THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK

Khãa luËn tèt nghiÖp
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
TMCP : Thương mại cổ phần
TSBĐ : Tài sản bảo đảm
CVKH : Chuyên viên khách hàng
CVĐG : Chuyên viên định giá
CVKS & HTKD : Chuyên viên kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh
ĐGTS : Định giá tài sản
ĐGTSBĐ : Định giá tài sản bảo đảm
MB : Mẫu biểu
CCA : Trung tâm kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh
CV QLCT : Chuyên viên quản lý chứng từ
KSV : Kiểm soát viên
VNĐ : Việt Nam đồng
QSD : Quyền sử dụng
QSH : Quyền sở hữu
GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng
GCNQSH : Giấy chứng nhận quyền sở hữu
UBND : Ủy ban nhân dân
ROA : Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản
ROE : Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu
Techcombank : Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47



Khãa luËn tèt nghiÖp
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


Khãa luËn tèt nghiÖp
LỜI NÓI ĐẦU
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng,
việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng ngày càng gia
tăng. Các tác nhân trong nền kinh tế muốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộng hoạt động sản
xuất kinh doanh thì nhu cầu vốn là rất lớn. Lượng vốn này chủ yếu được vay tại các
ngân hàng. Để có thể vay được vốn, các cá nhân, tổ chức kinh doanh đều cần có tài sản
thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay của mình. Chất lượng, giá trị của
các tài sản thế chấp sẽ quyết định việc ngân hàng sẽ cho vay hay không và mức cho vay
tối đa là bao nhiêu. Để có thể làm được điều này, công tác định giá tài sản thế chấp tại
các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng. Trong các tài sản được thế chấp tại ngân
hàng, BĐS là tài sản được thế chấp nhiều nhất. Việc định giá đúng giá trị của BĐS sẽ là
cơ sở để ngân hàng quyết định mức cho vay. Hiện nay, hoạt động định giá tài sản thế
chấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều ngân hàng.
Rủi ro tín dụng trong hoạt động của các ngân hàng là điều không thể tránh khỏi,
ảnh hưởng đến hiệu quả cũng như kết quả kinh doanh của các ngân hàng. Vì vậy, quản
trị rủi ro là công tác có tầm quan trọng hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh của các
ngân hàng và đặc biệt là tại Ngân hàng Thương mại cổ phần (TMCP) Kỹ thương Việt
Nam - Techcombank. Với việc thành lập Khối tín dụng và quản trị rủi ro, công tác quản
trị rủi ro và định giá tài sản của Techcombank cả về tầm vi mô và vĩ mô đã được độc lập
hoàn toàn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có cái nhìn khách quan, đảm
bảo an toàn kinh doanh và nâng cao hiệu quả hoạt động chung của ngân hàng. Tuy nhiên,
một thực tế là việc định giá BĐS thế chấp vẫn thường diễn ra tình trạng bất cập trong
công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xây dựng khung
giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của BĐS… bên cạnh đó việc áp dụng
và mở rộng các phương pháp định giá đôi khi cũng chưa được linh hoạt, điều đó đã gây

ra tình trạng khiếu nại của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


1
Khãa luËn tèt nghiÖp
ngày càng phổ biến khi mà nhu cầu sử dụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng nhu cầu đầu
tư và tiêu dùng.
Từ sự bất cập trong công tác tổ chức định giá, việc áp dụng các phương pháp
thẩm định còn chưa được linh hoạt, việc khiếu nại yêu cầu tái thẩm định còn phổ biến…
chính vì vậy việc nghiên cứu và phân tích công tác định giá BĐS thế chấp tại
Techcombank là cần thiết. Trong thời gian thực tập tại Techcombank em đã chọn đề tài:
“Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng
Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank” làm khóa luận nghiệp.
Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, khóa luận làm rõ cơ sở khoa học về
hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng. Trên cơ sở đó, nghiên cứu và phân tích
thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ
thương Việt Nam – Techcombank nhằm thấy được những mặt mạnh và cũng như những
mặt còn hạn chế của công tác định giá BĐS thế chấp. Từ đó, đề xuất một số giải pháp
góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐS
thế chấp của Techcombank tại khu vực Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê,
phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngoài ra, khóa luận còn xem xét hoạt
động thực tiễn của công tác định giá BĐS và tham khảo thêm một số công trình đã
nghiên cứu trong lĩnh vực này.
Kết cấu khóa luận: Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo,
khóa luận bao gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương

mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động thế chấp tại
Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


2
Khãa luËn tèt nghiÖp
Do phạm vi nghiên cứu và trình độ có hạn nên bài viết của em không tránh khỏi
những thiếu sót. Em rất mong sự góp ý của các thầy, cô giáo trong khoa và các bạn sinh
viên để bài viết của em được hoàn thiện hơn.
Em xin cảm ơn Th.S Vũ Thị Thảo đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em hoàn
thành khóa luận này.
Em xin cảm ơn các anh chị trong phòng Định giá và quản lý tài sản - Ngân hàng
Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank đã tạo điều kiện thuận lợi
giúp em hoàn thành tốt đề tài này.
Em xin trân thành cảm ơn!
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


3
Khãa luËn tèt nghiÖp
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1. Bất động sản và thế chấp bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản
bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị và các quyền tài sản. Tài sản được phân loại
cách chung nhất bao gồm động sản và bất động sản.
Việc phân loại thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La

Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình
xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền
với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai
và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng
có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra
“khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”. Hầu hết các nước đều coi
BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí đất đai (Điều 517, 518 Luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86
Luật dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật
dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất”
chứ không phải là đất đai nói chung.
Mỗi nước lại có quan niệm rất khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai
được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây thì được coi là động sản”. Tương tự, quy
định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài
Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


4
Khãa luËn tèt nghiÖp
những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất đai.
Ở nước ta, điều 181 của Bộ Luật Dân sự quy định: BĐS bao gồm: đất đai, nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản
Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và

BĐS nói riêng. Để có vốn kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp BĐS tại
các tổ chức tín dụng để vay vốn, do vậy trong nền kinh tế cạnh tranh như hiện nay thế
chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò rất quan trọng, giúp thúc đẩy
sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng cường
công tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy,
nhờ thế chấp BĐS mà các tổ chức tín dụng tránh khỏi được rủi ro khi cho vay và hoạt
động có hiệu quả hơn. Từ đó có thể coi thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn
(gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình
để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên cho
vay (bên nhận thế chấp).
Tất cả các BĐS thuộc sở hữu của cá nhân hay tổ chức đều có thể thế chấp để vay
vốn. Khi thế chấp, hai bên ngân hàng và khách hàng phải thỏa thuận định giá BĐS thế
chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Phòng công chứng.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các cá nhân, hộ gia đình, các tổ
chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội sử dụng
ổn định lâu dài. Trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nói trên, chỉ có cá
nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng quyền sử dụng (QSD) đất
làm tài sản thế chấp để vay vốn ở các ngân hàng.
1.2. Quy định của Ngân hàng về bất động sản thế chấp
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


5
Khãa luËn tèt nghiÖp
1.2.1. Phân loại bất động sản thế chấp
BĐS rất phong phú về chủng loại, kích cỡ, tính năng… Do vậy tài sản thế chấp là
BĐS cũng rất đa dạng và phong phú. BĐS thế chấp bao gồm:
• Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất.

• QSD mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
• Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế
chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc
tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
•
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu
các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trường hợp tài sản thế
chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp.
• Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2.2. Các hình thức thế chấp bất động sản
 Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế chấp)
thỏa thuận chuyển quyền sở hữu (QSH) cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa
vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi người đi vay không thanh toán được nợ, ngân hàng
được quyền bán BĐS hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực
hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án.
Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong đó
ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) hoặc sở hữu tài
sản để đảm bảo cho món vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp
đồng, việc xử lý BĐS phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay
hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp.
 Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


6
Khãa luËn tèt nghiÖp
Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất. Điều này
nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và thế chấp
cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất. Thế chấp thứ nhất có hai

trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới hình thức hợp
đồng vốn (đồng tài trợ). Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý
BĐS và giấy tờ của tài sản bảo đảm (TSBĐ) do một ngân hàng đại diện.
Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị
chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm bằng tài sản
đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.
 Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay tạo
nên. Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sử dụng chính căn hộ đó
để thế chấp cho ngân hàng.
Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản
dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau. Ví dụ, người đi vay thế chấp nhà ở để vay
vốn ngân hàng, sau đó dùng số tiền vay được để đầu tư mua một tài sản khác như mua
nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị…
 Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng
thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ
chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận.
1.2.3. Điều kiện bất động sản có thể nhận thế chấp
Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, muốn thế chấp để vay
vốn, đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định. Những điều kiện cần phải
có bao gồm:
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


7
Khãa luËn tèt nghiÖp
- BĐS đó thuộc QSH của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Đối với BĐS là nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD của khách hàng cho vay, bên bảo lãnh
với QSD đất.

- BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển
nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ
hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu
trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình.
- BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng.
1.3. Định giá bất động sản
1.3.1. Khái niệm định giá bất động sản
Theo Ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia
(AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính
đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó. Do đó, định giá giá
trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập
được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành
giá trị của chúng”
1
.
Theo Giáo sư A.F. Milington - Chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,
Trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ thuật
bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh
vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể”
2
. Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa
ra ý kiến của mình trong các mô hình toán, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi
ích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra
các quan điểm cá nhân.
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và
giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “Định giá giá trị BĐS là một nghệ thuật
1
Định nghĩa được trích dẫn từ tài liệu định giá BĐS lớp ngắn hạn – Trường Đại học Kinh tế quốc dân
2

Định nghĩa được trích dẫn từ tài liệu định giá BĐS lớp ngắn hạn – Trường Đại học Kinh tế quốc dân
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


8
Khãa luËn tèt nghiÖp
hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất
định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế”
3
.
Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm
2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một BĐS cụ thể
tại một thời điểm xác định”.
Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học
về xác định giá trị BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, có tính đến
các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm
cả lĩnh vực đầu tư.
1.3.2. Mục đích và vai trò của định giá bất động sản
Mục đích định giá bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mọi hoạt động kinh doanh đều
chịu tác động của khái niệm giá trị. Việc định giá nhằm hướng tới mục tiêu tìm kiếm giá
trị hợp lý của BĐS trên thị trường. Chính vì vậy, định giá giá trị BĐS rất quan trọng
trong các quyết định mua - bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, đền bù khi Nhà nước thu
hồi đất, đầu tư, thừa kế.
Vai trò của định giá bất động sản
Định giá BĐS là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệu
quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyển nhượng các
tài sản hiện đang sử dụng. Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, định
giá đất và công trình trên đất.

Chính từ việc nhận thấy tầm quan trọng của việc định giá BĐS mà Chính phủ đã
quy định tại pháp lệnh giá: “Kết quả định giá có thể được sử dụng là một trong định giá
TSBĐ vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ
phần hóa, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong
hợp đồng thẩm định giá” (Điều 17 - Pháp lệnh giá).
3
Định nghĩa được trích dẫn từ tài liệu định giá BĐS lớp ngắn hạn – Trường Đại học Kinh tế quốc dân
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


9
Khãa luËn tèt nghiÖp
1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thế chấp
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi
cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá
BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác
như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu
cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà
nước như: đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao
thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp
kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính
sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen
của người dân như: không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà
chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có ba nhóm nhân tố tác
động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
Nhóm các yếu tố tự nhiên:
Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS thế chấp mang lại
càng cao thì giá trị của BĐS thế chấp càng lớn. Mỗi loại BĐS luôn đồng thời tồn tại hai
loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai vị trí

nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Tuy nhiên, trong
một số trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của BĐS có thể khác nhau.
Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những
BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS
nằm ở ngã tư hay ngã ba, trên các trục giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những
BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là
cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với xác định giá đất. Ngoài ra, còn chú ý xem xét đến
khả năng tiếp cận của BĐS thế chấp và môi trường xung quanh, môi trường kinh doanh,
vị trí địa lý của BĐS... Nếu BĐS ở gần cơ sở hạ tầng như: trường học, bệnh viện, chợ,
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


10
Khãa luËn tèt nghiÖp
khu vui chơi giải trí… thì giá trị của BĐS sẽ tăng lên. Ngược lại, khả năng tiếp cận của
BĐS với cơ sở hạ tầng kém thì giá trị của BĐS sẽ giảm đi.
Kích thước, hình thể, diện tích của thửa đất, lô đất: một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví
dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa
đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất từ 10m-15m.
Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của BĐS và loại hình BĐS;
nếu kích thước lô đất cân đối, phù hợp với kiến trúc của BĐS sẽ làm tăng giá trị BĐS
thế chấp, còn nếu kích thước của lô đất không phù hợp với kiến trúc, mục đích sử dụng
của BĐS sẽ gây giảm giá trị thị trường BĐS thế chấp.
Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu, không vuông vức thì giá trị sẽ
kém hơn so với lô đất có hình dạng vuông vức, cân đối.
Địa hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động tới giá trị BĐS. Tuy nhiên, sự tác động nhiều
hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận BĐS là vùng
dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại – dịch vụ... Ở những khu vực thấp,

thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ
thấp, ngược lại thì giá của BĐS sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với BĐS là nhà ở hoặc
các công trình xây dựng khác): hình ảnh bên ngoài của BĐS có ảnh hưởng trực tiếp tới
giá trị BĐS thế chấp. Nếu hai BĐS có cùng chi phí xây dựng, BĐS nào có kiến trúc phù
hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay
ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị BĐS thế chấp.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường
hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị
BĐS giảm sút và ngược lại.
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


11
Khãa luËn tèt nghiÖp
Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ
có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS thế chấp.
Những tiện nghi gắn liền với BĐS: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt
độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì giá trị
BĐS càng gia tăng.
Chế độ bảo dưỡng và sửa chữa BĐS.
Những chi phí cần thiết phải bỏ ra ngay sau khi mua BĐS để sửa chữa.
Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch và thị trường
- Tính hữu dụng của BĐS.
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
- Điều kiện bán
- Điều kiện thanh toán
+ Hình thức thanh toán

+ Thời gian thanh toán
 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản
Tình trạng pháp lý của BĐS: xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của BĐS thế
chấp, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị BĐS càng lớn, trước hết cần nắm vững
những quy định của Nhà nước về nhà đất, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính có liên quan
đến QSD đất. Các nội dung cần xem xét là:
Kiểm tra các loại giấy tờ liên quan đến BĐS thế chấp: GCNQSD đất hay giấy tờ xác
nhận QSD đất về nhà ở, giấy phép xây dựng hiện có,… Mục đích là nhằm xác định xem
lô đất đã hoàn chỉnh pháp lý về QSD đất hay chưa? Nếu chưa hoàn thiện thì phải hoàn
thiện thêm các thủ tục gì? Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước để hoàn chỉnh pháp lý về
QSD đất ra sao?
Quy hoạch sử dụng đất gắn với BĐS thế chấp: mục đích sử dụng BĐS thế chấp có
đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và Nhà nước hay không? Nếu như mục đích
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


12
Khãa luËn tèt nghiÖp
sử dụng BĐS thế chấp không đúng với quy hoạch thì giá của BĐS thế chấp sẽ giảm đi
đáng kể. Một số Ngân hàng từ chối định giá BĐS khi BĐS thế chấp đó không sử dụng
đúng quy hoạch.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS thế chấp: một số vùng quy định
về tiêu chuẩn xây dựng và điều kiện bắt buộc trong xây dựng như: quận Hoàn Kiếm, khu
vực quanh Bờ hồ cũng ảnh hưởng tới giá trị của BĐS thế chấp.
Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với
BĐS thế chấp: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp QSD đất, QSH
nhà ở.
 Các yếu tố chung bên ngoài
Các yếu tố chính trị, pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và
chính quyền địa phương có thể có những tác động tới hoạt động của thị trường BĐS nói

chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là;
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa
phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS và qua đó có thể làm tăng giá BĐS.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành
phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê
đất…
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
Các yếu tố kinh tế vĩ mô
* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực.
* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực.
* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực.
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


13
Khãa luËn tèt nghiÖp
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện,
thông tin liên lạc…).
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng.
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình
hay thấp) so với các vùng khác.
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng.
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
* Mức độ lạm phát chung.

* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số
đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân
bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ
y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán, lối sống của người dân trong
vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS,
tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia
đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết
phong thuỷ.
1.4. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
1.4.1. Căn cứ định giá bất động sản thế chấp
Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS: Đó là các yếu tố
đất đai, lao động và các nguyên vật liệu.
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


14
Khãa luËn tèt nghiÖp
Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng
thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại thời
điểm định giá.
Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sách của
Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu cầu của
người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân… ảnh hưởng đến giá
trị BĐS.
Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu vực: Căn
cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân BĐS với quần
thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của các BĐS xung quanh làm tăng giá trị của BĐS
cần định giá.

Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của từng bộ
phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS được xác
định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang lại cho chủ
đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định giá.
1.4.2. Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng,
sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình hình thành
giá trị, người định giá cần xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên
quan. Các nguyên tắc cơ bản người định giá viên cần tuân thủ khi định giá BĐS:
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
BĐS được coi là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu như BĐS đó đang được sử dụng một
cách hợp pháp cũng như cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho thu nhập ròng
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


15
Khãa luËn tèt nghiÖp
trong tương lai là lớn nhất và có thể được tồn tại kéo dài nhất định, liên tục trong một
khoảng thời gian.
Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá BĐS.
 Nguyên tắc cung – cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bằng sự tương tác của
cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không cùng tăng và cùng giảm thì
giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Giá tăng khi tốc độ
tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
 Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một BĐS cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì

các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật; xã hội và môi trường, luôn làm
thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của BĐS, thay đổi xu thế của thị trường
đối với loại BĐS đó như về quy mô đầu tư BĐS, chất lượng đầu tư BĐS… Sự thay đổi
là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục và không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan
của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay định giá trên cơ sở giá thị trường tuy
chỉ có giá trị vào thời điểm định giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương
lai của BĐS. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
 Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường của một BĐS chủ thể có khuynh hướng bị
áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với
BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh
toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho các phương pháp định giá BĐS: định
giá BĐS theo chi phí, theo thị trường.
 Nguyên tắc đóng góp
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


16
Khãa luËn tèt nghiÖp
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tùy thuộc vào sự
đóng góp của nó vào tổng giá trị của BĐS mà nó tham gia hợp thành.
Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS có thể
được đo bằng lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực
có thể được vốn hóa thành giá trị.
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào
tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS.
 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người
tham gia thị trường và sẽ dẫn đến giảm lợi nhuận.

Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường
Cạnh tranh giữa cung và cầu; trong nội bộ cung và nội bộ cầu.
Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐS với nhau và
giữa BĐS này với BĐS khác. Do đó, giá trị của BĐS được hình thành là kết quả của sự
cạnh tranh trên thị trường.
 Nguyên tắc dự báo
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người
tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh
hưởng tới giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự
kiến nhận được từ QSD BĐS của người mua.
 Nguyên tắc cân bằng
Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấu
thành của công trình. Khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt ở mức cân bằng sẽ đảm bảo cho giá
trị của BĐS ổn định lâu dài.
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


17
Khãa luËn tèt nghiÖp
Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm BĐS giảm giá trị.
Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạt được mức
hữu dụng cao nhất.
 Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó. Ngược lại, giá trị của
BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS. Có hai loại ngoại ứng tác
động đến giá của BĐS. Đó là ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu cực.
 Nguyên tắc thực tế

Dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo thay đổi nhưng không suy diễn.
Dựa vào tập quán, quan niệm thực tế trong mua bán, trao đổi (bớt giá khi thanh toán,
phương tiện thanh toán…).
Dựa vào kết quả thực tế đã được thị trường thừa nhận.
1.5. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp
Các phương pháp chủ yếu được sử dụng để định giá BĐS:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
* Phương pháp thu nhập
* Phương pháp chi phí
* Phương pháp thặng dư
* Phương pháp lợi nhuận
Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào mục đích định giá, phụ thuộc
vào từng loại BĐS và phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường.
Trên thực tế, việc định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng hiện nay sử dụng chủ
yếu ba phương pháp cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí,
phương pháp thu nhập.
1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
* Khái niệm
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


18
Khãa luËn tèt nghiÖp
Định giá so sánh là việc xác định giá trị BĐS bằng cách so sánh một cách trực
tiếp với BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra BĐS mục tiêu từ
giao dịch trước đó.
BĐS tương tự với BĐS cần định giá có những đặc điểm cơ bản sau:
- Có đặc điểm vật chất giống nhau
- Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng
- Có cùng chức năng, mục đích sử dụng

- Có chất lượng tương đương nhau
- Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng
* Phạm vi áp dụng
Phương pháp này thường được sử dụng để định giá đất hoặc định giá nhà đất cho
nhiều mục đích: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản… Phương
pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại BĐS có thị trường.
Phương pháp này cũng có thể sử dụng để tính tiền thuê BĐS. Tuy nhiên, khi xác
định giá trị BĐS có thể cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thực
hiện.
Phương pháp này đặc biệt thích hợp định giá cho những BĐS dân dụng, có tính
đồng nhất cao như: đất trống, các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liền kề được xây
dựng cùng một kiểu, các BĐS liền kề hoặc cùng khu vực, các BĐS thương mại - dịch
vụ, tức là các BĐS thường được giao dịch phổ biến trên thị trường.
* Đặc điểm
Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán BĐS tương tự trên thị
trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với BĐS cần định giá.
Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường phải dựa
vào nguyên tắc thỏa mãn lý thuyết “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện” và
càng có khả năng so sánh với BĐS mục tiêu cần thẩm định thì sẽ có kết quả thẩm định
càng chính xác hơn.
* Yêu cầu
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


19
Khãa luËn tèt nghiÖp
- Phải có những thông tin liên quan của các BĐS tương tự được mua bán trên thị
trường thì phương pháp này mới sử dụng được. Nếu không có thông tin thị trường về
việc mua bán các BĐS tương tự thì không có cơ sở để so sánh với BĐS cần thẩm định.
- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với BĐS mục tiêu cần

thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: công suất, kiểu dáng và các
điều kiện kỹ thuật khác…
- Chất lượng của thông tin cần phải cao, tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo,
kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và có các nguồn số liệu được thu thập
từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, ví dụ như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường hàng
ngày, các công ty chuyên doanh thiết bị, BĐS… Nguồn thông tin này đáng tin cậy vì có
thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu.
- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này
khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều mặt.
- Người định giá cần có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thì trường, mới có
thể vận dụng phương pháp định giá thích hợp để đưa ra được mức giá đề nghị hợp lý và
được công nhận.
* Nội dung
Khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tiến hành theo
trình tự sau:
- Tìm kiếm các thông tin về những BĐS được bán trong thời gian gần nhất trên
trên thị trường có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, đối tượng cần định giá về mặt cấu
tạo, cụ thể: kích cỡ, công năng, kiểu dáng và các chi tiết kỹ thuật khác…
- Kiểm tra các thông tin về BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị thị trường
của nó làm cơ sở để so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá. Thông thường nên lựa chọn
một số BĐS thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánh được với BĐS mục tiêu cần
thẩm định (thường là từ 3-6 BĐS).
- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ thuật như:
kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấu hơn) của mỗi BĐS so
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


20
Khãa luËn tèt nghiÖp
sánh với BĐS cần định giá, sau đó điều chỉnh giá bán BĐS này (có thể tăng lên hoặc

giảm xuống) so với BĐS cần định giá.
Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của BĐS cần định giá được tiến
hành như sau:
Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị
giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại.
- Ước tính giá trị của BĐS, đối tượng cần định giá trên cơ sở các giá bán có thể
so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
* Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
Ưu điểm
- Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không phải tính
toán nhiều.
- Phương pháp này thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là bằng chứng rõ
ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS.
- Là cơ sở, hay đầu vào của các phương pháp khác.
Nhược điểm
- Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá
nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng chứng đó
đã phản ánh điều gì đã xảy ra trên thị trường.
- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất
hạn chế.
- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực
tiễn của phương pháp.
- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS
chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu nào cụ thể để so sánh.
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


21
Khãa luËn tèt nghiÖp

- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng với nguồn gốc số liệu và
các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số
liệu đã thu thập được và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả những yếu tố và quan
điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá.
* Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định giá bất động sản thế chấp
Định giá BĐS thế chấp là một công việc quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng
ngân hàng, kết quả định giá BĐS là căn cứ để ngân hàng quyết định mức cho vay, thời
hạn vay… Những BĐS thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bán, trao đổi như: nhà ở,
cửa hàng, đất đai, bến bãi, kho hàng… Hầu hết các tài sản này đều có thông tin phổ biến
trên thị trường nên phương pháp định giá so sánh trực tiếp là phương pháp hiệu quả nhất
để áp dụng. Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp, chuyên viên định giá (CVĐG) sẽ
tiến hành thu thập những thông tin về BĐS tương đồng với BĐS được thế chấp được
giao dịch trong thời gian gần đây, từ đó xác định được mức giá thị trường phù hợp cho
BĐS thế chấp sau khi đã tiến hành điều chỉnh cần thiết.
1.5.2. Phương pháp định giá chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp thầu
khoán)
* Khái niệm
Phương pháp định giá chi phí được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giả định
rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như
một vật thay thế.
* Yêu cầu
Theo phương pháp này, người định giá cần phải ghi chép đầy đủ, cụ thể đặc điểm
của từng BĐS, tuổi đời kinh tế, tuổi thọ tại thời điểm hiện tại, tính tỷ lệ mức độ đã sử
dụng của BĐS.
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47


22
Khãa luËn tèt nghiÖp

Người định giá phải thông thạo kỹ thuật và có đủ kinh nghiệm mới có thể áp
dụng phương pháp này.
* Nội dung
Trình tự của phương pháp định giá chi phí được tiến hành như sau:
- Ước tính giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó là trống và việc sử dụng hiện tại
là cao nhất, tốt nhất.
- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình
hiện có trên mảnh đất.
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên
mảnh đất xem xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành ba loại:
giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
- Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay
thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có giá trị hiện tại của công
trình.
Giá trị công trình = Chi phí thay thế (chi phí tái tạo) – tổng giảm giá tích lũy
- Ước tính phần trăm giảm giá của các công trình xây dựng và các chi phí của các
công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm.
Giá trị BĐS = Giá trị đất + chi phí thay thế đã giảm giá (giá trị hiện tại của công
trình) + chi phí công trình phụ giảm giá (giá trị hiện tại của công trình phụ)
* Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí
Ưu điểm
- Phương pháp này được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thích hợp
để so sánh trực tiếp giá của các BĐS.
- Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các BĐS có mục đích sử
dụng riêng biệt. Việc tính toán theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm
chuyên môn của CVĐG, do đó, nếu CVĐG có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và
làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những yếu tố thái quá của thị
trường.
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47

23