Một số giải pháp phát triển nhà ở tái định cư thực hiện chủ trương đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA KINH TẾ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN
MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ
------------------------

ĐỀ CƯƠNG
Đề tài:

Một số giải pháp phát triển nhà ở tái định cư thực hiện
chủ trương đền bù giải phóng mặt bằng trên
địa bàn Thành phố Hà Nội

Giảng viên hướng dẫn

: NGÔ THANH MAI

Sinh viên thực hiện

: CAO THÀNH TRUNG

Lớp

: KT & QL ĐÔ THỊ 46

Hµ Néi 2008
0


LI M U
Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp dân c, là một
trong những nhu cầu không thể thiếu đối với mỗi gia đình, cá nhân. Trong

những năm qua, công tác quản lý phát triển nhà ở đà có một bớc chuyển lớn
cả về khối lợng, chất lợng ở và quy mô đầu t, Thành phố đà tạo đợc nhiệu
triệu m2 nhà ở với đồng bộ hạ tầng đô thị, tiện nghi hiện đại, giải quyết đợc
một phần đáng kể nhu cầu về nhà ở của Nhân dân thủ đô, Nhiu c ch,
chớnh sỏch của Nhà nước trong lĩnh vực nhà ở đã được ban hành như chính
sách bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, chính sách về
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai ở tại Đơ
thị, chính sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho th, chính sách
hỗ trợ những người có cơng với cách mng ci thin nh
Song bên cạnh những kết quả đạt đợc, việc phát triển nhà ở tái định c
trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng còn rất hạn chế và có nhiều khó
khăn. Quan điểm, chủ trơng giải quyết nhà ở và đối tợng là những ngời tái
định c còn cha đợc thống nhất, các cơ chế, chính sách thực hiện cha rõ ràng
và sự nhận thức và hành động của các ngành, các cấp, các tổ chức quản lý
lao động còn bất cập. Trong khi nhu cầu về nhà ở tái định c là rất lớn; Năm
2007, Thành phố đã triển khai một số dự án lớn, cần phải bố trí tái định cư
như: đường vành đai 2, 5 cần khoảng 1000 căn hộ; đường Ô Đống Mác - đê
Nguyễn Khoái cần khoảng 800 căn hộ, đường vành đai 2 cần khoảng 1000
căn hộ, đường Văn Cao - Hồ Tây cần khoảng 400 căn, đường Lạc Long
Quân, nút giao thông Bưởi dự kiến cần 1000 căn hộ; cầu Nhật Tân cần
khoảng 600 căn hộ, lô đất. Các dự án nhỏ lẻ có nhu cầu xấp xỉ 2000 căn hộ.
Bên cạnh đó, các dự án chuyển tiếp từ năm trước cũng có nhu cầu lớn về tái
định cư như: Dự án công viên tuổi trẻ cần 900 căn hộ, đường vành đai 3 xấp
xỉ 900 căn, dự án đường Láng – Hoà Lạc mở rộng và một số dự án nhỏ lẻ
cần khoảng 600 căn hộ…

1


Mặc dù, nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Thành phố là rất lớn như vậy,

Thành phố đã chi ra rất nhiều tiền trong việc ưu tiên phát triển quỹ nhà ở tái
định cư trong công tác đền bù giải phóng mặt bắng. Nhưng vì sao đây vẫn và
một trong những vấn đề nóng bỏng nhất, tồn tại nhiều bất cập nhất,.. phải
chăng do chính sách của Nhà nước, hay trong cơng tác quản lý cịn nhiều
thiếu sót, vậy nguyên nhân là ở đâu?
Ngoài ra, theo định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020; Để góp phần
thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân, tạo
động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp
hố, hiện đại hố nhằm thực hiện có hiệu quả các mục tiêu cơ bản của nghị
quyết hội nghị lần thứ V và lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương Đảng
khoá IX đã đề ra; Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của thành
phần kinh tế của xã hội tham gia phát triển nhà ở, thúc đẩy hình thành và
phát triển thị trường bất động sản, thực hiện có hiệu quả chủ trương kích
cầu; Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở giành cho người có thu nhập thấp ( bao
gồm cán bộ, công nhân viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp,
sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối
tượng chính sách khác. Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân
dân, phát triển nhà ở đô thị văn minh, hiện đại, từng bước cải thiện chất
lượng nh .
Túm li, ể giải quyết các vấn đề nêu trên đòi hỏi phải có sự định hớng
thống nhất, những cơ chế, chính sách, giải quyết xuyên suốt để khắc phục
các tồn tại, quản lý xây dng phỏt trin nh tỏi nh c có trọng tâm, phát
triển đúng hớng, có kiểm soát và đạt hiệu quả tích cực. sau:
Mc tiêu nghiên cứu: Đề tài nhằm nghiên cứu và tổng hợp một cách hệ
thống các vấn đề lý luận, các quy định của Nhà nước về phát triển nhà ở tái
định cư, kinh nghiệm của một số địa phương về tổ chức xây dựng và quản lý

2

nhà ở; tìm hiểu và đánh giá thực trạng để thấy được các kết quả đã đạt được,
những mặt còn hạn chế trong quy trình tổ chức xây dựng phát triển nhà ở tái
định cư hiện nay trên địa bàn Thành phố Hà Nội và nguyên nhân của những
hạn chế này, từ đó đúc rút kinh nghiệm và đề xuất các giải pháp, kiến nghị
để có được những phương hướng phát triển nhà ở tái định cư đúng đắn, góp
phần hoàn thiện hơn hệ thống nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội, phát huy
những ưu điểm và khắc phục những mặt còn hạn chế. Đề xuất những giải
pháp, chính sách điều chỉnh bổ sung để thúc đẩy phát triển nhà ở tái định cư,
phân bố lại dân cư tại Thành phố Hà Nội theo hướng bền vững.
Nội dung ca n ỏn: Tập trung nghiên cứu phân tích thực trạng đặc biệt
là những tồn tại trong công tác phát triển nhà ở tái định c trên địa bàn Thành
phố Hà Nội, từ đó đa ra những giải pháp theo những quan điểm chỉ đạo, bảo
đảm từng bớc quyền có nhà ở của dân c đô thị nói chung và ngời dân tái định
c nói riêng; Giải quyết vấn đề nhà ở tái định c là trách nhiệm của Đảng, Nhà
nớc và toàn xà hội, trong đó Nhà nớc có vai trò chỉ đạo, quản lý và tạo điều
kiện cho các tổ chức, đoàn thể và ngời dân tham gia tạo lập chỗ ở phù
hợp..Tiếp tục thực hiện xà hội hoá việc xây dựng nhà ở dới sự hớng dẫn quản
lý thống nhất của Nhà nớc; huy động khả năng các nguồn vốn trong xà hội
kể cả vốn của dân để đầu t phát triển nhà ở bằng nhiều hình thức. Giải quyết
vấn đề nhà ở tái định c theo dự án và quy hoạch đợc duyệt, cần gắn liền với
việc giải quyết về điều kiện làm việc, môi trờng sống phù hợp, tạo điều kiện
tốt nhất cho ngời tái định c. Quy trình giải quyết phải đảm bảo đúng đối tợng, công khai, công bằng.
Phm vi nghiờn cu: Cỏc dự án khu nhà ở tái định cư mà đề tài nghiên
cứu chủ yếu thuộc phạm vi địa bàn Thành phố Hà Nội, một số dự án thuộc
các địa phương khác. Thời gian nghiên cứu.trong khoảng 5 năm trở lại đây.
Phương pháp nghiên cứu: Dưạ trên nền tảng là phương pháp duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử, đề tài kết hợp chặt chẽ với một số phương

3

pháp khác như phương pháp phỏng vấn chuyên gia, phương pháp thống kê,
phân tích tổng hợp, phương pháp khảo cứu… Các số liệu trong đề tài được
lấy chủ yếu từ Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà Nội, ngồi ra cịn
một số nguồn khác như các sách báo và các trang web chuyên ngành.
Kết cấu đề tài: Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bao gồm 3 chương:
+ Chương I: Hệ thống lý luận và văn bản pháp quy về phát triển nhà
ở
+ Chương II: Thực trạng công tác xây dựng phát triển nhà ở tái định
cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Chương III: Kiến nghị một số giải pháp

NỘI DUNG
Chương I: Hệ thống lý luận và văn bản pháp quy về phát triển
nhà ở
I. Lý thuyết về phát triển nhà ở
1. Đặc điểm và phân loại nhà ở đô thị
1.1. Định nghĩa nhà ở đô thị

4


Có rất nhiêu quan niệm khác nhau về nhà ở. Theo nghĩa hẹp, nhà ở là
phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để có thể sử dụng làm chỗ
ở, sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và
không gian nhất định. Theo nghĩa rộng nhà ở được hiểu đồng nghĩa với chỗ
ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà (kể cả các tiện nghi và cơng
trình kỹ thuật gắn liền với ngôi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều
kiện môi trường của khu vực.
1.2. Đặc điểm nhà ở đô thị

- Là tài sản không di chuyển được:
- Nhà ở có giá trị lớn, có thời gian sử dụng lâu dài, khó thay đổi về kiến
trúc kỹ thuật.
- Vốn đầu tư tạo lập lớn:
- Tính đơn chiếc
- Nhà ở là sản phẩm tổng hợp liên ngành
1.3. Phân loại nhà ở đô thị
a. Các tiêu chuẩn phân loại nhà ở đô thị
- Các tiêu chuẩn kỹ thuật
Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng xây dựng công trình và nhà ở
dược thể hiện thơng qua các tiêu chuẩn về độ bền vững của ngôi nhà (niên
hạn sử dụng ngôi nhà) và mức độ chịu lửa (độ bền vững và dộ chịu lửa của
ngôi nhà được xác định theo quy định trong tiêu chuẩn phòng cháy chữa
cháy cho nhà và cơng trình).
Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng sử dụng của ngôi nhà được xác
định theo các yếu tố sau:
+ Tiêu chuẩn diện tích, khối lượng và dây chuyền sử dụng các buồng
phòng.

5


+ T iêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thơng hơi, thơng gió, tiện
nghi các lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp thốt nước.
+ Mức độ hồn thiện bên trong và bên ngồi ngơi nhà, trang trí nội thất.
Cụ thể:
+ Bậc I: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cửa bằng gỗ tốt.
+ Bậc II: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cửa bằng vật liệu tốt.
+ Bậc III: Chưa đầy đủ, đều là vật liệu thông thường.
+ Bậc IV: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thường và cấp thấp

- Phân loại nhà ở
Việc đánh giá phân loại nhà ở trong một nước phải dựa vào các tiêu
chuẩn kỹ thuật của nước đó. Nước ta thường sử dụng các tiêu chuẩn phân
cấp nhà ở như sau:
+ Đối với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng
được phân loại theo 4 cấp, cấp 1 là cấp cao nhất, cấp 4 là cấp thấp nhất.
Cấp nhà

Chất lượng sử

Chất lượng xây dựng cơng trình
Độ bền vững
Độ chịu lửa

Cấp I

dụng
Bậc I: Chất lượng

Bậc I: niên hạn sử

Bậc I hoặc bậc II

Cấp II

sử dụng cao
Bậc II: Chất lượng

dụng trên 100 năm
Bậc II: niên hạn sử

Bậc III

Cấp III

sử dụng khá
dụng trên 50 năm
Bậc III: Chất lượng Bậc III: niên hạn

Cấp IV

sử dụng trung bình

sử dụng trên 20

Bậc IV: Chất

năm
Bậc IV: niên hạn

lượng sử dụng thấp sử dụng dưới 20
năm

6

Bậc IV

Bậc V

+ Đối với biệt thự: Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt. Có sân vườn, hàng
rào xây bằng gạch ngói hay bê tơng cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi
sinh hoạt đầy đủ, mỗi tầng có ít nhất 2 phòng để ở quay mặt ra sân hay ra
vườn (khơng kể phịng tiếp khách và phịng ăn riêng). Biệt thự phân ra bốn
hạng:
Hạng 1: Biệt thự giáp tường
Hạng 2: Biệt thự song đôi
Hạng 3: Biệt thự riêng biệt
Hạng 4: Biệt thự sang trọng riêng biệt.
2. Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị
a. Giữa phương châm và kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố chưa
thống nhất.
Trong chương trình 12 có 5 mục tiêu chiến lược. Mỗi mục tiêu chiến lược
là một chương trình đầu tư chiến lược nhà ở trọng điểm của thành phố.
Nhưng trên thực tế thành phố mới chỉ tập trung nguồn lực đầu tư cho
chương trình phát triển nhà ở tại các dự án đơ thị mới ngoại thành, chưa có
nguồn lực dành cho các chương trình đầu tư phát triển nhà ở theo các mục
tiêu khác trong khu vực nội thành. Khu vực nội thành chỉ có các dự án nhỏ
lẻ, giải quyết các yêu cầu cấp bách về chống lún, xây ốp, cải tạo, nâng cấp
một số nhà chung cư cao tầng cũ đã bị xuống cấp, hư hỏng nặng. Giá trị đầu
tư cho các dự án phát triển nhà ở trong khu vực nội thành còn rất thấp so với
giá trị đầu tư dành cho các dự án phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới
ngoại thành như Linh Đàm, Định Cơng…
b. Địa bàn thực thi chính sách hỗ trợ tạo điều kiện phát triển nhà ở của
thành phố chưa sát đối tượng
Địa bàn cấp bách nhà nước áp dụng chính sách hỗ trợ tạo điều kiện để
giải quyết nhà ở tại Hà Nội chính là khu vực nội thành, nơi có gần 1,6 triệu
7

người đang sinh sống, có sẵn cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, có
nhu cầu đầu tư phát triển nhà ở và cải thiện điều kiện ở không đến nỗi phức
tạp, tốn kém. Trái lại, hõ chỉ mong ước nhà nước có sự hỗ trợ tạo điều kiện
để tiến hành cải tạo nâng cấp khu phụ và tăng thêm diện tích ở trong căn hộ
nhà chung cư; cải tạo lại nhà cấp 4; nhà tạm mặt phố, mặt ngách, mặt hẻm
thành nhà ở vĩnh cửu quy mơ nhỏ. Cần có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
hướng dẫn xây dựng, cải tạo các khu lao động, các làng xã đang tồn tại trong
khu vực nội thành để thành các khu đơ thị hồn chỉnh. Song, những yêu cầu
tối thiểu của họ vẫn chưa được quan tâm. Nếu thành phố vẫn duy trì chính
sách đàu tư phát triển nhà như hiện nay thì thị trường nhà ở tiếp tục bị phát
triển mất cân đối và khoảng cách chênh lệch về điều kiện ở giữa người giàu
và người nghèo tại thủ đô càng lớn.
c. Công tác lập quy hoạch xây dựng và cải tạo nhà chưa bám sát mục tiêu
chiến lược của thành ủy.
Hiện nay do tiềm lực kinh tế của nhà nước và xã hội vẫn còn yếu nên địa
bàn thành phố vẫn tồn tại song hành hai loại nhà ở chất lượng thấp và chất
lượng cao. Nhà ở chất lượng thấp là chỗ ở của người có đời sống thấp chiểm
70% quỹ đất đơ thị. Nhà ở chất lượng cao là chỗ ở của người có thu nhập
cao chiếm khoảng 30% quỹ đất đơ thị. Vì vậy trong các đồ án quy hoạch
phát triển đất ở đơ thị cấn phải xem xét bố trí một cách hợp lý các vị trí xây
dựng hai loại nhà nói trên. Các đồ án quy hoạch xây dựng và cải tạo nhà ở
tổng thể và chi tiết đều là công cụ pháp lý rất quan trọng để thực hiện các
chương trình, kế hoạch dự án đầu tư phát triển nhà ở của thành phố. Nhưng
trơng thực tế mới chỉ coi trọng công tác lập quy hoạch xây dựng và cải tạo
nhà ở tại các khu đô thị mới ngoại thành.
d. Chọn đối tượng áp dụng chính sách miễn trả tiền sử dụng đất chưa xác
đáng.

8

Hầu hết DNNN khi xây dựng nhà ở được hỗ trợ tiền sử dụng đất từ 50%100% để tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có điều kiện mua nhà ở.
Nhưng các nhà ở xây dựng lên đều dành cho người có thu nhập cao trong xã
hội. Vơ hình chung nhà nước lại tăng them bất bình đẳng nhà ở giữa các
tầng lớp dân cư trong xã hội
3. Mối quan hệ giữa đơ thị hố và chính sách phát triển nhà ở tái định
cư
4. Kinh nghiệm các nước về chính sách phát triển nhà ở tái định cư
+ Những mục tiêu của chính sách
+ Các biện pháp thực hiện chính sách
+ Hiệu quả của những chương trình
+ Nên cải thiện chính sách
+ Liên hệ thực tiễn tại Thành phố Hà Nội từ các kinh nghiệm trên

Chương II: Thực trạng công tác phát triển nhà ở tái định cư
trên địa bàn Thành phố Hà Nội
I. Những nét chung về nhà ở Hà Nội
1. Đặc điểm cung cầu về nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội
1.1. Cung về nhà ở Hà Nội
a. Về số lượng

9


Hà Nội đang bước vào thời kỳ xây dựng thủ đơ tiêu biểu cho cả nước tiến
lên cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, dân giàu nước mạnh, xã hội cơng bằng,
văn minh và thực hiện xây dựng thủ đô “xanh, sạch, đẹp, văn minh”. Hà nội
hiện là nơi tập trung trên 60% lực lượng trí thức của cả nước, trên 30 trường
đại học, trên 100 viện nghiên cứu với hàng ngàn giáo sư, tiến sỹ, hàng chục
ngàn người có trình độ đại học…, nơi làm việc của Đảng, Nhà nước, Quốc

hội, chính phủ và hàng ngàn doanh nghiệp trung ương, địa phương. Là đầu
mối giao thông của cả nước. Hà nội là thành phố đông dân thứ hai của nước
ta và là 1 trong 400 thành phố đông dân nhất thế giới. Hiện nay, Hà Nội có
quỹ nhà lớn thứ hai cả nước với 12 triệu m 2, chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn
quốc. Trong tổng quỹ nhà ở Hà Nội thì 70% là nhà 1-2 tầng thuộc diện bán
kiên cố, chỉ có 33% là loại tốt cịn lại đều xuống cấp và thuộc diện cần sửa
chữa hoặc gỡ bỏ. 30% quỹ nhà do nhà nước quản lý là nhà chung cư, phần
lớn là nhà 4,5 tầng cũ kỹ. Theo thống kê tình hình nhà ở khu phố cổ thì:
10% diện tích hư hỏng nặng, nguy hiểm đến tính mạng con người và có
nguy cơ sụp đổ, phải phá bỏ xây dựng lại; 50% nhà bị hư hỏng nặng, phải
sửa chữa lớn; 30% hư hỏng vừa phải trùng tu; 10% nhà còn tốt, hư hỏng
nhẹ, cần sửa chữa, duy trì thường xuyên.
Do vậy, Hà Nội cần phải tạo ra nhiều cung nhà ở hơn nữa. Theo cách tính
sơ bộ, tính đến giai đoạn 2001-2010 thành phố cấn 3000 ha đất với kinh phí
30-35 nghìn tỷ đồng để xây dựng nhà ở nhằm đảm bảo nang mức bình quân
nhà ở của người dân thủ đô lên 7-7,25m 2/người và 8-9m2/người vào năm
2010.
Từ năm 1990 đến nay, nhân dân thủ đô tích cực hưởng ứng chủ trương
“nhà nước và nhân dân cùng làm”chủ động từng bước cải thiện nhà ở. Diện
tích xây dựng nhà ở mỗi năm đều tăng 10-25%. Đặc biệt trong giai đoạn
1998-2000, cùng với chương trình 20/CTr-TU ngày 20/5/1998 của tỉnh ủy,

10


tình hình nhà ở đã được cải thiện. Tổng số nhà ở được xây dựng từ 775.702
m2 năm 1998 đến 1. 420.000 m2 năm 2004. Từ đó đã bước đầu giải quyết
được một phần khó khăn về nhà ở và cải thiện điều kiện của thành phố, góp
phần đổi mới bộ mặt thủ đô. Từ khi Nhà nước đổi mới về cơ chế chính sách
nhà ở, xóa bỏ bao cấp thì nhà ở tư nhân mọc lên nhanh chóng: giai đoạn năm

2000, nhà ở tư nhân chiếm 71%(539. 949 m 2). Bắt đầu từ năm 2000 là năm
khởi đầu cho việc phát triển nhà chung cư và các khu tái định cư của nhà
nước nhằm đáp ứng cho mọi đối tượng. Vì vậy, nhà ở theo các dư án chiếm
ưu thế(tăng từ 29% năm 2000 lên 85% năm 2004), các nhà ở tư nhân mặc dù
vẫn phát triển nhưng ít hơn và chủ yếu trong những năm tới là nhà của dự án
mà cụ thể là chung cư.
Về phương diện phát triển nhà ở Hà Nội đã có được bước tiến dài. Song
về phương diện kiến tạo thị trường nhà ở thì Hà Nội chưa làm được bao
nhiêu. Ví dụ: Về mặt pháp luật, tỷ lệ thị phần nhà ở do nhà nước kiểm sốt
chỉ chiếm khoảng 50-55%, cịn lại 40-45% chưa kiểm soát được. Về cơ cấu
sản phẩm nhà ở xây dựng mới thì có loại giá trung bình (2-2,5trd/m 2) và loại
giá trên trung bình (6-10trđ/m2) đang chiếm thị phần lớn, còn lại nhà ở giá
thấp và giá rẻ chiếm thị phần nhỏ.
Tính đến thời điểm năm 2004, Hà Nội có 115 dự án phát triển nhà ở các
đô thị mới. Hà nội dẫn đầu cả nước về dự án phát triển đô thị. Trong tương
lai để đảm bảo phất triển kinh tế Hà Nội có sự phát triển nhanh, bền vững
phải phát triển Hà Nội với không gian mở theo hướng bắc và tây bắc, TâyTây nam, phải xây dựng mạng lưới về tinh xung quanh thủ đơ theo quy
hoạch thống nhất. Trong đó có khu đơ thị Bắc sông Hồng và tây Hồ Tây là
sự phát triển nhất của chiến lược thành phố, chưa từng có từ trước đến nay
với tổng diện tích 8830 ha, trong đó Đơng Anh là 7990 ha, Từ Liêm là 840
ha.

11


Số liệu thực tế cho thấy, cung nhà ở còn thấp, chưa đáp ứng được nhu
cầu của nhân dân thủ đơ. Điều đó tạo ra những hiệu ứng khơng tốt đối với
thị trường nhà ở, đó là sự mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở và giá nhà
tăng cao. Việc cung nhà theo dự án chủ yếu là dành cho người có thun nhập
cao, thu nhập khá cịn lại các khu nhà chung cư thì các căn hộ đều bị chiếm

chỗ trước và bán lại với giá cao làm cho những người có thu nhập thấp,
trung bình khơng có khả năng mua nhà dù chỉ là nhà chung cư. Vì thế họ
phải mua nhà khơng có giấy tờ nhưng đáp ứng được nhu cầu của họ về giá
cả làm phát sinh hiện tượng mua bán trao tay không qua đăng ký, góp phần
làm thị trường khơng chính thức them sơi động. Vì vậy cung phải tăng
nhanh hơn nữa, đồng thời phải đến được người có nhu cầu ở thực sự, nhất là
đối tượng người có thu nhập trung bình và thấp.
b. Về chất lượng
Tình trạng xuống cấp, hư hỏng tại các khu nhà chung cư cũ hiện nay là
một điều đáng lo ngại. Với 620.000 m 2 nhà chung cư (62%) với 22.140 căn
hộ cần được sửa chữa cải tạo, trong đó hơn 30.000m 2 với 1100 căn hộ cần
phải xây dựng lại vì có nguy cơ sụp đổ. Trong số các nhà chung cư hư hỏng
có một số đã ở trong tình trạng nguy hiểm cần phải di rời người ở ra chỗ
khác, phá đi để đảm bảo an toàn cho người dân, cũng như đảm bảo an toàn
cho các khu nhà liền kế. Như khu 5 tầng B7 khu chung cư cao tầng Thành
Công, nhà 5 tầng A6 khu chung cư cao tầng Giảng Võ. Hiện trạng hư hỏng
xuống cấp chất lượng cơng trình nhà chung cư chủ yếu thể hiện ở hư hỏng:
Lún nứt, mối nối thấm dột và hạ tầng kỹ thuật, những phần chung như hành
lang, ban công… xuống cấp nhanh, nhất là hệ thống cấp, thoát nước, điện và
đã nhiều năm nay không được duy tu sửa chữa, nâng cấp, cải tạo, người dân

12


tự sửa chữa cải tạo, người dân tự sửa chữa cải tạo khơng theo quy định vì thế
làm ảnh hưởng xấu đến mỹ quan đô thị.
Quỹ nhà chung cư được hình thành từ lâu, phần lớn đã quá cũ, dược xây
dựng từ cách đây 30-40 năm.
Nhà chung cư thấp tầng hầu hết là được xây dựng vội vã để đáp ứng nhu
cầu về số lượng sau những năm chiến tranh, những khu nhà này đã hết niên

hạn sử dụng, lại khơng đồng bộ, thiếu hạ tầng kỹ thuật, cơng trình dịch vụ
công cộng, môi sinh, môi trường rất kém, không có cả đường cứu hỏa.
Nhà chung cư cao tầng thì đa phần xây trong thời kỳ bao cấp về nhà ở,
thường là các khu xây dựng kiểu căn hộ khép kín, thiếu đồng bộ, bất hợp lý
về tiện nghi sinh hoạt, biệt lập và thiếu dịch vụ, kiểu dáng kiến trúc đơn
điệu, chất lượng xây dựng kém, mối nối lớn đã hư hỏng, thấm dột nhiều.
Hiện có một số nhà lún nứt nghiêm trọng có nguy cơ sụp đổ. Chỉ cịn một số
ít nhà chung cư có chất lượng cao.
Hiện nay chất lượng xây dựng nhà ở đô thị ngày càng được nâng cao,
nhiều khu nhà mới khang trang đã và đang đần được thay thế các khu nhà cũ
bị xuống cấp, hư hỏng. Nhiều đô thị mới, tuyến phố mới được hình thành
trong thời gian qua đã góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở
bền vững (Khu nhà ở Linh Đàm, Định Công, Nam Thăng Long…)
Chất lượng không gian kiến trúc và cơ cấu căn hộ nhà ở đã có những
bước tiến bộ ró rệt. Các căn hộ cũ có chung khu phụ trong các nhà chung cư
cũ đã được thay thế bằng các căn hộ mới khép kín với các diện tích các
phịng ở thích hợp hơn.
Bên cạnh việc phát triển về chất lượng, kiến trúc nhà ở, giải pháp quy
hoạc chi tiết một số khu nhà ở đô thị cũng được thể hiện khá sinh động, kết
hợp hài hòa giữa cao tầng và thấp tầng.

13


Việc áp dụng khoa học công nghệ trong xây dựng nhà ở đang ngày càng
phong phú hơn, bên cạnh các căn hộ nhà ở có hệ tường chịu lực xây tay phổ
biến trước đây, nay đã phổ biến các loại nhà có kết cấu khung bê tơng cốt
thép hoặc khung lắp ghép với công nghệ và trang thiết bị tiên tiến, đáp ứng
yêu cầu về chất lượng và tiến độ thi công ngày càng cao.
Lịch sử Việt Nam trong thời gian qua chưa từng tồn tại các khu nhà

chung cư cao tầng mà chỉ có cao khu tập thể cao nhất là 5 tầng. Vậy mà
trong những năm gần đây nhà nước đầu tư vào xây dựng các khuh chung cư
cao tầng 9-16 tầng với diện tích lớn hơn. Các căn hộ hoàn toàn riêng biệt với
nhau và cơ sở hạ tầng tốt nên mọi người sống trong căn hộ cảm thấy thoải
mái hơn.
1.2. Cầu về nhà ở Hà Nội
Trong điều kiện kinh tế hiện nay, đất nước đang trong giai đoạn phát triển
giao lưu với các nước trong khu vực và trên thế giới. Hà Nội là trung tâm
kinh tế phía bắc địi hỏi xu thế chuyển dịch dân cư về trung tâm là rất lớn,
ngồi ra cịn có các tổ chức kinh tế thế giới vào kinh doanh và đầu tư vào
Việt Nam. Lượng dân cư ngày càng cao, điều kiện kinh tế tăng trưởng, mức
sống dân cư được cải thiện, thu nhập tăng lên. Chính vì vậy, nhu cầu thỏa
mãn về nơi ở và sinh hoạt cũng tăng cao.
Ảnh hưởng của sức ép dân số làm cho nhu cầu thị trường nhà ở Hà Nội
tăng lên rất mạnh. Do nhu cầu thì lớn mà chất lượng khơng đáp ứng kịp thời
nên diện tích bình qn của người dân phân bổ khơng đều. Một bộ phận dân
số có diện tích bình qn 8-9m 2/người thậm chí 11-12m2-/người. Những
người có thu nhập (đại bộ phận dân cư) ở điều kiện nhà ở khơng những
khơng được cải thiện mà cịn xuống cấp. Theo số liệu điều tra mới đây, số
lượng gia đình người có thu nhập thấp và người nghèo sống trong khu vực

14


nội thành Hà Nội, có nhu cầu giải quyết nhà ở khoảng 15 vạn hộ và được
chia thành các dạng như sau :
Nhu cầu về nhà ở của người dân nội thành
Năm 2003

Số hộ (vạn)

Tỷ lệ %

Số lượng gia đình chưa có chỗ ở cần giải
quyết nhà ở

6

40

Số lượng gia đình mong muốn được thuê
nhà ở

4,3

29

Số lượng gia đình cần được cải tạo nâng
4,7
cấp nhà ở
Tổng số
15
(Nguồn số liệu: Tổng cục thống kê)

31
100

Nhằm nhận dạng chính xác thực trạng và nhu cầu về nhà ở Hà Nội hiện
nay, một cuộc điều tra mẫu đã được viện Xã Hội Học phối hợp với sở nhà
đất Hà Nội tiến hành năm 2002. Một khảo sát gồm 500 hộ gia đình thuộc 4

quân nội thành. Các hộ được chọn ngẫu nhiên đại diện cho 7 dạng nhà hiện
có ở Hà Nội: Nhà thuộc khu phố cổ; nhà thuộc khu phố pháp cũ; nhà ở
thuộc khu phố Việt Nam cũ; nhà ở chung cư cao tầng; nhà ở thuộc khu vực
ngõ xóm; nhà ở thuộc cá khu vực mới phát triển.
Kết quả cho thấy: Điều kiện nhà ở của Hà Nội đã được cải thiện đáng kể
nhưng sự bất bình đẳng xã hội về nhà ở diễn ra mạnh mẽ. Nếu như khoảng
cách giàu nghèo nói chung trong dân cư Hà Nội thường chỉ ở mức 5-6 lần
thì sự cách biệt về nhà ở rộng lớn và sâu sắc hơn nhiều. Giá trị tài sản của
những người giàu có thể lớn gấp hàng trăm lần giá trị nhà ở của những
người nghèo. Người ta có thể dễ dàng quan sát thấy hàng trăm ngơi nhà tư
nhân ở Hà Nội trị giá hàng tỷ đồng. Trong khi đa số các nhà ở của người
nghèo Hà Nội có chất lượng thấp như nhà tạm, nhà cấp 4, nhà cơi nới từ cầu

15


thang và có giá trị thấp. Phần lớn người nghèo Hà Nội sống tập trung tại các
ngõ hẻm, các xóm lao động. Tại những nới đất có giá trị thấp hơn hàng chục
lần giá đất của những người giàu, thường nằm trên các khu phố đơng đúc, có
cơ sở hạ tầng tốt. Đó là chưa tính tới hộ nghèo Hà Nội đang ở nhà thuê hay ở
nhờ nhà của người thân. Diện tích ở bình qn đầu người của các nhóm có
mức sống thấp cũng thấp hơn hẳn so với các nhóm có mức sống cao. Trong
khi có những hộ sống trong những ngôi nhà rộng rãi sang trọng với diện tích
150-280m2 thì có một số hộ chỉ ở chỗ dưới 10m2/người.
a. Nhu cầu về chất lượng
Với mức nhà ở diện tích bình qn khơng thấp nhưng 71,7% người được
hỏi nói rằng họ khơng hài lịng về chỗ ở hiện nay. Hầu hết thuộc 2 nhóm
mức sống thấp nhất la khu ngõ xóm và trung cư thấp tầng. Ngồi ra, trên
40% các gia đình phải sử dụng chung các cơng trình phụ như bếp, nhà tắm,
nhà vệ sinh, cũng như chưa có nước máy vào tận nhà. Họ ít nhất cũng có

nhu cầu về một khu phụ riêng của gia đình mình.
b. Nhu cầu về vị trí
Về vị trí nhà ở mong muốn, 60% gia đình được hỏi muốn được sống
trong khu vực trung tâm Hà Nội. Cuộc khảo sát cho thấy mối tương quan
khá chặt chẽ giữa các khu vực kiến trúc với vị trí nhà ở mong muốn của
người dân. Đặc điểm về lực hấp dẫn của môi trường sống quen thuộc của
người dân Hà Nội sẽ là trở ngại không nhỏ cho các kê hoạch giãn dân khu
trung tâm, giải tỏa mặt bằng, phát triển các khu đô thị mới và khu công
nghiệp.
c. Nhu cầu về diện tích.
Trên một nửa số gia đình được hỏi cho rằng diện tích nhà ở mong muốn
ở dưới mức 50m2. Một phần mười số gia đình trả lời muốn có diện tích ở
trên 100m2, nhưng 24,5% số hộ nghèo chỉ ước có một diện tích dưới 30m 2.

16


Như thế những dự án phát triển nhà ở cho người nghèo rất cần chú ý những
căn hộ nhỏ, giá thành thấp, phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của
họ.
Các số liệu khảo sát cũng cho thấy bên cạnh nhu cầu về việc mở rộng
diện tích ở, nhu cầu về số phịng và diện tích sinh hoạt cũng tăng lên mạnh
mẽ. 55,4% người được hỏi mong muốn được sống trong những căn hộ có 34 phịng.
d. Nhu cầu về khả năng thanh toán
Các kế hoạch phát triển nhà ở phải dựa vào khả năng thanh toán của
người dân. Theo khảo sát có 36,2% số hộ gia đình có dự định cải thiện điều
kiện ở. Tỷ lệ những hộ gia đình có dự định này tập trung cao nhất vào mức
sống khá giả, rồi thấp dần theo mức thu nhập. Điều đó cho thấy xu hướng
gia tăng tình trạng bất bình đẳng về nhà ở trong điều kiện nền kinh tế thị
trường, nếu thiếu sự điều tiết của nhà nước. Các nhóm có mức sống thấp có

nhu cầu cao và cấp thiết về cải thiện điều kiện ở, nhưng phần lớn họ thiếu
khả năng thanh tốn. Một cơng trình nghiên cứu về nhà ở của người nghèo
Hà Nội cho thấy 40% nhà ở của họ có chất lượng thấp (như nhà tạm).
Nhưng 2/5 người nghèo được hỏi lại khơng nghĩ đến cải tạo nhà ở vì khơng
có tiền.
Như vậy, thị trường nhà ở Hà Nội đang tồn dư một lượng cầu rất lớn
chưa được thỏa mản. Đặc biệt là nhà cho những đối tượng có thu nhập trung
bình và thấp. Theo ước tính của sở Xây Dựng Hà Nội, có tới 60-70% dân số
Hà Nội hiện khơng đủ khả năng tự lo cải thiện chỗ ở cho mình. Nhu cầu nhà
ở sẽ ngày càng tăng, cùng với mức tăng dân số, tăng thu nhập của dân cư và
đáp ứng được yêu cầu của cuộc sống văn minh đô thị.
Dự báo nhu cầu nhà ở đến năm 2010

17


Giai đoạn từ nay đến 2010 là thời ký phát triển của nền kinh tế - xã hội
nước ta, trong đó diện tích phải đạt mục tiêu 8-10m 2/người cho đơ thị, với
chỗ ở thích hợp góp phần giữ gìn truyền thống và bản sắc vốn có của dân
tộc. Dự báo tới năm 2010, Hà Nội sẽ phải xây dựng thêm 13 triệu 865 ngàn
m2 nhà ở, trong đó: dân tự xây dựng mới và cải tạo 5 triệu m 2; nhà nước:
8,865 triệu m2.
2. Thành tựu đã đạt được
- Về số lượng: Tại thủ đô Hà Nội, nếu trong kế hoạch 5 năm 1991-1995
mới chỉ xây dựng được trên 800.000 m2 nhà ở, thì giai đoạn 1996-2000 đã
triển khai gần 200 dự án (phần lớn có quy mơ nhỏ) nâng diện tích bính quân
nhà ở xây dựng mỗi năm lên 200.000 m 2. Trong 3 năm (2000-2002), mỗi
năm diện tích nhà ở xây dựng mới đạt trên 500.000m 2. Riêng năm 2002,
tổng số dự án xây dựng nhà ở của thành phố đã lên tới 84 dự án và diện tích
nhà ở xây dựng đạt được 943.000 m 2. Thành phố Hà Nội đã tập trung triển

khai mạnh và có kết quả các dự án nhà cao tầng. Qua thực tiễn của công tác
phát triển nhà, bắt đầu từ năm 2002, Hà Nội đã đi đến quyết định chọn lựa
giải pháp phát triển nhà ở chung cư là chủ yếu. Việc cải tạo, xây dựng đơ thị
từ hình thức chia lô, riêng rẽ manh mún đã được chuyển dần sang hình thức
xây dựng tập trung theo các dự án, bước đầu đã đạt được kết quả trong việc
đổi mới bộ mặt kiến trúc đơ thị. Kết quả của tình hình phát triển nhà theo dự
án đều đạt và vượt mức kế hoạch, cụ thể qua các năm như sau: Năm 2000:
597.000 m2; năm 2001: 843.000 m2; năm 2002: 943.000 m2; năm 2003:
1.000.000 m2; năm 2004: 1.420.000 m2 với tổng số dự án là 115.
- Về chất lượng nhà ở: Chất lượng xây dựng nhà ở đô thị ngày càng được
nâng cao, nhiều khu nhà mới khang trang đã và đang dần thay thế các khu
nhà cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhiều đô thị mới, tuyến phố mới được hình

18


thành trong thời gian qua đã và đang góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và
tạo ra nhiều chỗ ở bền vững.
Nhà ở phát triển đa dạng cả về chất lượng xây dựng và trang tri nội thất,
ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn,nhà liền
kề, thành phố Hà Nội đã bắt đầu quan tâm, khuyến khích phát triển các loại
nhà chung cư cao tầng với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Thêm vào
đó, giải pháp quy hoạch chi tiết một số khu nhà ở đô thị cũng được thể hiện
khá sinh động, kết hợp hài hòa giữa nhà cao tầng và nhà thấp tầng.
Việc áp dụng khoa học công nghệ trong xây dựng nhà ở đang ngày càng
phong phú hơn, bên cạnh các căn hộ nhà ở có hệ thống tường chịu lực xây
tay phổ biến trước đây, hiện nay đã phổ biến các loại nhà có kết cấu khung
bê tong cốt thép hoặc khung lắp ghép với công nghệ và trang thiết bị tiên
tiến, đáp ứng yêu cầu về chất lượng và tiến độ cơng trình.
- Về quy mơ phát triển nhà ở. Mơ hình phát triển nhà theo dự án đồng bộ

với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được triển khai ở Hầ Nội.
Những kết quả đạt được đã khẳng định tính ưu việt của mơ hình này cả về
hiệu quả kinh tế xã hội, kiên trúc-cảnh quan và môi trường sống.
- Về tình hình huy động vốn phát triển nhà ở. Việc mở rộng các ngồn huy
động vốn trong đầu tư xây dựng nhà ở đã góp phần giúp các chủ đầu tư tháo
gỡ những khó khăn trong quá trình triển khai dự án. Sự thành cơng của cơ
chế huy động tiền ứng trước của khách hàng, kết hợp với vốn vay ưu đãi và
vốn của doanh nghiệp đã giúp cho chủ đầu tư các dự án thực hiện có kết quả
cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ sở hạng tầng, xây
dựng nhà ở và các cơng trình phúc lợi để sớm đưa dự án vào khai thác có
hiệu quả. Một số doanh nghiệp đã mạnh dạn áp dụng hình thức huy động
vốn thông qua liên doanh, liên kết và bước đầu áp dụng việc huy động vốn
thông qua việc phát hành trái phiếu. Việc huy động vốn đầu tư nước ngoài

19