Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản

1
Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản
• Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa
đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của
Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10;
• Luật này quy định về kinh doanh bất động sản.

Chương I: Những quy định chung
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá
nhân hoạt động kinh doanh bất động sản.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam ở nước ngoài; tổ
chức, cá nhân nước ngoài hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Điều 3. Áp dụng pháp luật
Việc quản lý, hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân theo quy định của Luật này,
trường hợp Luật này không quy định thì áp dụng các quy định của pháp luật có liên quan.
Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy
định khác thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.
Điều 4. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Bất động sản là tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng, rừng và các tài sản
khác gắn liền với đất được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật.
2. Kinh doanh bất động sản là các hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản để bán, cho thuê;
mua bán, cho thuê bất động sản; chuyển nhượng bất động sản và dịch vụ kinh doanh bất
động sản nhằm mục đích sinh lời.
3. Dịch vụ kinh doanh bất động sản là các hoạt động môi giới bất động sản, tư vấn bất
động sản, định giá bất động sản, bán đấu giá bất động sản, thông tin về bất động sản, dịch
vụ quản lý bất động sản và các hoạt động hỗ trợ khác.
4. Sàn giao dịch bất động sản là nơi thực hiện các giao dịch và dịch vụ kinh doanh bất

động sản.
5. Đầu tư tạo lập bất động sản để kinh doanh là hoạt động bỏ vốn xây dựng mới hoặc cải
tạo, sửa chữa bất động sản để kinh doanh.
6. Bán đấu giá bất động sản là việc bán bất động sản công khai để chọn được ngườ
i mua
bất động sản trả giá cao nhất.

2
7. Mua bán bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán bất động sản theo hợp đồng
mà bên mua được nhận bất động sản nhưng trả chậm hoặc trả dần tiền trong một thời hạn
nhất định, khi trả hết tiền thì bên mua sẽ nhận được quyền sở hữu bất động sản.
8. Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là việc mua bán bất động sản theo
hợp đồng mà bên mua trả tiền trước cho bên bán một lần hoặc nhiều lần trong một khoảng
thời gian nhất định phù hợp với tiến độ hình thành bất động sản theo dự án và thiết kế đã
được phê duyệt.
9. Định giá bất động sản là việc xác định giá bất động sản trên cơ sở giá trị của bất động
sản, giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định.
10. Môi giới bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định
của Luật này đứng ra làm trung gian để giao dịch giữa các bên có nhu cầu về mua, bán,
thuê, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản.
11. Thù lao môi giới bất động sản là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới nhận được từ
khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới không phụ thuộc vào giá bán bất động
sản.
12. Hoa hồng môi giới bất động sản là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới nhận được từ
khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới tính theo giá bán bất động sản hoặc giá
trị chênh lệch giữa giá bán và giá của người uỷ quyền đưa ra.
13. Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của các tổ chức chuyên nghiệp được chủ sở
hữu uỷ thác thực hiện việc quản lý, vận hành, khai thác bất động sản theo hợp đồng dịch vụ
quản lý bất động sản.
Điều 5. Nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh bất động sản

1. Nhà nước công nhận và bảo đảm sự bình đẳng trước pháp luật của các tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản thuộc mọi thành phần kinh tế, thừa nhận và bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của các bên tham gia thị trường bất động sản.
2. Nhà nước tôn trọng và bảo vệ quyền tự do thoả thuận, xác lập quyền và nghĩa vụ của các
bên trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
3. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải là tài sản hợp pháp, được phép kinh doanh theo
quy định của Luật này.
4. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải tôn trọng và bảo vệ quyền và lợi ích của
khách hàng, chịu trách nhiệm về thông tin, chất lượng và tính hợp pháp của bất động sản và
dịch vụ do mình cung cấp.
5. Giao dịch bất động sản công khai, trung thực trên nguyên tắc tự nguyện thoả thuận, bình
đẳng và đúng pháp luật, không bên nào được ép buộc hoặc ngăn cản bên nào.
Điều 6. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

3
1. Bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Nhà ở riêng lẻ;
b) Nhà chung cư;
c) Các loại nhà khác;
d) Các công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
đ) Quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về đất đai;
e) Tài sản gắn liền với đất là rừng, vườn cây lâu năm, ruộng làm muối, khu nuôi trồng thuỷ
sản;
g) Các bất động sản khác mà pháp luật cho phép được kinh doanh.
2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đảm bảo các yêu cầu sau đây:
a) Phải là bất động sản được phép đưa vào kinh doanh;
b) Bất động sản đã có sẵn, đã tạo lập hoàn chỉnh hoặc bất động sản được hình thành trong
tương lai theo dự án và thiết kế đã được phê duyệt.
Điều 7. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân trong nước hoạt động kinh doanh bất động sản; dịch vụ kinh doanh bất
động sản.
b) Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài được phép kinh doanh bất
động sản thông qua dự án đầu tư trực tiếp, góp vốn, liên doanh tạo lập nhà, công trình xây
dựng để bán, cho thuê; kinh doanh dịch vụ môi giới, dịch vụ quản lý bất động sản và phải
tuân thủ các quy định của pháp luật về đầu tư.
2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản:
a) Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản phải có đủ các điều kiện theo quy
định của Luật này và các quy định của pháp luật có liên quan.
b) Tổ chức kinh doanh bất động sản, dịch vụ kinh doanh bất động sản phải có đăng ký kinh
doanh về hoạt động kinh doanh bất động sản; có trụ sở giao dịch; có đủ số lượng nhân viên
có chứng chỉ hành nghề theo quy định của Luật này; có năng lực tài chính.
Điều 8. Hình thức kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản bao gồm các hình thức sau đây:
1. Đầu tư tạo lập bất động sản là nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê;
2. Mua bán bất động sản;
3. Cho thuê bất động sản;
4. Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất;
5. Cung ứng dịch vụ kinh doanh bất động sản;
6. Hình thức khác theo quy định của pháp luật.

4
Điều 9. Chính sách khuyến khích phát triển bất động sản
Nhà nước có chính sách khuyến khích phát triển bất động sản, phục vụ cho các mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ; khuyến khích phát triển các loại
bất động sản đáp ứng kịp thời nhu cầu ngày càng cao của thực tế xã hội; khuyến khích phát
triển các loại bất động sản phục vụ nhu cầu của nhân dân ở các vùng khó khăn, vùng sâu,
vùng xa.
Điều 10. Các hành vi bị cấm
1. Kinh doanh bất động sản không có đăng ký kinh doanh; hoạt động kinh doanh bất động

sản không có chứng chỉ hành nghề phù hợp;
2. Kinh doanh các bất động sản không thuộc đối tượng quy định tại Điều 6 của Luật này;
3. Cung cấp tin tức, quảng cáo mua bán, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản không trung
thực làm tổn hại đến lợi ích của t
ổ chức, cá nhân có liên quan;
4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản;
5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép của người mua bất động sản;
6. Thông đồng nhằm vụ lợi, trốn thuế hoặc trốn tránh các trách nhiệm khác;
7. Cấp đăng ký kinh doanh bất động sản, cấp chứng chỉ hành nghề không đúng đối tượng,
không đúng các quy định của Luật này.
8. Thu phí, lệ phí hoặc các khoản tiền liên quan đến bấ
t động sản sai quy định của pháp luật;
9. Lạm dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào hoạt động kinh
doanh bất động sản.
Chương II: Kinh doanh bất động sản là nhà, công trình xây dựng
Điều 11. Các hình thức kinh doanh nhà, công trình xây dựng
1. Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê.
2. Mua bán nhà, công trình xây dựng.
3. Cho thuê nhà, công trình xây dựng.
4. Cung ứng dịch vụ kinh doanh nhà, công trình xây dựng.
Điều 12. Điều kiện nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh
Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
1. Thuộc đối tượng được phép kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này;
2. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất hoặc có
giấy tờ chứng minh được quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.
Đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị hoặc dự án khu nhà ở thì phải xây
dựng các công trình hạ tầng theo đúng tiến độ dự án được phê duyệt, có hồ sơ thiết kế bản
vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào sử dụng.

5

Trường hợp bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì phải có hồ sơ thiết
kế bản vẽ thi công được phê duyệt.
3. Không có tranh chấp và được phép giao dịch;
4. Không bị kê biên tài sản để thi hành án hoặc không bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ trả nợ
theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, cầm cố;
5. Không nằm trong vùng quy hoạch hoặc hành lang bảo vệ an toàn công trình theo quy
định của pháp luật.
Điều 13. Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê
1. Việc đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê phải tuân thủ các quy
định của pháp luật về đầu tư, xây dựng và quy định của Luật này.
2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được đầu tư trực tiếp, gián tiếp để xây dựng
mới, cải tạo, sửa chữa, chỉnh trang nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà, công trình để bán, cho thuê theo dự án khu đô thị, khu nhà
ở thì được gọi tắt là dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình để bán, cho thuê.
3. Dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê phải bảo đảm các yêu
cầu quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và các yêu cầu sau đây:
a) Có quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt;
b) Xây dựng các công trình hạ tầng phục vụ nhà ở, công trình của dự án theo tiến độ khai
thác dự án;
c) Chủ đầu tư phải thực hiện đúng nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt; nếu để kéo
dài không có lý do chính đáng sẽ bị thu hồi đất hoặc thu giấy phép đầu tư.
Điều 14. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê
1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê là chủ sở hữu vốn,
đại diện chủ sở hữu vốn; người đi vay vốn hoặc là người được giao sử dụng vốn để thực
hiện dự án.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê phải có đủ các điều
kiện sau đây:
a) Có đăng ký kinh doanh về kinh doanh bất động sản;
b) Có năng lực tài chính theo quy định của Chính phủ.

Điều 15. Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho
thuê
Việc lựa chọn Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê thông
qua đấu thầu khi có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư dự án hoặc chỉ định

6
chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch phát triển của địa phương và tuân theo quy định của pháp luật.
Điều 16. Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho
thuê
1. Được cung cấp thông tin về quy hoạch và các thông tin khác để làm cơ sở lập dự án và
lập quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án.
2. Được giao đất, thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định
của pháp luật về đất đai.
3. Huy động vốn dưới dạng trái phiếu theo quy định của pháp luật, huy động vốn ứng trước
của tổ chức cá nhân có nhu cầu về nhà ở, vốn của các tổ chức tài chính, tín dụng và các hình
thức huy động hợp pháp khác;
4. Tự th
ực hiện việc thiết kế, thi công xây dựng nhà, công trình thuộc dự án của mình khi có
đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng.
5. Được Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi theo quy định tại Điều 19 của Luật này và pháp
luật có liên quan.
6. Bán, cho thuê nhà, các công trình xây dựng theo dự án đã được phê duyệt, trừ các công
trình hạ tầng phải chuyển giao cho Nhà nước quản lý;
7. Lựa ch
ọn các chủ đầu tư thứ phát tham gia đầu tư vào dự án của mình; quản lý, giám sát
các chủ đầu tư thứ phát thực hiện đúng dự án đã được phê duyệt và các quy định của pháp
luật về xây dựng;
8. Liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, nước ngoài để đầu tư dự án xây dựng nhà ở,
công trình xây dựng để bán, cho thuê.

9. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Điều 17. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán,
cho thuê
1. Tổ chức lập quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án trình cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;
2. Lập dự án, trình duyệt hoặc xin phép đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng và
pháp luật có liên quan;
3. Đảm bảo nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt;
4. Đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đảm bảo đồng bộ và khớp nối
với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù hợp với tiến độ thực hiện dự án;
5. Quản lý việc xây dựng các công trình trong dự án phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500 đã
được phê duyệt; tổ chức hệ thống quản lý chất lượng công trình xây dựng và chịu trách

7
nhiệm về chất lượng công trình xây dựng thuộc dự án theo quy định của pháp luật về xây
dựng;
6. Đảm bảo duy trì chất lượng các công trình hạ tầng của dự án;
7. Làm thủ tục về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đã bán
cho khách hàng; làm thủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng cho Nhà nước quản lý, vận
hành theo dự án đã được phê duyệt;
8. Nộp thuế và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật;
9. Thực hiện lu trữ và nộp lu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hoàn công công trình xây
dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
10. Bồi thường các thiệt hại theo quy định của pháp luật;
11. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Điều 18. Vốn cho dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê
1. Chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê được huy động,
sử dụng các nguồn vốn sau đây để thực hiện dự án:
a) Vốn sở hữu của Chủ đầu tư;
b) Vốn đầu tư của Nhà nước;

c) Vốn vay của các tổ chức tài chính, tín dụng;
d) Vốn liên doanh, liên kết;
đ) Vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản;
e) Vốn ứng trước của bên mua theo phương thức mua trả trước;
g) Các nguồn vốn hợp pháp khác.
2. Các nguồn vốn huy động phải được sử dụng đúng mục đích. Trường hợp huy động tiền
ứng trước của khách hàng thì số tiền ứng trước đó phải được bảo lãnh bởi tổ chức tài chính,
tín dụng.
3. Chủ đầu tư không được huy động các nguồn vốn bấ
t hợp pháp để sử dụng vào các dự án
xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê.
Điều 19. Nhà nước tạo điều kiện cho các dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xây
dựng để bán, cho thuê
Nhà nước tạo điều kiện cho các dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho
thuê nh sau:
1. Công khai quy hoạch, cung cấp thông tin về quy hoạch và các thông tin khác liên quan
đến dự án.
2. Trực tiếp đầu tư, hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình h
ạ tầng kỹ thuật ở trong và ngoài
hàng rào của dự án; các công trình hạ tầng xã hội và các công trình trụ sở cơ quan hành
chính nằm trong phạm vi dự án;

8
3. Trực tiếp đầu tư và vận động các tổ chức, cá nhân đầu tư các dự án dịch vụ công ích đô
thị.
4. Phối hợp, hỗ trợ chủ đầu tư dự án thực hiện công tác giải phóng mặt bằng;
5. Cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở cho người nghèo, người có thu
nhập thấp, ký túc xá sinh viên, khu nhà ở cho công nhân làm việc trong các khu công
nghiệp, khu chế xuât, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
6. Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ

tầng xã hội có chuyển giao cho nhà nước hoặc không kinh doanh; công trình nhà chung cư
cho các đối tượng chính sách.
7. Ưu đãi đối với dịch vụ quản lý nhà chung cư.
Điều 20. Mua bán nhà, công trình xây dựng
1. Đối tượng mua bán bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà chung cư, các loại nhà
khác và công trình xây dựng.
2. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của
pháp luật.
6. Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội có chuyển giao cho nhà nước hoặc không kinh doanh; công trình nhà chung cư
cho các đối tượng chính sách.
7. Ưu đãi đối với dịch vụ quản lý nhà chung cư.
Điều 20. Mua bán nhà, công trình xây dựng
1. Đối tượng mua bán bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà chung cư, các loại nhà
khác và công trình xây dựng.
2. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của
pháp luật.
3. Bên bán phải cung cấp và chịu trách nhiệm về các thông tin và bàn giao giấy tờ về nhà,
công trình xây dựng cho bên mua.
4. Bên bán căn hộ chung cư mới xây dựng phải trao cho bên mua bản Quy chế sử dụng nhà
chung cư, người mua phải cam kết tuân thủ Quy chế này.
5. Đối với dự án được hưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng cụ thể
thì Nhà nước quy định nguyên tắc hình thành giá bán và có trách nhiệm kiểm tra việc mua
bán đúng đối tượng.
Điều 21. Cho thuê nhà, công trình xây dựng
1. Đối tượng cho thuê là nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà chung cư, các loại nhà khác và
công trình xây dựng.