(Luận Văn Thạc Sĩ) Đánh Giá Tình Hình Hoạt Động Của Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Chi Nhánh Bình Xuyên, Tỉnh Vĩnh Phúc Giai Đoạn 2014-2019.Pdf

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------

NGUYỄN THỊ THOA
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHỊNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH BÌNH XUYÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2014-2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên -2020

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------

NGUYỄN THỊ THOA
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHỊNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH BÌNH XUYÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2014-2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THỊ LỢI

Thái Nguyên -2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái nguyên, ngày 30 tháng 06 năm 2020
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thoa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN

Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Lợi đã hướng dẫn,

giúp đỡ rất tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp
Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu nhà
trường, khoa Sau đại học, khoa Quản lý tài nguyên và các phịng ban trong Trường
Đại học Nơng Lâm đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tơi hồn thành
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến cán bộ phịng Tài ngun và Mơi trường
huyện Bình Xun; Lãnh đạo Sở, cán bộ, các phòng, trung tâm thuộc Sở Tài
nguyên và Mơi trường Vĩnh Phúc, Văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc, Văn
phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Bình Xuyên đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi
trong q trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những người
đã cùng tơi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời
gian thực hiện đề tài này.
Thái nguyên, ngày 30 tháng 06 năm 2020
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thoa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi

DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ ......................................................................... viii
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................2
Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................................4
1.1. Cơ sơ khoa học của đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai .......................4
1.1.1. Đăng ký đất đai .................................................................................................4
1.1.2. Văn phòng Đăng ký đất đai. ..............................................................................8
1.2. Mơ hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ......................................13
1.2.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước ............................13
1.2.1.3. Ở Thuỵ Điển .................................................................................................15
1.2.1.5. Pháp ..............................................................................................................17
1.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
và Văn phịng Đăng ký đất đai ở Việt Nam ..............................................................18
1.3.1. Tình hình thành lập Văn phịng Đăng ký đất đai ở Việt Nam ........................18
1.3.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai ..............................................18
1.3.3. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKĐĐ ..........................21
1.3.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ .....................................23
1.4. Thực trạng hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Vĩnh Phúc ........................................24
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......30
2.1. Đối tượng, thời gian và nghiên cứu ...................................................................30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................30
2.1.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................30
2.1.3. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................30
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

iv

2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................31
2.2.1. Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản huyện Bình Xuyên ...................................31
2.2.2. Đánh giá tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xuyên giai đoạn
2014 -2019, theo các nội dung: .................................................................................31
2.2.3. Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ đăng ký đất đai chi nhánh Bình
Xuyên qua ý kiến của người dân và cán bộ; .............................................................31
2.2.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xuyên.....................................................31
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................31
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................31
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................32
2.3.3. Phương pháp thống kê, so sánh .......................................................................32
2.3.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................33
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................33
3.1. Kết quả đánh giá sơ lược về tình hình cơ bản của huyện Bình Xuyên ..............33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................33
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội .................................................................................36
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Bình Xuyên...............................39
3.2. Đánh giá tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xuyên
đoạn 2014 -2019 ........................................................................................................44
3.3. Kết quả ý kiến của cán bộ chuyên môn và người sử dụng đất về hoạt động
của VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xun. ....................................................................62
3.3.1. Mức độ cơng khai về thủ tục hành chính ........................................................62
3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính ....................................................64
3.3.3. Điều kiện cơ sở vật chất ..................................................................................66
3.3.4. Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chun mơn ..................................67
3.3.5 Các khoản lệ phí người sử dụng đất phải thực hiện .........................................69
3.3.6. Ý kiến đánh giá tổng thể của cán bộ, người sử dụng đất về hoạt động

của VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xun .....................................................................70

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v

3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xuyên ..............................................71
3.4.1. Nhận xét chung về hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xuyên ...........71
3.4.2. Những thuận lợi ..............................................................................................71
3.4.3. Những khó khăn, vướng mắc ..........................................................................72
3.4.4. Đề xuất giải pháp ............................................................................................72
KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ .........................................................................................76
1. Kết luận. ................................................................................................................76
2. Kiến nghị ...............................................................................................................77
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................79

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTNVMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận (GCN)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TNMT

Tài ngun và Mơi trường

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai

VPĐKQSDĐ

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ các chi nhánh .........................................29
Bảng 3.1. Tổng hợp diện tích phân theo loại đất năm 2019 .....................................42
Bảng 3.2. Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xuyên ..........................45
Bảng 3.3. Kết quả cấp GCN của huyện Bình Xuyên từ 2014-2019 .........................51
Bảng 3.4. Kết quả đăng ký thế chấp trên địa bàn huyện Bình Xuyên giai đoạn năm
2014 - 31/12/2019 .....................................................................................................55
Bảng 3.5. Hồ sơ địa chính lưu trữ tại VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xuyên ................56
Bảng 3.6. Mức độ công khai TTHC tại VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xuyên .............63
Bảng 3.7. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Chi nhánh Bình Xuyên ................65
Bảng 3.8. Đánh giá về điều kiện vật chất tại Chi nhánh Bình Xuyên ......................66
Bảng 3.9. Mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại
VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xuyên ............................................................................67
Bảng 3.10. Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại VPĐKĐĐ
Chi nhánh Bình Xuyên ..............................................................................................69
Bảng 3.11. Nhận xét về hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xun ..............70

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




viii

DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của VPĐKĐĐ trong hệ thống quản lý đất đai .......................13
Hình 1.2. Mơ hình tổ chức VPĐKQSDĐ tỉnh Vĩnh Phúc ........................................26
Hình 1.3. Mơ hình tổ chức VPĐKĐĐ tỉnh Vĩnh Phúc .............................................27

Sơ đồ 1: Bản đồ hành chính, Vị trí địa lý huyện Bình Xuyên, Vĩnh Phúc ...............34
Sơ đồ 02: Sơ đồ cơ cấu diện tích tự nhiên huyện Bình Xun .................................44

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu
sản xuất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả mọi quá trình sản xuất, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Nó tham gia vào tất cả các hoạt động của
đời sống kinh tế - xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng, là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia.
Đối với Việt Nam chúng ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là
người đại diện thống nhất quản lý. Vì vậy, để nắm chắc và quản lý chặt chẽ đất đai,
một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai là đăng ký
đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất, tạo sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa
chính, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Việc xây dựng
hệ thống quản lý đất đai là một nhiệm vụ cần thiết nhằm mang lại lợi ích thiết yếu
cho phát triển kinh tế đất nước, tạo công bằng xã hội và bảo vệ môi trường. Một hệ
thống quản lý đất đai cơng khai và minh bạch sẽ góp phần tích cực trong phịng,
chống tham nhũng, lãng phí trong quản lý, nâng cao hiệu quả trong sử dụng, giải
quyết tốt mọi tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Hệ thống hồ sơ địa chính
được thiết lập đầy đủ, rõ ràng cho từng thửa đất sẽ là cơ sở để Nhà nước quản lý,
nắm chặt tồn bộ diện tích đất đai và đối tượng sử dụng đất, hạn chế được tình trạng

vi phạm pháp luật về đất đai của cả người sử dụng cũng như người quản lý.
Luật Đất đai 2003 quy định về việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường ở 2
cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và
VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường. VPĐKQSDĐ
các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài nguyên và môi trường
làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp GCN; lập và
chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính cùng cấp.
Một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong quản lý đất đai là cải cách thủ tục
hành chính. Do vậy, việc hợp nhất VPĐKQSDĐ ở hai cấp trước đây thành một tổ chức
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

thống nhất là một tất yếu khách quan, do đó Văn phòng đăng ký đất đai “một cấp”
được thành lập theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ. VPĐKĐĐ tỉnh Vĩnh Phúc được thành lập theo Quyết
định số 46/QĐ-UBND ngày 20/10/2014 (sửa đổi bổ sung một số điều tại Quyết
định số 09/ /QĐ-UBND 27/4/2018) bao gồm 4 phòng chức năng và 9 Chi nhánh đặt
tại các huyện, thành phố. Trong đó VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xuyên đang thực
hiện nhiệm vụ tại huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
Từ thực trạng phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Bình Xuyên cho
thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp,
du lịch, dịch vụ; tốc độ đơ thị hóa nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động
sản ngày một tăng lên. Đất đai trở thành nguồn nội lực phát triển của địa phương,
nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp, dịch vụ ngày càng tăng,
công tác giao dịch, huy động nguồn vốn từ quyền sử dụng đất đang có ý nghĩa quan

trọng trong phát triển kinh tế của người sử dụng đất.
VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xuyên được thành lập 5 năm (tháng 11/2014 đến
tháng 12/2019) nhưng đến nay vẫn chưa có bất kỳ sự đánh giá nào về hiệu quả hoạt
động? Có những tồn tại gì cần khắc phục để nâng cao chất lượng phục vụ người
dân, giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai? những vướng mắc bất cập
của chính sách pháp luật so với thực trong cuộc sống? công tác cải cách hành chính
trong lĩnh vực đất đai, …? là những vấn đề được chính quyền địa phương và người
dân hết sức quan tâm. Xuất phát từ lý do trên, tôi quyết định chọn đề tài nghiên cứu
"Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phịng đăng ký đất đai chi nhánh Bình
Xun, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014 - 2019”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xuyên giai
đoạn 2014 -2019, theo các nội dung: Kết quả kê khai đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
lần đầu; kết quả thực hiện đăng ký biến động đất đai khi người sử dụng đất thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; kết quả
đăng ký giao dịch bảo đảm và kết quả cập nhật chỉnh lý biển động hồ sơ địa chính;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp khắc phục.
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu.
- Luận văn là cơng trình nghiên cứu một cách có hệ thống và tồn diện về
hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Bình Xuyên. Kết quả nghiên cứu của Luận văn
là tài liệu tham khảo cho sinh viên, cán bộ quan tâm đến mơ hình hoạt động của
VPĐK một cấp. Ngoài ra, những giải pháp được đề xuất trong Luận văn có thể để

các cơ quan, đơn vị trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc tham khảo nhằm nâng cao hoạt
động của hệ thống VPĐKĐĐ trong thời gian tới; Là cơ sở cho việc hoạch định
chính sách về việc thống nhất quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất;
- Luận văn góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá khách quan
về quá trình thực hiện cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCN và cơng tác quản lý đất
đai tại huyện Bình Xun.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sơ khoa học của đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai
1.1.1. Đăng ký đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký
Đăng ký là một hoạt động của cơ quan Nhà nước, tổ chức hay cá nhân nào đó
thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo
quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký cũng như tổ chức, cá nhân đứng ra thực hiện
việc đăng ký. Hay nói một cách khác đăng ký là việc xác lập thông tin về một sự việc
hay một tài sản của cơ quan, tổ chức, cá nhân hay pháp nhân nào đó vào với mục đích
được đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ theo một quy luật nhất định. Có nhiều loại đăng
ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký bản
quyền, sở hữu trí tuệ, đăng ký phát minh,...
1.1.1.2. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thuật ngữ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản
gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có
những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử
dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là: đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy
định và tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất;
Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có tính bắt buộc mà do nhu
cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Hai là: đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

* Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử
dụng khơng thể thiếu và có ý nghĩa sống cịn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng chí có
giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng; giá trị
đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và ln có xu hướng tăng lên.
* Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền
sử dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không
đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ
chức, cá nhân) khác nhau sử dụng;
* Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, cơng trình xây dựng, cây
rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại
vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền
với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất;

Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải
thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan Nhà nước để
phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp
luật; vừa cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng
đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật.
1.1.1.3. Các trường hợp đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất, bao gồm:
Đăng ký lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất
* Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực
hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại
Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất
để sử dụng;
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu có
đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




6

Một là: tính chất cơng việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng
đất đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người
sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ
tục đăng ký lần đầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ
nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp Luật Đất đai để công nhận và

xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử dụng,
thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận.
Hai là: Kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy chứng
nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điểu kiện.
* Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất
Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với
thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về
nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.
Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký
biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác định một
chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng
đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật;
do đó tính chất cơng việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội
dung đã đăng ký theo quy định pháp luật.
Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của
sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền,
quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức;
biên bản hiện trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa
chính và chỉnh lý hoặc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
1.1.1.4. Đối tượng đăng ký đất đai
Đối tượng đăng ký đất đai là người sử dụng đất và người được giao đất để
quản lý; Đối tượng đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

7

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất [Điều 5 Luật Đất đai 2013], bao gồm:
- Tổ chức trong nước gồm cơ quan Nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ
chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có
cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ;
- Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
1.1.1.5. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai [Luật Đất đai 2013]
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký đất đai là cá nhân mà pháp
luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của
người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013: Người chịu trách nhiệm thực
hiện việc đăng ký gồm có:

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất
nông nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi nơng nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng
vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các cơng trình cơng cộng phục vụ
hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa
trang, nghĩa địa và cơng trình công cộng khác của địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, bn,
phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với
việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở
tôn giáo.
- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi đối với việc sử dụng đất
của mình.
- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có
chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
1.1.2. Văn phịng Đăng ký đất đai.
1.1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai
* Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003 quy định về việc thành lập Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất như sau:

a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ cơng có chức
năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ
sơ địa chính và giúp cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục
hành chính về quản lý, sử dụng đất đai.
b) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành
lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường và
thành lập các chi nhánh của Văn phịng tại các địa bàn cần thiết.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

c) Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu
cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
* Theo quy định tại Khoản 1, Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định về việc thành lập
VPĐKĐĐ như sau:
a) VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và
các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phịng Tài ngun và Mơi
trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và
được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
VPĐKĐĐ có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền
với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở
dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định

cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;
b) VPĐKĐĐ có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Chi nhánh VPĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của
VPĐKĐĐ theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
c) Kinh phí hoạt động của VPĐKĐĐ thực hiện theo quy định của pháp luật
về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập.
1.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phịng Đăng ký đất đai [Thơng tư liên tịch
15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC].
a. Vị trí, chức năng
Điều 1 của Thơng tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của Bộ
Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài chính quy định:
VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Mơi
trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10

liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá
nhân theo quy định của pháp luật.
VPĐKĐĐ có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn
phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật.
b. Nhiệm vụ, quyền hạn
Điều 2 của Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của Bộ
Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài chính quy định:
1. Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản
lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản
lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
5. Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản
lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
6. Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính.
7. Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận.
8. Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
9. Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
10. Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
11. Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng
lực theo quy định của pháp luật.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11

12. Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc VPĐKĐĐ

theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và
tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực cơng tác được giao.
* Văn phịng Đăng ký đất đai chi nhánh
Chi nhánh VPĐKĐĐ tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là đơn
vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước bố trí văn phịng, trang
thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật. Chi nhánh có 01 Giám đốc, khơng q
02 Phó Giám đốc và các bộ phận chun mơn. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
số lượng Chi nhánh VPĐKĐĐ.
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và cơ cấu tổ chức của VPĐKĐĐ và các Chi nhánh trực thuộc VPĐKĐĐ;
thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phịng, Phó Trưởng phịng của VPĐKĐĐ
và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh VPĐKĐĐ theo quy định của pháp luật và
phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức
danh theo quy định.
Biên chế, số lượng người làm việc của VPĐKĐĐ được giao trên cơ sở đề án
vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động và nằm trong tổng
biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được
cấp có thẩm quyền phê duyệt.
c. Mối quan hệ giữa VPĐKĐĐ với các cơ quan liên quan và chính quyền địa
phương [Quy chế phối hợp]
Điều 5 của Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của Bộ
Tài nguyên và Mơi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài chính, quy định việc phối hợp giữa
VPĐKĐĐ, Chi nhánh VPĐKĐĐ với Phịng Tài ngun và Mơi trường, Ủy ban
nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân
cấp huyện), cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên
quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của VPĐKĐĐ theo các
nguyên tắc sau:
1. Bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, cơng khai,
minh bạch;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

12

2. Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn của
người đứng đầu cơ quan, đơn vị; nội dung, thời hạn, cách thức thực hiện; chế độ
thông tin, báo cáo;
3. Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị.
d) Phương thức phối hợp
1. Trao đổi ý kiến bằng văn bản hoặc cung cấp thông tin bằng văn bản theo
yêu cầu của cơ quan chủ trì, cơ quan phối hợp về những vấn đề có liên quan đến
chức năng, nhiệm vụ của cơ quan đó;
2. Thực hiện chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan theo quy định;
3. Lấy ý kiến bằng văn bản;
4. Tổ chức hội nghị, hội ý;
5. Khảo sát, điều tra thực địa;
6. Các hình thức khác.
e) Vị trí của VPĐKĐĐ đối với các cơ quan quản lý đất đai hiện nay
- Vị trí của VPĐKĐĐ đối với cơ quan đăng ký đất đai được thể hiện theo sơ đồ sau:

Chính phủ

Bộ TN&MT

UBND tỉnh, thị xã trực
thuộc trung ương

Sở TN&MT
UBND huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc

VPĐKĐĐ cấp

tỉnh

tỉnh

Các phịng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

chuyên mơn

Phịng TN&MT




13

Sơ đồ 1.1. Sơ đồ vị trí của VPĐKĐĐ trong hệ thống quản lý đất đai
1.2. Mơ hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.2.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước
1.2.1.1. Ở Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai
và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có
Văn phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phịng khác phân theo khu vực (địa hạt)

phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của
hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống
thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để
bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land
Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết
vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009.
Trước năm 2002 VPĐKĐĐ hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì
đăng ký tại Văn phịng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




14
2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành
có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt
chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh
đều phải đăng ký tại VPĐKĐĐ; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của
chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống
đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng,
dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do VPĐKĐĐ
cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật Đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật Đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm
đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất
dưới dạng thơng tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở
hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...) (BTNVMT, 2012).
1.2.1.2. Ở Mỹ

Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hồn chỉnh. Bất
kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến
hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất
đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu
đất đai. Nếu mua đất khơng đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại.
Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng
kí. Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như
vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí
trước người đó được ưu tiên trước. Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về
mảnh đất đó. Luật đăng kí đất u cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí
để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người
đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên quan
về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên
quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng
đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua cơng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15
chứng, cung chi nhánh điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người
mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí
thị xã để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có
tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có
thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất
hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên
theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các

vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3
loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên
tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký
trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù
cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực
hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: khơng dành quyền ưu tiên cho trình tự
đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp
quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển
lôgic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với
người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng
ký trước.
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù
theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ
thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người
mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều
tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hồn tồn có quyền bán hay
khơng (BTNVMT, 2012).
1.2.1.3. Ở Thuỵ Điển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN