THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI.DOC

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
MỤC LỤC
MỤC LỤC ........................................................................................................ 1
LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP ...................................................................................................... 4
I. Bất động sản thế chấp .............................................................................. 4
1. Khái niệm bất động sản ........................................................................... 4
2.Khái niệm bất động sản thế chấp ............................................................. 5
3.Đặc điểm của bất động sản thế chấp ........................................................ 6
4.Vai trò của bất động sản thế chấp ............................................................ 6
4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản .................................................. 6
4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) ............. 7
4.3. Đối với nền kinh tế ........................................................................ 7
5. Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam ................................................................... 8
II. Định giá bất động sản thế chấp ............................................................. 9
1. Khái quát chung về định giá bất động sản .............................................. 9
1.1. Khái niệm ...................................................................................... 9
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản ..................................... 10
1.3. Vai trò của định giá bất động sản ............................................... 12
1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản ............. 13
1.4. Căn cứ định giá bất động sản ..................................................... 16
1.5. Các nguyên tắc trong định giá bất động sản ............................... 17
1.6. Các phương pháp định giá bất động sản .................................... 19
2. Định giá bất động sản thế chấp ............................................................. 22
2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp .................................. 22
2.2. Đặc điểm định giá thế chấp bất động sản ................................... 22
2.3. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp ................................. 23
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
2.4. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp ...................... 23
2.5. Quy trình hoạt động định giá bất động sản thế chấp .................. 34
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG
THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI ........................................................... 36
I. Đặc điểm tình hình Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn
chi nhánh Hoàng Mai có ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động
sản thế chấp ................................................................................................ 36
1. Giới thiệu ............................................................................................... 36
1.1.Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông
thôn chi nhánh Hoàng Mai ................................................................ 36
1.2. Phòng tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông
thôn chi nhánh Hoàng Mai ................................................................ 37
2. Thuận lợi trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai .......... 38
3. Khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai .......... 40
II. Thực trạng hoạt động định giá thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp
và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai ....................................... 41
1. Khái quát tình hình định giá .................................................................. 41
2. Các quy định của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi
nhánh Hoàng Mai về định giá bất động sản thế chấp .............................. 44
2.1. Các loại bất động sản ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn chi nhánh Hoàng Mai nhận thế chấp ......................................... 44
2.2. Một số quy định cụ thể của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển
nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về tiêu chuẩn định giá .................... 45
2.3. Thủ tục hợp đồng thế chấp bất động sản .................................... 50
2.4. Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp ................................... 51

2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thế chấp ................ 51
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
3. Thực trạng hoạt động định giá .............................................................. 55
3.1. Quy trình định giá tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn chi nhánh Hoàng Mai ................................................................ 55
3.2. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng nông
nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai ....................... 59
4. Đánh giá chung ..................................................................................... 66
4.1.Ưu điểm ....................................................................................... 66
4.2. Nhược điểm ................................................................................. 66
III. Vấn đề đặt ra ....................................................................................... 68
CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ
PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI ..................... 69
I. Định hướng phát triển chung của ngân hàng ...................................... 69
1. Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát
triển nông thôn Hoàng Mai. ...................................................................... 69
2. Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng .................. 70
3. Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói
chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng .................................. 71
II. Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh
Hoàng Mai .................................................................................................. 72
1. Về quy trình định giá ............................................................................. 72
2. Về việc vận dụng các phương pháp định giá ....................................... 73
3. Về việc bồi dưỡng nhân sự .................................................................... 74
4. Về việc xây dựng hệ thống thông tin .................................................... 75
5. Về cơ chế quản lí ................................................................................... 76

III. Kiến nghị .............................................................................................. 76
1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền .................................. 76
2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước ..................................................... 79
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
3. Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt
Nam ............................................................................................................ 79
KẾT LUẬN .................................................................................................... 81
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 82
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
LỜI MỞ ĐẦU
1.Lý do chọn đề tài
Trong thời gian năm 2007, 2008 chúng ta được chứng kiến một loạt sự
bùng nổ của các ngân hàng thương mại. Nếu như vào khoảng những năm
2005 chúng ta chỉ thấy sự xuất hiện các chi nhánh của 4 ngân hàng thương
mại Nhà nước, thì hiện nay là hơn 20 ngân hàng thương mại. Với số lượng
lớn các ngân hàng như thế, để có thể đứng vững và phát triển trên thị trường,
các ngân hàng buộc phải cạnh tranh. Từ đó kéo theo sự phát triển của rất
nhiều nghiệp vụ tín dụng, có thể kể đến như nghiệp vụ định giá tài sản thế
chấp. Nếu như trước đây nghiệp vụ này không được quan tâm nhắc đến nhiều
thì nay đã được chú ý nhiều hơn, bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn
cho vay cũng là một trong những cách để thu hút khách hàng đến với ngân
hàng. Tại các ngân hàng ở Việt Nam hiện nay, nghiệp vụ định giá tài sản thế
chấp đã có các văn bản quy định rõ ràng. Từ năm 2003, Ngân hàng Nhà nước
đã yêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về
bảo lãnh tín dụng trong hệ thống của mình.
Khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây nhất của công ty tài

chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân
hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay
thương mại. Tính đến cuối tháng 4/2008 theo thống kê cuả Ngân hàng Nhà
nước cho biết hiện có khoảng 135.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống
ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cộng với gần
500.000 tỉ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Việt Nam. Như
vậy có thể thấy tại các ngân hàng hiện nay trong hình thức cho vay vốn có tài
sản đảm bảo, thì bất động sản là tài sản được đem ra đảm bảo nhiều nhất.
Là sinh viên được học về định giá bất động sản, nay đang thực tập tại chi
nhánh Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai, nên em
muốn tìm hiểu kĩ hơn về quy trình định giá thế chấp bất động sản tại đây.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở khoa học về định giá nói
chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng.
Nghiên cứu để đánh giá được thực trạng về hoạt động định giá bất động
sản thế chấp tại ngân hàng, thấy được những bất cập còn tồn tại trong quy
trình định giá thế chấp bất động sản.
Từ đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá bất động
sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
Hoàng Mai.
3. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là về hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng
Mai tại Hà Nội trong các năm 2006, 2007, 2008.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là:

• Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng.
+ Duy vật lịch sử.
• Các phương pháp riêng : + Phương pháp thống kê.
+ Phương pháp phân bổ.
+ Phương pháp điều tra.
+ Phương pháp khảo sát.
+ Phương pháp tổng hợp.
Các phương pháp được sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu là phương
pháp điều tra và phương pháp tổng hợp.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
2
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
5. Kết cấu chuyên đề:
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung
chuyên đề nghiên cứu được chia làm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp.
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi
nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai.
Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất
động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông
thôn Hoàng Mai.
Em xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thế Phán và các anh chị trong
phòng tín dụng ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh
Hoàng Mai đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
I. Bất động sản thế chấp
1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất. bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống
pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm
phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai
khái niệm bất động sản và động sản”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất
động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn
nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài
nguyên, là của cải vô cùng quý giá. một vật được công nhận là bất động sản

khi và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây :
• Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có
ích cho con người.
• Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công
năng , hình thái của nó không thay đổi.
• Thứ ba: phải tồn tại lâu dài.
• Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị.
• Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người.
2.Khái niệm bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế
chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn
nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.
Bất động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì: Cũng
như trong khái niệm về bất động sản được nhắc đến trong điều 174 Bộ luật
dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, trong hoạt động tín
dụng của các ngân hàng, người ta coi bất động sản là những tài sản không thể
di dời được. Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất
kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản
khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất). Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và
các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả các bất động sản
thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế
chấp để vay vốn.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
3.Đặc điểm của bất động sản thế chấp
• Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động

khá lớn của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng,
giá trị của bất động sản thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị
trường tại thời điểm thế chấp. Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ
được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì
vậy mức giá có thể là thấp nhất.
• Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản
đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên
quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc
quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà
không có quyền sở hữu đất. Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác
với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ
là các quyền về bất động sản.
• Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người
chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không
được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị
trường. Như vậy khi đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủ
của bất động sản chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và
chiếm hữu.
4.Vai trò của bất động sản thế chấp
4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản
Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo
để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn có
thể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng
vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện. Đây là một
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
6
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập

hình thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá
nhân và tổ chức.
Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường
gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đi
thế chấp thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá
khi thị trường trầm lắng nhất. Như vậy giá trị của bất động sản không được
đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn.
4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng)
• Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính. Vì vậy luân
chuyển tiền tệ là hoạt động chính. Nhận thế chấp bất động sản
nói riêng và nhận thế chấp tài sản nói chung là một trong những
hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn, để từ đó hoạt động
của ngân hàng có thể diễn ra bình thường.
• Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng
tài sản của ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân
hàng (lãi vay mà người thế chấp phải trả cho ngân hàng).
• Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung
đều có thể nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên
vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của
bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường
trước.
4.3. Đối với nền kinh tế
Thế chấp bất động sản và nhận thế chấp bất động sản là hoạt động giúp
cho các ngân hàng hoạt động tốt. Không những thế, việc các ngân hàng tạo
điều kiện cho các tổ chức, cá nhân được vay vốn để kinh doanh hay mở rộng
kinh doanh đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế. Từ đó giúp
phát triển thị trường tài chính, tiền tệ. Sự bình ổn và phát triển của thị trường
này có tác động rất lớn tới sự ổn định và phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
7

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
5. Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam
Theo quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHN
o
-TDH
o
ngày 03/12/2007 “Về
việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ
thống NHN
o
&PTNT Việt Nam”
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chỉ nhận thế
chấp các bất động sản sau:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất.
Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/NĐ-CP ngày
1/11/2001 của chính phủ:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, được nhà
nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất để vay vốn hoạt
động sản xuất kinh doanh.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất như ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một
trong các điều kiện sau:
 Đất do Nhà nước giao có thu tiền.
 Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp.
 Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian

thuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn cho thuê đất đã được trả tiền còn lại
phải trên 1 năm. Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê
đất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp
với thời hạn thuê còn lại.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
8
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
 Trong trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì
chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ở
trên thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Các bất động sản thế chấp không có tranh chấp, đầy đủ pháp lý.
Đối với tài sản thế chấp mức cho vay tối đa bằng 75% giá trị tài sản bảo
đảm. Riêng mức cho vay tối đa với giá trị quyền sử dụng đất do Tổng Giám
đốc quy định cụ thể từng thời kỳ trong phạm vi mức nói trên.
II. Định giá bất động sản thế chấp
1. Khái quát chung về định giá bất động sản
1.1. Khái niệm
Theo điều 174 - Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN
Việt Nam : Bất động sản là tài sản không thể di dời được hay nói cách khác
bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai, đó là những
vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời
đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng, hình thái) hoặc
tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp
ghép.
Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học, xác định giá trị

của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính
đến các đặc điểm của bất động sản và những yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường bất động sản, kể cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, sử
dụng công cụ toán học đưa ra giá trị bất động sản.
Tính nghệ thuật là người định giá phải có kĩ năng nắm vững các thông
tin, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể.
Thời điểm cụ thể : trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ
có giá trị pháp lí tại một thời điểm cụ thể (ngày cụ thể).
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Giá trị bất động sản trong thị trường bất động sản rất quan trọng và
phức tạp bởi mức giá trị bất động sản cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế
của đất đai, mục đích sử dụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loại
hàng hoá này, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác... Nhưng những yếu tố
này cần phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó
nhằm phục vụ cho việc tư vấn trong nhiều lĩnh vực như thế chấp, mua và bán,
liên doanh, liên kết... Để thực hiện được công việc đánh giá và tư vấn ấy phải
là một người được đào tạo, có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề
nghiệp. Việc xác định giá trị bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc,
phương pháp, quy định của Nhà nước. Bên cạnh đó, đất đai là một tài sản có
giá trị lớn và là thành phần cơ bản tạo nên bất động sản đối với mỗi quốc gia,
do đó Nhà nước cần phải có những biện pháp quản lý hiệu quả nhất tạo cho
thị trường bất động sản ngày càng phát triển lành mạnh và một trong những
biện pháp hữu hiệu ấy chính là hoạt động có hiệu quả của tổ chức tư vấn thẩm
định giá. Vì vậy tổ chức thẩm định giá bất động sản cần thiết hình thành và

phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý
tốt hoạt động của thị trường bất động sản, thúc đẩy và đưa thị trường bất động
sản hoạt động một cách ổn định và ngày một lành mạnh hơn. Cần ban hành
các văn bản pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường bất động sản
giúp cho thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, thể hiện tính thị
trường trong giao dịch bất động sản, và bên cạnh đó thúc đẩy ngành định giá
nói chung và ngành định giá bất động sản nói riêng phát triển bền vững.
Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất
động sản, nếu không được định giá thì rất dễ sinh tiêu cực. Người ta đẩy giá
mua lên để chia nhau kiếm lời, thậm chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
10
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
xuống để kiếm lời. Cho nên định giá làm một việc là xác định giá trị hàng hóa
theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá giao dịch mua bán xác thực
với thị trường. Định giá còn góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất
động sản một cách có hiệu quả.
Định giá là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao gồm sự nhạy cảm đối
với thị trường và kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng. Ngay cả
với thẩm định viên chuyên nghiệp có kiến thức thị trường và phương pháp
định giá có hệ thống, cũng không thể tách rời mục tiêu của định giá.
Định giá là cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến bất
động sản, như trong các tình huống sau:
+ Chuyển giao quyền sở hữu :
• Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
• Để giúp cho người mua quyết định giá mua.
• Đối với việc trao đổi tài sản, các bên cần biết giá trị của các tài
sản để tiến hành việc trao đổi.
+ Tài chính và tín dụng :

• Để biết được giá trị vật thế chấp được dưa ra cho một cầm cố.
• Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm sẽ cần chứng
minh giá trị tài sản của bạn.
+ Cho thuê theo hợp đồng :
Để giúp trong việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho
thuê.
+ Phát triển tài sản và đầu tư :
• Để so sánh với tài sản đầu tư khác.
• Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thị
trường của một đề nghị phát triển sẽ như thế nào.
+ Định giá tài sản công ty :
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
• Để xác định giá trị cho công bố tài chính hàng năm của công ty,
và cho vấn đề vốn khi công ty được tạo lập lần đầu.
• Trong việc hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý các công ty, giá trị
tài sản thuộc về công ty cần được biết.
+ Các định giá theo pháp luật :
• Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuế tài sản.
• Để xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc.
• Để tính toán chi phí phát triển phải trả đối với Chính Phủ cho
một sự phát triển.
• Để tính toán thuế khi một tài sản được bán, và thuế tài sản khi
người chủ sở hữu qua đời.
1.3. Vai trò của định giá bất động sản
Định giá bất động sản có thể được coi là trái tim của tất cả các hoạt động
bất động sản. Mở rộng ra trong thực tế có thể coi định giá là trái tim của tất cả
hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh

đều chịu sự tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cách
đơn giản là xác định giá của tài sản ở trên thị trường. Định giá có vai trò quan
trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua,
bán, đầu tư, phát triển, quản lí, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố
và kinh doanh tài sản cố định. Dịch vụ của nhà định giá phục vụ bất kì người
nào quan tâm đến đất đai và nhà ở. Chẳng hạn, nhà định giá có thể được yêu
cầu tư vấn cho người bán về giá bán tài sản của mình; cho một người thuê nhà
về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả; cho một người nhận đồ thế chấp về
giá trị của vật đảm bảo và về số tiền cho vay theo giá trị của vật thế chấp mà
người đó giao cho người đi vay; và tư vấn cho người bị sức ép bán bắt buộc
về giá bồi hoàn.
Việc phải hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của định giá là yếu tố sống
còn đối với một nhà định giá, và giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
12
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
động sản không phải luôn giống nhau với tất cả mọi mục đích. Tuy nhiên
trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà định giá là
đánh giá giá trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hàng
năm sẽ được yêu cầu hay phải trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào một
thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật.
1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản
 Yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản
mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất
 Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến
trúc hay loại hình bất động sản

 Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp
hay méo mó tóp hậu.
 Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng
cải tạo liên quan
 Hình thức kiến trúc bên ngoài bất động sản: Có phù hợp
với thị hiếu hay không
 Địa hình bất động sản tọa lạc: Cao hay thấp so với các bất
động sản lân cận và các vùng lân cận
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục
đích sử dụng đất hay không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ
 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi
nhiễm thì sẽ làm tăng giá bất động sản
 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc
vùng địa lý nơi bất động sản tọa lạc, hướng của bất động sản
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
13
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
 Yếu tố kinh tế: Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường,
giá một bất động sản trả tiền ngay chắc chắn là sẽ thấp hơn giá bán một bất
động sản tương tự với cách trả góp, và ngay cả giá trả góp với các điều kiện
trả góp khác nhau cũng khác nhau. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian
chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc
mua bán bất động sản cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình
định giá bất động sản, và đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ.
Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị của
bất động sản như thu nhập hàng năm từ bất động sản.
 Yếu tố pháp luật:
 Tình trạng pháp lý của bất động sản: Kiểm tra xem xét
mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp lý của bất động sản, các nghĩa

vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất.
 Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với bất động sản: Có nằm
trong diện giải tỏa hay không, mục đích sử dụng của bất động
sản có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước
hay không
 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động
sản: Thủ tục giấy tờ và các hạn chế
 Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình
xây dựng khác gắn với bất động sản (tình trạng tranh chấp có vấn
đề gì không)
 Yếu tố về tâm lý xã hội:
 Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: về
công việc, về sức khỏe
 Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng bất động
sản
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
14
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
 Tính chất phong thủy của bất động sản: bất động sản có
hướng phù hợp với tuổi của người mua, vị trí địa lý, hướng gió
hướng nắng...
Các yếu tố liên quan đến thị trường:
- Tính hữu ích của bất động sản: bất động sản có tác dụng gì đối với xã
hội hay ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường bất động sản
- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: loại hình bất động sản có
được thị trường quan tâm hay không
- Tình trạng khan hiếm của loại bất động sản trên thị trường
- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của bất động sản
Các yếu tố chung bên ngoài:

 Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:
- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được nhà nước giao đất,
cho thuê đất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất
- Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản
- Các chính sách thuế của nhà nước về bất động sản
 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:
- Tình trạng cung – cầu bất động sản trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu
vực
- Các điều kiện thị trường bất động sản trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc...
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
- Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuê và mức thuế suất
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
15
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thi trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng
 Các yếu tố về xã hội
- Mật độ dân số
- Đặc điểm khu dân cư
- Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong khu vực
- Dịch vụ giáo dục, y tế trong khu vực

- Tình hình an ninh trong khu vực
1.4. Căn cứ định giá bất động sản
+ Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất động
sản.
- Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động
- Quy mô và vị trí của bất động sản.
+ Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản
- Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cơ hội không được lựa chọn hoặc
các lựa chọn bị bỏ qua.
- Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu của
họ.
- Chi phí cơ hội phải gánh chịu ở nhiều hình thức khác nhau. Xác định chi
phí cơ hội có ý nghĩa cụ thể trong việc ước lượng tỷ suất sinh lợi dự kiến của
bất động sản.
- Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lĩnh
vực cạnh tranh nhau trên thị trường.
+ Sự thay đổi trong nền kinh tế.
- Thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở.
- Sự biến động của thị trường bất động sản.
- Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần của người dân.
- Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
16
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
+ Sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực
- Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư
- Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất
động sản với bất động sản xung quanh.
- Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản

xung quanh.
+ Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản
Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm: Quy mô, vị trí và
quyền, quyền lợi pháp lý của bất động sản.
+ Khả năng cạnh tranh
- Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất:
- Cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu.
+ Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lại.
Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong
tương lai của bất động sản. Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cần
được tính đến trong định giá.
1.5. Các nguyên tắc trong định giá bất động sản
Công việc định giá cần tuân thủ 10 nguyên tắc sau :
a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất một tài sản là được phép sử
dụng về vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần
lớn nhất vào ngày thẩm định giá. Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất và tốt
nhất là:
- Không gian đô thị (đất đai và những công trình xây dựng) có xu
hướng được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị
trường cạnh tranh.
- Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày thẩm định
giá có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất.
b. Sử dụng phù hợp
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
17
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
Sử dụng phù hợp là cả hai yếu tố địa điểm và công trình xây dựng phải
phù hợp với không gian xung quanh nơi nó đang toạ lạc.

c. Nguyên tắc thay thế
Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức
giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ hấp dẫn người mua và khả năng bán được trước
là rất cao.
Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi
phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là
không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Khi đó, một
người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thế
như vậy trong thị trường mở.
d. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành một tài sản
phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn
bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của tài
sản là bao nhiêu (xét trên cả giá trị và năng suất tạo ra).
Những thay đổi trong một công trình đang tồn tại hay một phần của một
công trình chỉ có thể được biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt,
thể hiện cho lãi thực trên vốn đầu tư bổ sung.
e. Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thị
trường. Mối quan hệ cung - cầu phụ thuộc vào độ co giãn cung - cầu. Trên thị
trường giá cả có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với
cung. Khi định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh
giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản. Khi phân tích các thông
tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị
trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
f. Nguyên tắc cân bằng
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
18
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập

Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở
vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy.
Khi tiến hành công việc, người định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng
trong sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các
chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…
g. Nguyên tắc thay đổi
Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét, và
những hậu quả có thể nhìn thấy được như mức độ lạc hậu của chức năng, giai
đoạn hiện tại trong chu kì sống của khu vực. Dự đoán các điều kiện thị trường
và phản ứng của người mua để dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đối
với công tác định giá.
h. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận.
Khi thấy được khả năng cạnh tranh của bất động sản trên thị trường sẽ
đánh giá được cạnh tranh trong cung, cạnh tranh trong cầu, cạnh tranh giữa
cung và cầu.
i. Nguyên tắc dự báo
Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn
là sự thực hiện quá khứ. Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ
quyền sở hữu tài sản. Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có
thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường.
j. Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của bất động sản chịu tác động của yếu tố bên ngoài nó và
ngược lại. Có những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất
động sản tăng, lại có những cái không mất chi phí nhưng giá bất động sản vẫn
tăng.
1.6. Các phương pháp định giá bất động sản
 Phương pháp so sánh
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47

19
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng
cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao
bán trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của các bất động sản mục tiêu từ các
giao dịch trước đó.
Phương pháp định giá này dựa trên cơ sở là các nguyên tắc: nguyên tắc
cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng.
Ưu điểm của phương pháp này là: định giá bằng phương pháp so sánh
chính là định giá giá trị thị trường của bất động sản. Kết quả định giá của
phương pháp này dễ được khách hàng chấp nhận và cơ quan công quyền công
nhận.
Bên cạnh những ưu điểm trên, phương pháp định giá so sánh vẫn có những
nhược điểm đó là:
- bất động sản so sánh cần có sự đồng nhất với bất động sản mục
tiêu.
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực
hiện trong thời gian gần đây.
- Người định giá cần tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị
trường thường xuyên.
- Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố định, mà nó
phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường.
- Chất lượng thông tin phải cao thì mới so sánh được.
 Phương pháp định giá chi phí
Đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng chi phí tạo ra
một bất động sản tương tự thế.
Phương pháp này dùng để định giá những bất động sản có ít cầu thị
trường, hiếm khi được mua bán trên thị trường. Có thể kể đến như: các bất
động sản công cộng như trưòng học, bệnh viện,…; định giá để đền bù giải

phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi; định giá đối với những người muốn
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
20
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
thay đổi chỗ ở bằng cách tự xây ngôi nhà mới; định giá để tính thuế khi thuế
suất đánh lên chi phí xây dựng công trình; định giá cho mục đích bảo hiểm.
Cơ sở của phương pháp này là: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cung - cầu,
nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng, nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt
nhất.
Nguyên lí chung là:
Chi phí thay thế công trình (chi phí tái tạo công trình) - Phần giảm giá công
trình = Giá trị công trình hiện tại
Giá trị đất + Giá trị công trình hiện tại = Giá trị bất động sản
 Phương pháp vốn hoá
Vốn hoá là phương pháp chuyển các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn
hiện tại. Yêu cầu người định giá phải biết dự báo các khoản thu, khoản chi.
Ý nghĩa của phương pháp: phương pháp vốn hoá được áp dụng phổ biến
cho các loại bất động sản được cho thuê, mua bán thường xuyên hoặc được
lưu giữ phục vụ mục đích đầu tư ban đầu như công trình thương mại, văn
phòng, căn hộ…Nó ít được sử dụng để định giá những tài sản như các công
trình của nhà máy sử dụng trong hoạt động đồng bộ, ít cho thuê.
Các nguyên tắc ứng dụng là: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi,
nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc
ngoại ứng.
Do thị trường tại Việt Nam khó tính toán được tỉ lệ lợi nhuận hay tỉ lệ
chiết khấu, nên phương pháp này ít được sử dụng rộng rãi tại thị trường Việt
Nam. Nó chủ yếu được dùng trong trường hợp định giá một số bất động sản
riêng lẻ, cá biệt.
 Phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp được sử dụng để định giá bất động sản có tiềm năng
phát triển như định giá các mảnh đất trống dùng cho phát triển, mua những
ngôi nhà cũ trên cơ sở xem xét việc cải tạo, hiện đại hoá ngôi nhà để ngôi nhà
có giá trị hơn.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
21