Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn trên địa bàn thành phố lào cai, tỉnh lào cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHÚNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG ĐẤT
TÙ THỤC TIỄN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỚ LÀO CAI,

Thư viện

Mở Hà Nội

LÝ THỊ KIỀU LOAN

HÀ NỘI -2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MÒ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỦNG NHẬN QUYÊN sử DỤNG ĐÁT
TÙ THỤC TIÊN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI,
TỈNH LÀO CAI

Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội
LÝ THỊ KIỀU LOAN
NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

NGUÒĨ HƯỚNG DẢN KHOA HỌC: TS. TRÀN QUANG HUY

HÀ NỘI-2021

2


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn: “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất từ thực tiễn trên địa hàn thành pho Lào Cai, tinh Lào Cai" là do bản
thân tự thực hiện và không sao chép các cơng trình nghiên cứu của người khác.
Những nội dung trong luận văn này là do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn trực
tiếp của thầy giáo TS. Trần Quang Huy. Những phần sứ dụng tài liệu tham
kháo trong luận văn đã được trinh dẫn và nêu rõ nguồn trong phần tài liệu tham
kháo. Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm về tính xác thực và nguyên bán của luận
văn này.
Lào Cai, ngày 25 tháng 7 năm 2021

XÁC NHẬN CỦA
GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẢN

TÁC GIẢ LUẬN VÀN
Học viên

Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội
TS.Trần Quang Huy

LÝ THỊ K1ÈU LOAN

3

BẢNG DANH MỤC TÙ VIẾT TẤT

BĐS

Bất động sàn

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

Thư viện Trường Dại học Mở HÀ NƠỊ

Tài ngun mơi trường

TNMT

4


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU.................................................................................................................... 1
Chương 1 NHŨNG VẤN ĐÈ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VÈ CẤP GIẤY
CHỦNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG ĐẨT.......................................................... 7
1.1 Lý luận về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chúng
nhận quyền sử dụng đất............................................................................................. 7
/. /. / Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoạt động cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất......................................................................... 7
1.1.2 . Đặc điếm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoạt động cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..................................................................... 11
1.1.3
Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.... 13
1.2 Một số vấn đề lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất......................................................................................................................15
1.2.1 Cơ sở cùa việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
15
1.2.2
Khái niệm và đặc điếm về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất..................................................................................................................... 16
1.2.3
Cơ chế điều chinh của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
yTệlT-TltựrrỊg-ĐạT lT0C"Mo -Ha"5<0i; -..... ........ J1
1.2.4
Câu trúc pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất...... 17
1.2.5 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cap giây chủng
nhận quyên sử dụng đất......................................................................................... 18
Kết luận chương 1................................................................................................. 22
CHƯỜNG 2 THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÁP GIẤY CHÚNG

NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỤC TIỄN THI HÀNH TẠI
THANH PHÓ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI....................................................... 23
2.1. Nội dung của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 23
2.1.1 . Nguyên tac cap giấy chúng nhận quyền sứ dụng đất................ 23
2.1.2 Thấm quyền và trình tự, thù tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
24
2.1.3 Nhũng trường họp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 28
2.1.4 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất...........................................................................................32
2.1.5 . Chinh lý biến động sau khi cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất,
cap lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......................................................... 34
2.1.6 . Giải quyết khiếu nại, tố cáo về cap giầy chứng nhận quyền sứ dụng
đất
40
5


2.1.7 Giải quyết vì phạm trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sán khác gan liền với đất..................................... 44
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn Thành phố Lào Cai, Tỉnh Lào Cai.....................................................47
2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cùa Thành pho Lào
Cai, Tinh Lào Cai và sự tác động đến quá trình thực thi pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất............................................................................... 47
2.2.2.
Hiện trạng sử dụng đất tại Thành pho Lào Cai, tỉnh Lào Cai....... 52
2.2.3 Thực tiễn thi hành pháp luật về cap giấy chứng nhận quyền sứ dụng
đất trên địa bàn thành phố Lào Cai........................................................................ 56
2.2.2. Đánh giá thực tiếu thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyên sử dụng đất tại thành pho Lào Cai, tinh Lào Cai....................................... 60
Kết luận chương 2.................................................................................................. 67
CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP GĨP PHÀN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VÈ CÁP GIẨY
CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG ĐẨT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI............................................ ...................................... 68
3.1 Các yêu cầu đặt ra với việc hoàn tiện pháp luật về cấp giấy chứng
nMnquyềnsừâ^^ư.Tr^g.Đại họcí0^ậ..Nộj... ..... ..... 68

3.2. Định hướng nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại thành phổ Lào Cai...................................................... 70
3.3... Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng
nhận
quyền
sử
dụng
đất
tại
thành
phố
Lào
Cai........... .................................... ......................71
Kết luận chương 3.................................................................................................. 77
KÉT LUẬN............................................................................................................. 78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................ 79

6


MỎ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mồi quốc gia. Ờ Việt
Nam đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sờ hữu duy nhất
và thống nhất quản lý, song lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà giao đất,
cho thuê đất cho các cá nhân, tổ chức và công nhận quyền sứ dụng đất là chứng
thư pháp lý quan trọng xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sứ
dụng đất, là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và báo hộ quyền sứ dụng đất
cúa họ, là cơ sớ đế người sử dụng đất được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn
quyền năng sứ dụng đất của mình. Vì thế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất có ý nghĩa rất lớn đối với người sứ dụng đất, là mong muốn, là nguyện
vọng chính đáng của mồi người dân.
Trên cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, Nhà
nước có thể dễ dàng quản lý được tình hình khai thác, sử dụng, biến động của
đất đai, từ đó dề dàng đề ra các chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đạt hiệu quả, thúc đay nền kinh tế nước nhà. về phía người sử dụng đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất là cơ sở đế họ được Nhà nước bão hộ quyền
và lợi ích hợp pháp, là tiền đề đế họ có thế thực hiện các quyền mà pháp luật đã
trao cho người sử dụng đất, cụ thổ và quan trọng nhất là các.quycn giao dịch đối
với quyền sử dụng đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề mang tính kinh tế, xã
hội cũng là vấn đề phức tạp về mặt pháp lý. Với mục tiêu hoàn thiện hệ thống
pháp luật đất đai, Nhà nước ta đã và đang sứ dụng linh hoạt các công cụ và
phương tiện khác nhau như ban hành hàng loạt các văn bàn pháp luật đế điều
chinh quan hệ đất đai mà noi bật là Luật đất đai năm 2013 đã tạo dựng cơ sở
pháp lý hữu hiệu cho hoạt động quán lý nhà nước nói chung và hoạt động quăn
lý trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số hạn chế như quy định về
nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn q cao so
với khá năng tài chính cùa người dân, quy định về điều kiện cấp giấy chứng
nhận còn chưa phù hợp với thực tế sứ dụng đất,... Hiện nay, có nhiều nguyên

nhân khác nhau dần đến các tranh chấp, sai phạm phát sinh trong quá trình cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng phát triên đa dạng và phức tạp.
Giái quyết tốt vấn đề này có tầm quan trọng trong việc báo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp cùa cơng dân, đồng thời góp phần vào sự phát triển kinh tế cùa đất nước.
Thành phố Lào Cai là một thành phố biên giới phía bắc, trung tâm
của tình Lào Cai. Thành phố Lào Cai có cửa khẩu quốc tế Lào Cai là nơi giao


thương quan trọng ớ phía bắc Việt Nam với phía nam Trung Quốc. Là địa đầu
của đất nước, thành phố Lào Cai là cứa ngõ quan trọng mở cứa thị trường Việt
Nam với các tỉnh phía tây nam Trung Quốc và cả các tinh nằm sâu trong nội
địa Trung Quốc. Thành phố Lào Cai nằm ở phía bắc tỉnh Lào Cai, cách thủ
đơ Hà Nội 286 km về phía tây bắc và có vị trí địa lý phía đơng giáp huyện Bảo
Thắng; phía tây giáp huyện Bát Xát và thị xã Sa Pa; phía nam giáp thị xã Sa Pa
và huyện Bão Thắng; phía bắc giáp tĩnh Vân Nam, Trung Quốc. Có diện tích
282,13 km2, dân số năm 2019 là 130.671 người, mật độ dân số đạt 463
người/km2. Được đánh giá là địa phương có điều kiện thuận lợi trong việc phát
triền kinh tế xã hội. Bên cạnh những thuận lợi, lượng dân cư những năm gần đây
của thành phố không ngừng tăng, di nhập từ nhiều nơi khác nhau tạo những áp
lực lớn cho công tác quàn lý nhà nước về đất đai.
Trước thực trạng đó và trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 đang có
hiệu lực và được triền khai trong thực tiền nghiên cứu thì việc nghiên cứu, phân
tích, làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn thi hành những quy định của pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiền tại thành phố Lào Cai, tĩnh
Lào Cai là hết sức cần thiết và có ý nghĩa trong việc triên khai có hiệu quá pháp
luật Đất đai, đáp ứng được u cầu đặt ra trong cơng cuộc cơng nghiệp hố, hiện
đại hố, thực hiện cài cách thủ tục hành chính, nhằm tinh giản những khâu
khơng cần thiết trong q trình quản lý để giám bớt phiền hà, tạo thuận lợi cho
người dân, khiến cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền chứ
khơng phải nghĩa vụ. Chính vì thế, học viên quyết định chọn đề tài: “Pháp luật

cấp giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất từ thực tiễn trên địa bàn thành phố Lào
Cai, tinh Lào Cai” để làm đề tài luận văn Thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu cua đề tài
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất là nội dung quan
trọng trong hoạt động quán lý Nhà nước về đất đai được đề cập thường xuyên
trong giảng dạy và trong thực tế:
Thời gian qua có rất nhiều cơng trình khoa học pháp lý nghiên cứu vấn đề
Pháp luật về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ra đời và cơng bố.
Một số cơng trình tiêu biểu như: Những vấnđề lý luận và thực tiền, tr. 193, NXB
Chính trị quốc gia; Trần Quang Huy (2015), Bình luận chế độ quán lý nhà nước
về đất đai theo Luật Đất đai 2013, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường,
Trướng Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Nga (2015), Hói đáp Luật Đất đai,
Sách chuyên kháo, NXB Tư pháp: Nguyễn Thị Minh (2013), “Hoàn thiện pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sàn
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cả nhân”, Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế,
2


Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Hữu Đinh (2016), "Pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận 12, Thành phố Hồ
Chỉ Minh ”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Lưu Cơng
Thành (2014) “hồn thiện pháp luật về tài chính đoi với đất đai”, Luận văn
Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Đặng Thị Phượng
(2016), “Đăng ký quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, Luận
án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội; Hoàng Thục Oanh (2015), "Pháp
luật về thu tiền sử đụng đất theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam hiện
hành ”, Luận văn Thạc sĩ Luật học; Hồ Quang Huy, 2015, "Thực hiện pháp luật
về đăng ký quyền sứ dụng đất, quyền sở hữu tài sàn gan liền với đất ớ Việt Nam
trong giai đoạn hiện nay”, Luận án tiến sĩ Luật học, Hà Nội: Học viện Khoa học
xã hội... Qua các tạp chí về Luật như: Vỗ Quốc Tuấn (2013), "Một sổ ỷ kiến về

quyền của cả nhân trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia
đình"', Nguyễn Thị Thập (2011), ''Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
dưới khía cạnh quyển tài sản tư theo pháp luật Việt Nam “Vai trò giấy chứng
nhận quyển sử dụng đất về việc kiện đòi giấy này trên thực tế” (2015) của tác
giá Thân Văn Tài đãng trên Tạp chí Luật sư Việt Nam số 10(20)/2015; “Thơng
tin trên Giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất” (2016) cùa tác giá Thân Văn Tài
đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 2(334)72016; “Giá trị pháp lý cùa
giây chứng nhận quyên sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam ” (2016) cùa tác giả
Thân Văn Tài, Nguyễn Thị Phi Yen đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý số
2/2016; “Căn cử xác lập quyển sử dụng đất ờ và một số vướng mac trong các
quy định pháp luật hiện hành” của tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng trên Tạp
chí Nhà nước và pháp luật số 6 (338)/2016; Nguyễn Thị Minh (2013) "Hoàn
thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và
tài sàn khác gan liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ”, v.v. Các tác giá đã tập
trung nghiên cứu những vấn đề lý luận chung nhất, toàn diện, chi tiết về thực
tiền về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trôn cơ sở kế thừa kết quả cùa
những cơng trình khoa học đã cơng bố, luận vãn này tác giả đi sâu tìm hiểu pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành
phố Lào Cai, tính Lào Cai.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn
3.1 Mục đích nghiên cửu
Mục đích nghiên cứu của Luận văn là đánh giá được thực trạng và đề xuất
các giái pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sứ
dụng đất qua thực tiền tại thành phố Lào Cai, tinh Lào Cai; đồng thời đưa ra kiến
nghị nâng cao hiệu quả thi hành lĩnh vực này tại thành phố Lào Cai, tình Lào Cai.
3


3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
Thứ nhất, phân tích các vấn đề lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất bao gồm: Phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của cấp giấy chứng
nhận quyền sứ dụng đất; Lý giải cơ sở ra đời của cấp giấy chúng nhận quyền sử
dụng đất.
Thứ hai, phân tích các vấn đề lý luận pháp luật về cấp giấy chúng nhận
quyền sứ dụng đất; bao gồm: Luận giái khái niệm và đặc điểm cúa pháp luật về cấp
giấy chúng nhận quyền sử dụng đất; Phân tích các yếu tố tác động đến pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...
Thứ ba, nghiên cứu nội dung của pháp luật về cấp giấy chúng nhận quyền sứ
dụng đất và đánh giá thực tiền thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
Thứ tư, đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp
giấy chúng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại thành phố Lào Cai, tĩnh
Lào Cai; đồng thời đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất tại thành phố Lào Cai, tinh Lào Cai.
4. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của Luận văn
4.1 Đôi tượng ngtụênỴÝỉtờng Đại, hoc Mợ 1 lặ Nộ’
- Đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng, hoàn thiện
pháp luật đất đai nói chung và các bào đảm pháp lý về quyền sử dụng đất nói
riêng trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay.
- Quy định cúa Luật đất đai năm 2013 và các văn bàn hướng dẫn thi hành
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quy định của tỉnh Lào Cai về tô chức thực hiện pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sứ dụng đất.
Hệ thống lý luận chung về Giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.

4.2 Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khố luận văn Thạc sỹ, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu ở
những nội dung sau:

- Nghiên cứu tim hiêu các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cùa Luật đất đai năm 2013 và các văn bán hướng dần thi hành.
- Nghiên cứu các quy định cùa úy ban nhân dân tỉnh Lào Cai về việc tố
chức thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất.

4


- Tim hiểu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại tình Lào Cai.
về khơng gian: Địa bàn thành phố Lào Cai, tình Lào Cai.
về thời gian: Luận văn nghiên cứu giai đoạn 2015-2019.
5. Phuong pháp nghiên cứu của đề tài.
Luận văn dựa trên cơ sở pháp lý cúa Chú nghĩa Mác Lê Nin và tư tướng
Hồ Chí Minh, phương pháp luận chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy
vật lịch sứ, quan điềm cúa chú trương, đường lối của Đảng, chính sách và pháp
luật cùa Nhà nước ta về cấp giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất (thông qua Luật
Đất đai và các văn bán dưới luật).
- Phương pháp hệ thống phân tích, phương pháp lịch sử, dánh giá, tống
họp được sử dụng đe nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bàn về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(Chương 1).
- Phương pháp luật so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp đánh
giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê, tống hợp được sứ dụng đế
nghiên cứu Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sữ dụng đất từ thực tiễn
trên địa bàn thành phố Lào Cai, tinh Lào Cai (Chương 2).
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn.] giải, phương pháp quy nạp
được sử dụng để nghiên cứu các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả áp dụng pháp luật về cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn
trên địa bàn thành phố Lào Cai, tình Lào Cai (Chương 3).

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ciía Luận văn
- Hệ thống hoá và làm rõ hơn một số vấn đề lý luận pháp luật cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Làm rõ khái niệm, đặc điếm, bàn chất pháp lý cúa pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ớ Việt Nam.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất
và thực tiễn thi hành tại thành phổ Lào Cai, tinh Lào Cai.
- Chi ra nhũng hạn chế, bất cập của thực thi pháp luật về cấp giấy chúng
nhận quyền sư dụng đất từ trên địa bàn thành phố Lào Cai, tinh Lào Cai.
- Đề xuất một số giãi pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cấp giấy chứng
nhận quyền sứ dụng đất từ thực tiền trên địa bàn thành phố Lào Cai, tinh Lào Cai.
7. Bố cục của Luận văn

5


Ngoài lời cam đoan, danh mục các từ viết tẳt, mục lục, mở đầu, kết luận,
danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, dự kiến luận văn được bố cục 3 chương
cụ the như sau:
Chương r. Những vấn đồ lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Chương 2'. Thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất
và thực tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Lào Cai, tính Lào Cai.
Chương 3: Giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quá
thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất trên địa bàn thành
phố Lào Cai, tinh Lào Cai.

Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội

6


Chương 1
NHŨNG VẤN ĐÈ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VÈ CẤP GIẤY
CHÚNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG ĐẤT
1.1 Lý luận về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm về giấy chừng nhận quyền sử dụng dất và hoạt động
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ỉ. 1.1. ỉ Cơ sở của việc ra đời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong thời kỳ nền kinh tế nước ta được quán lý bới cơ chế tập trung quan
liêu, bao cấp, kế hoạch hóa cao độ; Đất đai không được thừa nhận giá trị mà chì
được coi như một thứ phúc lợi xã hội. Nhà nước với tư cách là tổ chức do xã hội
lập ra thay mặt xã hội thực hiện việc phân phối đất đai cho các nhu cầu sử dụng
khác nhau của con người. Pháp luật đất đai ở thời kỳ này nghiêm cấm việc mua
bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức trách nhiệm
cúa người sừ dụng đất tại mục III, Quyết định số 201-CP, ngày 01/7/1980 của
Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quăn lý ruộng đất và tăng cường công
tác quán lý ruộng đất trong cả nước. Quan hệ đất đai chi đóng khung ớ mối quan
hệ theo “chiều dọc” giữa Nhà nước và NSDĐ; theo đó, Nhà nước cấp đất khơng
thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân. Khi khơng có nhu cầu sử dụng đất, tồ
chức, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước. Như vậy, QSDĐ với tư cách là quyền tài
sán chưa được thừa nhận chính thức.
Ke từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, để giải
phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động trong nông nghiệp, Nhà nước
thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho tô chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ơn định lâu dài (gọi chung là NSDĐ). Họ được chuyên QSDĐ trong thời hạn
giao đất, cho thuê đất. Như vậy, QSDĐ trở thành một loại quyền về tài sản.
Song để NSDĐ yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai; tìr đó khuyến khích họ đầu tư

bồi bổ, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất thì QSDĐ phải được Nhà nước
bảo hộ và đàm báo về mặt pháp lý thông qua việc họ được cấp GCNỌSDĐ.
- Với những phân tích, lập luận trên đây, dường như ở nước ta xác lập
hình thức “sở hữu kép” trong lĩnh vực đất đai; theo đó, về mặt chính trị - pháp
lý, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chú sở hữu; về mặt thực
tế, NSDĐ sớ hữu QSDĐ. Đế ghi nhận và bão hộ QSDĐ cúa NSDĐ với tư cách
là một qưyền về tài sán, pháp luật phái báo đám về mặt pháp lý đối với QSDĐ
thông qua việc cấp GCNQSDĐ. Điều này được quy định trong Luật Đất đai năm
2013: “Báo đàm của Nhà nước đồi với NSDĐ: Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài
sàn gắn liền với đất họp pháp của NSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền

7


sớ hữu nhà ớ và tài sán khác gắn liền với đất cho NSDĐ khi có đú điều kiện theo
quy định của pháp luật
- Pháp luật đất đai nước ta tiếp cận lý thuyết về vật quyền (quyền đối với
vật) trong quy định các quyền của NSDĐ. Mặc dù, đất đai không thuộc sở hữu
của NSDĐ mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chú sở hữu song khi
được giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDD ổn định lâu dài, họ cũng có những
quyền năng nhất định đối với đất đai bao gồm quyển chiếm hữu, quyền quán lý,
QSDĐ và được chuyến QSDĐ. Điều này đám báo cho NSDĐ sự chú động, tự
do nhất định trong việc sứ dụng đất, khuyến khích họ đầu tư, bồi bồ, cái tạo
nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Như vậy, quyền cùa NSDĐ đối với đất đai
phái được Nhà nước báo đám về mặt pháp lý thi họ mới yên tâm gắn bó lâu dài
với đất đai và có sự đầu tư lớn vào đất đai. GCNỌSDĐ là sự công nhận và bảo
hộ về mặt pháp lý của Nhà nước đối với quyền tài sàn của NSDĐ trong lĩnh vực
đất đai.
- Hiến pháp năm 2013 quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. NSDĐ được chuyển QSDĐ, thực hiện các

quyền và nghĩa vụ theo quy định cùa luật. QSDĐ được pháp luật báo hộ” 1
2. Cụ
thế hóa nội dung này cùa Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 quy định
về bào đảm của Nhà nước đối với NSDĐ (Điều 26); trong đó, có việc Nhà nước
cấp GCNQSDĐ. Như vậy, GCNỌSDĐ ra đời như một bào đảm của Nhà nước
nhàm bảo hộ QSDĐ của tố chức, cá nhân.
ỉ. 1.1.2. Khái niệm vê giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cap giấy
chứng nhận quyển sử dụng đất
GCNQSDĐ là một thuật ngừ được sử dụng phố biến trong các văn bản
pháp luật đất đai. Thuật ngừ này tiếp tục được đề cập trong Luật Đất đai năm
2013. Xét dưới góc độ học thuật, khái niệm GCNQSDĐ được giới khoa học
pháp lý nước ta xem xét, tìm hiếu và có một số cách giải thích về thuật ngừ này
như sau:
- Luật đất đai năm 2013, quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sân khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền
với đất họp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sân khác gắn liền với đất
Giáo trình Luật đất đai năm 2010 cùa Trường Đại học Luật Hà Nội quan
1 Khoan 1,2 Điều 26 Luật Đất đai năm 2013
2 Khoản 2, Điều 54 Hiến pháp năm 2013.
1 Khoán 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.

8


niệm: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp cho
người sứ dụng đất đê họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được
Nhà nước háo hộ khi quyền của họ bị xâm phạm ”4.
- Theo Từ điển Luật học năm 2006 do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư

pháp): “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận do cơ quan nhà
nước có thám quyền cấp cho người sứ dụng đất đế báo hộ quyền và lợi ích họp
pháp của người sử dụng đất ”5.
- Theo Từ điến Giái thích thuật ngừ Luật học cúa Trường Đại học Luật Hà
Nội: “Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất: Chứng thư pháp lý đầy đú xác nhận
mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất ”6. Dù có những
quan niệm khác nhau về GCNQSDĐ trong sách, báo pháp lý ở nước ta song giới
luật học đều thống nhất với nhau ở điềm GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do
Nhà nước cấp cho NSDĐ để công nhận QSDĐ cùa họ là hợp pháp.
Hoạt động cấp GCNQSDĐ có thế được hiểu là hoạt động đăng kí QSDĐ
của người sử dụng đối với cơ quan có thấm quyền và việc cơ quan nhà nước có
thấm quyền căn cứ việc đãng ký đế cấp GCN, trao QSDĐ cho người đãng ký
theo quy định. Thực tế, có nhiều khái niệm về đăng ký, cụ thế như sau: Trong
Từ điến luật học có nêu:
Đăng ký quyền sở hữu: (Cơ quan Nhà nựớc có thầm quyền) công nhận và
chứng thực về phương diện pháp lý các quyền của chủ sở hữu đối với tài sàn
quan hệ dân sự” và “Đăng ký QSDĐ: Thủ tục kê khai, đăng ký chính xác, trung
thực tình hình, hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc đất đai theo các mầu phiếu kê
khai, vào số sách địa chính với sự hướng dẫn của cơ quan thực hiện đăng ký,
thống kê đất đai.
Tại khoăn 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, quy định: Đăng kí đất đai,
nhà ở, tài sàn khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý
về QSDĐ, quyền sớ hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quàn lý
đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Vậy ta có thế hiểu rằng: Đăng ký ỌSDĐ là việc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ghi vào sổ đăng ký bất động sản sự kiện làm phát sinh, thay đổi, hạn chế
hoặc chấm dứt QSDĐ đế xác lập hiệu lực đối kháng giữa NSDĐ, chù sở hữu tài
sản gắng liền với đất với người thứ ba theo quy định của pháp luật. Cơ quan Nhà
nước có thâm quyền căn cứ nội dung, tính chất pháp lý cúa việc đăng kí đế thực
4 Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trinh Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2010, tr. 150.

5 Bộ Tư pháp - Viện khoa học pháp lý: Từ điền Luật học, Nxb Tư pháp và Nxb Từ điển Bách khoa,
Hà Nội. 2006, tr.302.
6 Trường Đại học Luật Hà Nội: Từ điên Giãi thích Thuật ngữ Luật học (Phần Luật đất đai, Luật lao
động Tư pháp quốc tế),Nxb Công an nhân dân, Hà Nội - 1999, tr.35.

9


hiện cấp GCNQSDĐ.
Qua đó, khái niệm về cấp GCNQSDĐ được nhìn nhận như sau: Là các hoạt
động của các cơ quan pháp luật thực hiện quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy
đủ (xác minh khi có đăng ký QSDĐ để cấp GCNQSDĐ)
Từ nhũng phân tích nêu trên, khái niệm về cấp GCNQSDĐ được nhìn như
sau: Là các hoạt động của các cơ quan pháp luật thực hiện quá trinh xác lập căn
cứ pháp lý đầy đú (xác minh khi có đăng kí QSDĐ) đế cấp GCNQSDĐ theo
đúng pháp luật.
Việc đăng ký đất đai là tiền đề, là căn cứ đế cấp GCNQSDĐ cho đối tượng
(những đối tượng) đang sứ dụng đất hoặc có QSDĐ nhưng chưa được Nhà nước
chứng nhận quyền đó. Khi thừa đất đã được cấp GCNQSDD, việc đăng ký lần
đầu đã hồn thành, khi có biến động cần đăng kí biến động, GCNQSDĐ là căn cứ
để chứng thực quyền của đối tượng đã đăng ký lần đau nếu có tranh chấp xảy ra.
ỉ. 1.1.3 Các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ có ý nghĩa rất quan trọng đối với Nhà nước và NSDĐ. Do đó,
việc cấp GCNQSDĐ thực hiện cơng khai, minh bạch, khách quan và đúng pháp
luật; ngăn chặn tình trạng tham nhũng, tiêu cực, pháp luật đất đai quy định
nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, theo đó:
GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp NSDĐ đã được sử
dụng nhiều thừa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u
cầu thì được cấp GCNỌSDĐ chung cho các thửa đó. Căn cứ vào quy định này
thì mồi thửa đất sẽ được cấp riêng một giấy CNQSDĐ. Điều này, tạo điều kiện

thuận lợi cho cơ quan nhà nước trong quán lý đất đai, nắm bắt được chú sứ dụng
từng thửa đất. Việc cấp một giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông
nghiệp của một cá nhân, hộ gia đinh - khi có yêu cầu - giúp tiết kiệm chi phí
tiền bạc cho người dân và góp phần cái cách thú tục hành chính ve đất đai.
Trường hợp thừa đất có nhiều người dùng chung QSDĐ thì GCNQSDĐ
phải ghi đầy đủ tơn của những người có chung QSDĐ và cấp cho mồi người một
GCNỌSDĐ và trao cho người đại diện. Đây là quy định mới cúa Luật Đất đai
năm 2013 giúp cho việc xác nhận quyền lợi cúa tùng chú sở hữu đối với thừa đất
sứ dụng chung.
NSDĐ nhận GCNQSDĐ sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy
định cúa pháp luật. Quy định này đàm bão cho việc thực hiện đầy đù nghĩa vụ
tài chính của NSDĐ và góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất
đai. Tuy nhiên, điều này là một thách thức đối với những NSDĐ có khó khăn về
tài chính và khơng đú khã năng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xin cấp
GCNQSDĐ. Bên cạnh đó, pháp luật đất đai quy định trường họp NSDĐ không
10


thuộc đối tượng phái thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ
ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng thì GCNỌSDĐ phải ghi
cả tên họ, tên vợ và họ, tên chồng, trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi
tên một người. Quy định này nhằm bảo đảm quyền bình đắng về tài sân, đảm
báo quyền lợi cúa vợ và chồng. Nguyên tắc này giúp vợ, chồng có quyền và
nghĩa vụ ngang nhau trong chiếm hữu, sứ dụng, định đoạt đối với tài sản chung
là đất đai. Trường hợp QSDĐ là tài sán chung cùa vợ, chồng mà GCNQSDĐ đã
cấp chi ghi cho họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đồi sang GCNQSDĐ đế
ghi cá họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu vợ chồng có yêu cầu.
Trường hợp có sự chênh lệch về diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với sổ

liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc
GCNQSDĐ đã cấp mà ranh giới thừa đất đang sừ dụng không thay đổi so với
ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ, khơng có tranh chấp với
những NSDĐ liền kề thì cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ đối với diện tích được
xác định theo số liệu đo đạc thực tế. NSDĐ không phái nộp tiền sử dụng đất đối
với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường họp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đồi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ QSDĐ và diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn
diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu
có) được xem xét cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 99 cùa Luật Đất đai
năm 2013. Pháp luật quy định nguyên tắc này nhằm phòng ngừa trường họp cá
nhân, hộ gia đình sử dụng đất trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất
đai với phần diện tích chênh lệch nếu xác định diện tích nhiều hơn là do khai
hoang hoặc nhận chuyến quyền của NSDĐ trước đó, đất đã được sử dụng ơn
định và khơng có tranh chấp. Đồng thời nếu phát hiện việc diện tích nhiều hơn
là do lấn, chiếm thì phái xử lý vi phạm theo quy định cùa pháp luật.
1.1.2 . Đặc điếm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoạt động
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất
ỉ. ỉ.2. ỉ Đặc diêm của cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất
GCNQSDĐ là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thấm quyền - được
pháp luật quy định - đó là Bộ Tài ngun và Mơi trường chịu trách nhiệm phát
hành thống nhất trong phạm vi cả nước. Giấy này được Nhà nước cấp cho
NSDĐ, sớ hữu nhà ở và các tài sán khác gẳn liền với đất khi họ đáp ứng các
điều kiện theo quy định của pháp luật.
GCNQSDĐ là kết quả hay là sản phấm “đầu ra” cùa quá trình kê khai,

11


đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bàn đồ địa chính.

Điều này có nghĩa là cấp GCNQSDĐ là cơng việc khơng hề đơn giản. Đổ có the
cấp GCNỌSDĐ cho một chủ the sứ dụng đất, các cơ quan nhà nước có thấm
quyền phải thẩm tra hồ sơ, xác định rỗ nguồn gốc sứ dụng đất, hiện trạng sử
dụng đất; Diện tích đất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; Xác định rõ ranh
giới, vị trí, hình thể thừa đất, tọa độ gốc cũng như tính ổn định lâu dài cúa việc
sứ dụng đất v.v nhằm đảm bảo sự chính xác, khách quan và khơng có sự tranh
chấp về đất đai với các chú sứ dụng đất lân cận. Trên cơ sở xác minh, thu thập
đầy đú các thông tin về thửa đất thì mới có cơ sở đế cơ quan nhà nước có thấm
quyền cấp GCNỌSDĐ nhằm xác định tính hợp pháp của việc sứ dụng đất cho
một chủ thể. Do đó, GCNQSDĐ là kết quả cuối cùng của một loạt các thao tác
nghiệp vụ của quá trình kê khai, đãng ký đất đai, điều tra, đo đạc, kháo sát,
thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính.
Cấp GCNQSDĐ là một biểu hiện của việc thực hiện quyền đại diện chu sở
hữu toàn dân về đất đai cúa Nhà nước. Điều này có nghĩa là khơng phài bất cứ tổ
chức, cá nhân nào cũng có tham quyền cấp GCNQSDĐ mà theo quy định của
pháp luật đất đai chi có cơ quan thực hiện quyền đại diện chú sở hữu toàn dân về
đất đai có thấm quyền mới được cấp GCNQSDĐ. Các cơ quan này bao gồm
UBND cấp tinh và UBND cấp huyện. Hơn nữạ, việc, cấp GCNQSDĐ phải theo
trình tự, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện, đổi tượng v.v được pháp luật quy định
rất chặt chẽ.
Việc cấp GCNQSDĐ là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ
thuật, nghiệp vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tính pháp lý thế hiện khi cấp GCNQSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phải tuân thú các quy định về đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thâm
quyền, trình tự, thủ tục v.v do pháp luật quy định.
Tính kỳ thuật, nghiệp vụ thể hiện đế có thể cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ, cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phải thấm tra, xác minh hồ sơ, nguồn gốc và quá
trình sử dụng đất... cũng như các quy trình kỳ thuật, định mức kỳ thuật được
thực hiện bởi cơ quan chuyên môn tham mưu, giúp việc là cơ quan Tài nguyên
và Môi trường. Các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật được Bộ Tài nguyên

và Môi trường ban hành dưới dạng văn bán quy phạm pháp luật là thông tư,
quyết định đê áp dụng thống nhất giữa các địa phương trong cã nước.
1.1.2.2 Đặc điểm của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất.
Một là, cấp GCNQSDĐ là một biếu hiện của việc thực hiện quyền đại diện
chú sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Điều này có nghĩa là không phải
bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng có thấm quyền cấp GCNQSDĐ mà theo quy
12


định cùa pháp luật đất đai chi có cơ quan có thực hiện quyền đại diện chù sở hữu
tồn dân về đất đai có thẩm quyền mới được cấp GCNQSDĐ. Các cơ quan này
bao gồm UBND cấp tinh và UBND cấp huyện. Hơn nữa việc cấp GCNQSDĐ
phái theo trình tự, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện, đối tượng,... được pháp luật
quy định rất chặt chẽ.
Hai là, việc cấp GCNQSDĐ là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang
tính kỹ thuật, nghiệp vụ cúa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Tính pháp lý thế hiện khi cấp GCNQSDĐ, cơ quan Nhà nước có thấm
quyền phải tuân thú các quy định về đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thấm
quyền, trình tự, thú tục,... do pháp luật quy định.
- Tính kĩ thuật, nghiệp vụ the hiện đế có thể cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ,
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải tham tra, xác minh hồ sơ, nguồn gốc và
quá trình sử dụng đất,... cũng như các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật
được thực hiện bởi cơ quan chuyên môn tham mưu, giúp việc là cơ quan Tài
nguyên và Môi trường ban hành dưới dạng văn bàn quy phạm pháp luật là thông
tư, quyết định đê áp dụng thống nhất giữa các địa phương trong cà nước.
1.1.3 Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.3.1 Đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Việc cấp GCNQSDĐ là cơ sờ để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý
đối với đất đai minh bạch và cơng khai hóa thị trường bất động sản.
Một là, GCNQSDĐ giúp nhà nước nắm bắt cụ thể các thông tin về đất đai

như hiện trạng, nguồn gốc cũng như nhũng biến động của quá trinh sử dụng đất,
từ đó làm cơ sở phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách về đất đai và đề ra
những chính sách quán lý, sử dụng hiệu quả.
GCNQSDĐ còn là cơ sở cho công tác bồi thường khi nhà nước tiến hành
thu hồi đất. Nhà nước căn cứ vào GCN đề nắm bắt được các thông tin về đất đai
nhằm khắc phục được tình trạng đền bù khơng thỏa đáng, giúp cho cơng tác đền
bù, giải phóng mặt bằng được nhanh chóng, chính xác, đàm bảo các quyền và
lợi ích hợp pháp của NSDĐ có tài sản bị thu hồi.
Hai là, hoạt động CGCNQSDĐ tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước,
đặc biệt là ngân sách địa phương.
Cấp GCNQSDĐ là hoạt động đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Có thế khẳng định rằng, qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ có đầy đủ thông
tin phục vụ cho việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá
nhân, tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất và lệ phí địa chính.... Đây là một khoản
thu khơng nhó cho ngân sách nhà nước trong điều kiện hằng năm Nhà nước phải
chi ra một khoản tài chính khá lớn để đầu tư cho công tác quàn lý đất đai. Quy

13


định cụ thể về cấp GCNQSDĐ sẽ góp phần khắc phục tình trạng thu từ đất ít
hơn đầu tư cho đất, thổ hiện rõ định hướng “lấy đất nuôi đất” cùa Nhà nước.
1.1.3.2 Đối với người sử dụng
- Đây là cơ sở đế người sử dụng đất tiến hành khai thác, đầu tư lâu dài trên
đất và thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyến nhượng, thừa kế, thế chấp...
Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng chính là sự công nhận quyền
sứ dụng đất cúa họ là hợp pháp. Do đó, khi QSDĐ có GCNQSDĐ trong tay, họ
có cơ sở đế tiến hành khai thác các tiềm năng cùa khu đất, chú động đầu tư, gắn
bó lâu dài với đất. Đồng thời, đó cũng là căn cứ pháp lý để họ thực hiện các
quyền của mình đối với đất và tài sán gắn liền với đất như chuyến đối, chuyến

nhượng, thừa kc, thế chấp... theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
- GCNQSDĐ là một trong những căn cứ pháp lý để NSDĐ tự bảo vệ quyền
và lợi ích họp pháp của mình đặc biệt là khi phát sinh tranh chấp liên quan đến
đất và tài sân gan liền với đất.
Khi có tranh chấp đất đai xảy ra, để giải quyết được vụ việc các cơ quan có
thấm quyền phải dựa trên những chứng cứ rõ ràng. Vì vậy, GCNQSDĐ của chú
thế là căn cứ quan trọng đế giái quyết các tranh chấp đất đai.
GCNQSDĐ còn là cơ sờ đế xác định cơ quan có thấm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai. Theo Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì thấm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai thuộc ve ƯBND các cấp hoặc Tòa án nhân dân. Trường
họp tranh chấp đất đao đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành, nếu
đương sự có GCNỌSDĐ sẽ do Tịa án nhân dân giải quyết, nếu khơng có
GCNQSDĐ thì đương sự có thể u cầu UBND giái quyết hoặc khới kiện ra
Tòa án nhân dân có thấm quyền theo quy định cùa Bộ luật tố tụng dân sự.
1.1.3.3 . Các đoi tượng liên quan khác
Đôi với các tơ chức tín dụng thì GCNQSDĐ là căn cứ đê các ngân hàng, tơ
chức tín dụng đồng ý cho vay vốn cho kinh doanh, sản xuất.
Đối với các doanh nghiệp, công ty cố phần thỉ GCNQSDĐ là căn cứ để xác
nhận góp vốn bằng ỌSDĐ có họp pháp hay khơng nhằm đảm bảo việc kinh
doanh có hiệu quả.
Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản thì GCN
là cơ sở để nắm gọn các thông tin cần thiết khi quyết định mua, th... quyền sứ
dụng mánh đất đó.
Với lợi ích mà cơng tác đãng ký, cấp giấy chứng nhận đem lại cho NSDĐ,
đối với Nhà nước xã hội, chúng ta thấy rằng việc thực hiện công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận trên phạm vi toàn quốc đến từng thừa đất, mãnh đất ở
các địa bàn là, một nhiệm vụ không thể thiếu được. Điều này giúp cho NSDĐ
14

yên tâm đầu tư khai thác những tiềm năng của đất và chấp hành đầy đú những
quy định về đất đai. Việc đăng ký đất đai nhằm thiết lập hồ sơ, làm cơ sớ đế Nhà
nước theo dõi, quản lý toàn bộ quỹ đất đai nhằm thiết lập hồ sơ, quản lý toàn bộ
quỳ đất dựa trên nen tảng của pháp luật.
1.2 Một số vấn đề lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
1.2.1 Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
Khi nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về cấp GCNQSDĐ, tác giá thấy rằng
lình vực này ra đời dựa trên các cơ sớ chú yếu sau đây:
Thứ nhất, có ý nghĩa quan trọng cùa GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác
lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với NSDĐ Điều này có nghĩa là,
người được cấp GCNQSDĐ là người được Nhà nước thùa nhận có QSDĐ hợp
pháp. Họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích họp pháp trong sử dụng đất,
đồng thời, được thực hiện các giao dịch về QSDĐ cũng như được Nhà nước bồi
thường hồ trợ, tái định cư khi bị thu hồi đất sứ dụng vào mục đích quốc phịng,
an ninh, phát trien KT-XH vì lợi ích quốc gia, cơng cộng,... Do đó, khơng loại
trừ tình trạng tiêu cực, lợi ích nhóm trong cấp GCNQSDĐ. Đế ngăn chặn và xử
lý những vấn nạn này cần thiết phải ban hành tiêu cực,..ỳtrong khâu tổ chức
thực hiện.
Thứ hai, cấp GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý xác nhận việc trao QSDĐ cho
người sử dụng mà quyết định trao QSDĐ cho người sử dụng là một hình thức
thực hiện quyền đại diện chú sở hữu toàn dân về đất đai cúa Nhà nước. Tuy
nhiên, không phải bất cứ cơ quan Nhà nước nào cũng có quyền thực hiện vai trị
đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai, cịn việc trao QSDĐ cho người sử dụng
và GCNQSDĐ. Đe quy định rạch ròi thâm quyền cấp GCNQSDĐ, cần thiết phải
xây dựng các quy định về cấp GCNQSDĐ.
Thứ ba, thực tế cho thấy đất đai là lĩnh vực tiềm ấn nguy cơ tham nhũng
cao nhất ở nước ta, trong lĩnh vực đất đai thì GCNQSDĐ là một trong nhóm có
nguy cơ tham nhũng, tiêu cực hàng đầu. Để phòng, chống và xư lý các biện

pháp có nguy cơ tham nhũng tiêu cực trong cấp, chính sứa và thu hồi
GCNQSDĐ thi cần phái có những chế tài pháp lý đủ sức răn đe thông qua việc
xây dựng các quy phạm pháp luật về GCNQSDĐ.
Thứ tư, cấp GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý xác nhận việc trao đồi QSDĐ
cho người sử dụng mà quyết định trao QSDĐ cho người sử dụng là một hình
thức thực hiện quyền đại diện chú sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Tuy
nhiên, không phải bất cứ cơ quan Nhà nước nào cũng có quyền thực hiện vai trị

15


đại diện chú sở hữu toàn dân về đất đai trong việc trao QSDĐ cho người sử
dụng và cấp GCNQSDĐ. Đổ quy định rạch ròi thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, cần
thiết phải xây dựng các quy định về cấp GCNQSDĐ.
Thứ năm, một trong những lý do khiến thị trường bất động sản (trong đó
có thị trường QSDĐ) ở nước ta có tính cơng khai, minh bạch thấp là do tiến độ
cấp GCNQSDĐ chậm. Hiện nay, nước ta chưa hồn thành cơng tác cấp
GCNQSDĐ cho mọi đối tượng sứ dụng đất. Điều này, có nguyên nhân là hệ
thống pháp luật về GCNQSDĐ chưa đày đú, hồn chinh, đồng bộ, cịn có một số
quy định mâu thuần chồng chéo hoặc thiếu rõ ràng, cụ thế hoặc có khơng ít quy
định lạc hậu, bất cập và không phù hợp với thực tiễn. Điều này đặt ra yêu cầu
cần phải sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật này thông qua việc xây dựng và
ban hành các quy định mới nhằm xóa bỏ “khoảng trống” hoặc “lồ hổng”, thay
thế các quy định về cấp GCNQSDĐ lạc hậu khơng cịn phù hợp.
1.2.2 Khái niệm và dặc điếm về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng dất
Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự do Nhà nước ban hành và bão đăm
thực hiện, là công cụ điều chinh các quan hệ xã hội. Sự điều chinh cùa pháp luật
hướng các quan hệ xã hội theo trật tự chung, phù hợp với lợi ích cùa Nhà nước,
của các bên và cùa toàn xã hội. Pháp luật cấp GCNỌSDĐ là một bộ phận của

pháp luật về đất đai. Tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế, xã hội ở mỗi giai đoạn,
mồi thời kỳ khác nhau mà yêu cầu cúa hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai
nói chung mà pháp luật hoạt động cấp GCNQSDĐ sẽ khác nhau. Tuy nhiên, có
thể khẳng định rằng: “Pháp luật về cấp GCNQSDĐ là tổng họp các quy phạm
pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quả trình cấp GCNQSDĐ
nhằm xác lập moi quan hệ hợp pháp giữa một bên là Nhà nước và một bên là
NSDĐ”.
Nội dung của pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm: Chú thồ tham gia
quan hệ cấp GCNQSDĐ, các căn cứ pháp lý đế một tổ chức, cá nhân được cấp
GCNỌSDĐ, nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ, thẩm quyền cấp
GCNQSDĐ...). Quy định về trinh tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ (quy định về hình
thức quy định về hồ sơ, mẫu đơn xin cấp GCNỌSDĐ; quy định về các bước
thực hiện xét duyệt hồ sơ cấp GCNQSDĐ; Quy định về trình tự ghi các thông
tin trong GCNQSDĐ, sứa chừa các thông tin trên GCNQSDĐ và quy định về
trình tự, thù tục thu hồi GCNQSDĐ).
Có the thấy pháp luật về hoạt động cấp GCNQSDĐ được quy định trong
nhiều văn bàn quy phạm pháp luật. Hoạt động cấp GCNQSDĐ thông qua hệ

16


thống quy phạm pháp luật về nội dung và hình thức đế xác lập và công nhận
QSDĐ hợp pháp cho chủ the.
1.2.3 Cư chế điều chỉnh của pháp luật về cap giấy chứng nhận quyển sử
dụng đất
Một là, nếu xét dưới góc độ chức năng thì cơ chế điều chinh cùa pháp luật
là hệ thống các phương tiện pháp lý tác động đến quan hệ xã hội thông qua chú thể.
Hai là, dưới góc độ xã hội thì cơ chế điều chỉnh pháp luật nằm trong cơ chế
xã hội, tức là cơ chế tác động cúa các quy phạm xã hội lên các quan hệ xã hội.
Ba là, nếu cơ chế điều chinh được xem xét dưới góc độ tâm lý học thì nó là

sự tác động lên ý chí cùa con người nhằm tạo ra cách xứ sự thích họp với các quy
phạm pháp luật ớ chú the.
Bốn là, dưới góc độ pháp luật cơ chế điều chình pháp luật là một hệ thống
thống nhất các phương tiện, quy trình pháp lý, thơng qua đó thực hiện sự tác động
cúa pháp luật lên các quan hệ xã hội nhằm thực hiện những nhiệm vụ và mục đích
cùa nhà nước đặt ra. Cơ chế điều chỉnh pháp luật là một hệ thống thống nhất các
phương tiện pháp lý (quy phạm pháp luật, quyết định áp dụng pháp luật, quan hệ
pháp luật, hành vi thực hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý). Thơng qua đó, nhà nước
thực hiện sự tác động cúa pháp luật lên các quan hệ xã hội nhằm đạt được các mục
tiêu của sự điều chinh pháp luật tạo ra trật tự pháp luật. Cơ chế điều chinh pháp luật
là một hệ thống thống nhất các phương tiện pháp luật, nhờ đó mà thực hiện được sự
điều chinh có kết quả của các quan hệ xã hội phù họp với các mục đích xã hội. Hệ
thống các phương tiện pháp lý mà thơng qua đó pháp luật điều chình các quan hệ
xã hội. Cơ chế điều chinh pháp luật về cấp GCNQSDĐ được tạo nên từ các quy
phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ, các quyết định áp dụng pháp luật đe cấp
GCNQSDĐ, các quyết định áp dụng pháp luật đe cấp GCNQSDĐ, các quan hệ
pháp luật về cấp GCNQSDĐ và các hành vi thực hiện quyền và nghĩa vụ của các
chủ thế được cấp GCNQSDĐ tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai nhằm báo vệ
quyền sở hữu toàn dân về đất đai và báo đảm quyền và lợi ích họp pháp của
NSDĐ.
1.2.4
Cấu trúc pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất
Thứ nhất, nhóm các quy phạm pháp luật về nội dung GCNQSDĐ. Nhóm
này bao gồm các quy định về đối tượng được cấp GCNQSDĐ, nguyên tắc, căn cứ
và điều kiện cấp GCNQSDĐ, chinh sửa thông tin ghi trong GCNQSDĐ, quy định
về nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ, quy định về thấm quyền cấp mới, cấp
đồi, cấp lại GCNQSDĐ và thu hồi GCNQSDD,...
Thứ hai, nhóm các quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục cấp, chinh sứa và
thu hồi GCNQSDĐ. Nhóm này bao gồm các quy định về các bước thẩm tra, xét
17

duyệt hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, cấp GCNQSDĐ; các quy định về trinh tự, thú tục
đăng ký ỌSDĐ; các quy định về trình tự, thú tục đính chính GCNQSDĐ; các quy
định về trình tự, thủ tục thu hồi GCNQSDĐ,...
Thứ ha, nhóm các quy phạm pháp luật về giải quyết khiếu nại, tổ cáo và xử
lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDD. Nhóm này bao gồm các quy định về
quyền và nghĩa vụ cùa người khiếu nại, tố cáo, quy định về quyền và nghĩa vụ của
người bị khiếu nại, người giãi quyết tố cáo; các quy định về vi phạm pháp luật về
GCNQSDĐ và xứ lý vi phạm pháp luật về GCNQSDĐ,,..
1.2.5 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
1.2.5.1 Giai đoạn từ năm 1987 đen trước năm 1993
Kể từ khi nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa ra đời, trong suốt 30 năm
đầu (từ năm 1945 đến năm 1979) do hoàn cảnh chiến tranh kéo dài, tổ chức địa
chính các cấp thường xun khơng ổn định. Bên cạnh đó trình độ dân trí lúc bấy
giờ cịn thấp, người dân chưa nhận thức được tầm quan trọng của việc cấp
GCNQSDĐ Nhà nước chưa có văn bán pháp lý nào làm cơ sở cho việc cấp
GCNQSDĐ và đến năm 1987 việc cấp giấy chứng nhận vẫn chưa được thực hiện.
Sau hơn 10 năm đất nước thống nhất, năm 1986, đế đưa nước ta thốt ra
khỏi cuộc khủng hồng tồn diện, Đáng ta phát động công cuộc đổi mới đất
nước chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường. Thực hiện Nghị quyết
Đại hội Đảng Toàn quốc lần thứ VI: “Nhà nước quàn lý xã hội bằng pháp luật
chứ không phải bằng đạo lý”; trong lĩnh vực đất đai, ngày 29/12/1987, Quốc hội
ban hành Luật Đất đai năm 1987 - Đây là đạo Luật Đất đai đầu tiên ở nước ta.
Trong đạo luật này quy định cấp GCNQSDĐ là một trong bày nội dung quăn lý
Nhà nước về đất đai. Đe xác lập căn cứ đay đủ cho việc cấp GCNQSDĐ. Cơng
tác xây dựng và hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính được các cấp chính quyền
chú trọng thực hiện. Cụ thế hóa quy định của Luật Đất đai năm 1987 về cấp
GCNQSDĐ. Tống cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ TN&MT) ban hành Quyết

định số 201/DKTK ngày 14/07/1989). Tiếp đo, Thông tư số 302/T-ĐKTK ngày
28/10/1989 ra đời hướng dần thi hành quyết định số 201/ĐKTK ngày
14/07/1989. Đây là nhũng văn bản xác lập cơ sở pháp lý cho công tác đăng ký
và cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện phát sinh những vướng
mắc cần phải giãi quyết, đó là vấn đề chất lượng hồ sơ, tài liệu đã thiết lập theo
Chi thị số 299/TTh năm 1980 chưa đáp ứng yêu cầu. Hơn nữa, việc thực hiện
Chi thị số 100/CT-TW cà Ban Bí thư năm 1981 và Nghị quyết 10/NQ-TW ngày
08/01/1988 của Bộ Chính trị về khốn hộ trong nơng nghiệp đế làm hiện trạng
sử dụng đất có nhiều thay đổi. Điều này gây khó khăn cho cơng tác đăng ký đất
18


đai và cấp GCNQSDĐ. Đây là lý do khiến công tác lập hồ sơ địa chính và cấp
GCNQSDĐ ở giai đoạn này chưa đạt kết quả cao. Đen năm 1993, cà nước mới
được cấp khoáng 1.600.000 GCNQSDĐ cho các hộ nông dân tại khoảng 1.500
xã tập trung chủ yếu tại các tinh đồng bàng sông Cửu Long (40%). Đặc biệt do
chính sách đất đai chưa ổn định nên giấy chứng nhận giai đoạn này chữ yếu là
giấy chứng nhận tạm thời (Theo mẫu của tình).
1.2.5.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003.
Luật đất đai năm 1987 là một trong hai đạo luật ra đời sau thời kỳ đối
mới. Đây là giai đoạn “giao thừa” khi mà cơ chế cũ (cơ chế tập trung quan liêu,
bao cấp kế hoạch hóa cao độ) chưa bị xóa bỏ hồn tồn, cơ chế mới (cơ chế thị
trường) đang từng bước xác lập. Do vậy, một số quy định của đạo Luật này còn
mang nặng tư tưởng bao cấp như quy định Nhà nước cấp đất không thu tiền sử
dụng đất, chưa thừa nhận giá đất,... nên khơng cịn phù hợp với sự vận hành của
nền kinh tế thị trường, ngày 14/07/1993, Quốc hội khóa IX đã ban hành Luật
Đất đai năm 1993 thay thế cho Luật Đất đai năm 1987. Luật Đất Đai năm 1993
bố sung các quy định đáp ứng với yêu cầu của quản lý và sử dụng đất trong điều
kiện kinh tế thị trường như quy định giá đất, quy định Nhà nước giao đất, cho
thuê đất cho tố chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ốn định lâu dài (gọi chung là

NSDĐ), NSDĐ được chuyến QSDĐ trong thời hạn sử dụng, quy định một trong
những quyền của NSDĐ là được cấp GCNQSDĐ,... Theo Luật Đất đai năm
1993, NSDĐ nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và sử
dụng đất ở tại nông thôn được cấp GCNỌSDĐ (sổ đỏ); thầm quyền cấp
GCNQSDĐ cho tồ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tố chức, cá
nhân nước ngoài sứ dụng đất tại Việt Nam thuộc UBND tinh, thành phố trực
thuộc trung ương (gợi chung là UBND cấp tỉnh), tham quyền cấp GCNQSDĐ
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc UBND huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tinh (gọi chung là UBND cấp huyện),... Tiếp đó, một loạt các văn
bản quy phạm pháp luật về vấn đề này lần lượt ra đời mà tiêu biểu là ngày
05/07/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 60/CP ngày 06/03/1998 về quàn
lý tài sản Nhà nước quy định đơn vị sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải
đăng ký đất đai, nhà và cơng trình khác gắn liền với đất đai. Việc đăng ký được
thực hiện ớ các cơ quan quản lý công sản cấp tĩnh và được cấp giấy chứng nhận
quyền quán lý, sử dụng nhà đất, trụ sờ làm việc thuộc sờ hữu nhà nước theo quy
định cùa Bộ Tài chính tại Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/01/1999.
Mặt khác, cụ the hóa quy định của Luật Đất đai năm 1993, Tống cục Địa chính
(nay là Bộ TN &MT) ban hành Thông tư số 354/1998/TT-TCĐC hướng dẫn thủ
19