Những điểm mới trong dự thảo luật nhà ở (sửa đổi) và luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và tác động tt bđs cục qln

NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI) VÀ LUẬT KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI) CÙNG MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG ĐẾN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Hoàng Hải
Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS

I. Vai trò, tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam
1. Vai trò
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường rất quan
trọng của nền kinh tế quốc dân, thu hút các nguồn lực và thúc đẩy các thị
trường khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu
xây dựng, nội thất, lao động, khoa học công nghệ…), đáp ứng nhu cầu về chỗ ở
của người dân, phát triển đô thị, thu hút du lịch… .
Trong những năm qua, đóng góp của hoạt động BĐS đối với GDP có xu
hướng tăng (ngành kinh doanh BĐS khoảng 3,6%; ngành xây dựng khoảng
10,6% theo số liệu của TCKT đến năm 2022). Giá trị vốn hóa ngành bất động
sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. Tính trung bình đóng góp của
ngành xây dựng và bất động sản các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu
ngân sách (trong đó ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng
góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP).
2. Tiềm năng của thị trường
Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đầu tư vào lĩnh vực bất
động sản cả năm 2022 đã tăng thêm 1,85 tỷ USD, tăng hơn 70% so với cả năm
2021 và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2022 với
tổng vốn đầu tư hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1%. Dòng vốn FDI chủ yếu tập trung
vào phân khúc bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn.
Số dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư tăng mạnh so với cùng
kỳ năm 2022 đã cho thấy thị trường Việt Nam vẫn có sức hút đối với các nhà
đầu tư quốc tế, việc giảm giá trị vốn đầu tư trong nửa đầu năm 2023 mới chỉ
phản ánh sự thận trọng hơn trong việc quan sát, nghiên cứu đầu tư trong bối
cảnh nền kinh tế thế giới vẫn đang có nhiều biến động tiêu cực.

Theo đánh giá của các tổ chức quốc tế thì Việt Nam vẫn là điểm sáng về
thu hút vốn đầu tư nước ngoài, lượng vốn đầu tư nước ngoài vào các ngành và
lĩnh vực bất động sản nói riêng sẽ tiếp tục được cải thiện khi Việt Nam cũng
như các nước trở lại trạng thái bình thường sau đại dịch và Việt nam có cách
1


chính sách nhằm thu hút dịng vốn này.
Ngồi FDI, dịng vốn đổ vào BĐS còn phải kể tới kiều hối. Theo NHNN,
tổng lượng kiều hối về Việt Nam năm 2022 tăng trưởng gần 5% so với năm
2021 và ước đạt gần 19 tỷ USD. Theo một thống kê không đầy đủ, khoảng 25%
khối lượng kiều hối thường tìm tới đầu tư vào thị trường BĐS.
Theo đánh giá của đại diện Savills Việt Nam: “Điều này cho thấy sức hút
mạnh mẽ của thị trường Việt Nam đối với các nhà đầu tư bất chấp bối cảnh
kinh tế thế giới với nhiều biến động. Họ coi đây là một nơi hấp dẫn để kinh
doanh với dân số trong độ tuổi lao động lớn và nhiều chính sách hấp dẫn. Việt
Nam là thị trường có mức tăng trưởng tích cực, phù hợp để kinh doanh, tiếp
tục đầu tư trong thời gian dài với rủi ro thấp và tỷ lệ lạm phát được kiềm chế ở
mức an tồn”.
(1) Đơ thị hóa tăng nhanh
- Tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030 được dự báo
tiếp tục tăng trưởng ổn định, dẫn đến tiếp diễn xu hướng đơ thị hóa và phát
triển kinh tế đô thị, xu hướng di cư từ nông thôn ra đô thị dự báo vẫn tiếp diến.
Tỉ lệ đô thị hóa VN tiếp tục gia tăng trong giai đoạn 2010-2020, từ 30,5%
năm 2010 lên gần 40% vào năm 2020; tốc độ tăng tỉ lệ đơ thị hóa giai đoạn
2010-2020 là 2,75%/năm. Điều đó có nghĩa là sau khoảng 25 năm nữa, nếu vẫn
giữ tốc độ tăng đơ thị hóa như hiện này thì tỉ lệ đơ thị hóa của VN sẽ tăng gấp
đơi.
Nghị quyết số 06-NQ/TW của Bộ chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản
lý và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn 2045 nêu rõ:

- Tỷ lệ đơ thị hố đến năm 2025 đạt tối thiểu 45%, đến năm 2030 đạt
trên 50%. Tỉ lệ đất xây dựng đơ thị trên tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng
1,5-1,9% vào năm 2025, đến năm 2030 đạt khoảng 1,9 - 2,3%.
- Số lượng đơ thị tồn quốc đến năm 2025 khoảng 950 - 1.000 đô thị,
đến năm 2030 khoảng 1.000 - 1.200 đô thị.
Với tốc độ đơ thị hóa cao, dân số đơ thị ngày càng tăng, các đô thị lớn
thu hút lực lượng lao động thúc đẩy nhu cầu nhà ở xã hội, có giá thành phù hợp
tiếp tục tăng cao. Sự gia tăng quy mô kèm theo cơ cấu dân số trẻ tăng nhanh ở
khu vực đô thị sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở phù hợp với các nhóm gia
đình trẻ đô thị trong trung hạn tiếp tục tăng cao.
(2) Dân số trẻ đô thị tăng nhanh:
Năm 2020, tỷ lệ dân cư đô thị đạt 36,8%. Tỉ lệ tăng dân cư đơ thị giai
đoạn 2010-2020 theo tính tốn từ dữ liệu của Tổng cục Thống kê là 3,1%/năm
cao hơn so với mức tăng trung bình 2,5% của các quốc gia Đơng Nam Á.
2


Trong khi đó tốc độ tăng trưởng tỉ lệ đơ thị hóa trong cùng giai đoạn
theo tính tốn của Tổng cục Thống kê là 1,9%/năm. Điều này hàm ý tỉ lệ dân cư
đô thị sẽ tăng gấp đôi sau 38 năm.
(3) Nguồn cung còn thiếu nhiều so với nhu cầu
Theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn

đến năm 2045 thì diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người đạt khoảng 27m2
vào năm 2025, đạt khoảng 30m2 vào năm 2030 nhưng hiện nay mới đạt
khoảng 25,6m2.
(4) Việt Nam đang là điểm đến của các tập đoàn lớn về sản xuất
Thị trường BĐS CN tiếp tục được ghi nhận là điểm sáng khi có thêm nhiều
dự án đầu tư KCN được chấp thuận.
Sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc

biệt xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây
sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics (kho bãi, hậu cần), data centers
(trung tâm dữ liệu)...
Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang,
ký kết biên bản ghi nhớ về việc nghiên cứu thuê lại 50,5 ha đất tại khu công
nghiệp Quang Châu để mở rộng quy mô, với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu
USD.
Matsuya R&D (Nhật Bản) đầu tư thêm 6,7 triệu USD vào dây chuyền sản
xuất ở KCN Đồng Nai. Giant Manufacturing (Đài Loan) đầu tư thêm 13 triệu
USD tại khu công nghiệp VSIP 2, tỉnh Bình Dương; Taihan Precision Technology
đầu tư 5,3 triệu USD tại Cẩm Giàng, Hải Dương, Samsung cũng nâng tổng mức
đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỉ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí
tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (big data). Boeing, Coca - Cola, Meta, SpaceX,
Netflix, Apple… tìm kiếm cơ hội kinh doanh và hợp tác tại Việt Nam
- BĐS khu công nghiệp là các phân khúc BĐS phát triển tốt mặc dù các
loại hình khác khó khăn. Tỷ lệ lấp đầy các KCN cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu
hướng tăng, đạt mức trên 80%. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP HCM,
Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hồn tồn.
Bên cạnh đó nhu cầu về nhà ở cho cơng nhân khu công nghiệp, khu chế
xuất tăng cao.
Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Tổng liên đoàn lao động Việt
Nam tính đến nay trên phạm vi cả nước có 392 khu cơng nghiệp được thành
lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 119,9 ngàn ha; trong đó: có 286 khu
cơng nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 85,2 ngàn
ha và 106 khu công nghiệp đang xây dựng cơ bản với tổng diện tích tự nhiên
khoảng 34,7 ngàn ha. Có khoảng hơn 2,7 triệu công nhân đang làm việc tại các
3


khu cơng nghiệp này, trong đó có khoảng 1,2 triệu cơng nhân có nhu cầu về

nhà ở.
Giai đoạn 2021-2030, tự do thương mại toàn cầu và tăng trưởng kinh tế
sẽ nâng cao đời sống và thu nhập của người dân. Đối với công nhân, người lao
động tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao,...thì thu nhập và
tích lũy có thể đảm bảo khả năng sở hữu nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Đối
với nhóm thu nhập thấp nhất thì thu nhập có sự gia tăng nhưng cũng vẫn chỉ
tiếp cận được nhà ở xã hội để cho thuê.
Bộ Xây dựng tổng hợp nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập
thấp, công nhân khu công nghiệp của các địa phương giai đoạn 2021-2030 vào
khoảng 2.400.000 căn; trong đó giai đoạn 2021-2025 khoảng 1.240.000 căn,
giai đoạn 2026-2030 khoảng 1.160.000 căn
(5) Du lịch tăng trưởng trở lại
Đối với bất động sản cho thuê, khách sạn là loại hình bất động sản có
mức tăng trưởng tốt nhất trong nửa đầu năm 2023. Lượng khách quốc tế đến
Việt Nam tăng mạnh so với năm trước cùng với các đợt nghỉ lễ dài ngày trong 6
tháng đầu năm đã tác động tích cực tới cơng suất cho thuê và giá cho thuê
khách sạn, khu nghỉ dưỡng. Công suất thuê và giá cho thuê đối với chung cư
cho thuê và mặt bằng trung tâm thương mại cơ bản ổn định.
(6) Điều hành kinh tế vĩ mô của Nhà nước
- Điều hành kinh tế vĩ mơ của Chính phủ đang cho thấy hiệu quả. Đây là
dư địa tạo niềm tin cho các nhà đầu tư, tạo thêm động lực cho mọi hoạt động
phát triển kinh tế.
- Điều hành linh hoạt, đồng bộ các cơng cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng
nhu cầu dịng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản; tạo điều
kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng
tiếp cận nguồn vốn tín dụng; giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động
sản; khẩn trương ban hành và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch để đảm
bảo phân bố hợp lý, tương ứng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng.
- Chính phủ đang tăng cường Quản lý Nhà nước, thúc đẩy giải ngân vốn
đầu tư công. Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối, nhằm thúc đẩy phát triển

kinh tế giữa các vùng và hạ tầng các khu kinh tế, khu đô thị sẽ được triển khai
nhanh hơn, mạnh hơn. Tạo nhiều động lực và tiềm năng cho thị trường BĐS
mới.
- Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều chỉ đạo giải quyết,
với nhiều biện pháp, giải quyết rất cụ thể và quyết liệt để giải quyết tháo gỡ
khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản tại nhiều văn bản như: Nghị
quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023, Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/ 12/
4


2022, Công văn số 178/TTg-CN ngày 27/3/ 2023, Công điện số 194/CĐ-TTg ngày
01/4/ 2023, Thông báo số 133/TB-VPCP ngày 16/4/ 2023, Công điện số 469/CTTTg ngày 25/5/2023, Công điện số 470/CT-TTg ngày 26/5/2023…
Bênh cạnh đó đẩy mạnh hồn thiện thể chế đảm bảo đồng bộ và tháo gỡ
các nút thắt tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn,
lành mạnh, bền vững
- Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi
hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu
doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh
nghiệp ra thị trường quốc tế.
- Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị
định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị
định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.
- Chính phủ cũng đã trình Quốc h ợi Dự thảo Luật Đất đai, Dự thảo Luậti Dự thảo Luật Đất đai, Dự thảo Lu ậtt
Nhà ở, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật các tổ chức tín
dụng,...
2.6. Đề án “ Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội cho đối
tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”
Đề án đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, trên địa bàn cả nước hoàn
thành khoảng 1.062.200 căn nhà ở xã hội và cần khoảng 849.500 tỷ đồng chủ

yếu bằng nguồn vốn xã hội hóa.
II. Những nội dung mới trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh
doanh bất động sản (sửa đổi)
1. Nội dung mới của Luật Nhà ở (sửa đổi)
Ngày 21/3/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã có Thơng báo kết luận
số 2101/TB-TTKQH về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Tiếp thu ý kiến của Ủy ban
Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đã chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo.
Ngày 14/4/2023, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng
đã ký Tờ trình số 119/TTr-CP thay mặt Chính phủ trình Quốc hội về dự án Luật
Nhà ở (sửa đổi). Những nội dung mới tại Luật nhà ở (sửa đổi):
1.1. Về quy định sở hữu nhà chung cư
Trên cơ sở kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ nhận
thấy, đây là vấn đề có tính nhạy cảm cao, tác động lớn đến xã hội và vẫn cịn có
những ý kiến chưa thống nhất, nhất là đối với phương án có quy định về sở
hữu nhà chung cư có thời hạn. Do vậy, Chính phủ tiếp thu ý kiến của Ủy ban
Thường vụ Quốc hội như nêu trong Thông báo 2101/TB-TTKQH là không quy
5


định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (bỏ Điều 25,
26 trong dự thảo); tuy nhiên có bổ sung, làm rõ các nội dung về thời hạn sử
dụng (tại Điều 60 của dự thảo), các trường hợp phá dỡ nhà chung cư (tại Điều
61 của dự thảo), làm rõ trách nhiệm của các chủ thể có liên quan khi phá dỡ,
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (từ Điều 62 đến Điều 72 của dự thảo) để có
cơ sở xử lý, giải quyết tháo gỡ các trường hợp đang gặp khó khăn, vướng mắc
trên thực tế hiện nay.
1.2. Về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở do cá nhân nước ngoài sở
hữu tại Việt Nam (nêu tại điểm a khoản 2 Điều 22 của dự thảo)
Luật Nhà ở 2014 có quy định cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh
vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng

lẻ và căn hộ chung cư) tại các khu vực được phép sở hữu nhà ở và người mua
nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai
(sửa đổi) thì cá nhân nước ngồi khơng thuộc đối tượng được sử dụng đất tại
Việt Nam. Nghị quyết số 18-NQ/TW cũng không đề cập đến việc sử dụng đất
của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ
cho phép giữ nguyên như dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về việc cá nhân nước
ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao
gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư), đồng thời Bộ Xây dựng tiếp thu ý
kiến của UBTVQH bỏ quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn với quyền sử dụng đất thuê (tại điểm a khoản 2 Điều 22).
1.3. Về hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại
Bộ Xây dựng chỉnh lý lại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đảm bảo thống
nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng quy định các loại đất nhà
đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án
xây dựng nhà ở thương mại cụ thể như sau:
- Có quyền sử dụng đất ở;
- Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều
kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
- Có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền
sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê;
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất trên theo quy định
của pháp luật đất đai.
Trong q trình hồn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng
cũng sẽ tiếp tục bám sát dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo quy định
6

thống nhất giữa 02 Luật về nội dung này.
1.4. Về chính sách nhà ở xã hội, nhà lưu trú cơng nhân, nhà ở cho lực
lượng vũ trang
(1) Quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Trách nhiệm bố trí quỹ đất để làm nhà ở xã hội là của UBND cấp tỉnh.
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đơ thị khơng phải dành diện
tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, UBND cấp
tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp việc dành một tỷ lệ
nhất định nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để thực hiện công
tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và đầu tư xây dựng hệ
thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đầu tư
xây dựng dự án nhà ở xã hội, dự án nhà lưu trú công nhân trên phạm vi địa
bàn.
(2) Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Trường hợp UBND cấp tỉnh thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để
bán, cho thuê, cho thuê mua thì UBND tỉnh xác định chủ đầu tư theo đề nghị
của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đầu tư công
và pháp luật về xây dựng.
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng
nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngồi đầu tư cơng theo quy định của
pháp luật về đầu tư cơng, pháp luật về xây dựng thì việc lựa chọn chủ đầu tư
thực hiện theo hình thức chỉ định theo pháp luật về nhà ở hoặc đấu thấu theo
pháp luật về đấu thầu.
(3) Sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở
xã hội.
- Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ
diện tích đất của dự án và khơng phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất
đai;

- Được hưởng lợi nhuận định mức 10% đối với phần diện tích xây dựng
nhà ở xã hội;
- Được hưởng ưu đãi phần diện tích quỹ đất hoặc sàn thương mại để làm
dịch vụ kinh doanh, thương mại;
- Chủ đầu tư được hạch toán riêng và được hưởng tồn bộ lợi nhuận đối
với phần diện tích kinh doanh, dịch vụ thương mại này;
- Chủ đầu tư không bắt buộc phải dành 20% diện tích nhà ở xã hội trong
7


dự án để cho thuê.
(4) Bổ sung quy định về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách
nhà ở xã hội.
Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đồng thời các
điều kiện về nhà ở và thu nhập (bỏ điều kiện về cư trú); trường hợp th nhà ở
xã hội thì khơng bắt buộc phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập như
mua, thuê mua nhà ở xã hội.
(5) Bổ sung quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội.
Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở
xã hội cho đoàn viên cơng đồn làm việc tại các khu cơng nghiệp mua, thuê,
thuê mua; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư phát triển
được tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
(6) Sửa đổi, bổ sung quy định về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho
thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng.
- Giá bán được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu
tư xây dựng nhà ở (bao gồm cả chi phí đền bù, bồi thường, giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật
(nếu có) trong phạm vi dự án), lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý, hợp lệ của
doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí
hợp lý khác), lợi nhuận định mức 10% và khơng tính các khoản ưu đãi của Nhà

nước quy định
- Giá thuê mua được xác định tương tự như giá bán nhưng khơng tính
kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định của Luật Nhà ở;
- Giá thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê.
- Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xây dựng phương án giá và trình cơ quan
chun mơn của tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho
thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở.
(7) Nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư khi bán, cho thuê mua nhà ở không phải thực hiện nghĩa vụ
bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và không phải thông qua sàn giao
dịch bất động sản.
Mỗi đối tượng thuê thì mỗi thời điểm chỉ được thuê một căn nhà ở xã
hội. Bên bán lại nhà ở xã hội không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định
của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được bán nhà ở này sau
10 năm theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu nhưng chủ đầu tư
dự án đó phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ
8


và các khoản thuế khác theo quy định của pháp luật về thuế.
(8) Bổ sung 2 chính sách mới.
So với Luật Nhà ở năm 2014 thì điểm mới nổi bật trong dự thảo Luật Nhà
ở (sửa đổi) lần này là bổ sung mới 02 mục quy định về chính sách phát triển
nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ
2. Nội dung mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
(1) Thống nhất quy định các giao dịch kinh doanh nhà ở trong Luật Kinh
doanh bất động sản (khơng cịn quy định trong Luật Nhà ở để tránh giao thoa,
chồng chéo).
(2) Bổ sung quy định cụ thể về Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ

tầng trong dự án bất động sản bao gồm:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng cho hộ gia đình, cá
nhân xây dựng nhà ở (phân lơ, bán nền)
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng cho tổ chức xây dựng
nhà ở, cơng trình xây dựng.
(3) Bổ sung quy định về việc đặt cọc khi mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai
Chỉ được nhận tiền đặt cọc hoặc các khoản tiền khác từ khách hàng
nhằm mục đích bán, cho thuê mua nhà ở khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa
vào kinh doanh theo đúng quy định của Luật này
(4) Sửa đổi, bổ sung quy định về giao dịch qua sàn giao dịch bất động
sản, trong đó đề xuất phương án yêu cầu thực hiện qua sàn đối với các bất
động sản để tăng cường công khai, minh bạch và quản lý hoạt động giao dịch,
gồm:
- Nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai của các dự án
bất động sản.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động
sản cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở.
- Các giao dịch bất động sản khác (bất động sản có sẵn, đã được cấp giấy)
không bắt buộc thực hiện qua sàn.
(5) Sửa đổi, bổ sung quy định xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về
nhà ở và thị trường bất động sản
(6) Bổ sung quy định về điều tiết thị trường bất động sản bao gồm
nguyên tắc điều tiết, các trường hợp cần thiết điều tiết và thực hiện điều tiết
để làm cơ sở Chính phủ chỉ đạo thực hiện điều tiết thị trường bất động sản khi
cần thiết.
9


Chính phủ trong thẩm quyền được giao quyết định điều tiết thị trường

bất động sản thông qua điều hành thực hiện các chính sách về: đầu tư, xây
dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, tài
chính, các chính sách thích hợp khác trong từng thời kỳ nhất định.
(7) Ngoài ra, Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung một số nội dung khác nhằm
đảm bảo thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai, đầu tư…và
đảm bảo kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản công khai, minh bạch
đảm bảo phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.
III. Đánh giá tác động của việc sửa đổi hai đạo luật Nhà ở và Kinh doanh
bất động sản đối với triển vọng thị trường
1. Luật nhà ở:
a) Tác động về kinh tế:
- Việc sửa đổi, bổ sung một số quy định trong chính sách sở hữu nhà ở
(như quy định đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, quy định rõ quyền của
cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở...) có tác động tích cực trong
việc thể hiện rõ vai trò, trách nhiệm của Nhà nước tạo cơ sở pháp lý cho các
chủ thể thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ đối với tài sản là nhà ở và
khuyến khích thu hút đầu tư nước ngồi.
- Có tác động tích cực trong việc khai thác tối đa, đầy đủ các quyền tài
sản, bảo đảm lợi ích cho các chủ sở hữu, giúp thúc đẩy các hoạt động đầu tư,
giao dịch liên quan đến nhà ở.
- Góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở đảm bảo cân đối cung - cầu, đa
dạng hóa nguồn cung, tránh tình trạng thị trường phát triển nóng, bất thường,
gây lạm phát kinh tế.
Việc sửa đổi, bổ sung các hình thức sử dụng đất đảm bảo thống nhất với
pháp luật liên quan sẽ tạo điều kiện thơng thống cho các nhà đầu tư tham gia
thực hiện dự án, tạo nguồn cung nhà ở thương mại dồi dào, để đáp ứng nhu
cầu thực tế của thị trường, hạn chế được các chủ đầu tư yếu kém về năng lực
khi thực hiện dự án.
- Hệ thống tài chính nhà ở được hồn thiện theo hướng ổn định và dài
hạn, giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước, đồng thời đảm bảo nguồn vốn

phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng chính sách;
b) Tác động về xã hội:
- Việc quy định rõ và bổ sung đầy đủ các quyền và nghĩa của chủ sở hữu
góp phần hạn chế các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc thực hiện các
quyền của chủ sở hữu nhà ở, góp phần tạo sự ổn định trật tự xã hội;
- Các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài
10


được luật hóa theo hướng rõ ràng, cụ thể tạo sự yên tâm về điều kiện sinh
sống làm việc tại Việt Nam, góp phần thu hút đầu tư nước ngồi, phù hợp với
thông lệ quốc tế mà không ảnh hưởng đến chính sách nhà ở cho các đối tượng
xã hội.
- Tạo cơ hội cho đa số người dân đặc biệt là người có thu nhập thấp,
trung bình tại khu vực đơ thị có khả năng tiếp cận nhà ở một cách đa dạng
thông qua việc mua, thuê, thuê mua nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.
- Tăng nguồn cung nhà ở, giảm giá nhà, tạo nhiều cơ hội cho đa số người
dân tiếp cận với nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng tài chính nhất
là các đối tượng có thu nhập thấp hoặc trung bình tại khu vực đơ thị góp phần
bảo đảm an sinh, xã hội.
- Thông qua việc phát triển hệ thống tài chính ổn định và dài hạn, khả
năng tiếp cận các nguồn tài chính của người dân và doanh nghiệp phát triển
nhà ở được tăng cường; nhiều người có khó khăn về nhà ở sẽ được hỗ trợ hiệu
quả và kịp thời hơn, góp phần ổn định an sinh xã hội.
2. Luật kinh doanh bất động sản
a) Tác động kinh tế:
- Giúp cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn định, lành
mạnh, ngân sách nhà nước qua đó sẽ tăng thu, việc tái đầu tư lại xã hội như mở
rộng trường học, xây dựng công viên, phát triển nhà ở dành cho người có thu
nhập thấp, cơng nhân khu cơng nghiệp,…sẽ có thêm nguồn lực để thực hiện tốt

hơn. Góp phần phát triển kinh tế xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an
sinh xã hội.
- Giải quyết, tháo gỡ được nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn, bất cập
của thị trường bất động sản làm cơ sở khơi thông thị trường, khơi thông nguồn
vốn cho thị trường bất động sản; giải quyết cân đối hài hòa quan hệ cung – cầu
của thị trường bất đông sản.
- Tạo động lực mới cho thị trường bất động sản phát triên minh bạch,
hiệu quả, bền vững; kéo theo các ngành nghề khác phát triển; đóng góp vào sự
phát triển chung của nền kinh tế, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
b) Tác động xã hội:
- Tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng, công khai, minh bạch hơn cho
hoạt động kinh doanh bất động sản, kiểm soát thị trường bất động sản cũng
như kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật của tổ chức, cá nhân khi tham
gia kinh doanh bất động sản và bất động sản đưa vào kinh doanh nhằm giúp
cho thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ
chức, cá nhân tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, bảo đảm tốt hơn quyền,
lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua
11


bất động sản. Như vậy, khách hàng sẽ được hưởng lợi từ chính sách này.
- Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được hưởng lợi từ việc
hoàn thiện phù hợp với thực tiễn thị trường hệ thống quy định pháp luật về
kinh doanh bất động sản.
- Các tổ chức trung gian, liên quan đến thị trường bất động sản như tổ
chức tín dụng, văn phong cơng chứng, công ty luật, các doanh lĩnh vực ngành
nghề sẽ được hưởng lợi từ sự phát triên của thị trường bất động sản kéo các
theo nhu cầu khác về kinh tế xã hội.

12