Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại sàn giao dịch bất động sản việt nam vreex

MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU HÌNH VẼ
DANH MỤC VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP....................................................................................................................... 3
1.1. Khái niệm, vai trò và các quy định về thế chấp bất động sản..................3
1.1.1. Khái niệm bất động sản........................................................................3
1.1.2. Thế chấp bất động sản..........................................................................4
1.1.3. Vai trò thế chấp bất động sản...............................................................5
1.1.4 .Các quy định về thế chấp bất động sản...............................................5
1.2. Định giá bất động sản thế chấp....................................................................6
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp..........................................6
1.2.2 . Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản...................6
1.2.3. Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp.................................9
1.2.4.Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp.................................11
1.3. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp...................................14
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp...........................................................15
1.3.2. Phương pháp chi phí...........................................................................21
1.3.3 Phương pháp vốn hố..........................................................................24
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (V-REEX)
................................................................................................................................. 27
2.1. Giới thiệu về Sàn giao dịch bất động sản V-Reex....................................27
2.1.1. Lịch sử hình thành..............................................................................27
2.1.2. Cơ cấu tổ chức của cơng ty.................................................................28
2.1.3. Sản phẩm dịch vụ................................................................................28
2.2. Quy trình định giá chung của Sàn giao dịch bất động sản V-Reex....31

SV: Trịnh Thị Lan Hương
K49

Lớp: Thẩm Định Giá


2.2.1. Xác định vấn đề.................................................................................. 31
2.2.2. Lập kế hoạch định giá.........................................................................34
2.2.3. Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu..........................................35
2.2.4. Phân tích tài liệu..................................................................................36
2.2.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.........................................36
2.2.6. Báo cáo thẩm định giá.........................................................................36
2.3. Một số trường hợp định giá cụ thể...........................................................36
2.3.1. Trường hợp định giá bất động sản thế chấp sử dụng phương pháp
so sánh trực tiếp lết hợp phương pháp chi phí............................................36
2.3.1. Định giá BĐS thế chấp theo phương pháp vốn hóa..........................44
2.4. Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Sàn giao dịch BĐS V-Reex. .48
2.4.1.Ưu điểm.................................................................................................48
2.4.2. Nhược điểm..........................................................................................50
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX........................................................52
3.1 Giải pháp......................................................................................................52
3.1.1 Về quy trình định giá..........................................................................52
3.1.2 Về việc vận dụng các phương pháp định giá......................................52
3.1.3 Về vấn đề nhân sự................................................................................52
3.1.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin...................................................53
3.2 Kiến nghị.......................................................................................................55
3.2.1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền...............................55
3.2.2. Kiến nghị với sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.........................56
KẾT LUẬN............................................................................................................57
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................58

SV: Trịnh Thị Lan Hương
K49

Lớp: Thẩm Định Giá


DANH MỤC BẢNG BIỂU HÌNH VẼ
Bảng 2.1a. Bảng phí dịch vụ định giá...................................................................32
Bảng 2.1b Bảng phí dịch vụ định giá...................................................................33
Bảng 2.2. Bảng phí dịch vụ định giá.....................................................................33
Bảng 2.3. Bảng phí lưu chuyển, cơng tác phí.......................................................34
Bảng 2.4. Bảng thơng tin bất động sản định giá..................................................37
Bảng 2.5: Bảng thông tin các bất động sản so sánh............................................39
Bảng 2.6 Bảng tính tốn chi phí giá trị đất(tr vnđ).............................................40
Bảng 2.7. Bảng tính chi phí giá trị cịn lại của cơng trình..................................43
Bảng 2.8 Bảng thơng tin bất động sản định giá...................................................44
Bảng 2.9. Bảng thông tin bất động sản định giá..................................................45
Bảng 2.10. Bảng tính giá trị hiện tại thuần..........................................................47
Hình 1.1. Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh......................................................20
Hình 2.1. Sơ đồ tổ chức cơng ty............................................................................28
Hình 2.2: Định vị vị trí tương đối của 03 bất động sản so sánh với bất động sản
mục tiêu.................................................................................................................. 40

SV: Trịnh Thị Lan Hương
K49

Lớp: Thẩm Định Giá


DANH MỤC VIẾT TẮT

BĐS: bất động sản
QSH: quyền sử hữu
QSD: quyền sử dụng
GDP: tổng sản phẩm quốc nội

SV: Trịnh Thị Lan Hương
K49

Lớp: Thẩm Định Giá


1

LỜI MỞ ĐẦU
Trong thời gian gần đây, cùng xu thế phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động
sản ln là vấn đề nóng. Cùng với đó, nhu cầu về vốn để sử dụng cho việc kinh
doanh, đầu tư… của các cá nhân, doanh nghiệp ngày càng gia tăng. Kéo theo sự
phát triển của các ngân hàng và nghiệp vụ tín dụng, có thể kể đến nghiệp vụ định
giá bất động sản. Nắm bắt được nhu cầu cảu thị trường mà Công ty cổ phần sàn giao
dịch bất động sản Việt Nam được thành lập với chức năng chuyên về kinh doanh dịch
vụ về bất động sản . Trong đó, hoạt động định giá bất động sản là dịch vụ nòng cốt
hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản
phát triển. Trong quá trình học tập tại trường kết hợp với thời gian đi thực tập tại
Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, em đã nhận thức được tầm
quan trọng của hoạt động định giá tài sản thế chấp tại Việt Nam nói chung và tại
công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam nói riêng. Vì vậy em đã lựa
chọn đề tài “Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Sàn giao dịch bất động
sản Việt Nam- VReex” để làm đề tài chuyên đề thực tập cuối khóa.
Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, làm rõ cơ sở khoa học về hoạt động định
giá bất động sản thế chấp . Trên cơ sở đó, nghiên cứu và phân tích thực trạng hoạt

động định giá bất động sản thế chấp và thấy được được những mặt mạnh và cũng
như những mặt cịn hạn chế của cơng tác định giá bất động sản thế chấp. Từ đó, đề
xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động
sản thế chấp tại Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào nghiên cứu hoạt động định giá bất
động sản và các phương pháp định giá mà Sàn giao dịch bất động sản Việt
Nam sử dụng.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương
pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngồi ra chun đề cịn xem xét hoạt động


2

thực tiễn của công tác định giá bất động sản và tham khảo thêm một số cơng trình
đã nghiên cứu trong lĩnh vực này.
5. Kết cấu: Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung
của khóa luận gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp.


Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp
tại Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.



Chương 3: Giải pháp và kiến nghị để phát triển hoạt động định giá
bất động sản thế chấp tại V-Reex

Do phạm vi nghiên cứu và trình độ có hạn nên bài viết của em khơng tránh
khỏi những thiếu sót. Em rất mong sự góp ý của các thầy, cơ giáo trong khoa và các
bạn sinh viên để bài viết của em được hoàn thiện hơn.
Em xin cảm ơn Th.S Nguyễn Thị Minh Nguyệt đã tạo điều kiện thuận lợi và
giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.
Em xin cảm ơn các anh chị trong phòng Định giá tại Sàn giao dịch bất động
sản Việt Nam – VReex đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành tốt đề tài này.
Em xin trân thành cảm ơn!


3

CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1. Khái niệm, vai trò và các quy định về thế chấp bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: “ Bất động sản là các tài
sản không thể di dời được”. Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với
tài sản khác là chúng khơng thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và
những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật
thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái khơng tách rời đất
hoặc là những vật thể mà khi di chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, cơng năng, hình thái
sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các cơng trình kiến trúc, cơng
trình lắp ghép…
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm:
Đất đai:
- Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể ( những đất
đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động
sản)

- Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền.
Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị ( căn cứ vào số lượng và chất lượng của
đất đai đó).
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, cơng trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể:
nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…( những nhà bạt di
động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng, các nhà nghỉ di động trên
xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc cơng cụ lao động).
+ Các cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu
cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với cơng trình xây dựng đó:
máy điều hịa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của cơng
trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình( những tài sản
có thể tháo rời mà giá trị cơng dụng của nó khơng thay đổi thì khơng phải là


4

BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các
tranh ảnh và thiết bị đồ dung khác);
+ Các cơng trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị
theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
- Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
- Các cơng trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
- Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…
- Một số cơng trình khai thác hầm mỏ( hầm lị)…
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Thế chấp bất động sản

1.1.2.1. Khái niệm
Trước hết, ta hiểu BĐS thế chấp là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để
vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn
của chủ sở hữu BĐS.
BĐS rất phong phú về chủng loại, kích cỡ, tính năng… Do vậy tài sản thế
chấp là BĐS cũng rất đa dạng và phong phú. BĐS thế chấp bao gồm:
 Nhà ở, cơng trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng
trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất.
 QSD mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
 Trường hợp thế chấp tồn bộ BĐS có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản
thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ
chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
 Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp,
nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trường hợp tài
sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế
chấp.
 Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2.2. Đặc điểm thế chấp BĐS:
 BĐS là loại tài sản có giá trị lớn và chịu tác động mạnh mẽ của thị trường.
Để hạn chế sự rủi ro cho trong việc vay vốn của ngân hàng, BĐS thế chấp
thường được xác định giá trị thấp hơn giá trị thị trường của nó tại thời điểm
thế chấp.


5

 Trong thời gian thế chấp BĐS người chủ BĐS vẫn được sử dụng và khai thác
BĐS đó nhưng khơng có quyền trao đổi hay chuyển nhượng BĐS đó trên thị
trường.
1.1.3. Vai trị thế chấp bất động sản

Để có vốn kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp BĐS tại các
tổ chức tín dụng để vay vốn, do vậy trong nền kinh tế cạnh tranh như hiện nay thế
chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trị rất quan trọng, giúp thúc
đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí,
tăng cường cơng tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói riêng.
Khơng chỉ có vậy, nhờ thế chấp BĐS mà các tổ chức tín dụng tránh khỏi được rủi ro
khi cho vay và hoạt động có hiệu quả hơn. Việc nhận thế chấp BĐS giúp cho các tổ
chức tín dụng luân chuyển tiền tệ đều đặn. Làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản
của Ngân hàng, sinh ra lợi nhuận cho Ngân hàng ( lãi vay mà nhà thế chấp phải trả).
Vì vậy, việc thế chấp BĐS giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ, thúc đẩy
nhanh quá trình kinh doanh, sản xuất…của doanh nghiệp, cá nhân thế chấp BĐS, từ
đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
1.1.4 .Các quy định về thế chấp bất động sản
Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, để có thể thế chấp để
vay vốn, địi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định. Những điều kiện
cần phải có bao gồm:
- BĐS đó thuộc QSH của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Đối với BĐS là nhà ở,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD của khách hàng cho vay, bên
bảo lãnh với QSD đất.
- BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho,
chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- BĐS đó khơng có tranh chấp tức là BĐS khơng có tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm
và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình.
- BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng.


6

1.2. Định giá bất động sản thế chấp

1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp là việc xác định giá trị của bất động sản phục
vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của bất
động sản.
Do BĐS cần định giá là tài sản thế chấp vì vậy việc định giá tính đến giá trị
BĐS trong điều kiện thị trường BĐS ổn định nhất để đảm bảo yếu tố an tồn cho
phía ngân hàng. Và việc định giá chủ yếu chú ý đến đặc điểm về pháp lý, quy mô
của BĐS.
1.2.2 . Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản
Giá cả BĐS tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường.
Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy lên cao; ngược lại, khi cầu thấp hơn
cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc ào yếu tố
khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc
quyền”, “ đầu cơ”, “ cạnh tranh khơng lành mạnh:… có những yếu tố xuất phát từ
sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ
tầng khu dân cư ( đường giao thơng, cấp và thốt nước, cấp điện…), tăng hoặc miễn
giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản
BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp…, những
yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như khơng muốn bán nhà do
ơng cha để lại, khơng thích nhà ở chung cư hoặc thích nhà ở nằm trên quốc lộ, tỉnh
lộ… Có ba nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như BĐS
nói chung, cụ thể là:
 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
 Nhóm các yếu tố tự nhiên:
* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt
đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều
có vai trị quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung
tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất
cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các

ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những


7

BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS
là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi
mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của
BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
* Hình thức (kiến trúc) bên ngồi của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến
trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lịng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý…).Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị
của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, nhưng lại
không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
* Tình trạng mơi trường: mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm
cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
 Nhóm các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ

có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ
BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà
nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt
thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.


8

 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của BĐS;
* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng
55đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên
xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
 Các yếu tố chung bên ngoài
 Các yếu tố chính trị pháp lý:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và
sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá
BĐS gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.

• Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,
cho th đất…
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ:
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực


9

* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thốt
nước, cấp điện, thơng tin liên lạc…)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
* Số lượng các lơ, thửa đất trống trong vùng
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
* Mức độ lạm phát chung
* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng.
 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ

tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người
dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người
sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối
quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn
đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
1.2.3. Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp
Trên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người muốn chuyển
nhượng và người cần chuyển nhượng gặp nhau và thoả thuận về giá trên cơ sở tham
khảo giá thị trường đối với những lơ đất có cùng điều kiện kinh tế – xã hội và điều
kiện địa lý tương đương. Tuy nhiên, không phải bao giờ giá thị trường các bên tự
tham khảo cũng khách quan bởi có thể bị chi phối bởi các hoạt động đầu cơ, móc
ngoặc hoặc ép buộc…Để hoạt động mua bán diễn ra một cách đảm bảo hơn, các
bên tham gia thị trường bất động sản cần phải nhờ đến hoạt động định giá bất động
sản chuyên nghiệp của các cơ quan tổ chức có uy tín.
Thị trường bất động sản là thị trường rất quan trọng trong nền kinh tế khơng
chỉ bởi nó chiếm phần lớn tài sản của một doanh nghiệp hay một đất nước mà cịn
do nó có vai trò hết sức to lớn đối với nền kinh tế của đất nước, đối với mục tiêu


10

phát triển đồng bộ thị trường. Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy
sự phát triển của các thị trường còn lại. Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát
triển nghĩa là trên thị trường việc giao dịch về bất động sản phải ngày một diễn ra
phổ biến hơn và trở nên dễ dàng hơn. Để làm được điều đó thì cơng tác xác định giá
của bất động sản phải được xác định chuẩn xác hơn phù hợp với yêu cầu thực tế
hơn, với giá trị của bất động sản. Vì vậy, cơng tác định giá ngày nay đang trở nên
quan trọng và cần thiết.
Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động như hiện nay việc

định giá chính xác là hết sức cần thiết, người mua hoặc cần bán nhà cũng cần biết
giá trị thực tế, chính xác của ngơi nhà để quá trình giao dịch được diễn ra thuận tiện
và nhanh chóng hơn. Ngồi ra nó thực sự có ý nghĩa trong giai đoạn hiện nay khi
mà các doanh nghiệp đang thực hiện cổ phần hóa, việc định giá xác định đúng giá
trị của bất động sản để thông qua báo cáo tài chính hàng năm các nhà đầu tư có thể
quyết định tham gia đầu tư nhanh chóng và hiệu quả. Hơn nữa việc xác định giá của
bất động sản đúng tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước trong quá trình quản lý và
phát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao lợi ích của nền kinh tế.
Ba vai trị quan trọng của cơng tác định giá bất động sản đã được các nhà
nghiên cứu đúc kết như sau:

Thứ nhất: Sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành
hàng hoá trên thị trường. Từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn đặc biệt là tư vấn
về giá đất sẽ diễn ra thơng thống với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh
bình đẳng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ
giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: cổ phần hoá, bán,
khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn.

Thứ hai: Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công
khai minh bạch về giá đất, đảm bảo thơng tin đến với người có nhu cầu là chính xác
và khách quan.

Thứ ba: Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của
mình bằng việc bảo đảm các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định
dưới các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và bất động
sản phải nộp theo quy định của pháp luật.
Mặt khác, trong quan hệ tín dụng các Ngân hàng khơng muốn nhận sự rủi ro,
do vậy bên vay tiền phải dùng bất động sản của mình làm vật bảo đảm nghĩa vụ trả
nợ cho khoản vay, trường hợp người vay vốn không thể trả được nợ khi đến hạn thì

11

Ngân hàng có quyền bán bất động sản thế chấp đó theo thỏa thuận để thu hồi nợ, do
vậy định giá thế châp bất động sản là hết sức cần thiết. Hơn nữa việc định giá bất
động sản để thế chấp là cần thiết bởi lẽ khi đó người vay vốn biết được và có thể
vay được số lượng vốn phù hợp với giá trị của bất động sản mình sở hữu.
1.2.4.Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
1/Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhấ t
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài
liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt
sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc
cho một người cụ thể);
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận
và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
2/ Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu khơng tăng hoặc giảm thì
giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì
giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm
thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi
tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.


12

3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập
thực từ bất động sản
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải
đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản
đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thơng qua hoạt động xem xét,
đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị,
thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một
mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động
sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
4/ Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể
khơng bao giờ giữ ngun vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật,
xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi
môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động
sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động
sản... Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục khơng phụ thuộc
vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá
trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm
phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận
dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.

5/ Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa
các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản
trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới
mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá
thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ
ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành
cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào
đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
6/ Nguyên tắc phù hợp


13

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một
giá trị sử dụng duy nhất đối với tồn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất
động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng
một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh
thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử
dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trị quyết định chi phối mục đích sử
dụng của tồn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào
mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các
sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
7/ Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, bởi
vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh khơng gay gắt như các loại hàng hố thơng

thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá
của bất động sản. Các thửa đất có thể khơng giống nhau nhưng chúng có thể thay
thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một
vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí
hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản
có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động
sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
8/ Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động
sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà
nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động
sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó
của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào
tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
9/ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản
xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập
rịng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố
đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
10/ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những
bất động sản khác.


14

Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác
trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá
trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng
một vùng giá trị.

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng
thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử
dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất
động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất
động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
11/ Ngun tắc thay thế
Ngun tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá
trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ
trong việc thoả thuận giá cả và thanh tốn.
Ngun tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
12/ Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động,
vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại
sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai.
Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vơ nhị” về vị
trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích
tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
1.3. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
Các phương pháp chủ yếu được sử dụng để định giá BĐS:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
* Phương pháp thu nhập
* Phương pháp chi phí
* Phương pháp thặng dư
* Phương pháp lợi nhuận
Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào mục đích định giá, phụ
thuộc vào từng loại BĐS và phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường.

15

Trên thực tế, việc định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng hiện nay sử dụng
chủ yếu ba phương pháp cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi
phí, phương pháp thu nhập.
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.3.1.1. Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phương pháp thị trường. Phương
pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá của BĐS được đối chiếu so sánh với
giá của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian gần đây
hoặc đang hình thành giá giao dịch trên thị trường.
Ý nghĩa:
Được áp dụng rộng rãi vì khơng gặp khó khăn về kỹ thuật.
Định giá được giá trị thị trường của BĐS và là cơ sở vững chắc để các cơ
quan công nhận.
1.3.1.2.Cơ sở của phương pháp so sánh
Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh:
-Nguyên tắc thay thế: Một người mua có lý trí khơng trả giá cho một BĐS
nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác có cùng hữu ích như nhau.
-Ngun tắc đóng góp: Q trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng
góp của các yếu tố hay bộ phận của Bất động sản khác có cùng hữu ích như
nhau.
1.3.1.3. Yêu cầu
Chỉ so sánh được với các bất động sản tương tự trong vùng, có tính đồng
nhất.
So sánh với những giao dịch được thực hiện thời gian gần đây.
Người định giá phỉ tăng cường kinh nghiệm kiến thức thị trường.
Khơng có mơ hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
trên thị trường.

Chất lượng thơng tin phải cao và có thể so sánh được.
Thị trường cần ổn định.
1.3.1.4. Các bước tiến hành
Bước 1 : Tìm kiếm các những tài sản so sánh, đã được bán gần thời điểm thẩm
định giá, và có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách,
điều kiện, vị trí…


16

Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của
các tài sản này có thể so sánh được.
Bước 3 : Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được (ít nhất 3 BĐS so
sánh)
Bước 4 : Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu
hơn) của mỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng
lên hoặc giảm giá).
Bước 5 :Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá
bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh .
1.3.1.5. Quá trình điều chỉnh
Các yếu tố so sánh là đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của các
BĐS khác nhau:
 Vị trí mặt bằng.
 Địa điểm.
 Tình trạng pháp lư của bất động sản.
 Quy hoạch.
 Các cơng trình xây dựng trên đất.
 Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường.
•
Những điều chỉnh này có thể phải cộng thêm hoặc trừ bớt đi một lượng

tiền nhất định tuỳ thuộc vào mức độ khác biệt giữa BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.
Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng
tỷ lệ %( nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là %)
Có 4 phương cách chính để điều chỉnh những khác biệt
•
Điều chỉnh tồn bộ
•
Điều chỉnh từng phần theo đất và cơng trình
•
Điều chỉnh theo đơn giá đất + xây dựng
•
Điều chỉnh theo đơn giá đất trống
i. Vị trí mặt bằng
Bao gồm kích thước lơ đất, chiều rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc
trưng địa lý.
- Kích thước lơ đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động
sản và loại hình bất động sản. Nếu khơng phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của bất
động sản trên thị trường.