Luận văn thực hiện pháp luật về cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố phúc yên tỉnh vĩnh phúc

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP VÀ THU HỒI
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHÚC YÊN- TỈNH VĨNH PHÚC


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU

2

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN

11

PHÁP LUẬT VỀ CẤP, THU HỒI GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Khái quát chung về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền

11

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của Giấy chứng nhận quyền sử

11

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất

1.1.2. Khái niệm về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử

14

dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
1.1.3. Ý nghĩa của việc cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử

18

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất
1.2. Khái quát chung pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận

26

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
1.2.1. Khái niệm và nội dung của pháp luật về cấp GCNQSDĐ,

26

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.2. Khái niệm và nội dung của pháp luật về thu hồi
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

29


với đất

1.3. Ý nghĩa của pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận

32

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
Tiểu kết chương 1
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP VÀ THU

33
35

HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHÚC YÊN, TỈNH
VĨNH PHÚC
2.1. Thực trạng pháp luật về hoạt động cấp, thu hồi giấy

35

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất
2.1.1. Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

35

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
2.1.2. Thực trạng pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền

55

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
2.2. Thực tiễn thực hiện hoạt động cấp, thu hồi giấy chứng

79

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Phúc Yên, tỉnh
Vĩnh Phúc
2.2.1. Khái quát về thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

79

2.2.2. Thực trạng cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng

82

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên
địa bàn thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc


2.2.3. Hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân của hạn chế, vướng

86

mắc của hoạt động cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất trên địa bàn thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

Tiểu kết chương 2
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ PHÁP LUẬT VÀ

99
100

NHỮNG GIẢI PHÁP KHÁC NHẰM NÂNG CAO
CHẤT LƯỢNG THỰC HIỆN HOẠT ĐỘNG CẤP
VÀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
3.1. Yêu cầu đặt ra đối với hoạt động cấp và thu hồi giấy

100

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất hiện nay trên địa bàn thành phố
Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
3.1.1. Thực hiện pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận

100

quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất phải dựa trên sự quán triệt sâu sắc quan
điểm, đường lối của Đảng
3.1.2. Áp dụng pháp luật trong cấp, thu hồi giấy chứng nhận

101

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất phải đảm bảo, bảo vệ các quyền, lợi ích của
cá nhân, cơ quan, tổ chức
3.1.3. Cần đẩy mạnh cải cách hành chính nhằm đảm bảo hoạt
động cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được

101


triển khai đơn giản, thuận lợi, dễ dàng, tránh gây phiền
hà, sách nhiễu cho người dân
3.1.4. Hoàn thiện quy định của pháp luật về cấp, thu hồi giấy

102

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất cần đặt trong mối quan hệ đồng
bộ, thống nhất với các chế định pháp luật khác có liên
quan
3.2. Một số giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật và nâng cao

102

chất lượng thực hiện hoạt động cấp và thu hồi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Phúc Yên,
tỉnh Vĩnh Phúc.
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp và thu hồi giấy

103

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn tại thành phố Phúc
Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp,

109

thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố
Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
Tiểu kết chương 3

112

KẾT LUẬN

113

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

114


2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên, tài sản quốc gia có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về

an ninh quốc gia. Đồng thời, đất đai là môi trường của đời sống nhà nước và xã
hội, là tư liệu sản xuất suất đặc biệt trong sản xuất vật chất của con người. Ở
Việt Nam, Hiến pháp và pháp luật đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chính sách và
pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta ngày xàng hồn thiện, khơng chỉ
nhằm bảo vệ chủ quyền tồn vẹn lãnh thổ của Tổ quốc, bảo đảm trật tự an tồn
xã hội mà cịn phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường nhiều thành phần theo
định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước. Quyền sử dụng đất
đai và tài sản gắn liền với đất đai là bất động sản quan trọng cua các cơ quan, tổ
chức và công dân; quyền sử dụng đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, người có
quyền sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê,
thế chấp, thừa kế. Các quan hệ kinh tế về đất đai ngày càng gia tăng, phát triển
đặt ra yêu cầu về sự quản lý nhà nước đối với các chủ thể sở hữu tài sản và chủ
thể có quyền sử dụng đất. Nhà nước có cơ chế cơng nhận và bảo hộ quyền của
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai trên cơ sở Nhà nước là đại chủ sở
hữu và thống nhất quản lý về đất đai. Theo đó, pháp luật quy định việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản gắn liền với đất
nhằm công nhận và bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền tài sản đối với nhà ở và
các tài sản gắn liền với đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời pháp
luật quy định về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất trong những trường hợp nhất định như trường hợp
nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên giấy chứng nhận đã cấp, cấp giấy
chứng nhận sai, đăng ký biến động đất đai...
Thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hoạt động thu hồi giấy chứng nhận


3

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là hoạt động

công vụ của nhà nước, do cơ quan, đơn vị, người có thẩm quyền thực hiện theo
một trình tự, thủ tục pháp luật. Đồng thời, đây cũng là nhu cầu pháp lý của mọi
tổ chức, hộ gia đình và cơng dân.Các quy định pháp luật về cấp và thu hồi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được xây dựng, sửa đổi, bổ sung và từng bước được hoàn thiện Luật Đất
đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013cùng với các
văn bản hướng dẫn đã hình thành và hồn thiện cơ sở pháp lý cho việc cấp và
thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và tài sản gắn
liền với đất. Bên cạnh những kết quả đạt được, thực tiễn thực hiện pháp luật về
cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất vẫn tồn tại, hạn chế về thủ tục hành chính, về trách
nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về ý thức pháp luật và cả
những hạn chế trong cơ chế chính sách pháp luật và những tiêu cực phát sinh.
Đến nay trên phạm vi cả nước vẫn chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến việc cấp và thu hồi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vẫn xảy
ra rất phức tạp, vàviệc giải quyết khiếu nại, tố cáo hay khởi kiện vụ án hành
chính đến Tịa án cịn gặp nhiều khó khăn; quy định về trình tự, thủ tục rườm
rà, người thực thi cơng vụ áp dụng máy móc pháp luật gây phiền hà, khó khăn
cho tổ chức, cá nhân đến xin cấp giấy chứng nhận; thời gian cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất còn chậm, kéo dài, quá thời hạn; cấp và thu hồi giấy
chứng nhận không đúng thẩm quyền, không đúng, không đủ điều kiện pháp
luật quy định,khơng đúng thực trạng diện tích đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất dẫn đến những thiệt hại cho người dân và nhìn chung chưa đáp ứng yêu
cầu, mong mỏi của người dân... Nguyên nhân của những tồn tại chỉ ra trên xuất
phát từ nhiều yếu tố, trước hết là từ chính sách, pháp luật cịn có những hạn
chế, có những quy định có cách hiểu khác nhau chưa thống nhất; bên cạnh đó


4

là những nguyên nhân từ những chủ thể có thẩm quyền thực hiện hoạt động
cấp, thu hồi giấy chứng nhận như năng lực chuyên môn chưa đáp ứng yêu cầu,
thiếu kỹ năng nghiệp vụ; nguyên nhân từ phía tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất... Việc chỉ ra những tồn tạivà nguyên nhân của những tồn tại đó là cần
thiết, đồng thời địi hỏi phải có sự nghiên cứu toàn diện về thực hiện pháp luật
về cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất để đưa ra được các pháp khả thi, có thể áp dụng để
giải quyết các tồn tại, hạn chế đã chỉ ra, nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt
động cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thời gian tới.
Thành phố Phúc Yên tỉnh Vĩnh Phúc là thành phố loại 3 (được thành lập
từ thị xã Phúc Yên). Theo đó vấn đề quy hoạch đất đai, đáp ứng xây dựng đô
thị văn minh, thu hút đầu tư và ổn định đời sống nhân dân, cũng như việc phát
triển thị trường bất động sản công khai minh bạch và ổn định đã đang diễn ra
sôi động
Thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp giấy và thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn
thành phố Phúc Yên - tỉnh Vĩnh Phúc cho thấy ngồi những kết quả đạt được
vẫn có những hạn chế bất cập. Việc cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở thành phố Phúc Yên
cũng nằm trong tình trạng chung của tỉnh Vĩnh Phúc cũng như tình hình của cả
nước. Việc thực hiện hiệu quả, kịp thời, đúng đắn hoạt động cấp và thu hồi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất có ý nghĩa tích cực góp phần phát triển kinh tế xã hội của thành
phố Phúc Yên nói riêng và tỉnh Vĩnh Phúc nói chung.
Với những lý do như trên, học viên lựa chọn đề tài: “Thực hiện pháp
luật về cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

5

nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Phúc Yên- tỉnh
Vĩnh Phúc” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu
Pháp luật về cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một chế định của pháp luật đất đai.
Quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về cấp và
thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất luôn thu hút sự quan tâm nghiên cứu của nhiều tác giả. Thời
gian qua đã có nhiều cơng trình, luận án, luận văn, chun đề, bài viết về vấn
đề này được công bố, tác giả chỉ xin nêu những cơng trình liên quan trực tiếp
đến đề tài của luận văn, điển hình như:
* Đề tài luận án, luận văn:
Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà
Nội; Ngơ Thị Minh (2013), Hồn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Luận
văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Hoàng Thị Phương (2016),
Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội, Luận
văn thạc sĩ luật Hiến pháp và luật hành chính, Học viện Hành chính quốc
gia;...
* Các bài viết, nghiên cứu đăng trên các tạp chí:
Phạm Thị Thu Thủy (2005), “Một số vấn đề về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003”, Tạp chí Luật học, (3); Trần Luyện
(2004), “Một số ý kiến đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất”, Tạp chí Ngân hàng; Phùng Văn Ngân (2008), “Bàn về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật; Phạm Hữu Nghị (2009),
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng:
Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật; Trần Thị Hồng (2009),

6

“Quan hệ vợ chồng trong đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở
và đất ở- Thực trạng và các yếu tố tác động”, Tạp chí Nghiên cứu Gia đình và
Giới; Thân Văn Tài (2016), “Thơng tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, (2); Nguyễn Thị Nhung (2017), “Những
khó khăn, vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013”,
Tạp chí Nhà nước và pháp luật, (5); Nguyễn Thuỳ Trang, Võ Văn Bình
(2019), “Bình luận bản án: Quyền khởi kiện, thời hiệu, căn cứ thu hồi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (18)...
Nghiên cứu nội dung các cơng trình, luận án, luận văn, bài viết trên cho
thấy các tác giả có sự quan tâm nghiên cứu về hoạt động cấp và thu hồi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất, trong đó tập trung hơn đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, các
nghiên cứu này tiếp cận chủ yếu ở khía cạnh nghiên cứu quy định pháp luật,
chưa nhấn mạnh nghiên cứu hoạt động thực hiện quy định pháp luật về cấp và
thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất ở cả khía cạnh lý luận và thực tiễn; chủ yếu các nghiên cứu
cũng chú trọng hơn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa
có sự quan tâm nhiều đến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Rất
hiếm các cơng trình, bài viết nghiên cứu quy định pháp luật và thực tiễn hoạt
động thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất, chủ yếu được đề cập một phần nhỏ trong các nghiên cứu
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất. Khẳng định, việc lựa chọn thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ về
hoạt động cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cần thiết hiện nay.
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận văn


7

3.1. Mục đích nghiên cứu của luận văn
Luận văn nghiên cứu về những vấn đề lý luận chung và đánh giá việc
thực hiện pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất ở thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Trên cơ sở
đó xác định quan điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về
cấp, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất trên địa bàn thành phố Phúc Yên- tỉnh Vĩnh Phúc hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn giải quyết những nhiệm vụ
cụ thể sau:
Một là, góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận của thực hiện pháp luật về
cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất ở thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc làm cơ sở thực
tiễn cho việc đưa ra giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật.
Hai là, Khái quát pháp luật hiện hành và đánh giá thực trạng thực hiện
pháp luậtvề cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Ba là, trên cơ sở nghiên cứu lý luận, thực trạng quy định pháp luật và
thực tiễn thực hiện hoạt động cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để xác định quan điểm và
đưa ra các giải phápbảo đảm thực hiện pháp luật trên lĩnh vực này ở thành
phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
3.3. Câu hỏi nghiên cứu
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì? Căn cứ vào cơ sở nào đề

cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Hãy nêu khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và khái niệm pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


8

3. Hãy nêu nội dung cơ bản của pháp luật về cấp, thu hồi quyền sử
dụng đất.
4. Thực hiện pháp luật về cấp, thu hồi quyền sử dụng đất nhà ở và tài
sản gắn liền với đất là gì?
5. Kết quả thực hiện pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất ở thành phố Phúc
Yên có những ưu điểm, hạn chế gì? Hãy chỉ ra nguyên nhân của nó.
6. Quan điểm chỉ đạo việc thực hiện pháp luật về cấp, thu hồi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hiện này là gì?
7. Giấy phép nào bảo đảm cho việc thực hiện pháp luật về cấp, thu hồi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền
với đất ở thành phố Phúc Yên hiện nay?
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là pháp luật hiện hành và các quan hệ
pháp luật trong thực hiện pháp luật về cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, qua thực tiễn thực
hiện pháp luật vềcấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu lý luận và thực tiễn hoạt
động cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam; trọng tâm nghiên cứu thực tiễn hoạt

động này tại thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
Về thời gian: Nghiên cứu hoạt động cấp và thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gắn với các
giai đoạn hình thành và hồn thiện quy định pháp luật về hoạt động này, trọng


9

tâm là từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành; nghiên cứu thực
tiễn tại thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn từ năm 2016-2020.
5. Nôi dung và phương pháp nghiên cứu và phương pháp thu thập
thông tin
5.1. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác- Lênin.
Đồng thời, sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây:
- Phương pháp hệ thống cấu trúc được sử dụng trong tồn bộ q trình
nghiên cứu của luận văn.
- Phương pháp lịch sử, logic,diễn giải và quy nạp được sử dụng chủ yếu
ở chương 1 và chương 3 của luận văn.
- Phương pháp thống kê, so sánh luật học được sử dụng khi nghiên cứu
chương 2 của luận văn.
- Phương pháp chuyên gia, tham khảo ý kiến của các nhà khoa học, cửa
cơ quan hoạt động thực tiễn trong quản lý đất đai.
5.2. Phương pháp thu thập thơng tin
Để có cơ sở làm rõ các vấn đề liên quan đến nội dung nghiên cứu, từ đó
giúp tác giả đưa ra các kết luận nghiên cứu… học viên sử dụng kết hợp các
phương pháp thu thập thông tin khác nhau, trong đó phương pháp thu thập
chủ yếu từ là các nguồn tài liệu tham khảo, dựa trên nguồn thông tin thu thập
được từ những tài liệu nghiên cứu trước đây và phương pháp thực nghiệm,

trong đó chủ yếu sử dụng phương pháp thu thập bằng cách quan sát, theo dõi
thực tiễn hoạt động cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh
Phúc.


10

6. Những dự kiến đóng góp về khoa học của Luận văn
Luận văn làcơng trình nghiên cứu một cách tương đối tồn diện và có hệ
thống ở cấp độ luận văn thạc sĩ về hoạt động cấp và thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở nước ta cả
ở góc độ lý luận và thực tiễn.
Luận văn nghiên cứu thực trạng pháp luật về hoạt động cấp và thu hồi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất trên địa bàn thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, đưa ragiải pháp hoàn
thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả hoạt động này trong thực tiễn.
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các
tác giả quan tâm nghiên cứuvề hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nói riêng, về lĩnh vực đất
đai nói chung.
7. Kết cấu của đề tài
Ngồi mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn được kết cấu làm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về cấp, thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và pháp luật
về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp và thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và thực tiễn

thực hiện trên địa bàn thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện về pháp luật và những giải pháp khác
nhằm nâng cao chất lượng thực hiện hoạt động cấp và thu hồi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và
thực tiễn thực hiện trên địa bàn thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.


11

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ
CẤP, THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Khái quát chung về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Kể từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành thì Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất bắt đầu được sử dụng phổ biến trong đời sống pháp luật của nước
ta. Thuật ngữ này tiếp tục được đề cập, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện trong
Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai 2013.
Theo Từ điển Luật học do Viện khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên
soạn năm 2006: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận do
cơ quan nhà nước có thẩm quyển cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất".
Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học của Trường đại học Luật Hà Nội
xuất bản năm 1999 nhìn nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại
chứng thư pháp lý đầy đủ xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và
người sử dụng đất.
So với khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định

tại khoản 20, Điều 4 Luật đất đai 2003 trước đây: "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là giấy chứmg nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất" thì Luật đất đai 2013 đã có những sửa đổi, bổ sung và đã đưa ra một điều
khoản có tính bao qt, đầy đủ hơn. Theo đó, thuật ngữ Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã được gọi bằng thuật ngữ khác là "Giấy chứng nhận


12

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất"
(sau đây gọi tắt là GCNQSDĐ), đồng thời khẳng định GCNQSDĐ là một
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất. GCNQSDĐ do
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, vì vậy Nhà nước thừa nhận sự tồn tại
của nó, hay nói cách khác, chính Nhà nước thừa nhận tính hợp pháp của
GCNQSDĐ. Điều đó đồng nghĩa với việc Nhà nước thừa nhận các các quyền
năng của người sử dụng đất đối với mảnh đất do mình là chủ sử dụng hợp
pháp và đối với các tài sản gắn liền với đất do mình là chủ sở hữu.
Khoản 16, Điều 3, Luật đất đai 2013 khẳng định: Giấy chứng nhận
quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của tổ chức có quyền sử dụng
đất.
Về cơ bản, định nghĩa trên đã thể hiện được giá trị pháp lý của
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước với người sử dụng đất. Thông qua GCNQSDĐ, Nhà nước xác lập mối
quan hệ pháp lý giữa nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối
với đất đai và bên kia là các tổ chức, cá nhân với tư cách là người sử dụng
đất. Từ định nghĩa trên, có thể thấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất mang một số đặc

điểm sau đây:
Thứ nhất, GCNQSDĐ là một loại chứng thư pháp lý.
Theo từ điển Tiếng Việt, “chứng thư” được định nghĩa là giấy tờ để làm
bằng, là giấy chứng nhận (về đặc điểm, chất lượng hàng hố) có giá trị pháp
lí. Từ đó có thể hiểu GCNQSDĐ là một loại giấy tờ pháp lý thế hiện sự công
nhận, thừa nhận của Nhà nước trước pháp luật về quyền sử dụng đất của cá
nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền. Đồng thời, cũng thể hiện quyền tài
sản của người sử dụng đất hợp pháp đối với thừa đất đó. Nói cách khác, giấy


13

chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở để Nhà nước đảm bảo quyền và
lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất hợp pháp, là tiền đề để người sử dụng
thực hiện các quyền mà pháp luật trao cho họ. Pháp luật trao cho họ rất nhiều
quyền, trong đó có các quyền được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho
thuê lại,... Thậm chí, trong trường hợp người có quyền sử dụng đất cần tiền có
thể mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng một số giấy tờ cá nhân để
làm thủ tục thế chấp, vay vốn ngân hàng.
Thứ hai, GCNQSDĐ là sự công nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước
cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Người có quyền sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước công nhận và
bảo hộ. Việc xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của Nhà nước phải được
thể hiện dưới hình thức nhất định. Hình thức này phải đảm bảo tính thuận lợi
cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai, vừa phải thuận tiện cho việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất. Chính vì vậy, GCNQSDĐ là một hình thức
thể hiện phù hợp nhất trong việc Nhà nước xác nhận quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng.
Thứ ba, GCNQSDĐ được cấp theo mẫu thống nhất đối với mọi loại
đất.

GCNQSDĐ là hình thức thế hiện việc Nhà nước công nhận một chủ thể
nào đó có quyền sử dụng đối với một loại diện tích đất nằm ờ một vị trí nào
đó đối với các thông tin về chủ sử dụng, ranh giới mảnh đất, loại đất, hạng
đất, mục đích sử dụng đất cũng như các hoạt động giao dịch, biến động liên
quan đến thửa đất đó,... Ngồi ra, GCNQSDĐ cũng là một cơng cụ giúp Nhà
nước quản lý tốt quỹ đất của mình. Do đó, để việc quản lý đất đai được diễn
ra một cách dễ dàng nhanh chóng và hiệu quả thì GCNQSDĐ phải được cấp
theo một mẫu chung thống nhất trên phạm vi cả nước. Tránh tình trạng tồn tại
nhiều loại mẫu giấy tờ khác nhau gây khó khăn trong việc quản lý.


14

Thứ tư, GCNQSDĐ là kết quả cuối cùng của một loạt các thao tác
nghiệp vụ của quá trình kê khai, đăng ký đất đai. Hay nói cách khác hoạt
động cấp GCNQSDĐ có mối quan hệ nhân quả với cơng tác đăng ký đất đai.
Để có thể cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước
có quyền thẩm tra hồ sơ, xác minh nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng
đất; diện tích đất; mục đích sử dụng đất, ranh giới sử dụng, vị trí thửa đất,...
nhằm đảm bảo sự chính xác khách quan và khơng có sự tranh chấp về đất đai
với các chủ sử dụng khác. Trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ thơng tin về
thửa đất thì mới có cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
GCNQSDĐ nhằm xác định tính hợp pháp cùa việc sừ dụng đất cho một chủ
thể. Vì vậy, nếu muốn làm tốt cơng tác cấp GCNQSDĐ thì trước hết cần phải
đảm bảo quy trình đăng ký đất đai diễn ra nhanh chóng, thuận tiện, hiệu quả.
1.1.2. Khái niệm về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1. Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,
nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt có giá trị, là quyền phái
sinh trên cơ sở quyền sở hữu.
Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng
sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm. Tài sản gắn liền với đất là một bộ
phận không tách rời với đất và chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại
vị trí nhất định.


15

Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là quyền được sở hữu
nhà ở, cơng trình xây dựng khác, tài sản trên đất mà đất đó đã được Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với thửa đất xác định.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất
và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và
bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng, là các căn cứ để xây dựng các quy

định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất
đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định
nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý
vi phạm về đất đai.
Theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong
những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là
một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được
hưởng và được pháp luật quan tâm bảo vệ. Khoản 9 Điều 3 Luật đất đai 2013
quy định:
“Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc


16

được Nhà nước giao, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với thửa đất xác định”. Như vậy, việc cấp GCNQSDĐ chính là hoạt động của
Nhà nước thơng qua hệ thống pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập
và công nhận quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cơ sở tơn
giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài và bảo vệ quyền cho các chủ thể đó.
Từ định nghĩa trên có thể thấy hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang những
đặc điểm sau:
Thứ nhất, hoạt động cấp GCNQSDĐ được coi là nghĩa vụ của nhà
nước đối với người sử dụng đất. Đây là hành vi do cơ quan quản lý hành
chính nhà nước thực hiện các thủ tục để xác lập đăng ký ban đầu hoặc đăng
ký biến động về đất đai (cấp đổi, cấp lại do tách thửa) cho người sử dụng đất.
Bản chất của hành vi này là để xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước

và người sử dụng đất. Đồng thời, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
giúp nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai nhằm minh bạch hoá
thị trường bất động sản.
Thứ hai, tổ chức triển khai cấp GCNQSDĐ là nội dung quan trọng của
quản lý Nhà nước về đất đai. Đây là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao
đất, cho thuê đất và đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp. Hoạt động này
được tiến hành qua nhiều công đoạn: thủ tục xem xét, quyết định và phê duyệt
cấp GCNQSDĐ của cơ quan hành chính Nhà nước, kết thúc quy trình này là
việc cấp GCNQSDĐ đến người có đủ điều kiện cấp theo luật định.
Thứ ba, việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chính là q trình tổ chức triển khai trong thực tế đời sống các
cơng việc cụ thể có liên quan đến hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác
minh thực địa và các điều kiện khác liên quan đến tính hợp pháp của tài sản là