Luận văn thạc sĩ chiến lược marketing về kinh doanh nhà đất của các công ty đầu tư kinh doanh nhà trên thị trường hà nội

1

Mở đầu
1. Lý do chọn đề tài:
Lĩnh vực đầu tư kinh doanh ( ĐTKD ) nhà là lĩnh vực mới phát triển, đặc biệt
trong những năm gần đây với sự đẩy mạnh Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hố của nước
ta. Tuy mới phát triển, song đây là một lĩnh vực có vai trị và vị trí quan trọng, có ảnh
hưởng sâu rộng đến nhiều mặt kinh tế xã hội. Do đó Nhà nước đang tập trung tăng
cường quản lý nhằm nâng cao khả năng thoả mãn nhu cầu xã hội, hiệu quả hoạt động
kinh doanh, hạn chế những tác động xấu đến kinh tế, xã hội của lĩnh vực này.
Hà nội, trung tâm kinh tế, chính trị của cả nước là một trong các địa bàn mà hoạt
động ĐTKD nhà phát triển mạnh nhất và đã tạo ra những kết quả khơng nhỏ trong q
trình đơ thị hóa, thúc đẩy kinh tế phát triển và giải quyết một số vấn đề xã hội. Bên
cạnh đó, những hạn chế, tiêu cực cũng đã xuất hiện, gây hậu qủa xấu như: “ Sốt “ nhà
đất, thất thoát, vi phạm pháp luật, thiếu cơng bằng trong phân chia lợi Ých, những cơng
trình chất lượng thấp, không phù hợp quy hoạch – kiến trúc chung,…Ngun nhân có
nhiều, trong đó khơng thể khơng kể đến hoạt động của các Công ty – Chủ đầu tư. Một
nguồn gốc của những hậu quả do các Chủ đầu tư gây ra đó là thiếu một chiến lược kinh
doanh nói chung, một chiến lược marketing hiệu quả và phù hợp. Điều đó làm các
Cơng ty này gặp khơng Ýt vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện các dự án
đầu tư của họ. Tình trạng chậm tiến độ do thiếu vốn, thay đổi thiết kế nhiều lần do
không phù hợp với kiến trúc quy hoạch chung, giá thành cao do quản lý kém, sản phẩm
còn nhiều bất hợp lý, hiệu quả đầu tư không cao, ... cho thấy, khâu chuẩn bị đầu tư phân tích, thiết kế sản phẩm, nghiên cứu thị trường,..., còn tỏ ra kém hiệu quả. Và giải
pháp tình thế mà họ thực hiện là tìm cách dồn những khó khăn này cho người mua,
người sử dụng, vào các cơng trình và chất lượng cơng trình.
Mặt khác, thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở nói riêng đang dần
ổn định và vận động theo các quy luật của kinh tế thị trường, cung cầu tăng lên cả về số
lượng và tính đa dạng, cạnh tranh ngày càng gia tăng về quy mơ và mức độ. Tất cả
những điều đó cùng với vai trò quan trọng trong việc tạo lập bộ mặt đô thị, phát triển
quỹ nhà ở và giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhân dân địi hỏi các Cơng ty phải xác định
những vấn đề quan trọng trong hoạt động của mình, trong đó có việc xây dựng một

2

chiến lược kinh doanh chung, chiến lược marketing hợp lý và hiệu quả có ý nghĩa quyết
định. Điều đó sẽ giúp cho Công ty tồn tại, cạnh tranh thắng lợi và ngày càng phát triển.
Xuất phát từ nhận thức trên, Đề tài tập trung vào hoạt động hoạch định Chiến
lược marketing trong sự phù hợp với chiến lược kinh doanh của Công ty ĐTKD nhà
trên địa bàn Hà nội, với tên gọi như sau:
“ Hoàn thiện Hoạch định chiến lược marketing về kinh doanh nhà đất

của các công ty đầu tư kinh

doanh nhà trên thị trường hà nội “

2. Mục đích nghiên cứu:
Dựa vào cơ sở lý luận và phân tích hiện trạng, làm rõ những điểm bất cập trong
hoạt động chung của các Công ty ĐTKD nhà. Trên cơ sở đó, xem xét các vấn đề dưới
lý thuyết Quản trị Marketing để xây dựng một cơ sở quy trình chung cho hoạt động
hoạch định Chiến lược marketing về kinh doanh nhà, đất của các Công ty hoạt động
trong lĩnh vực này.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu:
Hoạt động hoạch định chiến lược marketing về kinh doanh nhà đất, trong sự phù
hợp và hiệu quả với Chiến lược kinh doanh chung của một Công ty ĐTKD nhà hoạt
động trên địa bàn Hà nội.
Nhà đất ở đây được hiểu là nhà ở, đất ở. Đầu tư kinh doanh nhà đất tạo ra 2 hàng
hoá: Nhà ở và đất ở. Đối với sản phẩm là nhà ở; bao gồm cả quyền sử dụng đất ở và
quyền sở hữu nhà. Đối với đất ở, sản phẩm chỉ là quyền sử dụng đất ở.
Đối với Công ty ĐTKD nhà được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng, kinh

doanh nhà ở, phương thức thực hiện có thể là một hoặc kết hợp hai hình thức sau:
-

Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật sau đó chuyển giao quyền sử dụng đất ở cho các
tổ chức, cá nhân khác tự bỏ tiền ra để xây dựng. Với phương thức này, đối tượng
chuyển giao là quyền sử dụng đất ở.

-

Xây dựng thành nhà ở hồn chỉnh rồi bán nhà, khi đó, đối tượng chuyển giao là
quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà.
Như vậy, tập trung nghiên cứu vào Đầu tư kinh doanh nhà ở là đã bao gồm cả

Đầu tư kinh doanh đất ở. Đây là hai hoạt động có cùng một giai đoạn có cùng một q
trình chung, trong đó Đầu tư kinh doanh nhà ở kéo dài hơn phần kiến tạo cơng trình nhà
ở rồi mới kinh doanh.


3

Phạm vi nghiên cứu:
Các Cơng ty có chức năng chính là ĐTKD nhà, đang thực hiện hoạt động đầu tư
kinh doanh nhà trên địa bàn Hà nội.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Luận văn được thực hiện với cơ sở phương pháp luận là Duy vật biện chứng,
Logíc Lịch sử. Các nội dung được thực hiện với các phương pháp cụ thể như: thống kê,
so sánh, phân tích hệ thống, mơ hình hóa, phương pháp tối ưu… để thực hiện nghiên
cứu.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Luận văn:
Luận văn hiện là một trong số rất Ýt cơng trình nghiên cứu đề cập đến lý thuyết

marketing trong lĩnh vực riêng, có nhiều đặc thù và là vấn đề thời sự – đó là lĩnh vực
đầu tư kinh doanh nhà đất. Quan điểm và phương pháp của Marketing được đặt vào và
có sự vận dụng linh hoạt trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà đất; nhằm phát huy được
vai trò quan trọng và tính hiệu quả của Marketing trong lĩnh vực này. Đây là ý nghĩa
khoa học quan trọng, góp phần khẳng định Marketing là một trong những môn khoa
học kinh tế quan trọng hàng đầu, cung cấp những kiến thức quan trọng trong hoạt động
kinh tế nói chung.
Đề tài được tiến hành dựa trên phân tích thực trạng bằng những quan điểm của
Marketing, do đó gắn chặt giữa lý thuyết và thực tế, có tính ứng dơng cao. Khơng chỉ
các Công ty trong phạm vi nghiên cứu mà cả các Công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu
tư kinh doanh nhà đất nói chung đều có thể tham khảo và tìm ra những quan điểm hay
phương pháp để thực hiện trong thực tế hoạt động của mình.
Với tính mới mẻ và cấp thiết như vậy, đề tài có ý nghĩa khoa học và thực tiễn
cao.
6. Nội dung và kết cấu của Luận văn:
Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, Luận văn chia làm 3 phần với nội dung như sau:
Chương 1:

Một sè lý luận về Hoạch định chiến lược marketing của các Công
ty và kinh doanh nhà đất.

Chương 2:

Thị trường nhà đất và thực trạng Hoạch định chiến lược kinh
doanh nhà đất của các Công ty Đầu tư kinh doanh nhà trên thị
trường Hà Nội.


4

Chương 3:

Một số giải pháp hoàn thiện Hoạch định chiến lược marketing về
kinh doanh nhà đất của các Công ty Đầu tư kinh doanh nhà trên
thị trường Hà Nội.

Chương 1
Một sè lý luận về hoạch định chiến lược marketing
Của các công ty kinh doanh nhà đất
1.1 Thị trường và kinh doanh nhà đất:
1.1.1 Khái niệm và mơ hình thị trường; hành vi mua của khách hàng trên thị trường
nhà đất:
Khái niệm:
 Khái niệm thị trường tổng quát:
Như ta đã biết, tuỳ vào góc độ tiếp cận, có nhiều khái niệm khác nhau về thị
trường. Một cách tổng quát, thị trường được hiểu là một tập hợp gồm tất cả các mối
quan hệ mà qua đó, các giao dịch về hàng hoá, dịch vụ của các bên tham gia được thực
hiện.
Bất động sản và thị trường bất động sản:
Tài sản của một quốc gia được chia thành 2 loại: Động sản và Bất động sản.
Việc phân chia này đã có từ rất lâu và phổ biến trên thế giới, tuy có sự khác nhau Ýt
nhiều về các yếu tố cấu thành của 2 loại tài sản này. Điều 118 Bộ Luật Dân sự Việt Nam
xác định: “Bất động sản là Tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó.”
Thị trường Bất động sản là một khái niệm rộng, bao gồm nhiều thị trường khác liên
quan đến Bất động sản như: Nhà ở, đất ở; Cho thuê, thế chấp; Mơi giới dịch vụ;…
Trong đó, nhà ở, đất ở là một thị trường lớn nhất. Theo nghĩa hẹp, thị trường Bất động
sản được hiểu là: Bao gồm các quan hệ giao dịch mua bán, chuyển nhượng Bất động
sản.

Dựa trên khái niệm này, thị trường nhà đất gồm tất cả các mối quan hệ mà qua
đó, các giao dịch về nhà đất của các bên tham gia được thực hiện. Các quan hệ này bao


5

gồm: Quan hệ trong việc tạo lập, chuyển nhượng, mua bán, thế chấp, góp vốn bằng giá
trị nhà đất và các dịch vụ liên quan khác.
Theo quan điểm của Marketing, thị trường được hiểu như sau:
Thị trường là một nhóm khách hàng hay những nhóm khách hàng nói chung
đang có sức mua và có nhu cầu chưa được thoả mãn.
Đây là khái niệm thị trường theo góc độ một cơng ty kinh doanh. Theo đó, thị trường
bao gồm tất cả những khách hàng tiềm Èn cùng có một nhu cầu hay mong muốn cụ thể,
sẵn sàng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu hay mong muốn đó.
 Khái niệm thị trường nhà đất:
Theo trên, khái niệm thị trường nhà đất của một công ty đầu tư kinh doanh nhà
đất ( để ở ) có thể phát biểu như sau:
Thị trường nhà đất bao gồm tất cả những khách hàng tiềm Èn cùng có một nhu
cầu về nhà ở, đất ở, sẵn sàng và có khả năng tham gia giao dịch để thỏa mãn nhu cầu
đó.
Như vậy, quy mơ của thị trường phụ thuộc vào lượng khách hàng tiềm Èn: Đã
hình thành nhu cầu, hồn toàn chưa được thoả mãn hoặc muốn thoả mãn ở mức cao
hơn; Đồng thời số khách hàng này sẵn sàng tham gia giao dịch, không kể chủ động hay
thụ động trong việc tiếp cận lĩnh vực cung; và họ có khả năng thanh tốn để hồn thành
một q trình trao đổi nhằm thoả mãn nhu cầu của mình.
Một điều cần làm rõ ở khái niệm này, đó là sản phẩm, đối tượng của trao đổi bao
gồm: Quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà. Như vậy khác với hàng hoá thương
mại, chuyển giao quyền sở hữu là bản chất của mua bán, thì bên bán khơng có quyền sở
hữu đất ở mà chỉ được quyền sử dụng. Còn cơng trình xây dựng trên đất ở đó mới thuộc
sở hữu của bên bán. Trong khi đó, đất ở và cơng trình trên đất ln phải gắn liền. Do

đó, khi nói đến mua bán nhà ở là đã bao gồm cả sự thống nhất về quyền sử dụng đất ở.
Đây thực sự là một khác biệt và mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn cho sự hoạt động của
thị trường nhà đất nói chung, cho việc quản lý nhà nước trên thị trường này nói riêng.
Các thành tố cơ bản của thị trường nhà đất:
Gồm Cung, Cầu thị trường và Phương thức tương tác giữa chúng: Giá cả.
- Cung thị trường:


6

Lĩnh vực đầu tư xây dựng là một lĩnh vực hoạt động liên ngành bao gồm
tất cả các bộ phận có liên quan đến việc lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng,
trong đó bao gồm các lực lượng tham gia chủ yếu như: Chủ đầu tư xây dựng, các tổ
chức tư vấn đầu tư xây dựng, các nàh thầu xây dựng, các tổ chức cung ứng vật tư thiết
bị cho dù án, các tổ chức tài chính ngân hàng tài trợ cho dù án, các cơ quan quản lý nhà
nước về đầu tư xây dựng.
Trong phạm vi nghiên cứu, các chủ thể cung gồm các Công ty đầu tư kinh doanh
nhà đất. Khác với những Công ty thương mại nói chung, các Cơng ty này khơng chỉ
hoạt động thương mại mà phần sản xuất, tạo ra một sản phẩm hoàn chỉnh là một hoạt
động chiếm tỷ trọng lớn.
Các Công ty này được gọi là các Chủ đầu tư đối với dự án của họ. Chủ đầu tư là
người tự tìm kiếm dự án, trực tiếp hoặc th các bên chun mơn tiến hành các hoạt
động hình thành sản phẩm xây dựng và tổ chức bán sản phẩm đó. Hình thức các Chủ
đầu tư thơng qua trung gian thương mại để bán sản phẩm của mình hiện tại hầu như
khơng có, chỉ xảy ra trong trường hợp thực hiện các đơn đặt hàng thì sau khi hồn
thành sản phẩm xây dựng, Chủ đầu tư bàn giao cho bên ký hợp đồng. Bên ký hợp đồng
tự thực hiện việc phân phối trao đổi tới người sử dụng cuối cùng. Trường hợp này bên
ký hợp đồng là những khách hàng trực tiếp mà Công ty cần đáp ứng nhu cầu, tuy nhiên
để bảo đảm những lợi Ých lâu dài và to lớn, Công ty cũng cần nắm rõ đối tượng sử
dụng cuối cùng những sản phẩm của mình.

- Cầu thị trường:
Khách hàng của thị trường nhà đất của một Công ty Đầu tư kinh doanh nhà bao
gồm cả khách hàng là tổ chức và cá nhân.
Khách hàng tổ chức: Chủ yếu là các cấp quản lý nhà nước như Uỷ ban nhân dân
( UBND ) Thành phố, UBND Quận, Huyện, hoặc các Chủ đầu tư khác. Nhằm thực hiện
các chính sách về nhà ở; hoặc thực hiện các phương án đền bù, di dân giải phóng mặt
bằng,... các tổ chức này ký hợp đồng ( đặt hàng ) với các Cơng ty để thực hiện các mục
đích của mình.
Khách hàng là cá nhân: Loại khách hàng này phổ biến hơn. Đó là những người
có nhu cầu thực sự về nhà ở hoặc là những người đầu tư kinh doanh bất động sản.
Các vấn đề khác của cầu cũng có nhiều điểm khác biệt, từ quá trình hình thành
nhu cầu, hành vi mua, tiến trình mua cho đến những yếu tố cá nhân ... đều có những


7

điểm đặc thù so với các thị trường khác. Có nhiều lý do tạo nên đặc điểm này , có thể
kể đến như: Việc mua ( xây dựng ) nhà là một trong những việc mà nhân dân ta coi là
quan trọng nhất trong cuộc đời; Càng ngày, nhà ở ( nhất là ở đô thị, thành phố lớn ) có
giá trị càng cao. Những vấn đề về nhà ở cịn mang nhiều yếu tố tâm lý, có ý nghĩa quan
trọng chi phối cuộc sống thường nhật của mọi người....
- Giá cả:
Là một biến số khó xác định trên thị trường nhà đất. Giá cả của sản phẩm xây
dựng không chỉ được xác định bởi giá thành mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố mang
tính pháp lý và định tính khác. Đồng thời những biến động của thị trường cũng ảnh
hưởng lớn đến giá cả, thậm chí có thời điểm làm sai lệch cả các quy luật kinh tế.
Đối với một Công ty đầu tư kinh doanh nhà, chịu sự quản lý rất chặt chẽ của
Nhà nước và pháp luật, việc định giá sản phẩm cũng khơng thể hồn toàn xuất phát từ
nhu cầu thị trường. Đây là một điểm khác biệt lớn của thị trường nhà đất so với thị
trường khác. Với chủ trương ổn định thị trường nhà đất của Nhà nước, các Công ty sẽ

trở thành công cụ quan trọng để Nhà nước thực hiện điều hồ cả cung, cầu và giá.
- Sản phẩm hàng hố:
Các công ty đầu tư kinh doanh nhà hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, và
sản phẩm của đầu tư xây dựng là các cơng trình xây dựng đã hoàn chỉnh, được xác định
chức năng từ trước khi bắt đầu thực hiện là để phục vụ nhu cầu ở. Sản phẩm đầu tư xây
dựng là kết tinh các thành quả khoa học - công nghệ và tổ chức sản xuất của toàn xã hội
ở một thời kỳ nhất định. Nó là một sản phẩm có tính chất liên ngành do lĩnh vực đầu tư
xây dựng là một hoạt động có tính liên ngành như đã nêu trên.
Đặc trưng của sản phẩm đầu tư xây dựng – nhà ở:
-

Là những Dự án, cơng trình nhà ở, tuỳ thuộc vào quy mơ và cả mục đích đầu tư mà
có tên gọi khác nhau: Khu nhà ở di dân, tái định cư; Khu đơ thị mới, Khu nhà ở,…

-

Là những cơng trình nhà ở được xây dựng và sử dụng tại chỗ, do đó, phụ thuộc chặt
chẽ vào điều kiện địa phương nơi đặt cơng trình, nên nó có tính đa dạng và cá biệt
cao cả về hình thức kiến trúc, kết cấu và phân khu chức năng trong từng đơn vị ở.

-

Thường có kích thước lớn, giá trị lớn, thời gian kiến tạo dài và sử dụng lâu bền. Do
đó, những sai lầm về thiết kế và xây dựng có thể gây nên những lãng phí, tồn tại lâu
dài, khó khắc phục sửa chữa.


8

-

Sản phẩm đầu tư xây dựng có chi phí lớn và chịu ảnh hưởng của nhiều ngành, từ
phương diện cung cấp các yếu tố đầu vào cho đến thiết kế và chế tạo sản phẩm và cả
việc sử dụng. Do đó, xét trên phương diện kinh doanh, nếu trong một mơi trường
cạnh tranh cao, cung và cầu khơng có sự chênh lệch quá lớn về quy mô, mức độ và
tốc độ phát triển, thì đầu tư kinh doanh nhà là lĩnh vực kinh doanh có rủi ro cao.

-

Liên quan nhiều đến cảnh quan và mơi trường tự nhiên, có ảnh hưởng đến lợi Ých
của cộng đồng nhất là ở khu vực xung quanh; Mang tính chất tổng hợp về kinh tế ,
kỹ thuật, văn hoá xã hội, nghệ thuật.
Xét trên góc độ thị trường xã hội tổng thể của một Công ty ĐTKD nhà, thị

trường bao gồm cả các yếu tố của môi trường kinh doanh, các tổ chức hoặc cá nhân
đóng vai trị cung cấp các đầu vào cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Cơng ty. Khi
đó, Công ty và các hoạt động của Công ty được đặt vào và diễn ra trong một tập hợp
các mối quan hệ đa dạng, vai trị của Cơng ty cịng thay đổi trong mỗi quan hệ đó. Việc
nghiên cứu và xử lý tốt các mối quan hệ này, cũng như xác định đúng vị trí trong từng
mối quan hệ là bản chất hoạt động không chỉ của Công ty mà cịn là của các chủ thể
trong mối liên hệ đó. Thị trường theo góc độ xã hội được diễn đạt qua Hỡnh 1.1:
môi trờng kinh doanh

1. Các Cơ quan Quản lý NN.
2. Các đối tác hợp tác KD.
3. Các đơn vị đặt hàng.
4. Cơ quan chủ quản đầu t.
5. Những bất động sản hiện
có của Công ty.
6. Các nhà cung cấp tài

chính, vật t,vật liệu...
CUNG

Hỡnh 1.1:

Công ty
đầu t
kinh
doanh
nhà

1. Khách hàng tổ
chức.
2. Khách hàng
trung gian, đầu
t.
3. Khác hàng sử
dụng cuối cùng.

TH TRƯỜNG
GIÁ

CẦU

MƠ HÌNH TỔNG THỂ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT CỦA CƠNG TY ĐTKD NHÀ.

LĨNH VỰC CUNG:
1. Các Cơ quan quản lý nhà nước:

9

Bao gồm: UBND Thành phố, Các Sở trực thuộc: Quy hoạch – Kiến trúc; Địa
chính – Nhà đất; Tài chính – Vật giá; Xây dựng; Kế hoạch và Đầu tư;... Tuỳ thuộc từng
dự án cụ thể mà các Sở này có thể tham gia vào quản lý việc hình thành Dự án.
Dưới góc độ là nguồn cung của các Cơng ty, các cơ quan này là các cơ quan có
thẩm quyền cho phép Công ty được thực hiện các bước để đầu tư. Những nội dung cụ
thể thường bao gồm:
-

Cho phép Khảo sát địa điểm ( hoặc giới thiệu địa điểm )

-

Quản lý về kiến trúc, quy hoạch: Chức năng cơng trình; Chỉ giới, Mật độ xây dựng;
Hệ số sử dụng đất; Chiều cao, mặt đứng cơng trình; Quy hoạch Tổng mặt bằng;...

-

Quyết định Chủ đầu tư, giao đất cho Công ty.

-

Hướng dẫn, theo dõi và hỗ trợ việc đền bù, di dân giải phóng mặt bằng.

-

Hỗ trợ, thực hiện các chính sách ưu đãi nếu Dự án thuộc diện ưu đãi theo quy định
hiện hành.
Đây là một cơ sở quan trọng nhất khởi sự một dự án đầu tư. Chỉ sau khi có quyết

định chính thức của cấp có thẩm quyền về Chủ đầu tư và được giao đất, Công ty mới
tiến hành các hoạt động triển khai cô thÓ để chuẩn bị và thực hiện đầu tư xây dựng.
2. Các đối tác hợp tác kinh doanh:
Chủ thể này của các Cơng ty có thể là bất kỳ một đơn vị hoặc tư nhân nào có
quyền sử dụng hợp pháp một diện tích đất và diện tích đó thuộc quy hoạch là đất ở
( Một phần hoặc toàn bộ diện tích ). Mặt khác những đối tượng này lại yếu kém về vốn,
hoặc khơng có chức năng kinh doanh nhà hoặc có chức năng nhưng thiếu kinh nghiệm
quản lý thực hiện đầu tư. Tất nhiên, diện tích đất mà các đối tác của Cơng ty có quyền
sử dụng phải đủ lớn, có lợi thế về địa điểm, vị trí mà chưa được khai thác hết. Khi đó,
Cơng ty và đối tác cùng ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh để đầu tư tiến hành đầu tư
kinh doanh phù hợp vơi spháp luật hiện hành. Hợp đồng hợp tác kinh doanh này xác
định rõ phần đóng góp, hình thức đóng góp vốn, quyền và trách nhiệm của mỗi bên,
phương thức phân chia lợi nhuận, tiến trình và các mốc thời gian thực hiện,... Thơng
thường, bên đối tác góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất ( và một phần
vốn bằng tiền hoặc bằng hình thức khác nếu có khả năng và cùng thống nhất trong Hợp
đồng hợp tác kinh doanh ) và Công ty sẽ được đại diện Chủ đầu tư trong quá tình thực
hiện Dự án. Hiện tại, đây là một phương thức đầu tư có hiệu quả cao, khai thác được
những lợi thế của các bất động sản hiện tại đã sử dụng quá lãng phí, đơi khi gây mất an


10

toàn cho những người đang sử dụng và dân cư quanh cơng trình. Phương thức này bảo
đảm được lợi Ých cơng cộng, của các bên tham gia hợp tác, góp phần đẩy nhanh tốc độ
đơ thị hố, ổn định trật tự quản lý đơ thị. Do đó, các đối tác của Công ty với phương
thức hợp tác này cần được tích cực tìm kiếm và khai thác
3. Các đơn vị đặt hàng:
Các đơn vị này có thể là: UBND cấp Tỉnh, Thành phố, cấp Thị xã, Quận Huyện.
Khi cần nhà ở phục vụ tái định cư, giải phóng mặt bằng, hoặc để thực hiện các chính

sách nhà ở, các đơn vị này đặt hàng với Công ty để đáp ứng nhu cầu của mình. Những
nội dung cụ thể của việc mua bán theo hình thức đặt hàng này có thể khác nhau tuỳ
thuộc vào từng dự án. Với hình thức này, các đơn vị vừa là các chủ thể của lĩnh vực
cung đồng thời cũng là khách hàng của Công ty. Dưới góc độ là các bên cung, các đơn
vị này giao đất để Công ty lập dự án đầu tư. Sau đó, Cơng ty tiến hành đầu tư, bỏ toàn
bộ hoặc 1 phần vốn của dự án. Khi hoàn thành sản phẩm xây dựng, các đơn vị sẽ mua
lại của Công ty để phân phối lại đến người sử dụng cuối cùng. Với Công ty, đây là một
nguồn cung quan trọng và rất thuận lợi do quy mô Dự án thường lớn; Công ty không
phải tiến hành các thủ tục thông thường để được giao đất.... Đổi lại, Công ty cũng phải
chịu những quy định quản lý nhiều hơn từ các đơn vị này.
4. Các cơ quan chủ quản đầu tư:
Tuỳ thuộc loại hình Cơng ty mà Chủ quản đầu tư là các Cơ quan khác nhau, có
thể là UBND Tỉnh, Thành phố ( Sở Kế hoạch - Đầu tư ); Các Tổng Công ty 90, 91; các
Sở... Khi Chủ quản đầu tư cần, hoặc được giao Dự án, có thể sẽ giao cho Cơng ty làm
Chủ đầu tư ( thứ phát ) các dự án này. Lúc này, về mặt quản lý, Cơ quan chủ quản là
người chịu trách nhiệm trực tiếp, Công ty chỉ là người thực hiện đầu tư và chịu sự quản
lý của Chủ quản đầu tư. Tuy nhiên, tính chủ động trong việc tìm nguồn cung này của
Công ty thấp, không thể chỉ trông chờ vào đó, dù vẫn phải khai thác triệt để.
5. Các bất động sản hiện có của Cơng ty:
Đây có thể là những khu đất chưa có cơng trình hoặc có cơng trình nhưng quy
mơ nhỏ, xuống cấp ... nên chưa khai thác hết lợi thế vị trí, năng lực tài sản. Do đó,
Cơng ty có thể tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở nếu phù hợp với quy hoạch hoặc được
cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho xây dựng nhà ở. Nguồn này thường không
nhiều, việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng thành xây dựng nhà ở thường rất khó khi


11

đã có quy hoạch chi tiết của khu vực. Với Cơng ty đây cũng khơng phải là nguồn cung
chính thức để tập trung khai thác.

6. Các đơn vị cung cấp tài chính, vật tư, dịch vụ:
Bao gồm các nhà sản xuất, các hãng cung cấp vật liệu xây dựng, vật tư và các
hàng hoá dịch vụ sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp cho Dù án đầu tư kinh doanh nhà. Ví
dụ như Sắt thép và các vật liệu cấp phối, Các dịch vụ tư vấn thiết kế, đầu tư; máy móc
thiết bị cho thuê, trang bị bảo hộ lao động... Với các đơn vị này, Công ty đơn thuần là
khách hàng có nhu cầu về hàng hố, dịch vụ. Mối quan hệ này thường diễn ra trong giai
đoạn thực hiện đầu tư. Một thị trường nữa mà Công ty là khách hàng, đó là thị trường
vốn. Do nhu cầu về vốn và các dịch vụ tài chính khác cần thiết phục vụ cho các dự án
thường lớn và thường xuyên, nên Công ty cần thiết lập mối quan hệ chặt chẽ và tin
tưởng với các tổ chức tài chính để bảo đảm nguồn tài trợ cho dự án của mình. Các đơn
vị này gồm: Ngân hàng thương mại, Bảo hiểm, các tổ chức tài chính tín dụng khác như
Quỹ phát triển nhà ở và đô thị, Công ty thuê mua tài chính, Cơng ty chứng khốn, ...
Qua mơ hình tổng thể thị trường của một Công ty ĐTKD nhà, có thĨ thấy Cơng
ty hoạt động trong một tập hợp các mối quan hệ tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến
mọi mặt của Công ty. Việc nắm rõ các yếu tố trong mơi trường sẽ giúp Cơng ty có
những quyết định marketing phù hợp và có hiệu quả trong từng thời điểm kinh doanh.
HÀNH VI MUA CỦA KHÁCH HÀNG TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT:

Khái niệm:
Hành vi mua là cách thức mà mỗi người tiêu dùng sẽ thực hiện trong việc đưa ra các
quyết định sử dụng tài sản của họ liên quan đến việc mua và sử dụng hàng hoá, dịch vụ.
Xuất phát từ khái niệm trên, hành vi mua của khách hàng trên thị trường nhà đất
là cách thức mà khách hàng sẽ thực hiện để ra các quyết định có liên quan đến việc mua
nhà ở, đất ở. Tuy nhiên, do những đặc tính của sản phẩm hàng hoá: nhà, đất ở mà hành
vi mua của khách hàng cũng có điểm khác biệt và phức tạp hơn nhiều so với hành vi
mua đối với những hàng hoá tiêu dùng thơng thường khác. Những đặc tính của hàng
hố là nhà, đất ở quyết định đến hành vi mua của khách hàng là:
- Có giá trị lớn; Với đa số dân chúng, mua nhà là việc có khi phải tích luỹ cả q trình
dài mới có khả năng mua được.

12

- Thời gian sử dụng lâu dài; Thông thường, nếu khơng có những biến động lớn hoặc
khơng có mục đích đầu tư tích trữ, các thế hệ tiếp theo của một gia đình sẽ sinh sống
lâu dài ổn định tại một căn nhà cho đến khi phát sinh nhu cầu ở mới.
- Thiếu tính đồng nhất; Mỗi căn nhà ( mảnh đất ở ) có tính cá biệt cao về các mặt như
diện tích, kết cấu, các khơng gian chức năng, vị trí địa điểm, tình trạng pháp lý....
Do các đặc tính này mà hành vi mua của khách hàng nói chung thường rất phức
tạp, kéo dài và được cân nhắc kỹ lưỡng nhiều mặt liên quan.
Hành vi mua của Khách hàng được diễn tả trong Biểu hình 1.2. Trong đó, các
nhân tố marketing mix là những yếu tố nội tại Cơng ty có thể kiểm sốt được. Các nhân
tố kích thích thuộc về mơi trường của người mua, Cơng ty khơng kiểm sốt được, nó
mang tính khách quan, phát sinh ngồi Cơng ty. Mạch ngược xuất phát từ khách hàng
sau khi thể hiện những đáp ứng, nó có ảnh hưởng tới thái độ tương lai của khách hàng
cúng như cung cấp các thông tin phản hồi để Công ty có những tác động điều chỉnh.
Trước hết, các yếu tố kích thích của marketing và của mơi trường trước hết xâm
nhập vào “ hộp đen “ ý thức của khách hàng, còn những phản ứng đáp lại chỉ là những
biểu hiện có thể nhận biết được của hàng loạt những diễn biến xảy ra trong “ hộp đen “
của khách hàng. “ Hộp đen “ ý thức của khách hàng c chia thnh 2 phn:
các kích thích
bên ngoài

Marketing
Môi trờng
mix
-------------------------- Sản phẩm
- Kinh tế
- Giá cả
- Chính trị

- Phơng thức - Văn hoá
phân phối
- Công nghệ
- Hoạt động
- Văn hoá,
xúc tiến bán
XÃ hội

hộp đen
khách hàng

Các
đặc tính
của
khách
hàng

Quá
trình
quyết
định
mua

đáp ứng của
khách hàng

-

Lựa chọn các
yếu tố của sản

phẩm.
Xác định thời
điểm mua
Các hoạt động
chuẩn bị mua.

Mch ngược
Hình 1.2: HÀNH VI MUA CỦA KHÁCH HÀNG TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
( 1 ) Là những đăc tính của khách hàng, có ảnh hưởng cơ bản đến việc tiếp nhận
các tác nhân kích thích và phản ứng đáp lại các tác nhân kích thích đó;


13

( 2 ) Là quá trình quyết định mua của khách hàng.Kết quả của việc mua sắm sẽ
phụ thuộc vào những quyết định này.
Hành vi mua của Khách hàng bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố ( Hình 1.3 ):

VĂN HOÁ

XÃ HỘI

CÁ NHÂN

TÂM LÝ

- Tuổi và các giai
- Nền văn hố
- Phân tầng xã

- Nhóm ảnh

đoạn chu kỳ sống

- Động cơ

hưởng

- Nghề nghiệp

- Sự cảm nhận

- Gia đình

- Hồn cảnh kinh tế

- Học thức

- Cách sống

- Lòng tin và ý

Nhân cách, quan

niệm

hội.
- Vai trò và
- Tầng lớp xã

địa vị xã hội

hội

KHÁCH
HÀNG

niệm.

Hình 1.3: NHỮNG YẾU TỐ CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG TỚI HÀNH VI MUA CỦA KHÁCH HÀNG
Các yếu tố ảnh hưởng được phân chia thành 4 nhóm chính: Những yếu tố văn
hố, những yếu tố mang tính xã hội, những yếu tố mang tính chất cá nhân và những yếu
tố tâm lý. Phần lớn các yếu tố này không chịu sự kiểm sốt của Cơng ty, việc theo dõi
và nghiên cứu chúng sẽ tạo ra những căn cứ quan trọng trong hoạch định chiến lược
kinh doanh cũng như chiến lược và chính sách Marketing của Cơng ty.
Để đi đến hành động mua, người mua phải trải qua một quá trình gồm nhiều giai
đoạn, thể hiện ở Hình 1.4 sau:
NhËn biÕt
nhu cầu

Tìm kiếm
thông tin

Đánh giá
thế vị

Quyết
định mua

Cảm nhận

sau mua

Hỡnh 1.4: QU TRÌNH QUYẾT ĐỊNH MUA
Trong mỗi bước của q trình mua, người mua phải có những quyÕt định cụ thể
được xem như là những bậc thang về ý thức mà hành động mua hàng chỉ là bậc cao
nhất. Năm giai đoạn trên được dùng để mô tả tổng quát và đầy đủ hành vi mua. Trong
những tình huống cụ thể, với một người mua cụ thể không nhất thiết phảỉ bao hàm đầy
đủ tất cả các bước nói trên.


14

Với thị trường nhà đất, q trình mua có nhiều điểm khác biệt so với thị trường
hàng tiêu dùng. Mặc dù về cơ bản cũng tuân theo sơ đồ trên, nhưng trong mỗi bước và
mối liên hệ ngược giữa bước sau với bước trước đó có sự khác biệt tương đối lớn. Khai
triển và phân tích kỹ q trình mua của Khách hàng trên thị trường nhà đất, chúng ta có
Hình 1.5.
Xác định nhu cầu:
Là bước đầu tiên của tiến trình quyết định mua. Cũng như các thị trường sản
phẩm khác, khi Khách hàng nảy sinh mét nhu cầu nào đó, họ sẽ đi vào bước đầu tiên
của tiến trình. Nhu cầu ở đây được hiểu là nhu cầu có khả năng thanh toán, và việc xác
định nhu cầu của người mua được hình thành cụ thể qua các yếu tố như: Vị trí và địa
điểm ( khu vực ), loại nhà ( tập thể cũ, chung cư cao tầng mới xây dựng, nhà riêng ...),
quy mơ ( diện tích mặt bằng, diện tích sàn sử dụng, tầng cao, ... ) và lượng tiền mà họ
có thể chi trả được. Vấn đề lượng tiền ở đây rất quan trọng, nhất là đối với những người
có thu nhập thấp và trung bình. Họ có thể chấp nhận một vài điểm khơng hài lòng nếu
lượng tiền phù hợp với khả năng tài chính của họ. Những vấn đề này được cân nhắc kỹ
hơn trước khi ra quyết định mua cuối cùng. Một điểm cần lưu ý rằng , việc chỉ mới nảy
sinh nhu cầu chưa phải là nguyên nhân khiến Khách hàng chuyển sang bước 2 trong
tiến trình trên. Chỉ khi nhu cầu mới nảy sinh đó được đẩy lên cao bởi 2 nhóm nhân tố

kích thích nội tại và ngoại lai. Tới một điểm nhất định, nhu cầu chuyển thành động cơ,
thúc đẩy hành động của Khách hàng bước vào bước 2: Tỡm kim thụng tin.
Xác định
nhu cầu

Tìm kiếm
thông tin

2

1
-

Lựa
chọ
n

Những ảnh
hởng,
tác ®éng


15

+
-

Thẩ
m
định

+

+
Quyết định
mua

Cảm nhận
sau mua
Hỡnh 1.5:

QU TRèNH QUYT NH MUA CA KHÁCH HÀNG TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT

Tìm kiếm thơng tin:
Khi sự thôi thúc của nhu cầu đủ mạnh- động cơ hình thành, người mua bắt đầu
tìm kiếm thơng tin để từng bước đi đến quyết định mua nhằm thoả mãn nhu cầu và ước
muốn của mình. Cường độ của việc tìm kiếm thơng tin cao hay thấp, tích cực hay vừa
phải tuỳ thuộc vào: sự bức xúc của nhu cầu, khối lượng thơng tin mà người mua có sẵn
ban đầu, tình trạng cung cấp các thơng tin bổ xung, sự đánh giá mức độ giá trị mà
người mua dành cho các thơng tin bổ xung đó. Khác với hàng tiêu dùng có sẵn và đồng
nhất, người mua sẽ tiến hành ngay bước tiếp theo của tiến trình mà khơng nhất thiết
phải có nhiều đối tượng tìm được. Chỉ với loại nhà chung cư cao tầng, do đặc điểm thiết
kế là có nhiều căn hộ điển hình, người mua chỉ phải tìm đến địa điểm xây dựng là đã có
khá nhiều lựa chọn cho nhu cầu của mình.
Những nguồn thơng tin cơ bản mà người mua khai thác là:
-

Nguồn thông tin cá nhân: Gia đình, bạn bè, họ hàng, và các mối quan hệ khác.

-

Nguồn thông tin thương mại: Quảng cáo, hội chợ triển lãm, người bán hàng.

-

Nguồn thông tin đại chúng: Những Ên phẩm và phương tiện thơng tin có giới thiệu,
thông báo hoặc các vấn đề liên quan đến nhà ở; dư luận, tin đồn.

-

Nguồn kinh nghiệm trực tiếp: Qua những hoạt đống sống thường nhật như đi làm,
giao dịch, người mua trực tiếp tiếp xúc ngay với thông tin mà họ đang cần tìm.


16

Lựa chọn và Thẩm định:
Là hai bước mà bản chất là việc xử lý thông tin của Khách hàng, đây là hai bước
quan trọng của quyết định mua. Trong sơ đồ khối trên, đây được hiểu là hai bước điều
kiện. Sau mỗi bước, nếu đạt được các yêu cầu của bản thân người mua, tiến trình sẽ
chuyển sang bước tiếp theo; nếu không thoả mãn những yêu cầu này:
-

Với Bước Lựa chọn: quay lại bước 2 ( Tìm kiếm thơng tin )

-

Với Bước Thẩm định: xẩy ra mét trong hai khả năng: (1). quay lại bước Lựa chọn
nếu còn các lựa chọn có thể thay thế khác; ( 2 ). Quay lại bước Tìm kiếm thơng tin.
Nội dung của Lựa chọn gồm: Xác định lại, Sắp xếp các thuộc tính của sản phẩm

để đưa ra những phân tích sơ bộ, So sánh các thuộc tính với nhu cầu và khả năng đã
được xác định ở bước 1 ( Xác định nhu cầu ), Cân nhắc và rót ra kết quả sơ bộ. Sở dĩ
kết quả này mới chỉ là sơ bộ vì những đặc trưng của sản phẩm hàng hố là nhà ở, đất ở.
Do đó, người mua phải trải qua một bước tiếp theo là thẩm định lại các thuộc tính đã
tập hợp được và đã phân tích, cân nhắc sơ bộ.
Nội dung của Thẩm định gồm: Thẩm tra lại những thơng tin đã tập hợp được
một cách tồn diện và cụ thể. Bước này thường diễn ra tại hiện trường, người mua tận
mắt xem xét các mặt của sản phẩm, phỏng vấn người bán về các vấn đề liên quan. Vấn
đề quan trọng nhất trong bước này là thương lượng về giá cả và phương thức chuyển
giao quyền sử dụng, quyền sở hữu, nghiã vụ của hai bên. Sau đó, người mua một lần
nữa cân nhắc, đánh giá và đưa ra quyết định. Thực chất, bước này có thể coi là một
phần của bước Lựa chọn, tuy nhiên nó thuộc giai đoạn cuối cùng và mức độ cụ thể, sát
thực hơn. Khả năng xảy ra trường hợp không phù hợp những yêu cầu của người mua
cao hơn do đã có những thơng tin cần thiết đầy đủ và thực tế.
Những nhân tố ảnh hưởng:
Bước Lựa chọn và thẩm định bị tác động rất lớn bởi những yếu tố ảnh hưởng
phát sinh từ nhiều nguồn khác nhau. Có thể kể đến các nguồn :
-

Từ các nhóm gia đình, bạn bè... .

-

Từ mơi trường kinh tế, xã hội nói chung hoặc từ những yếu tố dân cư, xã hội tại khu
vực lựa chọn.

-

Từ các thuộc tính cá nhân như nghề nghiệp, nơi làm việc, cả các yếu tố thuộc về tâm

linh và các quan điểm liên quan.

-

Từ những yếu tố thuộc về người bán như tư cách, sự tin tưởng và hợp tác, ...


17

Những nhân tố ảnh hưởng tác động mạnh tới những yêu cầu của người mua, nhất là đối
với những người mua thiếu thông tin và kinh nghiệm trong mua bán nhà đất. Không
thiếu trường hợp mà người mua bá qua những lựa chọn xác đáng do ảnh hưởng của các
nhân tố đó, gây “ nhiễu “ trong q trình thu nhận và xử lý thông tin.
Quyết định mua:
Trong bước này, người mua ra các quyết định về:
-

Sản phẩm: được xác định bởi địa điểm, vị trí, giá và các thuộc tính khác.

-

Người bán.

-

Cách thức thanh tốn.

-

Phương thức chuyển giao, quyền và nghĩa vụ.

Cảm nhận sau mua:
Sau khi mua, Khách hàng thường thẩm định sản phẩm để xác định mức độ thoả
mãn của sản phẩm với nhu cầu của mình. Xảy ra 2 trường hợp:
- Thoả mãn: Người mua cảm nhận được sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của
mình, sự tương quan hợp lý giữa giá cả và chất lượng tại một thời điểm xác định của thị
trường, cả những ý kiến tán đồng của các nhóm; Người mua sẽ cảm thấy hài lịng với
quyết định của mình, sẽ có những tuyên truyền tốt tới những người xung quanh.
- Bất mãn: Ngược lại với trường hợp trên, người mua sẽ sẵn sàng tìm cách để có được
sự thoả mãn cao hơn khi có điều kiện; Việc sử dụng hiện tại mang tính chấp nhận và sẽ
có những tun truyền không tốt tới những người xung quanh.
Như vậy, quá trình quyết định mua bắt đầu từ trước quyết định mua, thực chất là
tiến trình đi tới quyết định mua. Tuỳ từng khách hàng và sản phẩm cụ thể mà q trình
trên có thể có những thay đổi. Dù vậy với mơ hình hành vi mua tổng qt và đầy đủ nêu
trên, việc nghiên cứu thoả đáng sẽ đưa ra được những căn cứ cần thiết cho các quyết
định marketing của Công ty.
1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh nhà đất:
1.1.1.1 Khái niệm:
Theo Khoản 2, Điều 3 Luật Doanh nghiệp: “Kinh doanh ” là việc thực hiện một,
một số hoặc tất cả các cơng đoạn của q trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản
phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi.
Với khái niệm về kinh doanh như trên, nhận thấy:


18

- Kinh doanh bao gồm nhiều hoạt động, từ sản xuất hàng hố ( hình thành cơng năng
cốt lõi và tạo thêm các giá trị gia tăng ), cung cấp dịch vụ cho đến môi giới thương mại,
đều là hoạt động kinh doanh.
- Những hoạt động này đều liên quan đến hàng hoá và dịch vụ, đối tượng của mỗi loại

hoạt động dù khác nhau, hữu hình hay vơ hình cũng đều xoay quanh một loại hàng hoá
hoặc dịch vụ nhất định. Đó là các hoạt động như ; cung cấp nguyên vật liệu, năng
lượng, cung cấp các sản phẩm tư vấn, kiểm định, bảo hiểm, mua bán thông tin liên
quan, ...
- Mục đích chung của tất cả các hoạt động kinh doanh là tìm kiếm lợi Ých vật chất.
Hoạt động nào cũng phải có những chi phí nhất định, việc bỏ ra những giá trị ban đầu là
nhằm mục đích sau một q trình tác nghiệp sẽ thu được một lượng giá trị cao hơn để
phát sinh một khoản chênh lệch là lợi nhuận; trừ những việc từ thiện và cơng Ých.
Từ đó, có thể hiểu: Kinh doanh nhà đất là những hoạt động liên quan đến nhà ở,
đất ở nhằm mục đích tìm kiếm lợi Ých vật chất qua việc thoả mãn những nhu cầu về
nhà ở, đất ở của các tổ chức hoặc cá nhân trong xã hội.
Theo Nghi định số 61-CP ngày 05/ 7/ 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh
doanh nhà ở, “ Kinh doanh nhà ở là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt
động nhằm mục đích sinh lợi sau đây:
1. Cho thuê nhà ở;
2. Mua bán nhà ở;
3. Nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng
đất;
4. Dịch vô mua bán, cho thuê nhà ở.
Riêng đối với đất ở, do “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý “ nên kinh doanh đất ở không được gắn liền với quyền sở hữu đất ở mà chỉ là
quyền sử dụng đất ở. Do đó, trên thị trường đất ở được chuyển nhượng quyền sử dụng
mà không phải là chuyển giao quyền sở hữu.
Nhìn chung, hàng hố trên thị trường bất động sản chia thành 2 loại như sau:
-

Loại thứ nhất: Quyền sử dụng đất

-

Loại thứ hai: Nhà cửa, vật kiến trúc trên đất. Đối với loại này, bên bán phải có
quyền sử dụng hợp pháp đất mà trên đó, có nhà cửa, vật kiến trúc đem bán.


19

1.1.2.2 Đặc điểm của kinh doanh nhà đất:
Kinh doanh nhà đất có đối tượng gắn liền với nguồn tài nguyên quý giá của một
quốc gia là đất đai, đồng thời do hàng hố của thị trường nhà đất có những đặc điểm
riêng biệt; Do đó, kinh doanh nhà đất cũng có những đặc điểm khác biệt so với những
ngành kinh doanh khác:
-

Là một lĩnh vực kinh doanh có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế.

-

Liên quan, và chịu sự quản lý của nhiều cấp, nhiều ngành, nhiều luật. Có cả những
luật nhằm điều chỉnh riêng cho hoạt động kinh doanh này như: Luật thuế chuyển
quyền sử dụng đất, và nhiều lọai văn bản pháp quy: Quy chế đầu tư và xây dựng,
Quy chuẩn xây dựng, Pháp lệnh nhà ở, ...

-

Cần những nguồn vốn lớn, do đó có liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn, các tổ chức
tài chính tín dụng.

-

Thời gian đầu tư kinh doanh thường kéo dài. Với việc hình thành các tài sản trên đất
để bán thì thời gian này phụ thuộc vào thời gian xây dựng hồn thành cơng trình, mà
q trình xây dựng địi hỏi cao về kỹ thuật, có khối lượng cơng tác lớn. Do đó thời
gian thời gian đầu tư kinh doanh thường dài, đồng thời cịn phụ thuộc quy mơ cơng
trình hay tổ hợp cơng trình được đầu tư xây dựng.

-

Đối tượng tham gia đa dạng, có thể là chính thức, khơng chính thức, thường xun
hoặc khơng,...và thuộc nhiều ngành nghề, đơn vị, địa bàn khác nhau...

1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến tổ chức kinh doanh nhà:
1.2.1 Nhân tố môi trường kinh tế, dân cư:
Từ những năm đầu thập kỷ 80 trở về trước, nền kinh tế nước ta còn rất yếu kém,
đời sống nhân dân đại đa số gặp rất nhiều khó khăn. Thời điểm này, nhu cầu bức thiết
và mang tính chi phối là nhu cầu ăn và mặc, mọi nỗ lực kinh tế của cả Nhà nước lẫn
nhân dân đều nhằm mục tiêu no và Êm. Do đó, nguồn lực tập trung cho nhu cầu ở cũng
khơng lớn, nhu cầu ở cũng chưa có tính bức xúc như hiện nay.
Ngày nay, khi nước ta bước sang thời kỳ kinh tế thị trường với xu hướng mở cửa
và hội nhập, bộ mặt xã hội, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện và nâng cao, có
tích luỹ ngày càng nhiều. Nhu cầu ở ngày càng cấp thiết, tạo nên lượng cầu rất lớn cho
toàn xã hội. Kinh doanh nhà đất trở thành ngành kinh doanh được quan tâm sâu sắc vì
có những ảnh hưởng lớn đến nhiều mặt xã hội, đến cả q trình cơng nghiệp hố, đơ thị
hố...của đất nước. Lượng cầu lớn xuất hiện trong một mơi trường có đặc trưng là lợi


20

nhuận ,cạnh tranh của kinh tế thị trường thúc đẩy và tạo sức Ðp cũng rất lớn với lĩnh
vực cung. Người mua có nhu cầu lựa chọn cao hơn và nhu cầu này cũng được đáp ứng

tốt hơn. Tất cả những vấn đề này buộc các tổ chức kinh doanh nhà đất ( sau đây gọi
chung là Công ty ) phai tổ chức hoạt động của mình theo quan điĨm của kinh tế thị
trường: Lợi Ých, chi phí, cạnh tranh,... nhằm có được sự đáp ứng ngày một tốt hơn nhu
cầu thị trường, qua đó tồn tại và phát triển. Như vậy, nhân tố mơi trường, dân cư có ảnh
hưởng đến Công ty trên các nội dung cơ bản sau:
-

Tạo nhu cầu, thúc đẩy hình thành thị trường.

-

Định hướng cung: Lượng, chất, loại hình sản phẩm,...

1.2.2 Nhân tố mơi trường chính trị, pháp luật:
Đây là nhân tố có ảnh hưởng có thể nói là lớn và sâu sắc nhất tới Cơng ty.
Về chính trị, sự ổn định chính trị, đường lối ngoại giao đối thoại mềm dẻo, xu
hướng hội nhập khu vực và thế giới như hiện nay tạo được một môi trường đầy tiềm
năng cho Công ty. Người nước ngoài đến du lịch, sinh sống và làm việc nhiều hơn; Việt
kiều được phép mua nhà,... là những cơ hội mà Cơng ty có thể khai thác . Đồng thời,
hội nhập và mở cửa sẽ đem lại những thách thức lớn do các Tập đồn, Cơng ty nước
ngồi được phép hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà. Kinh nghiệm và tiềm lực
của họ là những khó khăn khơng nhỏ với Công ty, trong khi sự bảo hộ của Nhà nước
khơng cịn như trước.
Về mặt pháp luật, Cơng ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh có ảnh hưởng
lớn đến kinh tế – xã hội. Do đó chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Nhà nước thực
hiện quản lý hoạt động của Công ty bằng sự hướng dẫn, giám sát của nhiều ban ngành,
thống nhất từ trung ương đến địa phương và các cơ quan chủ quản chuyên ngành qua
nhiều Luật và văn bản dưới luật. Cụ thể như:
- Chính phủ: Luật Đất đai, Các Nghị định về Đầu tư, xây dựng, Thị trường,...
- UBND Tỉnh, Thành phố: Các Sở Xây dựng, Quy hoạch kiến trúc, Sở Địa chính – Nhà

đất, Sở Kế hoạch – Đầu tư, Sở Tài chính – Vật giá, Sở Tài ngun – Mơi trường,... Với
UBND cấp Huyện xã là các phòng, ban tương tự.
- Các Bộ: Xây dựng, Kế hoạch - Đầu tư, Tài ngun Mơi trường và nhà đất, Tài
chính,...
Các mặt hoạt động của Công ty phải tuân thủ theo các Luật, các quy định và
hướng dẫn của các tổ chức trên. Đó là các mặt như: