Giáo trình quy hoạch sử dụng đất phần 1 gvc ts đoàn công qùy

SỞ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HÀ NỘI

GIÁO TRÌNH

y ly hoạch
dụngđát
D Ù N G T R O N G C Á C T R Ư Ờ N G T R U N G H Ọ C C H U Y Ê N N G H IỆ P

NG UYÊN
p c LIỆU


SỞ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HÀ NỘI
G V C .T S . ĐỒN CƠNG Q U Ỳ

GIÁO TRÌNH

QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
(Dừng trong các trường THCN)

NHÀ XUẤT BẢN HÀ NỘI - 2006



Lời giới thiêu

A 7 ước la đang bước vào thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện
1 V đại hóa nhằm đưa Việt N am trở thành nước cống
nghiệp văn minh, hiện đại.
Trong sự nghiệp cách mạng to lớn đó, cơng lác đào tạo
nhân lực ln giữ vai trị quan trọng. Báo cáo C hinh trị của

Ban C hấp liànli Trung ương Đ áng C ộng sản V iệt N am tại
Đ ại hội Đáng loàn quốc lần thứ IX d ã ch i rõ: “Phát triển
giáo dục và đào tạo là một trong những động lực quan trọng
ihúc đấy sự nghiệp cơng ngliiệp hóa, hiện dại h ó a , là điều
kiện đẽ phát triển nguồn lực con người - yếu tố cơ bán đê
phát triển xã hội, tăng trướng kinh lế nhanh và bền vững” .
Q uán triệt cliủ trương, Ngliị quyết của Đ àng và N hà nước
và nhận thức đúng đắn về tầm quan trọng cùa chương trình,
giáo trình dối với việc nâng cao chất lượng dào tạo, theo đé
nghị của Sở Giáo dục và Đ ào tạo Hà N ội, ngày 23/9/2003,
Úy ban nhún dân thành p h ố Hà N ộ i đ ã ra Q uyết dịnlì sơ
5620/Q Đ -U B cho phép Sở Giáo dục và Đ ào lạo thực hiện đê
án biên soạn chương trìnli, giáo trình trong các trường Trung
liọc chuyên nghiệp (TH C N ) H à N ội. Q uyết định này tliể hiện
sự quan tâm sáu sắc của Tliủnli ủy, U B N D thành p liấ trong
việc Iiâng cao chất lượng dào tạo và pliút triển niỊuồn nhãn
lực Thủ dơ.
Trên cơ sỏ chương trình khung của Bộ Giáo dục vù Đào
tạo ban liànli và những kinh nghiệm n ít ra từ thực t ể dào tạo,
S ở Giáo dục và Đ ào tạo d ã cliỉ đạo các trường T H C N lố cliức
biên soạn chương trình, giáo trình m ột cácli klioa học, hệ

3


thống và cập nhật những kiến thức tlìực tiễn pliù hợp vài đối
tượng hục sinh T H C N Hà Nội.
Bộ giáo trình này là tài liệu giảng dạy và học lập trong
các trường T H C N ở Hà Nội, dồng thời là tài liệu tliani kliáo
hữu ícli cho các trường có đào tạo các ngành kỹ thuật - nghiệp

vụ và đông ctảo bạn đọc quan tâm đến vấn dê hướng nghiệp,
dạy nghề.
Việc lổ chức biên soạn bộ chương trình, gicío trình này
là m ột trong nhiều hoạt dộng thiết thực của ngành giáo dục
và đào tạo Thủ đô đ ể kỷ niệm "50 năm giải phóng Tliù đơ ”,
"50 năm thành lập ngành ” và hướng tới kỷ niệm "1000 năm
T hăng Long - H à N ộ i".
SỞGiáo dục và Đ ào tạo Hà N ội chân thành cám ƠI1 Tliànli
ủy, U BND , các sở, ban, ngành của Tlìànlì phơ, Vụ Giáo dục
chun nglùệp Bộ Giáo dục và Đtìo tạo, các nhà khoa liọc, các
chuyên gia dầu nạành, các giảng viên, các nhà quản lý. các
lìlià d o a n h Iiglĩiệp đ ã tạ o đ iều kiện g iú p đỡ, đónạ góp V kiến,

tham gia H ội dồng phản biện, Hội đồng thẩm địnlt và Hội
dồMỊ ngliiệm thu các chương trình, giáo trìnli.
Đ ây là lần đầu tiên Sớ Giáo dục và Đ ào lạo Hà N ộ i tổ
chức biên soạn chương trình, giáo trình. D ù d ã hết sức cơ
gắng nhưng chắc chắn khơng tránli khỏi thiếu sót, bất cập.
C húng tơi m ong nhận (lược nluĩng ỷ kiến đóng góp cùa bạn
dọc đ ể từng bước hồn thiện bộ giáo trình trong các lân tái
bàn sau.

G IÁM ĐỐC SỞ G IÁO DỰC VÀ ĐÀO TẠO

4


Lời nói đầu
iáo trình Q uy hoạch sử dụng đất được biên soạn cho học sinh ngành
Quản /v đất dai hệ trung học, đồng thời lùm tài liệu tham khảo cho học

sinh các ngành học khúc có liên quan.
Giáo trình được biên soạn theo khung chương trình dã được Tổng cục Địa
chính (nay lù Bộ Tài ngun và Mơi trường) thông qua tại Q uyết đinh s ố
605IQĐ-ĐC-TCCB ngày 05/11/1999 vù có sự đóng góp b ổ sung của các
chuyên gia có uy tín của Trường Đại học Nơng nghiệp I, Trường Đ ại học M ỏ
địa chất, Trường Đại liọc Luật và Trường Đại học Kinh té quốc dân.
Giáo trình cíược chia làm hai phần:
1. Phần lý thuyết gồm 3 chương:
ChươniỊ I : Những vấn đề chung về quy hoạch sử dụng đất
Chương 2: Công tác chuẩn bị và điều tra cơ bản phục vụ quy hoạch sử
clụng đát
Chương 3: Xtiv dựng phương án quy hoạch sử dụng đất cấp x ã
2. P hấn thự c hành gốm 3 bài tập:
Bủi tập 1: Tổng hợp kết quả điều tra cơ bủn
Bùi tập 2: X ủ\ dựng bản cỉồ hiện trạng sử dụng đất và bàn đồ quy hoạch sử
dung đứt
Bài rập 3: D ự báo nhu cầu sử dụng đất phục vụ quy hoạch sử dụng đát cấp x ã
Trong quá trình biên soạn, tác giả đ ã thế hiện
đại, bám sát yêu cầu đổi mới trong nội dung vù
kliảo nhiều tài liệu trong nước vù ngoài nước, đặc
đỡ nhiệt tình, tâm huyết của nhiều chuyên gia đầu

rõ quan điểm khoa học, hiện
phương pháp dào rạo, tlìani
biệt lủ đ ũ nliận được sự giúp
ngành.

Tuy nhiên, do trình độ rủ thời gian có hạn, giáo trình biên soạn lần đầu
nên khó tránh khỏi thiếu sót, rất mong nhận được nhiều
các đồng nghiệp và hạn dọc.

V

kiến đónq góp của

TÁ C G IẢ

5



B ài m ở đ ầ u
Đất dai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh và quốc
phịng. Đất đai có nhũng tính chất đặc trưng khiến nó khơng giống bất kỳ một
tư liệu sản xuất nào. Đất đai là nguồn tài ngun có giới hạn vẻ sơ lượng. Đất
đai có vị trí cố định trong khơng gian, khơng thể di chuyển được theo ý muốn
chủ quan của con người. Chính đặc điểm này là nguyên nhân chú yếu tạo ra sự
khác biệl về giá trị giữa các mảnh đất nằm ở vị trí khác nhau. Đất đai là tư liệu
sản xuất khơng gì thay thế được, đặc biệt là đối với nơng nghiệp.
Chính vì lẽ đó mà ờ Điểu 18, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chù nghĩa
Việt Nam ban hành năm 1992 đã nêu rõ: “Nhà nước thông nhất quản lý toàn
bộ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, đảm bảo sử dụng dúng mục đích
và có hiệu quả” .
Chính sách đất đai là một phần trong chính sách chung cùa Nhà nước đang
thực hiện bao trùm các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu đất đai, quyền phân
phối và chuyên dịch, giá cả và các vấn đề liên quan đến đất đai.
Quy hoạch và k ế hoạch hoá việc sử dụng đất đai là một trong 13 nội dung
quản lý nhà nước về đất đai, được ghi nhận tại Đ iều 6, Luật Đ ất đai năm

2003. Đây chính là căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện việc giao đất và
thu hồi đất.
Ọưy hoạch sử dụng đất có vai trị và chức năng rất quan trọng. Nó tạo ra
nhữne diều kiện lãnh thổ cần thiết để tổ chức sử dụng đất có hiệu quả cao. Quy
hoạch sử dụng đất có nhiệm vụ hố trí, sắp xếp lại nền sản xuất nơng nghiệp,
cơng nghiệp, các cơng trình xày dựng cơ bản, các khu dân cư và các cơng trình
văn hố phúc lợi một cách hợp lý hơn.
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và
pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao

7


thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng lao
động và các tư liệu sản xuất khác có liên quan đến đất nhằm nàng cao hiệu quả
sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường.
Về quy mơ, quy hoạch sử dụng đất có thế được tiến hành trên phạm vi cả
nước, trên lãnh thổ một tỉnh, một huyện hoặc trong phạm vi ranh giới cùa một
đơn vị hành chính cấp xã. Cùng với thuỷ lợi và các biện pháp khấc, quy hoạch
sử dụng đất có khả năng đưa những diện tích đất mối vào sản xuất nông làm
nghiệp, cải thiện chất lượng và nâng cao độ màu mỡ của đất.
Việc tổ chức lãnh thổ do quy hoạch sử dụng đất thiết lập nên là cơ sờ để
kết hợp và phát triển có kế hoạch tất cả các ngành nghề, để tổ chức sử dụng có
hiệu quá máy móc, trang bị kỹ thuật, để nâng cao năng suất lao động, tâng
khối lượng sản phẩm và giảm giá thành.
Để thực hiện được những chức năng đó, quy hoạch sử dụng đất phải dựa
trên nền tảng khoa học. Đối với quy hoạch sử dụng đất, đất được coi là đối
tượng của các mối quan hệ kinh tế - xã hội. Việc tổ chức sử dụng đất như một
tư liệu sản xuất gắn liền với các quan hệ sản xuất, và chính nội dung đó làm
quy hoạch đất m ang nội dung kinh tế - xã hội. Do đó, quy hoạch sử dụng đất là

một bộ môn khoa học kinh tế.

8


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
VỀ QUY HOẠCH s ử DỤNG ĐẤT
Mục tiêu cụ thể:

Kiến thức: Hiểu được những kiến thức cơ bản về ca sở lý luận của quy hoạch sử
dụng đất ở các cấp.

Kỹ năng: Vận dụng được những kiến thức cơ bản về cơ sỏ lý luận đó trong công tác
quản lý đất đai
Thái độ: Học tập nghiêm túc, khách quan và khoa học.
Nội dung tóm tắt:

Vai trị của đất trong sự phát triển kinh tế - xã hội; khái niệm và đặc điểm của quy
hoạch sử dụng đất; căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất; hệ thống quy hoạch sử
dụng đất ở nước ta; nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất; nhiệm vụ và nội dung
quy hoạch sử dụng đất các cấp; trình tự lập quy hoạch sử dụng đất.

I. VAI TRÒ CỦA ĐÂT TRONG s ự PHÁT TRIỂN

k in h t ê

- XÃ HỘI

1. N hững c h ứ c n ăn g ch ủ y êu củ a đâ't đai

Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên. Sự nhận thức này khơng ngừng thay đổi theo thời gian. Trong vịng 30
năm trở lại đây, trẽn nhiều diễn đàn người ta đã thừa nhận, đối với con người
đất đai có những chức năng chủ yếu sau đây:
a. Chức năng m ôi trường sống
Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống trên lục địa thông qua việc
cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và gen di truyền để bảo tồn cho
thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và dưới m ặt đất.

9


b. Chức năng sản xuất
Đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống con người qua
quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất nhiều sản phẩm sinh
vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua chãn nuôi gia súc,
gia cầm và các loại thuỷ hải sản.
c. Chức năng cán bằng sinh thái
Đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là tấm thảm xanh, hình thành một
thể cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ, hấp thụ và chuyển đổi nãng lượng
phóng xạ từ mặt trời và của tuần hồn khí quyển địa cầu.
d. Chức năng tùng trữ và cung cấp nguồn nước
Đất đai là kho tàng lưu trữ nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động
mạnh tới chu trình tuần hồn nước trong tự nhiên và có vai trị điều tiết nước rất
to lớn.
e. Chức năng d ự trữ
Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sừ dụng
của con người.
f. Chức năng không gian sự sông
Đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là mơi trường đệm và làm thay đổi

hình thái, tính chất của các chất thải độc hại.
g. Chức nùng bảo tổn, bảo tàng lịch sử
Đất đai là trung gian đế bảo vệ, bảo tồn các chúng cứ lịch sử, văn hố cùa
lồi người, là nguồn thơng tin về các điều kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ
và cả về việc sử dụng đất đai trong quá khứ.
lì. Chức năng vật m ung sự sống
Đất đai là không gian cho sự chuyển vận của con người, cho đầu tư, sản
xuất và cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật giữa các vùng khác nhau của
hệ sinh thái tự nhiên.
2. Vai trò củ a đất tron g s ự phát triển kinh tê '- xã hội
2.1. Đất đai là một tư liệu sản xuất
Đất đai là một phần diện tích cụ thể của bể mặt trái đất, bao gồm cả các
yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất như khí
hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt (hổ, sông, suối đầm lầy)
các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm , tập đoàn động thực vật trạn*1

10


thái định cư của con người, nhũng kết quả hoạt động của con người trong quá
khứ và hiện tại để lại (san nền, hỗ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường
sá, nhà cửa...)
Trong số những điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời
sống của con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, lòng đất, rừng và mặt nước
chiếm vị trí đặc biệt. Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất
kỳ một quá trình sản xuất nào.
Chúng ta đều biết rằng, khơng có đất thì khơng thể có sản xuất, cũng như
khơng có sự tồn tại của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện
trước con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất tồn tại như một vật
thể lịch sử - tự nhiên.

Đất là điểu kiện chung nhất của lao động, là đối tượng của lao động. Chí
khi tham gia vào quá trình lao động, được kết hợp với lao động sống và lao
động quá khứ thì đất mới trở thành một tư liệu sản xuất.
Đổ thấy rõ điểu này, ta cần xem xét một quá trình lao động. Một quá irình
lao động bao giờ cũng cần có đủ ba yếu tố sau:
- Một hoạt động có mục đích của con người (hay chính là bản thân lao động).
- Một đối tượng chịu sự tác động của lao động.
- Một công cụ mà con người dùng để tác động lên đối tượng lao động.
Đối tượng chịu sự tác đông của lao động được gọi là đối tượng lao động.
Công cụ mà con người dùng để tác đọng lên đối tượng lao động được gọi là
công cụ lao động (hay là tư liệu lao động). Cả đối tượng lao động và tư liệu lao
động đều được gọi là tư liệu sản xuất.
Như vậy, để có một q trình lao động, cần phải có con người, có đối tượng
lao động và phải có cịng cụ lao động. Trong q trình sản xuất, đất ln luôn
là đối tượng chịu sự tác động của con người. Do đó, đất được coi là một tư liệu
sản xuất.
2.2. Vai trị đặc biệt của đất trong sản xuất nơng nghiệp
Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của bất kỳ ngành sản
xuất nào. Đ ất cần cho công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải v.v. nhưng
trong mỗi ngành đất có vai trị khơng giống nhau.
Trong các ngành công nghiệp chế tạo, chế biến, đất chỉ đóng vai trị thụ
động là cơ sở khơng gian, là nền tảng, là vị trí để thực hiện quá trình sản xuất.

11


Ở đây, quá trình sản xuất và hình thành sản phẩm khơng phụ thuộc vào tính
chất và độ màu m ỡ của đất.
Trong ngành cơng nghiệp khai khống, ngồi vai trị cơ sở khơng gian như
trên, đất cịn là kho tàng cung cấp các nguyên liệu quý giá cho con người.

Nhưng ngay cả ở đây, quá trình sản xuất và chất lượng sản phẩm làm ra cũng
không phụ thuộc vào chất lượng đất, mà phụ thuộc vào các quá trình kiến tạo
địa chất đã diễn ra hàng triệu năm về trước.
Riêng trong nơng nghiệp thì đ$i có vai trị khác hẳn. Với nông nghiệp, đất
không chỉ là cơ sờ không gian, không chỉ là điều kiện vật chất cần thiết cho sự
tồn tại của ngành sản xuất này mà đất cịn là yếu tơ' tích cực cùa sản xuất. Q
trình sản xuất nơng nghiệp có liên quan chặt chẽ với đất, phụ thuộc rất nhiều
vào độ phì nhiêu của đất, phụ thuộc vào các quá trình sinh học tự nhiên.
Trong nơng nghiệp, ngồi vai trị cơ sở khơng gian, đất cịn tham gia tích
cực vào q trình sản xuất, cung cấp nước, khơng khí và các chất dinh
dưỡng cần thiết để cây trồng sinh trưởng và phát triển. N hư vậy, đất gần như
trở thành một công cụ sản xuất. Năng suất và chất lượng sản phẩm phụ
thuộc rất nhiều vào độ phì nhiêu của đất. Trong số tất cả các loại tư liệu sản
xuất dùng tronc nông nghiệp, chỉ có đất mới có được chức năng này. Đáy là
một tính năng rất đặc biệt của đất.
Đối với sản xuất nông nghiệp đất được coi là tư liệu sản xuất khơng thể
thay thế. Chính vì vậy, có thể nói rằng đất đai là tư liệu sản xuất chù yếu và dặc
biệt trong nông nghiệp.
2.3.

Sự khác biệt của đất so với các tư liệu sản xuất khác

Tuy cũng được coi là một tư liệu sản xuất nhưng đất có những đặc tính
khiến nó khác hẳn với những tư liệu sản xuất khác. Sự khác biệt đó thể hiện ờ
những điểm sau đây:
-

Đặc tính quan trọng nhất của đất là độ phì nhiêu. Đ ây là tính chất khiến

nó khác hẳn với các tư liệu sản xuất khác. Độ phì là khả năng của đất có thể

cung cấp cho cây trồng thức ăn, nước và những điều kiện khác cần thiết cho sự
sinh trường yà phát triển của cây. Cần phân biệt 2 khái niệm độ phì: độ phì tự
nhiên và độ phì kinh tế.
Độ phì tự nhiên là kết quả của q trình hình thành đất làu dài m à có. Độ
phì tự nhiên đặc trưng bởi các tính chất lý học, hố học và sinh vật học trong
đất, nó liên quan chặt chẽ với các điều kiện khí hậu. Đ ộ phì tự nhiên là cơ sờ

12


của độ phì kinh tế, nhưng nó chưa phải là chất lượng thực tế của đất. Trong đất
có thể có rất nhiều chất dinh dưỡng, nhưng do nhiều nguyên nhân (thiếu hoặc
thừa ẩm, nhiệt, khơng khí,...), lượng dinh dưỡng này tồn tại ở dạng khơng hấp
thụ hoặc khó hấp thụ được đối với cây trồng. Độ phì kinh tế là độ phì mà con
người có thể khai thác sử dụng được ở một trình độ phát triển sức sản xuất nhất
định bằng cách gieo trổng những loại cây trổng khác nhau. Con người ln tìm
cách tác động lên các tính chất lý học, hoá học và sinh học của đất đê độ phì tự
nhiên chuyển từ độ phì tiềm tàng sang độ phì thực tế.
- Mọi tư liệu sản xuất khác đều là sản phẩm của lao động (đều do con
người tạo ra), còn úêng đất là sản phẩm của tự nhiên. Đất có trước lao động và
là điều kiện thiên nhiên của lao động. Đất là cái nôi của sự sống, trong đó con
người là đỉnh cao của sự tiến hoá.
-.Cùng với sự phát triển của sức sản xuất, các tư liệu sản xuất khác tăng lên
về số lượng và tốt hơn về chất lượng, riêng đất chỉ có số lượng giới hạn trong
phạm vi ranh giới của lục địa.
- Đất là tư liệu sản xuất có vị trí khơng thể thay đổi trong khơng gian. Đày
là một tính chất rất đặc thù của đất, làm cho những mảnh đất nằm ở vị trí khác
nhau có giá trị rất khác nhau. Trong khi đó, các tư liệu sản xuất khác đều có
thể di chuyển hoặc thay đổi vị trí tuỳ theo ý muốn củạ con người.
- Trong quá trình sản xuất, người ta có thể thay thế tư liệu sản xuất này

bằng tư liệu sản xuất khác, nhưng đất là tư liệu sản xuất không thể thay thế,
đặc biệt là trong nơng nghiệp.
- Trong q trình sản xuất, mọi tư liệu sản xuất khác đều bị hao mòn, hư
hỏng và dần dần bị đào thải, riêng đất, nếu xét về mặt khơng gian (diện tích)
thì đất là tư liệu sản xuất vĩnh cửu, không chịu sự phá huỷ của thời gian. Hơn
nữa, nếu được sử dụng đúng và hợp lý, chất lượng của đất ngày càng tốt lên.
Đây là một tính chất rất quan trọng của đất địi hỏi người sử dụng đất phải đặc
biệt quan tàm.
Có thể nói đất đai là một tư liệu sản xuất- cực kỳ quan trọng đối với con
người. Sự quan tâm chú ý đúng mức trong việc quản lý và sử dụng đất đai sẽ
làm cho sản lượng thu được từ mỗi mảnh đất khơng ngừng tăng lên.
3. T ổng quan tình hình s ử d ụn g đất ở n ư ớc ta
Theo số liệu thống kê đất năm 2005, tổng diện tích tự nhièn của nước ta là
33.121.160 ha, trong đó:

13


- Đất nông nghiệp

: 24.822.560ha, chiếm 74,94%.

- Đất phi nông nghiệp : 3.225.740ha, chiếm 9,74%.
- Đất chưa sử dụng

: 5.072.860ha chiếm 15,32%.

Về diện tích, nước ta xếp hàng 59 trên tổng số 200 nước trên th ế giới,
nhưng về dàn số nước ta xếp thứ 13. Vì vậy, bình quân diện tích trẽn nhân khẩu
của nước ta thuộc loại thấp, chỉ bằng 1/7 mức bình qn chung tồn th ế giới.

Theo số liệu thống kê, diện tích bình qn đầu người của thế giới là 3,0ha, còn
ờ một sộ nước như A ustralia là 52,4ha, Canada 41,2ha, Trung Q uốc 0,8ha, Việt
Nam là 0,43ha.
II. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA QUY HOẠCH s ử DỤNG ĐÂT
1. Khái niệm v ề quy h o ạ ch s ử d ụn g đất
Quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế - xã hội có tính chất đặc
thù. Đây là một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của
một hệ thống các biện pháp kỹ thuật, kinh tế, xã hội được xử lý bằng các
phương pháp phàn tích tổng hợp về sự phân bố địa lý của các điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội có những đặc trưng của tính phân dị giữa các cấp vùng
lãnh thổ theo quan điểm tiếp cận hệ thống để hình thành các phương án tổ chức
lại việc sử dụng đất đai thep pháp luật của Nhà nước. Bản thần nó được coi là
hệ thống các giải pháp định vị cụ thể của việc tổ chức phát triển kinh tế, xã hội
trên một vùng lãnh thổ nhất định, cụ thể là đáp ứng nhu cầu mặt bằng sử đụng
đất hiện tại và tương lai của các ngành, các lình vực cũng như nhu cầu sinh
hoạt của mọi thành viên xã hội một cách tiết kiệm, khoa học, hợp lý và có hiệu
quả cao.
Bản chất của quy hoạch sử dụng đất khơng nằm ở khía cạnh kỹ thuật,
cũng khơng thuộc về hình thức pháp lý, m à nó nằm ở bên trong việc tổ chức
sử dụng đất như m ột tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất như m ột đối tượng cùa
các mối quan hệ xã hội trong sản xuất. Nó coi trọng hiệu quả kinh tế cùa
việc sử dụng đất.
Do đó, cần hiểu quy hoạch sử dụng đất là tổ hợp của 3 biện pháp:
- Biện pháp kỹ thuật: áp dụng các hình thức tổ chức lãnh thổ hợp lý, trên cơ
sở khoa học kỹ thuật.

14


- Biện pháp pháp chế: nhằm bảo đảm chế độ quản lý và sử dụng đất theo

pháp luật.
- Biện pháp kinh tế: Đây là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác triệt
để và có hiệu quả cao tiếm nãng của đất. Song điều dó chỉ thực hiện được khi
tiến hành đổng bộ cùng với các biện pháp kỹ thuật và pháp chế.
Từ đó có thể rút ra khái niệm quy hoạch sử dụng đất như sau:
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và
pháp c h ế của Nhà nước vê tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao
thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng
đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu-sản xuất khác gắn liền với đất
nhàm nâng cao hiệu quả sản xuất x ã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ
môi trường.
2. Đ ặc điểm củ a quy h o ạ ch s ử dụng đât
Quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế, xã hội đặc thù có tính
khống chế vĩ mơ, tính chi đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp
thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.
Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện cụ thể như sau:
2.1. Tính lịch sử - xã hội
Lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất chính là sự phản ánh lịch sử
phát triển của xã hội. Xã hội loài người đã trải qua các thời kỳ phát triển lịch sử
lâu dài. Trong các thời kỳ phát triển đó quy hoạch sử dụng đất ln được sử
dụng như là một công cụ hữu hiệu để thúc đẩy xã hội đi lên. Thơng qua các
biểu hiên mang tính kỹ thuât (đo đac, điều tra, khoanh đinh, thiết kế) cũng như
pháp lý (xác nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất bằng các văn bản pháp
lý), quy hoạch sử dụng đất góp phần tích cực thúc đẩy sự phát triển của lực
lượng sản xuất và các quan hệ sản xuất.
Tuy nhiên, trong xã hội có giai cấp đối kháng, quy hoạch sử dụng đất
hướng tới mục tiêu thu lợi nhuận tối đa cho một thiểu số của giai cấp thống trị
và nặng về mặt pháp chế (là phựơng tiện mở rộng, củng cố, bảo vệ quyền tư
hrru đất đai).
0 nước ta, quy hoạch sử dụng đất phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất

và quyền lợi của toàn xã hội. Quy hoạch sử dụng đất góp phần tích cực vào
việc thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả
sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong cơ chế kinh tế thị trường, quy hoạch sử dụng

15


đất góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội-tại của lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội
và mơi trường nẩy sinh trong quá trình khai thác sử dụng đất cũng như mâu
thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
2.2. Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất chủ yếu thể hiện ở hai mặt:
- Đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng,
cải tạo và bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của nền kinh tế quốc
dân. Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến tất cả các loại đất chính là đất nơng
nghiệp, đất phi nông nghiệp (đất chuyên dùng, đất đô thị, đất khu dân cư nồng
thôn), đất chưa sử dụng.
- Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực như khoa học tự nhiên,
khoa học xã hội, kinh tế, dân số, sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, môi
trường sinh thái v.v.
Với đặc điểm này, quy hoạch sử dụng đất nhận trách nhiệm tổng hợp toàn
bộ nhu cầu sử dụng đất, điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, các
lĩnh vực. Xác định và điều phối phương hướng, phương thức phân bố sử dụng
đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, đảm bảo cho nền kinh tế quốc dãn
phát triển ổn định, bẻn vững và đạt tốc độ tăng trưởng cao.
2.3. Tính dài hạn
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế,
xã hội quan trọng như: sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hố,
cơng nghiệp hố, hiện đại hố nơng nghiệp, từ đó xây dựng các quy hoạch
trung và dài hạn về sử dụng đất đai, để ra các phương hướng, chính sách và

biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng k ế hoạch
sử dụng đất ngắn hạn và hàng năm.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu về đất để phát triển kinh tế, xã
hội lâu dài. Cơ cấu và phương thức sử đụng đất được điều chỉnh từng bước cho
đến khi đạt được mục tiêu dự kiến. Thời hạn của quy hoạch sử dụng đất được
quy định tại Điều 24, Luật Đất đai 2003 là 10 năm.
2.4. Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mỏ
Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất chỉ dự báo trước được
các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất
một cách đại thể chứ không thể dự kiến được các hình thức và nội dung chi tiết,
cụ thể của nhflđg thay đổi đó. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch

16


mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chi đạo VI mơ, khái
lược về sử dụng đất cùa các ngành như:
- Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất
trong vùng.
- Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành.
- Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bô' đất đai trong vùng.
- Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất trong vùng.
- Đề xuất các chính sách, các biện pháp lớn để đạt được mục tiêu.
Do khoảng thời gian dự báo tương đôi dài, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
kinh tế, xã hội khó xác định nên chi tiêu quy hoạch càng khái lược hố thì quy
hoạch càng ổn định.
2.5. Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất thổ hiện rất rõ đặc tính chính trị và chính sách xã
hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và các quy định có
liên quan đến đất đai cùa Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt

bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế
hoạch kinh tế, xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số,
đất đai và môi trường.
2.6. Tính khả biến
Do sự tác động của nhiều yếu tố khó đự đốn trước theo nhiều phương diện
khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong những giải pháp nhằm biến
đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển
kinh tế trong một giai đoạn nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật
ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của
quy hoạch sử dụng đất sẽ trở nên không cịn phù hợp nữa. Việc chinh sửa, bổ
sung, hồn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều
đó thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn là quy
hoạch động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc: “Q uy hoạch - Thực hiện Quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - Tiếp tục thực hiện - Lập quy hoạch mới " với chất
lượng, mức độ hồn thiện và tính thích hợp ngày càng cao.
3. Tình hình triển khai c ô n g tác quy h o ạ ch s ử d ụ n g đất ỏ n ư ớ c ta
Công tác quy hoạch sử dụng đất ở nước ta đã trải qua những giai đoạn khác
nhau. Đó là:

17


3.1. Thời kỳ trước năm 1975
Đối với miền Bắc, công tác quy hoạch đã được xúc tiến từ năm 1962 do
ngành chủ quản các cấp tỉnh, huyện tiến hành, song mới chi lồng ghép vào
công tác phân vùng quy hoạch nơng, lâm nghiệp chứ hồn tồn chưa có sự phối
hợp cùa các ngành có liên quan. Kết quả là xác định phương hướng phát triển
nông lâm nghiệp cho vùng lãnh thổ thường chỉ được ngành chủ quản thông
qua, hệ thống pháp luật về đất đai lúc này chưa ra đời, tất cả những vãn bản,
chỉ thị về công tác quy hoạch và quản lý ruộng đất lúc bấy giờ còn gói gọn
trong phần pháp chế quản lý đất đai.

3.2. Thời kỳ 1975 - 1978
Hội đồng Chính phủ lập Ban chỉ đạo phân vùng quy hoạch nông lâm nghiệp
Trung ương đê triển khai việc phân vùng quy hoạch nông lâm nghiệp trẽn phạm
vi toàn quốc. Cuối năm 1978, các phương án phân vùng nông nghiệp, lâm
nghiệp, công nghệ chế biến nôna sản của cả nước, của 7 vùng kinh tế và tất cả
các tỉnh thành được Chính phủ phê duyệt. Trong tất cả các phương án đó đều
được đề cập đến công tác quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đồng
thời coi đó là luận chứng quan trọng đê phát triển ngành.
3.3. Thời kỳ từ năm 1981 - 1986
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ V quyết định: “X úc tiến công tác điều tra
cơ bản, lập tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất, nghiên cứu
chiến lược kinh tế - xã hội, chuẩn bị xây dựng k ế hoạch 5 năm 1986 - 1990”.
Nhằm đáp ứng kịp thời phục vụ xây dựng k ế hoạch 5 năm lẫn thứ IV (19861990), Chủ tịch Hội đồng Bộ trường đã yêu cầu các ngành, các địa phương
nhanh chóng triển khai chương trình lập Tổng sơ đồ phân b ố và phát triển lực
lượng sản xuất ờ nước ta thời kỳ 1986 - 2000, yêu cầu Tổng sơ đổ phải là cơ sờ
cho việc tiến hành quy hoạch các vùng chun mơn hố lớn, các vùng trọng
điểm (về lương thực, thực phẩm, cây công nghiệp.V.V.), các quy hoạch xây

dựng vùng (khu cụm công nghiệp, du lịch, xây dựng thành phô' V.V.). Thời kỳ
này việc quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ hành chính đã được đề cập
đến (mặc dù chưa hoàn thiện ờ cấp tỉnh, huyện trong cả nước), song việc quy
hoạch phân bổ sử dụng đất cấp xã chưa được quan tâm. Thời kỳ này Bộ Nống
nghiệp chù trương triển khai xây dựng quy hoạch sử dụng đất cho các hợp tác
xã nông nghiệp.

18


3.4. Thời kỳ từ 1987- 1992
Năm 1987, Luật Đất đai nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời

quy định một số điều khoản trong quản lý sử dụng đất. Luật chưa đề cập cụ thể
đến công tác quy hoạch sử dụng đất.
Ngày 15/04/1991, Tổng cục Quản lý ruộng đất ra Thông tư 106/QH-KH/RD
hướng dần việc lập quy hoạch sử dụng đất đai một cách cụ thể và đã được
nhiều địa phương thực hiện. Việc xây dựng quy hoạch, k ế hoạch phân bổ sử
dụng đất kịp thời đạt hiệu quả cao.
3ế5. Từ năm 1993 đến nay
Thực hiện Luật Đất đai 1993, ngay từ đầu năm 1994, Tổng cục Địa chính
đã hướng dẫn việc xây dựng quy hoạch đất đai toàn quốc giai đoạn 1996 - 2010.
Dự án quy hoạch này đã được Chính phủ thơng qua và Quốc hội phê chuẩn tại
kỳ họp thứ XI Quốc hội khoá IX, đây là căn cứ quan trọng để xây dựng quy
hoạch sử dụng đất đai của các Bộ, ngành, quy hoạch cấp tỉnh.
Tổng cục Địa chính đã chỉ đạo xây dựng các mơ hình thí điểm quy hoạch
đất đai cấp tỉnh ở một số địa phương, là cân cứ để thống nhất quy trình lập quy
hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện.
Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường (trước là Tổng cục Đ ịa chính) đã
và đang triển khai quy hoạch sử dụng đất đai của cả nước, tỉnh, huyện, xã và
hẩu hết các địa phương đã và đang tiến hành quy hoạch đến năm 2010 và định
hướng đến nãm 2020.
Đến tháng 9 năm 2004, cả nước đã có 60 tính, thành phơ' hồn thành quy
hoạch sử dụng đất cấp tinh. Cấp huyện có 223 huyện đã xây dựng xong phương
án quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt, 146 huyện đang triển khai xãy dựng
quy hoạch. Cấp xã có 3.597 xã hồn thành quy hoạch được cấp có thẩm quyền
phê duyệt, 903 xã đang xây dựng quy hoạch.
III. NHŨNG CẢN C ứ PHÁP LÝ CỦA QUY HOẠCH s ử DỤNG ĐÂT
Điều 17, chương II Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
ban hành năm 1992 quy định:
“Đất đai, rửng núi, nguồn nước, tài nguyên trong lònq đất, nguồn lợi vùng
biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nlu) nước đâu rư vào
các xí nghiệp, cơng trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, x ã hội

khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khúc nuì
pháp luật quy định là của Nhà nước, đểu thuộc sở him toàn dân".

19


Đ iều 18 khẳng định:
“Nhà nước tliôhg nhất quán lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp
luật, đảm bảo sử dụng đúng m ục đích và có hiệu quà. Nhủ nước giao đất cho
các tổ chức và cá nhân sử dụng Ổn định lâu dài. T ổ chức và cá nhún có trách
nhiệm bão vệ, bồi bổ, khai tlíác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển
quyền sử dụng đất được nhà nước giao theo quy định của pháp lu ậ t”.
Luật Đ ất đai ban hành năm 2003 tại Điểu 6, khoản 2, điểm d quy định quy
hoạch sử dụng đất là một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Trong
Luật Đất đai đã dành trọn vẹn mục 2 của chương II để nói về cơng tác quy
hoạch sử dụng đất, bao gồm các điều sau:
Điều 21. Nguyên tác lập quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc
sau dây:
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, k ế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng và an ninh.
- Được lập từ tổng thê đến chi tiết; quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất của
cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trẽn; kế
hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định, phẽ duyệt.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện được nhu cầu
sử dụng đất cùa cấp dưới.
- Sử dụng đất'phải tiết kiệm và có hiệu quả.
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ mơi trường.
- Bảo vệ, tơn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh.
- Dân chủ và công khai.

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét
duyệt từ cuối năm của kỳ trước đó.
Điều 22. Căn cứ đê lặp quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất
1. Căn cứ dể lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh của cả nước, quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương.
- K ế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước.
- Đi.ều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và nhu cầu của thị trường.
- Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sừ dụng đất.

20


- Địnn mức sử dụng đất.
- Tiến bộ khoa học và cơng nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
2. Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định, xét duyệt.
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm của Nhà nước.
- Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đổng dân cư.
- Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước.
- Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, cơng trình có sử dụng đất.
Điều 23. Nội dung quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất
1. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điểu kiện tự nhiên, kinh tế - xã
hội và hiệrì trạng sử dụng đất, đánh giá tiềm năng đất dai.
- Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch.
- Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho các nhu cầu phát triển kinh tế
- xã hội, an ninh, quốc phịng.

- Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các cơng trình, dự án.
- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường.
- Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
2. Nội dung k ế hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước.
- Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất đê’ phàn bổ cho các nhu cầu xây
dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, phát triển đơ thị, khu dân
cư nơng thơn, quốc phịng, an ninh.
- K ế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử
dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp.
- Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích.
- Cụ thể hoá k ế hoạch sử dụng đất 5 năm đến từng năm.
- Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
Điều 24. Kỳ quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất
1.

Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương, huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là 10 năm.

21


2.
Kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phô' trực thuộc trung
ương, huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là 5 năm.
Điểu 25. Lập quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất
1.

Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất

của cả nước.
2. ủ y ban nhân dân tình, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện
việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
3. ủ y ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất của
thị trấn thuộc huyện.
ủ y ban nhân dàn huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương, ủ y ban
nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng dất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các
đơn vị hành chính cấp dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 cùa điều này.
4. ủ y ban nhân dân xã khổng thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị
trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, k ế hoạch
sử dụng đất của địa phương.
5. Quy hoạch sử dụng đất cùa xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với
thửa đất (sau đày gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết); trong quá trình lặp quy
hoạch SỪ dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử
dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân.
K ế hoạch sử dụng đất cùa xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với
thửa đất (sau dãy gọi là kế hoạch sừ dụng đất chi tiết).
6. ủ y ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình cơ quan nhà nưốc có thẩm quyền
xét duyệt.
7. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với k ế hoạch
phát triển kinh tê - xã hội.
Điều 26. Thẩm quyển quyét định, xét duyệt quv hoạch, ké hoạch sử
dụng đát
1.
Quốc hội quyêt định quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất của cả nước do

Chính phù trình.

22


2. Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng dất của tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương.
3. ủ y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp.
4. Ú y ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tính xét duyệt
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã quy định tại khoản 4 của Đ iều 25 của
Luật này.
Điều 27. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1.

Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các

trường hợp sau đây:
- Có sự điều chỉnh mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt m à sự điều
chỉnh đó làm thay đổi quy hoạch sử dụng đất.
- Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi m ạc đích, cơ cấu, vị
trí, diện tích sử dụng đất.
- Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh
hường đến quy hoạch sử dụng đất của cấp mình.
- Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương.
2. Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều
chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế
hoạch sử dụng đất.
3. Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung

quy hoạch sử dụng đất. Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần
của nội dung kế hoạch sử dụng đất.
4. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, xét duyệt điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp đó.
Điểu 28. Công bô quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất
Trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, k ế hoạch sử dụng
đất phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
1.
ủ y ban nhàn dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai
quy hoạch sử dụnc đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương tai
trụ sở ủ y ban nhân dân.

23


2. Cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bô' cống khai quy
hoạch, kê hoạch sử dụng đất của địa phương tại trụ sờ cơ quan và trên các
phương tiện thông tin đại chúng.
3. Việc công bố công khai tại trụ sờ ủ y ban nhân dân và cơ quan quản lý
đất đai được thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, k ế hoạch sử dụng
đất có hiệu lực.
Điều 29. Thực hiện quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất
1. Chính phù tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, k ế hoạch sử dụng
đất cả nước, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương.
ủ y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, k ế hoạch sử
dụng đất của địa phương, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất của địa phương cấp dưới trực tiếp.
ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, phát hiện, ngăn chặn các hành vi
sử dụng đất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bô.
2. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã dược cơng bố có diện
tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo m ục đích
đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử
dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng thì nhà nước thu hồi đất và bổi thường
hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.
Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây đựng, đầu tư bất động sản
trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ờ, cơng trình gắn liền với đất phải
thu hồi mà làm thay đổi quy mơ, cấp cơng trình hiện có thì phải được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu
hồi để thực hiện dự án, cơng trình hoặc phải chuyển m ục đích sử dụng đất mà
sau 3 năm khơng được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ công bố.

24