(Luận văn) nghiên cứu các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố vĩnh yên tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2013 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.29 MB, 59 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ DUYÊN
lu
Tên đề tài:
an
NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN
va
n
ĐÁNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,
to
p
ie
gh
tn
TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2013 - 2014
oa
nl
w
do
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
d
: Quản lý tài nguyên
@
Khóa học
: 43A - QLĐĐ - N01
z
Khoa
: Quản lý Đất đai
z
at
nh
Lớp
: Chính quy
oi
Chuyên ngành
m
ll
fu
an
nv
a
lu
Hệ đào tạo
: 2011 - 2015
gm
m
co
l.
ai
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Huy Trung
an
Lu
n
va
THÁI NGUYÊN – 2015
ac
th
si
i
LỜI CẢM ƠN
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa
Quản Lý Tài Nguyên em ñã về thực tập tại sở Tài nguyên và Môi trường
thành phố Vĩnh Yên – tỉnh Vĩnh Phúc. Đến nay em đã hồn thành q trình
thực tập tốt nghiệp và khố luận tốt nghiệp của mình.
Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài
lu
Ngun đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt q trình học tập.
an
Ban lãnh đạo và tồn thể các cán bộ công nhân viên của sở Tài ngun
n
va
và Mơi trường TP Vĩnh n đã tiếp nhận và tạo ñiều kiện giúp ñỡ em trong
p
ie
gh
tn
to
thời gian thực tập tại cơ sở.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm hướng dẫn tận tình của
w
do
thầy giáo hướng dẫn: Th.S Nguyễn Huy Trung ñã giúp ñỡ em trong q
d
oa
nl
trình thực hiện đề tài và hồn thành khố luận tốt nghiệp.
Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè
nv
a
lu
đã ủng hộ, ñộng viên giúp ñỡ em trong suốt quá trình học tập.
an
ll
fu
Thái Nguyên, ngày ... tháng ... năm 201..
oi
m
Sinh viên
at
nh
z
z
ai
gm
@
l.c
Nguyễn Thị Duyên
om
an
Lu
n
va
ac
th
si
ii
LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Đề tài này là
trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Em xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Đề tài này
ñã ñược cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Đề tài đều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc./.
lu
Thái Nguyên, ngày tháng năm 201
an
Tác giả luận văn
n
va
p
ie
gh
tn
to
w
do
d
oa
nl
Nguyễn Thị Duyên
nv
a
lu
an
ll
fu
oi
m
at
nh
z
z
ai
gm
@
l.c
om
an
Lu
n
va
ac
th
si
iii
DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 4.1. Tình hình sử dụng đất qua các năm (2013-2014)........................... 29
Bảng 4.2. Tình hình biến động dân số và GTGT (thực tế) ............................. 31
Bảng 4.4: Giá ñất thực tế của đường phố nhóm I ........................................... 34
Bảng 4.5: Giá đất thực tế của đường phố nhóm II.......................................... 36
Bảng 4.6: Giá đất thực tế của đường phố nhóm III ....................................... 37
Bảng 4.7: Giá ñất thực tế của ñường phố nhóm IV ....................................... 39
lu
Bảng 4.8: Đặc điểm của một số khu dân cư.................................................... 44
an
Bảng 4.9: Giá ñất của các khu dân cư giáp trước và sau khi thực hiện dự án ...... 46
n
va
Bảng 4.10. Ma trận tương quan của một số yếu tố nghiên cứa bằng SPSS 16.0
p
ie
gh
tn
to
ảnh hưởng ñến giá ñất. ............................................................................ 47
d
oa
nl
w
do
nv
a
lu
an
ll
fu
oi
m
at
nh
z
z
ai
gm
@
l.c
om
an
Lu
n
va
ac
th
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
iv
DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình .................. 5
Hình 3.1. Bảng xứ lý số liệu bằng phần mềm SPSS 16.0............................... 24
Hình 4.1. Bản đồ hành chính Thành Phố Vĩnh n, tỉnh Vĩnh Phúc ............. 25
Hình 4.2. Biểu đồ so sánh giá đất qua các năm 2010 - 2014.......................... 32
Hình 4.3. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 của đường phố nhóm I .............. 35
Hình 4.4. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 2 của đường phố nhóm II............. 36
lu
Hình 4.5. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 3 của đường phố nhóm III ........... 38
an
Hình 4.6. Biểu đồ giá đất thị trường của đường phố nhóm IV năm 2014 ...... 40
n
va
Hình 4.7: Ma trận tương quan giữa hai biến vị trí và giá thực tế ................... 41
p
ie
gh
tn
to
Hình 4.8. Vị trí của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất....................................... 41
Hình 4.9. Ma trận tương quan giữa 2 biến độ rộng mặt tiền và giá đất.......... 42
Hình 4.10. Độ rộng mặt tiền của thửa ñất ảnh hưởng ñến giá đất .................. 43
w
do
Hình 4.11. Ma trận tương quan giữa 2 biến quy hoạch khu dân cư và giá ñất
d
oa
nl
thực tế...................................................................................................... 44
nv
a
lu
Hình 4.12. Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng ñến giá ñất.............................. 45
an
ll
fu
oi
m
at
nh
z
z
ai
gm
@
l.c
om
an
Lu
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
lu
an
n
va
p
ie
gh
tn
to
: Bất ñộng sản
ĐGĐ
: Định giá ñất
KT
: Kinh tế
QSDĐ
: Quyền sử dụng ñất
SDĐ
: Sử dụng ñất
TN
: Tự nhiên
TP
: Thành phố
TPVY
: Thành phố Vĩnh Yên
UBND
: Ủy ban nhân dân
VPĐK
: Văn phịng đăng ký
VT
: Vị trí
XH
: Xã hội
d
oa
nl
w
do
BĐS
nv
a
lu
an
ll
fu
oi
m
at
nh
z
z
ai
gm
@
l.c
om
an
Lu
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
vi
MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1: MỞ ĐẦU.......................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu của ñề tài ..................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................ 2
1.3. Yêu cầu của ñề tài ...................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn ñề nghiên cứu .............................. 3
lu
an
1.4.1. Ý nghĩa học tập và khoa học................................................................... 3
n
va
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................... 3
p
ie
gh
tn
to
PHẦN 2: TÀI LIỆU TỔNG QUAN............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học........................................................................................... 4
2.1.1. Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá ñất.......... 4
w
do
2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất........................................................... 6
d
oa
nl
2.1.3. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất (ĐGĐ) ..................................... 9
2.1.4. Các phương pháp ñịnh giá ñất............................................................... 10
a
lu
2.2. Cơ sở pháp lý của ñề tài ........................................................................... 13
nv
2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 14
an
ll
fu
2.3.1. Thị trường ñất ñai trên thế giới ............................................................. 14
oi
m
2.3.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam................................................................. 17
nh
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
at
CỨU........................................................................................................ 20
z
z
3.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 20
@
gm
3.2. Địa ñiểm và thời gian tiến hành ............................................................... 20
ai
3.2.1. Địa ñiểm ................................................................................................ 20
l.c
om
3.2.2. Thời gian ............................................................................................... 20
Lu
3.3. Nội dung nghiên cứu................................................................................ 20
an
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Vĩnh Yên (TPVY) .. 20
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
vii
3.3.2. Cơng tác định giá đất và tình hình sử dụng ñất ñai của thành phố qua
các năm 2013 – 2014 .............................................................................. 20
3.3.3. Giá ñất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng .................................... 20
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp....................................................................... 20
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 20
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu................................................... 21
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 21
3.4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn TPVY . 21
3.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.............................. 23
lu
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 25
an
n
va
4.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của vùng nghiên cứu 25
p
ie
gh
tn
to
4.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................. 25
4.1.2. Đánh giá tổng quan thực trạng kinh tế - xã hội..................................... 27
4.2. Tình hình sử dụng đất đai của thành phố Vĩnh Yên qua các năm 2013 -
w
do
2014......................................................................................................... 28
d
oa
nl
4.3. Giá ñất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất..................... 31
4.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến ñộng dân số và GDP/ñầu người ........... 31
a
lu
4.3.2. Ảnh hưởng của loại ñường phố ñến giá ñất .......................................... 33
nv
3.4.3. Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất................................................. 40
an
fu
4.4.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lơ đất đến giá......................... 42
ll
4.4.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch ñến giá ñất. ................................ 44
m
oi
4.5. Kết luận chung về các yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa
nh
at
bàn Thành phố Vĩnh Yên. ....................................................................... 46
z
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 48
z
gm
@
5.1. Kết luận .................................................................................................... 48
ai
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 48
l.c
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 50
om
an
Lu
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong q trình phát triển của xã hội lồi người, đất đai cho sinh hoạt
và sản xuất ln được đặt lên hàng ñầu vì mọi hoạt ñộng của con người ñều
gắn với ñất. Đất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá ñối với
mỗi quốc gia, là ñiều kiện ñầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một q
trình sản xuất nào đặc biệt là sản xuất nơng nghiệp. Đất đai là tài sản có giá trị
lu
lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất,
an
chuyển mục đích sử dụng đất nhưng khơng thể mở rộng diện tích ñất theo ý
n
va
muốn, trong khi ñó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng ñất ngày càng lớn
p
ie
gh
tn
to
dẫn ñến tình trạng thiếu hụt về đất đai. Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn
nên cần thiết phải xác ñịnh giá ñất. Việc xác ñịnh ñúng giá trị ñất ñai giúp
w
do
phân bố ñất ñai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh ñược
d
oa
nl
các tranh chấp khiếu kiện về ñất ñai.
Thành phố Vĩnh Yên có hệ thống giao thơng thuận lợi với tuyến đường
nv
a
lu
sắt Hà Nội- Lào Cai và quốc lộ 2 chạy qua nối liền giữa thủ đơ Hà Nội với
an
các tỉnh phía bắc (cách Hà Nội 55km và sân bay quốc tế nội bài 25km về phía
ll
fu
Nam, cách thành phố Việt Trì 25km về phía tây), tạo điều kiện cho thành phố
oi
m
Vĩnh Yên phát triển công nghiệp, thương mại, giao lưu hàng hoá và tiếp cận
at
nh
nhanh các thành tựu khoa học kỹ thuật, văn hố thơng tin trong cơng cuộc
z
cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước. Thành phố Vĩnh n cũng là trung
z
tâm kinh tế, chính trị, khoa học kỹ thuật, văn hoá xã hội của tỉnh với tiềm
@
ai
gm
năng tự nhiên dồi dào, phong phú ña dạng ñể phát triển kinh tế xã hội cùng
l.c
nhiều chính sách ưu đãi thơng thống trong việc phát triển, thành phố Vĩnh
om
n có đủ điều kiện ñể hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
an
Lu
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
2
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong cơng tác định giá đất, giúp cơng tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường, là mục tiêu của ñề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu các yếu tố cơ bản
ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
giai ñoạn 2013-2014”
1.2. Mục tiêu của ñề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành
lu
phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần
an
giảm thiểu tối đa sự chênh lệch của giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá thị
n
va
trường, ñồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong cơng tác
p
ie
gh
tn
to
quản lý nhà nước về đất đai trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
w
do
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành
d
oa
nl
phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá ñất ở
nv
a
lu
trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
an
1.3. Yêu cầu của ñề tài
ll
fu
- Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất
oi
m
như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND tỉnh Vĩnh
at
nh
Phúc; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính
z
hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…
z
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở.
@
l.c
2013 ñến năm 2014.
ai
gm
- Đánh giá cơng tác định giá đất đơ thị của tỉnh Vĩnh Phúc giai ñoạn
om
- Nghiên cứu ñề xuất nội dung, các phương pháp xác ñịnh giá ñất đơ thị
Lu
an
và mơ hình quản lý giá đất phù hợp với thực tiễn của ñịa phương. Các ñề
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
3
nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn ñề nghiên cứu
1.4.1. Ý nghĩa học tập và khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức ñã học trong nhà trường cho bản thân
ñồng thời tiếp cận và thấy ñược những thuận lợi và khó khăn của cơng tác
định giá đất trong thực tế.
- Nhằm giúp học viên hiểu ñược một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc
quy trình, nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất. Và áp dụng xác ñịnh
lu
giá các loại ñất.
an
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
n
va
- Giúp nắm vững những quy ñịnh của pháp luật ñất ñai 2003, 2013; hệ
p
ie
gh
tn
to
thống các văn bản dưới luật về ñất ñai của Trung ương và ñịa phương về công
tác ñịnh giá ñất tại ñịa phương.
w
do
- Kiến nghị và ñề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải
d
oa
nl
pháp phù hợp để cơng tác cấp GCNQSD đất nói riêng và cơng tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung ñược tốt hơn.
nv
a
lu
an
ll
fu
oi
m
at
nh
z
z
ai
gm
@
l.c
om
an
Lu
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
4
PHẦN 2
TÀI LIỆU TỔNG QUAN
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Khái quát chung về giá ñất và cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.1.1.1. Khái qt chung về giá đất
Đất ñai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó khơng có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự
thu lợi trong q trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tơ được tư bản hố.
lu
Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa
an
tơ) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì
n
va
có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá
p
ie
gh
tn
to
cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền
thế chấp...[10].
w
do
2.1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất
d
oa
nl
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nv
a
lu
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tơ gắn liền với sự ra
an
ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất.
ll
fu
Trong chế ñộ chiếm hữu nơ lệ, địa tơ là do lao động của nơ lệ và những
oi
m
người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra.
at
nh
Trong chế độ phong kiến, địa tơ là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
z
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt.
z
Trong chủ nghĩa tư bản, do cịn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nơng
@
ai
gm
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tơ. Về thực chất, địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là
l.c
phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn và do nhà tư bản kinh
om
doanh nơng nghiệp trả cho địa chủ.
Lu
an
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu tồn dân, khơng
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
5
cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ
chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa
tơ chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
* Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi,
nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa
lu
tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
an
tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tơ
n
va
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá
p
ie
gh
tn
to
đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
* Quan hệ cung cầu
w
do
Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả của hàng hóa thơng thường
d
oa
nl
được quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là
an
Giá ñất
nv
a
lu
nguyên tắc cân bằng cung cầu.
ll
fu
oi
at
nh
G1E
m
Cung về ñất
z
z
G
l.c
om
L1 LL2
ai
gm
@
Cầu về đất
Lu
an
Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
6
Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ sự
tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai ñược xác ñịnh
ở ñiểm mà ñồ thị cung và ñồ thị cầu giao nhau (ñiểm E). Điểm E ñược gọi là
ñiểm cân bằng giữa giá ñất (G) và số lượng ñất ñai (L). Nếu giá ñược cố ñịnh ở
(G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ
ñồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ khơng ổn định.
Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người
cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho ñến khi giá G ñược thiết lập. Nếu
lu
như theo yêu cầu của Nhà nước phải ñặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải
an
ra quy định ñược phép bán bao nhiêu ở mức giá cố ñịnh, hoặc sẽ xuất hiện
n
va
một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy ñịnh.
p
ie
gh
tn
to
Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá ñược cố ñịnh ở mức
thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng ñược cung,
w
do
và giá sẽ phải tăng lên ñể tạo ra sự cân bằng.
d
oa
nl
2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
2.1.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại thành phố Vĩnh Yên – Tỉnh
nv
a
lu
Vĩnh Phúc
an
2.1.2.1.1. Yếu tố vị trí
ll
fu
Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
oi
m
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng ñịnh giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn
at
nh
ñồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
z
phương diện tổng qt, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trị quan trọng
z
trong việc xác lập giá trị của ñất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đơ thị
@
ai
gm
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu ñất cùng loại nằm ở các
l.c
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
om
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
Lu
an
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua ñó có thể thấy khả năng sinh lời do
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
7
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.
2.1.2.1.2. Yếu tố diện tích, kích thước, hình dáng, độ dốc
Diện tích:
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng ñất, lớn
quá hay nhỏ quá ñều không dễ dàng trong q trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng ñất, nên ảnh hưởng ñến giá cả của thửa ñất.
Chiều rộng
lu
Chiều rộng mặt tiền của thửa ñất quá hẹp ảnh hưởng ñến hiệu quả trưng
an
bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh
n
va
doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
p
ie
gh
tn
to
Chiều sâu
Trong mọi trường hợp thửa đất q nơng hoặc q sâu so với mặt
w
do
đường đều khơng thuận lợi cho người sử dụng ñất với bất cứ mục ñích sử
d
oa
nl
dụng nào nên ñều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng
nv
a
lu
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vng hoặc chữ nhật, cịn các dạng
an
như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều khơng thuận
ll
fu
lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng ñến giá ñất.
oi
m
Độ dốc
z
ảnh hưởng ñến giá ñất.
at
nh
Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên
z
2.1.2.1.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng của thửa ñất
@
ai
gm
Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng của các cơng trình cơng cộng, chất lượng
l.c
và khả năng phục vụ của chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa,
om
cơng viện...). Ngồi ra, khi nghiên cứu yếu tố này cịn cần phải tính đến hệ thống
Lu
an
cơng trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (ñiện, nước, ñiện thoại, giao thông
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
8
v.v...). Đây là yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu
vực xung quanh. Qua q trình điều tra, tất cả các tuyến đường đều chịu ảnh
hưởng của các yếu tố này. Các tuyến ñường, phố này cũng có chất lượng đường
đảm bảo, một phần lớn người dân sống trên tuyến đường này là cơng nhân viên
chức, dân trí cao nên họ khá quan tâm ñến chất lượng cuộc sống.
2.1.2.1.4. Các yếu tố xung quanh
Yếu tố mơi trường đóng vai trị quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống.
Tuy nhiên, trong ñiều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì
lu
mơi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến
an
giá đất và trong phân hạng ñịnh giá ñất cũng không ñược xem trọng.
n
va
2.1.2.2. Các yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại thành phố Vĩnh Yên –
p
ie
gh
tn
to
Tỉnh Vĩnh phúc
2.1.2.2.1. Yếu tố kinh tế
w
do
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc
d
oa
nl
tế dân sinh và ảnh hưởng ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong q trình
Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn ñịnh kinh tế, tất cả
nv
a
lu
vật tư dân dụng đều thơng qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn
an
định.Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế ñến giá ñất niểu hiện qua:
ll
fu
- Tình trạng phát triển kinh tế
oi
m
- Mức độ dự trữ và đầu tư
at
nh
- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
z
- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
ai
gm
l.c
2.1.2.2.2. Yếu tố xã hội
@
- Mức lãi suất
z
- Biến ñộng vật giá
om
Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân
Lu
an
tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn ñịnh
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
9
chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đơ thị hóa.
Trạng thái ổn định chính trị
Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ
được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy, lịng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá ñất sẽ rớt xuống.
An ninh xã hội
lu
Nhân tố này ảnh hưởng ñến giá ñất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở
an
hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an tồn,
n
va
vì vậy, họ sẵn sàng ñầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở
p
ie
gh
tn
to
mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục
diện chính trị.
w
do
Đầu cơ nhà ñất
d
oa
nl
Đầu cơ nhà ñất là hành vi người ñầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
ñộng của giá cả nhà ñất ñể thu ñược siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng
nv
a
lu
đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung
an
khơng ñủ cầu, do người ñầu cơ tranh mua mà ñợi giá lên cao, khi ñất cung
ll
fu
nhiều hơn cầu, do người ñầu cơ bán tháo làm cho ñất rớt giá [10].
oi
m
2.1.3. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất (ĐGĐ)
at
nh
Theo Luật ñất ñai 2003, ñiều 56, khoản 1, quy ñịnh rõ Việc ñịnh giá ñất
z
của Nhà nước phải bảo ñảm các nguyên tắc sau ñây:
z
a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường
@
ai
gm
trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
l.c
quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
om
an
Lu
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
10
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau [11].
Theo Luật đất đai 2013, ñiều 112, khoản 1, quy ñịnh việc Định giá ñất
phải ñảm bảo các nguyên tắc sau ñây :
lu
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm ñịnh giá ;
an
b) Theo thời hạn sử dụng ñất
n
va
c) Phù hợp với giá ñất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
p
ie
gh
tn
to
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñới với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng ñất ;
w
do
d) Cùng một thời ñiểm, các thửa ñất liền kề nhau có cùng mục ñích sử
d
oa
nl
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức
giá như nhau [12].
nv
a
lu
2.1.4. Các phương pháp ñịnh giá ñất
an
Các phương pháp ñịnh giá ñược quy ñịnh theo thông tư 36/2014 TT-
ll
fu
BTNMT về quy ñịnh chi tiết phương pháp ñịnh giá ñất, xây dựng, ñiều chỉnh
oi
m
bảng giá ñất, ñịnh giá ñất cụ thể và tư vấn ñịnh giá ñất.
z
1. Khảo sát, thu thập thông tin
at
nh
2.1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
z
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của
ai
gm
@
các thửa ñất so sánh với thửa ñất cần ñịnh giá
l.c
3. Ước tính giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá
om
an
Lu
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
11
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá ñược xác ñịnh bằng cách
ñiều chỉnh giá ñất của từng thửa ñất so sánh do các yếu tố khác biệt của các
thửa ñất so sánh với thửa ñất cần ñịnh giá theo cơng thức sau:
Giá đất ước tính của
Mức điều chỉnh về giá
Giá ñất của
thửa ñất cần ñịnh giá
=
theo từng thửa ñất
từng thửa ñất
do các yếu tố khác
±
biệt của từng thửa ñất
so sánh
so sánh
so sánh với thửa ñất
4. Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá
2.1.4.2. Phương pháp chiết trừ.
lu
an
1. Khảo sát, thu thập thơng tin
n
va
2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với ñất của các bất ñộng
p
ie
gh
tn
to
sản so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với ñất của bất ñộng sản so sánh
được xác định theo cơng thức sau:
w
do
Giá trị hiện tại của
Giá trị xây dựng
d
oa
nl
tài sản gắn liền với
=
ñất của bất động
mới tại thời điểm
-
Giá trị hao mịn
a
lu
định giá ñất
nv
sản so sánh
an
3. Ước tính giá ñất của bất ñộng sản so sánh
fu
ll
Giá trị ñất của bất ñộng sản so sánh thực hiện theo cơng thức sau:
m
Giá trị đất của
=
-
động sản so
sánh
sản so sánh
z
so sánh
gắn liền với ñất của bất ñộng
at
nh
bất ñộng sản
Giá trị hiện tại của tài sản
oi
Giá trị bất
z
@
Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo cơng
ai
gm
thức sau:
Giá đất của bất
om
Diện tích thửa ñất của bất ñộng sản so sánh
an
Lu
sánh
=
l.c
ñộng sản so
Giá trị của bất ñộng sản so sánh
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
12
4. Xác ñịnh giá ñất của bất ñộng sản cần ñịnh giá
2.1.4.3. Phương pháp thu nhập
1. Khảo sát, thu thập thơng tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
2. Khảo sát, thu thập thơng tin về chi phí ñể hình thành thu nhập của
thửa ñất cần ñịnh giá
3. Xác định thu nhập rịng bình qn một năm theo cơng thức sau:
Thu nhập rịng
Thu nhập bình
=
bình qn một
qn một năm
lu
năm
Chi phí bình qn
-
một năm
an
4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo cơng thức sau:
n
va
Giá trị của thửa
Thu nhập rịng bình qn một năm
p
ie
gh
tn
to
=
đất cần định giá
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm
5. Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá theo cơng thức sau:
w
do
Giá đất của thửa
Giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá
=
Diện tích thửa ñất cần ñịnh giá
d
oa
nl
ñất cần ñịnh giá
2.1.4.4.Phương pháp thặng dư
nv
a
lu
1. Khảo sát, thu thập các thơng tin về thửa đất cần định giá; các thơng
an
tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục
ll
fu
đích sử dụng đất và các quy ñịnh về xây dựng ñã ñược cơ quan nhà nước có
oi
m
thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
at
nh
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản
z
3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất ñộng sản
z
@
4. Trường hợp dự án ñầu tư phát triển bất ñộng sản kéo dài trong nhiều
ai
gm
năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo
l.c
từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời ñiểm ñịnh giá ñất. Việc
om
ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản
an
Lu
thực hiện theo cơng thức sau:
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
13
Tổng doanh thu phát triển =
n
TRi
∑ (1 + r )
i =1
Tổng chi phí phát triển =
n
i
Ci
∑ (1 + r )
i =1
i
5. Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá
Giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá ñược xác ñịnh theo công thức sau:
Giá trị của thửa
Tổng doanh thu
=
ñất cần định giá
Tổng chi phí phát
-
phát triển
triển
Giá đất của thửa ñất cần ñịnh giá ñược xác ñịnh theo công thức sau:
lu
an
Giá ñất của thửa
Giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá
=
Diện tích thửa đất cần định giá
n
va
đất cần định giá
p
ie
gh
tn
to
2.1.4.5 Phương pháp hệ số ñiều chỉnh giá ñất.
1. Khảo sát, thu thập thơng tin
w
do
c) Thu thập thơng tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại ñịa phương.
d
oa
nl
2. Xác ñịnh giá ñất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
3. Xác định hệ số điều chỉnh giá ñất
a
lu
=
ll
fu
Hệ số ñiều
x
bảng giá ñất
chỉnh giá ñất
oi
2.2. Cơ sở pháp lý của ñề tài
m
ñất cần ñịnh giá
Giá ñất trong
an
Giá trị của thửa
nv
4. Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá
nh
at
Các văn bản pháp quy, khung giá ñất của Chính phủ và UBND tỉnh Vĩnh
z
Phúc từ năm 2013 đến năm 2014. Các thơng tin thu được đều liên quan ñến việc
z
@
ai
+ Luật ñất ñai 2003;
gm
ñịnh giá ñất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá ñất vào thực tế.
l.c
Lu
đất. Trong đó có quy định khung giá cho 5 loại đơ thị.
om
+ Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá các loại
an
+ Nghị ñịnh 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
14
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại đất.
+ Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại ñất.
+ Nghị ñịnh 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/204/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ.
+ Quyết định số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND tỉnh Vĩnh
lu
Phúc về việc hành giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013.
an
+ Quyết ñịnh số 42/2013/QĐ-UBND ngày 31/12/2013 của UBND tỉnh Vĩnh
n
va
Phúc về việc hành giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2014.
p
ie
gh
tn
to
Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh Vĩnh
Phúc mới ban hành:
w
do
+ Luật ñất ñai 2013 ;
về giá đất.
d
oa
nl
+ Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định
nv
a
lu
+ Thơng tư số: 36/2014/TT-BTNMT của Bộ tài ngun và mơi trường ngày
an
30/6/2014 Về việc Quy định chi tiết phương pháp ñịnh giá ñất, xây dựng, ñiều
ll
fu
chỉnh bảng giá ñất, ñịnh giá ñất cụ thể và tư vấn xác ñịnh giá ñất.
oi
m
2.3. Cơ sở thực tiễn
at
nh
2.3.1. Thị trường ñất ñai trên thế giới
z
Thị trường ñất ñai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển
z
của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng
@
ai
gm
hố. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá ñất biến ñộng căn cứ theo
l.c
giá trị miếng ñất và tương quan cung cầu ñất. Trải qua hàng trăm năm phát
om
triển và chịu tác ñộng bởi nhiều nhân tố, thị trường ñất ñai ñã khơng ngừng
Lu
an
hồn thiện về mơi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
15
vậy, thị trường ñất ñai ở hầu hết các nước trên thế giới ñã ñến giai ñoạn phát
triển cao, khẳng định được vị trí vai trị của mình và có những đóng góp quan
trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
2.3.1.1.Định giá ñất ở Đức
Ở Đức, giao dịch ñịa sản cũng như giao dịch các hàng hố và thương
phẩm khác là tn theo quy định kinh tế thị trường một cách ñộc lập, căn cứ
vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán ra
theo giá cả công bố trên thị trường ñịa sản. Căn cứ vào sổ tay “Luật Xây
lu
dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quan chun mơn độc
an
lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai. Vị trí của Uỷ ban này ở các bang
n
va
là khơng hồn tồn giống nhau. Dưới Uỷ ban định giá là văn phịng phụ trách
p
ie
gh
tn
to
cơng việc hàng ngày, văn phịng này là cơ quan thường trực, thường đóng ở
Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban định giá và văn
w
do
phịng, ở Bang và Vùng thì có Uỷ ban ñịnh giá cao cấp phụ trách công tác
d
oa
nl
ñịnh giá của khu vực trực thuộc. Thành phần của Uỷ ban ñịnh giá gồm trên 20
người, bao gồm 1 Chủ tịch và một số chuyên gia, họ ñều là những chuyên gia
nv
a
lu
về ñịnh giá ñịa sản và ñịnh giá các loại tài sản khác, trong lĩnh vực định giá
an
thu thuế cần có một quan chức của bộ mơn tài chính có kinh nghiệm [2].
ll
fu
Nhiệm vụ của Uỷ ban ñịnh giá: Uỷ ban ñịnh giá phải ñịnh giá ñối với
oi
m
các trường hợp sau: (1) thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và quyền
at
nh
lợi ñịa sản. Kết quả ñịnh giá loại ñất của Uỷ ban ñịnh giá chủ yếu là có tác
z
dụng trong việc xác ñịnh giá cả giao dịch khi giao dịch ñịa sản; khi mua bán trao
z
tay ñịa sản, ñối với Nhà nước là có tác dụng trọng tài; khi đất đai bị trưng dụng
@
ai
gm
thì có tác dụng xác ñịnh mức ñền bù; ngoài ra, kết quả ñịnh giá cịn thường được
l.c
sử dụng trong việc xử lý tài sản cơng hữu tư nhân; (2) định giá đền bù cho những
om
người khác có quyền thừa kế tài sản. Văn phịng Uỷ ban định giá địa sản có các
Lu
an
nhiệm cụ cụ thể sau: Biên tập giá cả ñịa sản; Thu thập tài liệu dùng ñể ñịnh giá
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
16
ñịa sản; Quản lý nhân viên ñịnh giá; Tiến hành phân tích thị trường địa sản; Xuất
bản báo cáo thị trường địa sản; Tiến hành cơng tác biên tập giá cả tham khảo
công khai, giá cả giao dịch và công tác tư vấn tương ứng [2].
Về việc quản lý giá ñất: Đức thực hiện chính sách ổn ñịnh giá ñất, về mặt
quản lý, chủ yếu dùng các biện pháp sau đây: (1) Chính phủ có quyền trưng mua
đất đai tư nhân, khi Nhà nước cần có thể dùng phương thức trưng mua hoặc
chuyển đổi mà khơng phải là mua giá cao; (2) Chính Phủ có quyền ưu tiên mua
trước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể căn cứ vào giá đất bình
lu
thường và nhu cầu của phát triển đơ thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại
an
ñất trong giao dịch ñịa sản; (3) Khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá
n
va
cả tham khảo công khai làm giá cả hạn chế. Trong các giao dịch thị trường thơng
p
ie
gh
tn
to
thường thì giá cả tham khảo cơng khai có tác dụng để tham khảo; (4) Chỉ có
Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nơng nghiệp thành đất xây dựng,
w
do
và thơng qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian và số lượng thích hợp ñể chuyển
d
oa
nl
ñất xây dựng vào thị trường, kiềm chế ñầu cơ ñịa sản [2].
2.3.1.2. Định giá ñất ở Malaysia
nv
a
lu
Malaysia là Nhà nước liên bang, hệ thống hành chính có 3 cấp gồm;
an
Liên bang, Bang và quận (huyện). Hệ thống ñịnh giá ñất, bất ñộng sản gồm có
ll
fu
chức năng ñịnh giá Nhà nước và tổ chức ñịnh giá tư nhân [9].
oi
m
Cơ quan ñịnh giá Nhà nước ñược tổ chức tại cả 3 cấp: Tại cấp Liên
at
nh
bang, cơ quan ñịnh giá có tên gọi là “Cục các dịch vụ định giá và tài sản”, viết
z
tắt là JPPH, trực thuộc Bộ Tài chính; Tại cấp Bang (có 14 Bang), mỗi Bang
z
có một chi nhánh của JPPH, giám ñốc chi nhánh do Tổng Giám ñốc của JPPH
@
ai
gm
bổ nhiệm; Tại cấp Quận (huyện), một số Quận được JPPH đặt Văn phịng
l.c
định giá, cịn hầu hết là thành lập các Văn phịng định giá vùng. Giám đốc
om
Văn phịng định giá do Giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm [9].
an
Lu
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66
17
Tổ chức định giá tư nhân gồm các cơng ty ñịnh giá tài sản tư nhân.
Hoạt ñộng ñịnh giá có thể do Tổng cục các dịch vụ ñịnh giá và tài sản chỉ
định hoặc do các cơng ty định giá thực hiện các hợp ñồng với khác hàng theo
từng nhu cầu của thị trường [9].
Giá ñất của Malaysia ñược ñịnh giá theo giá thị trường, Chính phủ Liên
bang và các Bang khơng quy định khung giá, bảng giá đất [9].
2.3.2. Thị trường đất đai Việt Nam
Hiện khn khổ pháp lý cho thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam ñã
lu
tương ñối hoàn chỉnh: Luật Đất ñai (2003), Luật ñất ñai mới (2013), Luật Đầu
an
tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất ñộng sản (2006).
n
va
Luật ñất ñai năm 2013 có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1/7/2013, đã tiếp cận
p
ie
gh
tn
to
và thể hiện ñầy ñủ về vấn ñề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, ñồng thời ñảm bảo
w
do
quyền lợi của người sử dụng ñất, quyền lợi của Nhà nước, chủ ñầu tư và ñảm
d
oa
nl
bảo ổn định xã hội; phù hợp với q trình thực hiện sự nghiệp cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước.
nv
a
lu
2.3.2.1 Cơng tác định giá đất tại Việt Nam
an
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thơng qua Luật Đất đai năm 2013, Luật
ll
fu
này sẽ có hiệu lực kể từ 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất
oi
m
đai năm 2013 có 14 chương với 212 ñiều, tăng 7 chương và 66 ñiều, ñã khắc
at
nh
phục, giải quyết ñược những tồn tại, hạn chế phát sinh trong q trình thi
z
hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng
z
đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút ñược sự quan tâm rộng rãi
ai
gm
@
của nhân dân.
l.c
2.3.2.2.Đặc ñiểm của thị trường ñất ñai trong những năm vừa qua.
om
Thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hồn tồn
Lu
an
thốt khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những ñặc ñiểm chủ yếu sau:
n
va
ac
th
37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99
si
