luận văn thạc sĩ pháp luật việt nam về bảo đảm quyền có nhà ở của người nước ngoài và người việt nam định cư ở nước ngoài

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

Hoàng Tám Phi

PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐẢM BẢO QUYỀN CÓ NHÀ Ở CỦA NGƢỜI
NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NGOÀI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2012

z


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

Hoàng Tám Phi

PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐẢM BẢO QUYỀN CÓ NHÀ Ở CỦA NGƢỜI
NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NGOÀI

Chuyên ngành

: Luật Quốc tế

Mã số

: 60 38 60

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Minh Ngọc

Hà Nội – 2012

z


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu ..................................................................................................... 2
3. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................................... 4
4. Nhiệm vụ nghiên cứu ..................................................................................................... 5
5. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu .................................................................... 5
6. Ý nghĩa lý luận, thực tiễn và những đóng góp về khoa học của luận văn ..................... 6
7. Kết cấu của luận văn ...................................................................................................... 6
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ BẢO ĐẢM QUYỀN CĨ
NHÀ Ở CỦA NGƢỜI NƢỚC NGỒI VÀ NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC
NGOÀI .................................................................................................................................. 7
1.1. Tổng quan về ngƣời nƣớc ngoài ................................................................................. 7
1.1.1. Khái niệm người nước ngoài ............................................................................... 7
1.1.2. Đặc điểm ............................................................................................................ 10
1.1.3. Bảo đảm quyền cho người nước ngoài .............................................................. 13
1.2. Tổng quan về ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài................................................17
1.3. Những vấn đề lý luận cơ bản về bảo đảm quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc và ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài ....................................................................................... 18

1.3.1. Một số khái niệm có liên quan ........................................................................... 18
1.3.1.1. Khái niệm quyền tự do đi lại, cư trú ........................................................... 18
1.3.1.2. Khái niệm quyền có nhà ở .......................................................................... 22
1.3.1.3. Chính sách nhà ở cho người nước ngoài ................................................... 24
1.3.2. Nội dung quyền có nhà của người nước ngồi .................................................. 27
1.3.3. Bảo vệ quyền của quyền có nhà ở của người nước ngoài ................................. 29
TIỂU KẾT CHƢƠNG 1 .................................................................................................. 32
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ BẢO ĐẢM QUYỀN CĨ
NHÀ Ở CỦA NGƢỜI NƢỚC NGỒI VÀ NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC
NGOÀI

z


2.1. Tình hình ngƣời nƣớc ngồi tại Việt Nam và nhu cầu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài
tại Việt Nam ..................................................................................................................... 33
2.2. Thực trạng pháp luật về bảo đảm quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngồi tại Việt
Nam .................................................................................................................................. 38
2.2.1. Chính sách, pháp luật về bảo đảm quyền có nhà ở của người nước ngoài tại
Việt Nam trước khi ban hành Nghị quyết số 19/2008/QH12 về thí điểm tổ chức, cá
nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam .................................................. 38
2.2.2. Thực trạng pháp luật về bảo đảm quyền có nhà ở cho người nước ngồi từ khi
có Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài
mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đến nay ................................................................. 44
2.3. Những bất cập, hạn chế pháp luật về bảo đảm quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngồi
tại Việt Nam ..................................................................................................................... 61
2.3.1. Thực trạng các giao dịch nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam ............... 61
2.3.2. Những bất cập, hạn chế trong các quy định pháp luật về bảo đảm quyền có nhà
ở cho người nước ngồi tại Việt Nam .......................................................................... 63
2.4.Nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài, kinh nghiệm của Trung Quốc……………………...66

2.5..Nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài, kinh nghiệm của Indonesia…………………..........69
TIỂU KẾT CHƢƠNG 2 .................................................................................................. 73
Chƣơng 3: QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
BẢO ĐẢM QUYỀN CĨ NHÀ Ở CỦA NGƢỜI NƢỚC NGỒI VÀ NGƢỜI VIỆT
NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI .................................................................................. 74
3.1. Cơ sở của việc đề xuất quan điểm, giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật về bảo
đảm quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài và ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài .. 74
3.1.1. Sự mở rộng và mức độ ảnh hưởng của hội nhập quốc tế đến mọi mặt của đời sống
kinh tế xã hội nước ta....................................................................................................... 74
3.1.2. Bảo đảm sự phát triển cân đối, đa dạng hàng hóa cho thị trường bất động sản
Việt Nam ...................................................................................................................... 79
3.1.3. Cụ thể hóa chính sách ưu đãi, thu hút kiều bào về làm ăn, sinh sống, học tập
lâu dài ở trong nước, tạo cầu nối cho người Việt Nam ở nước ngoài cống hiến cho đất
nước ............................................................................................................................. 80
3.1.4. Thu hút nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay... 83
3.2. Một số quan điểm, giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật về bảo đảm quyền có
nhà ở của ngƣời nƣớc ngồi tại Việt Nam hiện nay ........................................................ 83
KẾT LUẬN CHUNG ......................................................................................................... 93

z


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Diễn giải

ADB

Ngân hàng Phát triển Châu Á

FDI

Vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngồi

ASEAN
BOT
BT
BTO
EU

Hiệp hội các Quốc gia Đơng Nam Á
Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao
Hợp đồng xây dựng - chuyển giao
Hợp đồng xây dựng - chuyển giao - kinh doanh
Liên minh Châu Âu

GATT

Hiệp định

UNDP

Chƣơng trình phát triển Liên hiệp quốc

UNESCO

Tổ chức Giáo dục, Khoa học và Văn hóa của Liên hiệp quốc

UNICEF

Quỹ nhi đồng Liên hiệp quốc

UNPA
WB

Cơ quan Bƣu chính của Liên Hợp quốc
Ngân hàng thế giới

WHO

Tổ chức y tế thế giới

WTO

Tổ chức Thƣơng mại Thế giới

z


z


luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
“An cƣ lạc nghiệp” đã trở thành nguyên lý cho sự tồn tại và phát triển
của mỗi con ngƣời đã đƣợc ông cha đúc kết, lƣu truyền qua nhiều thế hệ. Nói
nhƣ vậy có nghĩa là, nhà ở giữ vai trị quan trọng đối với sự sống của con

ngƣời, nhà ở không chỉ là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình, nhà ở cũng
đƣợc coi là điều kiện cần thiết đứng thứ ba sau ăn và mặc để giúp con ngƣời
có thể yên tâm tham gia lao động, tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Do đó,
nhu cầu có nhà ở để sinh sống và làm việc là địi hỏi khách quan của mọi
ngƣời khơng phân biệt dân tộc, thành phần xuất thân, quốc tịch, tôn giáo…
Khi đến Việt Nam đầu tƣ làm ăn, học tập và sinh sống tại Việt Nam, vấn
đề nhà ở cũng là một trong những mối quan tâm hàng đầu của ngƣời nƣớc
ngoài khi vào Việt Nam. Sự tác động của tiến trình tồn cầu hóa và hội nhập
kinh tế quốc tế đã làm cho số lƣợng ngƣời nƣớc ngoài vào Việt Nam làm việc
và sinh sống ngày càng gia tăng bằng nhiều con đƣờng khác nhau nhƣ làm
việc trong các cơ quan đại diện ngoại giao nƣớc ngoài (Đại sứ quán, Lãnh sự
quán), trong các tổ chức quốc tế của nƣớc ngoài nhƣ UNDP, UNICEF, WHO,
WB…, thông qua các dự án đầu tƣ, hợp tác khoa học, chuyên gia trong các
lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hoá thể thao... nhất là, sau khi Việt Nam là thành
viên chính thức của Tổ chức thƣơng mại thế giới (WTO), số lƣợng ngƣời
nƣớc ngoài vào Việt Nam càng nhiều hơn thì việc giải quyết nhu cầu nhà ở
cho ngƣời nƣớc ngoài cũng cần phải đƣợc quan tâm giải quyết thoả đáng.
Thời gian qua, Nhà nƣớc ta đã ban hành nhiều chính sách về nhà ở có
liên quan đến ngƣời nƣớc ngồi nhƣ Luật đất đai năm 2003, Luật nhà ở năm
2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006…Các chính sách này đã góp
phần thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài vào Việt Nam, từng bƣớc tạo điều kiện để
ngƣời nƣớc ngoài đƣợc tham gia đầu tƣ xây dựng nhà ở tại Việt Nam.

1

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

z

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

Qua nghiên cứu các chính sách về nhà ở mà Nhà nƣớc ta đã ban hành
trong thời gian vừa qua cho thấy, hiện nay pháp luật mới chỉ quy định cho
phép tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài vào Việt Nam đầu tƣ kinh doanh bất động
sản theo các dự án, trong đó có đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, còn
vấn đề sở hữu nhà ở của các cá nhân nƣớc ngoài nhƣ: các nhà ngoại giao, các
nhà khoa học, các chuyên gia, các kỹ sƣ nƣớc ngồi có tay nghề cao đƣợc mời
vào Việt Nam làm việc hoặc những ngƣời đang làm việc tại một số tổ chức
quốc tế có nhiều đóng góp cho Việt Nam nhƣ UNDP, WHO, UNICEF...và
các tổ chức nƣớc ngồi khơng có chức năng kinh doanh bất động sản thì chƣa
đƣợc đề cập. Do vậy, chƣa khuyến khích đƣợc nhiều ngƣời, đặc biệt là các
chuyên gia giỏi, những ngƣời có tay nghề cao vào Việt Nam làm việc. Chính
vì vậy, tác giả lựa chọn nội dung “Pháp luật Việt Nam về bảo đảm quyền
có nhà ở của ngƣời nƣớc ngồi và ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài ”
làm đề tài nghiên cứu cho Luận văn thạc sĩ luật học của mình là vấn đề có ý
nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc.
2. Tình hình nghiên cứu
Bảo đảm quyền có nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài sinh sống làm việc, học
tập tại Việt Nam là vấn đề vừa mang tính xã hội, vừa mang tính “nhạy cảm”,
nhất là trong điều kiện chính trị thế giới cịn nhiều bất ổn. Do đó, khi đề cập
đến vấn đề quyền có nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam đã thu hút
đƣợc sự quan tâm của nhiều giới, nhiều ngành. Dù còn nhiều e ngại khi quyết
định cho ngƣời nƣớc ngoài sinh sống làm việc, học tập tại Việt Nam, song khi
Luật đất đai 2003 có hiệu lực, các quy định về quyền và nghĩa vụ của ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất,
Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và đặc biệt là Nghị quyết số
19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho
tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã tạo điều

2

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

z


luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

kiện thuận lợi cho ngƣời nƣớc ngoài tham gia đầu tƣ, các chuyên gia, các nhà
khoa học, các nhà quản lý giỏi có điều kiện sinh sống ổn định, yên tâm làm
việc lâu dài tại Việt nam là cơ sở để các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc
ngồi đang hoạt động tại Việt nam có điều kiện tạo chỗ ở ổn định cho ngƣời
lao động đang làm việc trong các doanh nghiệp đó (khơng phân biệt ngƣời
trong nƣớc hay ngƣời nƣớc ngồi), góp phần thực hiện chính sách an sinh xã
hội đồng thời góp phần thúc đẩy thị trƣờng nhà ở và bất động sản phát triển
trên nguyên tắc bảo đảm ổn định, minh bạch và lành mạnh, góp phần tạo bộ
mặt đô thị hiện đại, văn minh vừa làm tăng cung, vừa làm tăng cầu về bất
động sản.
Kể từ khi có khung pháp lý bảo đảm quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc
ngồi tại Việt Nam, đã có nhiều cơng trình nghiên cứu về đề tài này nhƣ:
Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, TS.
Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Bộ Tƣ pháp, Số
10/2004; Những sửa đổi, bổ sung của Luật đất đai năm 2003 về quyền và
nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, TS. Nguyễn Quang
Tuyến, Tạp chí Nhà nƣớc và pháp luật, Viện Nhà nƣớc và pháp luật, Số
4/2005, tr. 62 – 66; Các quy định của pháp luật về việc cho phép tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà ở
tại Việt Nam, Khoá luận tốt nghiệp, Phạm Thị Mai Duyên, Ngƣời hƣớng dẫn:
TS. Nguyễn Thị Nga, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 2009, 62 tr cùng nhiều bài

viết trên các trang thông tin điện tử của các báo điện tử, của các công ty bất
động sản càng làm cho vấn đề bảo đảm quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngồi
tại Việt Nam trở nên sơi động hơn bao giờ hết, nhất là xem xét quyền này
trong mối tƣơng quan với sự phát triển của thị trƣờng bất động sản ở Việt
Nam.

3

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

z


luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

Tuy nhiên, các nghiên cứu mang tính hệ thống, có tính chuyên sâu đối
với lĩnh vực pháp luật về bảo đảm quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngồi tại
Việt Nam lại chƣa có nhiều. Vì thế, tác giả hy vọng với sự đầu tƣ nghiên cứu
thích đáng vào nội dung nghiên cứu này sẽ góp phần vào việc làm rõ những
vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về bảo đảm quyền có nhà ở của ngƣời
nƣớc ngồi tại Việt Nam, là tài liệu tham khảo có giá trị cả về mặt lý thuyết
cũng nhƣ thực tiễn ở nƣớc ta hiện nay.
3. Phạm vi nghiên cứu
Tập trung làm sáng tỏ hơn các quy định của pháp luật Việt Nam hiện
hành về bảo đảm quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngồi tại Việt Nam có liên
quan trực tiếp đến chính sách, pháp luật, so sánh đối chiếu với các cam kết
quốc tế về mở cửa thị trƣờng bất động sản, các cam kết thƣơng mại song
phƣơng giữa Việt Nam và các đối tác thƣơng mại, nhằm tìm ra hạn chế, bất
cập của pháp luật, từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp
luật về bảo đảm quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngồi tại Việt Nam.

Do vậy, khi nghiên cứu nội dung đề tài pháp luật về bảo đảm quyền có
nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam, tác giả sẽ đề cập mối tƣơng tác
giữa chính sách, pháp luật của Việt Nam so với các cam kết quốc tế về mở
cửa thị trƣờng bất động sản cũng nhƣ các cam kết thƣơng mại song phƣơng
giữa Việt Nam và các đối tác thƣơng mại bao gồm những vấn đề sau:
- Khái quát những vấn đề pháp lý cơ bản về ngƣời nƣớc ngồi, vai trị
của ngƣời nƣớc ngồi đối với sự phát triển kinh tế xã hội Việt Nam nói
chung, thị trƣờng bất động sản Việt Nam nói riêng;
- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về quyền sở hữu và quyền sở hữu
nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam nhƣ cơ sở pháp lý và thực tiễn của
việc ghi nhận quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngồi tại Việt Nam, nội dung

4

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

z


luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngồi tại Việt Nam, giới hạn quyền của có
nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam;
- Tác động của cam kết quốc tế và hiệp định song phƣơng, đa phƣơng
mà Việt Nam là thành viên đối với vấn đề ghi nhận quyền có nhà ở của ngƣời
nƣớc ngồi;
- Đánh giá quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam về bảo đảm
quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngồi tại Việt Nam;
- Nghiên cứu đề xuất các nhóm giải pháp góp phần hình thành phân khúc
thị trƣờng nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

4. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở phạm vi nghiên cứu nhƣ trên, đề tài tập trung vào những
nhiệm vụ chủ yếu sau đây:
- Tổng kết những vấn đề lý luận về ngƣời nƣớc ngồi;
- Khái qt q trình hình thành và phát triển pháp luật về bảo đảm
quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngồi tại Việt Nam;
- Phân tích thực trạng pháp luật hiện hành của Việt Nam về bảo đảm
quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngồi tại Việt Nam;
- Nghiên cứu đề xuất các nhóm giải pháp góp phần hình thành phân khúc
thị trƣờng nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để đạt đƣợc phạm vi và nhiệm vụ nghiên cứu trên, luận văn đƣợc thực
hiện trên quan điểm, chính sách của Đảng cộng sản Việt Nam về việc cho
phép ngƣời nƣớc ngoài đƣợc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam kết hợp với
chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử thông qua các
phƣơng pháp nghiên cứu sau: phƣơng pháp so sánh, phân tích tài liệu, phƣơng
pháp tổng hợp cũng nhƣ những thành tựu của khoa học luật tƣ pháp quốc tế
và các cơng trình nghiên cứu của các tác giả trong và ngoài nƣớc.

5

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

z


luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

6. Ý nghĩa lý luận, thực tiễn và những đóng góp về khoa học của luận văn
Ý nghĩa lý luận và thực tiễn quan trọng của luận văn là ở chỗ tác giả đã

làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngồi,
các biện pháp bảo đảm quyền có nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài ở Việt Nam làm
tiền đề cho việc phân tích, bình luận, đánh giá mức độ phù hợp của pháp luật
hiện hành trong việc bảo đảm quyền có nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài trong
điều kiện hội nhập quốc tế hiện nay.
Về phƣơng diện khoa học, Luận văn đã hệ thống hóa một cách khoa học
về những khái niệm có liên quan đến pháp luật về bảo đảm quyền có nhà ở
cho ngƣời nƣớc ngồi, phân tích, đánh giá một cách chân thực, khách quan
hiện trạng pháp luật về bảo đảm quyền có nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài tại
Việt Nam; những kiến giải và đề xuất giải pháp có tính khả thi cao. Trong
chừng mực nhất định, Luận văn sẽ trở thành nguồn tài liệu tham khảo bổ ích
cho những ai quan tâm đến nội dung này.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn
đƣợc kết cấu làm 03 chƣơng:
Chương 1. Lý luận chung về pháp luật bảo đảm quyền có nhà ở của
ngƣời nƣớc ngồi, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài
Chương 2. Thực trạng pháp luật về bảo đảm quyền có nhà ở của ngƣời
nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi
Chương 3. Quan điểm, giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật về bảo
đảm quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài

6

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

z

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

Chƣơng 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT BẢO ĐẢM QUYỀN
CĨ NHÀ Ở CỦA NGƢỜI NƢỚC NGỒI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH
CƢ TẠI NƢỚC NGỒI
1.1. Tổng quan về ngƣời nƣớc ngồi
1.1.1. Khái niệm người nước ngoài
Dân cƣ là một trong những bộ phận cấu thành nên một quốc gia. Dân cƣ
của một quốc gia không chỉ bao gồm công dân của nƣớc đó mà cịn có ngƣời
có quốc tịch nƣớc ngồi, ngƣời có hai hay nhiều quốc tịch và ngƣời khơng
quốc tịch. Sở dĩ có tình trạng cơng dân của một nƣớc này lại làm ăn, sinh
sống ở một nƣớc khác là do có hiện tƣợng di dân. Trong q trình phát triển
của bất cứ quốc gia nào, sự hiện diện của ngƣời nƣớc ngồi là tất yếu và
muốn hay khơng, các quốc gia sở tại cũng phải ban hành quy chế pháp lý để
quản lý đối tƣợng này. Việc ban hành quy chế quản lý ngƣời nƣớc ngồi ln
là vấn đề nhạy cảm vì nó có mối liên hệ trực tiếp với quan hệ ngoại giao với
quốc gia mà họ mang quốc tịch, với các tổ chức nhân quyền quốc tế, bởi
những yêu cầu về bảo đảm những quyền tối thiểu của con ngƣời.
Xuất phát từ chủ quyền quốc gia, mỗi nƣớc đều có thẩm quyền riêng biệt
xác định địa vị pháp lý cho từng bộ phận dân cƣ nƣớc mình mà các quốc gia
khác khơng có quyền can thiệp. Tùy từng giai đoạn phát triển khác nhau với
những đặc điểm kinh tế văn hóa xã hội, khi ghi nhận địa vị pháp lý của cƣ dân
quốc gia mình phải tôn trọng pháp luật và tập quán quốc tế.
Đối với mỗi quốc gia, ngƣời nƣớc ngồi (là ngƣời khơng mang quốc tịch
quốc gia sở tại) đến làm ăn, sinh sống đã tất yếu trở thành bộ phận không thể
thiếu trong cộng đồng dân cƣ của quốc gia đó. Vì vậy, bên cạnh các quy định
pháp luật bảo đảm quyền lợi của công dân, mỗi quốc gia dều phải đối diện với
nghĩa vụ quốc tế là tạo cơ sở và điều kiện để ngƣời nƣớc ngoài đƣợc hƣởng

7

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

z


luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

chế độ pháp lý phù hợp với với sự tồn tại hợp pháp của họ trên lãnh thổ quốc
gia đó.
Một đặc thù quan trọng liên quan đến địa vị pháp lý của ngƣời nƣớc
ngoài trên lãnh thổ quốc gia sở tại là ngƣời nƣớc ngồi khơng chỉ chịu sự điều
chỉnh của pháp luật nƣớc này mà còn phải chịu sự điều chỉnh pháp luật của
nƣớc mà họ là công dân và Luật quốc tế. Vì vậy, mỗi quốc gia khơng thể đơn
phƣơng áp dụng quy định đối với ngƣời nƣớc ngồi nếu các quy định đó
khơng phù hợp với thoả thuận quốc tế và ảnh hƣởng đến lợi ích của công dân
và quốc gia khác.
Về nguyên tắc, quan hệ giữa các quốc gia liên quan đến dân cƣ đƣợc giải
quyết theo ngun tắc bình đẳng chủ quyền và khơng phân biệt đối xử, trên
cơ sở có đi có lại. Sự bình đẳng giữa các quốc gia thể hiện ở việc các quốc gia
thỏa thuận dành cho thể nhân và pháp nhân của nhau những điều kiện và chế
độ đối xử ngang bằng trong hoạt động kinh tế, thƣơng mại cũng nhƣ những
lĩnh vực sinh hoạt khác. Điều này trở nên đặc biệt quan trọng cho sự thiết lập
các cơ hội làm ăn, trao đổi thƣơng mại, đầu tƣ, luân chuyển tài sản của ngƣời
nƣớc ngoài trong giao dịch dân sự quốc tế diễn ra trên lãnh thổ các quốc gia
theo xu hƣớng tự do thƣơng mại, đặt trong điều kiện phát triển kinh tế thị
trƣờng, ở phạm vi các liên kết khu vự và trên toàn cầu.
Ở mức độ khái qt, có thể hiểu, ngƣời nƣớc ngồi là ngƣời khơng có
quốc tịch nƣớc sở tại. Quan niệm về ngƣời nƣớc ngồi ở nƣớc khơng đồng
nhất với nhau, có nƣớc hiểu ngƣời nƣớc ngoài theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm

những thể nhân, có nƣớc hiểu theo nghĩa rộng khơng chỉ là thể nhân mà còn
cả các pháp nhân [14, tr.93].
Hiện nay, khái niệm ngƣời nƣớc ngoài ở nƣớc ta đƣợc quy định ở nhiều
văn bản pháp luật khác nhau. Theo quy định của Pháp lệnh nhập cảnh, xuất
cảnh, cƣ trú của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam ngày 28 tháng 4 năm 2000.

8

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

z


luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

Luật Quốc tịch năm 2008 không đƣa ra định nghĩa ngƣời nƣớc ngoài mà quy
định khái niệm “ngƣời nƣớc ngoài cƣ trú ở Việt Nam”, theo đó, Người nước
ngồi cư trú ở Việt Nam là cơng dân nƣớc ngồi và ngƣời không quốc tịch
thƣờng trú hoặc tạm trú ở Việt Nam. Người khơng quốc tịch là ngƣời khơng
có quốc tịch Việt Nam và cũng khơng có quốc tịch nƣớc ngồi. Người gốc
Việt Nam định cư ở nước ngoài là ngƣời Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt
Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ đƣợc xác định theo nguyên tắc huyết
thống và con, cháu của họ đang cƣ trú, sinh sống lâu dài ở nƣớc ngoài.
Trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành, TS. Nguyễn Hồng Bắc cho
rằng, khái niệm ngƣời nƣớc ngồi có thể định nghĩa là ngƣời khơng có quốc
tịch Việt Nam bao gồm ngƣời có quốc tịch nƣớc ngồi và ngƣời khơng quốc
tịch [13, tr. 8].
Nhƣ vậy, cơ sở để xác định ngƣời nƣớc ngoài dựa trên cơ sở quốc tịch
mà cá nhân đó đang mang. Theo quan điểm của các nƣớc, quốc tịch thể hiện
mối quan hệ gắn bó của cá nhân với Nhà nƣớc mà họ mang quốc tịch, làm

phát sinh quyền, nghĩa vụ của công dân đối với Nhà nƣớc và quyền, trách
nhiệm của Nhà nƣớc đối với công dân. Đối với mỗi quốc gia, “người nước
ngồi là người khơng có quốc tịch của nước đó. Nếu hiểu theo nghĩa rộng,
người nước ngồi gồm cả những người khơng quốc tịch. Trong thành phần
người nước ngồi có nhiều bộ phận khác nhau với những quy chế pháp lí
khác nhau. Có bộ phận được hưởng các quyền ưu đãi và miễn trừ ngoại giao
hoặc lãnh sự, có bộ phận khơng được hưởng các quyền đó,... Quy chế pháp lí
của người nước ngồi được hình thành trên cơ sở các văn bản pháp luật
trong nước và cả các điều ước quốc tế do quốc gia kí kết” [32].
Một cách tiếp cận khác cho rằng, ngƣời nƣớc ngồi là “Người khơng
mang quốc tịch của nước mà họ đang cư trú. Tùy theo nhiệm vụ, lí do có mặt,
những người nước ngồi được nước chủ nhà có những quy chế pháp lí khác

9

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

z


luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

nhau… là người khơng có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch
nước ngồi và người khơng quốc tịch” [33]. Ngƣời nƣớc ngồi có thể là cƣ
trú hoặc thƣờng trú tại Việt Nam. Ngƣời nƣớc ngoài cƣ trú ở Việt Nam “là
cơng dân nước ngồi và người khơng quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở
Việt Nam” [33], ngƣời nƣớc ngồi thƣờng trú tại Việt Nam “là cơng dân nước
ngồi và người khơng quốc tịch cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở Việt Nam”
[33].
Từ đó, ta có thể định nghĩa: người nước ngồi là người có quốc tịch của

một quốc gia khác đang lao động, công tác, học tập hoặc đang sinh sống trên
lãnh thổ tại quốc gia sở tại.
Từ định nghĩa này, cho phép chúng ta rút ra những nhận định cơ bản sau
đây:
- Ngƣời nƣớc ngồi là ngƣời khơng mang quốc tịch ở quốc gia sở tại, họ
có thể mang quốc tịch một hoặc một vài nƣớc khác hoặc không mang quốc
tịch nƣớc nào.
- Ngƣời nƣớc ngồi có thể cƣ trú hoặc khơng cƣ trú trên lãnh thổ của
quốc gia sở tại. Trong nội dung Luận văn này, khái niệm ngƣời nƣớc ngoài
đƣợc hiểu là ngƣời nƣớc ngoài cƣ trú trên lãnh thổ Việt Nam.
1.1.2. Đặc điểm
Thứ nhất, ngƣời nƣớc ngồi là ngƣời khơng mang quốc tịch của quốc gia
sở tại đang làm ăn sinh sống, làm việc. Đây là dấu hiệu quan trọng để phân
biệt ngƣời nƣớc ngồi với cơng dân quốc gia sở tại.
Chế định quốc tịch hình thành từ thời kì cách mạng tƣ sản ở phƣơng Tây
và ngày nay đƣợc sử dụng ở tất cả các nƣớc. Khác với chế định thần dân
phong kiến, chế định quốc tịch khẳng định ngƣời dân có cả quyền chính trị và
dân sự, mọi cơng dân đều bình đẳng trƣớc pháp luật. Tuy nhiên, nội dung và
hiệu lực thực tế của các quyền chính trị và dân sự của công dân tuỳ thuộc vào

10

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

z


luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

bản chất giai cấp của nhà nƣớc, của chế độ kinh tế - xã hội. Việc có và mất

quốc tịch của nhà nƣớc nào phải do pháp luật của nhà nƣớc đó quy định. Theo
thực tiễn và pháp luật của các nƣớc, một ngƣời có quốc tịch của một nhà nƣớc
có thể do huyết thống, do nơi sinh, do xin vào quốc tịch, trở lại quốc tịch cũ,
do quy định của điều ƣớc quốc tế, vv. Quốc tịch thể hiện “mối liên hệ pháp lí
đặc biệt bền vững và ổn định giữa một cá nhân và một nhà nước nhất định.
Người mang quốc tích của nhà nước nào là cơng dân của nhà nước đó. Cơng
dân được hưởng các quyền chính trị, quyền tự do và các quyền dân sự, đồng
thời phải thực hiện các nghĩa vụ tương ứng do pháp luật của nhà nước mình
quy định. Nhà nước có nghĩa vụ bảo đảm và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp
pháp của cơng dân mình, kể cả trường hợp cơng dân đó thường trú hay tạm
trú ở nước ngồi” [32].
Nhƣ vậy, nếu nhƣ cơng dân là ngƣời dân của một nƣớc có chủ quyền thể
hiện mối quan hệ pháp lí bền vững giữa nhà nƣớc và cá nhân là ngƣời có quốc
tịch của một quốc gia cụ thể, có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của
pháp luật. Quyền và nghĩa vụ công dân thể hiện quan hệ lợi ích giữa nhà nƣớc
và cá nhân đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ các quyền tham gia quản lí cơng việc của
nhà nƣớc và của xã hội, có quyền bầu cử và ứng cử, quyền lao động, quyền
học tập, nghỉ ngơi, quyền tự do ngôn luận, tự do hôn nhân, tự do tín ngƣỡng,
có quyền đƣợc pháp luật bảo hộ về tính mạng, tài sản, danh dự và nhân phẩm,
quyền khiếu nại, tố cáo... Cịn đối với ngƣời nƣớc ngồi, Nhà nƣớc chỉ bảo hộ
một số quyền và nghĩa vụ phù hợp với mục tiêu giữ vững ổn định chính trị,
trật tự an toàn xã hội cũng nhƣ pháp luật và tập quán quốc tế.
Thứ hai, so với công dân của quốc gia sở tại, nội dung quyền và nghĩa vụ
của ngƣời nƣớc ngoài hẹp hơn nhiều. Chẳng hạn, ngƣời nƣớc ngồi khơng
đƣợc hƣởng quyền bầu cử, ứng cử vào cơ quan quyền lực nhà nƣớc; trong

11

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

z


luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

một số trƣờng hợp nhất định họ bị giới hạn phạm vi cƣ trú, đi lại, họ không
phải gánh vác nghĩa vụ quân sự...
Thứ ba, việc xác định chế độ pháp lý cho ngƣời nƣớc ngoài của mỗi
quốc gia chịu sự chi phối khá lớn của Luật quốc tế. Chế độ pháp lý của ngƣời
nƣớc ngoài đƣợc nƣớc sở tại quy định phù hợp với các nguyên tắc cơ bản, các
quy phạm Jus cogens của Luật quốc tế và các điều nƣớc quốc tế mà nƣớc đó
là thành viên. Cùng với các điều nƣớc quốc tế đa phƣơng nhƣ Công ƣớc quốc
tế về các quyền dân sự - chính trị năm 1966, Công ƣớc về các quyền kinh tế văn hóa – xã hội năm 1966, các thoả thuận trong khuôn khổ ASEAN, WTO..
và các điều ƣớc quốc tế song phƣơng là cơ sở cho việc xác định tổng thể tất
cả các quyền và nghĩa vụ của ngƣời nƣớc ngoài đƣợc hƣởng phù hợp với quy
định của pháp luật nƣớc sở tại.
Thứ tư, ngƣời nƣớc ngoài chịu sự điều chỉnh đồng thời của pháp luật mà
ngƣời đó mang quốc tịch, của quốc gia sở tại và luật quốc tế. Với tính đặc thù
này, khi tham gia vào các quan hệ kinh tế, đầu tƣ, thƣơng mại, ngoài việc tuân
thủ pháp luật của quốc gia sở tại, các bên tham gia quan hệ phải tích đến các
quy định của quốc gia mà họ mang quốc tịch cũng nhƣ các cam kết quốc tế có
liên quan. Chẳng hạn, một cơng dân Hoa Kỳ khi đầu tƣ vào Việt Nam ngoài
việc phải tuân thủ các quy định pháp luật đầu tƣ của Việt Nam còn phải chịu
sự điều chỉnh của Hiệp định thƣơng mại Việt Nam Hoa Kỳ đã đƣợc Chính
phủ hai nƣớc ký kết năm 2001.
Thứ năm, ngƣời nƣớc ngoài rất đa dạng, họ đến từ nhiều quốc gia khác
nhau với mang theo nhiều nét truyền thống văn hóa của quốc gia mình. Do
vậy, việc xác định địa vị pháp lý của ngƣời nƣớc ngoài cần phải quan tâm đến
việc tạo điều kiện cho họ lƣu giữ và thực hành bản sắc văn hóa của họ trên cơ
sở tơn trọng pháp luật quốc gia sở tại. Hiện nay, ngƣời nƣớc ngoài bao gồm:

12

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

z


luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

i) Ngƣời nƣớc ngoài làm việc trong các Cơ quan đại diện ngoại giao, các
Tổ chức quốc tế ở quốc gia sở tại.
ii) Ngƣời nƣớc ngoài tham gia đầu tƣ vào quốc gia sở tại theo quy định
của pháp luật đầu tƣ.
iii) Ngƣời nƣớc ngoài làm việc trong các lĩnh vực khác của nền kinh tế.
1.1.3. Bảo đảm quyền cho người nước ngồi
Là bộ phận khơng thể thiếu của dân cƣ quốc gia, sự tồn tại của ngƣời
nƣớc ngoài vào các quan hệ kinh tế, văn hóa, xã hội với công dân buộc Nhà
nƣớc phải ban hành các quy chế pháp lý để điều chỉnh các quan hệ này. Về cơ
bản, có thể nhận thấy, bảo đảm quyền cho ngƣời nƣớc ngoài là tổng thể các
quy định pháp luật của quốc gia sở tại dành cho ngƣời nƣớc ngoài để điều
chỉnh các quan hệ phát sinh giữa ngƣời nƣớc ngoài với ngƣời nƣớc ngồi
hoặc giữa ngƣời nƣớc ngồi với cơng dân sở tại. Phù hợp với mỗi dạng ngƣời
nƣớc ngoài khác nhau, Nhà nƣớc sẽ dành những chế độ pháp lý đặc thù phù
hợp với mỗi đối tƣợng. Cụ thể [14, tr. 97 – 103]:
Một là, chế độ pháp lý chủ yếu, đƣợc áp dụng đối với ngƣời nƣớc ngoài
đến làm ăn sinh sống trên lãnh thổ quốc gia khác. Những ngƣời này sẽ đƣợc
hƣởng các chế độ sau:
a. Chế độ đãi ngộ quốc gia (NT – National treatment)
Chế độ đãi ngộ quốc gia thể hiện cam kết của một quốc gia về việc

không phân biệt đối xử giữa công dân nƣớc mình với ngƣời nƣớc ngồi cƣ trú
trên lãnh thổ nƣớc mình hay ngƣời nƣớc ngồi thiết lập quan hệ với cơng dân,
pháp nhân nƣớc mình. Theo chế độ này, ngƣời nƣớc ngồi đƣợc hƣởng những
quyền chính trị, dân sự, kinh tế, văn hóa cơ bản nhƣ cơng dân nƣớc sở tại,
ngoại trừ một số quyền do pháp luật quốc gia quy định hạn chế nhất định vì
lợi ích và an ninh quốc gia của nƣớc đó nhƣ khơng đƣợc làm một số nghề cụ

13

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

z


luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

thể, không đƣợc theo học các trƣờng công an, an ninh, quân sự và cơ yếu…
Các quy định hạn chế này là cần thiết và các quốc gia đều sử dụng trong việc
xác định chế độ pháp lý dành cho ngƣời nƣớc ngồi tại nƣớc mình. Chế độ
này thể hiện mối quan hệ giữa ngƣời nƣớc ngồi với cơng dân sở tại. Trong
thực tế, chế độ đãi ngộ nhƣ công dân thƣờng đƣợc áp dụng cho ngƣời nƣớc
ngoài cƣ trú, làm ăn và sinh sống trên lãnh thổ nƣớc sở tại, các thời hạn lƣu
trú tƣơng đối ổn định và lâu dài.
b. Chế độ đãi ngộ tối huệ quốc (MFN – Most favoured nation)
Thuật ngữ “đãi ngộ Tối huệ quốc” đƣợc ra đời vào cuối thế kỷ 19 trong
thực tiễn thƣơng mại của Hoa Kỳ và đƣợc coi là một trong những quy chế
pháp lý quan trọng trong thƣơng mại mại quốc tế hiện đại. Chế độ tối huệ
quốc đòi hỏi một quốc gia phải bảo đảm dành cho tất cả các quốc gia đối tác
một chế độ ƣu đãi thƣơng mại thuận lợi nhƣ nhau. Cụ thể là trong các điều
ƣớc quốc tế về thƣơng mại cũng nhƣ luật thƣơng mại quốc gia, đãi ngộ tối

huệ quốc thƣờng đƣợc thể hiện dƣới dạng quy định cho các sản phẩm hàng
hố dịch vụ có xuất xứ từ một quốc gia đối tác được hưởng chế độ thương
mại “không kém ưu đãi hơn chế độ ưu đãi nhất” mà quốc gia sở tại dành cho
các những sản phẩm hàng hoá dịch vụ tương tự của bất kỳ quốc gia nào khác.
Chế độ đối huệ quốc về bản chất không phải là việc ƣu đã của một quốc gia
chủ nhà với từng quốc gia đƣợc hƣởng chế độ này mà nó chỉ về sự ƣu đãi
tƣơng tự, giống nhau giữa các quốc gia trong mối liên hệ với quốc gia chủ nhà
[34].
Chế độ này đã xác định cho thể nhân và pháp nhân nƣớc ngoài ở nƣớc sở
tại đƣợc hƣởng các quyền lợi và ƣu đãi các thể nhân và pháp nhân của bất kỳ
một nƣớc thứ ba nào đang và sẽ đƣợc hƣởng trong tƣơng lai. Trong thực tiễn
sinh hoạt quốc tế, chế dộ đãi ngộ tối huệ quốc thƣờng đƣợc các quốc gia áp
dụng để điều chỉnh quan hệ thƣơng mại và hàng hải, vì vậy, nội dung của

14

luan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoailuan.van.thac.si.phap.luat.viet.nam.ve.bao.dam.quyen.co.nha.o.cua.nguoi.nuoc.ngoai.va.nguoi.viet.nam.dinh.cu.o.nuoc.ngoai

z