Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng vietcombank chi nhánh hà nội

Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Ngô Phương Thảo

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI..........3
1.1. Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của Ngân
hàng thương mại..........................................................................................3
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của Ngân hàng thương mại..................................3
1.1.2. Hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại..........................................4
1.1.3. Hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại........................................5
1.1.3.1. Khái niệm và vai trò của hoạt động cho vay tại NHTM......................5
1.1.3.2. Phân loại hoạt động cho vay tại NHTM.............................................6
1.2. Định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM....................7
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của định giá BĐS thế chấp..................................7
1.2.2. Yêu cầu và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp.............................9
1.2.3. Quy trình và phương pháp định giá BĐS................................................12
1.2.3.1. Quy trình định giá bất động sản thế chấp.........................................12
1.2.3.2. Phương pháp định giá BĐS..............................................................17
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp.................................29
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN
HÀNG VIETCOMBANK HÀ NỘI......................................................................32
2.1. Tình hình kết quả kinh doanh của ngân hàng Vietcombank Hà Nội......32
2.1.1. Huy động vốn..........................................................................................32
2.1.2. Hoạt động tín dụng..................................................................................33
2.1.2.1. Kinh doanh ngoại tệ..........................................................................35
2.1.2.2. Kinh doanh thẻ.................................................................................36
2.2. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Vietcombank Hà Nội.
36
2.2.1. Thực trạng cho vay thế chấp bằng BĐS tại ngân hàng Vietcombank Hà

Nội.........................................................................................................36
2.2.2. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Vietcombank Hà Nội....37
2.2.2.1. Căn cứ pháp lý mà Ngân hàng Vietcombank Hà Nội sử dụngđể định
giá bất động sản thế chấp.................................................................37
Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Ngô Phương Thảo
2.2.2.2. Quy định của ngân hàng Vietcombank Việt Nam về định giá bất động
sản thế chấp......................................................................................38
2.2.2.3. Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
Vietcombank Hà Nội.........................................................................41
2.3. Đánh giá công tác định giá BĐS tại ngân hàng Vietcombank Hà Nội.....51
2.3.1. Những kết quả đạt được.........................................................................51
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân của hạn chế trong công tác định giá BĐS thế
chấp tại ngân hàng Vietcombank Hà Nội...............................................53
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT
ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG VIETCOMBANK HÀ NỘI.................58
3.1. Mục tiêu và định hướng trong hoạt động định giá thế chấp bằng BĐS.. 58
3.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng định giá BĐS tại
Ngân hàng Vietcombank Hà Nội...............................................................59
3.2.1. Hồn thiện quy trình định giá chung......................................................59
3.2.2. Vận dụng linh hoạt các phương pháp định giá.......................................60
3.2.3. Đào tạo đội ngũ nhân lực chuyên nghiệp cho việc định giá bất động sản
và thành lập phòng định giá độc lập.......................................................60
3.2.4. Xây dựng hệ thống thông tin chính xác và chất lượng...........................62
3.2.5. Về cơ chế quản lí...................................................................................63
3.3. Kiến nghị tới các cơ quan có thẩm quyền.................................................63

KẾT LUẬN............................................................................................................65
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................66

Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Ngô Phương Thảo

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Biểu đồ 1: Tình hình huy động vốn của Ngân hàng Vietcombank Hà Nội..............32
Biểu đồ 2: Tỉ lệ nợ xấu của Vietcombank Hà Nội qua các năm..............................35
Bảng 1: Hoạt động tín dụng của Ngân hàng Vietcombank Hà Nội qua các năm.....34
Bảng 2: Dư nợ cho vay bằng thế chấp bất động sản qua các năm...........................37
Bảng 3 : Kết quả hoạt động định giá bất động sản năm 2010, 2011........................52

Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A


1

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Phương Thảo

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Trong giai đoạn nền kinh tế đang khơng ngừng phát triển thì vai trị của hoạt

động tín dụng của các Ngân hàng thương mại (NHTM) hiện nay là rất quan trọng.
Nó đóng vai trị trung gian, dẫn vốn cho các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần thúc
đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Cho vay là hoạt động cơ bản tạo thu nhập cho
Ngân hàng thương mại nhưng đi kèm với nó là rủi ro tín dụng vì vậy Ngân hàng
TMCP Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Hà Nội luôn thận trọng khi cho vay. Để
đảm bảo an tồn trong hoạt động tín dụng, khi khách hàng có nhu cầu muốn vay
vốn thì thường ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp để hạn chế
tối thiểu rủi ro có thế cho ngân hàng. Các tài sản thế chấp rất đa dạng về chủng loại
nhưng chủ yếu vấn là bất động sản (BĐS). Vì vậy, việc định giá bất động sản thế
chấp có ý nghĩa rất quan trọng trong hoạt động kinh doanh và đặc biệt là hạn chế rủi
ro cho ngân hàng.Tuy nhiên định giá bất động sản là một hoạt động cịn mới tại Việt
Nam, do đó cịn gặp nhiều hạn chế khi đi vào thực tiễn, ảnh hưởng không tốt đến
việc xác định đúng giá trị của bất động sản. Nhận thấy được tính cấp thiết của vấn
đề, trong q trình thực tập tại phịng khách hàng thuộc ngân hàng Vietcombank Hà
Nội, em quyết định chọn đề tài “Nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế
chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam chi
nhánh Hà Nội” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Khái quát hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp.
- Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Vietcombank chi
nhánh Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện và nâng cao hoạt động định giá bất
động sản thế chấp tại ngân hàng Vietcombank chi nhánh Hà Nội.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp,
định giá bất động sản thế chấp.
- Phạm vi nghiên cứu: tại ngân hàng Vietcombank chi nhánh Hà Nội.
Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A

Chuyên đề tốt nghiệp

2

GVHD: TS. Ngô Phương Thảo
4. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp tổng hợp
- Phương pháp phân tích
- Phương pháp thống kê
- Phương pháp điều tra số liệu
- Phương pháp so sánh.
5. Kết cấu chuyên đề tốt nghiệp:
Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo; nội dung chuyên
đề tốt nghiệp được chia làm 3 chương.
Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp trong hoạt
động cho vay tại Ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng
Vietcombank chi nhánh Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá tại Ngân
hàng Vietcombank chi nhánh Hà Nội.
Trong q trình làm chun đề khơng tránh khỏi những sai sót. Tơi mong
thầy cơ trong bộ mơn góp ý để chun đề được hồn thiện hơn.
Tơi xin chân thành cám ơn các anh chị trong phòng khách hàng của ngân
hàng Vietcombank – chi nhánh Hà Nội đã giúp đỡ tôi trong q trình thực tập ở
đây.
Tơi xin trân thành cám ơn TS. Ngơ Phương Thảo đã giúp đỡ, góp ý, chỉnh
sửa để chun đề của tơi được hồn thiện hơn.

Đặng Thị Ngọc

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

3

GVHD: TS. Ngô Phương Thảo

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.
1.1. Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại.
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của Ngân hàng thương mại.
Sự phát triển của hệ thống ngân hàng thương mại đã có tác động rất lớn và
quan trọng đến quá trình phát triển của nền kinh tế hàng hố và ngược lại kinh tế
hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn cao của nó – kinh tế thị trường – thì
ngân hàng thương mại cũng ngày càng được hồn thiện và trở thành những định chế
tài chính khơng thể thiếu. Trên thế giới có rất nhiều khái niệm khác nhau về ngân
hàng thương mại:
Ở Mỹ: NHTM là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài
chính và hoạt động trong ngành công nghiệp dịch vụ tài chính.
Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) cũng đã định nghĩa: “Ngân hàng
thương mại là những xí nghiệp hay cơ sở mà nghề nghiệp thường xuyên là nhận
tiền bạc của cơng chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thức khác và
sử dụng tài ngun đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín dụng và
tài chính”.
Ở Ấn Độ: NHTM là cơ sở nhận các khoản kí thác để cho vay hay tài trợ đầu
tư.
Theo pháp lệnh Ngân hàng năm 1990 của Việt Nam: ‘Ngân hàng thương

mại là một tổ chức kinh doanh tiền tệ mà nghiệp vụ thường xuyên và chủ yếu là
nhận tiền gửi của khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để
cho cho vay, chiết khấu và làm phương tiện thanh toán.’
Khoản 1 điều 5 Nghị định 59/2009/NĐ – CP của Chính phủ về tổ chức và
hoạt động của NHTM: ‘NHTM là ngân hàng được thực hiện toàn bộ hoạt động
ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan vì mục tiêu lợi nhuận
theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng và các quy định khác của pháp luật.’.
Trong đó theo Luật Các tổ chức tín dụng: ’Hoạt động ngân hàng là việc kinh
Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

4

GVHD: TS. Ngô Phương Thảo
doanh, cung ứng thường xuyên một hoắc một số nghiệp vụ sau: nhận tiền gửi khách
hàng, cấp tín dụng, cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản.’
 Vậy ngân hàng thương mại là một định chế tài chính với đặc trưng là
cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính, với nghiệp vụ cơ bản là nhận tiền gửi, cho
vay và cung ứng dịch vụ thanh toán.
Ngân hàng thương mại là chủ thể kinh doanh có những đặc điểm nổi bật
khác với các chủ thể khác trong nền kinh tế:
- NHTM là doanh nghiệp đặc thù kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ - tín
dụng vì mục tiêu lợi nhuận. Các hoạt động của NHTM nhằm thúc đẩy và lưu
chuyển các dòng tiền tệ phục vụ cho việc giao dịch, thanh toán phát sinh hàng ngày
trong nền kinh tế thông qua nghiệp vụ huy động vốn và cho vay. Các ngân hàng
thương mại có khả năng tạo tiền từ các nghiệp vụ kinh doanh của mình thơng qua
các cơng cụ lãi suất và tỉ giá. Vì vậy NHTM là một mắt xích quan trọng góp phần

ổn định chính sách tiền tệ quốc gia, đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế đang
phát triển, tham gia hội nhập khu vực và quốc tế như Việt Nam.
- Hoạt động kinh doanh của NHTM được phân vào nhóm hoạt động kinh
doanh có mức độ rủi ro cao. Đặc điểm này xuất phát từ sản phẩm kinh doanh của
NHTM. NHTM kinh doanh dịch vụ với hàng hóa là tài chính tức là tiền và các
chứng từ có giá như trái phiếu, tín phiếu, thương phiếu, hối phiếu, cổ phiếu…
- Sự tồn tại của NHTM phụ thuộc nhiều vào sự tin tưởng của khách hàng.
Quá trình hoạt động của NHTM là tạo ra sản phẩm và dịch vụ trực tiếp cho khách
hàng khi có nhu cầu. Do vậy hoạt động của ngân hàng dựa nhiều vào thương hiệu
và uy tín tạo ra với khách hàng.
- Các ngân hàng chịu ảnh hưởng dây chuyền với nhau
1.1.2. Hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại
Hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mai bao gồm ba hoạt động sau:
- Hoạt động huy động vốn: Ngân hàng thương mại được phép sử dụng
những công cụ và biện pháp cần thiết mà luật pháp cho phép để huy động các nguồn
tiền nhàn rỗi trong xã hội làm nguồn tín dụng để cho vay đối với nền kinh tế.
- Hoạt động cấp tín dụng và đầu tư: Ngân hàng thương mại được phép cấp
tín dụng cho các tổ chức, cá nhân dưới các hình thức cho vay, chiết khấu thương
Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

5

GVHD: TS. Ngô Phương Thảo
phiếu và các giấy tờ có giá khác, bảo lãnh cho thuê tài chính…Bên cạnh khoản mục
cho vay thì việc đầu tư có vị trí quan trọng thứ hai trong việc tạo ra lợi nhuận cho
ngân hàng. Ngân hàng có thể đầu tư thơng qua hình thức như: mua cổ phiếu, trái

phiếu cơng ty; mua trái phiếu chính phủ, chính quyền địa phương…
- Hoạt động dịch vụ thanh toán và ngân quỹ: các dịch vụ thanh toán, thu chi
hộ khách hàng, kinh doanh mua bán và ngoại tệ…
1.1.3. Hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại.
1.1.3.1. Khái niệm và vai trò của hoạt động cho vay tại NHTM.
Khái niệm cho vay:
Cho vay là một hình thức cấp tín dụng theo đó một bên (bên cho vay) cung
cấp nguồn tài chính cho đối tượng khác (bên đi vay) để sử dụng vào mục đích và
thời hạn nhất định theo thỏa thuận với điều kiện có hồn trả cả gốc và lãi.
Vai trị của hoạt động cho vay tại NHTM.
- Hoạt động cho vay góp phần tăng trưởng kinh tế:
Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại góp phần tăng tính linh hoạt
trong huy động vốn, giảm hệ số nhàn rỗi, nâng cao hệ số sử dụng vốn, góp phần
tăng vịng quay của vốn và góp phần khắc phục lạm phát tiền tệ. Từ đó giúp các
doanh nghiệp tăng quy mơ sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, nâng cao năng
suất lao động và chất lượng sản phẩm, tạo khả năng và khuyến khích đầu tư vào các
cơng trình lớn, các ngành nghề lĩnh vực quan trọng đối với quốc tế dân sinh, thúc
đẩy lực lượng sản xuất phát triển
- Tiết kiệm chi phí lưu thơng:
Tín dụng khơng dùng tới tiền mặt nên hạn chế được các chi phí khi dùng tiền
mặt; việc dịch chuyển các quỹ tiền dưới dạng chuyển khoản ln thuận tiện, nhanh
chóng và an tồn hơn so với vận chuyển bằng tiền mặt.
- Hoạt động cho vay góp phần thúc đẩy quá trình mở rộng và phát triển
quan hệ kinh tế đối ngoại giữa nước ta và các nước khác trong khu vực và quốc tế.
- Cho vay góp phần vào việc hình thành, điều chỉnh và chuyển đổi cơ cấu
kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa theo định hướng Chủ nghĩa xã
hội.
- Cho vay tiêu dùng giúp người dân cải thiện đời sống, ổn định xã hội.
Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A

Chuyên đề tốt nghiệp

6

GVHD: TS. Ngô Phương Thảo
1.1.3.2. Phân loại hoạt động cho vay tại NHTM.
Trong nền kinh tế thị trường hoạt động cho vay của NHTM rất đa dạng và
phong phú với nhiều loại hình tín dụng khác nhau. Việc áp dụng hình thức cho vay
nào là tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế của đối tượng sử dụng vốn tín dụng nhằm sử
dụng và quản lý vốn tín dụng có hiệu quả và phù hợp với sự vận động cũng như đặc
điểm kinh tế khác nhau của đối tượng tín dụng. Trên thực tế việc phân loại được
thực hiện theo các phương thức sau:
Căn cứ vào mục đích cho vay:
- Cho vay bất động sản: là lại cho vay liên quan tới việc mua sắm, xây dựng
bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lĩnh vực công nghiệp, thương mại
và dịch vụ.
- Cho vay công nghiệp thương mại: là loại cho vay ngắn hạn đêt bổ sung vốn
lưu động cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghiệp thương mại và dịch vụ.
- Cho vay nông nghiệp: là loại cho vay để trang trải các chi phí như phân
bón, thuốc trừ sâu, giống cây, vật nuôi…
- Cho vay du học, cho vay mua xe: là loại cho vay để đáp ứng các nhu cầu
tiêu dùng như mua xe, du học…
Căn cứ vào thời hạn cho vay:
- Cho vay ngắn hạn: thời hạn vay tới 12 tháng, được sử dụng để bù đắp cự
thiếu hụt vốn lưu động cho các doanh nghiệp hay các khoản tiêu dùng cá nhân.
- Cho vay trung dài hạn: thời hạn trên 12 tháng và dưới 5 năm, được sử
dụng để mua sắm thiết bị TSCĐ, cải tiến đổi mới công nghệ thiết bị, mở rộng sản
xuất kinh doanh, xây dựng các dự án mới có quy mơ nhỏ và có khả năng thu hồi

vốn nhanh.
- Cho vay dài hạn: thời hạn trên 5 năm tối đa từ 20 – 30 năm. Tín dụng này
thường dùng để đáp ứng nhu cầu vốn dài hạn như xây dựng nhà ở, thực hiện các dự
án lớn…
Căn cứ vào tài sản bảo đảm:
- Cho vay khơng bảo đảm: là loại cho vay khơng có tài sản thế chấp, cầm
cố, bảo lãnh của người thứ 3. Việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách
hàng đối với ngân hàng.
Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

7

GVHD: TS. Ngô Phương Thảo
- Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở đảm bảo như thế chấp
tài sản, cầm cố, bảo lãnh của bên thứ 3.
Căn cứ vào xuất xứ tín dụng:
- Cho vay trực tiếp: ngân hàng cấp vốn trực tiếp cho người có nhu cầu, đồng
thời người cho vay trực tiếp hoàn trả nợ vay cho ngân hàng.
- Cho vay gián tiếp: là khoản cho vay được thực hiện thông qua việc mua lại
các khế ước hoặc chứng từ nợ đã phát sinh và cịn thời hạn thanh tốn.
…
1.2. Định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM.
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của định giá BĐS thế chấp.
Để hiểu về định giá BĐS thế chấp, trước tiên ta đi vào tìm hiểu khái niệm
chung về định giá BĐS. Trên thế giới có rất nhiều cách định nghĩa về định giá BĐS:
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản

Autralia: “định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có
tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị BĐS đó. Do đó định giá
giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các định giá viên thu thập
được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình
thành giá trị của chúng”.
Hay theo GS A.F.Milington công tác tại đại học Hawkerbury, New South
Wales: “ định giá là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính tốn để đạt được
một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định BĐS tại thời điểm cụ thể”
Như vậy theo cách hiểu tổng quát nhất thì định giá là nghệ thuật và khoa học
về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có
tính tới đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao
gồm cả lĩnh vực đầu tư.
Thật vậy, nếu khía cạnh khoa học trong định giá thể hiện ở phép tính, các mơ
hình tính tốn xử lý thông tin thu thập được, các điều chỉnh khác biệt, hịa hợp các chỉ
số; thì khía cạnh nghệ thuật của định giá chính là kinh nghiệm nắm bắt thơng tin, kinh
nghiệm đánh giá,những quan điểm riêng của bản thân về giá trị BĐS. Hay nói cách
khác định giá chính là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính tốn để đạt được giá
trị cụ thể của một BĐS phục vụ cho mục tiêu nhất định ở một thời điểm cụ thể.
Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

8

GVHD: TS. Ngô Phương Thảo
Từ khái niệm định giá BĐS ở trên ta đi tới khái niệm về định giá BĐS thế
chấp:
Định giá BĐS thế chấp là xác định giá trị của BĐS phục vụ cho mục tiêu thế

chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến đặc điểm của BĐS.
Định giá BĐS thế chấp cho ta giá trị thế chấp bất động sản là giá trị mà
người cung cấp tín dụng có thể thu hồi tương đương với khoản tín dụng đã cho vay.
Như vậy bản chất của định giá BĐS thế chấp cũng là định giá BĐS và nó chỉ
là một hình thức của định giá BĐS mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp bất
động dản cho ngân hàng để vay vốn. Định giá BĐS thế chấp ngoài những đặc điểm
chung của định giá BĐS như tính khoa học, tính nghệ thuật… nó cịn có những đặc
điểm riêng biệt sau:
- Hoạt động cho vay của ngân hàng chứa đựng rất nhiều rủi ro, nếu không
thận trọng trong các nghiệp vụ cho vay thì có thể phát sinh nợ xấu cho ngân hàng.
Vì vậy trong quá trình định giá BĐS thế chấp, giá trị của BĐS được xác định trong
điều kiện thị trường tồi tệ nhất hoặc bất ổn nhất để đảm bảo an toàn cho ngân hàng
trong hoàn cảnh siết nợ. Sau đó dựa vào quy định của ngân hàng đưa ra mức cho
vay hợp lý nhất.
- Tính pháp lý và quy mô của BĐS là đặc điểm quan trọng và chủ yếu trong
định giá BĐS thế chấp. Nếu ngân hàng chấp nhận tài sản bảo đảm cho khoản vay là
bất động sản khơng có tính pháp lý thì trong hồn cảnh siết nợ ngân hàng có được
sự bảo trợ của pháp luật do các thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước.
- Tại ngân hàng, khi tiến hành định giá, bước nhận hồ sơ là quan trọng nhất,
không phải bất động sản nào muốn được định giá bất động sản thế chấp cũng được
mà nó phụ thuộc vào quy định riêng của mỗi ngân hàng. Điều này xuất phát từ đặc
điểm của bất động sản thế chấp, theo Nghị định 178/1999/NĐ – CP về bảo đảm tiền
vay của tổ chức tín dụng ta có: ‘Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn tài sản đủ điều
kiện làm bảo đảm tiền vay, lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản cho khách
hàng vay”. Tức tùy theo quy định của mỗi ngân hàng mà đưa ra điều kiện về tài sản
thế chấp cũng như người bảo lãnh.

Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A

Chuyên đề tốt nghiệp

9

GVHD: TS. Ngô Phương Thảo
1.2.2. Yêu cầu và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp.
Yêu cầu của định giá BĐS thế chấp:
- Việc định giá phải chính xác, kịp thời, hợp lệ, khách quan gồn các nội
dung sau:
o Đánh giá về quyền sở hữu tài sản;
o Giá trị tài sản;
o Tính chuyển nhượng của tài sản;
o Hiện trạng tài sản và ảnh hưởng liên quan đến tài sản trong tương lai;
- Đáp ứng các yêu cầu khác mà lãnh đạo yêu cầu.
- Đối với cán bộ định giá:
o Phải có kiến thức về nghiệp vụ, nắm các quy định của nhà nước và
Vietcombank liên quan đến giá cả và cách tính gí trị tài sản, có khả năng đánh giá
tổng hợp về tài sản;
o Nếu không thể đánh giá được hoặc việc đánh giá không chắc chắn thì phải
báo với phụ trách phịng, tuyệt đối không được tùy tiện đưa ra ý kiến, số liệu mang
tính chủ quan, thiếu cơ sở;
o Nếu cán bộ thẩm định có mối quan hệ với bên đi vay, chủ sở hữu tài sản,
thì phải chủ động báo cáo với phụ trách phịng để phân cơng cán bộ khác thay thế;
o Trong văn bản trình lãnh đạo, cán bộ định giá phải trình bày trung thực
khách quan các thơng tin về tài sản và nêu rõ ý kiến, đề xuất của mình về việc định
giá BĐS đó.
Ngun tắc định giá bất động sản:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất là nguyên tắc cơ bản và quan trọng
trong công tác định giá, nó bảo đảm giá trị của BĐS là giá trị thị trường là giá trị
cao nhất. Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi BĐS phù hợp với
quy định của pháp luật, khả thi về mặt kinh tế và khả thi về mặt kỹ thuật. Trong đó
khả thi về mặt kinh tế tức là BĐS tạo ra dòng thu nhập ròng trong hiện tại cũng như
trong tương lai lớn nhất và lâu dài và khả thi về kĩ thuật tức là BĐS đáp ứng các tiêu
chuẩn xây dựng.
Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

10

GVHD: TS. Ngô Phương Thảo
Khi BĐS được mang đi định giá thế chấp thường nó đang được sử dụng với
mục đích khác nhau, đó có thể là mục đích cao nhất nhưng cũng có thể là khơng
phải. Nguyên tắc đòi hỏi BĐS phải được định giá trong tình huống sử dụng cao nhất
tốt nhất chứ khơng phải dựa trên mục đích sử dụng hiện tại. Nếu cơng trình là phù
hợp với mục đích sử dụng cao nhất thì giá trị của BĐS sẽ bằng tổng giá trị đất và
giá trị cơng trình trừ đi chi phí sửa chữa cải tạo nếu có. Nếu cơng trình khơng phù
hợp với mục đích sử dụng cao nhất thì cơng trình đó phải bị dỡ bỏ khi đó giá trị
cơng trình sẽ bằng giá trị đất trừ đi chi phí phá dỡ cơng trình.
- Ngun tắc cung cầu.
Giá trị của BDS phụ thuộc vào mối quan hệ giữa cung cầu của BDS trên thị
trường và đây là tác động hai chiều, tức giá trị tài sản cũng tác động ngược lại lên
cung cầu thị trường.Khi cầu tăng mà cung không đổi thì giá thị trường của BDS
tăng và ngược lại, trong thời gian dài hạn với mức giá tăng quá cao thì cầu sẽ giảm.
Vì vậy khi tiến hành định giá cần thu thập thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng

tham gia thị trường, động thái của khách hàng tiềm năng. Tuy nhiên, tùy vào việc
chọn phương pháp định giá mà ta cần thông tin tại thị trường nào. Ví dụ: khi ta chọn
phương pháp so sánh thì ta cần thơng tin ở thị trường đầu ra cịn nếu chọn phương
pháp chi phí thì ta cần thơng tin thị trường đầu vào.
- Nguyên tắc thay đổi.
Giá trị của BĐS chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như các yếu tố tự nhiên,
yếu tố kinh tế pháp luật và yếu tố tâm lý, mà những yếu tố này không phải là bất
định mà nó ln thay đổi vì vậy giá trị BĐS luôn thay đổi. Định giá BĐS cần phải
đặt trong sự phụ thuộc vào các yếu tố này và phải xem xét sự thay đổi của tất cả yếu
tố đó.
Nguyên tắc thay đổi yêu cầu người định giá phải xác định rõ thời điểm định
giá bởi mỗi thời điểm khác nhau thì giá trị BĐS là khác nhau. Kết quả định giá chỉ
có giá trị tại thời điểm định giá hoặc một khoảng thời gian ngắn nhất định.
- Nguyên tắc thay thế.
Nguyên tắc thay thế được đề ra trên cơ sở: một người mua thận trọng đầy đủ
thông tin sẽ khơng trả giá cao hơn chi phí để mua BĐS tương tự thay thế trong cùng
một thị trường và cùng một thời điểm. Nguyên tắc này khẳng định khi có hai BĐS
Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chun đề tốt nghiệp

11

GVHD: TS. Ngơ Phương Thảo
có tính hữu ích như nhau tài sản nào chào bán với mức giá thấp hơn sẽ được người
mua lựa chọn. Giới hạn trên của giá trị BĐS là chi phí để có được BĐS thay thế
tương đương.
Với nguyên tắc này, giá trị của một BĐS thường được xác định dựa trên giá

bán của một BĐS có thể thay thế, tương tự về độ tiện dụng, trong cùng một vùng,
thời điểm thực hiện giao dịch này gần với thời điểm định giá. Như vậy nguyên tắc
này đòi hỏi người định giá viên phải tìm hiểu thơng tin giá cả hay chi phí sản xuất
của BĐS tương tự gần với thời điểm so sánh.
- Nguyên tắc cân bằng.
Giá trị của BĐS được tạo ra và duy trì bền vững khi các yếu tố tác động tới
BĐS cân bằng. Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và cơng trình, giữa
các bộ phận cấu thành trong BĐS, nếu sự cân bằng bị mất đi giá trị của BĐS sẽ
giảm. Khi tiến hành định giá định giá viên cần xem xét yếu tố cân bằng của BĐS.
- Nguyên tắc đóng góp.
Nguyên tắc này chỉ ra rằng giá trị của các bộ phận cấu thành nên BĐS được
đo lường bằng phần đóng góp giá trị của nó vào giá trị BĐS. Vì vậy sự có mặt hay
thiếu vắng một bộ phận cấu thành có thể làm tăng hoặc giảm giá trị BĐS lớn hơn
chi phí bỏ ra để lắp đặt nó. Đây là ngun tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi
của việc đầu tư bổ sung tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng cao nhất tốt
nhất của BĐS.
- Nguyên tắc dự báo.
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời của
BĐS trong tương lai. Do đó có thể ước tính giá trị BĐS bằng tổng giá trị hiện tại
của lợi nhuận rịng hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể tạo được. Người định
giá cần dự báo những thay đổi trong tương lai để có thể xác định giá trị BĐS tại
hiện tại.
Nguyên tắc này được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì bản chất
của q trình dự báo chính là lường trước những thay đổi trong tương lai. Những
thay đổi về kinh tế, chính sách quản lý của nhà nước, xu hướng phát triển của thị
trường có tác động tới giá trị BĐS. Vì vậy khi định giá đặc biệt chú ý tới việc dự
báo những biến động của các yếu tố này.
Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A

Chuyên đề tốt nghiệp

12

GVHD: TS. Ngô Phương Thảo
- Nguyên tắc cạnh tranh.
Lợi nhuận sẽ thu hút sự cạnh tranh mà đầu tư vào BĐS được đánh giá là
kênh đầu tư siêu lợi nhuận vì vậy càng thu hút nhiều người tham gia thị trường. Tùy
mức vốn chủ đầu tư có để lựa chọn phân khúc thị trường tham gia, nhưng bên cạnh
đó hàng rào tham gia thị trường cũng khá lớn đó là cần vốn lớn và dài hạn. Khi có
nhiều người tham gia thị trường, đầu tư nhiều, cung lớn thì tất có cạnh tranh mà kết
quả cạnh tranh là làm giảm giá. Cạnh tranh trong thị trường có thể là cạnh tranh
giữa các phân khúc thị trường với nhau, giữa các BĐS cùng loại, cạnh tranh cung
cầu BĐS...
1.2.3. Quy trình và phương pháp định giá BĐS.
1.2.3.1. Quy trình định giá bất động sản thế chấp
Định giá BĐS là việc ước tính giá trị thị trường của BĐS trong điều kiện
nhất định, tại thời điểm nhất định và phục vụ cho mục đích nhất định. Việc định giá
được thực hiện trên cơ sở thu thập, phân tích các thơng tin liên quan đến BĐS và
lựa chọn sử dụng các phương pháp phù hợp để ước lượng giá trị của BĐS mục tiêu.
Quy trình định giá BĐS bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết
thúc khi định giá viên gửi báo cáo định giá cho khách hàng.
Quy trình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng được thực hiện theo 6 bước
sau đây:
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS thế chấp.
Định giá viên nhận nhiệm vụ định giá BĐS thế chấp theo giấy yêu cầu định
giá của bộ phận có chức năng sau đó nhận hồ sơ sơ bộ về BĐS và người thế chấp.
Trong bước một này định giá viên cần tìm hiểu tổng qt về BĐS thơng qua khách
hàng thế chấp. Định giá viên cần nhanh chóng liên lạc với khách hàng, đề nghị cung

cấp giấy tờ và các thông tin sau:
 Loại BĐS thế chấp: người định giá cần đánh giá loại BĐS này có được
phép thế
chấp hay khơng.
 Hồ sơ pháp lý, thông tin về kinh tế kỹ thuật của BĐS cần định giá:
- Hồ sơ pháp lý bao gồm: sổ đỏ; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy
chứng nhậnquyền sở hữu cơng trình, bản đăng kí quyền sở hữu các BĐS khác mà
Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

13

GVHD: TS. Ngô Phương Thảo
theo quy định của pháp luật phải đăng kí, giấy phép xây dựng (nếu có)…Trong hồ
sơ pháp lý này định giá viên cần chú ý rằng các thông tin trong sổ đỏ chưa phản ánh
hết người có quyền sở hữu cơng trình và quyền sử dụng đất nên định giá viên yêu
cầu phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu cơng trình và quyền sử dụng đất kèm
theo sổ đỏ. Các giấy tờ pháp lý phải là bản gốc theo đúng quy định của pháp luật.
Định giá viên cần xác định BĐS thế chấp có mang đi thế chấp, cho vay, cho
thuê, góp vốn hay khơng và ở đâu.
Xác định các tranh chấp, khiếu kiện của BĐS nếu có.
Xác định thời hạn sở hữu, sử dụng còn lại của BĐS. Thời hạn này phải lớn
hơn thời hạn thế chấp. bởi nếu thời hạn sở hữu sử dụng ngắn hơn thì B ĐS này
khơng có giá trị để bảo đảm tiền vay cho ngân hàng.
 Sau khi đã nắm được đầy đủ hồ sơ pháp lý người định giá tiến hành đánh
giá: đánh giáquyền sở hữu BĐS, các giấy tờ pháp lý của BĐS có đầy đủ và hợp lệ
theo quy định của pháp luật. Từ đó xác định BĐS thế chấp có phù hợp với chủng

loại và điều kiện nhận thế chấp tại ngân hàng khơng? Nếu BĐS là phù hợp thì tiến
hành thực hiện các bước tiếp theo.
- Đặc điểm kinh tế: người định giá cần thu thập thông tin về chế độ bảo
dưỡng BĐS,các hợp đồng cho thuê (nếu có) thông tin này giúp cho việc định giá
BĐS theo phương pháp đầu tư.
- Đặc điểm kỹ thuật: về đất cần nêu rõ quy mơ (tổng diện tích đất, diện tích
xây dựng),hình thể, kích thước, hiện trạng khu đất, số lượng mặt tiền, ranh giới với
các khu đất giáp ranh…Về công trình cần tìm hiểu về diện tích xây dựng, kết cấu
cơng trình, ngoại thất, nội thất…
 Mục đích định giá: mục đích định giá BĐS thế chấp là tìm ra giá trị thị
trường từ đólàm căn cứ để quyết định cho vay vốn. Mức vốn cho vay phụ thuộc vào
giá tri định giá của BĐS thế chấp.
 Xác định khách hàng: định giá viên định giá theo yêu cầu của bên ngân
hàng hoặc bên đi thế chấp. Kết quả định giá được sử dụng cho mục đích thế chấp
nên yêu cầu đối với người định giá là tìm ra giá trị thị trường của BĐS.
 Những yêu cầu ràng buộc và điều kiện hạn chế trong xác định đối tượng
thẩm định giá. Các yêu cầu ràng buộc và điều kiện hạn chế là yếu tố rất cần thiết
Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chun đề tốt nghiệp

14

GVHD: TS. Ngơ Phương Thảo
cho q trình định giá, người định giá cần nêu rõ cho khách hàng và đưa những điều
này vào báo cáo định giá, chứng thư định giá.
- Điều kiện hạn chế:
o Các giấy tờ pháp lý khách hàng cung cấp là đúng. Người định giá khơng

kiểmtra tính hợp lệ của giấy tờ và khơng chịu trách nhiệm nếu như nó là giả.
o BĐS phù hợp với quy hoạch.
o BĐS được sử dụng đúng với quy định của pháp luật,đạt tiêu chuẩn về
xâydựng và môi trường.
o Không xác định giá trị trên không hoặc trong mặt đất. Nếu muốn được
định giácần có yêu cầu riêng.
o Người định giá không kiểm tra trang thiết bị trong tịa nhà. Nếu muốn
đượcđịnh giá cần có u cầu riêng.
o Các số liệu bằng chứng từ kết quả nghiên cứu của các chuyên gia hoặc
thôngtin công bố của cơ quan nhà nước mà người định giá sử dụng cho cơng việc
thì được thừa nhận là đúng và sẽ khơng đi kiểm tra.
o Định giá công khai minh bạch, không có thành kiến trong việc định giá.
- Điều kiện ràng buộc:
o Kết quả định giá chỉ áp dụng cho đúng BĐS được định giá, không áp dụng
choBĐS khác.
o Khách hàng không được sử dụng báo cáo định giá hay chứng thư định giá
đểquan hệ công chứng hay quảng cáo.
o Báo cáo định giá và chứng thư định giá là sản phẩm trí tuệ vì vậy phải
tntheo luật bản quyền.
o Người định giá khơng làm chứng trước tịa, nếu muốn khách hàng cần có
hợpđồng thuê riêng.
o Xác định thời điểm định giá: thời điểm định giá là thời điểm giá cả được
định giá cóhiệu lực pháp lý. Trong định giá BĐS thời điểm định giá là thời điểm kí
kết giao dịch đảm bảo.
 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.

Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A

Chuyên đề tốt nghiệp

15

GVHD: TS. Ngô Phương Thảo
 Xác định cơ sở giá trị BĐS: BĐS được định giá là BĐS thế chấp. Như vậy
theo quyđịnh của pháp luật giá trị để làm cơ sở cho định giá là giá trị thị trường.
Xác định giá trị thị trường của BĐS tuân theo những quy định của pháp luật tại tiêu
chuẩn thẩm định giá số 1.
Bước 2: lập kế hoạch định giá.
Lập kế hoạch dịnh giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và
thời gian thực hiện từng bước một cũng như tổng thời gian thực hiện định giá.
- Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính, các
quyền gắn vớitài sản, đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định tiến độ, trình tự thực hiện cơng việc và u cầu bố trí nhân lực.
Người địnhgiá có thể sử dụng sơ đồ GAUNT hoặc PERT để xây dựng tiến độ công
việc.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
1. Khảo sát hiện trường.
Định giá viên phải trực tiếp xuống hiện trường để khảo sát, thu thập, kiểm tra
thơng tin:
- Định giá viên kiểm tra vị trí thực tế của BĐS so với vị trí trên bản đồ địa
chính và cácmơ tả pháp lý mà khách hàng cung cấp với những giấy tờ thực tế có
liên quan.
- Kiểm tra các chi tiết bên trong bên ngoài BĐS xem có đúng với miêu tả:
diện tích đất,cơng trình, kích thước mỗi cạnh, BĐS đang được sử dụng hay đang
ngừng sử dụng kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội
( cấp thoát nước, điện, viễn thơng), mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng cơng

trình…
- Đối với BĐS đang xây dựng dang dở thì định giá viên phải kết hợp với
khảo sát thựcđịa và báo cáo tiến độ thi công của nhà thầu.
- Để làm chứng cứ cho việc định giá, người định giá viên cần chụp ảnh BĐS.
2. Thu thập thông tin.

Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chun đề tốt nghiệp

16

GVHD: TS. Ngơ Phương Thảo
Ngồi các thơng tin thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên cịn phải
thu thập các thơng tin sau:
- Thơng tin chung về vùng và khu vực như chính sách tài khóa, quy định
của địa phương, dân số, kinh tế vùng, môi trường tự nhiên và môi trường nhân tạo.
- Thông tin về BĐS mục tiêu và BĐS so sánh. Đối với các thơng tin về BĐS
so sánhchúng ta cần tìm các giao dịch được thực hiện trong thời gian gần nhất, có
thể lấy thơng tin đó tại cơ quan nhà nước tại địa phương hoặc các doanh nghiệp
kinh doanh BĐS…Tuy nhiên cần kiểm tra tính chính xác của thơng tin để đảm bảo
thông tin sử dụng là phù hợp và cần nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá,
chứng thư định giá.
- Thông tin cung cầu thị trường, giá cả.
Bước 4: Phân tích thơng tin.
Là việc đánh giá tác động của các yếu tố đến giá trị BĐS.
- Phân tích các thơng tin thu được từ khảo sát hiện trường. Xác định các yếu
tố tạo nênsự khác biệt giữa các BĐS và lượng hóa sự khác biệt đó.

- Phân tích thị trường: phân tích hành vi người tham gia thị trường (ví dụ:
người thamgia thị trường chủ yếu là do mục đích đầu cơ chứ khơng phải là tiêu
dùng), phân tích cung cầu qua các chỉ số PI, tỉ lệ hấp thụ thị trường. Từ đó đưa ra
kết luận về thị trường.
- Phân tích khách hàng: xác định và tìm hiểu đặc điểm khách hàng tiềm
năng, tìm hiểusở thích khách hàng về quy mơ, vị trí, chức năng, mơi trường bao
quanh BĐS. Từ đó kết luận lợi thế và bất lợi của BĐS đối với khách hàng, thị
trường.
- Phân tích sử dụng cao nhất tốt nhất của BĐS.
 Việc phân tích thơng tin trên ngồi việc tìm ra giá trị của BĐS cịn là bước
để đánh giátính chuyển nhượng của BĐS. Tính chuyển nhượng của BĐS ảnh hướng
tới khả năng thu lại vốn của ngân hàng khi bên thế chấp không trả được nợ.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá.
Dựa vào loại BĐS thế chấp và hệ thống thông tin thu thập được để lựa chọn
phương pháp định giá phù hợp nhưng không phải chỉ sử dụng một phương pháp để
định giá mà phải kết hợp nhiều phương pháp. Trong báo cáo định giá và chứng thư
Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

17

GVHD: TS. Ngô Phương Thảo
định giá cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng và chỉ rõ đâu là phương pháp
được sử dụng làm căn cứ chủ yếu đâu là phương pháp phụ dùng để sử dụng kiểm
tra chéo. Ngoài ra định giá viên cần giải thích mức độ phù hợp của phương pháp
định giá lựa chọn với đặc điểm kinh tế kỹ thuật mục đích định giá BĐS.
Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá người định giá thực hiện hòa

hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS.
Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá.
Báo cáo định giá là tài liệu trình bày kết quả quá trình định giá do định giá
viên chuẩn bị. Nó chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét được phân tích, các
phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng.
Phân tích giá trị hòa hợp để người đọc hiểu vấn đề, số liệu thực tế được trình bày và
để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị mà người định giá đưa ra.
Chứng thư định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập
nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan
tới kết quả định giá.
Định giá viên lập hồ sơ định giá gồm báo cáo định giá và chứng thư định giá
gửi cho các bên có liên quan: ngân hàng, bên yêu cầu định giá, bên thế chấp BĐS.
1.2.3.2. Phương pháp định giá BĐS.
Theo Thông tư 17/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP thì định giá bất động sản được sử dụng các
phương pháp sau: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp vốn
hóa, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận và các phương pháp thẩm định
giá theo thơng lệ quốc tế khác (nếu có) phải được Bộ Tài chính chấp thuận trước khi
áp dụng. Tuy nhiên hệ thống ngân hàng tại Việt Nam thường sử dụng 3 phương
pháp định giá sau:
- Phương pháp so sánh.
- Phương pháp chi phí.
- Phương pháp vốn hóa.
a) Phương pháp so sánh.
Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp.

Đặng Thị Ngọc
Lớp: QTKD Bất động sản 50A