Vấn đề xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Thực trạng và giải pháp

TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN
MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI
ĐỀ BÀI: Vấn đề xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai. Thực trạng và giải pháp
Họ và tên : NGUYỄN QUỐC HƯNG
Lớp: K7A
MSSV: 193801010267


MỤC LỤC
A. Mở đầu............................................................................................. 1
B. Nội dung .......................................................................................... 2
I. Cơ sở lý luận .................................................................................. 2
1. Khái niệm và đặc điểm của vi phạm hành chính ................... 2
2. Khái niệm, đặc điểm vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất
đai . .................................................................................................. 2
3. Các quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai . .................................................................. 3
II. Thực trạng xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất
đai. ...................................................................................................... 6
1. Một số điểm mới của Nghị định 91/2019/ NĐ – CP ............... 6
2. Vướng mắc xử phạt hành chính lĩnh vực đất đai theo Nghị
định 91/2019 ................................................................................... 9
III. Giải pháp cho vấn đề xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh
vực đất đai. ...................................................................................... 13
C.Kết Luận ......................................................................................... 15


A. Mở đầu
Đất đai là một loại tài sản đặt biệt vì đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý. Đất đai đóng vai trị hết sức quan trọng trong sự phát triển kinh tế

của đất nước nói chung và sự phát triển, hoạt động của cơng dân nói riêng. Đất đai là
nguồn tư liệu sản xuất, nơi định cư của mỗi cá nhân, là thành quả cách mạng mà cha
ông ta đã hi sinh biết bao xương máu để có được và là một phần không thể tách rời của
lãnh thổ quốc gia, gắn với chủ quyền quốc gia. Trong bối cảnh đất nước tiến lên phát
triển, hội nhập mạnh mẽ thì việc quản lý đất đai một cách hợp lý để chống lại những vi
phạm ngày càng mới và tinh vi là vô cùng quan trọng. Một trong các biện pháp hữu
hiệu được Nhà nước ta chú trọng để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về
đất đai đó là xử lý các vi phạm hành chính về đất đai. Các văn bản quan trọng liên
quan đến xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là: Pháp lệnh xử phạt vi
phạm hành chính ngày 06/7/1995 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Nghị định
182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai, Nghị định số 105/2009 NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ
về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, Nghi định 102/2014/NĐ-CP và
mới nhất là Nghị định 91/2019/NĐ-CP . Các văn bản trên đã góp phần lập lại trật tự
trong quản lý, sử dụng đất đai, hạn chết những tiêu cực nảy sinh. Tuy nhiên, trong thực
tiễn hiện nay việc áp dụng xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai vẫn cịn
nhiều hạn chế. Vì vậy em xin chọn đề tài “Vấn đề xử phạt vi phạm hành chính trong
lĩnh vực đất đai. Thực trạng và giải pháp” để đánh giá và đưa ra những hướng giải
pháp để việc xử phạt thêm hiệu quả. Do tầm hiểu biết còn nhiều hạn chế, khơng thể
tránh khỏi những sai sót, mong q thầy cơ đóng góp ý kiến để bài tập cá nhân giữa kỳ
của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

1


B. Nội dung
I. Cơ sở lý luận
1. Khái niệm và đặc điểm của vi phạm hành chính
1.1. Khái niệm và phân loại vi phạm pháp luật

Vi phạm pháp luật là một hiện tượng lệch chuẩn xã hội, gây ra hoặc đe dọa
gây ra những hậu quả xấu cho xã hội. Việc nhận thức đúng đắn, đầy đủ về vi phạm
pháp luật có ý nghĩa quan trong, nó giúp cho việc nhận diện hiện tượng xã hội này,
phân biệt chúng với các hiện tượng xã hội lệch chuẩn khác, từ đó có các biện pháp có
hiệu quả để ngăn ngừa, giảm thiểu hiện tượng này trong đời sống. Vi phạm pháp luật
là hành vi trái pháp luật, có lỗi, do chủ thể có năng lực trách nhiệm pháp lí thực hiện,
xâm hại các quan hệ xã hội được pháp luật bảo vệ. Vi phạm pháp luât được chia làm
04 loại bao gồm: vi phạm hình sự, vi phạm hành chính, vi phạm kỉ luật nhà nước và vi
phạm dân sư [4].
1.2. Khái niệm và đặc điểm của vi phạm hành chính
Vi phạm hành chính là hành vi có lỗi do cá nhân, tổ chức thực hiện, vi phạm
quy định của pháp luật về quản lý nhà nước mà không phải là tội phạm và theo quy
định của pháp luật phải bị xử phạt vi phạm hành chính.
Để xác định một hành vi xảy ra có phải là vi phạm hành chính hay không cần
xác định các dấu hiệu pháp lý của loại vi phạm pháp luật này. Những dấu hiệu này
được mơ tả trong các văn bản pháp luật có quy định về vi phạm hành chính, hình thức
và biện pháp xử lý đối với loại vi phạm này. Cũng tương tự như bất kỳ loại vi phạm
pháp luật nào, các dấu hiệu pháp lý của vi phạm hành chính thể hiện ở bốn yếu tố mặt
khách quan, mặt chủ quan, chủ thể và khách thể [5].
2. Khái niệm, đặc điểm vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
2.1. Khái niệm vi phạm pháp luật đất đai
Vi phạm pháp luật đất đai là hành vi trái pháp luật, được thực hiện một cách cố ý
hay vô ý, xâm phạm tới quyền lợi của Nhà nước, với vai trò là đại diện cho chủ sở
hữu, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đai, cũng như các quy định về
chế độ sử dụng các loại đất. Trong quan hệ pháp luật đất đai, những hành vi như giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền, lấn
2


chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép… là những hành vi vi phạm pháp

luật [1].
2.2. Khái niệm, đặc điểm vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là hành vi trái pháp luật đất đai, được
thực hiện một cách cố ý hoặc vô ý xâm phạm đến quyền sở hữu đất đai của Nhà nước,
quyền và lợi ích của người sử dụng đất cũng như các quy định về chế độ sử dụng các
loại đất mà không phải là tội phạm và theo quy định của pháp luật phải bị xử phạt
hành chính . Đặc điểm của vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Từ khái niệm
trên, ta thấy hành vi vi phạm hành chính về đất đai cũng như hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai nói chung, có những đặc điểm cơ bản sau:
Một là, có hành vi trái pháp luật đất đai. Để xác định có hành vi trái pháp luật
đất đai thì ta phải căn cứ vào những quy định của pháp luật về đất đai, đường lối chính
sách của Đảng và Nhà nước liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai, những phong
tục, tập quán của từng địa phương để xem xét về một hành vi cụ thể.
Hai là, có lỗi. Lỗi là trạng thái tâm lý, là ý chí chủ quan của con người đối với
hành vi và hậu quả do hành vi của họ gây ra được thực hiện một cách cố ý hoặc vơ ý.
Vì vậy phải xét yếu tố lỗi chính xác để xác định được hình thức xử lý phù hợp với
hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
3. Các quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai .
3.1. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai bao gồm xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng các biện pháp xử lý hành
chính khác. Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là hoạt động của các
chủ thể có thẩm quyền căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành về xử phạt vi
phạm hành chính quyết định áp dụng các biện pháp xử phạt hành chính và các biện
pháp cưỡng chế hành chính khác (trong trường hợp cần thiết, theo quy định của pháp
luật) đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm hành chính về đất đai.
3.2. Đối tượng áp dụng
3

Theo điều 2 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:
“1. Đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của Nghị định này
gồm các đối tượng dưới đây có hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này
xảy ra trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trừ trường hợp Điều
ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định khác:
a) Hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài (sau đây gọi chung là cá nhân);
b) Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi, cơ sở tơn giáo (sau đây gọi chung là tổ chức).
2. Cơ quan, người có thẩm quyền xử phạt và tổ chức, cá nhân có liên quan đến
việc xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định này.”
3.3. Thẩm quyền áp dụng:
Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính được quy định tại Điều 38, 39 Nghị
định bao gồm: Chủ tịch Ủy ban nhân dân (ubnd) các cấp; Thanh tra chuyên ngành.
3.4. Thời hiệu xử phạt
Theo Điều 4 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 quy định về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính
được quy định như sau:
Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm.
Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như
sau:
a) Đối với hành vi vi phạm hành chính đã kết thúc theo quy định dưới đây thì
thời hiệu được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm;
b) Đối với hành vi vi phạm hành chính đang được thực hiện theo quy định thì
thời hiệu được tính từ thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành
vi vi phạm;

4

c) Trường hợp xử phạt vi phạm hành chính đối với tổ chức, cá nhân do người
có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính chuyển đến thì thời hiệu xử phạt được
áp dụng theo quy định tính đến thời điểm ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính.
3.5. Quy trình xử phạt
QUY TRÌNH XỬ PHẠT vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:
Bước 1. Phát hiện hành vi và lập biên bản vi phạm hành chính. Người có thẩm
quyền khi phát hiện hành vi vi phạm hành chính phải kịp thời lập biên bản vi phạm
hành chính theo khoản 2 Điều 40. Biên bản vi phạm hành chính được lập theo quy
định tại Điều 58 của Luật xử lý vi phạm hành chính và Nghị định 81/2013/NĐ-CP.
Bước 2. Ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Sau khi lập biên
bản vi phạm hành chính người có thẩm quyền ban hành quyết định xử phạt nếu thuộc
thẩm quyền xử lý. Trường hợp vượt thẩm quyền phải chuyển hồ sơ đến người có thẩm
quyền xử phạt. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính,
người có thẩm quyền ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai. Đối với trường hợp phức tạp thì 30 ngày, đối với trường hợp đặc biệt nghiêm
trọng thì tối đa 60 ngày, kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính
Bước 3. Thi hành quyết định xử phạt. Cá nhân, tổ chức vi phạm thi hành quyết
định xử phạt được ban hành. Cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ thi hành quyết định
phải thường xuyên theo dõi, đôn đốc để cá nhân, tổ chức chấp hành việc nộp tiền phạt
cũng như biện pháp khắc phục hậu quả được ghi trong quyết định.
Bước 4. Tổ chức cưỡng chế. Trường hợp cá nhân, tổ chức vi phạm tự nguyện
thi hành quyết định xử phạt trong thời hạn quy định. Nếu quá thời hạn sẽ bị cưỡng chế
thi hành quyết định xử phạt [6].
3.6. Hình thức xử phạt
Theo quy định tại Điều 5Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 quy
định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, hình thức xử phạt, biện
pháp khắc phục hậu quả bao gồm:
Các hình thức xử phạt chính bao gồm:

a) Cảnh cáo;
5


b) Phạt tiền.
Hình thức xử phạt bổ sung:
a) Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ
giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất;
b) Tước quyền sử dụng giấy phép hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất
đai từ 06 tháng đến 09 tháng hoặc đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất
đai từ 09 tháng đến 12 tháng.
Ngồi ra, cịn có các biện pháp khắc phục hậu quả quy định khác.
II. Thực trạng xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Đất đai là vấn đề phức tạp, có liên quan chặt chẽ đến đời sống của người dân và
có ảnh hướng đến an ninh, trật tự và an toàn xã hội. Mặc dù có xu hướng giảm nhưng
trong giai đoạn 2013 đến nay, đơn thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai vẫn
chiếm tỉ lệ cao trong tổng số các đơn thư khiếu nại, tố cáo (trên 60%).
Các vụ án hành chính liên quan đến đất đai có xu hướng tăng liên tục từ mức
chiếm 64,2% tổng số các vụ án về hành chính năm 2015 lên trên 80% năm 2020. Cũng
trong khoảng thời gian này, số lượng thụ lý, giải quyết các vụ án dân sự, kinh doanh
thương mại liên quan đến đất đai chiếm 75% tổng số các vụ án TANDTC thụ lý, giải
quyết theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm (trong đó, số vụ đã giải quyết chiếm
83,49%).
Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực từ ngày 5/1/2020 thay thế Nghị định số 102/2014 đã
có rất nhiều điểm mới tiến bộ, nếu thực hiện nghiêm túc sẽ góp phần lập lại trật tự, kỷ
cương trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế những quy định này vẫn chưa
đủ sức răn đe và các vi phạm vẫn xảy ra ở nhiều nơi nhưng chưa được xử lý.
1. Một số điểm mới của Nghị định 91/2019/ NĐ – CP
Thứ nhất , Tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở phạt tiền đến 01 tỷ đồng. Theo

khoản 3, 4 Điều 9 Nghị định 91/2019, chuyển đất trồng lúa sang đất phi nơng nghiệp
(trong đó có đất ở) tại khu vực nông thôn và đô thị mà không được cơ quan có thẩm
quyền cho phép thì phạt tiền theo diện tích tự ý chuyển. Lưu ý: Mức phạt trên đây áp
dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá
6


nhân (cao nhất là 01 tỷ đồng), ngoài bị phạt tiền, thì người có hành vi vi phạm buộc
khơi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm [11]
Thứ hai, Bỏ hoang đất bị phạt tiền. Đây là một trong những nội dung mới đáng
chú ý nhất của Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Theo khoản 1 Điều 32 Nghị định 91/2019,
hành vi không sử dụng đất trồng cây hàng năm trong thời hạn 12 tháng liên tục, đất
trồng cây lâu năm trong thời hạn 18 tháng liên tục, đất trồng rừng trong thời hạn 24
tháng liên tục mà không thuộc trường hợp bất khả kháng bị xử phạt [9].
Thứ ba, mua bán đất khơng có Sổ đỏ sẽ bị phạt nặng. Theo khoản 3 Điều 18
Nghị định 91/2019, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng
đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức khác nhau.
Thứ tư, không sang tên Sổ đỏ bị phạt tới 20 triệu đồng. Sang tên Sổ đỏ theo là
cách thường gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất. Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động trong thời hạn
30 ngày kể từ ngày xảy ra biến động (thường sẽ là ngày hợp đồng chuyển nhượng,
tặng cho có hiệu lực). Theo khoản 2, 3 Điều 17 Nghị định 91/2019, trường hợp không
thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định bị phạt tiền.
Thứ năm, lấn, chiếm đất bị phạt tới 1 tỷ đồng. Theo khoản 3 Điều 14 Nghị định
91/2019, trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn, trừ trường
hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an tồn cơng trình và đất cơng trình có hành
lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức thì
bị xử phạt.

Thứ sáu, lần đầu tiên quy định rõ hành vi hủy hoại đất. Theo khoản 3 Điều 3
Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình hoặc làm
suy giảm chất lượng đất hoặc gây ô nhiễm đất mà làm mất hoặc giảm khả năng sử
dụng đất theo mục đích đã được xác định và luật đã đưa ra các hành vi cụ thể.
Thứ bảy, bổ sung nhiều hình thức xử phạt bổ sung và biện pháp khắc phục hậu
quả. Ngoài các hình thức xử phạt bổ sung theo quy định hiện hành, Nghị định cịn bổ
sung các hình thức xử phạt bổ sung: Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa làm
7


sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất. Nghị định bổ sung
nhiều biện pháp khắc phục hậu quả: Cụ thể, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP khơng có
điều khoản quy định riêng về các biện pháp khắc phục hậu quả khi vi phạm mà quy
định biện pháp khắc phục hậu quả theo từng hành vi vi phạm. Trong đó, chủ yếu gồm
3 biện pháp là: Buộc khơi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại
số lợi bất hợp pháp; buộc trả lại diện tích đất đã nhận. Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 5
Nghị định số 91/2019/NĐ-CP bổ sung thêm các biện pháp khắc phục hậu quả gồm 17
biện pháp, được áp dụng trong từng trường hợp cụ thể [13].
Thứ tám, về đối tượng áp dụng. Nghị định 91/2019/NĐ-CP chia làm 2 nhóm đối
tượng, đó là: Hộ gia đình, cộng đồng dân cư; cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài (sau đây gọi chung là cá nhân); Tổ chức trong
nước, tổ chức nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, cơ sở tôn giáo (sau
đây gọi chung là tổ chức). Như vậy, so với Nghị định 91 thì cơ sở tơn giáo đã được
đưa vào nhóm tổ chức chứ khơng tách riêng thành đối tượng áp dụng như Nghị định
102. (trangtinphapluat)
Thứ chín, về thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính. Nghị định 91 đã bổ sung quy
định về thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 2 năm và xác
định rõ hành vi đang thực hiện và hành vi đã kết thúc để tính thời hiệu xử phạt.
Thứ mười, bổ sung điều khoản xác định số lợi bất hợp pháp: Nghị định
102/2014/NĐ-CP có quy định về buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp nhưng không hướng

dẫn cách xác định. Nghị định 91/2019/NĐ-CP đã hướng dẫn cụ thể cơng thức tính số
lợi bất hợp pháp trong trường hợp sử dụng đất sang mục đích khác mà khơng được cơ
quan có thẩm quyền cho phép; trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm; trường hợp
chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khơng đủ điều kiện; trường hợp cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không đủ điều kiện…[12].
Thứ mười một, bổ sung cách xác định diện tích đất vi phạm. Trường hợp vi
phạm tồn bộ diện tích thửa đất thì xác định theo diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử
dụng đất. Trường hợp vi phạm tồn bộ diện tích thửa đất khơng có giấy tờ về quyền sử
dụng đất mà đã có bản đồ địa chính thì sử dụng bản đồ địa chính để xác định; trường
hợp khơng có bản đồ địa chính mà có bản đồ khác đã, đang sử dụng quản lý đất đai tại
địa phương thì sử dụng bản đồ đó để xác định…
8


2. Vướng mắc xử phạt hành chính lĩnh vực đất đai theo Nghị định 91/2019
Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai có hiệu lực 05/01/2020 thay thế cho Nghị định 102/2014/NĐ-CP với rất nhiều
điểm mới, khắc phục được các hạn chế của Nghị định 102/2014/NĐ-CP. Tuy nhiên,
qua thời gian thực hiện thì một số quy định của Nghị định 91/2019/NĐ-CP đã bộc lộ
một số hạn chế gây khó khăn cho việc xử phạt vi phạm hành chính.
Thứ nhất, Buộc khơi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Theo
quy định tại điểm a khoản 3 Điều 5 Nghị định 91 thì đối với: Buộc khơi phục lại tình
trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình
hình thực tế ở địa phương để quy định mức độ khôi phục đối với từng loại vi phạm
quy định tại Nghị định này. Đến thời điểm hiện nay thì chưa có địa phương nào quy
định mức độ khắc phục hậu quả theo quy định của Nghị định 91. Như vậy, các trường
hợp vi phạm phát sinh cần phải áp dụng buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất
trước khi vi phạm thì xử lý như thế nào cho đúng. Chẳng hạn trên đất có nhà, cơng
trình thì khơi phục như thế nào? hay đất được san nền, đào hố…thì khắc phục như thế
nào đang là vấn đề còn nhiều cách hiểu khác nhau [14].

Thứ hai, về xử phạt, khắc phục hậu quả trường hợp vi phạm xảy ra trước thời
điểm có giao dịch quyền sử dụng đất. Tại điểm a khoản 4 Điều 5 Nghị định 91 quy
định như sau:
4. Việc áp dụng hình thức xử phạt vi phạm hành chính và thực hiện biện pháp
khắc phục hậu quả trong trường hợp có giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp vi phạm hành chính xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì
bên chuyển quyền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện biện
pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, buộc
khơi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (nếu khi xử phạt hành vi
chuyển quyền buộc bên nhận chuyển quyền phải trả lại đất cho bên chuyển quyền)
theo quy định. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện các biện pháp khắc
phục hậu quả còn lại đối với từng trường hợp vi phạm theo quy định.
Quy định trên hiện nay có nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau:

9


Thứ nhất, có ý kiến cho rằng đối với các vi phạm xảy ra trước khi chuyển
nhượng thì bên chuyển nhượng phải chịu toàn bộ. Cách hiểu này phù hợp với Luật Xử
lý vi phạm hành chính, cụ thể tại khoản 2 điều 2 quy định và khoản 5 Điều 12. Như
vậy, theo Luật thì đối tượng nào vi phạm thì phải xử phạt đối tượng đó.
Thứ hai, có ý kiến cho rằng đối với các vi phạm xảy ra trước khi chuyển nhượng
thì bên chuyển nhượng phải chịu tồn bộ nếu thuộc trường hợp khi xử phạt buộc bên
nhận chuyển nhượng phải trả lại đất. Cách hiểu này dựa vào quy định trong dấu ngoặc
đơn () của điểm a khoản 4 Điều 5 Nghị định 91.
Thứ ba, Cũng có ý kiến cho rằng đối với các vi phạm xảy ra trước khi chuyển
nhượng thì bên chuyển nhượng phải chịu toàn bộ nếu thuộc trường hợp buộc bên nhận
chuyển nhượng phải trả lại đất; trường hợp không buộc phải trả lại đất thì bên chuyển
nhượng sẽ bị phạt tiền, số lợi bất hợp pháp còn bên nhận chuyển nhượng chịu biện
pháp áp dụng khắc phục hậu quả..

Thứ tư, đối với các vi phạm xảy ra trước khi chuyển nhượng thì bên chuyển
nhượng phải chịu toàn bộ nếu thuộc trường hợp buộc bên nhận chuyển nhượng phải
trả lại đất; trường hợp khơng buộc phải trả lại đất thì bên nhận chuyển nhượng sẽ bị
phạt tiền, số lợi bất hợp pháp, áp dụng khắc phục hậu quả. Cách hiểu này thì cứng
nhắc theo ý của điểm a khoản 4 Điểu 5, tức là thuộc trướng hợp trả lại đất thì bên
chuyển nhượng chịu tồn bộ, trường hợp khơng trả lại đất thì bên nhận chuyển nhượng
chịu toàn bộ.
Thứ ba, Xử phạt hành vi chuyển đối cơ cấu cây trồng trên đất lúa. Tại khoản 1
và khoản 2 Điều 13 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính
đối với hành vi: Chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa có đủ điều kiện theo
quy định tại khoản 1 Điều 4 của Nghị định số 35/2015/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung
tại khoản 1 Điều 1 của Nghị định số 62/2019/NĐ-CP) nhưng không đăng ký với Ủy
ban nhân dân cấp xã; Chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa vi phạm điều kiện
quy định tại khoản 1 Điều 4 của Nghị định số 35/2015/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung
tại khoản 1 Điều 1 của Nghị định số 62/2019/NĐ-CP). Tuy nhiên, khoản 1 Điều 4 của
Nghị định số 35/2015/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung tại khoản 1 Điều 1 của Nghị định
số 62/2019/NĐ-CP) đến nay đã bị bãi bỏ bởi khoản 2 Điều 15 Nghị định 94/2019/NĐCP quy định chi tiết một số điều của Luật Trồng trọt về giống cây trồng và canh tác.
10


Như vậy, việc xử lý trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên
đất trồng lúa không biết đi theo hướng nào.
Thứ tư, Chuyển mục đích sử dụng đất chưa sử dụng. Nghị định 91/2019/NĐ-CP
chỉ quy định xử phạt hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ nhóm đất nơng nghiệp,
phi nơng nghiệp sang nhóm đất khác, khơng có quy định việc xử phạt hành chính
trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp sổ đỏ, trong đó ghi đất gh/b (đất bằng
chưa sử dụng) chuyển sang nhóm đất phi nơng nghiệp như để xây dựng nhà ở, nhà
xưởng…Thực tiễn đã phát sinh trường hợp chuyển mục đích từ đất chưa sử dụng (đã
có sổ đỏ) sang các nhóm đất khác ở khu vực nơng thơn chưa có cơ sở pháp lý để xử
phạt.

Thứ năm, chưa phù hợp với các quy định khác. quy định xử phạt hành chính đối
với hành vi “chiếm đất” tại Khoản (2.d) Điều 3 và Điều 14, Nghị định 91/2019/NĐ-CP
đã có các bất cập: Chưa phù hợp với quy định tại Khoản (1.b) Điều 169 và Khoản 2,
Điều 191, Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế” được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Do vậy, doanh
nghiệp cần phải được quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng.
Chưa phù hợp với Khoản (1.a) Điều 60, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định “Sở
Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định
tại Khoản 1, Điều 59, Luật Đất đai” (Khoản 1, Điều 59, Luật Đất đai quy định: UBND
cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với tổ chức). Do vậy, khi chủ đầu tư dự án nhà ở đã nộp hồ sơ xin được giao đất và đã
được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp biên nhận hồ sơ, thì doanh nghiệp đã hồn
thành trách nhiệm của mình. Việc UBND cấp tỉnh chậm ban hành Quyết định giao đất,
cho thuê đất không phải lỗi của doanh nghiệp [16]
Thứ sáu, mức xử phạt hành chính chưa đủ răn đe. Nghị định quy định 17 biện
pháp khắc phục hậu quả. Trong đó, khơng nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp “sổ đỏ” cho
người mua nhà, cơng trình xây dựng, nền nhà tại dự án kinh doanh bất động sản nếu
chậm từ 12 tháng trở lên, thì bị phạt tiền đến 01 tỷ đồng đối với trường hợp vi phạm từ
100 căn hộ, cơng trình xây dựng, thửa đất trở lên…Có thế thấy rằng, mức phạt tiền tối
11


đa chỉ đến 01 tỷ đồng, chưa đủ sức răn đe, ngăn chặn các hành vi chuyển nhượng đất
nền trái phép hoặc chậm làm thủ tục để cấp “sổ đỏ” cho khách hàng.
Trong thực tiễn, nhiều cư dân sống tại các căn hộ chung cư trên địa bàn TP. Hồ
Chí Minh hiện vẫn đang trong tình trạng bị động vì không được cấp giấy chứng nhận
sở hữu nhà (sổ hồng). Tại một chung cư trên đường Nguyễn Duy Trinh (quận 2), dù đã
nhận nhà từ hơn 2 năm rưỡi nhưng cư dân ở đây đang chờ đợi mỏi mòn, còn chủ đầu

tư chưa có động thái nào làm thủ tục để cấp sổ. Một cư dân sống tại chung cư Bộ Công
an (quận 2) cũng than thở: "Tôi rao bán căn hộ dù giá rẻ hơn trong khu vực nhưng do
chưa có sổ hồng nên khơng bán được, trong khi nhà đã được bàn giao gần 4 năm".
Theo tìm hiểu, vì nhiều lý do khác nhau từ chủ quan đến khách quan mà hiện nay rất
nhiều dự án chung cư, khu đơ thị ở TP. Hồ Chí Minh, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn tất các
thủ tục để cấp giấy chứng nhận nhà cho cư dân. Điều này dẫn tới hàng loạt tranh chấp,
kiện tụng mà phần thiệt thịi ln thuộc về người mua, trong khi doanh nghiệp tiếp tục
mang tiền đi đầu tư các dự án khác. Tương tự, tình trạng cá nhân, doanh nghiệp phân
lơ bán nền trái phép, tự ý dùng đất nông nghiệp để bán cho khách hàng hay một số đối
tượng lập dự án "ma" rồi đem rao bán vẫn diễn ra khá phổ biến ở các quận, huyện
hoặc địa phương ven TP. Hồ Chí Minh nhưng rất ít người bị xử lý theo nghị định mới.
Mới đây nhất, cơn sốt đất cục bộ tại xã Bình Ba, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng
Tàu hồi tháng 2 vừa qua do các đối tượng tung tin đồn rồi ngang nhiên phân lô đất
nông nghiệp, mua bán tràn lan nhưng khơng có ai bị xử phạt. (tapchitaichinh)
Có thể thấy, việc phạt tiền tối đa chỉ đến 1 tỉ đồng được quy định tại Nghị định
91 là mức cao nhất theo Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 (1 tỉ đồng đối với cá
nhân và 2 tỉ đồng đối với tổ chức) và về cơ bản đã có tính răn đe đối với chủ đầu tư.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp, chủ đầu tư vẫn bất chấp và việc này chỉ xử lý
được phần ngọn của vấn đề vì mức phạt chưa đủ sức răn đe. Đối với một số trường
hợp dự án lớn, quy mô hàng ngàn tỉ đồng như một số chung cư căn hộ cao cấp hay
việc mua gom đất nông nghiệp tự ý chuyển mục đích khơng thực hiện các thủ tục pháp
lý để bán cho khách hàng với quy mô hàng trăm hec-ta như Công ty Địa ốc Alibaba thì
với mức phạt tại Nghị định 91 chỉ là con số rất nhỏ so với lợi nhuận thu về, do đó họ
chấp nhận bị xử phạt để cho qua và chờ cơ quan chức năng cho phép "hợp thức hóa"
sai phạm.
12


III. Giải pháp cho vấn đề xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất
đai.

Thứ nhất, đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai với
mọi tầng lớp nhân dân. Ý thức pháp luật là nhân tố năng động, thường xuyên bám sát
sự thay đổi liên tục của thực tiễn để kịp thời thực hiện, tuân thủ, tôn trọng, phát hiện,
đề xuất, kiến nghị sửa đổi, ban hành và hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và
pháp luật về đất đai nói riêng. Ý thức pháp luật là một hình thái ý thức xã hội, nên ý
thức đó khơng thể tự có nhanh chóng ở mỗi con người được; vì vậy muốn pháp luật
nói chung, pháp luật đất đai nói riêng được thực hiện và tuân thủ một cách nghiêm
minh thì phải đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai với mọi
tầng lớp nhân dân. Khi nắm bắt và hiểu rõ quy định của pháp luật, mọi người có thể
thực hiện và tuân thủ một cách tốt nhất. Vừa tránh việc vi phạm, vừa giúp việc tiến
hành xử phạt của cơ quan có thẩm quyền trở nên hiệu quả và có ý nghĩa cao hơn,
Thứ hai, cần nghiên cứu, tổ chức lại các cơ quan thực thi pháp luật về đất đai
một cách chuyên nghiệp hơn, đồng bộ hơn, trong đó có tịa án về đất đai, cơ quan
thanh tra về đất đai.
Thứ ba, nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai và xử lý
vi phạm hành chính về đất đai. Trình độ, phẩm chất và năng lực của đội ngũ cán bộ là
vô cùng quan trọng để việc thực thi xử phạt hiệu quả. Nếu họ có phẩm chất tốt, hiểu
biết sâu rộng sẽ áp dụng một cách linh hoạt các quy định của pháp luật, xử phạt nhanh
chóng, nghiêm minh, đúng người, đúng tội và kịp thời. Ngược lại, những cán bộ với
hạn chế về chuyên môn, năng lực quản lý, yếu kém về quản lý có thể đưa đến những
quyết định sai lầm, thiếu quyết đốn, xử phạt khơng kịp thời và thiếu nghiêm minh.
Vì thế, phải tuyển dụng cán bộ một cách kỹ càng và tiến hành đào tạo thêm nhiều lần
trong q trình cơng tác.
Thứ tư, Tăng cường kiểm tra, thanh tra, giám sát hoạt động quản lý, sử dụng đất
đai; xử lý nghiêm minh, kịp thời các vi phạm hành chính về đất đai. Trong cơng cuộc
xây dựng CNXH, nhất là trong điều kiện phát triển nền kinh tế nhiều thành phần, mở
cửa, như hiện nay, khi mà “tấc đất” là “tấc vàng”, thì cơng tác quản lý và sử dụng đất
đai càng có tầm quan trọng trong quá trình thực hiện nhiệm vụ đổi mới, vì vậy địi hỏi
cần phải tăng cường kiểm tra, thanh tra, giám sát hoạt động quản lý và sử dụng đất đai;
xử lý nghiêm minh, kịp thời các vi phạm hành chính về đất đai. Để có quyết định đúng

13


và trúng, giải pháp thực hiện tối ưu, sai sót được phát hiện kịp thời, hạn chế được
những vi phạm trong quản lý và sử dụng dất đai thì cơng tác thanh tra, kiểm tra, giám
sát phải đựơc tiến hành thường xuyên, các hành vi vi phạm pháp luật đất đai phải được
xử lý nghiêm khắc. Tăng cường kiểm tra, thanh tra, giám sát hoạt động quản lý, sử
dụng đất đai còn nhằm phát hiện ưu điểm, khuyết điểm, uốn nắn, bổ sung, hoàn chỉnh
các quy định về đất đai, bảo vệ và giáo dục đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý, sử
dụng đất đai và xử lý các vi phạm về đất đai.
Thứ năm, cần tăng cường công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai:
Về đăng ký tài sản, cơ sở dữ liệu quốc gia, kiểm sốt tài sản...
Thứ sáu, hồn thiện hệ thống pháp luật. Từ những phân tích nêu trên có thể thấy
ngoài những nét ưu việt, tiến bộ, những quy định trong Nghị định cịn nhiều hạn chế,
vướng mắc, khó khăn trong áp dụng và còn chưa phù hợp với các quy định của các
luật khác. Vì thế cần phải thực hiện sửa đổi thêm nhiều để hoàn thiện hơn. Như là đưa
ra hướng dẫn cụ thể về khơi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm để tránh
việc mỗi địa phương có các cách hiểu khác nhau. Hay hình phạt tuy đã cao rồi, tuy đã
có sức răn đe nhưng trong nhiều trường hợp với các vụ thầu lớn thì với số tiền đó vẫn
chưa là gì để người vi phạm phải cảm thấy e sợ cả vì thế nên nâng cao hình phạt tiền
để tăng tính răn đe, khơng dám vi phạm nữa. Bên cạnh đó, đưa ra các cơ sở pháp lý
trong trường hợp chuyển mục đích từ đất chưa sử dụng (đã có sổ đỏ) sang các nhóm
đất khác ở khu vực nơng thơn là vơ cùng cần thiết. Ngồi ra, các nhà làm luật cần ngồi
lại và đối chiếu các điều luật làm sao để áp dụng cùng nhau phù hợp nhất, tránh việc
mâu thuẫn, chồng chéo trong áp dụng.

.

14

C.Kết Luận
Như vậy, bài tiểu luận đã đi sâu vào phân tích vấn đề xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai dựa trên Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Có thể thấy rằng, việc ra
đời Nghị định 91 là một bước ngoặt quy định việc xử phạm chi tiết các hành vi vi
phạm của chủ đầu tư mà trước đây chưa quy định. Việc còn lại là các các cơ quan chức
năng phải giám sát chặt chẽ và xử lý nghiêm ngay từ khi hành vi vi phạm mới bắt đầu.
Tuy cịn có một số khó khăn, vướng mắc trong quy định và áp dụng thực tiễn nhưng
có thể thấy việc thực hiện xử phạt ngày càng sáng suốt, minh bạch và hiệu quả hơn.
Em từ đó, cũng đưa ra một vài giải pháp khả thi để góp phần vào công cuộc bảo vệ trật
tự, ổn định về quản lý đất đai mà cụ thể ở đây là xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh
vực đất đai.

15


Danh mục tài liệu
1.Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb. CAND, Hà Nội,
2018.
2. Luật đất đai năm 2013.
3. Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
4. Lê Minh Trường (2021), Vi phạm pháp luật là gì ? Một số vấn đề pháp lý liên
quan đến vi phạm pháp luật , truy cập lần cuối ngày 15/7/2021, từ <
/>5. Nguyễn Thùy Chi (2012), Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả xử lý vi phạm hành chính về đất đai ở quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội,
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên.
6. BỊ XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI CẦN LÀM GÌ? (2020),
truy cập lần cuối ngày 15/7/2021, từ < >.
7. Vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (2017), truy cập lần cuối ngày
15/7/2021, từ < >.

8. Lê Thủy (2020), Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
được quy định như nào?, từ < />9. Luật Sư Nói Về Nghị Định 91/2019/NĐ-CP Xử Phạt Vi Phạm Hành Chính
Trong Lĩnh Vực Đất Đai Có Hiệu Lực, Thực Thi Bắt Đầu Từ Ngày 5/1/2020! (2020),
truy cập lần cuối ngày 15/7/2021, từ < />10. Nguyễn Quốc Sử (2019), Điểm mới của Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử
phạt VPHC lĩnh vực đất đai, truy cập lần cuối ngày 15/7/2021, từ <
16


/>11. Phạm Dũng (2020), MỘT SỐ NỘI DUNG MỚI NGHỊ ĐỊNH 91/2019/NĐCP, truy cập lần cuối ngày 15/7/2021, từ <
/>12. Hoàng Thị Thanh (2020), Những điểm mới của Nghị định 91/2019/NĐ-CP
ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, truy
cập ngày 15/7/2021, từ <
/>ail.aspx?ItemID=283>.
13. Trần Hải Dương (2020), Một số nội dung mới quy định về xử phạt vi phạm
hành chính lĩnh vực đất đai, truy cập lần cuối ngày 15/7/2021, từ <
/>14. Nguyễn Quốc Sử (2020), Vướng mắc xử phạt hành chính lĩnh vực đất đai
theo Nghị định 91/2019, truy cập lần cuối ngày 15/7/2021, từ <
/>15. PHẠM THỊ BÍCH HẢO (2020), Nghị định 91/2019/NĐ-CP nâng mức xử
phạt về hành vi vi phạm hành chính trong đất đai, truy cập lần cuối ngày 15/7/2021, từ
< />16. Thanh Nga (2020), Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Chưa
đủ sức răn đe, truy cập lần cuối ngày 15/7/2021, từ < />17. Sơn Nhung ( 2020), Phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai: Có quy định
nhưng chưa xử lý được, truy cập lần cuối ngày 15/7/2021, từ <
/>17


18