Bài tập môn Phát triển dự án BĐS

LÀM ĐỀ KIỂM TRA
Câu 1
Một dự án phát triển BĐS thương mại (cho thuê) có tổng mức đầu tư 400 tỷ đồng
(đã gồm chi phí cho đất và cơng trình trên đất, chưa kể chi phí lãi trong thời gian
đầu tư). Dự kiến dự án sẽ đi vay 50% tổng mức đầu tư. Lãi suất vay vốn dự kiến
12%/năm
a. Giả sử phương án trả nợ theo dòng tiền cố định hàng tháng; và dòng tiền tối đa
dành được cho việc trả nợ hàng tháng là 4 tỷ.
Hỏi: Kỳ hạn tối thiểu cho khoản vay? Chọn kỳ hạn phù hợp và tính tốn dịng
tiền trả nợ hàng tháng.
Kế hoạch đầu tư, xây dựng, phát triển dự án mất 2 năm. Dự án có thể khai thác sử
dụng
hiệu quả trong 48 năm tiếp theo. Thời gian sử dụng đất: 50 năm.
b. Phương án trả nợ tại câu (a) có cịn khả thi?
c. Dự án thỏa thuận được với ngân hàng phương án trả nợ: Vay vốn trong 7 năm;
trong đó 2 năm đầu lãi suất 0%, ân hạn lãi và gốc; 5 năm tiếp theo trả nợ theo
dòng tiền cố định hàng năm; lãi suất khơng đổi (12%). Tính tốn và phân tích
dịng tiền trả nợ hàng năm (trả nợ lãi, nợ gốc).
d. Đánh giá khả thi tài chính của dự án.
e. Nhận xét kết quả, các vấn đề về tính khả thi của dự án, và tư vấn thêm cho dự
án các giải pháp

Một số thông tin:
- Thuế thu nhập doanh nghiệp 20%;
- Lãi vay 12%; Lợi nhuận yêu cầu của chủ sở hữu: 18%.
- Thu nhập tiềm năng của dự án là 140 tỷ/năm; trong đó 5 năm khai thác vận hành
đầu tiên được dự kiến có tỷ lệ bỏ trống và thất thu là 15%; tỷ lệ của các năm sau
đó là 5%.
- Chi phí hoạt động hàng năm là 30 tỷ/năm.
- Khấu hao đều.
- Các thơng tin cịn thiếu trong q trình phân tích, tính tốn: SV có thể tự giả định.

BÀI LÀM
Câu 1:
Quy ước đơn vị là triệu (1.000.000đ)
a. 400.000 (triệu đồng) trong đó 200000 CSH + 200000 vay 12%/năm ~1%
tháng
Có: A tỉ lệ thuận với I, n
NPV = 200000 =

I∗(1+1%)^ (n−1)
(1+1%)^1%

Trong đó Imax = 4000 => Nmin ~ 69.66
Chọn thử N = 120 => I ~ 2869,41 ( triệu đồng )
b. Do 2 năm đầu xây dựng khơng có tiền trả nợ => Phương án trả nợ không khả
thi


Năm
Dư nợ
ĐK
Lãi phải
trả
Nợ lãi
Nợ gốc
Dư nợ
CK

1

2
3
4
5
6
200.000 200.000 200.000 168.518 133.258 93766

7
49535

0

0

24.000

20222

0
0
55482
55482
0
0
31482
31482
200.000 200.000 168.518 133258

15990

11251

5944

55482
35260
93766

55482
39492
49535

55482
49538
0

 Như vậy ta có thu nhập tiềm năng = 140.000 (triệu đồng)

d. Ta có dịng lãi tương lai quy về hiện tại là 193152 <200000 (triệu đồng)


Như vậy, dự án này đầu tư chưa hiệu quả, khơng có lãi, bị lỗ 200000- 193152 =
6848 (triệu đồng)
e. Đề xuất, nhận xét kết quả
• Cần cải thiện về doanh thu
• Dự án này khơng nên đầu tư vì mức độ hiệu quả thấp, NPV âm
• Thời gian hồn vốn khá lâu, vì vậy nên giảm thời gian hồn vốn
• Cần giam tỉ lệ % bỏ trống doanh thu
• Cần tăng số năm trả nợ