Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG XN HỊA

NGHIÊN CỨU VỐN HÓA ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2024


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMN NÔNG NGHIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMP VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMT NAM

ĐẶNG XN HỊA

NGHIÊN CỨU VỐN HĨA ĐẤT ĐAIU VỐN HÓA ĐẤT ĐAIN HÓA ĐẤT ĐAIT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀA BÀN THÀNH PHỐN HÓA ĐẤT ĐAI HÀ
NỘII

Ngành:

Quản lý đấtn lý đấtt đai

Mã số::

9 85 01 03

Ngườii hướngng dẫn:n:

GS.TS. Đặng Hùngng Hùng Võ
PGS.TS. Trần Hữu Cườngn Hữu Cườngu Cườing

HÀ NỘI - 2024




MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan......................................................................................................................i
Lời cảm ơn........................................................................................................................ ii
Mục lục.............................................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................... vi
Danh mục bảng................................................................................................................vii
Danh mục hình................................................................................................................. ix
Trích yếu luận án...............................................................................................................x
Thesis abstract.................................................................................................................xii
Phần 1. Mở đầu............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu của đề tài..............................................................................................3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................3

1.3.1.

Phạm vi không gian.............................................................................................3

1.3.2.

Phạm vi thời gian................................................................................................ 3

1.3.3.

Phạm vi nội dung nghiên cứu..............................................................................4

1.3.4.

Phạm vi đối tượng nghiên cứu............................................................................ 4

1.4.

Những đóng góp mới của đề tài..........................................................................4

1.5.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài............................................................ 5

1.5.1.

Ý nghĩa khoa học.................................................................................................5

1.5.2.

Ý nghĩa thực tiễn.................................................................................................5

Phần 2. Tổng quan tài liệu..............................................................................................6
2.1.

Cơ sở lý luận về vốn hóa đất đai.........................................................................6

2.1.1.

Cơ sở lý luận về đất đai, giá trị đất đai và giá đất............................................... 6

2.1.2.

Khái niệm về vốn hóa đất đai..............................................................................9

2.1.3.

Các phương thức vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước...............................14

2.1.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai....................................................... 18

2.2.

Cơ sở thực tiễn về vốn hóa đất đai.................................................................... 22

2.2.1.

Vốn hóa đất đai của một số nước trên thế giới..................................................22

iii


2.2.2.

Vốn hóa đất đai tại Việt Nam............................................................................29

2.3.

Các cơng trình nghiên cứu về vốn hóa đất đai..................................................42

2.3.1.

Các cơng trình nghiên cứu nước ngồi..............................................................42

2.3.2.

Các cơng trình nghiên cứu trong nước..............................................................44

2.3.3.

Đánh giá về các cơng trình nghiên cứu trong và ngồi nước............................47

2.4.

Định hướng nghiên cứu đề tài...........................................................................48

2.4.1.

Khoảng trống nghiên cứu..................................................................................48

2.4.2.

Định hướng nghiên cứu của đề tài.................................................................... 49

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.......................................................... 51
3.1.

Nội dung nghiên cứu.........................................................................................51

3.1.1.

Khái quát về địa bàn nghiên cứu.......................................................................51

3.1.2.

Thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn
2014-2020 ......................................................................................................... 51

3.1.3.

Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội...............................................51

3.1.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành
phố Hà Nội........................................................................................................51

3.2.

Phương pháp nghiên cứu...................................................................................52

3.2.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp...............................................................52

3.2.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.................................................................53

3.2.3.

Phương pháp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thơng
qua giao đất, cho thuê đất................................................................................ 54

3.2.4.

Phương pháp chuyên gia...................................................................................57

3.2.5.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.................................................................58

3.2.6.

Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu.................................................................60

3.2.7.

Phương pháp phân tích hồi quy.........................................................................61

3.2.8.

Phương pháp phân tích SWOT..........................................................................64

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận................................................................... 66
4.1.

Khái quát về địa bàn nghiên cứu.......................................................................66

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội................................. 66

4.1.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội...............72

iv


4.1.3.

Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, quản lý và sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Hà Nội.......................................................................... 77

4.2.

Thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn
2014- 2020 ........................................................................................................ 78

4.2.1.

Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho th đất............................79

4.2.2.

Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua thu thuế sử dụng đất............................. 87

4.2.3.

Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua sắp xếp lại việc sử dụng đất trong
khu vực cơng.....................................................................................................93

4.2.4.

Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua đầu tư theo phương thức đối tác
công - tư (dự án BT)..........................................................................................97

4.2.5.

Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua cổ phần hóa doanh nghiệp nhà
nước.................................................................................................................101

4.2.6.

Đánh giá thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai

đoạn 2014 - 2020.............................................................................................105

4.3.

Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thơng qua giao
đất, cho th đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.............................................111

4.3.1.

Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.............................................111

4.3.2.

Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến vốn hóa đất đai thơng
qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.............................. 114

4.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành
phố Hà Nội......................................................................................................131

4.4.1.

Cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn
thành phố Hà Nội............................................................................................ 131

4.4.2.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành

phố Hà Nội......................................................................................................139

Phần 5. Kết luận và kiến nghị.................................................................................... 149
5.1.

Kết luận...........................................................................................................149

5.2.

Kiến nghị.........................................................................................................150

Danh mục cơng trình cơng bố có liên quan đến luận án............................................... 151
Tài liệu tham khảo.........................................................................................................152
Phụ lục...........................................................................................................................164

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BOT

Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao

BT

Xây dựng – Chuyển giao

BTC

Bộ Tài chính

CP

Chính phủ

CPH

Cổ phần hóa

CSHT

Cơ sở hạ tầng

DNNN

Doanh nghiệp nhà nước

FDI

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

GCN

Giấy chứng nhận

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

GRDP

Tổng sản phẩm trên địa bàn

NĐ

Nghị định

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

OECD

Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế

PPP

Đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư

QĐ-TTg

Quyết định Thủ tướng

QH

Quốc hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

VHĐĐ

Vốn hóa đất đai

vi


DANH MỤC BẢNG
TT

Tên bảng

Trang

2.1.

Phân biệt vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước và trong khu vực tư
nhân................................................................................................................... 14

2.2.

Nguồn thu tài chính từ đất đai tại Việt Nam giai đoạn 2014 – 2020.................39

2.3.

Tổng thu từ đất so với tổng thu ngân sách và GDP.......................................... 41

3.1.

Một số yếu tố giả định ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thơng qua giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội...............................................56

3.2.

Tổng hợp số lượng phiếu điều tra cán bộ..........................................................59

3.3.

Tổng hợp số lượng phiếu điều tra người sử dụng đất....................................... 60

3.4.

Phân cấp mức độ ảnh hưởng............................................................................. 61

3.5.

Phân tích SWOT thực trạng các phương thức vốn hóa đất đai trong khu
vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội....................................................65

4.1.

Biến động diện tích đất đai giai đoạn 2014 - 2020............................................76

4.2.

Thực trạng cơng tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
giai đoạn 2014 – 2020.......................................................................................79

4.3.

Kết quả thực hiện vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho th đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020.............................................83

4.4.

Giá đất tại một số dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn
thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020.......................................................... 84

4.5.

Nguồn thu từ thuế sử dụng đất tại thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 –
2020 .................................................................................................................. 91

4.6.

Nguồn thu từ việc xử lý, sắp xếp lại đất trong khu vực công tại thành phố
Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020.......................................................................... 94

4.7.

Dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư theo hình thức BT trên địa bàn
thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020..........................................................97

4.8.

Giá trị đất đai được thanh toán cho các dự án BT tại thành phố Hà Nội
trong giai đoan 2014 – 2020..............................................................................98

4.9.

Hình thức sử dụng đất sau khi cổ phần hóa doanh nghiệp trên địa bàn
thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020........................................................ 102

4.10.

Ý kiến đánh giá của cán bộ về thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn
thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020....................................................... 106

vii

4.11.

Kết quả xin ý kiến chuyên gia về một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa
đất đai thơng qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội........112

4.12.

Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm chính sách pháp luật về
giao đất, cho th đất vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho th đất
trên địa bàn thành phố Hà Nội........................................................................ 115

4.13.

Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm thị trường quyền sử dụng
đất vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành
phố Hà Nội......................................................................................................117

4.14.

Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm tình hình phát triển của
địa phương đến vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho thuê đất trên địa
bàn thành phố Hà Nội......................................................................................119

4.15.

Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm người sử dụng đất đến
vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Hà Nội.............................................................................................................121

4.16.

Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm đặc điểm thửa đất đến
vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Hà Nội.............................................................................................................122

4.17.

Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test cho biến độc lập.........................124

4.18.

Hệ số tải nhân tố của ma trận xoay theo số liệu đánh giá của cán bộ và
người sử dụng đất............................................................................................125

4.19.

Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test cho biến phụ thuộc.....................126

4.20.

Kết quả phân tích tương quan Pearson giữa từng nhóm yếu tố đến vốn
hóa đất đai theo số liệu đánh giá của cán bộ................................................... 127

4.21.

Kết quả phân tích tương quan Pearson giữa từng nhóm yếu tố đến vốn
hóa đất đai theo số liệu đánh giá của người sử dụng đất.................................128

4.22.

Kết quả xác định mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến vốn hóa đất
đai thơng qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội..............129

viii


DANH MỤC HÌNH
TT

Tên hình

Trang

2.1.

Q trình vốn hóa đất đai..................................................................................13

2.2.

Sơ đồ về giá trị đất đai tăng lên ở các nước đang phát triển............................. 16

2.3.

Tổng thu từ đất so với GDP của một số nước trên thế giới...............................42

2.4.

Sơ đồ khung nghiên cứu của đề tài................................................................... 50

3.1.

Sơ đồ vị trí các quận/huyện được chọn làm điểm nghiên cứu.......................... 54

3.2.

Quy trình xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội....................................... 55

4.1.

Sơ đồ hành chính thành phố Hà Nội................................................................. 66

4.2.

Cơ cấu GRDP các ngành kinh tế năm 2020......................................................69

4.3.

Cơ cấu diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2020..........75

4.4.

Hình thức tổ chức cơng tác giao đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai
đoạn 2014 – 2020.............................................................................................. 81

4.5.

Diện tích các loại đất nơng nghiệp phải nộp thuế năm 2014 và năm 2020......88

4.6.

Diện tích các loại đất phi nông nghiệp phải nộp thuế năm 2014 và năm
2020 .................................................................................................................. 89

4.7.

Diện tích đất đai được sắp xếp, xử lý khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà
nước trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020........................... 102

ix


TRÍCH YẾU LUẬN ÁN
Tên tác giả: Đặng Xn Hịa
Tên Luận án: Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 9 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu VHĐĐ trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội giai
đoạn 2014-2020, nhằm đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn
thành phố Hà Nội, tạo nguồn thu tài chính từ đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội của
địa phương.
Phương pháp nghiên cứu
Trong luận án đã sử dụng 08 phương pháp nghiên cứu gồm: Phương pháp thu thập
số liệu thứ cấp; Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp xác định các yếu tố ảnh

hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất, Phương pháp chuyên gia; Phương
pháp thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu; Phương pháp phân tích
hồi quy; Phương pháp phân tích SWOT. Các phương pháp nghiên cứu được trình bày chi
tiết, đầy đủ, rõ ràng và đúng quy định. Việc sử dụng kết hợp 08 phương pháp nghiên cứu
này đảm bảo cho các kết quả nghiên cứu có độ tin cậy và độ chính xác cao.
Kết quả chính và kết luận
- Thực trạng VHĐĐ trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội giai
đoạn 2014 – 2020 được diễn ra thông qua các phương thức, bao gồm: Giao đất, cho thuê
đất (thu 173.317,26 tỷ đồng từ tiền SDĐ và 34.515,29 tỷ đồng từ tiền thuê đất, chiếm
88% tổng nguồn thu từ đất); Thu thuế SDĐ (thu 3.150,95 tỷ đồng, chiếm 1,34% tổng
nguồn thu từ đất); Sắp xếp, xử lý nhà đất trong khu vực công (thu 4.656,964 tỷ đồng, từ
việc sắp xếp lại 32 cơ sở đất đai, với tổng diện tích là 34,38ha); Đầu tư theo phương
thức đối tác công - tư (dự án BT) (thu 5.643,695 tỷ đồng từ 09 khu đất đối ứng với diện
tích 48,52ha); Sắp xếp lại, xử lý nhà đất khi CPH DNNN (31,76ha đất được phê duyệt
với hình thức giao đất có thu tiền SDĐ, giá trị đất đai này sẽ được tính vào giá trị của
nhà nước khi thực hiện CPH). Với mỗi phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước
đang diễn ra hiện nay đã đem lại một nguồn tiền nhất định cho ngân sách thành phố, đáp
ứng nhu cầu về vốn để phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, bên cạnh đó vẫn tồn
tại một số hạn chế, bất cập trong quá trình thực hiện.
- Kết quả xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội cho thấy có 05 nhóm yếu tố ảnh hưởng; các yếu

x


tố đều tương quan thuận với kết quả thực hiện VHĐĐ. Về thứ tự mức độ ảnh hưởng từ
mạnh nhất đến yếu nhất là Nhóm yếu tố chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất
(tỷ lệ ảnh hưởng 25,85 % - 36,48%); Nhóm yếu tố về đặc điểm thửa đất (tỷ lệ ảnh
hưởng 17,15% - 23,80%); Nhóm yếu tố về người SDĐ (tỷ lệ ảnh hưởng 12,21% 21,05%); Nhóm yếu tố thị trường QSDĐ (tỷ lệ ảnh hưởng 10,04% - 20,41%) và Nhóm
yếu tố tình hình phát triển của địa phương (tỷ lệ ảnh hưởng 15,28% - 17,73%).

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trong khu vực nhà nước trên
địa bàn thành phố Hà Nội gồm: Giải pháp hồn thiện cơ chế chính sách pháp luật về các
phương thức VHĐĐ; Giải pháp về xác định giá đất; Giải pháp để thu giá trị đất đai tăng
thêm do đầu tư CSHT và phát triển dịch vụ cơng cộng; Đổi mới hình thức vốn hóa đất
đai hiệu quả hơn; Giải pháp về tổ chức thực hiện.
.

xi


THESIS ABSTRACT
PhD candidate: Dang Xuan Hoa
Thesis title: Research on land capitalization in Hanoi city
Major: Land Management

Code: 9 85 01 03

Educational Organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
The thesis studies land capitalization in the state sector in Hanoi in the period of
2014-2020, in order to propose solutions to improve the efficiency of land capitalization
in Hanoi, generate financial income from land for local economic and social
development.
Materials and Methods
In the thesis, 08 research methods were used, including: Secondary data
collection method; Methods of selecting research sites; Method to determine factors
affecting land capitalization through land allocation and land lease; Professional
solution; Methods of primary data collection; Methods of synthesising and processing
data; Methods of regression analysis; SWOT analysis method. The research methods
are presented in detail, fully, clearly and in accordance with regulations. The combined

use of these 08 research methods ensures high reliability and accuracy of research
results.
Main findings and conclusions
- The current state of land capitalization in the state sector in Hanoi in the period
2014 - 2020 is taking place through methods, including: Land allocation and land lease
(collected VND 173,317.26 billion from land use levy and VND 34,515.29 billion from
land rent, accounting for 88% of total revenue from land); Land use tax collection
(collected VND 3,150.95 billion, accounting for 1.34% of total revenue from land);
Arranging and handling real estate in the public sector (collecting VND 4,656.964
billion, from rearranging 32 land establishments, with a total area of 34.38 hectares);
Investment in the form of public-private partnership (build-transfer project) (collected
VND 5,643.695 billion from 09 corresponding land plots with an area of 48.52
hectares); Rearranging and handling real estate when equitizing state-owned enterprises
(31.76 hectares of land were approved in the form of land allocation with land use levy,
this land value will be included in the state's value when equitizing). Each method of

xii


land capitalization in the state sector currently taking place has brought a certain source
of money to the city budget, meeting the capital demands for local socio-economic
development, yet, a number of limitations and inadequacies in the implementation
process have been identified.
- The results of identifying a number of factors affecting land capitalization
through land allocation and land lease in Hanoi show that there are 05 groups of
influencing factors; All factors are positively correlated with the results of land
capitalization. In order of influence from strongest to weakest, the Group of legal policy
factors on land allocation and land lease (influence rate 25.85% - 36.48%); Group of
factors on land plot characteristics (influence rate 17.15% - 23.80%); Group of factors
on land users (influence rate 12.21% - 21.05%); Group of factors on land use rights

market (influence rate 10.04% - 20.41%) and Group of factors on local development
situation (influence rate 15.28% - 17.73%).
- Propose solutions to improve the efficiency of land capitalization in the state
sector in Hanoi, including: Solutions to improve legal and policy mechanisms on land
capitalization methods; Solutions for determining land value; Solutions to collect the the
value-added of land values due to infrastructure investment and public service
development; Innovate a more effective form of land capitalization; Solutions for
implementation organisation.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong quá trình Đổi mới, Đảng và Nhà nước ta đã xác định: Đất đai là
nguồn nội lực để phát triển đất nước bền vững. Việt Nam đang phấn đấu để trở
thành một nước phát triển. Điều đó địi hỏi phải thực hiện những chiến lược và
chính sách đúng đắn trong từng thời kỳ, nhằm đẩy nhanh tốc độ phát triển. Vốn
là nguồn lực đầu tiên và cơ bản của sự phát triển và hiện đại hoá đất nước. Nhu
cầu về vốn cho phát triển kinh tế rất lớn, vì thế nguồn vốn có thể huy động từ đất
có vai trị quan trọng, nhất là đối với ngân sách nhà nước và người sử dụng đất.
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 tại Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp
hành Trung ương Đảng khóa XIII chỉ đạo về việc "Tiếp tục đổi mới, hồn thiện
thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất (SDĐ),
tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Theo De Soto (2000), các quốc gia đang phát triển có thu nhập thấp là do
chưa phát huy được nguồn lực đất đai; giải phóng được nguồn lực đất đai sẽ biến
những tài sản này thành vốn to lớn để giúp kinh tế phát triển. Nếu khai thác được
nguồn vốn từ đất đai, năng lực đầu tư lớn hơn và nền kinh tế bền vững hơn. Q
trình cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa có thể được tiến hành nhanh và mạnh hơn

nếu biết phân tích để tìm ra động lực của phát triển. Việc chuyển vốn tiềm ẩn
trong đất đai thành vốn tài chính là giải pháp duy nhất đúng đối với các nước
đang phát triển trong q trình cơng nghiệp hóa. Giá trị của đất đai một phần do
tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác SDĐ mang lại được gọi là giá
trị đất đai. Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Giá trị
của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai”
thường gọi là giá đất. Trong thị trường bất động sản (TTBĐS), giá trị đất đai
được thể hiện và phản ánh bằng tiền thơng qua giá đất, đây chính là nguồn thu
nhập từ đất đai mang lại cho người sở hữu, sử dụng đất đai.
Ở các nước đang phát triển, tăng trưởng đô thị đã tạo ra một thách thức lớn
đối với việc cung cấp tài chính cho phát triển cơ sở hạ tầng đô thị. Cơ sở hạ tầng
đô thị thường được đầu tư từ 3 nguồn vốn gồm: vốn đầu tư phát triển từ ngân
sách của chính quyền địa phương, vốn tài trợ từ chính quyền cấp trên và vốn vay.
1


Nhưng cả 3 nguồn này đều có những hạn chế nhất định. Việc huy động nguồn
vốn từ đất đai cho đầu tư phát triển là cần thiết, và cũng là cách duy nhất để tăng
tốc độ phát triển.
Vốn hóa đất đai (VHĐĐ) là một trong những giải pháp về vốn để phát triển,
đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị rất lớn, vì thế khi được chuyển hóa
sẽ tạo ra một nguồn vốn lớn cho nền kinh tế. Làm cách nào để thu được tài chính
(tiền) từ đất đai, đó chính là VHĐĐ (gọi cách khác là tạo vốn tài chính từ đất đai)
là q trình chuyển nguồn lực đất đai thành nguồn lực tài chính phục vụ cho đầu
tư phát triển, cụ thể là chuyển giá trị đất đai thành tiền.
Vốn hóa đất đai có vai trị quan trọng trong cơng tác quản lý nhà nước về
đất đai, là công cụ để tạo nguồn thu tài chính từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát
triển kinh tế của đất nước, đồng thời khuyến khích SDĐ một cách hợp lý, tiết
kiệm và ngày càng hiệu quả hơn. VHĐĐ có ý nghĩa quan trọng trong việc điều
tiết và quản lý thị trường QSDĐ nói riêng, TTBĐS nói chung nhằm phát triển thị

trường này một cách lành mạnh, hiệu quả, bền vững, góp phần ngăn chặn nạn
đầu cơ đất đai, giải quyết hài hịa lợi ích giữa Nhà nước với đối tượng SDĐ.
Tại Hà Nội, với lợi thế vị trí là thủ đơ, là nơi có tốc độ cơng nghiệp hóa,
đơ thị hóa mạnh nhất cả nước, là trung tâm chính trị - hành chính, kinh tế, văn
hóa, và giáo dục, hiện có 30 đơn vị hành chính cấp huyện, với tổng diện tích tự
nhiên tồn thành phố là 335.983,58 ha. Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP)
thành phố Hà Nội năm 2020 tăng 3,98% so với năm 2019. Cơ cấu khu vực
nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 2,24% GRDP; khu vực công nghiệp và xây
dựng chiếm 23,67%; khu vực dịch vụ chiếm 62,79% và thuế sản phẩm trừ trợ
cấp sản phẩm chiếm 11,3% GRDP (Cục Thống kê thành phố Hà Nội, 2020).
Năm 2020, Hà Nội đã thu được 35.908,51 tỷ đồng từ các hoạt động VHĐĐ
trong khu vực nhà nước chiếm 18% tổng thu ngân sách của địa phương, tạo
nguồn vốn cho đầu tư phát triển, có ý nghĩa rất quan trọng, tạo động lực cho
phát triển kinh tế - xã hội của thành phố (Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố
Hà Nội, 2021a). Các phương thức VHĐĐ diễn ra tại thành phố Hà Nội đã đem
lại một nguồn thu tài chính lớn cho ngân sách địa phương, tuy nhiên trong q
trình thực hiện, vẫn cịn tồn tại nhiều khó khăn, bất cập trong việc xác định giá
trị đất đai, cách thức tổ chức thực hiện, làm sao thu cho đủ, cho đúng để vừa tạo
được nguồn thu tài chính cho ngân sách, vừa tạo động lực SDĐ tiết kiệm, hiệu
quả, tránh lãng phí tài nguyên.
2


Hiện nay, ở Việt Nam, khái niệm VHĐĐ còn khá mới mẻ, chỉ mới được
nhắc đến trong một vài nghiên cứu khoa học của một số tác giả như Mai Hạnh
Ngun (2012), Trần Thị Minh Châu (2013). Các cơng trình nghiên cứu này tập
trung chủ yếu về cơ sở lý luận, phần thực tiễn cũng được đánh giá, nhưng trên
phạm vi cả nước nhằm mục đích sửa đổi, bổ sung luật đất đai hoặc đề xuất giải
pháp tạo điều kiện thuận lợi cho VHĐĐ. Tính đến thời điểm hiện tại, chưa có
cơng trình đã cơng bố nào nghiên cứu chun sâu về VHĐĐ nhằm tạo nguồn thu

tài chính từ đất trên địa bàn một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cụ thể. Do
vậy, thực hiện đề tài “Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà
Nội” là một vấn đề hết sức cần thiết, rất được quan tâm, vừa có ý nghĩa khoa
học, vừa có ý nghĩa thực tiễn cao, nhằm trả lời cho các câu hỏi: Thực trạng
VHĐĐ đang diễn ra như thế nào, có những phương thức VHĐĐ nào, kết quả
thực hiện, hạn chế, bất cập gì? Những yếu tố nào ảnh hưởng đến VHĐĐ? Mức
độ ảnh hưởng của các yếu tố đến VHĐĐ như thế nào? Cần có những giải pháp gì
để nâng cao hiệu quả công tác VHĐĐ?.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn
2014-2020 thông qua các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước.
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian
Đề tài nghiên cứu thực trạng các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà
nước và đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ trên phạm vi thành phố
Hà Nội.
1.3.2. Phạm vi thời gian
- Các số liệu thứ cấp của đề tài về thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố
Hà Nội trong giai đoạn 2014-2020;
- Các số liệu điều tra sơ cấp thực hiện năm 2021 và 2022, điều tra bổ sung
năm 2023.

3


1.3.3. Phạm vi nội dung nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng các phương thức VHĐĐ

trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội; Xác định một số yếu tố
ảnh hưởng và đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến VHĐĐ thông
qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; trên cơ sở đó đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.3.4. Phạm vi đối tượng nghiên cứu
- Diện tích các loại đất thực hiện việc VHĐĐ thơng qua giao có thu tiền
SDĐ, cho thuê; thu thuế SDĐ; xử lý, sắp xếp lại trong khu vực công; thực hiện
dự án BT và xử lý, sắp xếp lại khi thực hiện CPH DNNN.
- Nguồn thu tài chính từ các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước
bao gồm: tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ nông nghiệp, thuế SDĐ phi nông
nghiệp, giá trị đất đai khi sắp xếp lại nhà đất trong khu vực công, khi CPH doanh
nghiệp và khi thanh toán dự án BT.
- Một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội gồm: Chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất;
thị trường QSDĐ, tình hình phát triển của địa phương, yếu tố người SDĐ và yếu
tố đặc điểm thửa đất.
- Đối tượng điều tra khảo sát là các chuyên gia, cán bộ, công chức, viên
chức làm việc trong cơ quan nhà nước về đất đai, tài chính đất đai; tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI
Luận án đã xác định được 5 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, các nhóm yếu tố này đều ảnh
hưởng cùng chiều (thuận) với kết quả thực hiện VHĐĐ. Mức độ ảnh hưởng theo thứ
tự từ mạnh nhất đến yếu nhất: Nhóm yếu tố chính sách pháp luật về giao đất, cho
thuê đất; Nhóm yếu tố về đặc điểm thửa đất; Nhóm yếu tố về người SDĐ; Nhóm
yếu tố thị trường QSDĐ và Nhóm yếu tố tình hình phát triển của địa phương.
Trên cơ sở phân tích SWOT các phương thức VHĐĐ và mức độ ảnh hưởng của
các yếu tố, luận án đã đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa
bàn thành phố Hà Nội.
4

1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và
thực tiễn về các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước, các yếu tố ảnh
hưởng đến VHĐĐ.
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở, căn cứ, nguồn tài liệu tham khảo để
các nhà lập pháp, các cơ quan quản lý nhà nước sửa đổi, bổ sung chính sách pháp
luật phù hợp hơn với tình hình thực tế của Hà Nội nói riêng và cả nước nói
chung, nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện VHĐĐ, đem lại nguồn lực tài chính từ
đất đai cho phát triển đất nước.

5