS…); Các quy định pháp luật về giá: pháp lệnh giá,
quy đinh pháp luật về tính giá; Các quy định pháp lý về định giá BĐS: tiêu chuẩn thẩm
định giá, tiêu chuẩn hành nghề định giá.
1.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản vận dụng trong định giá bất động sản thế
chấp

1.2.2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá bất động sản thế chấp.
Bất động sản được coi là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu như bất động sản đó đang
được sử dụng một cách hợp pháp, phù hợp với quy hoạch, sự cho phép về kĩ thuật,
cũng như cho thu nhập rịng lớn nhất hoặc có khả năng cho thu nhập rịng trong tương
lai là lớn nhất và có thể được tồn tại kéo dài nhất định, liên tục trong một khoảng thời
gian.
Nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Sử dụng hợp pháp : như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, môi trường và các
quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ. Việc sử dụng không được
pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vật chất không được xem là
sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hồng Văn Cường

14

- Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn : như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhưỡng
và khả năng tiếp cận mảnh đất …
- Khả thi về mặt kinh tế : như việc có thể dự đốn khả năng có được thu nhập từ việc
sử dụng đất đai.
- Thu nhập ròng lớn nhất: giá trị việc sử dụng bất động sản mang lại là lớn nhất.
Nguyên tắc này đòi hỏi chuyên viên định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao
nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại. Bởi vì việc sử dụng

cao nhất và tốt nhất quyết định giá thị trường của tài sản.
1.2.2.2. Nguyên tắc thay thế
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào có giá bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ đựơc bán trước. Theo nguyên tắc này, người mua thường không
trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương và
xây dựng một cơng trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi
và rủi ro.
Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trên
giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong
cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thời điểm
xác định giá trị bất động sản.
Nguyên tắc này dựa trên nguyên lý: Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ
không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và
thỏa mãn tương tự.
1.2.2.3. Nguyên tắc cung – cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối
quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị tài sản đó cũng tác
động đến cung và cầu về tài sản. Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế xã hội
của bất động sản thế chấp cũng được phản ánh trong quan hệ cung cầu và giá bất động
sản.
1.2.2.4. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tùy
thuộc vào sự đóng góp của nó vào tổng giá trị của bất động sản mà nó tham gia hợp
thành.
Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS

GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường

15

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của
bất động sản có thể được đo bằng lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập
thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị.
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung
vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất
động sản.
1.2.2.5. Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của BĐS được tạo ra và bền vững khác các yếu
tố tác động tới BĐS ở trạng thái cân bằng.Ví dụ như có sự kết hợp tối ưu giữa đất với
cơng trình trên đất thì đạt được cân bằng kinh tế, khi đó giá trị của BĐS là cao nhất.
1.2.2.6. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một bất động sản thế chấp luôn thay đổi theo
sự thay đổi của các yếu tố trong thị trường do tác động của các yếu tố xã hội, kinh tế,
mơi trường và chính sách. Các yếu tố này làm thay đổi môi trường của bất động sản,
thay đổi xu hướng của thị trường đối với loại bất động sản đó như về quy mơ đầu tư bất
động sản, chất lượng đầu tư bất động sản…Giá trị của bất động sản thế chấp cũng phản
ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Sự thay
đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục và không phụ thuộc vào ý muốn chủ
quan của con người, nên định giá viên ước tính giá trị thị trường hay định giá trên cơ
sở giá thị trường chính là việc xác định giá trị vào thời điểm định giá nhưng nó bao
hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản thế chấp.
1.2.2.7. Nguyên tắc phù hợp
Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh
lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, phải phân tích xem liệu bất động sản
đó có phù hợp với mơi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất
và có hiệu quả nhất.

Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ bất động sản sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng
theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định.
Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị của bất động
sản, cần có sự nhất qn về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho
toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai.
1.2.2.8. Nguyên tắc cạnh tranh
Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hồng Văn Cường

16

Cũng như các hàng hóa khác, bất động sản khi có một số lượng đủ lớn nhất
định trên thị trường thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị
trường về loại hàng hóa đó. Mức độ cạnh tranh trong thị trường bất động sản thường
khơng như trong các hàng hóa thơng thường do cạnh tranh trong thị trường này là
cạnh tranh khơng hồn hảo. Tuy vậy, mức độ và tính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc
vào từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau. Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến
giá cả của bất động sản. Các thửa đất có thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế
với nhau ở một độ nhất định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị
trường bất động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là : cạnh tranh về vị trí, về mức
độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả
nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.
1.2.2.9. Nguyên tắc dự báo
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển

vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
Nguyên tắc này được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự báo
trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai. Những thay đổi
về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của nhà
nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đến giá trị
của bất động sản. Vì vậy, trong định giá bất động sản, chuyên viên định giá cần dự
báo được biến động của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác.
1.2.2.10. Nguyên tắc ngoại ứng
Nguyên tắc này cho rằng giá trị của BĐS mục tiêu chịu sự tác động của các yếu tố
bên ngoài và ngược lại. Các BĐS xung quanh có thể làm tăng hay làm giảm giá trị của
BĐS mục tiêu. Nếu BĐS được xây dựng trong khu vực có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt
thì chắc chắn có giá trị hơn nhiều so với một BĐS tương tự nhưng được đặt tại khu vực
khơng có điều kiện tốt. Do đó, khi định giá chuyên viên định giá cần xem xét yếu tố
bên ngoài tác động đến BĐS mục tiêu.
1.2.3. Phương pháp định giá bất động sản vận dụng trong định giá bất động sản
thế chấp
Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào mục đích định giá, loại bất động
sản thế chấp và các thông tin thu thập được trên thị trường. Có năm phương pháp định
Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hồng Văn Cường

17

giá nhưng trên thực tế thì chủ yếu sử dụng ba phương pháp: phương pháp so sánh,
phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa.

1.2.3.1. Phương pháp so sánh
- Khái niệm và cơ sở của phương pháp so sánh
Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá bằng cách so sánh một cách
trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã được bán trên thị
trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu.
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của 1 bất động
sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh
được đã được mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường. Vì thế, phương pháp này quan
tâm đến giá cả và các đặc tính tương tự của bất động sản.
Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở những bất động sản tương tự nhau về đặc
điểm kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý.... Người định giá phải so sánh các
thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý của BĐS cần định giá với BĐS so
sánh để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá chỉ dẫn để đi đến mức giá tài sản cần thẩm
định.
- Yêu cầu của phương pháp so sánh
Khi tiến hành so sánh các bất động sản tương tự được bán trên thị trường với bất động
sản mục tiêu, chuyên viên định giá cần chú ý các yêu cầu sau:
+ So sánh bất động sản chỉ được thực hiện với những bất động sản tương tự trong cùng
một vùng.
+ Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở thời gian gần
đây.
+ Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
+ Thị trường ổn định. Khi thị trường không ổn định, người định giá phải tính đến các
vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng phương pháp này.
Ngoài ra, người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến
hành định giá một cách thích hợp.
- Các bước áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những BĐS tương tự được giao dịch trong thời gian
gần với thời điểm định giá. Các yếu tố của tài sản tương tự bao gồm các đặc tính về
kỹ thuật, thiết kế, tính năng sử dụng là tương tự nhau, bao gồm:

Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường

18

+ Các đặc điểm vật chất BĐS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ, chất
lượng, trang thiết bị, tiện nghi...
+ Tình trạng pháp lý BĐS: Bất động sản có mức độ hồn chỉnh các tài liệu pháp lý
càng cao, thì giá trị càng cao. Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về
quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hồn thành, thời gian sử
dụng bất đống sản…
+ Đặc điểm mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng mặt tiền,
hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
+ Địa điểm: cảnh quan xung quanh, tình trạng giao thơng, các cơng trình cơng cộng
gần kề, tình trạng ơ nhiễm, hệ thống thốt nước và các đặc tính địa hình. Những đặc
trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là sử
dụng cao nhất và tốt nhất khơng.
+ Các cơng trình xây dựng liên quan: các cơng trình liên quan tới hình dáng và cấu
trúc: sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế...
+ Thời gian giao dịch: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng tới giá giao dịch thị
trường của bất động sản.
+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện về thanh toán( thanh toán
một lần hay nhiều lần), bán trực tiếp/ gián tiếp, bán cưỡng ép/ tự nguyện…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra, phân tích các thơng tin thu thập được, so sánh các thông
tin với các thông tin của bất động sản cần định giá, để tìm những thơng tin có thể đưa

ra so sánh được. Các thơng tin cần phân tích là:
+ Nguồn gốc các giao dịch thị trường: loại bất động sản, địa chỉ của bất động sản,
diện tích đất, tổng diện tích sàn của bất động sản, thời hạn sở hữu của bất động sản,
thời gian giao dịch... Các thơng tin trên phải rõ ràng, chính xác
+ Đánh giá các giao dịch thị trường: các giao dịch sử dụng cho việc so sánh phải
đảm bảo người bán tự nguyện và người mua tự nguyện.
+ Lựa chọn và tiến hành quy đổi giá của các bất động sản ra đơn vị so sánh chuẩn
tùy thuộc vào loại bất động sản: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền, giá/ căn hộ…
nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các bất động sản về diện tích, kích thước… Cụ thể
như sau:
Loại bất động sản
Đơn vị so sánh chuẩn
Đất đai
- Ðất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất Giá/mét vuông, giá/sào (360m2), giá/ha
Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường

chuyên dùng; đất chưa sử dụng
- Ðất khu dân cư nông thôn

19

Giá/mét vuông; giá/sào(360m2), giá/mét
dài mặt tiền

Nhà ở, cửa hàng, cửa hiệu, văn phịng, Giá/mét vng, giá/căn hộ, giá/phịng
khách sạn, bệnh viện
Kho tang

Giá/mét vng, giá/mét khối dung tích

Sân bay, bến cảng

Giá/mét vng

Rạp hát, tiệm ăn

Giá/chỗ ngồi

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu
điểm và bất lợi của bất động sản cần định giá với bất động sản so sánh.
Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với bất động
sản cần định giá. Trong thực tế, định giá viên thường lựa chọn thông tin của 3-5 tài
sản tương tự, để điều chỉnh cho phù hợp với bất động sản cần định giá.
Đối tượng điều chỉnh: giá của các tài sản so sánh (có thể là tổng mức giá của một
bất động sản hoặc giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn).
Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh chủ yếu (các đặc
điểm tự nhiên, pháp lý) giữa bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm định giá.
Nguyên tắc điều chỉnh: lấy tài sản cần định giá làm chuẩn, những yếu tố tích cực
tồn tại ở tài sản cần định giá mà không tồn tại ở các tài sản so sánh thì điều chỉnh tăng
giá và ngược lại.
Tỷ lệ điều chỉnh: Tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản, mức giá giao dịch trên thị trường
của tài sản mà định giá viên lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh (tính theo tỷ lệ % trên tài sản).
Trình tự điều chỉnh phải được thực hiện theo các nguyên tắc sau: Các yếu tố liên quan
đến giao dịch điều chỉnh trước, những yếu tố, đặc điểm phản ánh tính riêng biệt thì

điều chỉnh sau; Điều chỉnh định lượng trước, định tính sau.
Một số điều chỉnh áp dụng cho bất động sản so sánh khi tiến hành định giá:
1. Các quyền đối với bất động sản: Toàn quyền sở hữu (đất được giao sử dụng ổn định
lâu dài và cơng trình sở hữu của chủ đầu tư); Sở hữu bộ phận (đất giao có thời hạn, bất
động sản được nhiều người góp vốn, bất động sản mang thế chấp).

Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS


GVHD: PGS.TS.Hồng Văn Cường

20

2. Điều kiện tài chính: Phương thức thanh toán (trả ngay, trả trước, trả sau); Phương
tiện thanh toán (VNĐ, Vàng, $...)
3. Điều kiện bán: Bán trên thị trường; Bán trong điều kiện phi thị trường (thân quen;
người đồng sở hữu, bán chữa bệnh, bán để chạy án, bán cho người đang thuê…)
4. Điều kiện thị trường: Lạm phát; Cung cầu
5. Các yếu tố phải thực hiện ngay sau khi mua.
6. Vị trí bất động sản.
7. Đặc điểm vật chất bất động sản.
8. Đặc điểm kinh tế bất động sản: Liên quan đến hợp đồng kinh tế (cho thuê, hợp đồng
bảo dưỡng sửa chữa); Chế độ bảo dưỡng sửa chữa, khai thác bất động sản ảnh hưởng
đến công năng, chất lượng khai thác cơng trình, tuổi thọ cơng trình.
9. Sử dụng: Sử dụng hiện tại; Sử dụng cao nhất, tốt nhất.
10. Phân vùng: Liên quan quy hoạch sử dụng đất, các quy định phân vùng cho ta chỉ
báo về phân tích sử dụng.

Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản cần định giá trên cơ sở giá của các tài sản so sánh
được sau khi đã điều chỉnh.
Định giá viên sẽ phải thống nhất các mức giá chỉ dẫn để tìm về 01 mức giá cuối cùng
của bất động sản cần định giá. Định giá viên sẽ gán quyền số (độ tin cậy) khác nhau
cho các mức giá chỉ dẫn của bất động sản so sánh. Bất động sản so sánh nào có nhiều
điểm tương đồng với tài sản cần định giá, số lần điều chỉnh ít, độ lớn (về giá trị tuyệt
đối) mỗi lần điều chỉnh nhỏ sẽ có quyền số (độ tin cậy) lớn và ngược lại.
- Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh
Ưu điểm:
Là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, không cần thiết phải xây dựng các
công thức hoặc mô hình tính tốn, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thực tế
trên thị trường nên giúp chuyên viên định giá nhanh chóng đưa ra kết quả định giá và
dễ dàng thuyết phục được khách hàng.
Nhược điểm:
Khi sử dụng phương pháp này thì chuyên viên định giá cần thiết phải thu thập
nhiều thơng tin rõ ràng, chính xác do các thơng tin giao dịch thường khó đồng nhất với
bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm nên trong điều kiện thị trường
biến động, các thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
1.2.3.2. Phương pháp chi phí
Chuyên đề tốt nghiệp
50A

Tạ Như Hoa - QTKD BĐS