Đề tài: “Cơ sở khoa học của việc cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất” pot

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

Đề tài

“Cơ sở khoa học của việc cấp
GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình
cá nhân đang sử dụng đất”


đặt vấn đề
đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt trong
sản xuất nông- lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho
chiến lợc phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng nh chiến lợc
phát triển nền kinh tế nói chung. Nó là môi trờng sống, là cơ sở tiến hành
mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, Đối với con ngời,đất đai cũng có vị trí
vô cùng quan trọng, con ngời không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi
hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai . Và hiện nay đất đai
từng bớc đợc sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở
thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội.
Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát
triển thị trờng bất động sản có sự quản lý của Nhà bớc

ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nớc đại
diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.

Chính vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng th
pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đợc cấp cho ngời sử dụng
đát để họ yên tâm chủ động sủ dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các
quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai ,
đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng. Thông qua đăng ký
đất sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai
giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ
sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hơn nữa, quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận (GCN) là xác lập
căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Vì vậy, ngời
đợc cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện.
Thực tế đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
nớc ta đặc biệt là đất ở diễn ra rất chậm. Hơn nữa tình hình biến động đất đai
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


rất phức tạp nên vấn đề quản lý sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, việc tranh
chấp đất đai thờng xuyên xảy ra, hiện nay có khoảng 80% các vụ khiếu kiện
thuộc lĩnh vực đất đai.Do đó việc cấp GCNQSDĐ đối với từng thửa đất hiện
nay là vô cùng cần thiết .
Với mục đích tìm hiểu và nghiên cứu sâu hơn về tình hình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở và những khó khăn vớng mắc hiện nay. Vì
vậy em đã chon đề Cơ sở khoa học của việc cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia
đình cá nhân đang sử dụng đất
Nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm:
Lời mở đầu
Nội dung
I. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở
1. Khái niệm GCNQSDĐ
2. Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận
3. Cơ sở lý luận
4. Mục đích yêu cầu, đối tợng của việc cấp GCNQSDĐ

II. Nhân tố tác động
1. Nhân tố pháp lý
2. Nhân tố kinh tế- xã hội
III. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ
1. Điều kiện cấp GCNQSDĐ
2. Hồ sơ địa chính
3. Trình tự thủ tục, thẩm quyền
4. Nghĩa vụ tài chính trong công tác cấp GCNQSDĐ
IV. Những nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ hiện nay
Kết luận
1. Những giải pháp kiến nghị
2. Phơng hớng cho năm 2005

Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


Giải quyết vấn đề

I> Cơ sở lý luận của công tác cấp GCNQSDĐ ở
1. Khái niệm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà
nớc có thẩm quyền cấp cho ngời sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp của ngời sử dụng đất.
Theo điều 48 của bộ luật Đ Đ 2003: Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
1.1. GCNQSDĐ đợc cấp cho ngời sử dụng đất theo một mẫu thống
nhất trong cả nớc đối với mọi loại đất.
Trờng hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó đợc ghi nhận trên
GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy

định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
1.2. GCNQSDĐ do bộ tài nguyên và Môi trờng phát hành
1.3. GCNQSDĐ đợc cấp theo từng thửa đất.
Trờng hợp quyền sử dụng đát là tài sản chung của vợ chồng thì
GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng.
Trờng hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử
dụng thì GCNQSDĐ đợc cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ
chức đồng quyền sử dụng.
Trờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân c
thì GCNQSDĐ đợc cấp cho cộng đồng dân c và trao cho ngời đại diện hợp
pháp của cộng đồng dân c đó.
Trờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSDĐ đợc cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho ngời có trách nhiệm cao
nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung c,
nhà tập thể.
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


1.4. Trờng hợp ngời sử dụng đất đã đợc cấp GCNQSDĐ, giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị thì không phải cấp đổi giấy chứng
nhận đó sang giấy chứng nhật quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Khi chuyển quyền sử dụng đất thì ngời nhận chuyển quyền sử dụng đất đó
đợc cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật này.
2. Sự cần thiết của việc cấp GCNQSDĐ
Theo quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của tổng cục quản
lý ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ thì giấy GCNQSDĐ
là chứng th pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nớc và ngời sử
dụng đất. Vì vậy, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để nhà nớc công nhận và bảo

hộ quyền sử dụng đất của họ. Trong pháp luật về đất đai, GCNQSDĐ có vai
trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quy định cụ thể, nh các quy định
về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai.
Trớc đây do các thửa đất cha có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nớc
không thể kiểm soát đợc sự mua bán trao đổi đất đai. Nếu các hộ gia đình cá
nhân sử dụng đất mà có đầy đủ giấy GCNQSDĐ thì khi trao đổi mua bán trên
thị trờng phải trình sổ đỏ với cơ quan quản lý đất đai của nhà nớc. Khi
đó nhà nớc sẽ kiểm soát đựơc thông tin về các cuộc mua bán đó và thu đợc
một khoản thuế khá lớn. GCNQSDĐ không những buộc ngời sử dụng đất
phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ đợc đền bù thiệt hại về đất
khi đất đai bị thu hồi. GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy định
của Chính Phủ đến năm 2007 tất cả các cuộc mua bán chuyển đổi quyền sử
dụng đất trên thực tế phải có giấy chứng nhận. Nếu không những mảnh đất đó
coi nh vô giá trị, không đợc tham gia giao dịch chính thức trên thị
trờng.
Đối với nhà nớc: thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nớc có thể
quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát đợc các cuộc mua bán giao dịch
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


trên thị trờng và thu đợc nguồn tài chính lớn. Hơn nữa, nó là căn cứ để lập
QH, KH đất đai là tiền đề trong việc phát triển KT XH.
Đối với ngời sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng
đất yên tâm đầu t trên mảnh đất của mình. Vì trớc đây, đất đai không có
giá, chỉ sau khi có luật đất đai năm 1993 đất đai mới có giá. Do đó nhiều thửa
đát còn ở dạng xin cho, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao
tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm. Nên theo nh luật đất đai
năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung năm 2001, rất nhiều thửa đất không đủ điều

kiện để cấp GCNQSDĐ nên ngời sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của
mình đợc cấp GCNQSDĐ. Mới đây luật đất đai 2003 đã ra đời và giải quyết
những vớng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp
GCNQSDĐ, để cố gắng hoàn thành việc này trong năm 2005.
Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT XH, tốc độ đô
thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất
đai diễn ra khá phức tạp. Để đáp ứng đợc nhu cầu thực tế và tăng cờng
quản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành nghị định 60/CP ngày
05/7/1994 về việc cấp GCNQ sở hữu nhà ở và quyền SD Đ ở. Công tác này có
ý nghiã thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nớc, đáp ứng nguyện vọng
của các tổ chức và công dân là đợc nhà nớc bảo hộ tài sản hợp pháp và
thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành và phát triển thị
trờng Bất động sản công khai lành mạnh. Cấp GCNQSDĐ cho nhân dân
cũng là chủ trơng lớn của đảng và nhà nớc nhằm tạo động lực thúc đẩy phát
triển KT XH đồng thời tăng cờng thiết chế nhà nớc trong quản lý đất đai
tài sản vô giá của đất đai.
Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì ngời sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn
hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trớc đây còn hạn chế.
Khi có GCNQSDĐ, ngời sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển
nhợng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai,
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép. Điều này có tác dụng tích cực trong
quản lý đất đai cũng nh đảm bảo quyền lợi cho ngời sử dụng đất đai.
3. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở
Có thể nói quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đát đai luôn là vấn đề
quan tâm của bất cứ một nhà nớc nào.
Hiến pháp năm 1992 của nớc CHXHCNVN đã ghi nhận rằng toàn bộ

đất đai trong phạm vi cả nớc thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thóng nhất
quản lý. Nhà nớc giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Đối với nớc ta sau ngày đất nớc hoàn toàn thống nhất năm 1975 cả
nớc cùng bắt tay vào xây dựng CNXH. Trong hoàn cảnh mới của đất nớc,
Hiến pháp cùng với văn bản pháp luật về đất đai đã đợc ra đời cho phù hợp
với sự phát triển của đất nớc trong tình hình mới.
Hiến pháp năm 1980 là hiến phấp đầu tiên ra đời sau ngày đất nớc độc
lập đã quy định hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai, đó là hình thức sở
hữu toàn dân.
Điều 19 của Hiến pháp đã quy định: Đất đai, rừng núi sông hồ, hầm
mỏ tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa cùng
các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nớc đều thuộc sở hữu
toàn dân.
Để quản lý đất đai đợc thống nhất trong cả nớc và đúng pháp luật.
Khi cha có luật đất đai, nhà nớc đã ban hành nhiều văn bản quy định chế
độ quản lý đất đai.
+ Ngày 10/11/1980, Thủ tớng chính phủ ban hành chỉ thị số 229/TTG
với nội dung đo đạc, phân hạng đất và đăng ký thống kê đất đai trong cả
nớc.
Từ đó có thể thấy rằng, cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp
GCNQSDĐ đựơc thể hiện thông qua những quy định trong hệ thống các văn
bản pháp luật về đất đai của nhà nớc ta kể từ năm 1980.
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


Sau luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn bản về
giao đất, cấp đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia
đình cá nhân. và công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp
GCNQSDĐ là nội dung quan trọng nhất trong công tác quản lý của Nhà nớc

đối với đất đai. Trên cơ sở đăng ký, cấp GCNQSDĐ để từng bớc thiết lập và
hoàn chình hệ thống tài liệu, hồ sơ về đất đai.
Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành các văn bản sau:
+ Quyết định số 201/QĐ - ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quản
lý ruộng đất hớng dẫn thi hành quyết định về cấp GCNQSDĐ.
Để đẩy mạnh hơn nữa công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trong cả nớc
nhằm đáp ứng cho yêu cầu phát triển KT XH. Từ sau luật đất đai năm 1993,
Chính phủ và Tổng cục địa chính đã ban hành các văn bản luật sau:
+ Công văn số 1427/CV - ĐK ngày 13/10/1995 của Tổng cục địa chính
hớng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ
+ Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và QSD Đ ở
tại đô thị, ngành địa chính các tỉnh, thành phố trực thuộc TW đợc giao
nhiệm vụ chủ trì phối hợp với các ban, ngành có kiên quan và chính quyền
các cấp ttriển khai thực hiện NĐ 60/CP trên địa bàn thành phố.
Và gần đây nhất Luật đất đai 2003 đợc ban hành ngày 26/11/2003 và
có hiệu lực ngày 01/7/2004. Đây là văn bản có tính hiệu lực cao nhất ở nớc
ta hiện nay. Sau luật đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành Nghị định 181 về
hớng dẫn thi hành luật đất đai.
Theo luật đất đai và những hớng dẫn thi hành luật đất đai thủ tục cấp
GCNQSDĐ (sổ đỏ) sẽ đơn giản hơn, rõ ràng hơn, thời gian ngắn hơn, gắn liền
với trách nhiệm của từng cơ quan thực hiện các thủ tục. Nghị định hớng dẫn
thi hành luật đất đai giao cho UBND cấp xã, phờng, thị trấn chịu trách
nhiệm đất không có tranh chấp nên ngời dân không phải tự làm. Trong trình
tự, thủ tục cấp sổ đỏ, cán bộ Nhà nớc không có quyền bắt dân phải đi làm
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


bất cứ việc gì, ngoài việc dân phải đi nộp hồ sơ. Các cơ quan nhà nớc tự liên
hệ với nhau để phục vụ dân trong việc cấp sổ đỏ. Trong điều kiện không đủ

điều kiện hoặc đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì phải có nghĩa vụ thông báo cho
dân biết.
Bộ Tài Chính cùng với bộ Tài Nguyên Môi Trờng sẽ xem xét cơ chế
ghi nợ các nghĩa vụ tài chính trong từng trờng hợp cụ thể nhằm tháo gỡ khó
khăn cho các hộ dân, khi số tiền sử dụng đất và các khoản thuế phải nộp vợt
quá khả năng của hộ khi làm sổ đỏ. Nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ gồm
một hoặc một số loại: tiền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ, thuế chuyển quyền sử
dụng đất, và có sự khác nhau trong từng trờng hợp đất cấp mới , đất hợp thức
hoá, đất nhận chuyển nhợng, đất chuyển mục đích sử dụng.
Nh vậy cùng với quyết tâm xoá bỏ thủ tục rờm rà, việc xem xét đến
cơ chế ghi nợ nghĩa vụ tài chính là một bớc tiến và nỗ lực khá lớn nhằm tách
bạch giữa vấn đề cấp sổ đỏ và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Mục tiêu là tạo
điều kiện thuận lợi cho dân.
4. Mục đích, yêu cầu , điều kiện, đối tợng của việc cấp
GCNQSDĐ
4.1) Mục đích yêu cầu
Việc cấp GCNQSDĐ phải đạt đợc các mục đích sau:
- Đối với Nhà nớc: Vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các
biện pháp quản lý, vừa nắm chắc tài nguyên đất đai.
- Đối với ngời sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt nhất mọi
tiềm năng của khu đất đợc giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai.
- GCNQSDĐ là chứng thủ pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa
Nhà nớc ngời quản lý chủ sở hữu đất đai với ngời đợc nhà nớc giao
đất để sử dụng. Quá trình tổ chức việc cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ
pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai theo đúng pháp luật. Vì
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


vậy ngời đợc cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện theo quy

định của pháp luật.
- Việc cấp GCNQSDĐ là công việc hết sức quan trọng, nó phải đợc
tiến hành lần lợt từng bớc vững chắc không nóng vội ồ ạt theo phong trào,
đủ điều kiện đến đâu cấp GCN đến đó. Cha đủ điều kiện thì để lại đa vào
trờng hợp xét cấp và có kế hoạch xử lý những trờng hợp đó bằng tài chính
để cấp GCN cho họ, chứ không thể bỏ lại đợc, làm nh vậy sẽ không bao giờ
cấp đợc. Phải chủ động tạo điều kiện để mọi ngời sử dụng đất thuộc mọi
đại phơng đều lần lợt đợc cấp GCNQSDĐ. Đồng thời phải đợc sự lãnh
đạo, chỉ đạo chặt chẽ của cấp Uỷ Đảng và chính quyền các cấp.
4.2) Điều kiện, đối tợng đợc cấp GCNQSDĐ ở
Điều 50 luật đất đai 2003
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng
đồng dân c đang sử dụng đất.
1. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đát ổn định, đợc UBND xã,
phờng thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau thì đợc cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a/. Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trớc ngày 15/10/1993 do
cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nớc Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính Phủ Cách Mạng Lâm Thời
Cộng Hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
nam.
b/. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đợc cơ quan nhà

nớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa
chính.
c/. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ
giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

d/. Giấy tờ chuyển nhợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trứoc ngày 15/10/93, nay đợc UBND xã, phờng ,thị trấn xác nhận
là đã sử dụng trớc ngày 15/10/93
e/. Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật;
f/. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế đọ cũ cấp cho ngời sử
dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy
tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên ngời khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhng đến trớc ngày luật này có hiệu lực thi hành cha thực hiện thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của nhân dân xã, phờng, thị
trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì đợc cấp giấy chứng nhậ quyền
sử dụng đất và không phải nộp tiền sủ dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thờng trú tại địa
phơng và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,
nay thuộc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là ngời đã sử dụng đất
ổn định, không có tranh chấp thì đựoc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định theo khoản 1 Điều này nhng đất đã đợc sử dụng ổn định từ trớc ngày
15/10/93, nay đợc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là đất không có
tranh chấp thì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân đợc sử dụng đát theo bản án hoặc quyết định
của Toà án của cơ quan thi hành án, quyết định giả quyết tranh chấp đất đai
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

của cơ quan nhà nớc có thẩm quỳên đã đợc thi hành thì đợc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tìa chính theo quy
định của pháp luạt.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loịa giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này nhng đất đã đợc sử dụng từ ngày 15/10/93 đến
trớc ngày luật này thi hành 01/7/ 04 nay đợc uỷ ban nhân dân xã, phờng,
thị trấn xác nhận quyền sử dụng đất không có tranh chấp, phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất xét duyệt đối với nơi đẫ có quy hoạch sử dụng đất thì đợc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo
quy định của Chính Phủ.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đựoc nhà nớc giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15/10/93 đến trớc ngày luật này có hiệu lực thi hành mà
cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải đợc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; trờng hợp cha thực hiện nghĩa vụ tài chính
thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
8. Cộng đồng dân c đang sử dụng đất có các cong trình là điình, đền,
miếu, am, từ đờng, nhà thờ họ đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
khi có các điêuf kiện sau đây:
a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
b) Đợc uỷ ban nhân dân xã, phờng, thị trấn nơi có đất xác nhạn là đấyt
sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
II) Nhân tố tác dộng đến công tác cấp GCNQSDĐ ở
1. Nhân tố pháp lý
GCNQSDĐ là một chứng th pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp
giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất.Điều này có nghĩa là GCNQSDĐ luôn
có quan hệ trực tiếp tới các văn bản pháp luật của Nhà nớc. Nhà nớc chỉ có
thể quản lý đợc công tác này thông qua các văn bản pháp luật và các chính
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software

For evaluation only.


sách. Đó là các Nghị định, thông t hớng dẫn thi hành Công tác cấp
GCNQSDĐ này có đạt đợc kết quả tốt hay không chính là nhờ sự chỉ đạo sát
sao của Nhà nớc. Chính phủ, Bộ Tài Nguyên Môi Trờng đã tập trung chỉ
đạo giao trách nhiệm cụ thể cho các ngành các cấp trong công tác cấp
GCNQSDĐ ở, để tạo sự phối hợp chặt chẽ các ngành với các cấp Uỷ Đảng và
UBND các tỉnh thành phố, các quận huyện, phờng xã, thị trấn đã tạo nên sức
mạnh tổng hợp xuyên suốt từ trung ơng đến địa phơng.
Trớc đây, khi thẩm định hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ phải có nhiều
ngành tham gia, phức tạp mà hiệu quả không cao, cụ thể là quản lý đất riêng,
quản lý nhà riêng. Để thống nhất quản lý nhà đất về một mối, ngày 29/1/1999
THủ Tớng Chính Phủ có quyết định số 10/1999/QĐ-TTg thành lập tổng cục
địa chính và sở địa chính nhà đất ở các tỉnh thành phố.
Điều này đã tạo điều kiện rất cơ bản thống nhất tập trung chỉ đạo cấp
GCNQSDĐ đất ở và QSHN ở.
Và theo Luật đất đai 2003, Chính Phủ đã thống nhất sát nhập Tổng cục
địa chính với bộ Tài Nguyên Môi Trờng. Đây cũng là một việc làm rất thuận
lợi, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nớc nói chung đợc tăng
cờng hơn và công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng đợc đẩy nhanh tiến độ
2.Nhân tố KTXH
Nhìn chung trong các nhân tố trên, nhân tố con ngời vẫn là quan
trọng nhất. Con ngời là tổng hoà của các quan hệ xã hội. Con ngời tham gia
vào công tác này với vai trò nh: Ngời sử dụng đất, cán bộ địa chính ở các
cấp và các cán bộ của các ngành có liên quan, những ngời giúp chính Phủ đề
ra những Nghị Định thông t Trong đó thì đội ngũ cán bộ địa chính là
những ngời tiếp xúc trực tiếp tới công việc này và họ cũng có ảnh hởng rất
lớn đến tiến độ cấp giấy chứng nhận .
Bên cạnh nhân tố con ngời thì máy móc thiết bị phục vụ cho công tác

đo đạc đất đai, đo vẽ bản đồ và quản lý hồ sơ địa chính cũng rất quan trọng.
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


Hiện nay đất đai có nhiều biến động nếu chúng ta chỉ quản lý bằng phơng
pháp thủ công nh trớc kia thì không thể làm nổi mà phải áp dụng khoa học
kỹ thuật vào quản lý đất đai nh công nghệ bản đồ số, ứngdụng công nghệ
thông tin là một bớc hiện đại hoá công nghệ trong quản lý: Máy vi tính, máy
in , máy vẽ pholer khổ Ao và các thiết bị đo đạc điện tử nh TC- 600, TC-
307 và các trơng trình phần mềm đo GPS.
Nếu áp dụng những tiến bộ khoa học của ngành công nghệ thông tin thì
thời gian xử lý hồ sơ, cấp GCNQSDĐ đợc rút ngắn; hạn chế mức tháp nhất
những sai sót trong quá trình đo vẽ, xử lý nội nghiệp, viết GCN.
Và một nhân tố nữa cũng ảnh hởng đến quá trình cấp GCNQSDĐ ở
đó là vị trí đất đai của từng vùng , ví nh đất ở Đô thị có nhiều biến động về
hình thể, diện tích, chủ sử dụng đất và giá đất ở đô thị cao. Nên công tác cấp
GCNQSDĐ ở là rất khó khăn. Còn ở nông thôn, giá đất thấp lại ít biến động,
phần lớn đất đai do ông cha để lại nên công tác cấp GCNQSDĐ nhanh hơn
III) Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ
1. Đăng ký QSDĐKhâu đầu tiên trong công tác cấp GCNQSDĐ ở là việc
đăng ký QSDĐ.
Theo điều 46 luật ĐĐ năm 2003: Việc đăng ký QSDĐ đợc thực hiện tại
văn phòng đăng ký QSDĐ trong các trờng hợp sau đây:
1. Ngời đang sử dụng đất đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Ngời sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa
kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định Luật này.
3. Nguời nhận chuyển quyền sử dụng đất.
4. Ngời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ

quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sủ
dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đờng ranh
giới thửa đất.
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


5. Ngòi đợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền đã đợc
thi hành.
Trong một bộ hồ sơ xin cấp sổ đỏ bao giờ cũng phải có một tờ đơn xin
đăng ký QSDĐ kèm theo đó là biên bản xác định hiện trạng sử dụng đất ( có
trích lục bản đồ của thửa đất ở mặt sau biên bản đó). Ngoài ra còn một số
giấy tờ khác liên quan (nếu có). Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ này là một
khâu rất quan trọng trong việc cấp GCNQSDĐ. Các hồ sơ đăng ký này đợc
đa đến từng hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất để họ kê khai ( về số tờ
bản đồ, số thửa, diện tích thửa) cán bộ địa chính cấp xã, phờng, thị trấn có
trách nhiệm đo đạc lại diện tích thửa đất xem có khớp với bản đồ 94 không.
Nếu có sai số bản đồ thì phải nộp biên bản xác định diện tích tăng giảm (có
mẫu sẵn)
2) Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý hồ sơ đại chính là việc tổng hợp các tài liệu có liên quan
của thửa đất đủ để có thể chính thức hoá nó trong quan hệ KT-XH mà thể
hiện cụ thể là cấp GCNQSDĐ. Điều này càng quan trọng và thậm chí có tính
quyết định trong nền kinh tế thị trờng khi cần chuyển một số tài sản vật lý
để tạo thành vốn (t bản). Nói cách khác những thông tin tổng hợp từ hồ sơ
đại chính đợc tích tụ lại trong GCNQSDĐ để xác nhận cái đang là của tài
sản và chuẩn bị cho nó trở thành cái sẽ là (vốn). Vậy là, một khi đã cấp
đợc GCNQSDĐ rồi thì những thông tin trớc đó trở thành lịch sử. Theo Đ

47 luật đất đai.
Trên thực tế nhiều nớc đã có kinh nghiệm về lập và quản lý hồ sơ địa
chính. Hàng trăm năm nay, tuỳ vào tình hình KT XH của họ để chọn ra
hình thức và nội dung phù hợp ( hồ sơ địa chính kiểu pháp bằng khoán, hồ
sơ địa chính kiểu Đức xác nhận quyền; hồ sơ địa chính kiểu Torrens giấy
chứng nhận ). Tuy còn nhiều điểm khác nhâu về cả nội dung và hình thức
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


nhng đều có thể chuyển hoá theo sự phát triển của kỹ thuật tin học hiện đại.
Theo đó sở địa chính, bản đồ địa chính có thể có trớc hay sau khi lập xong
hồ sơ địa chính thửa đất và là công cụ quản lý thứ cấp, với kỹ thuật tin học
hiện đại, các công cụ này dễ đợc số hoá và nối mạng để quản lý và
điều hành nhất là khi có thay đổi trong hồ sơ địa chính. Trớc đây, Triều
Đình nhà Nguyễn phong kiến Việt Nam đã từng quy định địa bạ của mỗi làng
phải lập thành ba bản Giáp , ất, Bính để lu ở ba cấp quản lý.
Lập và quản lý hồ sơ địa chính là một hoạt động chuyên sâu, có tính
chuyên nghiệp rõ ràng nên cần có một hệ thống tổ chức hợp lý và một đội ngũ
kỹ thuật viên đợc đào tạo kỹ càng đảm nhiệm, Luật đất đai 2003 quy định
đó là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Đ64). Tuy nhiên khi triển khai
cụ thể cần phân biệt rõ đâu là phần chính công ( quản lý nhà nớc) và đâu là
phần dịch vụ công (hoạt động sự nghiệp công) để có thể Xã hội hoá một
phàn nhiệm vụ này- xây dựng một cơ chế hoạt động thông thoáng phù hợp với
xu hớng phát triển thị trờng bất động sản nớc nhà.
Cả nớc có khoảng 100 triệu thửa đất, để hoàn thành việc lập hồ sơ
địa chính theo một quy trình thống nhất khong thể là việc của một, hai năm
mà là công việc lâu dài của một vài thế hệ.
3. Trình tự thủ tục cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.1. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân đang

sử dụng đất tại xã ,thị trấn.
Theo Điều 135. nghị định 181/ CP:
1. Hộ gia đình cá nhân nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất một(01)
bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin cấp GCNQSDĐ ;
b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các
khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có );
c) Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSDĐ(nếu có)
2. Việc cấp GCNQSDĐ đợc quy định nh sau:
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


a) Uỷ ban nhân dân xã thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xãc nhận vào
đơn câp GCNQSDĐ về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất;trờng
hợp ngời đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định
tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về
nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đối với thửa đất,
sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đợc xét duyệt; công bố công khai
danh sách các trờng hợp đủ điều kiện và không đủ diều kiện cấp
GCNQSDĐ tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian 15 ngày;
xem xét các ý kiến đóng góp với các trờng hợp xin cấp GCNQSDĐ ; gửi hồ
sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài Nguyên và
Môi Trờng ;
b) Văn phòng đăng ký QSDĐcó trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận
vào đơn xin cấp GCNQSDĐ và ghi ý kiến đối với trờng hợp đủ điều kiện
và ghi ý kiến đối với trờng hợp không đủ điều kiện; trờng hợp đủ điều kiện
cấp GCNQSDĐ thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính
thửa đất đối với nơi cha có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gủi
số liệu đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trờng hợp

ngời sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật; gửi hồ sơ những trờng hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp
GCNQSDĐ kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính
đến Phòng Tài Nguyên Môi Trờng ;
c) Phòng Tài Nguyên Môi Trờng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình
Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp GCNQSDĐ; ký hợp đồng thuê
đất đối với trờng hợp đợc Nhà nớc cho thuê đất;
d) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điểm a, b và c khoản
này không quá 55 ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh
sách các trờng hợp xin cấp GCNQSDĐ và thời gian ngời sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ tài chính ) kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nộp đủ hồ
sơ hợp lệ cho tơi ngày ngời sử dụng đất nhận đợc GCNQSDĐ.
3. Đối với trờng hợp cấp GCNQSDĐ cho trang trại thì trớc khi cấp
GCNQSDĐ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải thực hiện
rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy dịnh tại điều 50 của Nghị định này.
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


3.2Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ ở tại cấp phờng tơng tự nh
ở cấp xã chỉ khác một số điều:
ở cấp phờng có thành lập văn phòng đăng ký QSDĐ, văn phòng này
có chức năng thẩm tra hồ sơ, lấy ý kiến của UBND phờng về tình trạng tranh
chấp đất đai. Còn ở cấp xã, thị trấn không thành lập văn phòng đăng ký đất
đai, mà giao trực tiếp quyền hạn và trách nhiệm cho UBND cấp xã có trách
nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn xin đăng ký QSDĐ còn cán bộ địa
chính xã giúp UBND xã làm công việc chuyên môn. những hồ sơ đăng ký cấp
GCNQSDĐ đã có chứng thực của UBND xã gửi lên văn phòng đăng ký thộc
phòng Tài Ngyên Môi Trờng ở cấp huyện để trẩm tra lại và xác nhận.
Những hồ sơ đựơc duyệt, phòng Tài nguyên môi trờng lấy ý kiến xác nhận

của UBND cấp huyện và xin xem xét cấp GCNQSDĐ.
Còn đối với cấp phờng, văn phòng dăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ xin
xác nhận của UBND phờng về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng
tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Sau đó trình những hồ sơ hợp lệ lên
UBND cấp Quận để xin cấp GCN.
4. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ.
Luật đất đai 2003 so với luật đất đai năm 1993 đã có những đổi mới, rất
phù hợp với thực tế nhất là sự phân cấp trong việc xét và cấp GCNQSDĐ.
Điều 52 luật ĐĐ 2003 quy định: Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngời Việt
Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức cá nhân nớc ngoài ytừ trờng hợp
quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Uỷ ban nhân dân huyện quận thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân
c, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ quy định tại khoản 1 Điều này
đợc uỷ quyền cho cơ qua quản lý đất đai cùng cấp.
Chính phủ quy định diều kiện đợc uỷ quyền cấp GCNQSDĐ
Điều này đã giảm nhẹ bớt công việc cho sở Tài Nguyên môi trờng ở
các tỉnh, thành phố. Trớc đây khối lợng công việc khá lớn, lại tập trung vào
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


Sở Địa Chính Nhà Đất (nay là Sở Tài nguyên- môi trờng), gây sức ép về thời
gian, công việc trong khi đó lực lợng cán bộ đi chuyên môn ở đây lại mỏng.
4. Nghĩa vụ tài chính.

Theo luật đất đai mới, mức phí đối với ngời làm sơ đỏ theo công thức:
Phí sổ đỏ = tiền sử dụng đất + 4% phí chuyển nhợng + 1% lệ phí đất
+ 1% lệ phí nhà
Theo quy định hiện hành, khi cá nhân, tổ chức muốn làm sổ đỏ phải
thực hiện những nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền thuế sử dụng đất ( theo quy
định): phí chuyển quyền sử dụng đất nếu ngời làm sổ đỏ là nhận chuyển
nhợng (mua) mảnh đất từ ngời khác và quy định bằng 4% của giá trị
chuyển nhợng; lệ phí trớc bạ nhà (nếu đã xây nhà) mỗi thứ tính bắng 1%
giá chuyển nhợng.
Thông thờng, bên mua và bên bán ghi mức giá thoả thuận thấp hơn
khung giá nhà Nớc quy định để giảm múc nộp lệ phí. Trong trờng hợp đó
cơ quan thuế sẽ lấy mức giá quy định theo khung giá nhà nớc để làm căn cứ
áp thuế. Một trong những khoản tài chính lớn nhất mà ngời làm sổ đỏ phải
đóng hiện nay là tiền sử dụng đất, có khi lên tới hàng chục triệu đồng với một
mảnh đất chỉ vài chục mét vuông.
Từ năm 1999 Chính phủ đã cho phép ghi nợ lại các khoản nghĩa vụ tài
chính đối với ngời làm sổ đỏ, trong đó có tiền sử dụng đất việc cho nợ này
cũng đợc ghi hẳn trên sơ đỏ.
Đây là giải pháp khuyến khích ngời dân làm sổ đỏ, đặc biệt đối với
những hộ dân ven đô và nông thôn đang sinh sống trên mảnh đất thổ c từ
thời cha ông họ.
Tuy nhiên cần phải hiểu rằng, mặc dù đã đợc cấp sổ đỏ, nhng sổ đỏ
đó còn nợ lại một trong các khoản phí nh trên thì chủ nhân của nó sẽ cha
đợc tham gia giao dịch, trừ trờng hợp giao dịch chui vì cha hoàn thành
với nghĩa vụ với nhà nớc. Ngân hàng cũng không nhận sự thế chấp của sổ đỏ
khi còn ghi nợ về tài chính nh trên.
Nh vậy, nếu có sổ đỏ rồi, ngời sử dụng đất phải tiếp tục thực hiện
nghĩa vụ tài chính với nhà nớc, tức là nộp tiền sử dụng đất, phí chuyển
quyền, lệ phí đất và nhà, thì sổ đỏ này mới đợc giao dịch bình thờng.
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software

For evaluation only.


Bắt đầu từ 2007, các trờng hợp cha có sổ đỏ không đợc thực hiện
một số quyền đối với mảnh đất đó, tức là không đợc tham gia mua bán,
chuyển nhợng, thế chấp, bảo lãnh

IV. Những nguyên nhân của việc chậm cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Trong những năm qua, công tác quản lý Nhà Nớc vế đất đai của nớc
ta đã đạt đợc kết quả nhất định, đất đai từng bớc sử dụng có hiệu quả, đúng
quy định của pháp luật và trở thành một nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy
một Đô thị, kinh tế xã hội. Với mục tiêu đó, và UBND các tỉnh Thành Phố đã
tập trung lãnh đạo, chỉ đạo các ngành các cấp đẩy mạnh công tác cấp GCN.
Trong quá trình thực hiện, các sở ban nghành đã cố gắng chủ động tháo gỡ
những vớng mắc phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch hàng năm đề ra. Tuy
vậy, tién bộ thc hiện vẫn cha đáp ứng đợc yêu cầu của công tác quản lý
đất đai. Phần lớn các tỉnh Thành phố trong cả nớc đều cha cấp xong giấy
chứng nhận cho các hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất. Lấy ví dụ tiêu
biểu- tình hình cấp GCNQSDĐ ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, văn hoá của cả nớc, có tổng
diện tích là 92 097,45ha với gần 3 triệu dân trong đó đất đô thị là 9848,79 ha,
chiếm 10,7% tổng diện tích đất tự nhiên; Diện tích đất ở đô thị là 2871,9 ha
chiếm 24,6% tổng diện tích đất ở và diện tích đất ở nông thôn là 8816,7 ha
chiếm 75,4% điện tích đất ở.
Với quỹ đất nh trên, do tồn tại lịch sử để lại, công tác quản lý đất đai,
nhà cửa, nhất là ở khu vực đô thị bị buông lỏng nhiều năm. Đặc biệt có tới
90% chủ dùng đát không có giấy tờ hợp lệ, tự chuyển nhợng nhiều lần trong
các năm ttrớc đây nên cơ quan nhà nớc không
Kết quả cấp giấy chứng nhận ở khu vực đô thị

Tính đến nay, toàn thành phố đã cấp đợc 247.829 GCNQSD bao gồm:
- 168.908 GCN cấp theo NĐ 60/CP đạt 88,29% số hộ đã kê khai đăng
ký năm 1998.
- 15.316 GCN cấp theo QĐ 65/2001/QĐ - UB tại khu vực các xã
chuyển thành phờng tại hai quận Long biên và Hoàng mai.
- 63.605 GCN mua nhà theo NĐ 61/CP


Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


Số
TT

Quận, huyện
Tổng hồ sơ
kê khai
1998
Tổng hồ sơ
phát sinh
đến 2004
Thực hiện
đến hết
31/7/2004

Đạt chỉ tiêu
so với kê
khai 1998
(%)

Số GCN
còn phải
cấp
Hoàn Kiếm 5593 6114 6026 107,74 88
Hai bà trng 47548 35324 24777 71,73 10547
Ba Đình 18011 18853 16461 91,39 2392
Đống Đa 33000 40720 29559 89,57 11161
Tây Hồ 18146 18548 16229 89,44 2319
Cầu Giáy 16924 16924 16379 96,78 545
Thanh Xuân 17844 17844 13346 74,79 4498
Long Biên 30881 13068 17813
Hoàng Mai 38314 21456 16858
Từ Liêm 2840 2840 2403 86,23 437
Gia Lâm 9323 2245 1058 74,31 1187
Đông Anh 2445 2445 2437 99,67 8
Sóc Sơn 680 680 671 98,68 9
Thanh Trì 1950 3752 3752 102,41 0
Quân Đội 17000 20000 16602 94,72 3807
Tổng 191304 255484 184224 88,29 71260
Cấp GCNQSDĐ ở tại khu vực nông thôn
Toàn thành phố đã cấp đợc 109.417 GCNQSDĐ ở, đất ao, và vờn
liền kề khu vực nông thôn, đạt 50,18% số hộ cần cấp GCN trong đó
năm 2002 cấp đợc 69.726 giấy, năm 2003 cấp đợc 35.222 giấy
chứng nhận.
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.



KH năm 2004

Số
TT

Tên huyện

Số GCN
cần cấp
Kế hoạch

Kết quả

Đã cấp đến
31/7/2004
Số GCN
cần cấp
Sóc Sơn 55800 8000 4241 24676 31124
Từ Liêm 38948 7000 1923 21211 17737
Đông Anh

54517 10000 5989 43350 11167
Gia Lâm 40786 8000 1068 7091 33695
Thanh Trì

28000 7000 4500 13089 14911
Tổng 218051 40000 17721 109417 108634
Bên cạnh những mặt thuận lợi thì cũng có không ít những khó khăn
làm ảnh hởng tới tiến độ xét cấp GCNQSDĐ hiện nay của Nhà nớc. Đó là
những nguyên nhân:
1.Về mặt quản lý đất đai
Từ trớc những năm 1986 sự quản lý đất đai của Nhà nớc rất lỏng lẻo.

Toàn bộ đất đai đều do HTX (đại diện cho 1 tập thể chứ không phải đại diện
cho Nhà nớc). Chỉ mãi đến năm 1986 luật đất đai đầu tiên ra đời và đến năm
1998 mới có hiệu lực rồi đợc sửa đổi, bổ sung (năm 1993) đã công nhận 3
hình thức sở hữu:
- Sở hữu tập thể
- Sở hữu Nhà nớc
- Sở hữu cá nhân
2.Về hồ sơ địa chính
2.1 Giữa các hệ thống bản đồ có sự không khớp với nhau: Hệ thống
bản đồ giải thửa 299 lập năm 1986 đợc đo vẽ đơn giản là dùng hệ thống tọa
độ Gau-xơ của pháp.
Đến năm 1994 có bản đồ 1994 (gọi tắt là bản đồ 94) đã dùng hệ tọa độ
lới Nhà nớc dùng máy kinh vĩ để đo vẽ nên độ chính xác cao hơn. Do đó, 2
hệ bản đồ này không khớp nhau về diện tích của thửa đất, có thửa diện tích
tăng, có thửa diện tích lại giảm. Sự sai số bản đồ này do nhiều nguyên nhân,
có thể là do khi do đạc để lập bản đồ cán bộ địa chính không kiểm tra lại
chính xác sự kê khai của các chủ sử dụng đất có khi đất hẹp, ngời ta lại khai
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


man thêm vài m
2
(hoặc vài chục m
2
đất). Đây chính là nguyên nhân dẫn đến,
hiện nay việc cấp GCN rất khó khăn do diện tích trên bản đồ và thực địa là
không khớp nhau. Mà theo quy định thì phải cấp theo bản đồ 94. Vì vậy, các
cán bộ không dám cấp ngay, phải để lại những trờng hợp này chờ ý kiến của
hội đồng, việc này cũng mất khá nhiều thời gian.

2.2. Sự biến đổi về hình thể và chủ thể
Theo thời gian từ 1986-2004 là quãng thời gian dài mà trong suốt 18
năm đó đất đai đã có những thay đổi về hình thể và chủ thể (nhiều ao hồ đã
trở thành đất ở, nhiếu mảnh đất đã qua các chủ sử dụng vv. Nếu cán bộ địa
chính khôn nắm vững thông tin đó thì khó có thể cấp GCNQSDĐ cho các chủ
họ mới. Mà do trớc đây, công tác quản lý đất đai ở cấp phờng xã cha đợc
quan tâm đúng mức nên hiện tợng ngời dân lấn chiếm đất ao, đất công là
khá phổ biến.
Những trờng hợp này chắc chắn sẽ bị xử lý, tuy nhiên xử lý thế nào để
những chủ sử dụng khác không thắc mắc mới là điều quan trọng. Vì có trờng
hợp chủ sử dụng đất lấn chiếm dần dần (lấn ao mỗi năm lấn một ít) nên
không thể xác định rõ thời điểm lấn chiếm chính xác để xử phạt hành chính.
Vì theo quy định pháp luật , có các mức nộp tiền sử dụng đất khác nhau:
100%, 40%, 20% vv mức này tùy thuộc vào thời gian sử dụng (thời gian lấn
chiếm). Nếu giải quyết không đúng hoặc qua loa thì những chủ thửa khác lại
thắc mắc khiếu kiện. Trờng hợp này phải đa ra hội đồng cấp xã xem xét
giải quyết. Đây là công việc cũng mất khá nhiều thời gian.
3. Về những giấy tờ bắt buộc để đợc cấp GCNQSDĐ
Về GCNQSDĐ là một loại giấy tờ rất quan trọng nên khi cấp GCN này
các chính quyền Nhà nớc có thẩm quyền phải rất thận trọng, các văn bản
pháp luật đều đa ra những điều kiện hết sức khắt khe. Những giấy tờ liên
quan đến nguồn gốc của những mảnh đất để tránh những tình trạng khiếu
kiện sau khi đất đã đợc cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, chính những yêu cầu đó lại
gây ra những vững mắc trong việc cấp GCN, đó là đất đai

không có đủ giấy
tờ về nguồn gốc.
3.1. Sau khi mua bán, chuyển nhợng đất mà ngời chủ mới muốn
đợc cấp GCNQSDĐ thì anh ta phải trình giấy tờ mua bán có sự chứng thực
của chính quyền địa phơng. Nhng thực tế có rất nhiều trờng hợp ngời ta

mua bán trao tay có hoặc không có sự chứng nhận của chính quyền địa
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


phơng. Điều này đã gây ảnh hởng tới việc xét cấp giấy chứng nhận cho chủ
hộ sử dụng mới.
3.2. Khi chủ hộ mới muốn sang tên đổi chủ để đứng tên chính chủ thì
cán bộ địa chính yêu cầu chủ hộ đó xuất trình bản copy hộ khẩu và biên bản
họp gia đình nhng có trờng hợp ông bà đứng tên trong sổ địa chính đã thừa
kế (không có giấy di chúc cho con) nay ngời cháu (cháu nội hoặc ngoại)
muốn đứng tên chủ sở hữu thì không thể coppy đựơc bản hộ khẩu gia đình
ông bà. Hoặc có trờng hợp ngời ông có 2 vợ mà mỗi bà vợ lại có nhiều con,
nay cháu cảu con bà cả (bà hai)đứng tên chủ sở hữu thì hỏi sẽ họp gia đình
nào để lập biên bản họp gia đình.
3.3. Hoặc có trờng hợp cấp lại giấy quyền sử dụng đất thì chủ sử dụng
phải đa ra GCN của chế độ cũ. Nhng thực tế, đại đa số các chủ hộ không
còn giữ đợc những giấy tờ đó vì bị rách nát hoặc thất lạc. Nên việc xuất trình
giấy tờ đó không thể có đợc. Điều này làm ảnh hởng đến quá trình xét cấp
GCNQSDĐ.
4. Về nghĩa vụ tài chính
Khó khăn lớn nhất hiện nay là việc kết hợp thu tiền sử dụng đất, thu
thuế quyền sử dụng đất và lệ phí trớc bạ trong khi làm thủ tục cấp
GCNQSDĐ. Ngời dân không đến làm nghĩa vụ tài chính khi đợc báo, phần
lớn hồ sơ đăng ký đất đai ở đô thị phải chịu thuế trớc bạ, chuyển quyền sử
dụng đất, tiền sử dụng trong khi ở nông thôn nghành thuế không áp dụng sắc
thuế này và đã làm giấy rồi không phải đóng tiền sử dụng đất. Để khắc phục
tình trạng trên thông t liên tịch 1442, ngày 21/9/1999 của tổng cục địa chính
và bộ tài chính đã đợc ban hành để xử lý các nghĩa vụ tài chính (lệ phí trớc
bạ, tiền sử dụng đất, thuế quyền sử dụng đất vv) khi cấp GCNQSDĐ. Trong

đó, các hộ đang sử dụng đất trớc 1/7/0999 sẽ đợc ghi nợ các nghĩa vụ tài
chính về đất trên GCN (GCN này vẫn có giá trị nh các GCN không ghi nợ).
Tuy nhiên, liên nghành thuế -địa chính các tỉnh thành phố lại quy định: không
đợc ghi nợ lệ phí trớc bạ và chỉ có các hộ nghèo và các hộ có khó khăn đột
xuất mới đợc xét ghi nợ tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất.
5. UBND các cấp ký GCNQSDĐ chậm do bận việc quan trọng và lực
lợng chuyên môn lại mỏng. Trớc đây, tất cả hồ sơ xin cấp GCN đều phải
nộp lên UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc TW ký và cấp GCN. Nhng hiện
nay luật đất đai năm 2003 đã quy định giao cho UBND cấp huyện ký giấy.
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.


6. Nguyên nhân quan trọng nữa là ngời làm GCNQSDĐ phải có cái
tâm trong sáng. Nhng trên thực tế nhiều nơi cán bộ địa chính, cán bộ phờng
gây khó khăn, có hiện tợng nhũng nhiễu để ảnh hởng đến lòng tin của nhân
dân. ở một số nơi còn mang nặng t tởng xin cho, xét cấp cha xác định
đợc mục đích cấp GCN là để phục vụ công tác quản lý Nhà nớc và phục vụ
nguyện vọng của nhân dân nên có những yêu cầu thủ tục phiền hà, phức tạp
làm ảnh hởng đến tiến độ thực hiện. Bên cạch đó, trình độ chuyên môn
nghiệp vụ của cán bộ địa chính còn yếu, không đồng đều, nhất là ở cấp xã,
phờng đã yếu lại còn thiếu, không đủ lực lợng để thực hiện, đội ngũ này lại
hay thay đổi , ảnh hởng đến quá trình giải quyết thủ tục do đó giải quyết hồ
sơ còn chậm.
7. Một nguyên nhân cuối cùng nữa là sự phối hợp giữa các nghành liên
quan với các cấp chính quyền thành phố đặc biệt là sự phối hợp giữa hai
nghành địa chính và xây dựng cha đồng bộ, cha thống nhất trong lĩnh vực
chỉ đạo triển khai và xử lý những trờng hợp cụ thể đã làm ảnh hởng đáng
kể đến tiến độ cấp GCN trên địa bàn.

Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.