Giải đề luật đất đai

CLC41A

a. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam để xây dựng nhà ở.
Nhận định sai. CSPL: điểm đ khoản 1 Điều 169 LĐĐ 2013, khoản 1, điểm b
khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2014
Chỉ người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam theo khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 thì mới được
nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thơng qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa
kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử
dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
b. Người sử dụng đất thuê khi bị Nhà nước thu hồi đất thì khơng được bồi
thường về đất.
Nhận định sai. CSPL: khoản 4 Điều 75, điểm c khoản 1 Điều 76 LĐĐ 2013
Đất thuê của Nhà nước vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu
như người sử dụng đất có thuê đất của Nhà nước nhưng theo diện trả tiền thuê một
lần cho cả thời gian thuê. Còn với các trường hợp theo điểm c khoản 1 Điều 76,
tuy không được Nhà nước bồi về đất nhưng vẫn được bồi thường chi phí đầu tư
vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất.
c. Chủ thể sử dụng đất ở đều phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
Nhận định sai. CSPL: Điều 2, Điều 11 NĐ 45/2014/NĐ - CP
Chỉ những đối tượng được quy định tại Điều 2 NĐ 45/2014/NĐ - CP mới
phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Ngoài ra, với những chủ thể sử dụng đất ở
theo Điều 11 NĐ 45/2014/NĐ - CP được miễn tiền sử dụng đất. Vì vậy, khơng
phải mọi chủ thể sử dụng đất ở đều phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
d. Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường
hợp các bên tranh chấp lựa chọn ủy ban nhân dân giải quyết.
Nhận định sai. CSPL: Điều 203 LĐĐ 2013
Điều 203 quy định quy trình của giải quyết tranh chấp đất đai là phải có giai
đoạn hịa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Nếu sau
khi hồ giải khơng thành thì mới tiếp tục tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai tại

cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc Tịa án nhân
dân có thẩm quyền theo quy định. Như vậy, có thể hiểu rằng, cơ quan giải quyết
tranh chấp đất đai là Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh và Tòa án nhân dân; Ủy
ban nhân dân cấp xã không phải là cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai. Vì vậy,
nếu các đương sự lựa chọn ubnd cấp xã giải quyết thì ubnd cấp xã cũng khơng có
thẩm quyền giải quyết.


Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu tư tại Việt Nam có thể xác lập quyền sử dụng đất thông qua các cách
thức nào? (nêu rõ cơ sở pháp lý)
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể xác lập quyền sử dụng đất
thông qua các cách thức:
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất: khoản 3 Điều 55 LĐĐ 2013;
- Cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê: điểm đ, e khoản 1 Điều 56, khoản 2 Điều 172 LĐĐ 2013;
- Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất: điểm e, g Điều 169 LĐĐ 2013
( Giải thích thêm: - Khoản 3 Điều 55 LĐĐ 2013: Giao đất có thu tiền sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bàn kết hợp cho
thuê;
- Điểm đ khoản 1 Điều 56 LĐĐ 2013: cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất,
kinh doanh phi nơng nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh
doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
- Điểm e khoản 1 Điều 56 LĐĐ 2013: cho thuê đất để sử dụng đất xây dựng
cơng trình sự nghiệp;
- Điểm c, d khoản 1 Điều 59 LĐĐ 2013: Giao đất, cho thuê đất cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất;
- Điểm e, g Điều 169 LĐĐ 2013 : nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để

bán hoặc để bàn kết hợp cho thuê;
- Khoản 2 Điều 172 LĐĐ 2013: cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.)
Công ty X là tổ chức kinh tế trong nước có chức năng kinh doanh bất động
sản. Công ty X muốn sử dụng 20 ha đất để thực hiện dự án xây dựng khu nhà ở
thương mại để bán tại huyện Bình Chánh, TP.HCM với tổng mức đầu tư là 1000 tỷ
đồng. Diện tích đất này đã được phê duyệt quy hoạch xây dựng nhà ở thương mại.
Hỏi:
a. Điều kiện để Công ty X được giao đất thực hiện dự án này? (nêu rõ cơ sở
pháp lý)
Theo khoản 3 Điều 58 LĐĐ 2013, Điều 14 NĐ 43/2014/NĐ - CP , cơng ty
X thì cần phải có năng lực tài chính, ký quỹ theo quy định và Không vi phạm quy
định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Ngoài ra, phải phải đáp ứng
đúng với yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo Điều 19 LNO 2014.


b. Cơng ty X có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới
hình thức phân lơ khơng, tại sao?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Được sửa đổi bởi
khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) có quy định điều kiện dự án xây
dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
phân lơ, bán nền.
Ngồi ra, căn cứ theo khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ( sửa đổi
bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định Chủ đầu tư dự án xây
dựng kinh doanh nhà ở không được phân lô, bán nền như sau: "Chủ đầu tư dự án
xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lơ, bán nền tại khu vực không nằm
trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc
Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và

xung quanh các cơng trình là điểm nhấn kiến trúc trong đơ thị; mặt tiền các tuyến
đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đơ thị."
Theo đó huyện Bình Chánh, TP.HCM hiện tổ chức bộ máy theo mơ hình
chính quyền nơng thơn nên cịn hạn chế về phân cấp, chưa quản lý và khai thác
được các tiềm năng trong phát triển. Cho nên Công ty X được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lơ miễn là Cơng ty X đáp ứng
đủ các yêu cầu của pháp luật đất đai về điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất dưới hình thức phân lơ, bán nền thì Cơng ty X có thể thực hiện hoạt động
phân lô bán nền.


CLC42A

Nhận định
1. Giá đất tính tiền sử dụng đất trong trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất không thông qua đấu giá là giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi
có đất.
Nhận định ĐÚNG
CSPL: khoản 3, 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 114 thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất
cụ thể. Cơ quan quản lý đất có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác
định giá đất cụ thể. Và đối với giá đất tính tiền sử dụng đất trong trường hợp nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua đất giá là giá đất cụ thể của
UBND cấp tỉnh nơi có đất là căn cứ để UBND nơi có đất sử dụng để làm giá đất
theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114.
2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi trong trường hợp nhất định cũng có
quyền giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như tổ chức kinh tế.
Nhận định SAI
CSPL: khoản 2 Điều 174, khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2014.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 174 quy định Quyền và nghĩa vụ của tổ
chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê thì tổ chức kinh tế có các quyền: Chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; Cho thuê quyền
sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất; Tặng cho quyền sử dụng đất; Thế
chấp bằng quyền sử dụng đất; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cịn đối với quyền
và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam
cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th; doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để
thực hiện dự án thì cũng có các quyền như Tổ chức kinh tế được quy định tại
khoản 3 Điều 183. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì
khơng được tặng cho quyền sử dụng đất như đối với Tổ chức kinh tế.
3. Người sử dụng đất dưới hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất khơng
có quyền giao dịch quyền sử dụng đất.
Nhận định SAI
CSPL: Điều 190 Luật đất đai 2014.
Theo quy định tại Điều 190 quy định về Điều kiện chuyển đổi quyền sử
dụng đất nơng nghiệp thì đối với Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do
được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được


tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền
sử dụng đất nơng nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân
khác để thuận lợi cho sản xuất nơng nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Do đó, đối với phần đất mà
người sử dụng đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì vào từng
trường hợp mà ta có thể chuyển quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được điều kiện mà
pháp luật quy định.
4. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp.

Nhận định SAI
CSPL: Điều 191, Điều 193 Luật đất đai 2014.
Căn cứ theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp không
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì tại khoản 2 có quy
định Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp
được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, đối với đất nơng nghiệp trồng
lúa thì tổ chức kinh tế khơng được nhận chuyển nhượng. Cịn đối với những trường
hợp nhận chuyển nhượng đất nơng nghiệp khác thì vẫn được nhận chuyển nhượng.
Đồng thời, đối với tổ chức kinh tế được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp để
thực hiện dự án đầu tư sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp khi có các điều kiện
quy định tại Điều 193 Luật đất đai 2013.
Bài tập
Công ty X là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước cho thuê 7.000m2 đất
để thực hiện dự án xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê. Hỏi:
a. Cho biết các nghĩa vụ tài chính của Cơng ty khi sử dụng 7.000m2 đất vào
mục đích nói trên? Giải thích?
- Tiền th đất: cơng ty X có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất theo quy định tại
điểm g khoản 1 Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, xây dựng cho thuê văn phịng
là hoạt động kinh doanh phi nơng nghiệp, khơng phải xây dựng nhà ở để bán (bán
kết hợp cho thuê), do đó, xây dựng tịa cao ốc để cho th văn phòng sẽ thuộc
trường hợp được nhà nước cho thuê đất.
- Thuế sử dụng đất: cơng ty X phải đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công
nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế
biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

- Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ theo quy định tại khoản 1 Điều 3: Đối
tượng chịu lệ phí trước bạ: Nhà, đất và cụ thể tại điểm b khoản 1 Điều 2 Thông tư
13/2022/TT-BTC: Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo
quy định của Luật Đất đai và khoản 3 Điều 2 NĐ 10/2022/NĐ-CP.
- Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính theo quy định tại Điều 2 Thông tư
85/2019/TT-BTC.
b. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất (GCN), Cơng ty X có được chuyển nhượng quyền sử
dụng 7.000m2 đất này không, tại sao?
Công ty X được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi vì căn cứ theo điểm
a khoản 2 Điều 173 Luật đất đai 2013 quy định thì Tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê có quyền Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất. Vì ở đây đề bài có đề cập là cơng ty được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, tức nghĩa
là trên đất đó đã có tài sản/kết cấu hạ tầng. Vì thế nên cơng ty X có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
c. Giả sử công ty X muốn chuyển 7.000m2 đất trên sang xây dựng chung cư cao
tầng để bán. Việc chuyển mục đích trên có phải xin phép cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền khơng, tại sao? Nếu chuyển mục đích thì nghĩa vụ tài chính mà
Cơng ty X sẽ thay đổi như thế nào?
Phải xin phép vì chuyển từ cao ốc văn phòng cho thuê sang xây dựng chung
cư cao tầng để bán thì thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải phải
được cơ quan nhà nước cho phép theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 57 Luật
Đất đai 2013. Và cơ quan có thẩm quyền là UBND cấp tỉnh theo quy định tại điểm
a khoản 1 Điều 59.

1. Thuế sử dụng đất là một tên gọi khác của tiền sử dụng đất.
Nhận định sai
CSPL: Khoản 21 Điều 3 BLTTDS 2015

Theo quy định, Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà
nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, Thuế sử dụng đất là
một khoản nộp vào ngân sách nhà nước mà người sử dụng đất thực hiện trong quá
trình sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế. Do đó, có thể thấy thuê sử dụng đất
và tiền sử dụng đất là hai loại khác nhau.


2. Toà án nhân dân chỉ giải quyết tranh chấp đất đai khi đương sự có giấy
chứng nhận hoặc giất tờ tại Điều 100 LDĐ 2013.
Nhận định sai
CSPL: Điểm b Khoản 2 Điều 203 LDĐ 2013
Thông thường các tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LDĐ về tranh chấp tài sản gắn liền với
đất thì Toà án nhân dân giải quyết. Tuy nhiên đối với tranh chấp đất đai mà đương
sự khơng có giất chứng nhận hoắc khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Điều 100 LDĐ thì đương sự có thể chọn hình thức nộp đơn yêu cầu giải quyết
tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tồ án nhân
dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật Tố tụng dân sự. Như vậy, Tồ án nhân
dân vẫn có thể giải quyết tranh chấp đất đai nếu đương sự khơng có giấy chứng
nhận hoặc giấy tờ theo quy định tại Điều 100 LDĐ.
3. Người sử dụng đất được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất kể từ thời
điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Nhận định sai
CSPL: Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
Thông thường, người sử dụng đất được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất kể
từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, đối với trường hợp chuyển đổi
quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau
khi có quyết định giao đất, cho th đất. Cịn đối với trường hợp nhận thừa kế

quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng
nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được nhận chuyển quyền sử dụng
đất để xây dụng nhà ở tại Việt Nam.
Nhận định sai
CSPL: Điểm đ Khoản 1 Điều 169 LĐĐ 2013, Khoản 1, điểm b Khoản 2 Điều 8 Luật nhà
ở 2014
Theo quy định thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng
đất trong các trường hợp thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của
pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê
mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc được nhận
quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở. Vì vậy người Việt Nam định cư ở
nước ngoài phải thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 và Điểm b Khoản 2 Điều 8 Luật
Nhà ở 2014 mới được nhận chuyển quyền sử dụng đất và chỉ được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kếm nhận tặng cho nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở.
1. Việc cho thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và việc cho thuê đất
của nhà nước có gì khác nhau.
CSPL: Điều 167, Khoản 8 Điều 3 LDĐ 2013.


Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người có nhu cầu sử dụng đất thuê của người
có quyền sử dụng đất để sử dụng theo mục đích được thoả thuận phù hợp với pháp
luật từ chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp. Cho thuê quyền sử dụng đất
là một trong các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật đất
đai 2013.
Cho thuê quyền sử dụng đất được thể hiện dưới dạng hợp đồng cho thuê. Hợp
đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản
cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Giá thuê

do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ
trường hợp luật có quy định khác, trường hợp khơng có thỏa thuận hoặc thỏa
thuận khơng rõ ràng thì giá th được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và
thời điểm giao kết hợp đồng thuê.
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng đất
Hiện nay pháp luật quy định hai hình thức cho thuê đất gồm: Thuê đất trả tiền một
lần và thuê đất trả tiền hàng năng.
BÀI TẬP
a. Hộ gia đình bà N có được cấp GCN quyền sử dụng đất khơng? Tại sao?
CSPL: Khoản 2 Điều 101 LDD 2013
Theo đề bài, Hộ gia đình bà N sử dụng 100m đất ở tại Thủ Đức, TP HCM từ năm
1992 đến nay. Việc bà N đã sử dụng liên tục phần đất trên có thể hiểu đây là phần đất
khơng có tranh chấp nên hộ gia đình bà N có thể được cơ quan nhà nước cấp GCN quyền
sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013. Hộ gia đình bà N sử
dụng 100 m đất ổn định từ 1992 đến nay, khơng có giấy tờ theo quy định tại Điều 100
LDD, đồng thời nằm trong khu quy hoạch sử dụng đất xây dựng công viên đã được xét
duyệt. Vì vậy hộ gia đình bà N đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
b. Nếu được cấp GCN quyền sử dụng đất thì hộ gia đình bà N phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính gì cho NN? Tại sao?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 LDD, nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất trong trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở. Do hộ gia đình bà N sử
dụng 100m2 đất ở tại Thủ Đức nên hình thức giao đất trong trường hợp này là giao đất có
thu tiền sử dụng đất.
Các nghĩa vụ tài chính mà hộ gia đình bà N phải thực hiện là:
- Tiền sử dụng đất: Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 1 Quyết định
18/2016/QĐ-UBND quy định về hạn mức giao đất ở Thủ Đức là không quá
200m2/hộ. Tuy nhiên hộ gia đình bà N sử dụng 100m2 khơng có giấy tờ về

quyền sử dụng đất nên theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 4 Nghị định
45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình bà N khơng phải nộp tiền sử dụng đất.
- Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Theo quy định tại Khoản 1
Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, đối tượng chịu thuế là đất
2

2


ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Do đó hộ gia đình bà B phải chịu nghĩa vụ nộp
thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định
10/2022/NĐ-CP, đối tượng chịu lệ phí trước bạ là nhà, đất.
- Nghĩa vụ nộp phí địa chính.
c. Trường hợp bị NN thu hồi đất để thực hiện quy hoạch trên thì hộ gia đình bà
N có được bồi thường khơng? Tại sao?
Phần diện tích đất đang nằm trong khu quy hoạch xây dựng cơng viên. Do đó theo
Điểm c Khoản 3 Điều 62 LDD, diện tích đất trên được thu hồi để phát triển kinh tế-xã hội
vì lợi ích quốc gia, cơng cộng.
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 75 Luật đất đai, tổ chức được nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
mà chưa được cấp. Vì vậy hộ gia đình bà N được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để
quy hoạch xây dựng công viên.

TMQT43

1. UBND huyện K ra quyết định thu hồi 5ha đất nông nghiệp do hộ gia đình
bà A đang sử dụng để thực hiện kế hoạch thu hồi đất của địa phương.
Phù hợp với quy định của pháp luật

Căn cứ theo khoản 2 điều 66 LĐĐ 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất: “2.
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;” thì 5ha đất nơng
nghiệp do hộ gia đình bà A đang sử dụng là đất thuộc hộ gia đình và thẩm quyền
thu hồi đất đối với hộ gia đình là UBND cấp huyện. Vì vậy trong trường hợp trên,
UBND huyện k ra quyết định thu hồi 5ha đất nông nghiệp do hộ gia đình bà A
đang sử dụng để thực hiện kế hoạch thu hồi đất của địa phương là đúng thẩm
quyền và phù hợp với quy định của pháp luật.
2. Bà A có 1000m2 đất nơng nghiệp ở quận 12, Tp HCM, đất đã được cấp
Giấy chứng nhận. Toàn bộ diện tích đất trong khu quy hoạch làm cơng viên
cây xanh. Bà A quyết định bán toàn bộ đất cho ơng T. Cơng chứng viên của
văn phịng cơng chứng H từ chối lập hợp đồng chuyển nhượng khu đất trên vì
lý do đất thuộc quy hoạch sẽ giải tỏa nên không mua bán được.
Không phù hợp với quy định của pháp luật
Vì căn cứ theo khoản 2 điều 49 LĐĐ: “Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục
đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền


của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, cơng trình, trồng
cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, cơng
trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy
định của pháp luật.” Trong tình huống trên, đất nơng nghiệp thuộc quyền sở hữu
của bà A nằm trong khu quy hoạch sử dụng đất và đã có kế hoạch làm cơng viên
cây xanh. Theo đó, bà A vẫn có thể thực hiện việc mua bán vì khơng nằm trong
điều cấm mà luật quy định. Vì vậy việc cơng chứng viên của văn phịng cơng
chứng từ chối lập hợp đồng chuyển nhượng khu đất trên vì lý do đất thuộc quy
hoạch sẽ giải tỏa nên không công mua bán được là không phù hợp với quy định
của pháp luật
3. Trên cơ sở thơng tin địa chính từ chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai

chuyển, Chi cục thuế huyện X ra thông báo nộp tiền sử dụng đất cho hồ sơ xin
phép chuyển mục đích sử dụng đất từ 300m2 đất nơng nghiệp sang đất ở của
bà K. Theo đó, giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất
được cơ quan thuế áp dụng là giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp
hệ số điều chỉnh giá đất.
Không phù hợp với quy định của pháp luật
Vì căn cứ theo điểm a khoản 4 Điều 114 LĐĐ 2013 thì giá đất cụ thể chỉ được sử
dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với
phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, đối với
phần diện tích trong hạn mức thì cơ quan thuế phải áp dụng bảng giá đất để tính
tiền sử dụng đất căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 114 LĐĐ 2013 chứ không phải
sử dụng giá đất cụ thể làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất trên tồn bộ diện tích đất
được phép chuyển mục đích sử dụng
4. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện X, tỉnh Tiền Giang chỉ đồng ý
cấp Giấy chứng nhận đối với 30 ha đất trồng lúa (trong tổng số 50 ha) do H
nhận thừa kế từ cha mẹ, số còn lại 20ha đất bị từ chối cấp Giấy chứng nhận vì
lý do diện tích này vượt q hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền theo
quy định của pháp luật
Phù hợp với quy định của pháp luật
Vì căn cứ theo khoản 1 Điều 130 LĐĐ 2013 thì Hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khơng q 10 lần hạn mức giao đất
nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1,
2 và 3 Điều 129 của Luật này. Cụ thể là tại điểm a khoản 1 Điều 129 quy định :” a)
Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;”. Như vậy,
hạn mức tối đa mà H có thể nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (thừa kế)


đó là 30ha. Khơng những vậy, H cịn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính do nhận

chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp quá hạn mức quy định tại điểm d khoản 1
Điều 29 Nghị định 91/2019

Câu 2
1. Giao dịch nêu trên có phù hợp với quy định của PL không?
Giao dịch nêu trên không phù hợp với quy định của pháp luật.
- Về việc phân lô, bán nền: Căn cứ theo khoản 17 Điều 1 Nghị định
148/2020/NĐ-CP thì chỉ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê thỏa mãn đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị
định 43/2014 (sửa đổi bởi Nghị định 148/2020) thì chủ đầu tư khoản mới được
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lơ, bán nền. Mà đất
của ông H là đất nông nghiệp, không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà
ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
- Về việc bán cho công nhân làm nhà để ở: Vì đất của ơng H là đất nơng
nghiệp, do đó sử dụng đất để ở là sai mục đích, vi phạm quy định tại khoản 3 Điều
12 và khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 về việc không sử dụng đất sai mục đích.
2. Hãy hướng dẫn để ơng H có thể tách thửa đất và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo đúng quy định của PL?
- Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở tại Phịng tài
ngun và mơi trường rồi đóng tiền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 69 Nghị định
43/2014
- Nộp hồ sơ xin tách thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014
và khoản 11 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
TM-DS-QT42A

Câu 1
a. Mọi chủ thể được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đều khơng
có quyền giao dịch quyền sử dụng đất.
Nhận định SAI
CSPL: khoản 2 Điều 173, khoản 1 Điều 166, khoản 2 Điều 170 Luật Đất đai 2013

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 173 LĐĐ 2013, đối với tổ chức được Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không
được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Tại khoản 1 Điều 166 quy định về
Quyền chung của NSDĐ, theo đó NSDĐ được cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Khoản 2 Điều 170 quy định NSDĐ có nghĩa vụ làm đầy đủ thủ tục
khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do đó, cá


nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ có quyền giao dịch QSDĐ, tổ chức
được nhà nước giao đất khơng thu tiền SDĐ thì khơng được giao dịch QSDĐ.
b. Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền đều phải
lấy ý kiến đóng góp của nhân dân.
Nhận định SAI
CSPL: Điều 43 LĐĐ 2013, khoản 3 Điều 8 Nghị định 43/2014
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 43 LĐĐ 2013, việc lấy ý kiến về quy hoạch
sử dụng đất cấp huyện được thực hiện để lấy ý kiến của các cơ quan, tổ chức, cá nhân và
cộng đồng dân cư về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Do đó, trong trường hợp này cơ
quan có thẩm quyền đều phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân. Tuy nhiên theo quy định
tại khoản 1 Điều này thì việc lấy ý kiến đối với quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy
hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy
định của pháp luật về quy hoạch. Tại khoản 3 Điều 8 Nghị định 43 hướng dẫn cụ thể về
lấy ý kiến UBND cấp tỉnh đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phịng, an ninh,
theo đó Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an gửi hồ sơ lấy ý kiến về dự thảo phương án quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường
hợp này sẽ khơng lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
mà chỉ lấy ý kiến của UBND cấp tỉnh.
c. Chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không được cấp
GCN QSDĐ đối với đất thuê lại.

Nhận định SAI
CSPL: khoản 3 Điều 179, khoản 1 Điều 166 LĐĐ 2013
Căn cứ Điều 179 quy định về Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất, theo đó tại khoản 3 Điều này quy định đối với hộ gia đình, cá nhân th lại đất trong
khu cơng nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian th thì có quyền và nghĩa vụ tại khoản 1 Điều này. Trường hợp thuê đất, thuê lại
đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.
Dẫn chiến đến khoản 1 và khoản 2 Điều này thì chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất sẽ có
các quyền tại Điều 166. Theo đó, khoản 1 Điều 166 quy định chủ thể SDĐ được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do
đó, hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất sẽ được cấp GCN QSDĐ.
d. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất cho
Nhà nước.
Nhận định SAI
CSPL: khoản 1 Điều 54 LĐĐ 2013
Khoản 1 Điều 54 LĐĐ 2013 quy định về hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong
hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này sẽ thuộc trường hợp có được QSDĐ thơng
qua hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, do đó khơng phải nộp tiền
sử dụng đất cho Nhà nước.
Câu 2


Cơng ty X, là doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, xin Nhà nước
cho sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại huyện Củ
Chi, TP HCM. Hỏi:
a. Xác định hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở của Công ty X và nghĩa vụ tài chính mà cơng ty X có thể phải
nộp cho Nhà nước tương ứng hình thức sử dụng đất đó.

- Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 55 LĐĐ 2013 quy định doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho th thì sẽ có hình thức sử dụng đất là giao đất có thu
tiền sử dụng đất.
- Các nghĩa vụ tài chính:
 Tiền sử dụng đất: căn cứ quy định tại điểm c khoản 1 Điều 2 Nghị định
45/2014 quy định về Thu tiền sử dụng đất đối với “doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê”
 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: khoản 2 Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp năm 2010
 Thuế thu nhập doanh nghiệp: căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều
2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008, đây là doanh nghiệp được thành
lập thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam thuộc đối tượng phải
chịu thuế. Thu nhập chịu thuế theo quy định tại khoản 2 Điều 3: thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ chuyển nhượng
 Phí địa chính: Thơng tư 85/2019
Cơng ty X muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn
bằng QSDĐ từ các hộ gia đình, cá nhân để có đất thực hiện dự án. Việc nhận
chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn bằng QSDĐ này có phù hợp với pháp luật đất
đai không? Tại sao?
Công ty X nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn bằng QSDĐ khơng đúng quy
định PL.
Điều 169 LĐĐ 2013 quy định về các trường hợp Nhận quyền sử dụng đất, không
quy định về trường hợp DN có vốn đầu tư nước ngồi được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất hoặc nhận vốn bằng QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân để có đất thực hiện dự án
đầu tư.
Căn cứ quy định tại Điều 39 Nghị định 43/2014 quy định về chuyển nhượng vốn
đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, theo đó “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang

sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào
vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng
đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp”
b. Xác định thời hạn sử dụng đất của Công ty X khi sử dụng đất thực hiện dự
án nêu trên và thời hạn sử dụng đất của người mua nhà ở (cá nhân trong
nước) trong dự án của Công ty X.


Thời hạn sử dụng đất của công ty X được xác định theo khoản 3 Điều 126 LĐĐ
2013, đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để
cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án;
Thời hạn sử dụng đất của người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được
sử dụng đất ổn định lâu dài.
CLC41QTL

NHẬN ĐỊNH
1. Mọi trường hợp lấn chiếm đất đai đều bị Nhà nước thu hồi đất.
Nhận định sai.
CSPL: Điều 64 LĐĐ, Điều 22 Nghị định 43/2014
NN thu hồi đất trong các trường hợp lấn chiếm, VPPL về đất đai theo Điều 64
LĐĐ. Tuy nhiên không phải mọi trường hợp lấn chiếm đất đai đều bị NN thu hồi đất, căn
cứ quy định tại khoản 2 Điều 22 NĐ 43/2014, trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử
dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo
vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phịng hộ, xây dựng cơng trình hạ tầng cơng cộng
thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp do được NN giao vượt hạn mức cũng có
quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất đó để hợp tác sản xuất kinh doanh.
3. Cơ quan có thẩm quyền giao đất thì cũng có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Nhận định sai.
CSPL: Điều 105, khoản 3 Điều 156
Về nguyên tắc theo quy định tại Điều 59 LĐĐ 2013 thì UBND có thẩm quyền
giao đất, cho th đất và chỉ có UBND có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, ngoài UBND thì cũng
có quan quan khác có thẩm quyền giao đất theo quy định tại khoản 3 Điều 156, sau khi
được UBND cấp tỉnh giao đất, Cảng vụ hàng không căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất được cơ quan quản lý nhà nước về hàng không dân dụng phê duyệt, có quyền
giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, cho th đất. Do đó khơng phải cơ quan nào có thẩm
quyền giao đất thì cũng có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản khác gắn liền với đất.
4. Chuyển mục đích sử dụng đất là chuyển hình thức sử dụng đất.
Nhận định sai.
CSPL: Điều 10, Điều 57


Hình thức sử dụng đất là cách thức mà Nhà nước sử dụng để ghi nhận, thể hiện
quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất hay thuộc quyền sử
dụng của nhiều người sử dụng đất, hình thức sử dụng đất bao gồm giao đất. cho thuê đất.
Mục đích sử dụng đất là cách thức mà Nhà nước phân loại đất đai theo quy định tại Điều
10 và yêu cầu người quản lý phải tuân thủ các quy định khi giao đất, cho thuê đất, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó căn cứ Điều 57, chuyển mục đích sử dụng đất
là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành
chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất
đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
BÀI TẬP
Hộ gia đình ơng A được giao khốn 1 hecta đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng phịng hộ.
1. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình ơng A.
Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình ơng A là UBND cấp huyện theo khoản 2
Điều 105
2. Năm 2018 hộ gia đình ơng A muốn chuyển nhượng 1 hecta đất này cho hộ gia
đình ơng B. Hỏi có được khơng? Giải thích lý do?
Hộ gia đình ơng A chỉ có thể chuyển nhượng đất cho hộ gia đình ơng B trong
trường hợp hộ gia đình ơng B cũng sinh sống trong cùng phân khu đó. Căn cứ quy định
tại khoản 2 Điều 192, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nơng
nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ đó
3. Nếu 1 hecta đất đó là do hộ gia đình ơng A được UBND cấp huyện cho th thì hộ
gia đình ơng A có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác
khơng? Tại sao? Khi thực hiện quyền sử dụng đất, hộ gia đình ơng A phải thực
hiện những nghĩa vụ tài chính nào về đất đai đối với NN?
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 192, Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ
trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng
nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
Do đó hộ gia đình ơng A chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho hộ gia đình,
cá nhân trong cùng phân khu.
 Tiền thuê đất: Do hộ gia đình ơng A được UBND cho thuê đất nên sẽ phải trả tiền
thuê đất theo Điều 2 NĐ 46/2014.
 Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Điều 1 Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp: “Tổ
chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế sử dụng đất
nông nghiệp”







Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
tại điểm a khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân: Thu nhập từ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 quy định về đối
tượng chịu lệ phí trước bạ: “Nhà, đất” và khoản 3 Điều 2 Nghị định 10/2022 quy
định về Đối tượng áp dụng:“Cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan”. Thông
tư 13/2022 quy định cụ thể: Đất gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông
nghiệp theo quy định của LĐĐ
Nghĩa vụ nộp phí địa chính theo Thông tư 85/2019/TT-BTC; Thông tư 106/2021/
TT-BTC.

CLC43D

a. Theo Luật Đất đai 2013, dịng họ được Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng
đất hương hỏa thờ cúng là một trong những loại chủ thể quyền sử dụng đất.
Nhận định SAI
CSPL: Điều 5 LĐĐ 2013
Điều 5 LĐĐ 2013 quy định về Người sử dụng đất, theo đó chủ thể quyền sử dụng
đất bao gồm: tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân trong nước; công đồng dân cư; cơ
sở tôn giáo; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. dịng họ được Nhà nước cơng nhận quyền
sử dụng đất hương hỏa thờ cúng không được luật quy định là một loại chủ thể quyền sử
dụng đất.
b. Hệ quả pháp lý của việc thu hồi đất và thu hồi GCN QSDĐ, QSD nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất là như nhau
Nhận định SAI
CSPL: điểm b khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013
Khi thu hồi đất dẫn đến hậu quả pháp lý là chấm dứt quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất. Tuy nhiên đối với trường hợp Đính chính, thu hồi GCN đã cấp theo quy định
tại Điều 106 thì việc thu hồi GCN QSDĐ để cấp đổi GCN thì khi ấy, hệ quả pháp lý của
việc thu hồi GCN sẽ không dẫn đến chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
c. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được UBND cấp xã cho
thuê đất có các quyền pháp lý giống hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp
huyện cho thuê đất.
Nhận định SAI
CSPL: điểm a khoản 1 Điều 179, khoản 3 Điều 59 LĐĐ 2013; khoản 2 Điều 19
Nghị định 43/2014
Căn cứ theo quy định tại Điều 179 LĐĐ 2013, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th thì có các quyền chung
quy định tại Điều 166. Dẫn chiếu đến quy định tại khoản 1 Điều 166, hộ gia đình, cá nhân
được cấp GCN QSDĐ. Khoản 3 Điều 59 quy định UBND cấp xã có thẩm quyền cho thuê
đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.
Tại khoản 2 điều 19 Nghị định 43/2014 quy định về các trường hợp không cấp Giấy


chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao
gồm người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã,
phường, thị trấn. Do đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sử dụng đất nông nghiệp do
được UBND cấp xã cho thuê đất khơng có quyền được cấp GCN QSDĐ như trường hợp
được UBND cấp huyện cho thuê đất.
d. Hộ gia đình sử dụng đất ở có tên trong Sổ địa chính của phường được lập
trước ngày 15/10/1993 và hộ gia đình sử dụng đất ở từ năm 1992 (khơng có
giấy tờ quy định tại khoản 1,2,3 Điều 100 LĐĐ 2013 nhưng không nguồn gốc
không vi phạm pháp luật đất đai đều không phải nộp tiền sử dụng đất cho

Nhà nước khi được công nhận quyền sử dụng đất.
Nhận định SAI
CSPL: điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014
Đối với trường hợp hộ gia đình sử dụng đất ở từ năm 1992 (khơng có giấy tờ quy
định tại khoản 1,2,3 Điều 100 LĐĐ 2013 nhưng không nguồn gốc không vi phạm pháp
luật đất đai đều không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi được công nhận
quyền sử dụng đất căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 6 thì khơng phải nộp tiền sử
dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức cơng nhận đất ở của mỗi hộ
gia đình, đối với diện tích đất ở vượt hạn mức cơng nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền
sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3
Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định cơng nhận quyền sử dụng đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
Bài tập
A là chủ thể có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở để bán. Khu đất mà A có nhu cầu sử dụng để thực hiện dự án này nằm
trong quy hoạch sử dụng khu đô thị mới của địa phương và hiện đang là khu dân cư
cũ.
a. A có thể thuộc những loại chủ thể sử dụng đất nào?
- Tổ chức kinh tế: căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 55 LĐĐ 2013 quy định Tổ chức kinh
tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: căn cứ khoản 3 Điều 55 được giao đất có thu
tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: khoản 3 Điều 55 được giao đất có thu tiền sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
b. Xác định hình thức sử dụng đất của A
Vì mục đích sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất A là thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở để bán, căn cứ vào mục đích sử dụng đất này thì hình thức sử dụng đất của A
sẽ là giao đất có thu tiền sử dụng đất, căn cứ theo quy định tại Điều 55 LĐĐ 2013: thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán (hoặc bán kết hợp cho thuê).
c. Sau khi sử dụng đất, A phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước theo loại giá

nào?
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118, Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đầu từ xây dựng


nhà ở để bán. Vì chủ thể sử dụng đất A có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích thực hiện
dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán nên sẽ thuộc trường hơp đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 108 về Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, vì chủ thể A thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất nên giá
đất được tính là giá trúng đấu giá.
d. Nếu A là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự
án đầu tư nói trên, A có được để thừa kế quyền sử dụng đất đó theo di chúc
hoặc theo pháp luật khơng?
Vì A là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu
tư xây dựng nhà ở để bán, căn cứ Điều 183 quy định về Quyền và nghĩa vụ của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, vì A thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất nên các quyền và nghĩa vụ của A được thực hiện căn cứ theo Điều
166, Điều 170, khoản 2 Điều 174 Luật này.
Theo các quy định trên, khơng có quy định A được để thừa kế quyền sử dụng đất
đó theo di chúc hoặc theo pháp luật, do đó A khơng thể để lại thừa kế quyền sử dụng đất
đối với dự án trên.