Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại thành phồ hồ chí minh

—=£

TTS

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

34.913 TRUONG DAI HOC LUAT TP. HO CHi MINH

ques

NGUYEN ANH TUAN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI
DU AN KINH DOANH BAT DONG SAN
TAI THANH PHO HO CHi MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Hành chính

5

TRUONG PALHOC LUAT TPHCM

TI1HỦ\U TIN-THƯIIỆN

a 6: 60.38.20

TT-Thư viên ĐH Luật TP.HCM

ANON

A10210001040

Người hướng dẫn khoa học:

PGS - TS Trương Đắc Linh

Tp. Hồ Chí Minh, Năm 2009

—____Ð........aaanaaaaa=


LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn này là cơng trình nghiên cứu khoa học của riêng

tơi. Các trích dẫn và các số liệu nêu trong Luận văn là trung thực và chính xác.
Tơi cam kết chịu hồn tồn trách nhiệm về những cam đoan này.
Tác giả luận văn

Nguyễn Anh Tuấn


MUC LUC

LOI CAM DOAN
M.

“.-.

` -‹.......

`
vaca Anan canta 1

Chương 1: NHỮNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VÈ QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC ĐÓI VỚI DỰ ÁN KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN..............5
1.1.

Khái quát chung về kinh doanh bắt động sản và dự án kinh doanh
bất động sản

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản và dự án kinh
doanh bắt động sản

1.12.

Tác động của dự án kinh doanh bất động sản đối với quá trình

Phát tiện kinh té, xd AOi.,. .agu Macaca
tan pment, 10
12.

Khái niệm, đặc điểm, vai trò quản lý nhà nước đối với dự án kinh
doanh bắt động sản................................-ccccvc222222v2vEvAEEEEEEErirtrtrktkktrrrtrrrree 12
1.2.1.

Khái niệm quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động

sản

1.2.3.. Vai trò quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản. 18

143. Nội dung quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt dng san../9

1.3.1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch và chính
sách đâu tư phát triển dự án kinh doanh bắt HÔNG 3001.0103703ốn) 19f

1.3.2. Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
về đâu tư phát triển dự án kinh doanh bắt động sản.................... 22

1.3.3. Quản lý việc lập dự án, thẩm định, phê duyệt dự án và cấp, thu
hôi giấy chứng nhận đầu tư dự án kinh doanh bắt động sản ......... 23


1.3.4. Quản lý việc lập thiết kế, thẩm định, phê duyệt thiết kế và cắp
giấy phép xây dựng dự án kinh doanh bắt động sản....................- 26

1.3.5. Quản lý việc giao đất, cho th đất, thu hơi đất, bơi thường, giải
phóng mặt bằng để thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản....... 27
1.3.6.

Ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cơng trình và quan ly
chất lượng cơng trình xây dựng của các dự án kinh doanh bắt

động sản............. v4/16/5.0104040010
110014 0011Wf(-.1101LTĐAT-e (Tú tìm 30
1.3.7. Hướng dẫn, hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện dự án, giải quyết những
vướng mắc, yêu cầu của chủ đầu tư và tổ chức các hoạt động

xúc tiễn đâu tư phát triển dự án kinh doanh bắt động sản............. ay
1.3.8.

Quản lý các giao dịch bắt động sản trong các dự án kinh doanh

Bồ động số tien
TT
Ti
in ni ri

32

1.3.9. Đánh giá hiệu quả đầu tư, kiểm tra, thanh tra và giám sát việc
thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản; giải quyết khiếu nại,
16 cdo và xử lý vi phạm của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự

án kinh doanh bắt động sản........................-ccccccccccccsreeeeeeeseeeeovŠ
1.4. Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất
HộNg Sản,.........................0

KT LUẬN CHUONG................

01.0000

0/0000

V0

ret ae

Ông 36

Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI DỰ ÁN KINH

DOANH BAT DONG SAN TAI THANH PHO HO CHi MINH........38

2.1. Sự phát triển của các dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố
Hồ Chí Minh trong những năm qua...........................................s55sscss
đổ
2.2. Thực trạng và đánh giá hoạt động ban hành và tổ chức thực hiện
các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với dự án

kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.......................... 42
2.2.1.

Thực trạng hoạt động ban hành và tổ chức thực hiện các văn
bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với dự án kinh

doanh bắt động sản tại thành phố Hồ Chí Minh...........................- 42


2.2.2.

Đánh giá hoạt động ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản

quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với dự án kinh
doanh bắt động sản tại thành phố Hà Chí Minh.......................---- 45
2.3. Thực trạng và đánh giá việc quy hoạch xây dựng đô thị làm cơ sở
cho việc thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ

Chí Minh
2.3.1.

Thực trạng việc quy hoạch xây dựng đô thị làm cơ sở cho việc

thực hiện dự án kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chi
MART eesti ccssslsnrcuesosesesnnensonobéigs
SURE AARON REE REESE CLE
RA 46

2.3.2. Đánh giá việc qiy hoạch xây dựng đô thị làm cơ sở cho việc

thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ Chí

TA
24.

si seatstesdeesaAROERErn0fr.
TRE. 001) TREWTTE 52

Thực trạng và đánh giá việc quản lý nhà nước về lập dự án và việc

thấm định, phê duyệt dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố
Hồ Chí Minh.
s47
2.4.1. Thực trạng việc quản lý nhà nước về lập dự án và việc thẩm
định, phê duyệt dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phó Hồ
(ølJ0(0005008000 0000100n7.
00 000 0 0
sức 57
2.4.2. Đánh giá việc quản lý nhà nước về lập dự án và việc thẩm định,

phê duyệt dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ Chí
2.5. Thực trạng và đánh giá việc quản lý nhà nước về giao đất, cho thuê

đất để thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ
2.3.1.

Thực trạng việc quản lý nhà nước về giao đất, cho thuê dat dé

thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phó Hồ Chí
..60


2.5.2. Đánh giá việc quản lý nhà nước về giao đất, cho thuê đất dé

thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phó Hồ Chí

ME 10

2055 Sang

AE esti

62

2.6. Thực trạng và đánh giá việc quản lý nhà nước về bồi thường, giải
phóng mặt bằng đối với dự án kinh doanh bắt động sản tại thành

phố Hồ Chí Minh
2.6.1.

Thực trạng việc quản lý nhà nước về bôi thường, giải phóng mặt

bằng đối với dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hô
2.6.2. Đánh giá việc quản lý nhà nước về bơi thường, giải phóng mặt
bằng đối với dự án kinh doanh bắt động sản ở thành phố Hà Chí
MINN....

o2 2. 2n

nan ro...
01000 64

2.7. Thực trạng về thủ tục hành chính đối với dự án kinh doanh bất
động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.
2.8. Thực trạng vi phạm pháp luật của chủ đầu tư trong giai đoạn thực

hiện dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ Chí Minh ......72
2.8.1.

Thực trạng vi phạm về quy hoạch xây dựng...........................-----:-- 72

2.8.2.

Thực trạng vi phạm về thiết kế XỔY dU7Ø 5i s1 Ä01311012ã2x0011010Ì 74

2.8.3.

Thực trạng vi phạm về tiến độ triển khai dự đã...

2.8.4.

Thuc trang vi phạm về giao dịch bắt động sản...

v5;

KXET LUẬN CHƯỜNG 2....................2
Số t21600010015UE 10 2e 0101 g0 n3 79

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG ĐÓI MỚI VA NANG CAO HIEU QUA QUAN
LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI DỰ ÁN KINH DOANH BÁT ĐỘNG
SẢN TẠI THÀNH PHÓ HỊ CHÍ MINH......................................-:-- 81
3.1. Định hướng phát triển đơ thị tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời
81
3.1.1.

Quan diém, muc tiéu va nhiém vu phát triển đô thị tại thành phố

Hồ Chí Minh. seo. .casocioIEtsEot SEfEntEiliitiiiSirailf 81


3.1.2.

Quy hoạch xây dựng đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh qua các
giai đoạn

3.1.3. Dự báo về sự phát triển các dự án kinh doanh bắt động sản tại

thành phó Hồ Chí Minh trong thời gian tới.

đó

3.2. Giải pháp đổi mới và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với

dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ Chí Minh...

89

3.2.1. Giải pháp về quy hoạch xây dựng đô thị làm cơ sở cho sự phát
triển dự án kinh doanh bắt động sản

3.2.2. Giải pháp xúc tiễn đầu tư, phát triển dự án kinh doanh bắt động
3.2.3. Gidi pháp quản lý thị trường bắt động sản...
3.2.4. Giải pháp nâng cao hiệu lực quản ly nhà nước đối với dự án
kinh doanh bắt động sản:. .¡.Ấ0 0 ccco-0.fItt0115i0
1001, 0i 100

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
CÁC PHỤ LỤC


MO DAU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh lâu đời và phát triển trên
thế giới, nhưng ở Việt Nam thì đây là ngành kinh doanh còn khá mới mẻ. Hiến pháp
năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 khẳng định nguyên tắc giao đất sử dụng lâu dài
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và giao quyền sử dụng; quyền chuyển đổi;
quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn cho người sử dụng dat,
đã tạo mơi trường pháp lý cho việc hình thành hoạt động kinh doanh bất động sản;
và đến năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bắt động sản, là cơ sở pháp

lý quan trọng cho việc phát triển hoạt động kinh doanh bắt động sản nước ta. Trong
những năm gần đây, hoạt động kinh doanh bất động sản đã có những bước phát

triển mạnh và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển chung của nền kinh tế. Đặc

biệt là tại thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, các dự án kinh doanh bất động
sản ngày càng phát triển cả về số lượng cũng như quy mơ của dự án. Sự phát triển
đó đã đem lại diện mạo mới cho bộ mặt đơ thị và đóng góp tích cực vào hiệu quả

kinh tế, xã hội; kích thích sự phát triển của nền kinh tế, đồng thời đáp ứng nhu cầu
phát triển của đất nước theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa.

Thành phó Hồ Chí Minh là một đô thị đặc biệt, là trung tâm kinh tế, văn hoá,
khoa học kỹ thuật và đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại của cả nước và khu vực;
có vị trí quan trong trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Sự phát

triển của các dự án kinh doanh bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh khơng chỉ có
tác động đến sự phát triển kinh tế, xã hội của Thành phố mà cịn có tác động trên
phạm vi cả nước. Nhìn chung, các dự án kinh doanh bat động sản ở thành phố Hồ

Chí Minh đã góp phần thúc đẩy phát triển Thành phố, nhưng mặt trái của nó là đã

mang lại một số tác động tiêu cực đối với kinh tế, xã hội và môi trường. Việc đầu tư
dự án tràn lan, thiếu định hướng đã dẫn đến cung, cầu bất động sản mắt cân bằng;
thị trường diễn biến phức tạp, thiếu minh bạch, tồn tại những giao dịch “ngầm”; chủ

đầu tư “bán dự án” hoặc bán sản phẩm của dự án khi chưa đủ điều kiện, vi phạm

quy định của pháp luật, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Việc quy hoạch yếu
kém, cộng với tình trạng vi phạm quy hoạch của chủ đầu tư trong quá trình thực

Oss
hiện dự án, làm cho tình trạng ngập lụt, kẹt xe ngày càng nặng nề. Việc mất quá
nhiều thời gian để đền bù, giải phóng mặt bằng, phê duyệt dự án đầu tư và các quy

hoạch chỉ tiết, thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng đã làm nản lòng nhà đầu tư và làm
cho nạn tiêu cực, tham nhũng gia tăng.

Nguyên nhân của những tình trạng trên là do sự yếu kém, thiếu đồng bộ
trong việc quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung
và dự án kinh doanh bất động sản nói riêng; cơ chế,

chính sách quản lý chưa đủ

mạnh; thủ tục hành chính cịn rườm rà, phức tạp; tồn tại nhiều loại quy hoạch không
đồng bộ, gây trở ngại cho việc thực hiện dự án. Để quản lý nhà nước đối với dự án

kinh doanh bất động sản, Nhà nước đã ban hành hệ thống pháp luật bao gồm Luật
Đất đai năm 2003, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Nhà ở
năm 2005, Luật Kinh doanh bat động sản năm 2006, Luật Quy hoạch đô thị năm

2009. Trong quá trình tổ chức thực hiện, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật

về đất đai, đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản đã bộc lộ nhiều bất cập, có
nhiều quy định mâu thuẫn, chồng chéo, do đó chưa đáp ứng được yêu cầu của thực

tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản.
Từ những vấn đề hạn chế, bất cập nêu trên, tác giả đã chọn đề tài “Quản lý

nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh”
làm đề tài Luận văn Thạc sĩ Luật học của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong những năm gần đây, những vấn đề lý luận về đầu tư nói chung và đầu
tư kinh doanh bắt động sản nói riêng đã được nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu với
phạm vi và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, nhìn một cách hệ thống thì hầu hết các

cơng trình nghiên cứu chủ yếu phân tích khía cạnh kinh té, tài chính của đầu tư kinh
doanh bất động sản. Cho đến nay, chưa có tác giả nào thực hiện cơng trình nghiên

cứu dưới góc độ khoa học pháp lý về quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất
động sản nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng như một cơng trình
khoa học hoặc như một Luận văn Thạc sĩ Luật học. Bởi vậy, chúng tôi tin tưởng
rằng việc nghiên cứu thành công đề tài này là việc làm có ý nghĩa và mang tính thời

sự trong thời điểm hiện nay.


vas
3. Mục đích, đối tượng và nhiệm vụ của luận văn

Đề tài có mục đích đánh giá thực trạng quy định của pháp luật hiện hành và
thực tiễn quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ
Chí Minh, phân tích những nguyên nhân yếu kém trong hoạt động quản lý nhà nước

đối với dự án kinh doanh bất động sản từ đó đề xuất những giải pháp, kiến nghị
nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất
động sản ở nước ta nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn có nhiệm vụ trình bày một cách có
hệ thống những quy định pháp luật về quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh

bắt động sản, phân tích thực trạng quản lý nhà nước đối với các dự án kinh doanh

bắt động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian vừa qua và kiến nghị những
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất
động sản trên địa bàn thành phó Hồ Chí Minh.

4. Giới hạn của đề tài
Dự án kinh doanh bất động sản bao gồm dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở,
dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và dự án đầu tư xây dựng cơng trình. Trong
phạm vi đề tài này, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước đối với dự
án khu đô thị mới và dự án nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; khơng đi sâu

nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp và dự án đầu tư xây dựng cơng trình. Từ đó đánh giá hiệu quả quản lý nhà
nước đối với dự án kinh doanh bất động sản nói chung, cũng như các dự án khu đô
thị mới, dự án nhà ở nói riêng theo quy định của pháp luật hiện hành.

Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước đối với dự án khu đô thị
mới, dự án nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành là Luật Đất đai năm 2003,
Luật Xây dựng năm 2003, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh

doanh bất động sản năm 2006 và thực tiễn hoạt động quản lý trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh trong những năm qua.
Š. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Tác giả đã vận dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử
của chủ nghĩa Mác - Lê nin để phân tích và lý giải các vấn đề đặt ra. Đồng thời, tác


By
giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phân tích, so sánh, tổng hợp.

thống kê, tham khảo ý kiến chuyên gia để thực hiện đề tài.
6. Điểm mới của đề tài và ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Luận văn trình bày một cách có hệ thống những vấn đề cơ bản về lý luận,
pháp lý của quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản; thực trạng

quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí
Minh, những tồn tại, hạn chế của các quy định pháp luật và những yếu kém trong

thực tiễn quản lý nhà nước đối với các dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố

Hồ Chí Minh.

Luận văn cũng phân tích những nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế
trong quản lý nhà nước đối với các dự án kinh doanh bất động sản nói chung và tại
thành phố Hồ Chí Minh nói riêng; trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp góp phần
nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước đối với hoạt động này ở nước ta nói chung và

tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
7. Cơ cấu của luận văn

Luận văn gồm: Mở đầu, 3 chương, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và
các phụ lục.

Chương 1: Những vấn đề lý luận và pháp lý về quản lý nhà nước đối với dự
án kinh doanh bắt động sản.

Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động
sản tại thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Phương hướng đổi mới và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước

đối với dự án kinh doanh bất động sản tại thành phơ Hồ Chí
Minh.


sa
Chương 1:

NHỮNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VÈ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI
VỚI DỰ ÁN KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát chung về kinh doanh bắt động sản và dự án kinh doanh

bắt động sản.
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản và dự án kinh doanh

bất động sản.

1.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bắt động sản.
Trong quá trình phát triển của xã hội, nhu cầu của con người không ngừng

tăng lên cả về vật chất lẫn tinh thần. Để đáp ứng được nhu cầu đó, địi hỏi phải ln
mở rộng quy mơ của sản xuất xã hội thông qua hoạt động đầu tư kinh doanh. Kinh

doanh nói chung là việc bỏ vốn vào:các lĩnh vực kinh tế, xã hội để thu được các lợi
ích dưới các hình thức khác nhau. Kết quả của hoạt động kinh doanh là tạo ra tài sản
cho xã hội, làm tăng tiềm lực kinh tế và phát triển xã hội; là điều kiện chủ yếu để

tạo việc làm, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của con người. Với ý nghĩa đó,
kinh doanh bắt động sản là một hoạt động đầu tư, tạo ra hàng hóa bất động sản để

giao dịch trên thị trường nhằm mục đích tạo ra của cải vật chất cho xã hội và lợi

nhuận cho người kinh doanh. Theo định nghĩa của Luật Kinh doanh bất động sản
2006 thì “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” 0),
Ở Việt Nam, kinh doanh bắt động sản là ngành kinh doanh khá mới mẻ và

chưa chuyên nghiệp. Xã hội càng phát triển thì nhà, đất nói riêng và bất động sản
nói chung càng có vai trò quan trọng. Trong nền kinh tế thị trường, nếu khơng thừa
nhận bất động sản là hàng hố, khơng thừa nhận thị trường bất động sản thì sẽ tạo

nên sự khiếm khuyết, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường. Do đó, Báo cáo chính
trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X khẳng định “Phát triển thị trường
bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Dat đai, Luật Xây đựng, Luật Nhà ở và Luật

t Khoản 2, Điều 4 Luật Kinh doanh bắt động sản 2006.


a6

Kinh doanh bất động sản...; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá dat dai va cap giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa

một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển” ),

Bất động sản có nhiều loại khác nhau. Bộ luật Dân sự năm 2005 đã định
nghĩa về bất động sản gồm các loại tài sản: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn

liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài

sản khác gắn liền với đất đai; và các tài sản khác do pháp luật quy định ?, Từ quy

định trong Bộ luật Dân sự 2005, chúng ta thấy, bộ phận căn bản của bat động sản
chính là đất đai. Vì vậy, chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình

thành và phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiến pháp năm 1992 (sửa
đổi năm 2001) quy định đất đai thuộc sở hữu toàn din “), Luật Dat dai nam 2003
cũng quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; Nhà

nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất,
cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định
và quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dung dat ©. Nguoi sử dụng đất, ngồi
việc sử dụng đất đúng mục đích cịn có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do đó, không phải tất cả các bất động sản đều là

hàng hóa tham gia giao dịch trên thị trường.

Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương Đảng khố IX

về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng

nghiệp hố, hiện đại hoá đất nước đã ghi nhận “quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc
biệt". Như vậy, ở Việt Nam, hàng hoá bất động sản được đưa vào kinh doanh trên

thị trường là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu cơng trình trên đất mà chủ yếu là
nhà ở và các cơng trình xây dựng. Hàng hố bắt động sản muốn được giao dịch trên
thị trường phải có đủ các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh; phải bảo đảm chất lượng theo

'? Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X,

/>
© Digu 174 BO luật Dân sự 2005.

© Didu 17 Hién phap 1992 (sira ddi nam 2001).

'® Didu 5 Luat Dat dai 2003.


sức
quy định của pháp luật về xây dựng; khơng có tranh chấp; có giấy tờ hợp pháp
chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật 9).
Kinh doanh bắt động sản là hoạt động kinh doanh loại hàng hóa đặc biệt nên
hoạt động này có những đặc điểm khác biệt so với các hoạt động kinh doanh khác,
bao gồm:

Một là, kinh doanh bắt động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn. Vốn đầu tư có thể là
bằng tiền hoặc tài sản có giá trị, bao gồm nguồn vốn của chủ đầu tư và nguồn vốn

huy động thông qua nhiều phương thức khác nhau.
Hai là, kinh doanh bất động sản có thời gian tương đối dài, thường từ hai
năm trở lên, có thể đến năm mươi năm, nhưng tối đa cũng khơng q bảy mươi
năm. Vì vậy, nhà đầu tư phải có những dự đốn chính xác các biến động có thể xảy

ra như về chính sách kinh tế, xã hội, thị trường, kỹ thuật, công nghệ, thời tiết, khí
hậu để hoạt động đầu tư mang lại hiệu quả cao nhất.

Ba là, kinh doanh bất động sản là hoạt động liên quan đến nhiều ngành,
nhiều lĩnh vực. Các bất động sản thường gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã

hội, mơi trường nhất định, có tác động trực tiếp đến giá trị của bất động sản và ảnh

hưởng đến hiệu quả kinh doanh. Do đó, trong q trình kinh doanh cần phải có sự
liên kết, phối hợp lợi ích giữa các ngành, các lĩnh vực và phải nghiên cứu kỹ các
đặc điểm của khu vực đầu tư.
1.1.1.2. Khái niệm, đặc điểm dự án kinh doanh bất động sản.
Trong một số lĩnh vực đầu tư kinh doanh, trước khi thực hiện, chủ đầu tư

phải lập dự án theo quy định của pháp luật. Dự án đầu tư là một nhân tố cơ bản của
hoạt động đầu tư. Theo Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/7/1999 của Chính phủ
về việc ban hành Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư được định nghĩa
là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rong
hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số
lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong

khoảng thời gian xác định (chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp) ?), Theo Luật
Đầu tư 2005 thì dự án đầu tư được định nghĩa là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung
'9 Điều 7, Luật Kinh doanh bắt động sản 2006.
'? Khoản 1, Điều 5 Nghị định 52/1999/NĐ-CP.


gis
và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thẻ, trong khoảng thời
gian xác định ®), Theo Luật Xây dựng 2003, dự án đầu tư xây dựng cơng trình là tập
hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải
tạo những cơng trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất
lượng cơng trình hoặc sản phẩm,

dịch vụ trong một thời hạn nhất định ®,

Như vậy, dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất, trình bày một cách chỉ

tiết việc sử dụng vốn, tài nguyên lâu dài để mang lại lợi ích kinh tế - xã hội. Dự án
đầu tư phải được cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với quy hoạch phát triển
của vùng, địa phương. Nội dung của dự án đầu tư phải tính tốn, phân tích một cách
chỉ tiết các số liệu về pháp lý, thị trường, kỹ thuật, mơi trường, quản trị, tài chính và

các lợi ích kinh tế - xã hội.

Từ các định nghĩa về dự án đầu tư, chúng ta có thể rút ra định nghĩa dự án

kinh doanh bất động sản. Dự án kinh doanh bất động sản là một loại dự án đầu tư
xây dựng, bao gồm tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn, tài
nguyên lâu dài để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo bất động sản, tạo ra hàng hóa

bắt động sản nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội nhất định.
Đối tượng của dự án kinh doanh bất động sản là hàng hóa bất động sản, là
quyền sử dụng đất, nhà cửa, cơng trình xây dựng. Dự án kinh doanh bắt động sản có

thể là dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tằng kỹ thuật khu công nghiệp

hoặc dự án đầu tư xây dựng cơng trình. Khi thực hiện dự án kinh doanh bất động
sản, chủ đầu tư phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật. Theo Luật Xây
dựng 2003, khi đầu tư xây dựng cơng trình, chủ đầu tư phải lập dự án để xem xét,
đánh giá hiệu quả về kinh tế - xã hội của dự án, trừ một số trường hợp °: và theo

Luật Kinh doanh bất động sản 2006, tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị
mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp phải có dự án đầu tư

Ð,

Chủ thể thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản được gọi là chủ đầu tư. Chủ

đầu tư là các tổ chức, cá nhân thỏa mãn các điều kiện luật định. Theo quy định của

Luật Kinh doanh bắt động sản 2006 thì “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động
' Khoản 8, Điều 3 Luật Đầu tư 2005.

'® Khoản 17, Điều 3 Luật Xây dựng 2003.

9 Khoản 1, Điều 35 Luật Xây dựng 2003.
Ð Khoản 3, Điều 18 Luật Kinh doanh bắt động sản 2006.


Wx
sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký
kinh doanh bắt động sản theo quy định của pháp luật" “?,
Như vậy, chủ đầu tư dự án bao gồm các công ty cổ phần, công ty trách
nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân thuộc các thành phần kinh
tế được thành lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp và các Hợp tác xã được
thành lập và hoạt động theo Luật Hợp tác xã. Kinh doanh bat động sản không phải
là lĩnh vực độc quyền của các doanh nghiệp nhà nước mà được khuyến khích, mở

rộng đối với nhiều thành phần kinh tế.
Chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án #3. Doanh
nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng °%,
Ngồi ra, đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp,

chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức
đầu tư của dự án đã được phê duyệt; đối với dự án khu nhà ở thì khơng thấp hơn

15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn
20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê

duyệt 0%),
Ngoài nguồn vốn của chủ đầu tư. Các quy định của pháp luật cho phép chủ
đầu tư được huy động vốn thông qua nhiều phương thức khác nhau như Vay của các

tổ chức tín dụng, ứng trước của khách hàng, phát hành cổ phiếu, trái phiếu cơng
trình, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân khác, và vốn huy động từ các nguồn
khác theo quy định của pháp luật. Trong một dự án kinh doanh bất động sản, có thể
có tất cả các loại vốn nêu trên. Tuy nhiên, sự thành công của dự án phụ thuộc phần

lớn vào nguồn vốn của chủ đầu tư, bởi vì nó giúp cho chủ đầu tư có được sự chủ
động trong quá trình thực hiện dự án và cũng là cơ sở để chủ đầu tư cam kết với các

đối tác, khách hàng, cũng như phản ánh khả năng trả nợ các nguồn vốn huy động.

Từ các đặc điểm của kinh doanh bắt động sản, cho thấy dự án kinh doanh bất
động sản có những đặc điểm cơ bản sau:

°® Khoản 1, Điều 8 Luật Kinh doanh bắt động sản 2006.

Khoản 3, Điều 18 Luật Kinh doanh bắt động sản 2006.
“® Khoan 1, Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP.
£® Khoản 1, Điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP.


-10-

Một là, dự án kinh doanh bất động sản có mục đích, kết quả xác định. Kết
quả dự án có thể là một khu đô thị,:khu dân cư, khu công nghiệp hay một tòa nhà.
Việc thực hiện dự án đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn trong nhiều năm.

Hai là, dự án kinh doanh bất động sản có chu kỳ phát triển riêng. Dự án
khơng kéo dài mãi mãi mà có thời gian tồn tại hữu hạn, nhưng tương đối dài. Trong
suốt chu kỳ phát triển, dự án không tồn tại một cách ổn định cứng; hàng loạt những

yếu tố của dự án đều có thẻ thay đổi. Sự thay đổi này có thể làm cho dự án hiệu quả
hơn, nhưng cũng có thể làm cho dự án kém hiệu quả, thậm chí đem lại những tác
động tiêu cực đến nền kinh tế, xã hội.
Ba là, dự án kinh doanh bất động sản có tính duy nhất, vì mỗi dự án đều có
những đặc trưng riêng biệt, lại được thực hiện trong những điều kiện khác nhau về
không gian, thời gian, địa điểm. Kết quả của dự án tạo ra các cơng trình xây dựng

cũng mang nhiều tính cá biệt, độc đáo.

Bồn là, dự án kinh doanh bắt động sản liên quan đến nhiều bên như chủ đầu
tư, người hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn, nhà thầu, các cơ quan quản lý nhà nước

chuyên ngành như đầu tư, xây dựng, đất đai, giao thông, tài chính, thuế. Do đó, việc
thực hiện dự án và quản lý nhà nước đối với dự án phải có sự phối hợp thống nhất
và toàn diện một cách khoa học giữa các bên liên quan.
Năm là, dự án kinh doanh bat động sản là một dự án đầu tư xây dựng, việc
thực hiện dự án khơng chỉ địi hỏi phải áp dụng khoa học kỹ thuật hiện đại mà còn

phải am hiểu thủ tục pháp lý và quản lý xây dựng.

1.1.2. Tác động của dự án kinh doanh bất động sản đỗi với quá trình phát
triển kinh tế, xã hội.

Các dự án kinh doanh bất động sản đã góp phần tạo ra các điều kiện cơ sở
vật chất kỹ thuật của nền kinh tế và có tác dụng kích thích sự tăng trưởng của nền
kinh tế, đặc biệt là trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Những

tác động tích cực của dự án kinh doanh bất động sản đối với kinh tế, xã hội được thể

hiện qua những điểm sau:

Một là, các dự án kinh doanh bất động sản đều gắn liền với chương trình
phát triển kinh tế, xã hội của mỗi địa phương nên sẽ đem đến những lợi ích kinh tế,


vIÌ-

xã hội cho địa phương đó. Bên cạnh đó, các dự án cịn làm tăng thêm những khoản

đóng góp cho ngân sách nhà nước thông qua các khoản thuế.
Hai là, các dự án kinh doanh bất động sản đáp ứng nhu cầu về nhà ở của
người dân và nhu cầu kinh doanh của doanh nghiệp. Các dự án khu đô

thị mới, khu

nhà ở với cơ sở hạ tầng hiện đại sẽ thu hút dân cư đến sinh sống, làm giảm mật độ
dân cư ở khu đô thị cũ, tạo điều kiện để bảo tồn và cải tạo khu đô thị cũ. Các dự án

khu công nghiệp, trung tâm thương mại khơng chỉ đáp ứng nhu cầu về văn phịng,
xí nghiệp của nhà kinh doanh mà còn thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Ba là, việc thực hiện dự án kinh doanh bất động sản sẽ giúp cho Nhà nước
quản lý tốt nguồn tài nguyên đất, sử dụng đất đúng mục đích. Ngồi ra, các dự án
kinh doanh bat động sản phát triển theo đúng quy hoạch sẽ khắc phục tình trạng xây
dựng lộn xộn, đảm bảo mỹ quan đơ thị hiện đại, có đầy đủ và đồng bộ hệ thống hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nâng cao điều kiện sống của cộng đồng dân cư.
Bồn là, các dự án kinh doanh bất động sản, trong q trình thực hiện sẽ góp
phần tạo việc làm cho người lao động, từ đó hạn chế được tệ nạn xã hội. Ngồi ra,

q trình đầu tư cũng góp phần nâng cao trình độ kỹ thuật của cơng nhân xây dựng,

trình độ quản lý của nhà điều hành. Đây là những yếu tố có ảnh hưởng tích cực đến
tốc độ tăng trưởng nền kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên, do tác động của cơ chế thị trường, cùng với việc quản lý kém
hiệu quả của Nhà nước, các dự án kinh doanh bất động sản cũng có những tác động
tiêu cực tới sự phát triển của kinh tế - xã hội. Trong đó, nỗi bật lên các hạn chế sau:
Một là, các dự án kinh doanh bắt động sản, đặc biệt là dự án khu công

nghiệp, dự án khu đô thị mới, dự án sân golf đều chiếm diện tích đất khá lớn và
thường được phát triển trên đất nông nghiệp mà người nông dân đang canh tác.
Việc phát triển các dự án đã làm thu hẹp diện tích đất nơng nghiệp, làm đảo lộn đời

sống của bộ phận dân cư có đất bị thu hồi, bên cạnh đó cịn ảnh hưởng đến vấn đề
an ninh lương thực quốc gia.

Hai la, việc phát triển các dự án kinh doanh bắt động sản cịn làm gia tăng sự
chênh lệch về văn hóa và mức sống giữa các tầng lớp dân cư. Khoảng cách giàu

nghèo giữa thành thị và nông thôn ngày càng tăng do các dự án chủ yếu tập trung ở
các đô thị, khu công nghiệp tập trung và khu du lịch.


+ 12-

Ba là, chính sách đền bù giải tỏa cịn nhiều bất cập nên quyền và lợi ích của

người dân bị thu hồi đất đã không được đảm bảo dẫn đến hàng loạt các khiếu kiện,
tranh chấp trong một thời gian dài. Một số dự án không đảm bảo hiệu quả đầu tư,

chủ đầu tư vi phạm pháp luật như thực hiện sai quy hoạch được duyệt; che dấu

thông tin, lừa dối khách hàng để trục lợi; “lo lót” cán bộ nha nước làm gia tăng tình
trạng tham nhũng; dự án thực hiện chậm tiến độ. Những vấn đề đó đã gây hoang

mang và ảnh hưởng đến cuộc sống của dân cư khu vực dự án và những người thụ
hưởng sản phẩm của dự án, mặt khác cịn kìm hãm sự phát triển của kinh tế - xã hội.

Bồn là, trong thời gian qua, tình trạng đầu tư tràn lan, thiếu định hướng đã
dẫn đến cung, cầu bất động sản mất cân bằng. Thị trường bất động sản diễn biến
phức tạp, tồn tại nhiều giao dịch “ngầm” gây thất thu cho ngân sách nhà nước và
làm cho nạn đầu cơ bất động sản thêm nghiêm trọng, gây hỗn loạn thị trường.
Năm là, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đơ thị Việt Nam cịn yếu kém, chưa
đáp ứng được yêu cầu phát triển. Trong điều kiện đó, một số dự án quy hoạch

không đồng bộ, không phù hợp với cơ sở hạ tầng hiện hữu và định hướng phát triển
trong tương lai đã gây rất nhiều khó khăn cho phát triển đô thị. Với mục tiêu lợi
nhuận, nhiều dự án được thực hiện đã không quan tâm đến các yếu tố quy hoạch,
kiến trúc, môi trường dẫn đến chất lượng cuộc sống dân cư còn thấp và tác động
tiêu cực đến các khu vực dân cư, đất dự trữ xung quanh, khiến cho bức tranh đô thị

trở nên manh mún và việc kết nối cơ sở hạ tầng giữa các dự án trở nên khó khăn.
Những mặt tiêu cực trên cần phải được quan tâm giải quyết thoả đáng, có
như vậy mới tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện dự án và nâng cao hiệu quả
kinh tế - xã hội của các dự án kinh doanh bất động sản.
1.2. Khái niệm, đặc điểm, vai trò quản lý nhà nước đối với dự án kinh

doanh bắt động sản.
1.2.1. Khái niệm quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản.
Theo nghĩa chung nhất, quản lý là sự tác động của chủ thể lên đối tượng theo

mục tiêu nhất định “9, Trong đời sống xã hội, quản lý xuất hiện khi con người có
những hoạt động chung. Quản lý xã hội là một hoạt động phức tạp nhưng rất quan

trọng và cần thiết. Quản lý xã hội chính là sự tác động có định hướng (điều khiển,
'® Từ điển luật học, Nxb. Từ điển Bách khoa và Nxb. Tự pháp, 2006, tr. 633.


-13-

chỉ huy, hướng dẫn...) lên quá trình xã hội và hành vi của con người làm cho chúng
vận động, phát triển phù hợp với quy luật, đạt tới mục đích và theo ý chí của người
quản lý. Xã hội càng phát triển cao thì nhu cầu quản lý xã hội càng lớn và nội dung
quản lý càng đa dạng, phức tạp. Quản lý xã hội trong chừng mực nhất định là việc
con người điều khiển con người, là quan hệ giữa con người với con người trong quá
trình quản lý. Quá trình quản lý xã hội được thực hiện nhờ yếu tố quyền uy. Trong
quản lý ở xã hội chưa có giai cấp và nhà nước, quyền uy ấy là quyền lực xã hội, có
cơ sở là uy tín cá nhân của người quản lý và sự phục tùng được bảo đảm bằng tập
quán, truyền thống, thói quen và các quy phạm xã hội khác ?, Từ khi Nhà nước ra
đời và thực hiện chức năng quản lý xã hội thì quyền uy đó được đảm bảo bằng

quyền lực nhà nước. Các chủ thể khác có nghĩa vụ phải phục tùng.
Quản lý nhà nước là một dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực của Nhà
nước. Trước hết, quản lý nhà nước là sự tác động có tỏ chức và điều chỉnh bằng
quyền lực nhà nước đối với các quá trình xã hội, các hành vi hoạt động của con

người và mọi tổ chức trong xã hội để duy trì và phát triển các mối quan hệ xã hội và
trật tự pháp luật nhằm thực hiện các chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước.

Về khái niệm quản lý nhà nước, hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau.
Theo nghĩa rộng thì “quản lý nhà nước được hiểu là sự tác động của các chủ

thể mang quyền lực nhà nước, chủ yếu bằng pháp luật, tới các đối tượng quản lý

nhằm thực hiện các chức năng đối nội, đối ngoại của Nhà nước” ®®, Hay nói cách
khác, đây là hoạt động của toàn bộ bộ máy nhà nước gồm cơ quan lập pháp, hành

pháp và tư pháp nhằm thực hiện chức năng quản lý nhà nước. “Quản lý nhà nước ở
đây không phải là quản lý cái tổ chức chính trị gọi là Nhà nước mà là sự quản lý có
tính chất nhà nước, do Nhà nước thực hiện thông qua bộ máy nhà nước, trên cơ sở
quyền lực nhà nước nhằm thực hiện các nhiệm vụ và chức năng của Nhà nước” 09,

Có thể hiểu quản lý nhà nước theo nghĩa bao quát là nói chức năng tổng thể của bộ
máy nhà nước với tư cách là một tổ chức quyền lực và mang tính chất pháp quyền,

là tổ chức cơng quyền quản lý tồn xã hội bằng các hoạt động lập pháp, hành pháp,
tư pháp.
? Nguyễn Cửu Việt (1998), Tập bài giảng “Những vấn đề cơ bản về khoa học lý luận quản lÿ nhà nước ",

tr 10

kết Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật hành chính Việt Nam, Nxb. Cơng an nhân dân, tr. 11

t Nguyễn Cửu Việt (2005), Giáo trình Luật hành chính Việt Nam, Nxb. Đại học quốc gia Hà Nội, tr. 109