Giáo trình quy hoạch sử dụng đất phần 2 gvc ts đoàn công qùy

Chương 3
XÂY DựNG PHƯƠNG ÁN
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP XÃ
Mục tiêu cụ thể:

Kiến thức: Hiểu được nội dung công tác quy hoạch sử dụng đất cấp xã, phương
pháp xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất, phương pháp tinh toán nhu cáu sử
dụng đất, cân đối đất đai, lập kế hoạch sử dụng đất.
Kỹ năng: Tính tốn và dự báo được nhu cầu sử dụng đất; xãy dựng kế hoạch sử
dụng đất cấp xã.
Thái độ: Có phương pháp đúng, khoa học, khách quan, yêu nghề và gắn bó với nghề.
Nội dung tóm tắt:

Xác định phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; dự báo nhu cầu sử
dụng đất, xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất; lập kế hoạch sử dụng đất; thẩm
định, phê duyệt và lưu trữ tài liệu quy hoạch sử dụng đất.

I. PHƯƠNG HƯỚNG, MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN k i n h t ế - XÃ HỘI
1ế Căn c ứ đ ể x ây dự ng phương h ư ốn g p hát triển kinh tế, xã hội
Cấp xã bao gồm xã, phường và thị trấn (được gọi tắt là xã). Đ ể xây dựng
phương hướng, m ục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của xã trong 5 - 1 0 năm tới
cần dựa vào các nguồn tài liệu sau đây:
Trước hết cần nghiên cứu đường lối, chủ trương phát triển kinh tế, xã hội
của huyện trong vòng 10 năm tới, được thể hiện trong nghị quyết đại hội Đảng
bộ huyện. Xã là một bộ phận lãnh thổ không thể tách rời của huyện nên sự
phát triển của huyện có ảnh hường rất lớn đến khả năng phát triển kinh tế cùa
xã. Khi quy hoạch sử dụng đất cấp xã cần nghiên cứu kỹ phương án quy hoạch

78

ig thể phát triển kinh tế, xã hội của huyện trong vòng 1 0 - 1 5 năm tới, từ đó
: định hướng phát triển tương lai cho xã phù hợp với đường lối phát triển
chung của huyện.
- Các tài liệu quy hoạch ngành của cấp huyện đã được xây dựng (quy hoạch
sừ dụng đất, quy hoạch giao thông, thuỷ lợi, điện, văn hoá giáo dục...) cũng là
những tài liệu quan trọng cẩn nghiên cứu khi xây dựng phương án quy hoạch sử
dụng đất cấp xã. Từ đây có thể xác định được những hạng mục cơng trình cấp
huyện có liên quan đến địa bàn xã đã, đang và sẽ được xây dựng trong tương lai.
- Nghị quyết đại hội Đảng bộ xã, nghị quyết Hội đồng nhân dân xã là nhũng
văn kiện quan trọng, đề ra phương hướng nhiệm vụ và các chỉ tiêu phát triển
kinh tế, xã hội cụ thể cho 5 năm tới và một số định hướng khái qt cho 10 nãm
sau. Đó chính là căn cứ quan trọng đối với công tác quy hoạch sử dụng đất.
- Các nguồn tài liệu điều tra khảo sát về thổ nhưỡng, về thực trạng kinh tế
hộ gia đình, về tình trạng đói nghèo ở nơng thơn cũng là nhũng tư liệu có ý
nghĩa đối với cơng tác quy hoạch sử dụng đất cấp xã.
Ngoài ra, cần nghiên cứu kỹ quy trình, quy phạm lập quy hoạch, k ế hoạch
sử dụng đất, các nghị định, thơng tư do Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Mòi
trường ban hành.
2. X ác định p h ư ơ n g h ư ổn g m ục tiêu phát triển kinh tê
Trình độ phát triển kinh tế của mỗi một địa phương được biểu diễn thông
qua các chỉ tiêu như tổng giá trị sản lượng, tổng thu nhập, tổng sản lượng lương
thực, bình quân thu nhập trên nhân khẩu, bình quân lương thực trên khẩu, tốc
độ tăng trưởng kinh tế, cơ cấu GDP theo 3 nhóm ngành là nơng - lâm - thuỷ
sản, cơng nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ v.v.
Khi xây dựng mục tiêu phát triển kinh tế của xã trong tương lai cần xác
định rõ các chỉ tiêu cụ thể cần đạt được đối với từng ngành: trồng trọt, chăn
nuôi, công nghiệp, tiểu thù công nghiệp, thương mại, dịch vụ.
Đối với ngành trổng trọt cần xác định các chỉ tiêu phấn đấu về diện tích,
năng suất, sản lượng các cây trồng chính, cơ cấu cây trồng, khối lượng sản
phẩm hàng hố.

Đối với ngành chãn ni cần xác định loại hình tổ chức chăn ni, quy mị
đàn, cơ cấu đàn gia súc, gia cầm, sản lượng và chủng loại sản phẩm chăn nuôi.
Đối với các ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, các nghề phụ truyền
thống của địa phương cần tạo điều kiện phát huy để vừa thu hút thêm được
nhiều lao động, vừa tăng nguồn thu nhập cho các nông hộ.

79


Nghiên cứu phát triển các loại hình thương mại, dịch vụ như công nghệ
phẩm, vật tư nông nghiệp, vật tư xây dụng, ăn uống, nghi dưỡng, vui chơi giải
trí, du lịch v.v.
3. Mục tiêu p hát triển văn h oá xã hội
Phát triển dân số ổn định đã trờ thành một quốc sách cùa N hà nước ta.
Thực hiện tốt chính sách kế hoạch hố dân số sẽ tạo điều kiện để giải quyết các
vấn đề về đời sống, việc làm, phục vụ các nhu cầu văn hoá, xã hội cho nhân
dân. Trong phương án quy hoạch sử dụng đất cần xác định rõ các chi tiêu về
tốc độ gia tâng dân số, kể cả tăng tự nhiên và tăng cơ học. Đ ổng thời phải có
các biện pháp thích hợp để đạt được các chỉ tiêu đó trong tương lai.
Một trong những m ục tiêu quan trọng trong đường lối phát triển nông
nghiệp nông thôn là vấn dề giải quyết việc làm ổn định có thu nhập khá cho
người lao động ờ nơng thơn. Cần duy trì, phát triển những nghề truyền thống,
inờ mang những ngành nghề mới, tìm thị trường tiêu thụ sản phẩm để các
ngành nghề có cơ hội tồn tại và phát triển.
Vấn đề xố đói giảm nghèo được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm.
Nhà nước ta đã ban hành hàng loạt chính sách, biện pháp về phát triển nơng
nghiệp nồng thơn, chính sách hỗ trợ người nghèo (cho vay với lại suất ưu đãi,
vay không cần thế chấp tài sản). Trong phương án quy hoạch sử dụng đắt cẩn
vận dụng các chính sách đó để phấn đấu xố đói nghèo trong những nãm tới.
4. P hương h ư ớng s ử d ụ n g đất

Khi xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất cần xác định phương
hướng sử dụng từng quỹ đất của địa phương như đất nông lâm nghiệp, đất phi
nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Đôi với đất nông nghiệp cần xác định khả năng m ở rộng diện tích theo cả
hai hướng: khai hoang đất mới và thâm canh tãng vụ trên đất canh tác hiện có.
Đồng thời phải xây dựng kế hoạch chuyến đổi mục đích sử dụng (trong phạm
vi đất nông nghiệp) nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, chuyên một phần diện
tích đất trồng càv lương thực, thực phẩm sang trồng các loại cây đặc sản, cây
có giá trị hàng hố và xuất khẩu cao.
Đối với vùng trung du, miền núi, quỹ đất lâm nghiệp tương đối lớn, cần
xây dựng phương hướng sử dụng quỹ đất này một cách hợp lý như: trồng mới,
khoanh nuôi và bảo vệ quỹ đất rìmg hiện có nhằm nhanh chóng phủ xanh tồn
bộ diện tích đất trống, đồi núi trọc, tạo điều kiện bảo vệ đất, ch ố n s xói mịn,

80


li thiện mơi trường sinh thái và cịn mang lại một nguồn thu nhập đáng kể cho
ing hộ.
Đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất ở nông thôn và đất chun dùng tuy
chiếm tỷ lệ khơng lớn nhưng có vai trò quan trọng. Quan điểm về tổ chức sử
dụng quỹ đất này là ưu tiên cho đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, triệt để
tiết kiệm đất. Đất ở nông thôn và đất chuyên dùng ch ỉ,m ở rộng trong nhũng
trường hợp thật sự cần thiết và chỉ lấy vào đất chưa sử dụng hoặc đất nông
nghiệp sử dụng có hiệu quả kinh tế thấp. Tuy nhiên, để thực hiện chính sách
chuyển đổi cơ cấu kinh tế cần xem xét chuyển đổi m ột cách hợp lý một số diện
tích đất nơng nghiệp cho các nhu cầu phi nơng nghiệp để phát triển các khu,
cụm, điểm công nghiệp, các làng nghề, các khu du lịch, dịch vụ v.v. Trong
trường hợp này, tuy địa phương bị mất đi một số diện tích đất nơng nghiệp,
nhưng khi các khu, cụm cơng nghiệp hình thành sẽ thu hút được rất nhiều lao

đơng, tạo ra nhiều việc làm mới, mờ ra những hướng đi mới cho một bộ phận
dân cư ở nông thôn, tăng thu nhập cho người dân.
Đối với quỹ đất chưa sử dụng, cần có các biện pháp quản lý, bảo vệ chặt
chẽ, tránh tình trạng bng lỏng để nhân dân khai thác bừa bãi dẫn đến làm
suy thoái, nghèo kiệt và huỷ hoại nguồn tài nguyên này.
n . D ự BÁO NHU CẦU SỬ DỤNG ĐÂT
1. Dự b á o nhu cầ u s ử d ụn g đất phi n ôn g n g h iệp
1.1. D ự báo n h u cầu sử d ụ n g đ á t ở
1.1.1. D ự báo nhu cấu sử dụng đất ở trong trường hợp quy hoạch m ở
rộng các điểm dán cư hiện có
a. Phân loại điểm dân cư
Căn cứ vào quy mơ diện tích, dân số, số lượng nhà cửa, cơng trình các loại,
vị trí phân bố trên lãnh thổ, cần xác định khả năng m ờ rộng và phát triển các
điểm dân cư hiện có cũng như xây dựng thêm các điểm dàn cư mới. v ể phương
diện này có thể chia các điểm dân cư thành các nhóm sau:
* Nhóm Ị : C ác điểm dân cữ tiếp tục m ở rộng và p h ú t triển trong tương lai
Đó là các điểm dân cư có giá trị xây dựng cơ bản lớn, có vị trí thuận lợi, có
khả năng phục vụ tốt. Chúng sẽ được tiếp tục mở rộng và phát triển trong tương
lai, cả về số lượng và chất lượng nhà cửa, công trình.

81


* Nhóm 2: Các điểm dân cư hạn c h ế phát triển
Đó là những điểm dân cư khá lớn, có vị trí tương đói thuận lợi. trước mắt
cịn có chức năng và ý nghĩa nhất định trong việc quản lý sản xuất, có tổng giá
trị xây dựng cơ bản tương đối lớn. Những điểm dân cư này trong tương lai
khơng được m ờ rộng diện tích, khơng phát triển hộ mới, khơng được xây dựng
những cơng trình kiên cố. Tại đây chỉ được phép sửa chữa nhò, để irong vòng
1 0 - 1 5 năm tới sẽ chuyển dần các hộ gia đình tới các diểm dân cư thuộc nhóm

1 hoặc nhóm 4, tiến tới xố bỏ hồn tồn trong tương lai.
* Nhóm 3: Các điểm dân cư cần di dời trong kỳ quy hoạch
Đây là nhũng điểm dân cư kiểu chịm xóm nhỏ, ở lẻ tẻ, vị trí khơng thuận
lợi, thậm chí cịn gây trở ngại cho việc tổ chức lãnh thổ, do đó cán di dời trong
Ihời gian quá độ (3 - 5 năm).
* Nlióm 4: Các điểm dân cư xảy dựng món
Những điếm dân cư loại này có thể được dự kiến xây dựng trong các trường
hợp cần thiết như: trên vùn? lãnh thổ chưa có hệ thống định cư, hoặc số dân và
hộ phát sinh lớn, dẫn đến việc xây dựng điểm dân cư mới có lợi hơn là mờ rộng
điểm dân cư cũ để thành lập trung tâm xã hoặc đội sản xuất.
Từ hệ thống điểm dân cư hiện tại, cần nghiên cứu để phân loại thành 3
nhóm, đổng Ihời phải xác định rõ: những điểm dân cư nào thuộc nhóm 2 và 3
sẽ được gắn với điểm dân cư nào thuộc nhóm 1.
Điểm dân cư thuộc nhóm 1 là những điểm dân cư phải thoả m ãn các điểu
kiện sau:
- Phải có quy mô lớn, giá trị xây dựng cơ bản cao.
- Nằm trong số điểm dãn cư phát triển theo phương án quy hoạch vùng.
- Có vị trí thuận tiện cho việc đi lại, giao lưu với bên ngồi.
- Có nguồn nước ổn định và chất lượng tốt phục vụ sinh hoạt.
- Có điều kiện để m ờ rộng diện tích trong tương lai.
- Đáp ứng yêu cầu vệ sinh, phòng bệnh, có cảnh quan đẹp.
- Đáp ứng yêu cẩu xây dựng và kiến trúc.
b. D ự báo biến động dân sô và sô hộ p h á t sinh trong tương lai
Đê dự báo mức biến động dân số và số hộ trong tương lai cần điều tra thu
thập các số liệu về mức biến động dân số, số hộ tại mỗi điểm dân cư, số nam
giới chưa vợ ờ các nhóm tuổi có thể kết hơn trong thời kỳ quy hoạch, sô' cặp

82

t hơn trung bình và tuổi kết hơn trung bình của nam thanh niên trong vòng 5
m qua. Dân số tương lai cùa mỗi điểm dân cư có thể dự báo bằng các phương
[IIláp sau:

* D ự báo dân s ố theo phương pháp phân tích dân s ổ học
- Dự tính số lượng dân trong tương lai căn cứ vào chính sách dân số, kế
hoạch hố gia đình và chính sách điều động dân số của Đ ảng và Nhà nước
trong kế hoạch phân bố lực lượng sản xuất dài hạn, xác định tỷ lệ sinh, tỷ lệ
chết, biến động cơ học...
- Lựa chọn mơ hình dự báo dân số theo chương trình dân số học Dem Pro
(Demographic Projection), chạy chương trình, cho biết cơ cấu dân số theo các
nhóm tuổi, giới tính và thành phần dân số theo các năm trong tương lai thuộc
giai doạn quy hoạch.
- Xác định quy mơ dân số thuộc các nhóm tuổi Khác nhau để giúp cho việc
dự tính nhu cầu xây dựng các cơng trình phục vụ như: giáo dục - đào tạo, y tế,
nhà ở...
- Trên cơ sở quy m ô dàn số theo độ tuổi và giói tính sẽ xác định quy mô
lực lượng lao động trong các năm quy hoạch.
* D ự háo dán s ố căn cứ vào tỷ lệ tăng dãn sô' tự nhiên và cơ học
Căn cứ vào tỷ lệ tăng dân số tự nhiên và cơ học, dãn số được dự báo theo
cơng thức 3-1
í

N, = N 0

1 +

-L

p , b ± v ib

100

\

n
(3-1)

Trong đó:
- N,: Dân số năm quy hoạch
- N„: Dân sô' năm hiện trạng
- p,b: Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên trung bình trong giai đoạn quy hoạch.
- vtb: Tỷ lệ tãng dân số cơ học trung bình trong giai đoạn quy hoạch.
- n: Sơ' năm dự tính (kể từ năm hiện trạng đến năm định hình quy hoạch).
Trong cơng thức này, các chỉ tiêu p, V được lấy dựa vào kết quả tính tốn
mức biến động trong 5 năm gần đây và khả năng có thể phấn đấu đạt được
trong tương lai (căn cứ vào mục tiêu phấn đấu của địa phương, chính sách dân
số kế hoạch hố gia đình của Nhà nước, trình độ nhận thức của nhãn dân...)

83


Số hộ gia đình trong tương lai được tính theo cơng thức 3-2
H ,= H 0^

(3-2)

Trong đó:
- H,: Số hộ năm quy hoạch
- H0: Số hộ năm hiện trạng

- Nt: Dân số năm quy hoạch
- N„: Dân số năm hiện trạng
Ngồi ra, số hộ gia đình cịn có thể tính tốn theo phương pháp khác dựa
vào số cặp kết hơn trung bình hàng năm hoặc dựa vào sơ' nam thanh niên có thể
kết hơn trong thời kỳ quy hoạch và tuổi kết hơn trung bình của nam giới ờ xã.
c. D ự báo nhu cầu đất ở
Sự gia tăng nhu cẩu đất ở trong kỳ quy hoạch phụ thuộc vào số hộ phát
sinh, sơ' hộ tổn đọng, sơ' hộ có khả năng thừa kế và số hộ có khả năng tự giãn.
Sơ hộ phát sinh (H p) được tính theo công thức 3-3.

Hp = H ,-H 0

(3-3)

Số hộ tồn đọng (H.d) là nhũng hộ đã tách ra nhưng chưa có đất làm nhà ờ
riêng, đang phải sống chung dưới cùng một mái nhà với một hộ khác. Số hô
tồn đọng có thể tính theo cơng thức 3-4.
Hlđ = H0 - A ờ

(3-4)

Trong đó: Ac là số nóc nhà hiện có tại điểm dân cư.
Số hộ có khả năng tự giãn (H,g) là những hộ phát sinh ở những hộ gia đình
đang có diện tích đất ờ và đất vườn lớn hơn 1,5 lần định mức đất ờ theo quy
định, đủ khả năng tách đất ra cấp cho hộ mới phát sinh. Đ ể tính H tJ, cán điều
tra tình hình sử dụng đất ở và đất vườn của tất cả các nóc nhà và chia ra thành
các nhóm sau:
- Số nóc nhà có diện tích đất ở và đất vườn dưới 1,5 lần định mức đất ở, ký
hiệu là A|.
- Số nóc nhà có diện tích đất ở và đất vườn từ 1,5 - 2 lần định mức đất ờ, ký

hiệu là A ị .
- Số nóc nhà có diện tích đất ở và đất vườn từ 2 - 3 lần định mức đất ờ, ký
hiệu là A y

84


- Số nóc nhà có diện tích đất ờ và đất vườn lớn hơn 3 lần định mức đất ở,
hiệu là A4.
Những nóc nhà thuộc nhóm A| sẽ khơng có khả năng tự giãn, những nhà
thuộc nhóm A j, Aj, A4 có khả năng tự giãn tương ứng là 1, 2, 3 hộ trong
tương lai.
Từ đó tính được khả năng tự giãn (t) trong tương lai theo công thức 3-5.
A t + 2A-. + 3 A4
r=-

- Ï ----------

Ao

(3 -5 )

Số hộ tự giãn tính theo cơng thức 3-6.
H,g = t( H p + H,d)

(3-6)

Tài nguyên đất của nước ta rất hiếm nên quỹ đất ở cần được sử dụng triệt
để và hợp lý trên quan điểm thừa kế theo pháp luật.
Nhũng hộ có khả năng thừa kế nhà đất (HIk) là hộ thuộc diện sau:

- Là con trai duy nhất của gia đình
- Nếu gia đình có nhiều con trai thì một trong sơ' họ phải có nghĩa vụ sống
cùng với cha mẹ, do đó đương nhiên được quyển thừa k ế gia sản.
Để xác định được khả nãng thừa kế đất ở cần dựa vào kết quả điểu tra chi
tiết đến từng nóc nhà về các chỉ tiêu: số khấu, số hộ, sô' cặp vợ chồng đang
cùng chung sống, số con trai, diện tích đất ở, và đất vườn đang sử dụng. Từ số
liệu điều tra trên có thể xác định được khả năng thừa k ế nhà đất.
Trong một số trường hợp, do nhu cầu phát triển hệ thống giao thông hoặc
xãy dụng các khu công nghiệp dẫn đến việc có một số hộ gia đình phải di
chuyến đi nơi khác để giải phóng mặt bằng. Các hộ này sẽ được gọi là hộ tái
định cư (Htdc) và cũng được xếp vào diện quy hoạch.
Từ đó, số hộ thực sự có nhu cầu cấp đất ở mới theo quy hoạch (H m) có thể
được tính như sau:
Hm = H p + H td - H,g - H,k + Htđc

(3-7)

Diện tích đất ở cẩn cấp theo quy hoạch bao gồm hai loại: đất cấp mới (Pcirl)
và đất tự giãn (P,f ), được tính như sau:
pI

= (H m + H,đc) X D,

(3-8)

Trong đó: D, là định mức cấp đất ở mới cho 1 hộ.
p,g = Htf X D2

(3-9)

85


Trong đó: D, là định mức cấp đất ờ cho 1 hộ tự giãn trên đất vườn.
Tổng nhu cầu về đất ờ mới theo quy hoạch được tính theo cơng thức 3-10.
p = pcm + ptg
(3-10)
Trong đó: p là tổng diện tích đất ờ cán cấp theo quy hoạch.
1.1.2.

D ụ báo nhu cẩu đất ở trong trường hợp quy hoạch Xáy dựng điểm

dán cu mói
Các điểm dân cư mới thường chỉ được hình thành ở các vùng kinh tế mới, ờ
đó mặt độ dân cư cịn thưa thớt, nhàn dân địa phương không khai thác hết đất
đai, cần di chuyên dân cư từ các vùng khác đến.
Do đặc trưng của điểm dân cư nơng thơn gắn vói sản xuất nơng nghiệp là
cơ bản nên tuỳ thuộc vào quy mô diện tích canh tác có thể khai thác và khoảng
cách đi làm hợp lý để xác định quy mơ diện tích và vị trí điểm dãn cư cho phù
hợp. Đương nhiên phải nghiên cứu kỹ điều kiện cụ thể của vùng đất và xem xét
đến đặc điểm địa hình, địa th ế tự nhiên và các hệ thống khác trên lãnh thổ.
Đối với điểm dàn cư mới, trước hết cần xác định quy m ô dân số để làm căn
cứ cho việc xác định quy mô đất đai.
a. Quy mô dân sô
Trên thực tế khi quyết định kế hoạch xây dựng m ột điểm dân cư mới, dân
số và số hộ gia đình, tính chất của điểm dân cư đã được xác định tương đối cụ
thể trong quá trình lập và xét duyệt cho kế hoạch phát triển cùa địa phương.
Quy mô dân số của điểm dàn cư mới cần được xác định sao cho có điều kiện
thuận lợi trong việc tổ chức cuộc sống, quản lý xã hội, thuận lợi cho việc đầu tư
xây dựng và phát triển mạng lưới hạ tầng kỹ thuật.

b. Quy mô đất đai
Quy mô đất đai là nhân tố được xác định tuỳ thuộc vào điều kiện cụ thể về
kinh tế xã hội của địa phương khi hình thành điểm dân cư mới. Trong trường
hợp di dân với quy mô lớn, cần hoạch định ngay từ đầu cơ cấu tổ chức cho toàn
điểm dân cư, làm căn cứ cho việc xác định quy mô đất cho các khu chức nãng
theo yêu cầu xây dựng. Các khu chức năng trong điểm dân cư bao gồm:
- Khu đất ờ cho từng hộ gia đình (P,)
- Khu đất xây dựng các cơng trình cơng cộng (P2)
- Khu đất xây dựng các cơng trình sản xuất (P,)
- Hệ thống đường sá và hạ tầng kỹ thuật khác (P4)

86


- Hệ thống cây xanh trong điểm dân cư (P5)
Quy mô đất đai của điểm dân cư mới (P) được xác định bằng tổng diện tích
xây dụng của các khu chức năng trên đây:
p = p , + P2 + P, + P4 + P5

(3-11)

Trong đó:
- Diện tích đất ở được tính theo cơng thức 3-12.
P,= X
i

h

,D,

(3-12)

+ Hị là số hộ ioại ì xác định theo quy mơ dân sơ'
+ D, là định mức cấp đất cho 1 hộ loại i (rrr/hộ)
- Diện tích đất xây dựng các cơng trình cơng cộng được tính theo cơng thức
3-13.
m

(3-13)
i=1

+ Qị: Quy mơ xây dựng của từng loại cơng trình (i);
+ M,: Định mức đất xây dựng theo hạng mục cơng trình (i);
Định mức đất xây dựng các cơng trình cơng cộng có thể tính theo quy mơ
dãn số, hoặc dựa vào hướng dẫn cụ thẻ’ về định mức đất xây dựng các cơng
trình theo Tiêu chuẩn Việt N am (TCVN).
- Diện tích đất xây dựng các cơng trình sản xuất tính theo công thức 3-14.
n

P3 = X Q jM j

(3-14)

j =l
+ Qj: Quy mơ xây dựng của từng loại cơng trình (j);
+

Định mức đất xây dựng theo hạng mục cơng trình (j);

- Diện tích đất xây dụng đường sá và các cơng trình hạ tầng kỹ thuật khác (P4)

được xác định dựa theo TCVN đối với từng hạng mục cơng trình. Có thể lấy định
mức tổng quát theo quy mô dân số; hoặc lấy theo quy mô đất đai (bằng 10 - 15%
diện tích điểm dàn cư). Trên cơ sở đó tính toán thiết kế cụ thể cho từng tuyến
đường, phối hợp với các cơng trình điện và cấp thốt nước trong khu dân cư.
- Diện tích trổng cây xanh (P5)
Nếu điểm dân cư mới được xác định là điểm dân cư chính (loại I) thì có
thể bố trí diện tích khn viên cơng cộng có hồ nước, cây xanh, vườn quả... để

87


tạo cảnh quan đẹp và khơng gian thống đãng cho điểm dân cư, kết hợp cả lợi
ích kinh tế và lợi ích mơi trường. Diện tích này được xác định tuỳ thuộc vào
điều kiện tự nhiên và kinh tế của từng nơi.
Trong trường hợp là các điểm dân cư nhỏ (loại II) thì khơng cần bố trí diện
tích khu đất dành riêng cho cây xanh, mà nên trồng cây xanh xen ghép trên các
trục đường giao thông, trong các khu trung tâm, cơng trình cơng cộng và trong
lơ đất ờ của các hộ gia đình để cải thiện mơi trường sinh thái.
1.2. Dự báo nhu cầu sử dụng đất chuyên dùng
Theo Luật Đ ất đai 2003, đất chuyên dùng bao gồm các loại sau:
- Đất trụ sờ cơ quan, công trình sự nghiệp
- Đất quốc phịng, an ninh
- Đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp
- Đất có mục đích công cộng
1.2.1. D ụ báo nhu cầu đất xáy dựng trụ sở cơ quan, cóng trình sự nghiệp
Đất xây dựng trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp bao gồm đất xây dựng trụ
sở của các cơ quan Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, trụ sờ cùa các tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp. Nhu cầu về đất cho các tổ chức, cơ quan
này được xác định căn cứ vào định mức sử dụng đất đã được quy định trong các
văn bản pháp quy của nhà nước hoặc trong các tập Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN).

1.2.2. D ự báo n h u cấu đất quốc p hòng, an n inh
Đất sử dụng cho muc đích quốc phịng, an ninh được xác định theo quy
hoạch sử dụng đất của hai ngành này. Do đó, khi lập quy hoạch sử dụng đất
cấp xã cần tham khảo phương án quy hoạch sử dụng đất của ngành quốc phòng
và ngành an ninh để đáp ứng nhu cầu đất sử dụng cho các cơ quan, đơn vị
thuộc hai ngành này.
1.2.3. D ự báo nhu cầu đất sản xuất kinh doanh p h i nông nghiệp
Đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp được chia thành 4 nhóm sau:
- Đất khu công nẹhiệp
- Đất cơ sở sản xuất kinh doanh
- Đất cho hoạt động khoáng sản
- Đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ
a. D ự báo nhu cẩu đất phút triển cơng nghiệp
Các loại hình cơng nghiệp khá đa dạng như: khu, cụm công nghiệp, các
khu công nghệ cao, khu chế xuất, các khu công nghiệp đặc thù, các cơng trình,

88


dự án phát triển cơng nghiệp, các xí nghiệp, nhà máy biệt lập v.v. Ngồi ra cịn
có các cơ sở sản xuất tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp, các làng nghề do xã
quản lý.
Nhu cầu đất xây dựng các khu cơng nghiệp, các cơng trình, các dự án phát
triển cơng nghiệp được xác định cãn cứ theo quy hoạch công nghiệp do các
đơn vị chuyên ngành thực hiện và được thể hiện trong các phương án quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cấp tỉnh và cấp huyện. Tuỳ thuộc
vào quy mơ xây dựng, tính chất cơng trình và cấp quản lý mà các dự án này do
Chính phủ, các Bộ hoặc ú y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương phê duyệt. Khi quy hoạch sử dụng đất cấp xã cần tổng hợp và thể hiện
nhu cầu sử dụng đất cho các công trình đó.

b. D ự báo nhu cầu đất cơ sở sản xuất kinh doanh
Đối với các cơ sở sản xuất tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp và các làng
nghề của địa phương, xu thế hiện nay là xây dựng các điểm phát triển công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung, tách ra khỏi khu dân cư để đàm bảo
thuận tiện cho tổ chức quản lý sản xuất, hạn chế các ảnh hưởng xấu tới đời
sống của nhân dân, giảm thiểu nguy cơ gây ô nhiễm môi trường. Nhu cầu về
đất cho các hạng mục cơng trình này được tính (heo định mức do Nhà nước
quy định.
c. D ự báo nhu cầu đất cho các hoạt động khai thác khoáng sản
Cũng giống như đất phát triển công nghiệp, nhu cầu đất cho hoạt động khai
thác khoáng sản được xác định căn cứ theo quy hoạch phát triển công nghiệp
đo các đơn vị chuyên ngành thực hiện và được thể hiện trong các phương án
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cấp tỉnh và cấp huyện. Khi
quy hoạch sử dụng đất cấp xã cần tổng hợp và thể hiện nhu cầu sử dụng đất
cho các cơng trình đó. Khi giao đất cho các hoạt động khai thác khoáng sản
cần đặc biệt lưu ý tới các yêu cầu bảo vệ đất, nước và các yếu tố môi trường
khác, tránh nguy cơ ô nhiễm làm tổn hại đến đất đai và các nguồn nước.
íl. D ự báo nhu cầu đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ
Nhu cầu đất cho mục đích sản xuất vật liệu xây dựng cần phải được xem xét,
cân nhắc kỹ và quyết định trong từng trường hợp, khi địa phương có diện tích đất
thích hợp cho mục đích này và phải có dự án sản xuất theo công nghệ hiện đại.

89


1.2.4. D ự báo nhu cầu đất có mục đích cơng cộng
Đất có mục đích cơng cộng bao gồm 10 loại sau đây:
- Đ ất giao thông
- Đất thuỷ lợi
- Đất để truyền dẫn năng lượng

- Đất cơ sờ văn hoá
- Đất cơ sở y tế
- Đất cơ sở giáo dục - đào tạo
- Đất cơ sở thể dục thể thao
- Đất chợ
- Đất có di tích, danh thắng
- Đất bãi thải, xử lý chất thải
a. D ự báo nhu cầu đất phát triển giao thông
Nhu cầu đất giao thông nói chung (bao gồm đất để xây dựng đường sắt,
đường bộ, sàn bay, bến cảng v.v.) do các cơ quan đơn vị chuyên ngành lập dự
báo căn cứ vào quy hoạch phát triển của ngành, chủ yếu là sử dụng các chỉ tiêu
định mức chiếm đất của từng ngành.
Đối với đường bộ, các chỉ tiêu định mức được quy định theo cấp kỹ thuật
của đường (đường cấp I, II, III, IV, V, VI, dường nơng thơn) có tính đến đặc
điểm địa hình, đặc điểm khu vực tuyến đường đi qua (đồng bằng, miền núi,
nông thôn, đô thị...)- Đối với đường sắt, định mức quy định theo loại và khổ
đường (đường đơn, đường kép, khổ rộng, khổ hẹp).
Mỗi loại cấp kỹ thuật của đường đều có các thơng số kỹ thuật và chỉ tiêu
bề rộng mặt đường, nền đường, chỉ giới an tồn giao thơng.
Đối với đường nơng thơn, việc xây dựng được xác định theo nhu cầu phục
vụ sản xuất, nhu cầu di lại và vận chuyển hàng hố, nơng sản phẩm theo tuyến
từ nhà ra đồng, đường liên thôn, liên xã.
Căn cứ vào định mức sử dụng đất (bể rộng mặt cắt) của mỗi tuyến đường
và chiều dài thiết kế cùa tuyến sẽ tính được nhu cầu diện tích đất cần sừ dụng.
b. D ự báo nhu cầu đất phát triển thuỷ lợi
Dự báo nhu cầu đất thuỷ lợi được xác định cãn cứ vào quy hoạch cùa
ngành thuỷ lợi. Nhu cầu đất sử dụng được tính cho các hạng m ục cơne trình
như hồ, đập, các trạm bơm, hệ thống kênh mương. Đối với các tuyến kênh

90

Iơng nội đổng, việc xây dựng dựa trên cơ sở đáp ứng kịp thời nhu cầu sản
ất nông nghiệp. Định mức sử dụng đất cho các hạng mục này đã được quy
ainh trong các tập về tiêu chuẩn định mức xây dựng (TCVN).
c. D ự báo nhu cầu đất cơ sở giáo dục đào tạo
Khi xác định nhu cầu đất cho các cơ sở giáo dục đào tạo cần tính tốn sao
cho diện tích bình qn trên một học sinh phải đạt mức chuẩn quốc gia và phù
hợp với điểu kiện thực tế của địa phương.
Đất xây dựng các trường học phổ thông xác định theo quy mô, sô' lượng
lớp h ọ chay số đầu học sinh. Theo Tiêu chuẩn Việt N am 3978 thì diện tích khu
đất xây dựng tương ứng với số lượng lớp học và phân khu chức năng như trong
bảng 3.1.
d. D ự báo nhu cầu đất cơ sở văn hoá, y tế, th ể dục th ể thao, đất chợ
Để xác định nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích trên cần căn cứ vào
diện tích cụ thể của từng loại đất đó hiện có tại địa phương, chức năng phục vụ
của các hạng mục cơng trình, đối chiếu với tiêu chuẩn định mức sử dụng đất
trong các tập Tiêu chuẩn Việt Nam mà xác định quy mơ diện tích quy hoạch
bổ sung cho phù hợp trên nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm.
Bảng 3 .1. Định mức sử dụng đất trường học
S6 lớp
học

Số lượng
học sinh

(lớp)

Phân theo tỷ lệ % cho các khu chức năng

Tỷ lệ

(HS)

DT mặt
bằng khu
đất (ha)

5

200

0,5

9

360-430

1,2

- Cắn đảm bảo diện tích cây xanh có tỷ lê từ 40 đến 50% diện
tích tồn khu

12

530-680

1,5

18

720-860

2,0

24

900-1000

2,8

27

1080-1300

3,0

Trên 30

1440-1700

3,7

(%)

Kiến trúc
cơng trình

vườn thi
nghiệm

Sân chơi,
bãi tập

Lối đi

100

14-20

16-20

40-45

15

- Diện tích cày xanh bao gổm diện tích các thảm cỏ, dải cây
ngăn cách và điểm bảo vệ
- Tiêu chuẩn này cho phép tăng hoặc giảm 10% đối với những
nơi đất rồng hoặc đất hẹp.

e. D ự báo nhu cầu đất có di tích, danh thắng
Đất có di tích, danh thắng bao gồm các cơng trình xây dựng, mặt nước, các
khu di tích lịch sử - văn hố, danh lam, thắng cảnh đã được N hà nước xếp hạng
hoặc được Úy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định

91


bảo vệ. Nhu cầu đất cho các hạng mục này được xác định trên cơ sờ các dự án

bảo tồn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
/. D ự báo nhu cầu đất bãi thải, xử lý chất thải
Đất bãi thải, xử lý chất thải bao gồm đất đang sử dụng để chứa các chất
phế thải, bãi thải công nghiệp, bãi rác, các khu xử lý chất thải.
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, lượng chất thải độc hại sản sinh ra
ngày càng lớn, gây nguy cơ ô nhiễm môi trường, ảnh hường xấu đến đời sống,
sức khoẻ của người dân. Do đó, quy hoạch khu chứa, xử lý các chất phế thải là
một vấn đề cấp bách của các địa phương.
Nhu cầu đất cho mục đích này được xác định căn cứ vào khối lượng chất
phế thải cần chứa và xử lý, tính chất độc hại cùa các chất phế thải, quy trình
cơng nghệ xử lý chất phế thải và đã được quy định trong các tập Tiêu chuẩn
Việt Nam.
l ế3. Dự báo nhu cầu đất tơn giáo, tín ngưỡng
Đất tơn giáo bao gồm đất có chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viên,
trường đào tạo dành riêng của tôn giáo, trụ sở các tổ chức tôn giáo được Nhà
nước cho phép hoạt động.
Đất tín ngưỡng bao gồm đất có cơng trình là đình, dền, m iếu, am, từ đường,
nhà thờ họ.
Trong trường hợp, khi địa phương có nhu cầu quy hoạch xây dựng các cơng
trình tơn giáo, tín ngưỡng thì diện tích cho các cơng trình này được xác định theo
các văn bản quy định của Nhà nước có tính đến đặc thù của địa phương.
1.4. Dự báo nhu cầu đất nghĩa trang, nghía địa
Đất nghĩa trang, nghĩa địa bao gồm đất xây dựng các nghĩa trang liệt sĩ và
đất nghĩa trang nhân dân của các địa phương. Nhu cầu về đất sử dụne cho các
mục đích này cũng được xác định theo các văn bản quy định của N hà nước, từ
400 - 600m : trẽn 1.000 dân. Tuy nhiên, khi tính tốn cần xem xét kỹ diện tích
đất nghĩa trang, nghĩa địa hiện có của địa phương để quy hoạch bổ sung.
1.5. Dự báo nhu cầu đất mạt nước chuyên dùng
Đãt mật nước chuyên dùng bao gồm diện tích các hồ chứa nước phục vụ
thuỷ lợi, thuỷ điện, du lịch, đời sống, các hồ nước trong các khu dãn cư để cải

tạo mơi trường và cành quan, các diện tích mặt nước khác k hône sử dụng để
nuôi trồng thuỷ sản. Nhu cầu về diện tích đất cho các m ục đích trên được xác

92


lh theo các dự án phát triển chuyên ngành thuỷ lợi, nang lượng, du lịch sinh
ii, dịch vụ v.v.
2. Dự b áo nhu cầu s ử d ụn g đất n ôn g n g h iệp
Đất nông nghiệp bao gồm các loại sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp
- Đất lâm nghiệp
- Đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản
- Đất làm muối
- Đất nông nghiệp khác
2ẵl. Dự báo nhu cầu sử dụng đất sản xuất nông nghiệp
Hiện nay, đất sản xuất nơng nghiệp có thế bị giảm vì các ngun nhãn sau:
- Một số diện tích đất sản xuất nơng nghiệp chuyển sang các mục đích phi
nơng nghiệp (sang đất ở, sang các mục đích chun dùng như giao thơng, thuý
lợi, công n gh iệp , xây dựng c ơ bản V.V.).

- Đất sản xuất nông nghiệp quá xấu do trước đây sử dụng khơng hợp lý,
nên bị xói mịn, bạc màu, ỏ nhiễm, nay phải chuyển sang trồng rùng.
Trong khi đó, tốc độ tăng dân số lại quá nhanh, nhu cầu tiêu dùng về nông
sản phẩm vượt quá mức tăng trưởng của lương thực sản xuất ra, diện tích đất
đai lại có hạn. Điều đó đã tạo nên áp lực mạnh mẽ lên đất đai, địi hỏi phải có
kế hoạch và các biện pháp tổ chức sử dụng đất hợp lý.
Việc dự báo nhu cầu đất sản xuất nông nghiệp phải dựa trên cơ sờ dự báo
nhu cầu sản xuất và nhu cầu tiêu dùng sản phẩm. Do đó, trước hết cần dự báo
mức độ gia tăng dân số trong tương lai. Căn cứ vào dàn số và mức nhu cầu về

nơng sản phẩm, sẽ tính được tổng nhu cầu về nông sản tiêu dùng.
Như vậy, sản xuất nông nghiệp trong tương lai phải đảm bảo đáp ứng nhu
cầu tiêu dùng nội bộ. đảm bảo nghĩa vụ đóng góp cho Nhà nước và các nhu cầu
xã hội khác. Đó là căn cứ quan trọng nhất để dự báo nhu cầu diện tích đất sản
xuất nơng nghiệp.
Ngồi ra cần dựa vào số lao động, vào năng suất lao động cùng mức trang
bị kỹ thuật để tính khả năng đảm nhận và tổ chức sản xuất có hiệu quả trên
diện tích đất sản xuất nông nghiệp.
Căn cứ thứ ba dể dự báo nhu cầu đất sản xuất nông nghiệp là khả năng mờ
rộng diện tích ở cả hai hướng: thâm canh tăng vụ và khai hoang đất mới.

93


Đổng thời phải cãn cứ vào thị trường tiêu thụ sản phẩm để để xuất các giải
pháp thích hợp trong từng thời điểm cụ thể.
Đê dự báo được tổng nhu cầu sử dụng đất sản xuất nông nghiệp cần lâp dự
báo đối với từng loại đất: đất trổng cây hàng nãm, dồng cị chăn ni gia súc và
đất trổng cây lãu năm.
2.1.1. D ụ báo nhu cầu đất trồng cây hàng năm
Diện tích đất trổng cây hàng năm được dự báo dựa trên căn cứ sau:
- Hiện trạng các loại cây trổng (các loại nông sản), tổng sản lượng, năng
suất, diện tích đã đạt ổn định trong những năm gần đây.
- Khối lượng các loại nông sản cần phải đạt được theo các mục tiêu quy
hoạch, theo dự báo năng suất và diện tích đất canh tác cần có.
Trình tự dự báo nhu cầu diện tích đất trồng cây hàng năm được thực hiện
như sau:
- Xác định nhu cầu về sô' lượng các loại nông sản chủ yếu, bao gồm sản
phẩm tiêu dùng nội bộ, sản phẩm giao nộp cho Nhà nước, sản phẩm để giống,
sản phẩm hàng hoá v.v.

- Dự báo nãng suất các loại cây trồng trong tương lai căn cứ vào nâng suất
trung bình ổn định đã đạt được trong những nãm qua, vào tốc độ tãng trường
bình quân hàng năm và khả năng đầu tư khoa học kỹ thuật.
Diện tích các loại cây trổng dự báo theo công thức sau:
w
p' = K

( 3 - 1 5 )

Trong đó:
- Pịi Diện tích cày trồng loại i theo quy hoạch.
- w ,: Nhu cầu nông sản loại / theo quy hoạch.
- N,: Năng suất cây trồng loại / theo quy hoạch.
2.7.2. D ự báo diện tích đóng có chăn thd
Diện tích đồng cỏ chăn thả gia súc có thể dự báo dựa vào kết quả đánh giá
thích nghi đất dai, vào nhu cầu về các loại sản phẩm chăn ni trone và ngồi
vùng. Nhu cầu sản phẩm được quyết định bời tập tính sinh hoạt, mức đơ tiêu dùng
và thông tin từ thị trườne tiêu thụ. Từ nhu cầu về sản phẩm sẽ tính được số đầu gia
súc, cơ cấu đàn. Dựa vào định mức sức tải gia súc (số con gia súc trên một đơn vị
diện (ích) sẽ tính được diện tích đổng cỏ cán có theo công thức 3-16.

94


p . = £

(3-16)

Trong đó:
■ Pdc: Diện tích đồng cỏ (ha).

- M: Sô' đầu gia súc (con).
- G: Sức tải gia súc (con/ha).
Sức tải gia súc tính theo cơng thức 3-17.
Nc X t

g

=

77 k

(3 - |7 >

Trong đó:
- Nc: Năng suất cỏ (kg/ha).
- 1: Tỷ lệ sử dụng đồng cỏ (%).
- n: Số ngày chăn thả (ngày).
- K: Khẩu phần cỏ của một gia súc (kg/con/ngày).
2.1.3. D ự báo diện tích trồng cây cơng nghiệp lâu năm và cây ăn quả
Việc dự báo diện tích trồng cây cơng nghiệp lâu nãm và cây ăn quả cần
dựa trên các căn cứ sau:
- Dựa vào kết quả đánh giá thích nghi của đất đối với các loại cây công
nghiệp lâu năm , cây ăn q u ả và đối chiếu với diện tích đ ang sử d ụ n g cho các

mục đích này.
- Dựa vào nhu cầu vể các loại sản phẩm cây công nghiệp lâu năm và hoa
quả trên thị trường, khả năng bao tiêu sản phẩm.
Năng suất cây trồng dự báo dựa vào giống cày, độ tuổi, trình độ quản lý và
sản xuất kinh doanh, từ đó có thể tính diện tích trồng cây tương tự theo cơng
thức 3-15.

Như vậy, diện tích đất sản xuất nơng nghiệp theo quy hoạch (Pqh) được cân
đối theo công thức 3-18.
P~h = Ph, - P , d + Pkh

(3-18)

Trong đó:
- Phl: Đất nơng nghiệp hiện có.
- Ptd: Đất nơng nghiệp sẽ bị trưng dụng cho các mục đích phi nơng nghiệp.
- Pkh: Đất nông nghiệp mới khai hoang thêm.

95


Việc khai hoang đất mới để đưa vào sản xuất nông nghiệp phải phù hợp với
kế hoạch sử dụng đất và được quyết định bởi các yếu tố sau:
- Diện tích đất có thể khai hoang.
- Nhu-cầu m ờ rộng và khả năng đền bù diện tích đất.
- Khả nãng thực tế của người sử dụng đất về vốn, lao động và trang bị kỹ thuật.
- Hiệu quả kinh tế của việc khai hoang, thể hiện thông qua hiệu quà sừ
dụng đất: mức tãng của thu nhập sản phẩm, tăng lãi và thời hạn hồn vơn ngắn.
Tuyệt đối nghiêm cấm việc khai hoang trái phép, bừa bãi, vượt quá khả
năng và nhu cầu thực tế, dẫn đến làm huỷ hoại và lãng phí đất.
2.2. Dự báo nhu cầu sử dụng đất lảm nghiệp
Đất lâm nghiệp được dự báo dựa trên các căn cứ sau:
- Căn cứ vào nhu cầu n guyên vật liệu cho các n g àn h cõ n g n g h iệp , khai thác

khoáng sản, xây dựng, chất đốt v.v.
- Căn cứ vào nhu cầu trồng rừng nhằm bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường.
- Căn cứ vào khả năng về vốn, lao động và trang bị kỹ thuật.

- Căn cứ vào khả năng về đất đai có thể trồng rừng.
2.2.1. Đ ất rừng sản xuất
Đất rừng sản xuất được dự báo để bô trí sản xuất ngun liệu rừng cho
cơng nghiệp chế biến gỗ, nguyên liệu sản xuất giấy v.v. được xác định theo
cơng thức sau:
p —Q
■

"

í

<3 - 1 9 >

Trong đó:
- PR Diện tích đất có rừng sản xuất quy hoạch (ha)
- Q: Khối lượng gỗ cần sản xuất (tấn)
- Nr : Năng suất đơn vị diện tích đất rừng sản xuất (mVha)
* Đ ất vườn ươm cây giống

p _ s (1 +Kr)

p vu =

p

R

(3-20)

Ị

Trong đó:
- p vu: Diện tích vườn ươm cây giống quy hoạch (ha)
- S: Tổng số cây giống cần trồng trên diện tích quy hoạch (triệu câv)

96


- Cg: Sô' cây giống trên một đơn vị diện tích vườn ươm (cây/ha)
- Kr : Tỷ lộ cây giống dự phòng (thường từ 2% -3% nhu cầu cây giống)
2.2.2. Đ ất rừng ph ịng hộ
Đất có rừng bảo vệ đầu nguồn cán cứ địa hình và các khu vực xung yếu cần
bảo vệ...
2.2.3. Đ ất có rừng đặc dụng
Căn cứ bảo vệ nguồn gen, vườn rừng quốc gia, khu du lịch sinh thái v.v.
Diện tích đất lâm nghiệp theo quy hoạch có thể cân đối theo cơng thức sau:
Rqh = Rh, + R,m - R,d

(3-21)

Trong đó:
- Rqh: Diện tích rừng năm quy hoạch.
- Rhl: Diện tích rừng hiện trạng.
- R|d: Diện tích rừng bị trưng dụng cho các mục đích khác.
- R,m: Diện tích rừng trổng mới, bao gồm rừng: nguyên liệu, phòng hộ, cải
tạo, phủ xanh đồi trọc.
2.3. Dự báo diện tích ni trồng thuỷ sản
Diện tích ni trồng thuỷ sản được xác định căn cứ vào điều kiện tự nhiên
và diện tích mặt nước thích hợp với việc ni trồng thuỷ sản theo kết quả đánh

giá thích nghi đất đai. Ngồi ra cần tính đến nhu cầu về các loại sản phẩm này.
2.4. Dự báo nhu cầu đất làm muối
Căn cứ vào điều kiện tự nhiên cho phép như: gần biển, có bãi cát thích hợp
để làm muối, giao thông thuận lợi và trên cơ sở nhu cầu sản xuất muối theo
quy hoạch cấp huyện, tỉnh v.v.
N hư vậy, diện tích đất nơng n ghiệp theo quy hoạch (Pqh) được cân đối theo

công thức sau:
P qh = P ht ■ Ptd + P rh

(3-22)

Trong đó:
- PHT: Đất nơng nghiệp hiện có (ha)
- PTD: Đất nơng nghiệp bị trưng dụng cho các mục đích phi nơng nghiệp (ha)
- PKH: Đất nông nghiệp được khai hoang đưa vào sản xuất (ha)
Việc khai hoang đất mới để đưa vào sản xuất nông nghiệp phải phù hợp với
kế hoạch sử dụng đất và được quyết định bởi các yếu tố sau:
- Diện tích đất có thể khai hoang, phụ thuộc vào quỹ đất chưa sử dụng.

97


- Nhu cầu m ở rộng và khả năng đền bù diện tích đất bị trưng dụng.
- Khả năng của chủ sử dụng đất về nguổn tài chính và nguồn nhân lực.
- Hiệu quả kinh tế của việc khai hoang đấl chưa sử dụng vào sản xuất nông
nghiệp, thể hiện bằng các chì tiêu hiệu quả sử dụng đất: mức tãng thu nhập sản
phẩm, tăng lãi và thời hạn hoàn vốn ngắn.
Tuyệt đối nghiêm cấm việc khai hoang trái phép, bừa bãi, vượt quá khả
năng và nhu cầu thực tế, dần đến làm huỷ hoại và lãng phí đất.

3 ằ Xác định d iện tích đất chưa s ử d ụn g
Đất chưa sử dụng bao gồm: đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử
dụng, núi đá không có rừng cây. Trong đó cần đặc biệt chú ý đến 2 loại đất đầu
vì đó chính là tiềm n ăng khai thác m ở rộng diện tích đất n ô n g n g h iệp và đất phi

nông nghiệp trong tương lai.
Đất chưa sử dụng thường có xu hướng giảm dần diện tích do hàng nãm có
một bộ phận được chuyển sang các mục đích sử dụng chuyên dùng, đất khu
dân cư và nhất là đất sử dụng trong nông lãm nghiệp.
Trong phương án quy hoạch sử dụng đất cần dự báo được phần diện tích
đất chưa sử dụng sẽ được khai thác sử dụng vào các m ục đích khác nhau. Phần
diện tích cịn lại, nếu trước mắt chưa có nhu cẩu sử dụng cần có các biện pháp
quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt, tránh tình trạng buông lỏng để người dân khai
thác sử dụng bừa bãi, kém hiệu quả và có nguy cơ huỷ hoại đất.
4. Cân đòi s ơ bộ đất đai
Cân đối đất đai là việc đối chiếu so sánh giữa khả năng về diện tích có thể
khai thác sử dụng và nhu cầu sử dụng cho các mục đích khác nhau. Khi thực
hiện cân đối đất đai có thể xảy ra các trường hợp:
- Khả năng vừa đủ đáp ứng nhu cầu.
- Khả năng vượt quá nhu cầu.
- Khả năng không đủ đáp ứng nhu cầu.
Kêt quả cân đôi đất đai được thê hiện qua bảng chu chuyển đất đai. Mục
đích của việc lập bảng chu chuyển đất đai là nhằm biểu diễn mọi sự biến động
của từng loại đất trong giai đoạn quy hoạch. Các sơ liệu trong bảng sẽ cho biết
chính xác môi loại đất sẽ thay đổi như thế nào, tăng lên bao nhiêu, tăng từ loại
đất nào, hoặc giảm đi bao nhiêu, chuyển cho loại sử dụng nào?
Khi cân đối đất đai, nếu giữa khả nãng và nhu cầu cịn có sự chênh lệch thì
cần có các biện pháp điều chỉnh cho phù hợp.

98

in . XÂY DỤlNG PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH s ử DỤNG ĐÂT
1. Q uy h o ạ ch s ử d ụ n g đất phi n ôn g n gh iệp
l . l ỗ Quy hoạch sử dụng đất ở
1J.1. Đ ối tượng sử dụng đất ở
Đất ở được chia thành 2 nhóm: đất ở tại nơng thơn và đất ở tại đô thị. Đối
tượng sử dụng đất ở là các hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình là tế bào của xã
hội, mọi cơng dân đều có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật
(điều 62, 64 Hiến pháp năm 1992).
* Hộ gia đình
- Theo một số từ điển ngôn ngữ, cũng như từ điển chuyên ngành kinh tế
người ta phân định: “//ộ là những người chung sống trong một mái nhà, nhóm
người đó bao gồm những người cùng chung huyết tộc và những người làm t ông”.
- Về phương diện thống kê, Liên hợp quốc xác định rằng: “H ộ bao gồm
những người sống chung trong m ột m ái nhà, cùng ăn chung, làm chung và cùng
chung m ột ngân q u ỹ ”.
- Có thể nêu lên một số điểm chung cần lưu ý khi phân định hộ như sau:
+ Hộ là một nhóm người cùng huyết tộc, hoặc có thể bao gồm những người
không cùng huyết tộc.
+ Họ sống chung trong một mái nhà.
+ Cùng tiến hành sản xuất và kinh doanh.
+ Có chung một nguồn thu nhập và ăn chung.
- Theo !ý thuyết phát triển lại có cách nhìn lạc quan về hộ: “//ộ lủ đơn vị
duy trì hệ thống các nguồn lực p hát triển của x ã hội nhầm tạo nguồn thu nhập
cho hộ và cho toàn x ã hội".
Tóm lại: Hộ là một đơn vị kinh tế cơ sở chứa đựng các nguồn lực phát triển
của xã hội, hộ được quyền có chỗ ở ổn định, có quyển sờ hữu các tư liệu sản
xuất và kết quả sản xuất. Nông hộ tự chủ sản xuất, tự chủ chi tiêu và phàn phối
các nguồn thu nhập dựa trên các quyết định của hộ đã lựa chọn.

1.1.2. N guyên tấc cơ bản và yêu cầu trong quy hoạch đ ấ t ở
a. Nguyên tắc
Đất ờ nằm trong phạm vi điểm dân cư đô thị và nông thôn được Nhà nước
giao cho các hộ gia đ ìn h , cá nhàn sử d ụ n g ổn định lâu dài. H ạn m ức giao đất ờ

phù hợp với các quy định của Luật Đất đai, với các vãn bản pháp quy của Nhà

99


nước và điều kiện, tập quán tại địa phương. Khi tiến hành quy hoạch đất ờ
trong điểm dân cư cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
1. Việc bố trí đất ở phải phù hợp với các quy hoạch có liên quan
- Quy hoạch phân bố lao động, phân bố mạng lưới dân cư cùa khu vực (cáp
huyện, cấp tỉnh);
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
- Các quy hoạch chuyên ngành;
- Các quy hoạch khu dân cư cùa các đơn vị hành chính bên cạnh;
2. Việc phân bố đất ờ phải đổng bộ với quy hoạch các cơng trình cơng
cộng, cơng trình sự nghiệp, bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của
nhân dân, đàm bảo vệ sinh môi trường và theo hướng cơng nghiệp hố - hiện
đại hố.
3. Cần nghiên cứu kỹ các đặc điểm lịch sử, xã hội, phong tục tập quán, tôn
giáo của tùng vùng, từng dân tộc để phân bố đất ở cho thích hợp trên cơ sờ bảo
tồn các di tích lịch sử vãn hoá.
4. Căn cứ vào diều kiện tự nhiên của từng địa phương (địa hình, đất đai, khí
hậu, nguồn nước, tài nguyên) để bố trí đất ờ cho phù hợp, đảm bảo khai thác sử
dụng hữu hiệu các nguồn tài nguyên.
5. Sử dụng tiết kiệm đất đai: Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho mọi
cơng dân có chỗ ờ trên cơ sờ sử dụng tiết kiệm đất đai, hạn ch ế viộc mờ rộng

khu dân cư trên đất nông nghiệp; nghiêm cấm việc xây dựng nhà ở ven các trục
đường giao thông trái với quy hoạch khu dân cư đã được cơ q u an n h à nước có

thẩm quyền xét duyệt.
6. Đàm bào các yêu cầu về an ninh quốc phịng, phịng chống thiên tai, bảo
vệ mơi trường và cành quan thiên nhiên.
7. Kết hợp chặt chẽ giữa cải tạo cũ và xây dựng m ới, triệt để tận dụng
những cơ sờ cũ đã có, tính tốn đến triển vọng phát triển lâu dài và xây dựng
kế hoạch phát triển theo từng giai đoạn 5-10-15 năm.
b. Yêu cầu quy hoạch đất ỏ
* Yêu cầu chung:
- K ế thừa sự phân bô' dân cư hiện trạng;
- Phân bô dân cư tập trung, có quy mơ thích hợp thuận lợi cho tổ chức các
cơng trình cơng cộng cần thiết như nhà trẻ, mẫu giáo, cửa hàng dịch vụ...

100


- Phù hợp với đặc điểm khu đất (dựa vào địa hình, địa vật tự nhiên như
bng sá, ao hổ, kônh mương, đổi núi, dải cây xanh... để phân định ranh giới
tiểu khu cho thích hợp).
* Yêu cẩu vê m ặt bàng:
Khu vực đất ở của hộ gia đình trên cơ sở đã được phân lô cần đáp ứng các
yêu cầu về mặt bằng và kỹ thuật xảy dựng với các tiêu chí sau:
- Đảm bảo thốt nước mưa, giao thơng đi lại thuận tiện, an tồn;
- Tận dụng tối đa địa hình tự nhiên, hạn chế xói mịn, xói lở nền cơng trình
do nước mưa gây ra;
- Đ ảm bảo nền các cơ n g trình nằm cao hơn m ực nước lũ cao n h ất và ngoài
vùng có nguy Cơ trượt lở đất có thể xảy ra.

1.1.3. Quy hoạch đất ở trong trường hợp m ở rộng điểm dân cư hiện có
Khi tiến hành quy hoạch mở rộng, cải tạo các điểm dân cư hiện có phải cãn
cứ vào quá trình điều tra phân loại các điểm dân cư hiện trạng trong hệ thống
các điểm dân cư của cấp xã. Nội dung quy hoạch đất ở khi cần mở rộng quy
mơ điểm dân cư hiện có bao gồm:
- Dự báo nhu cầu đất ở
- Chọn địa điểm quy hoạch đất ở
- Lập sơ đổ thiết k ế m ặt bằng chi tiết
Phương pháp dự báo nhu cẩu sử dụng đất ở được trình bày ở m ục 1.1.1
thuộc mục 1.1, phần II, chương 3.
a. Định mức cấp đất ở
Lơ đất ở cho m ột hộ gia đình bao gồm các thành phần sau: Đ ất xây dựng
nhà chính, nhà phụ (bếp, kho,...); đất xây dựng các cơng tìn h phụ như chuồng
chăn ni, sân, giếng nước, bể nước, nhà tắm , nhà vệ sinh, lối đi, chỗ để
chất đốt, nơi để phương tiện đi lại và công cụ sản x u ất...; đất trổng cây
xanh, hàng rào...
Căn cứ vào các quy định của pháp luật, căn cứ quỹ đất của địa phương, u ỷ
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức đất giao cho mỗi hộ, cá nhân để làm nhà ở
theo sô' lượng nhân khẩu trong hộ gia đình phù hợp với tập quán tại địa phương.
Theo TCVN 4454 về tiêu chuẩn diện tích đất ờ nơng thơn có thể vận dụng
đối với các vùng như sau:

101


- Vùng núi phía Bắc và Tây Nguyên khoảng 300m 2/hộ;
- Vùng đổng bằng Bắc Bộ, Nam Bộ, trung du, miền Trung 2 00m 2/hộ.
Định mức cấp đất ở đô thị được lấy trong khoảng 50 - 60m 2/hộ.
b. Xác định diện tích đất ỏ trong giai đoạn quy hoạch
Diện tích đất ở trong mỗi điểm dân cư theo quy hoạch bao gồm: Diộn tích

đất ở hiện trạng cộng với diện tích đất ở cấp mới và diện tích đất ở của các hộ
tự giãn nếu lấy trên đất vườn, ao trong khu dân cư.
P'rqh = P™ + Prcm + PT„

(3-23)

Trong đó:
- PXqh: Diện tích đất ở năm định hình quy hoạch;
- P-n,,: Diện tích đất ờ năm hiện trạng;
- PXcrn: Diện tích đất ở sẽ cấp mới cho các hộ trong quy hoạch mờ rộng
điểm dân cư.
- PTtg: Diện tích đất ở tự giãn trên đất vườn, ao của những hộ gia đình có điéu
kiện. Việc xác định diện tích đất ở tự giãn đối vói trường hợp có vườn, ao căn cứ
vào mục b, khoản 4, Điểu 87, Luật Đất đai năm 2003 để xem xét khả năng tự
giãn. Diện tích tự giãn sau khi quy hoạch sẽ phải làm thủ tục chuyển mục đích
sử dụng từ đất cây lâu năm khác sang đất ở theo quy định của pháp luật.
c. Lựa chọn đất m ở rộng điểm dán cư
Khu đất để mờ rộng điểm dàn cư (cấp đất ở mới theo nhu cầu quy hoạch)
cần được xác định phù hợp với các quy hoạch phân bô' dân cư trên địa bàn cấp
huyện, phù hợp với các quy hoạch bố trí sản xuất trên địa bàn lãnh thổ, đảm bảo
thuận tiện cho quá trình sản xuất, đáp ứng mục tiêu cơng nghiệp hố, hiện đại hố.
Những u cẩu cụ thể trong việc lựa chọn khu đất m ờ rộng điểm dân cư là:
- Có đủ mặt bằng để xây dựng và phát triển theo quy m ỏ tính tốn.
- Khơng bị úng lụt và khơng tiềm ẩn nguy cơ trượt lở đất.
- Thuận tiện cho giao thông đi lại.
- Triệt để tận dụng các loại đất kém hiệu quả, hết sức tránh việc lấy đất
canh tác để xây dựng.
- Bảo đảm các yêu cầu về kỹ thuât xây dựng và vệ sinh môi trường.
- Bảo đảm các yêu cầu về quốc phòng, an ninh.
d. Quy hoạch m ặt bằng điểm dân cư

Đối với những hộ đã có đất ờ ổn định trong khuôn viên thổ cư cùa gia đình

102