Quy trình định giá bất động sản tại công ty cổ phần giám định và thẩm định á âu thực trạng và giải pháp

Chuyên đề tốt nghiệp

LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường BĐS Việt Nam dù mới phát triển chưa lâu nhưng đã diễn ra
rất mạnh mẽ và sôi động trong những năm qua. Thực tế, giống như các quốc
gia khác trong khu vực và trên thế giới, xu hướng phát triển thị trường BĐS là
điều tất yếu bởi vì BĐS khơng chỉ đóng một vai trị quan trọng đối với quốc
gia mà nó cịn là tài sản vô cùng lớn với mỗi cá nhân, gia đình và doanh
nghiệp. Thị trường BĐS Việt Nam phát triển đã và đang cho ra đời rất nhiều
sản phẩm và dịch vụ nhằm đáp ứng ngày một hoàn thiện nhu cầu của người
dân về đầu tư, sản xuất kinh doanh cũng như tiêu dùng. Trong rất nhiều các
hoạt động phục vụ cho sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và tổng thể
nền kinh tế nói chung thì hoạt động định giá BĐS là vô cùng cần thiết bởi lẽ
BĐS là một tài sản vô cùng lớn, mọi quyết định liên quan đến nó sẽ ảnh
hưởng đáng kể đến lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân. Vì vậy, định giá
thế nào cho phù hợp với giá trị thực của BĐS là một yêu cầu khó khăn và cần
được đầu tư quan tâm đúng mức.
Ở Việt Nam, định giá Bất động sản và thẩm định dự án đầu tư sử dụng
đất khơng cịn là một vấn đề mới mẻ, song cũng chưa thật sự phổ biến trong
nền kinh tế. Nội dung về công tác này vẫn đang trong giai đoạn xây dưng và
phát triển, chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao về định giá Bất động
sản, thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất cho công tác quản lý cũng như vận
hành nền kinh tế thi trường.
Chính vì vậy khi đi vào nghiên cứu đề tài này mong muốn của em đó
chính là tìm hiểu rõ hơn ngành định giá BĐS của Việt Nam nhằm qua đó
hồn thiện kiến thức và đưa ra một vài ý kiến nhằm hồn thiên cơng tác định
giá của Việt Nam.
Trong thời gian qua khi thực tập tại Công Ty Cổ Phần giám Định Và
Thẩm Định Á Âu em bước đầu được tiếp xúc với công tác định giá và qua đó
cũng hiểu được vấn đề của cơng tác định giá BĐS tại công ty Công Ty Cổ
Nguyễn Đức Long

1

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

Phần giám Định Và Thẩm Định Á Âu còn tồn tại những vấn đề chưa được
và những thành cơng qua đó nêu ra những ý kiến đóng góp trong cơng tác
định giá BĐS
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại
Công Ty Cổ Phần giám Định Và Thẩm Định Á Âu , em đã chọn đề tài:
“Quy trình định giá bất động sản tại công ty cổ phần giám định và thẩm
định á âu.thực trạng và giải pháp” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề
thực tập cuối khóa của mình.
Trong chuyên đề này em đã sử dụng 4 phương pháp:
• Phân tích
• Tổng hợp
• Thu thập
• Đánh giá
Chun đề của em gồm 3 phần với nội dung chính như sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học về bất động sản và định giá Bất động sản.
Chương 2: Thực trạng công tác định giá tại Công ty cổ phần giám
định và thẩm định á âu
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định
giá bất động sản tại Công ty cổ phần giám định và thẩm định á âu
Do phạm vi nghiên cứu chưa rộng nên đề tài cịn rất nhiều thiếu sót.
Em rất mong cơ giáo góp ý để em có thể hồn thiện đề tài này một cách tốt
hơn.

Em xin chân thành cảm ơn TS Ngô Thị Phương thảo đã tạo điều kiện
thuận lợi giúp em hoàn thành đề tài của em.
Em xin chân thành cảm ơn !

Nguyễn Đức Long

2

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

CHƯƠNG I: CƠ SỞ VỀ KHOA HỌC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát chung về bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Mỗi quốc gia đều có nguồn tài sản vơ cùng quý giá do thiên nhiên ban
tặng hoặc do con người sáng tạo ra.Tài sản là của cải vật chất dùng và mục
đích sản xuất hay tiêu dùng.Tài sản bao gồm nhiều loại,tùy theo tiêu thức
phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng.Nhìn chung các nước đều
phân chia tài sản thành hai loại là bât động sản và động sản.Hình thức phân
chia này đã có từ hàng nghìn năm nay từ thời La Mã cổ đại và được ghi vào
bộ luật La Mã.
Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 được thông qua ngày 14/6/2005 của
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (sau đây gọi tắt là Bộ luật Dân sự
2005) quy định “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được ”.Như vậy
bất động sản trước hết phải là tài sản ,nhưng nó khác với tài sản khác là khơng
thể di dời được.Bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất
đai.Nhứng vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ

có thể sử dụng trong trạng thái khơng tách rời đất hoặc là những vật thể khi di
chuyển sẽ bi hư hại hoặc tốn nhiều cơng sức,chi phí như các cơng trình kiến
trúc,cơng trình lắp ghép.
Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta thì bất động sản bao gồm :
- Đất đai :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể.
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng lừng giá trị ( căn cứ vào số
lượng,chất lượng của đất đại đó ).
- Nhà ở cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở,cơng trình xây dựng đó.

Nguyễn Đức Long

3

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời,hoặc di dời không đáng
kể : nhà ở,trung tâm thương mại,khách sạn văn phòng…( những nhà bạt của
gánh xiếc,các lâu đài làm bằng băng đá,các nahf nghỉ di động trên xe lăn trên
xe không phải là BĐS mà là các động sản hay công cụ lao động ).
+ Các cơng trình gaio thơng,xây dựng cơng nghiệp : như đường xá,cầu
cống,bến cảng,sân bay,bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tai sản khác gắn liền không thể tách rời với cơng trình xây dựng
đó: máy điều hào trung tâm,các may móc thiết bị,các cây cảnh cố định tạo ra
cảnh quan cho cơng trình

+ Các cơng trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hao thành giá
trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất cây trồng.
+ Các công trinhg nuôi trồng thủy sản,cánh đồng làm muối.
+ các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Một số cơng trình khai thác hầm mỏ.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Định nghĩa trên đã bao trùm hầu hết các loại bất động sản,yaoj ra sự
thống nhất trong cả nước,giúp cho người dân một cách đúng đắn nhất về bất
động sản,góp phần giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước thống nhất ý kiến
trong việc đưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất
động sản tuân theo các quy định các quy định về bất động sản kể trên.
1.1.2. Đặc điểm .

 Thứ nhất: mỗi bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm
Do bất động sản luôn luôn gắn liền với đất đai , mà đất đai có đặc điểm
là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và khơng gian. Bên cạnh đó yếu
tố vị trí khơng phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thơng
thường mà nó cịn được đánh giá bởi khoảng cách đến trung tâm, các điểm
dịch vụ cơng cộng, các cơng trình cơng cộng như trường học, bệnh viện, trung
Nguyễn Đức Long

4

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

tâm thương mại…và chính các cách tiếp cận này đã tạo ra giá trị cho bất động
sản hay nói cách khác yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích của bât động
sản mang lại.
Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá bất
động sản thì phải dự tính được các thay đổi này để đánh giá một cách chính
xác giá trị của bất động sản đó. Đồng thời, khi đầu tư bất động sản phải biết
tạo lập vị trí cho bất động sản như phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm
khoảng cách đến các trung tâm bằng việc phát triển cơ sở hạ tầng,cơ sở kỹ
thuật.

 Thứ hai: bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền
Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy theo từng
loại bất động sản cụ thể. Và nó được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh
tế, song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không bằng nhau, thông
thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì vậy khi đầu tư xây
dựng phải nghiên cứu, dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý để
tránh lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động
sản, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do
các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập giảm . Do vậy phải so sánh giữa
giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy
trì hay thay đổi bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.

 Thứ ba: hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm
Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành
cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên khơng thể
mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các
cơng trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. Do bất động sản có vị trí cố định
nên khơng thể mở rộng mãi khơng gian bề rộng của các cơng trình bất động
sản. chính vì vậy quan hệ cung cầu ln mất cân đối theo hướng cung nhỏ

Nguyễn Đức Long

5

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản và làm giá bất động sản bị
đẩy lên quá cao so với giá trị của nó.

 Thứ tư: tính dị biệt của bất động sản
Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc,đều
có yếu tố riêng biệt. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác biệt
của lô đất , khác nhau về thiết kế, kết cấu, về cảnh quan, hướng. Do vậy trong
đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của bất
động sản, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng .

 Thứ năm: hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị
hiếu và tâm lý xã hội
Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với hàng hóa bất
động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Mỗi quốc gia, mỗi dân tộc có phong
tục tập quán khác nhau mà nhu cầu về bất động sản lại chịu ảnh hưởng mạnh
mẽ bởi yếu tố tập quán thị hiếu va tâm lý xã hội, thậm chí cịn bao gồm cả yếu
tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.

 Thứ sáu: hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Các bất động sản tồn tại bên cạnh nhau thì nó có sự tác động và ảnh

hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ về cơng dụng, đặc tính từ đó tạo nên giá trị
khác nhau của mối bất động sản. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của bất động sản
này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và
giá trị sử dụng của bất động sản kia. Bất động sản là loại tài sản có ảnh hưởng
mạnh mẽ đến các bất động sản liền kề và có ảnh hưởng đến các hoạt động
kinh tế xã hội. Do vậy khi đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải tính tốn
được sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản với nhau và với ảnh hưởng
của bất động sản với điều kiện kinh tế môi trường xã hội .

 Thứ bẩy: bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn
Do bất động sản bao gồm có đất và cơng trình xây dựng mà trong khi
đó đất có giá trị rất cao và chi phí xây dựng cũng lớn nên bất động sản có giá
trị rất lớn
Nguyễn Đức Long

6

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

Vì vậy muốn đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải có vốn lớn và dài
hạn như vậy mới đủ thời gian thu hồi vốn bên cạnh đó phải huy động được từ
nhiều nguồn vốn khác nhau để đủ vốn tập trung đầu tư dứt điểm, tập trung.

 Thứ tám: hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của
pháp luật và chính sách của Nhà nước
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt và cũng là tài sản quan trọng đối
với mỗi một quốc gia, dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân.

Các quan hệ giao dịch của bất động sản thường tác động mạnh mẽ đến các
hoạt động kinh tế xã hội. Để cho thị trường hàng hóa bất động sản phát triển
một cách ổn định thì Nhà nước phải tăng cường vai trị của mình trong công
tác quản lý bằng cách ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương chính
sách phù hợp với thị trường cũng như lợi ích mà bất động sản tạo ra.
1.1.3. Phân loại bất động sản.
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS. Tùy theo từng tiêu
thức, BĐS được chia thành nhiều loại khác nhau. Một số cách phân loại phổ
biến:
 Theo đặc tính vật chất:
BĐS chia làm 3 loại, bao gồm:
 Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
 Cơng trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc.
 Các tài sản gắn liền với đất đai.
 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
BĐS được chia thành hai loại, gồm đất đai và cơng trình kiến trúc.
Trong đó:
 Cơng trình kiến trúc: 5 loại:
- Nhà dùng để cho thuê hoặc bán.
- Cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
- Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại.
- Khách sạn và văn phòng cho thuê
Nguyễn Đức Long

7

Lớp: Bất động sản 50A


Chun đề tốt nghiệp

- Cơng trình kiến trúc khác.
 Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử
dụng, đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và
miền núi. Trong mỗi vùng chia thành 3 nhóm:
- Nhóm đất nơng nghiệp.
- Nhóm đất phi nơng nghiệp.
- Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng.
Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại
được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng: 1,2,3,…hoặc vị trí số: 1,2,3,….
Ngồi ra cịn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất
pháp lý ( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng
phát triển (BĐS cso khả năng hay khơng có khả năng phát triển).
Về phân loại BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với Nhà nước cũng như
với các nhà đầu tư:
 Đối với Nhà nước: là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử
dụng BĐS một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội.
 Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở đề người ta xem xét các cơ hội
đầu tư, đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các
quyết định đầu tư.
1.2. Giá trị, giá cả và các yếu tố ảnh hưởng tới BĐS
1.2.1. Giá trị bất động sản
Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều
cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều
người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.
Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất
động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và
giao dịch mua bán.
Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành
định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal

Nguyễn Đức Long

8

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

Practice - USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả
năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và
công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng,
người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận
rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái q.
Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thơng tin đầy
đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai.
Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi
mà nói theo ngơn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.
Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu
tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư. Để minh họa về giá
trị đầu tư, có thể nêu trường hợp một cơng ty phát triển nhà tham gia nâng cấp
một khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di
tích lịch sử. Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể khơng nhiều vì
tiền th khơng là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty
này đã bỏ ra.
Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù
đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng
khuyến khích. Khơng tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động
sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án
sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.

Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của
bất động sản. Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và
khơng hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên
thị trường sẵn sàng trả.
Ví dụ như chủ một ngơi nhà là một người khuyết tật làm có thể bỏ ra
200 triệu đồng để xây một hồ bơi nước nóng trong nhà vì lý do vật lý trị liệu.
Và như vậy giá trị sử dụng của hồ bơi này tương xứng với số tiền 200 triệu đã
bỏ ra. Ngôi nhà này có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ
Nguyễn Đức Long

9

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

đồng, tuy nhiên người mua trên thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu
cho một ngôi nhà có hồ bơi. Như vậy, giá trị thị trường của ngôi nhà này
không cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ hơn khoảng 80 triệu nhưng tính về giá
trị sử dụng thì nó hấp dẫn hơn.
Trong bất động sản người ta cịn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm
tức là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động
sản nào đó. Ví dụ như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư
hại do hỏa hoạn, lụt lội... đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tịa nhà.
Khi đánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thường
quan tâm đến chi phí ước tính để xây lại tịa nhà. giá trị có thể bảo hiểm
thường khơng liên quan đến phần đất nền vì nói chung đất khơng bị ảnh
hưởng bởi các mối nguy phát sinh. Ngồi ra, cịn phải kể đến giá trị thẩm định
gán cho tài sản để đóng thuế. Giá trị thẩm định thường được tính trên cơ sở

giá trị thị trường .
Hai khái niệm giá trị khác mà có thể cịn nhiều người chưa quan tâm là
giá trị hoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một
doanh nghiệp trên một bất động sản nào đó và giá trị thanh lý của bất động
sản.
1.2.2. Giá cả bất động sản
1.2.2.1. Khái niệm, phân loại giá cả BĐS:
Cũng như các hàng hố thơng thường khác, giá cả BĐS được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về BĐS trên thị trường.
Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản
mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà.
Đất đai khơng có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự
nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được
gọi là "giá trị đất đai" (địa tơ tư bản hố). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn
thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua
bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai
Nguyễn Đức Long

10

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường
gọi là giá đất.
Cịn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi
phí khác cần thiết để xây dựng nên ngơi nhà.
Tuy nhiên, hàng hố BĐS là hàng hố đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có

một số đặc trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng,
mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua.
Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách
phân loại thông dụng sau đây:
- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước
theo sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như
sau:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
- Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn
- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế cơng trình khi
mà các cơng trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro
khác). Khi xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo
u cầu kỹ thuật của cơng trình.
- Giá hạch tốn: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích
cân đối tài sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng
cho mục đích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.
- Giá cơng trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật
liệu sử dụng trong xây dựng cơng trình. Đối với cơng trình nhiều tầng thì giá
cần được điều chỉnh theo hệ số tầng cao của tồn bộ cơng trình đó.
- Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của
Nhà nước và điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với
việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
Nguyễn Đức Long

11

Lớp: Bất động sản 50A

Chuyên đề tốt nghiệp

qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các
trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; tính
giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ
chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai
năm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của
doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hố, lựa chọn hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật
Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất
để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại
Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
- Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất
nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử
dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng
tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng
(mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính
trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch
thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn
được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu
cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan
hệ huyết thống;
Thơng thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng
thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn
giá của nhà nước. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì

càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải
quyết một cách công bằng và hợp lý, hài hồ giữa lợi ích nhà nước và người
Nguyễn Đức Long

12

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

sử dụng đất. Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước ta
hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng hai hướng của lưu thông quyền
sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc và lưu thông theo chiều ngang), tuy
nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng nhiều càng tốt.
Ngoài ra, nếu căn cứ vào cơng dụng của BĐS, có các loại giá sau đây:
- Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán;
- Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê;
- Giá , dùng để khi vay tiền;
- Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng;
- Giá khởi điểm đấu giá;
- Giá dùng cho mục đích đầu tư;
- Giá sử dụng hiện thời;
- Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS;
- Giá dùng để bảo hiểm;
- Giá tính thuế;
- Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần huy động BĐS.
1.2.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS:
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi

cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn
phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết
tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"...
có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà
nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thơng, cấp và
thốt nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước,
chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ
tâm lý, thói quen của người dân như khơng muốn bán nhà đất do cha ông để

Nguyễn Đức Long

13

Lớp: Bất động sản 50A


Chun đề tốt nghiệp

lại, hoặc khơng thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc
lộ, tỉnh lộ...
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng
như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
a. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
a1. Nhóm các yếu tố tự nhiên:
* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí,
vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị
trí nói trên đều có vai trị quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.
Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn

hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị
trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao
thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí
tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng,
đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một kích thước
và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số
dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và
diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ
10m-15m.
* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với
các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ở những khu
vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều
cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
* Hình thức (kiến trúc) bên ngồi của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là
các cơng trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS
nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược
lại.
Nguyễn Đức Long

14

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lịng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên
đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ

của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích
nơng nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
* Tình trạng mơi trường: mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,
yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt...) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
a2. Nhóm các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng
tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
a3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của BĐS;
* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
b. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS:
tình trạng cho thuê, BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là
đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng...).
Nguyễn Đức Long

15

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

c. Các yếu tố chung bên ngoài:
c1. Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách
của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt
động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng.
Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho
giá BĐS gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam
- Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước
giao đất, cho thuê đất...
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS .
- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
c2. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ:
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thốt
nước, cấp điện, thơng tin liên lạc...)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc

nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong
vùng;
* Mức giá bình qn các loại đất trong vùng
Nguyễn Đức Long

16

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
* Mức độ lạm phát chung
* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín
dụng trong vùng.
c3. Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố
khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của
BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề
nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của
những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong
thuỷ.
1.3. Định giá bất động sản.
1.3.1. Khái niệm định giá.
Định giá là loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật,

tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và
phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định
giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá được một số tác
giả định nghĩa như sau:
- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS.W.Sealrooke viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh).
- Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể
của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các
đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của
thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS. Lim Lan Yuan – khoa xây
dựng và BĐS - đại học quốc gia Singapore).
Nguyễn Đức Long

17

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

Định giá BĐS.
Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá BĐS
thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất,
thì cũng khơng thể vì thế mà tách chúng hồn tồn độc lập nhau, vì BĐS là
một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về
mục đích sử dụng. Hơn nữa do BĐS là một tài sản không di dời được nên giá
trị BĐS luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và
mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau,
chúng tùy thuộc vào từng loại BĐS, từng vị trí của BĐS. Vì vậy, việc xác định

các quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị
của BĐS là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là cơng việc của người
định giá cần giải quyết.
1.3.2. Mục đích và vai trị của Định giá Bất động sản.
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường. Thị
trường BĐS phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị
trường, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ
chế thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế
thị trường có sự quản lý của nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một
định hướng lớn của Đảng và nhà nước ta. Mà thị trường BĐS chỉ phát triển
được khi các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là
các giá trị của hàng hố trong thị trường BĐS phải được xác định một cách
chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải
tiến hành công việc định giá BĐS, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một
quyết định liên quan đến tài sản BĐS. Các bên tham gia thị trường BĐS phải
biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp
nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định
giá mua BĐS, nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị
của BĐS trong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá
Nguyễn Đức Long

18

Lớp: Bất động sản 50A


Chun đề tốt nghiệp

trị trong cơng bố tài chính hàng năm của cơng ty, định giá BĐS cịn giúp cho
việc trả tiền thuê tài sản, hoặc bảo hiểm BĐS, không những thế cơng việc này

cịn là cơ sở để nhà nước quản lý và phát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân.
Xuất phát từ khái niệm BĐS là tài sản không thể di dời được gồm đất
đai, nhà ở và các cơng trình gắn liền với đất, vậy định giá BĐS thực chất là
định giá đất và các công trình gắn trên đất.
Định giá BĐS đóng vai trị hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng
như trong đời sống kinh tế-xã hội. Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định
giá BĐS đã được các nhà nghiên cứu đúc kết là:
 Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị
trường. Từ hoạt động định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra
thơng thống với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm
bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các
chủ trương, chính sách của Nhà nước như: Cổ phần hóa, bán, khốn, cho thuê các
doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi trung thực hơn.
 Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm cơng khai, minh bạch
về giá đất, đảm bảo thơng tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan.
Cơ quan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi
đối tượng.
Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và
quản lý thị trường BĐS nói riêng.
1.3.3 Sự cần thiết của định giá bất động sản.
Mục đích định giá bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường,mọi hoạt động kinh
doanh đều chịu tác động của khái niệm giá trị.Việc định giá nhằm hướng tới
mục tiêu tìm kiêm giá trị hợp lý của BĐS trên thị trường.Chính vì vậy,định
giá giá trị BĐS rất quan trong trong các quyết định mua – bán,cho thuê,, bảo
hiểm,đền bù khi Nhà nước đền bù giải phóng mặt bằng thu hồi đất, đầu tư,
thừa kế.
Nguyễn Đức Long

19

Lớp: Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

1.3.4. Căn cứ định giá BĐS
- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra BĐS
Đất : quy mơ, vị trí mảnh đất.
Vật liệu xây dựng : số lượng, chủng loại
Lao động : lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng lao động,
chất lương lao động tham gia tạo dựng bất động sản.
Đó chính là những chi phí để tạo BĐS, là căn cứ để đánh giá theo
phương pháp chi phí.
- Chi phí cơ hội để tạo ra BĐS ; chi phí cơ hội của việc sử dụng BĐS
chính là việc sử dụng cao nhất, tố nhất BĐS nó phản ánh giá thị trường của
BĐS.Nghĩa là BĐS được sử dụng hợp lý cả về kỹ thuật,pháp lý, kinh tế để tạo
ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu.Thơng qua chi phí cơ hội sẽ tính
được tỷ lệ vốn hóa, được sử dụng trong phương pháp vốn hóa.
- Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân.Giá trị của BĐS bị
tác động cảu nhiều yếu tố.Các yếu tố trong nền kinh tế ln biến động, thay
đổi có tác động trực tiếp vào giá cả BĐS, khi đánh giá phải xác định xu
hướng biến động của các nhân tố có tác động tiêu cực hay tích cực xu hướng
thị trường ảnh hưởng đến BĐS.
- Căn cứ vào sự phù hợp của BĐS và đóng góp của BĐS.yếu tố này thể
hiện sự phù hợp của mục đích đàu tư và mục đích sử dụng : thể hiện qua sự
phù hợp của chính BĐS với các BĐS xung quanh,mơi trương xung quanh tạo
ra sự hài hòa về mặt chức năng cũng như kiến trúc tổng thể, thể hiện trong
mối quan hệ cấu thành nên BĐS và sự đóng góp của chính BĐS trong việc
làm tăng giá trị BĐS xung quanh và ngược lại.

- Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của BĐS.Giá trị của BĐS phụ thuộc
vào quy mô, số lượng các bộ phận cấu thành nên cơng trình.BĐS sẽ có giá trị
nhất khi tỷ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên BĐS đạt được tỷ lệ tối
ưu.

Nguyễn Đức Long

20

Lớp: Bất động sản 50A