TIỂU LUẬN MÔN MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN - PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG VÀ LẬP KẾ HOẠCH MARKETING CHO DỰ ÁN THE GLOBAL CITY

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XXX
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
----- -----

TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN
MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ TÀI:

PHÂN TÍCH MƠI TRƯỜNG VÀ LẬP KẾ HOẠCH
MARKETING CHO DỰ ÁN THE GLOBAL CITY

SVTH: NHÓM A
Lớp: XXX
GVHT: TRẦN THỊ B

TP. Hồ Chí Minh, năm 2023


BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XXX
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
----- -----

TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN
MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ TÀI:

PHÂN TÍCH MƠI TRƯỜNG VÀ LẬP KẾ HOẠCH

MARKETING CHO DỰ ÁN THE GLOBAL CITY

DANH SÁCH NHÓM:

NGUYỄN VĂN A
NGUYỄN VĂN B
NGUYỄN VĂN C

TP. Hồ Chí Minh, năm 2023


5

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: PHÂN TÍCH MƠI TRƯỜNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN ............... 9
1.1. Môi trường marketing vĩ mô BĐS ............................................................................... 9
1.1.2. Mơi trường văn hóa xã hội .......................................................................................................... 9
1.1.3. Mơi trường dân số hay nhân khẩu ........................................................................................... 10
1.1.4. Môi trường kinh tế ..................................................................................................................... 10

1.2. Môi trường marketing vi mô BĐS .............................................................................. 10
1.2.1. Bản thân doanh nghiệp .............................................................................................................. 10
1.2.2. Nhà cung cấp............................................................................................................................... 11
1.2.3. Trung gian markeing ................................................................................................................. 11
1.2.4. Khách hàng ................................................................................................................................. 11
1.2.5. Đối thủ cạnh tranh ..................................................................................................................... 11
1.2.6. Cộng đồng ................................................................................................................................... 12

CHƯƠNG 2: TÓM TẮT KẾ HOẠCH ......................................................................... 12

CHƯƠNG 3: THU THẬP THƠNG TIN ...................................................................... 13
3.1. Phân tích thị trường nhà phố và biệt thự tại TP HCM ............................................... 13
3.1.1. Phân tích tình hình kinh tế q 3/2023 ..................................................................................... 13
3.1.2. Phân tích thị trường Bất động sản tại TP.HCM ...................................................................... 14

3.3. Giới thiệu tổng quan dự án The Global City .............................................................. 15
3.4. Điểm nổi bật của dự án .............................................................................................. 17
3.5. Đối thủ cạnh tranh ..................................................................................................... 19

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH SWOT .............................................................................. 21
4.1. Điểm mạnh ................................................................................................................. 21
4.2. Điểm yếu .................................................................................................................... 22
4.3. Cơ hội......................................................................................................................... 22
4.4. Thách thức ................................................................................................................. 22

CHƯƠNG 5: ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU ............................................ 22
5.1. Chân dung khách hàng .............................................................................................. 22
5.2. Khách hàng tiềm năng các khu vực ............................................................................ 24
5.3. Mục đích của khách hàng ........................................................................................... 24

CHƯƠNG 6: XÁC ĐỊNH MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN ................................................... 25
CHƯƠNG 7: CHIẾN LƯỢC MARKETING CHỨC NĂNG ........................................ 27
7.1. Chiến lược nguồn nhân lực......................................................................................... 27


6

7.2. Chiến lượt marketing và bán hàng ............................................................................. 28

CHƯƠNG 8: HÌNH THỨC THỰC HIỆN CHIẾN LƯỢC MARKETING HỖN HỢP . 29

8.1. Product ( Sản phẩm) .................................................................................................. 29
8.2. Price ( Giá) ................................................................................................................. 30
8.3. Place ( Phân phối) ...................................................................................................... 31
8.4. Promotion ( Chiêu thị) ............................................................................................... 32

CHƯƠNG 9: CHƯƠNG TRÌNH HÀNH ĐỘNG VÀ NGÂN SÁCH THỰC HIỆN ....... 33
CHƯƠNG 10: CÁCH THỨC KIỂM SỐT CHIẾN LƯỢC ......................................... 37
BÁO CÁO TÌNH HÌNH CƠNG VIỆC......................................................................... 38
PHỤ LỤC ................................................................................................................... 44


7

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
GDP

Bất động sản
Gross Domestic Product ( Tổng sản
phẩm trong nước )
Coldwell Banker Richard Ellis (công ty

CBRE

đầu tư và dịch vụ bất động sản thương
mại của Mỹ )

TP.HCM
TP
GPXD

Q
TVC
LK

Thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố
Giấy phép xây dựng
Quý
Television Video Commercials (loại
hình quảng cáo bằng video)
Liên kế


8

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH
Bảng 3. 1: Bảng tổng quan dự án The Global City ................................................... 17
Bảng 3. 2: Các đối thủ cạnh tranh ............................................................................. 21
Bảng 6. 1: Mục tiêu dự án ......................................................................................... 27
Bảng 9. 1: Bảng ngân sách ước tính.......................................................................... 34
Bảng 9. 2: Bảng marketing Offline (trong 1 tháng) .................................................. 36
Bảng 9. 3: Bảng marketing online (1 tháng) ............................................................. 37

Hình 3. 1: Tăng trưởng GDP quý 3 giao đoạn 2011 - 2023......................................13
Hình 3. 2: The Global City ........................................................................................15
Hình 3. 3: Vị trí dự án Global City ...........................................................................17


9

CHƯƠNG 1: PHÂN TÍCH MƠI TRƯỜNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN
Từ năm 2008, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trải qua suy giảm đa dạng
do nhiều yếu tố, đặc biệt là yếu tố chủ quan như thiếu hiểu biết và kinh nghiệm đối
mặt với biến động thị trường. Điều này đã đặt nhiều doanh nghiệp BĐS vào tình
trạng khó khăn. Thách thức lớn nhất hiện nay đối với doanh nghiệp BĐS là vấn đề
thanh khoản của sản phẩm, đặc biệt trong bối cảnh cạnh tranh để thu hút sự chú ý
và nhu cầu từ thị trường. Sự chuyển đổi nhanh chóng của thị trường từ tư duy người
bán sang người mua đã khiến nhiều doanh nghiệp không kịp thời điều chỉnh chiến
lược kinh doanh và tiếp thị. Để vượt qua thách thức này, doanh nghiệp cần thấu
hiểu vai trò của tiếp thị trong kinh doanh BĐS, tận dụng ưu thế hiểu rõ thị trường
địa phương và học hỏi từ các cơng ty quốc tế để tối ưu hóa hiệu suất và chuyên
nghiệp. Chỉ qua những bước này, doanh nghiệp có thể đạt được kinh doanh hiệu
quả và bền vững trên nền tảng phát triển, đối mặt mọi tình huống thị trường.
1.1. Môi trường marketing vĩ mô BĐS
- Môi trường marketing vĩ mô là những yếu tố và lực lượng mang tính chất xã
hội rộng lớn có tác động đến thị trường và hoạt động marketing của doanh
nghiệp cũng như tác động đến các yếu tố của môi trường marketing vi mô.
1.1.1. Môi trường tự nhiên
Yếu tố tự nhiên, bao gồm vị trí địa lý, khí hậu, mơi trường và thảm họa tự
nhiên, có tác động lớn đến dự án bất động sản bằng cách ảnh hưởng đến giá trị,
khả năng phát triển, và bền vững của dự án
1.1.2. Môi trường văn hóa xã hội
Yếu tố văn hóa xã hội ảnh hưởng đến dự án bất động sản qua các yếu tố như
nhu cầu thị trường, quy hoạch đô thị, và chấp nhận của cộng đồng. Thị trường
đòi hỏi sự hiểu biết về xu hướng và mong muốn của người mua, quy hoạch đơ
thị địi hỏi tn thủ các quy định và chuẩn mực xã hội, trong khi chấp nhận của
cộng đồng là quan trọng để tránh xung đột và tạo sự hịa nhập với mơi trường
xã hội.

10

1.1.3. Môi trường dân số hay nhân khẩu
Bao gồm tuổi tác, giới tính, dân tốc, thu nhập bình qn đầu người,… Mặc dù
không thường xuyên được nhắc tới, song nhân khẩu học lại là yếu tố rất quan
trọng trong việc xác định thị trường bởi nó ảnh hưởng tới nhu cầu và giá cả của
thị trường bất động sản
1.1.4. Môi trường kinh tế
Yếu tố kinh tế tác động đến dự án bất động sản qua việc ảnh hưởng đến nguồn
cung và cầu, giá cả, và khả năng tài chính của nhà đầu tư. Biến động trong tình
hình kinh tế có thể ảnh hưởng đến sức mua, giảm/gia tăng giá trị bất động sản,
và đôi khi làm thay đổi chiến lược đầu tư và phát triển dự án.
1.1.5. Môi trường khoa học và công nghệ
Yếu tố khoa học - công nghệ tác động đến dự án bất động sản bằng cách thay
đổi phương pháp xây dựng, quản lý và tiếp cận thơng tin. Cơng nghệ mới có thể
tăng hiệu suất xây dựng, cải thiện quản lý dự án, và tạo ra các giải pháp tiện ích
thơng minh, ảnh hưởng đến giá trị và cạnh tranh của dự án trên thị trường
1.1.6. Mơi trường chính trị- luật pháp
Yếu tố chính trị - pháp luật tác động đến dự án bất động sản thơng qua quy định
pháp lý, chính sách quốc gia, và quyết định của chính quyền địa phương. Thay
đổi trong hệ thống pháp ḷt và chính trị có thể ảnh hưởng đến quy hoạch đô
thị, thủ tục xây dựng, và giải quyết tranh chấp, đồng thời tạo ra cơ hội hoặc rủi
ro cho dự án bất động sản
1.2. Môi trường marketing vi mô BĐS
Môi trường vi mô là môi trường chứa các nhân tố có mối liên hệ trực tiếp, chặt
chẽ và tác động qua lại với nhau. Các nhân tố ấy đều có khả năng ảnh hưởng đến
năng lực và kết quả hoạt động marketing của một doanh nghiệp.
1.2.1. Bản thân doanh nghiệp
Doanh nghiệp có tác động đáng kể đến dự án bất động sản thông qua việc quyết
định đầu tư, phát triển, và quản lý. Sự quản lý hiệu quả, chiến lược tiếp thị, và

khả năng tài chính của doanh nghiệp ảnh hưởng đến thành công và giá trị của dự


11

án. Các yếu tố này cũng quyết định về mức độ hấp dẫn của dự án trên thị trường
bất động sản. Ví dụ: nguồn tài chính của doanh nghiệp sẽ ảnh hưởng đến ngân
sách, đội ngũ nhân sự dẫn đến đến nội dung các chiến lược marketing, hiệu suất
của quá trình sản xuất, cơ chế quản lý do đó sẽ ảnh hưởng đến năng suất làm việc
của doanh nghiệp.
1.2.2. Nhà cung cấp
Nhà cung cấp có tác động lớn đến dự án bất động sản qua việc cung cấp vật liệu
xây dựng, dịch vụ xây lắp, và giải pháp kỹ thuật. Chất lượng và tính sẵn có của
nguồn cung này ảnh hưởng đến chất lượng xây dựng, thời gian hoàn thành dự án,
và có thể ảnh hưởng đến chi phí và lợi nhuận của dự án
1.2.3. Trung gian markeing
Trung gian marketing có tác động lớn đến dự án bất động sản bằng cách tạo và
quản lý chiến lược tiếp thị, xây dựng hình ảnh thương hiệu, và tìm kiếm khách
hàng. Hiệu suất của trung gian marketing ảnh hưởng đến việc thu hút người mua,
giữ chân khách hàng, và tạo ra giá trị thị trường cho dự án. Ví dụ: các trung gian
phân phối sẽ giúp doanh nghiệp vận chuyển sản phẩm đến những nơi mà doanh
nghiệp chưa thể với tới
1.2.4. Khách hàng
Khách hàng tác động đến dự án bất động sản qua việc quyết định mua, đánh giá
giá trị, và đề xuất yêu cầu về tiện nghi và thiết kế. Sự yêu cầu và phản hồi của
khách hàng ảnh hưởng đến thiết kế, quy hoạch, và chiến lược tiếp thị của dự án,
đồng thời quyết định về mức độ hấp dẫn và thành công trên thị trường.
1.2.5. Đối thủ cạnh tranh
Khách hàng tác động đến dự án bất động sản qua việc quyết định mua, đánh giá
giá trị, và đề xuất yêu cầu về tiện nghi và thiết kế. Sự yêu cầu và phản hồi của

khách hàng ảnh hưởng đến thiết kế, quy hoạch, và chiến lược tiếp thị của dự án,
đồng thời quyết định về mức độ hấp dẫn và thành công trên thị trường.


12

1.2.6. Cộng đồng
Khách hàng tác động đến dự án bất động sản qua việc quyết định mua, đánh giá
giá trị, và đề xuất yêu cầu về tiện nghi và thiết kế. Sự yêu cầu và phản hồi của
khách hàng ảnh hưởng đến thiết kế, quy hoạch, và chiến lược tiếp thị của dự án,
đồng thời quyết định về mức độ hấp dẫn và thành cơng trên thị trường.
CHƯƠNG 2: TĨM TẮT KẾ HOẠCH
- Hiện tại, sản phẩm thuộc phân khu nhà phố, shophouse SOHO Global City đã
mở bán từ những đợt mở bán trước. Theo thông tin từ chủ đầu tư dự án Global
City, tỉ lệ bán thành công của phân khu nhà phố, shophouse SOHO Global
City hiện nay đã đạt hơn 80%. Đây là một tỉ lệ bán thành công khá cao, cho
thấy sức hút của phân khu này đối với thị trường bất động sản nhờ các chính
sách bán hàng hấp dẫn của chủ đầu tư.
- Kế thừa từ những lần thu thập trước và bổ sung thông tin dữ liệu mới nhất của
tổng quan về thị trường nơi thực hiện chiến lược marketing, phân khúc khách
hàng mục tiêu, lựa chọn các kênh marketing để thực hiện chiến lược phù hợp
theo thời điểm hiện tại, thời gian và nguồn lực cần thiết cho chiến dịch, đối
thủ cạnh tranh của doanh nghiệp. Cập nhật dữ liệu sơ cấp từ chủ đầu tư, công
ty/sàn môi giới và cá nhân thành viên tự thu thập.
- Sử dụng phương pháp phân tích SWOT để phân tích tổng thể dự án Global
City. Qua đó, định vị được sản phẩm kết hợp định vị khách hàng mục tiêu để
đưa ra chiến lược marketing dự án.
 Thực hiện các chiến lược marketing thông qua các kế hoạch và chương trình hành
động. Song, theo dõi, thu thập phản hồi và thay đổi chiến lược nếu cần thiết. Cuối
cùng, nhóm sẽ đo lường, đánh giá và tổng kết, rút kinh nghiệm.

13

CHƯƠNG 3: THU THẬP THƠNG TIN
3.1. Phân tích thị trường nhà phố và biệt thự tại TP HCM
3.1.1. Phân tích tình hình kinh tế quý 3/2023
- Tình hình kinh tế Việt Nam trong Quý 3 có nhiều biến động tác động trực
tiếp và gián tiếp tới thị trường Bất động sản .
- Tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý III/2023 ước tính tăng 5,33% so với
cùng kỳ năm trước, với xu hướng tích cực (quý I tăng 3,28%, quý II tăng
4,05%, quý III tăng 5,33%). GDP 9 tháng năm 2023 tăng 4,24% so với cùng
kỳ năm trước, chỉ cao hơn tốc độ tăng 2,19% và 1,57% của 9 tháng các năm
2020 và 2021 trong giai đoạn 2011-2023.

Hình 3. 1: Tăng trưởng GDP quý 3 giao đoạn 2011 - 2023

- Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam.
Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành
kinh tế quốc dân. Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn
đầu tư gần 1,94 tỷ USD, chiếm hơn 9,6% tổng vốn đầu tư đăng ký, giảm
45% so với cùng kỳ.
- Việt Nam đang có tỷ lệ lạm phát tương đối thấp. Lạm phát không quá cao là
điều tốt bởi lạm phát trực tiếp tác động tăng giá hàng hóa, trong đó có hàng


14

hóa là đầu vào của dự án BĐS, chi phí xây dựng tăng dần dẫn đến hạn chế
nguồn cung BĐS .

3.1.2. Phân tích thị trường Bất động sản tại TP.HCM
- Báo cáo thị trường bất động sản TP HCM quý III/2023 của CBRE trong lĩnh
vực nhà ở cho thấy, số lượng căn hộ mới chào bán tại TP. HCM là 3.600 căn,
gần bằng 90% tổng nguồn cung mới trong cả 6 tháng đầu năm 2023, và tăng
27% so với cùng kỳ năm trước.
- Nguồn cung mới đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.
96% nguồn cung mới của quý III/2023 đến từ phân khúc cao cấp và 4%
nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang.
- Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP.HCM đạt 60,6 triệu đồng/m2 trong
quý, tăng 4% theo quý và 1,9% theo năm, chủ yếu do nguồn cung mới ở
phân khúc hạng sang và cao cấp tăng giá.
- Trên thực tế, Chính sách bán hàng hấp dẫn giúp tỷ lệ hấp thụ nguồn cung
mới đạt 2.600 căn bán được trong quý, tăng gần gấp đôi so với quý trước.
-

Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 2,6% so
với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 4% so với cùng kỳ năm trước.

-

Mức giá bán ở thị trường nhà ở cũng có sự phục hồi, khơng tăng và có sự
điều chỉnh nhẹ do tính thanh khoản trên thị trường chưa ổn định. (Minh
Nguyệt, 2023)

3.2. Giới thiệu về chủ đầu tư Masterise Homes
Masterise Homes thuộc tập đoàn Masterise Group đây là một chủ đầu tư uy tín và
có tiếng trên thị trường:
-

Tầm nhìn : Tại Masterise Homes, kiến tạo những cơng trình kiến trúc đẳng

cấp với chất lượng hàng đầu thế giới, góp phần vào sự phồn vinh của cộng
đồng và xã hội.


15

-

Sứ mệnh : áp dụng tiêu chuẩn quốc tế trong phát triển bất động sản, mang lại
giá trị vượt trội và trải nghiệm xứng tầm cho khách hàng, đồng thời góp phần
vào giá trị bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam và quốc tế

-

Giá trị cốt lõi : Masterise Homes – thành viên của tập đoàn Masterise Group,
là nhà phát triển bất động sản quốc tế tiên phong áp dụng các chuẩn mực
toàn cầu vào việc phát triển, vận hành và quản lý các sản phẩm, dịch vụ bất
động sản tại Việt Nam và thế giới.
Masterise Homes cam kết khơng ngừng kiến tạo những cơng trình kiến trúc
đẳng cấp và trải nghiệm xứng tầm cho khách hàng, tạo nên các giá trị vượt
thời gian được công nhận trên toàn thế giới. (Masterise Home, n.d.)

3.3. Giới thiệu tổng quan dự án The Global City
-

The Global City là khu đô thị tọa lạc ngay trung tâm Phường An Phú, Quận
2, TP Hồ Chí Minh do Masterise Homes phát triển, dự án cịn được biết đến
với tên gọi Khu đơ thị Sài Gịn Bình An có quy mơ hơn 117 hecta với đầy đủ
các loại hình từ căn hộ, nhà phố, biệt thự,… cùng với đó là những tiện ích
giải trí cao cấp hàng đầu của TP Thủ Đức như khách sạn 5*, trung tâm

thương mại, bệnh viện quốc tế, trường học quốc tế và các dịch vụ cao cấp
khác.

Hình 3. 2: The Global City


16

Tên dự án

The Global City

Tên pháp lý

Khu đô thị Sài Gịn Bình An

Vị trí

Đường Đỗ Xn Hợp, phường An Phú,
thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí
Minh

Quy mơ

117ha

Loại hình

căn hộ (~10.000 căn) và nhà thấp tầng
(1.800 căn)

Chủ đầu tư

Công ty CP Đầu tư và Phát triển Sài
Gòn (SDI)

Đơn vị phát triển dự án

Masterise Homes ( Masterise Group )

Đơn vị thiết kế

Foster and Partners (Anh)

Tổng thầu xây dựng

Công ty CP Xây Dựng An Phong

Mật độ cảnh quan + tiện ích

Hơn 70%

Pháp lý

Người Việt sở hữu lâu dài. Người nước
ngoài sở hữu 50 năm.

Hiện trạng pháp lý

Quy hoạch chi tiết 1/500, GPXD số

155/GPXD ngày 18/12/2020

Ngân hàng hỗ trợ

Techcombank, Vietinbank


17

Khởi cơng

18/03/2021

Thời gian hồn thành dự kiến

21/12/2025

Bảng 3. 1: Bảng tổng quan dự án The Global City
3.4. Điểm nổi bật của dự án
-

Với vị trí kết nối tiềm năng, The Global City nằm ngay trung tâm phường An
Phú, Quận 2 và nằm ngay trục đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây giao
với đường Đỗ Xn Hợp:
+ Phía Đơng dự án giáp đường Đỗ Xuân Hợp;
+ Phía Tây giáp dự án Sài Gịn Sports City;
+ Phía Nam giáp đường cao tốc TP.HCM– Long Thành – Dầu Giây và
khu tái định cư 15 ha;
+ Phía Bắc giáp sơng Rạch Chiếc.

Hình 3. 3: Vị trí dự án Global City
-

Dự án The Global City tận dụng vị trí đắc địa gần Khu liên hợp TDTT Quốc
Gia Rạch Chiếc và Trung tâm Thể Thao và Sức Khỏe Thành Phố Thủ Đức.
Quy hoạch của Thành Phố Thủ Đức hỗ trợ việc di chuyển thuận tiện đến các
khu vực lân cận, giúp cư dân tận hưởng tiện ích đẳng cấp. Dự án nhắm đến


18

mục tiêu trở thành khu đô thị biểu tượng Đông Nam Á, mang đến trải
nghiệm sống hoàn hảo với Hệ Sinh Thái Dịch Vụ – Vui Chơi – Trải Nghiệm
Sống đẳng cấp từ các thương hiệu hàng đầu Việt Nam và Thế Giới.
-

Hệ thống dịch vụ, công năng đa tiện ích hoàn hảo và độc đáo:
+ Khu SoHo được thiết kế dựa trên cảm hứng từ Newyork, Dubai,
Bangkok.
+ Khu công viên trung tâm được thiết kế bởi WATG – Mang chuẩn
sống Wellness Toàn Cầu.
+ Hệ thống các Lifestyle Hub – Trải nghiệm bất tận, cung cấp đặc
quyền cho cư dân The Global City, là chuỗi các tiện ích 5* như phòng
GYM, Clubhouse, Spa, Business Center, Convention Center,…
+ Hệ thống bệnh viện – trường học tiêu chuẩn quốc tế.
+ Hệ tiện ích đẳng cấp: Trung tâm thương mại hạng A ngay trong
khn viên với diện tích lên đến 125.000 m2.

-

Dự án The Global City tận hưởng vị trí trung tâm Quận 2, mang đến tiện ích
như khu thể thao Quốc Gia Rạch Chiếc, các trường quốc tế, bệnh viện, trung
tâm mua sắm.

-

Thiết kế nhà liên kế có vườn và sân vườn bảo đảm khơng gian thống đãng,
hồ mình cùng với thiên nhiên cho gia chủ. Bên cạnh đó những thiết kế căn
hộ cao tầng từ 1 – 5 phòng ngủ gồm các căn Duplex và Penthouse sang trọng
nhất của dự án.

-

Mật độ xây dựng thấp (30%), tập trung vào cây xanh và cảnh quan. Sử dụng
công nghệ năng lượng xanh và mơ hình đại đơ thị, với trung tâm thương mại,
bệnh viện hạng A, hướng đến trở thành đại đô thị đẳng cấp Đông Nam Á.

-

Đối tác thiết kế là tập đồn hàng đầu Anh Quốc, tích hợp cơng nghệ năng
lượng Mặt Trời để tối ưu hóa sự thoải mái và tiết kiệm năng lượng. (The
Global City, n.d.)


19

3.5. Đối thủ cạnh tranh
Thị trường bất động sản quý 4/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm
2024. Bức tranh tồn cảnh thị trường chắc chắn có thêm nhiều điểm sáng mới. Đặc
biệt là khu vực đang cịn dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng

được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao.
-

Thị trường bán lẻ: Nguồn cung giảm nhẹ từ 1,5 triệu m2 sàn giảm 2% theo
quý và 1% theo năm. Nguồn cung ở khu vực ngoài trung tâm chiếm 91%
tổng nguồn cung. Công suất vẫn được duy trì ở mức 91%, khơng đổi theo
q và giảm 1 điểm phần trăm theo năm. Q3/2023, lượng tiêu thụ âm 32.192
m2 sàn do nguồn cung giảm và chủ nhà chuyển đổi khu vực bán lẻ thành văn
phòng

-

Văn phòng: Ngồn cung mới lớn, trong Q3/2023, nguồn cung tăng trưởng 3%
theo quý và 4% theo năm. Công suất giảm nhưng vẫn duy trì ở mức cao 90%

-

Biệt thự nhà phố: Thị trường tiếp tục có tiềm năng tăng trưởng, mặc dù
khơng có nguồn cung mới trong quý này. Nguồn cung sơ cấp ở mức thấp
nhất trong mười năm, khiến các chủ đầu tư thận trọng và thậm chí tạm ngưng
bán hàng.

-

Các chủ đầu tư ở và phát triển dự án tại TP. Thủ Đức: Novaland, Điền Phúc
Thành, Khang Điền, Vạn Phúc Group, Đất Xanh Group

-

Các dự án đang triển khai ở TP. Thủ Đức: Vạn Phúc Center, Sai Gon

Riverside City, Opal Garden – Polaris Riverview, Global City, Opal
Riverside (Bat dong san Express, n.d.) (Van Phuc City, n.d.) (The Classia,
n.d.)

Tên dự án The Classia Khang
Điền

Vạn Phúc City

Sala Saroma
Villa


20

Vị trí

Đường Võ Chí

Mặt tiền quốc lộ 13, phường

10 Mai Chí

Cơng – Phường

Hiệp Bình Phước, TP. Thủ

Thọ Phường

Phú Hữu – TP. Thủ Đức, TP.HCM

An Lợi Đơng,

Đức – TP. Hồ Chí

Q̣n 2

Minh
Chủ đầu

Khang Điền

Đại Phúc Group (Tập đoàn

Đại Quan

tư

Đại Phúc)

Minh

Tổng diện 4.3ha

198 ha

15,45ha

Gồm 7 block 176

- Nhà phố 5m, 6m: 5x20m,

117 căn (đơn

căn diện tích từ

5x23m, 6x17m - Nhà phố

lập, song lập )

tích
Quy mơ

5x19m đến 12x20m 7m: 7x20m, 7x22m xây hầm
+ 5 tầng hoặc hầm +6 tầng
- Shophouse đường chính
Nguyễn Thị Nhung và Đinh
Thị Thi: 7x20m, 7x21m
- Shophouse phố đi bộ Royal
Vạn Phúc: 7x23m, 9x23m
- Sunlake shopvillas 4
blocks: 7x23m, 9x23m
- Jardin Villas 54 căn: diện
tích đất 342 – 351 m2; - Biệt
thự Mansion 27 căn: diện tích
đất 230 - 460 m2;


21

Mật độ

25%

30%

35% - 45%

xây dựng
Loại hình

Nhà phố, biệt thự

Khu đơ thị sinh thái – thương

sản phẩm

song lập, biệt thự

mại – dịch vụ – giải trí: nhà

đơn lập

phố, nhà phố thương mại, biệt

Biệt Thự

thự, căn hộ, đất nền.
Khởi

2021

2014

04/2013

công
Bảng 3. 2: Các đối thủ cạnh tranh
CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH SWOT
4.1. Điểm mạnh
- Vị trí đắc địa nằm ngay trung tâm khu đơ thị phía đơng, dễ dàng liên kết với
các vùng trọng yếu. Nằm gần sông Rạch Chiếc, phong thuỷ thuận lợi, thu hút
nhiều tài khí.
-

Chủ đầu tư uy tín, đáng tin cậy, một trong những chủ đầu tư uy tín hàng đầu
tại Việt Nam.

-

Quy mô dự án rộng lớn lên tới 117ha nhưng mật độ xây dựng thấp chỉ chiếm
30% để tạo ra một khơng gian sống xanh và tiện ích đầy đủ cho cư dân.

-

Tiện ích nội khu đa dạng và đặc biệt có trung tâm thương mại hạng A sầm
uất ngay trong dự án, bên cạnh đó là sân Golf 18 lỗ, công viên Nhật quy mô
lớn nhất Đông Nam Á, khu nhạc nước ngồi trời lớn nhất Đơng Nam Á, gọi
là “The Canal of Love”.

-

Thiết kế kính cường lực ngăn chặn âm thanh, hệ thống cách âm hiện đại
cũng như là phối hợp xây dựng nhiều mảng xanh như công viên, hồ nước để
giảm hàm lượng bụi và sóng âm. Tồn bộ căn hộ được sử dụng cơng nghệ
năng lượng xanh sạch.

-

Dự án có đầy đủ giấy tờ pháp lý, được cấp phép rõ ràng.


22

4.2. Điểm yếu
- Dự án nằm ngay trung tâm quận 2 nhưng lại rất xa so với trung tâm quận 1
và quận 7 của Thành phố Hồ Chí Minh .
-

Dự án nằm sát bên cạnh đường Đỗ Xuân Hợp và đường cao tốc TP. Dầu
Giây – Long Thành – Hồ Chí Minh nên bị ơ nhiễm tiếng ồn, khói bụi từng
lượng xe lớn lưu thông qua đoạn đường này.

-

Giá thành khá cao: Giá bán của các sản phẩm tại phân khu SoHo dao động từ
120 -150 triệu đồng/m2, cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường bất
động sản TP.HCM.

4.3. Cơ hội

- Xung quanh có nhiều cơng trình trọng điểm đang trong quá trình xây dựng
như tuyến đường Liên Phường đi ngang qua dự án kế nối với Quận 1 và Khu
công nghệ cao, tuyến đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây dẫn
đến sân bay tốc tế Long Thành. Khi các tuyến đường này hoàn thành sẽ
mang lại một lợi thế rất lớn và tiềm năng tăng giá cho dự án.
-

Nằm cạnh SaiGon City, Khu Liên hợp thể thao Rạch Chiếc, có cơ hội diễn ra
các hoạt động Sea Games hoặc đăng cai Olympic.

4.4. Thách thức
- Cạnh tranh gay gắt: Khu vực Thủ Thiêm đang có nhiều dự án bất động sản
lớn, bao gồm: Empire City, Thủ Thiêm Lakeview, The River Thủ Thiêm,...
đều được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín với đa dạng các sản phẩm bất
động sản, từ nhà phố, biệt thự, căn hộ đến văn phịng, trung tâm thương mại.
Do đó, SoHo phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ các dự án khác.
-

Sự thay đổi nhu cầu của khách hàng: Nhu cầu của khách hàng về nhà ở, kinh
doanh,... có thể thay đổi trong tương lai, do đó phân khu SoHo cần có những
giải pháp phù hợp để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
CHƯƠNG 5: ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU

5.1. Chân dung khách hàng
-

Độ tuổi :