Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu

GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp
MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP................................................................................4
I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .........4

1. Bất động sản.................................................................................................4
2. Bất động sản thế chấp.................................................................................5
3. Định giá Bất động sản thế chấp..................................................................9
II. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP...........................12

II.1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá...............................14
II.2. Lập kế hoạch định giá...........................................................................14
II.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin...........................................15
II.4. Phân tích thơng tin................................................................................16
II.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá..........................................16
II.6. Lập báo cáo định giá.............................................................................22
III. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.............................................................................23

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU............................29
I. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NGÂN HÀNG QUÁ TRÌNH TMCP Á CHÂU
VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á
CHÂU..............................................................................................................29

1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Á Châu........29
1.1 Lịch sử hình thành..................................................................................29
1.2 Quá trình phát triển...............................................................................29
2. Hoạt động định giá Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu........30
II. THỰC TRẠNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Ở
NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU.......................................................................38
SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp

II.1. Các quy định của ngân hàng TMCP Á Châu về Quy trình định giá
Bất động sản thế chấp...................................................................................38
II.2. Thực trạng Quy trình định giá tại công ty Thẩm định giá địa ốc Á
Châu................................................................................................................43
II.2.1 Xác định tổng quát về tài sản cần định giá.........................................43
II.2.2. Lập kế hoạch định giá.........................................................................47
II.2.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thơng tin...........................................48
II.2.4 Phân tích thơng tin...............................................................................57
III. ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU.......................................................................70

1. Những kết quả đạt được:.........................................................................70
2. Hạn chế và nguyên nhân:.........................................................................73
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN QUY
TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Ở NGÂN HÀNG

TMCP Á CHÂU............................................................................................79
III.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU TRONG TƯƠNG LAI..............79
III.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG QUY
TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP
Á CHÂU..........................................................................................................81

III.2.1.Phát triển và hoàn thiện hệ thống thu thập và cung cấp thông tin
phù hợp với tình hình biến động thị trường ở từng thời kì để làm cơng cụ
phục vụ cho định giá bất động sản................................................................81
III.2.2. Nâng cao trình độ cho cán bộ trong công tác thẩm định giá BĐS thế
chấp. ................................................................................................................83
III.2.3. Bộ phận hướng dẫn nghiệp vụ cần có sự chỉ đạo kịp thời khi thị
trường Bất động sản biến động....................................................................84
KẾT LUẬN....................................................................................................91
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................92

SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ĐG

: Định giá

BĐS

: Bất động sản

ACB

: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

AREV

: Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu

ACBR

: Sàn giao dịch Bất động sản Á Châu

NVTĐ

: Nhân viên thẩm định

GCN QSDĐ : Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
TMCP

: Thương mại cổ phần

K

: Hệ số tỷ lệ giữa đơn giá đất thị trường được Công ty
thẩm định giá địa ốc Á Châu phê duyệt so với đơn giá

đất nhà nước quy định.

SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Việt Nam đang trên đường hội nhập với thế giới, nền kinh tế của
chúng ta đang phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư ở mọi lĩnh vực đều
ào ạt tăng trưởng. Theo đó nhu cầu về vốn để phát triển, mở rộng đầu tư, sản
xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, của các thành phần kinh tế là rất
lớn.Hiện nay cùng với các công ty tài chính, thị trường chứng khốn,… thì
hệ thống ngân hàng (đại diện là các Ngân hàng Thương mại) là các “kênh”
cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế…
Các Ngân hàng Thương mại có chức năng đặc biệt quan trọng trong
nền kinh tế mỗi quốc gia, nó là địn bẩy cho nền kinh tế phát triển. Các ngân
hàng Thương mại - với tư cách là một trung gian tài chính – Là nơi được
thực hiện huy động tiền gửi từ phía cơng chúng – có trách nhiệm hồn trả
vốn vay của người gửi, thực hiện việc môi giới giữa người đầu tư và người
cần vay vốn trên thị trường thông qua việc cho vay.
Cho vay chính là hoạt động đem lại lợi nhuận chủ yếu cho các ngân
hàng Thương mại. Vậy để Ngân hàng Thương mại có thể duy trì và phát
triển bền vững thì hoạt động cho vay của Ngân hàng Thương mại phải an
toàn và hiệu quả. Thế nhưng hoạt động cho vay lại luôn luôn tiềm ẩn các rủi

ro, bởi đây là yếu tố gắn liền với mọi hoạt động kinh doanh nói chung. Nhằm
đảm bảo an tồn, hiệu quả và hạn chế đến mức tối đa rủi ro trong hoạt động
cho vay, Ngân hàng thương mại chỉ chấp nhận cho vay khi có bảo đảm bằng
việc thế chấp, cầm cố, bảo lãnh bằng tài sản. Trong trường hợp này thì tài
sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ. Tài sản thế chấp phải có giá trị lớn hơn hoặc tương
đương với khoản vay. Hiện nay, tài sản thế chấp có thể được chia làm hai
loại là động sản và bất động sản. Bất động sản thường có giá trị lớn và khó
SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

1

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hồng Văn Cường

Chun đề tốt nghiệp

xác định chính xác, do đó để Ngân hàng cho vay phù hợp với tài sản đảm
bảo và hạn chế được rủi ro thì các ngân hàng phải định giá Bất động sản
trước khi chấp nhận cho vay. Đây là một khâu đóng vai trò quan trọng, tuy
nhiên ở Việt Nam định giá Bất Động Sản cịn rất mới mẻ do đó cịn tồn tại
rất nhiều bất cập trong quy trình định giá Bất Động Sản như: thiếu hệ thống
thông tin đồng bộ, văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chồng chéo…Trong điều
kiện như vậy nhưng một số ngân hàng ở Việt Nam vẫn được đánh giá là có
quy trình định giá khá chuyên nghiệp và phù hợp, Ngân hàng TMCP Á Châu
là một trong những ngân hàng đó. Tại sao ngân hàng TMCP Á Châu lại có
quy trình định giá chun nghiệp? Các yếu tố nào tạo nên sự chuyên nghiệp
đó? Điểm mạnh và điểm yếu của quy trình này là gì? Để trả lời được những

câu hỏi này, trong thời gian thực tập tại Ngân hàng TMCP Á Châu, e mạnh
dạn chọn đề tài: “Quy trình định giá Bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng thương mại cổ phần Á Châu”. Với mong muốn hiểu rõ hơn về quy
trình này và góp một phần nhỏ trong việc nghiên cứu nhằm hồn thiện quy
trình định giá tại các ngân hàng thương mại hiện nay.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Chuyên đề được viết với 3 mục đích cơ bản:
- Hệ thống cơ sở lý luận về quy trình định giá Bất động sản thế chấp
trong ngân hàng
- Đánh giá những kết quả đạt được cũng như hạn chế của thực trạng
quy trình định giá Bất động sản thế chấp tại ngân hàng Á Châu
- Đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm hồn thiện quy trình
định giá Bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu
3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Chuyên đề chỉ đi sâu nghiên cứu về Quy trình định giá Bất động
sản thế chấp tại Cơng ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (thuộc Ngân hàng
TMCP Á Châu)
SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

2

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hồng Văn Cường

Chun đề tốt nghiệp

- Về khơng gian: tồn bộ quy trình định giá tại chi nhánh của cơng ty ở
Hà nội.

- Về thời gian: trong vịng 3 năm trở lại đây.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận chung nhất: phương pháp duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử.
- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: phương pháp phân tích, tổng
hợp, điều tra khảo sát, thống kê…
5.Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận thì chuyên đề được chia thành 3
chương:
- Chương I: Cơ sở lý luận của Quy trình định giá Bất động sản thế
chấp
- Chương II: Thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp
tại ngân hàng TMCP Á Châu
- Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá
Bất động sản thế chấp ở Ngân hàng TMCP Á Châu
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Bất động sản
và Kinh tế tài nguyên, các anh chị công tác tại Ngân hàng TMCP Á Châu.
Đặc biệt là thầy giáo hướng dẫn Phó Giáo sư Hoàng Văn Cường đã giúp đỡ
em hoàn thành chuyên đề thực tập.

SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

3

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp

CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP
1. Bất động sản
Khái niệm BĐS
Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng,
người ta có tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Hiện nay, hầu hết tất
cả các nước trên thế giới đều phân chia tài sản theo tính chất có thể di dời
được hay không thể di dời được. Theo cách phân chia này, tài sản được chia
làm hai loại là: động sản và bất động sản.
Điều 174 Bộ Luật Dân Sự nước ta quy định:
“ Bất Động Sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:
-Đất đai;
-Nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
-Các tài sản khác gắn liền với đất;
-Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, Bất Động Sản trước hết phải là tài sản - là của cải vật chất, có
thực và có ích cho con người. Tài sản đó khơng thể di dời hoặc việc di dời là
khó khăn, khi di dời có thể gây ảnh hưởng làm thay đổi cơng năng, tính chất
hình thái của tài sản. Tài sản là bất động sản phải tồn tại lâu dài, phải được
chiếm giữ bởi cá nhân hay một cộng đồng người, và nó có thể đo lường được
bằng giá trị.

SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

4

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp

2. Bất động sản thế chấp
Khái niệm BĐS thế chấp
Bộ Luật dân sự năm 2005, Điều 342 quy định : “ Thế chấp tài sản là
việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và khơng
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp".
Nếu như trong hợp đồng cầm cố, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản
cho bên cầm cố giữ, thì trong hợp đồng thế chấp bên thế chấp vẫn được giữ
tài sản thế chấp. Như vậy, sự khác nhau giữa thế chấp và cầm cố đó là sự
chuyển giao hoặc không chuyển giao tài sản. Bất động sản có vị trí cố định,
khơng thể di dời nên chỉ có thể được sử dụng để làm tài sản thế chấp.
Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản là người đi vay đem
tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp
cho ngân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà
người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho
ngân hàng cho vay thì ngân hàng cho vay được quyền phát mại tài sản thế
chấp để thu nợ.
Vậy, Bất động sản thế chấp là Bất động sản được sử dụng làm tài sản
thế chấp để vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng nhằm thoả mãn nhu cầu
vốn của chủ sở hữu Bất động sản.
Theo điều 688 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nước ta quy định:
“ 1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất

quản lý.
2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất.
SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

5

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp

3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp
với quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Như vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản chỉ là thế chấp quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất.
Vai trò của Bất Động Sản thế chấp
 Đối với nền kinh tế:
Để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, các cá nhân, tổ chức hộ
gia đình phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Vì vậy trong
nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp BĐS để vay vốn tại các
tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển. Khi nền
kinh tế càng phát triển thì nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh sẽ lại càng
tăng cao, điều này tất yếu dẫn đến hoạt động cho vay có thế chấp tài sản càng
trở nên phổ biến.Từ đó bất động sản, thị trường bất động sản sẽ lại có đơng
lực để phát triển mạnh mẽ hơn. Ngoài ra Bất động sản được sử dụng làm tài

sản thế chấp sẽ góp phần nâng cao khả năng quản lí nhà đất của các cơ quan
chức năng vì khi tiến hành hoạt động thế chấp bất động sản phải có đầy đủ
hồ sơ chứng từ pháp lý, yêu cầu đặt ra là nhà nước phải có một hệ thống
pháp luật về Bất động sản hồn chỉnh, phù hợp, cơng khai, minh bạch. Theo
đó các khâu cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở cũng cần được hoàn thiện, tránh làm mất nhiều thời gian của chủ sở hữu.
 Đối với các ngân hàng:
Tài sản đảm bảo nói chung và bất động sản thế chấp nói riêng có vai trị
rất lớn trong quyết định cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng Việt nam hiện
nay. Việc cấp tín dụng sẽ cảm thấy yên tâm hơn rất nhiều nếu nó được đảm
bảo bằng tài sản, nhất là các loại tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao như
bất động sản. Việc quản lý các loại tài sản cũng sẽ dễ dàng hơn khi các tổ

SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

6

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hồng Văn Cường

Chun đề tốt nghiệp

chức tín dụng nắm giữ tài sản hoặc giữ những giấy tờ sở hữu chúng và được
nhà nước xác nhận. BĐS thế chấp vừa là chỗ dựa tin cậy trong việc đưa ra
quyết định cấp tín dụng vừa có tác dụng rất tốt trong việc thúc đẩy khách
hàng sử dụng vốn có hiệu quả. Khi những khoản tín dụng được cấp mà khơng
có tài sản đảm bảo, phần vốn của bên vay tham gia rất ít hoặc khơng tham gia
vào dự án đầu tư, thì xu hướng tất yếu là bên vay sẽ thực hiện các dự án có

mức độ rủi ro cao để đem lại lợi nhuận cao vì nếu dự án thất bại thì cái mà họ
mất là khơng đáng kể, ngược lại nếu dự án thành cơng thì lợi ích của họ là rất
lớn. Hành vi của bên vay sẽ hoàn toàn ngược lại khi họ phải đem thế chấp các
tài sản hiện có của mình để được cấp tín dụng. Khi tài sản được thế chấp, cấm
cố tại các tổ chức tín dụng thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ
được đầu tư khơng cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy mà họ phải thận
trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình.
 Đối với chủ sở hữu Bất động sản:
Để có thể tiếp cận với nguồn vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh từ
các tổ chức tín dụng Việt Nam hiện nay một cách nhanh chóng và thuận tiện
nhất thì các doanh nghiệp,cá nhân,hộ gia đình thường sử dụng tài sản đảm
bảo. Muốn vay được vốn lớn thì tài sản đảm bảo càng phải có giá trị lớn, lúc
này không thể không nhắc đến bất động sản. Bất động sản của bạn có giá trị
càng lớn thì mức vay của bạn càng cao. Bất động sản thường được dùng làm
tài sản thế chấp, bạn vẫn được phép sử dụng bất động sản nhưng không được
mua bán, trao đổi…Bất động sản thế chấp chính là chiếc cầu nối quan trọng
giúp chủ sở hữu nó tiếp cận với nguồn vốn họ cần. Rõ ràng nó cũng là động
lực để chủ sở hữu sử dụng khoản vay một cách có hiệu quả vì nếu khơng có
khả năng trả nợ chủ sở hữu sẽ bị mất nó.
Các điều kiện của Bất Động Sản thế chấp
Bất động sản dùng để thế chấp phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:
 Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay
hoặc bên bảo lãnh.
SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

7

KD Bất động sản A

GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp

Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh
phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp
thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật
về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước
quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp
hoặc bảo lãnh bất động sản đó.
 Thuộc loại tài sản được phép giao dịch:
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật
cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển
nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
 Khơng có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo
lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản khơng có tranh chấp về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước
pháp luật về cam kết của mình.
Đây là những điều kiện chung đối với Bất động sản thế chấp được nhà
nước quy định. Tuy nhiên trên thực tế đối với mỗi ngân hàng khác nhau, tuỳ
theo yêu cầu của mỗi ngân hàng mà có những điều kiện riêng đối với Bất
động sản thế chấp để phù hợp với ngân hàng.Ví dụ như: Đối với Khu quy
hoạch treo (khu quy hoạch thuộc diện nhà nước sẽ thu hồi để sử dụng vào
mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng hoặc mục
đích phát triển kinh tế trong một số trường hợp): Theo quy định của pháp
luật về đất đai, xây dựng thì trong thời gian chưa thu hồi, người sử dụng đất
thuộc quy hoạch treo vẫn được quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy vậy, Ngân hàng

TMCP Á Châu không nhận thế chấp bất động sản thuộc quy hoạch treo vì

SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

8

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hồng Văn Cường

Chun đề tốt nghiệp

một số lí do sau: Thứ nhất, trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người sử
dụng đất được bồi thường nhưng ACB không xác định được khi nào nhà
nước sẽ thu hồi. Thứ hai, trương hợp nhà nước chưa thu hồi đất, nếu ACB xử
lý tài sản để thu hồi nợ thì khơng thể xử lý được vì hầu như khơng tìm được
người có nhu cầu nhận chuyển nhượng bất động sản thuộc quy hoạch treo.
3. Định giá Bất động sản thế chấp
Khái niệm định giá Bất động sản thế chấp
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về định giá Bất động sản, nhưng có thể
hiểu “Định giá bất động sản là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá
trị của Bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có
tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong
thị trường Bất động sản bao gồm cả lĩnh vực đầu tư”. Định giá Bất động sản
là tổ hợp của khoa học và nghệ thuật:Tính khoa học thể hiện ở kiến thức
chuyên môn nghề nghiệp vững vàng, cịn tính nghệ thuật thể hiện ở sự nhạy
cảm của thẩm định viên đối với các động thái thị trường tác động đến sự thay
đổi giá trị BĐS cần thẩm định. Những đặc trưng cơ bản của định giá giá trị
Bất động sản đó là :

- “Là sự ước tính giá trị Bất động sản tại thời điểm định giá. Giá trị Bất
động sản được xác định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường.
- Được tính bằng hình thái tiền tệ hoặc vật ngang giá.
- Việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một thị trường nhất định
với những điều kiện nhất định (đặc điểm Bất động sản, kinh tế, xã hội, khuôn
khổ pháp lý, quan hệ cung cầu…) vào thời điểm cụ thể.
- Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
- Phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp
nhất định.”
“Một trong những đặc trưng của định giá Bất động sản đó là Bất động
sản phải được định giá theo yêu cầu, mục đích nhất định. Mục đích định giá
SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

9

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp

Bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một cơng việc nhất định.
Mục đích định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó
phản ánh những địi hỏi về mặt lợi ích mà bất động sản cần phải tạo ra cho
chủ thể trong mỗi cơng việc hay giao dịch đã được xác định. Chính vì vậy,
mục đích định giá được coi là một yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan và
ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị,
quyết định đến phương pháp và quy trình mà thẩm định viên sẽ sử dụng
trong quá trình định giá.”

(*) Nguồn: Giáo trình Định giá Tài sản – Tác giả: TS. Nguyễn Văn
Trọng. Trường đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội.
Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá Bất động sản
thường là: xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu, xác định giá trị
BĐS cho các mục đích tín dụng ( cầm cố, thế chấp, hợp đồng bảo hiểm tài
sản), xác định giá trị giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng,
xác định giá trị BĐS để phát triển tài sản và đầu tư, xác định giá trị BĐS
nhằm đáp ứng các u cầu có tính pháp lý ( giá trị tính thuế, giá trị bồi
thường khi nhà nước thu hồi,…) …
Vậy, định giá Bất động sản thế chấp là định giá Bất động sản được sử
dụng làm tài sản thế chấp. Với mục đích sử dụng của Bất động sản là làm tài
sản thế chấp nên việc định giá Bất động sản thế chấp có đặc trưng riêng đó
là: Bất động sản thế chấp thường được định giá trong điều kiện thị trường
xấu nhất, do đó giá trị của Bất động sản thế chấp thường thấp hơn nhiều so
với giá thị trường để đảm bảo an tồn cho phía ngân hàng.
Sự cần thiết phải định giá Bất động sản thế chấp
Thế chấp Bất động sản là một trong số các biện pháp bảo đảm tiền vay
của các Ngân hàng thương mại. Theo kinh nghiệm của nhiều quốc gia trên
thế giới, nơi có lịch sử hoạt động ngành ngân hàng phát triển lâu đời thì việc
SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

10

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp

áp dụng biện pháp thế chấp này đã không chỉ tạo ra những hành lang pháp
lý an tồn cho hoạt động tín dụng nói chung và cả cho sự phát triển của nền
kinh tế, mà nó cịn tạo ra rất nhiều cơ hội để mở rộng các khả năng tiếp cận
tín dụng ngân hàng của các doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức… chủ thể có
nhu cầu cần vốn cho hoạt động kinh doanh của mình. Như đã phân tích ở
trên nó cũng chính là cơ sở quan trọng hàng đầu để các Ngân hàng thương
mại ra quyết định cấp tín dụng...
Ngồi ra biện pháp này cịn mang tính chất phịng ngừa rủi ro. Đặc
điểm này cũng được xem như là mục đích của việc áp dụng các biện pháp
bảo đảm tiền vay, bảo đảm cho ngân hàng có khả năng thu hồi được số tiền
đã cho khách hàng của mình vay. Trong trường hợp khách hàng vay (doanh
nghiệp, cá nhân )… lâm vào tình trạng phá sản, hay gặp khó khăn trong sản
xuất, kinh doanh, việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp sẽ xác lập
quyền ưu tiên là chủ nợ có bảo đảm của Ngân hàng thương mại trong việc
thu hồi nợ...
Định giá bất động sản là một công việc khó khăn và phức tạp địi hỏi
người định giá phải hội tụ đủ kiến thức chun mơn của mình một cách
thơng thạo, nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá
Bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của người định giá.
Nếu định giá thấp, khách hàng khơng hài lịng, nếu định giá cao, tổ chức tín
dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trường hợp khách hàng
mất khả năng thanh toán.
Rõ ràng, định giá Bất động sản thế chấp là cần thiết để hạn chế rủi ro
tín dụng trong ngân hàng. Làm sao có thể định giá Bất động sản thế chấp
một cách hiệu quả nhất? Có rất nhiều yếu tố tác động đến định giá Bất động
sản như phương pháp thu thập thông tin, phương pháp định giá, phương
pháp tính tốn…Tuy nhiên, để có thể định giá Bất động sản một cách nhanh
SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

11

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hồng Văn Cường

Chun đề tốt nghiệp

chóng, hiệu quả, trước hết phải có một quy trình định giá đúng đắn, phù hợp
giúp nhân viên định giá sắp xếp các công việc cần làm một cách khoa học
nhất, tránh được những rủi ro từ việc thiếu thông tin, các công việc được
làm thiếu đồng bộ, trùng lặp, mất thời gian…
II. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Khái niệm quy trình định giá
Quy trình định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp thẩm
định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá. Đó là
kế hoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các nguyên
tắc định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận có cơ sở và có
thể đảm bảo được.
Sự cần thiết của quy trình định giá bất động sản thế chấp
Tại sao các ngân hàng lại cần thiết phải ban hành quy trình định giá Bất
động sản thế chấp? Vì quy trình định giá bất động sản thế chấp phù hợp sẽ có
những vai trị sau:
 Quy trình định giá bất động sản thế chấp phù hợp sẽ giúp ngân hàng
ngăn ngừa và giảm thiểu được các rủi ro trong quá trình định giá Bất động
sản thế chấp. Những rủi ro đó có thể đến từ phía thị trường, từ phía khách
hàng, cũng có thể đến từ chính nhân viên thẩm định. Quy trình định giá sẽ
quy định chi tiết đầy đủ các bước tiến hành định giá bất động sản từ khâu
tiếp nhận hồ sơ cho đến khâu trả lời kết quả với khách hàng. Nếu khơng có
quy trình định giá, các nhân viên định giá sẽ khơng có căn cứ để sắp xếp

công việc, các nhân viên quản lí sẽ khơng có những căn cứ để quản lí quá
trình định giá của nhân viên mình. Nếu trong quá trình định giá có sai sót,
người quản lí rất khó phát hiện ngay lập tực để kịp thời điều chỉnh.
 Quy trình định giá bất động sản thế chấp chặt chẽ sẽ giúp nâng cao
chất lượng, độ tin cậy của báo cáo thẩm định. Báo cáo thẩm định sẽ phải nêu
SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

12

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp

đầy đủ các thông tin liên quan đến bất động sản, các yếu tố tác động đến giá
bất động sản, phương pháp định giá được sử dụng… Khi quá trình định giá
được kiểm sốt chặt chẽ bằng quy trình định giá thì rõ ràng báo cáo kết quả
thẩm định sẽ có chất lượng tốt và độ tin cậy cao. Quy trình định giá chỉ ra
chính xác trình tự của các bước, u cầu của mỗi bước tiến hành, người định
giá phải thực hiện được đầy đủ các u cầu đó. Giả sử khơng có quy trình
định giá, nhân viên thẩm định sẽ khơng có hiểu biết chính xác về vấn đề
mình cần làm? Sẽ không biết rằng thông tin như thế đã đủ chưa, có hợp lí
hay khơng, yếu tố nào tác động làm thay đổi giá trị bất động sản nhiều
nhất…Báo cáo định giá cũng chính là căn cứ để giải thích cho giá trị bất
động sản được định giá, nếu khách hàng có khiếu nại thì đây chính là căn cứ
để trả lời khiếu nại. Vì vậy nhất thiết báo cáo định giá phải đầy đủ, chặt chẽ,
có chất lượng cao. Theo đó ngân hàng ban hành quy trình định giá bất động
sản là rất cần thiết.

 Quy trình định giá Bất động sản thế chấp tốt sẽ làm tăng hiệu quả
của cơng tác định giá từ đó nâng cao lịng tin của công chúng đối với ngân
hàng. Khách hàng sẽ luôn đánh giá cao các ngân hàng biết định giá đúng tài
sản của mình. Khi đã nắm được lịng tin của khách hàng thì chắc chắn lợi thế
cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường sẽ được nâng cao.
Quy trình định giá Bất động sản thế chấp
Theo “Hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam - Tiêu chuẩn số 05 Quy trình thẩm định giá tài sản”, Quy trình định giá Bất động sản gồm 6
bước sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thơng tin
Bước 4: Phân tích thơng tin
SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

13

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá
Áp dụng vào định giá Bất động sản như sau:
II.1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá
Đây là bước đầu tiên của qui trình định giá. Mục đích của bước này là
giúp cho thẩm định viên có cái nhìn bao qt về bất động sản thế chấp. Nếu
như bất động sản đủ tiêu chuẩn của ngân hàng thì tiến hành lên kế hoạch một

cách chi tiết, ngược lại thì từ chối thẩm định Bất động sản.
NVĐG cần yêu cầu khách hàng cung cấp các đặc điểm cơ bản về pháp
lý, về kinh tế kỹ thuật của Bất động sản cần định giá như giấy tờ chứng minh
quyền sở hữu đối với BĐS, sổ đỏ, sổ hồng, giấy phép xây dựng; chế độ bảo
dưỡng, sửa chữa BĐS, lần gần nhất bảo dưỡng là lúc nào, những bộ phận nào
được bảo dưỡng... quy mơ diện tích đất, hướng của BĐS, BĐS tiếp giáp với
gì?...; với cơng trình trên đất thì cần làm rõ diện tích được cơng nhận, diện
tích thực tế, kết cấu, số tầng,...
II.2. Lập kế hoạch định giá.
Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những
bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước cơng việc cũng như
tồn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.
Xuất phát từ đặc điểm của Bất động sản, độ phức tạp của Bất động sản
mà xây dựng tiến độ, trình tự thực hiện cơng tác định giá. Người định giá khi
đã nắm được đặc điểm của Bất động sản thì phải tự xác định được cần phải
thu thập thông tin từ nguồn nào? Việc thu thập thông tin cần bao nhiêu thời
gian; việc thẩm định thực tế mất bao nhiêu thời gian, thẩm định thông tin quy
hoạch mất bao nhiêu thời gián... Sau đó, xây dựng trình tự cơng việc một cách
hợp lí, logic nhất, tránh để cơng việc chồng chéo mất thời gian. Ví dụ như
trong lúc thẩm định thực tế có thể kết hợp thu thập thông tin so sánh, các
thông tin về mua bán chuyển nhượng tại khu vực BĐS toạ lạc...
SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

14

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp

II.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin là cơ sở quan trọng để
NVĐG có thể tiến hành định giá BĐS. Nếu bước này thực hiện khơng tốt sẽ
ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả định giá.Đối với định giá BĐS
thế cấp thì bước khảo sát hiện trường, thu thập thơng tin lại càng có vai trị
quan trọng hơn. Nó là căn cứ để đảm bảo cho ngân hàng có thể thu lại được
cả vốn và lãi vay trong trường hợp khách hàng khơng có khả năng thanh tốn.
Bất cứ một yếu tố nào không đúng với thực tế cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị
của Bất động sản, và rủi ro đối với ngân hàng là rất lớn.
Khảo sát hiện trường BĐS thì cơ bản phải xem xét được các yếu tố sau:
Vị trí thực tế của bất động sản có trùng khớp với vị trí trên bản đồ địa chính
hay khơng? Chi tiết bên ngồi và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích
đất và cơng trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và
thốt nước, viễn thơng, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện
tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa….Từ những yếu tố đó, NVĐG phải
đánh giá được yếu tố nào ảnh hưởng lớn nhất trên giá trị bất động sản, đến
khả năng thanh khoản của BĐS. Ví dụ như, trường hợp BĐS nằm gần đền,
miếu, nghĩa trang thì do yếu tố tâm linh, khả năng chuyển nhượng của BĐS là
rất thấp. Ngoài khảo sát BĐS định giá cần kết hợp khảo sát bất động sản so
sánh: Các thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài
sản so sánh...v.v
Về thông tin chung về vùng, khu vực BĐS toạ lạc cần thu thập các
thơng tin như: dân số, kinh tế, chính sách, quy định của địa phương, mơi
trường tự nhiên, thời tiết, khí hậu...Đặc biệt, NVĐG cũng cần thu thập các
thông tin về cung cầu thị trường như tình hình cung cầu, biến động thị trường,
tỷ lệ hấp thụ của thị trường về loại BĐS đang định giá cao hay thấp...
SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

15

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp

Để thực hiện định giá, NVĐG phải dựa trên những thông tin thu thập từ
các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá
trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua
phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân
hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thơng tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của
địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài
sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài
sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh
tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản.NVĐG phải nêu rõ nguồn thông
tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ
chính xác của thơng tin.
II.4. Phân tích thơng tin.
Q trình phân tích thơng tin là q trình đánh giá tác động của các yếu
tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định. Để đảm bảo quá trình này được
diễn ra theo trình tự, tránh bỏ sót các yếu tố, NVĐG nên phân loại thơng tin
sau đó đánh giá tác động theo nhóm. Có thể phân loại thơng tin thành nhóm
thơng tin về BĐS và nhóm thơng tin về thị trường nơi BĐS toạ lạc. Thông tin
về BĐS sẽ xem xét các yếu tố tác động đến BĐS xuất phát từ chính đặc điểm
của BĐS như hình dáng đất; quy mơ, kích thước đất; vị trí đất... Thơng tin về
thị trường nơi BĐS toạ lạc bao gồm các đặc trưng của thị trường như dân số,
kinh tế, văn hoá, thị hiếu,xu hướng cung-cầu,...

NVĐG cần sử dụng kết hợp phương pháp phân tích định lượng và phân
tích định tính để chỉ ra sự khác biệt giữa BĐS định giá và BĐS so sánh, từ đó
lượng hố sự khác biệt đó.
II.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Dựa trên loại Bất động sản và hệ thống thông tin thu thập được, Thẩm
định viên lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để rút ra chỉ số giá trị của
SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

16

KD Bất động sản A


GVHD: PGS. Hoàng Văn Cường

Chuyên đề tốt nghiệp

Bất động sản.Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương
pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm
định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng
về giá trị thẩm định.
Các phương pháp định giá thường được áp dụng cho định giá Bất động
sản thế chấp là:
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp vốn hố ( phương pháp đầu tư)
Trong số các phương pháp trên , khơng có phương pháp nào là chính
xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương
pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả
của phương pháp thích hợp nhất.



Phương pháp so sánh

a) Cơ sở lý luận của phương pháp:
- Phương pháp so sánh được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ
nguyên tắc thay thế, đó là: người mua sẽ khơng bỏ ra một số tiền vào đó nếu
anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.
- Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hồn tồn
có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh
được. Theo phương pháp này NVĐG không cần thiết phải xây dựng các
công thức hay mơ hình tính tốn, mà đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng
đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên
thị trường.
b)Các bước tiến hành:
- “Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin về giá giao dịch, giá
niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự
SV: Nguyễn Thị Ngọc Ánh

17

KD Bất động sản A