Đề tài Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở, làm cơ sở cho việc định giá đất tại thành phố Huế

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài nguyên đất và Mơi trường nơng nghiệp

KHĨA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến
giá đất ở, làm cơ sở cho việc định giá đất tại thành phố Huế

Sinh viên thực hiện

: Đặng Thị Mỹ Phương

Lớp

: Bất động sản K53

Giảng viên hướng dẫn

: ThS. Nguyễn Văn Tiệp

Bộ môn

: Bất động sản

HUẾ, NĂM 2023

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài nguyên đất và Mơi trường nơng nghiệp

KHĨA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến
giá đất ở, làm cơ sở cho việc định giá đất tại thành phố Huế

Sinh viên thực hiện

: Đặng Thị Mỹ Phương

Lớp

: Bất động sản K53

Thời gian thực tập

: 20/12/2022 - 23/4/2023

Địa điểm thực hiện

: Công Ty CP Bất động sản Sland Group

Giảng viên hướng dẫn

: ThS. Nguyễn Văn Tiệp

Bộ môn

: Bất động sản


HUẾ, NĂM 2023

Lời Cảm Ơn
Trong q trình thực tập và hồn thành bài khóa luận này em đã nhận được
rất nhiều sự động viên, giúp đỡ từ phía nhà trường, thầy cơ, bạn bè, gia đình và các
anh chị làm việc tại công ty cổ phần Bất động sản Sland Group.
Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, khoa Tài nguyên
đất và Môi trường nông nghiệp, cùng tất cả giảng viên của trường Đại học Nông
Lâm - Đại học Huế đã giảng dạy truyền đạt cho em những kiến thức quý giá, bài
học hay và kinh nghiệm sống. Tiếp theo em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ban
lãnh đạo và các anh, chị làm việc tại công ty cổ phần Bất động sản Sland Group đã
tạo điều kiện và nhiệt tình giúp đỡ em trong q trình thực tập tại cơng ty.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến ThS. Nguyễn Văn Tiệp đã
ln sát cánh, tận tình hướng dẫn, giải đáp thắc mắc và chỉnh sửa để giúp em hồn
thành tốt bài khóa luận này.
Sau cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn quan tâm, giúp
đỡ, động viên em trong suốt quá trình thực tập và hồn thành khóa luận. Mặc dù
em đã cố gắng hết mình để thực hiện đề tài nhưng do còn hạn chế về thời gian
cũng như kiến thức chun mơn nên khóa luận khơng thể tránh khỏi cịn nhiều sai
sót. Kính mong q thầy cơ đóng góp ý kiến để đề tài có thể hồn thiện hơn.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Huế, tháng 5 năm 2023
Sinh viên thực tập

Đặng Thị Mỹ Phương


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022...............................63
Bảng 4.2. Chênh lệch giá đất giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước trên địa
bàn phường Thủy Xuân năm 2023......................................................................67
Bảng 4.3. Chênh lệch giá đất giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước trên địa
bàn phường An Tây năm 2023............................................................................71
Bảng 4.4. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất trên địa bàn
phường Thủy Xuân và phường An Tây năm 2023..............................................76
Bảng 4.5. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đường đến giá đất tại các tuyến
đường chính trên địa bàn phường Thủy Xuân.....................................................77
Bảng 4.6. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đường đến giá đất tại các tuyến
đường chính trên địa bàn phường An Tây...........................................................79
Bảng 4.7. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất trên một số tuyến
đường chính của phường Thủy Xuân..................................................................80
Bảng 4.8. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất trên một số tuyến
đường chính của phường An Tây........................................................................81
Bảng 4.9. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lơ đất đến giá đất tại các tuyến
đường chính trên địa bàn phường Thủy Xuân.....................................................82
Bảng 4.10. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lơ đất đến giá đất tại các
tuyến đường chính trên địa bàn phường An Tây.................................................83
Bảng 4.11. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất trên một số tuyến
đường chính tại phường Thủy Xuân...................................................................85
Bảng 4.12. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất trên một số tuyến
đường chính tại phường An Tây.........................................................................86
Bảng 4.13. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hạ tầng đến giá đất tại một số tuyến

đường chính trên địa bàn phường Thủy Xuân.....................................................87
Bảng 4.14. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hạ tầng đến giá đất tại một số tuyến
đường chính trên địa bàn phường An Tây...........................................................88
Bảng 4.15. Mức độ ảnh hưởng của yếu xã hội, môi trường đến giá đất trên một
số tuyến đường chính tại phường Thủy Xuân.....................................................89


Bảng 4.16. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố xã hội, môi trường đến giá đất trên
một số tuyến đường chính tại phường An Tây....................................................90
Bảng 4.17. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất tại một số tuyến
đường chính trên địa bàn phường Thủy Xuân.....................................................92
Bảng 4.18. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất tại một số tuyến
đường chính trên địa bàn phường An Tây...........................................................93
Bảng 4.19. Bảng thống kê phiếu điều tra theo thứ tự ảnh hưởng và mức độ ảnh
hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất..........................................................97
Bảng 4.20. Phân cấp và xác định điểm theo từng tiêu chí của từng yếu tố tác
động đến giá đất................................................................................................109
Bảng 4.21. Trọng số điểm của mỗi yếu tố tác động đến giá đất tại các tuyến
đường chính trên địa bàn phường Thủy Xuân...................................................116
Bảng 4.22. Bảng giá thị trường chuẩn của các tuyến đường chính trên địa bàn
phường Thủy Xuân.............................................................................................117
Bảng 4.23. Bảng tính tổng điểm cho từng thửa đất cụ thể................................117
Bảng 4.24. Trọng số điểm của mỗi yếu tố tác động đến giá đất tại các tuyến
đường chính trên địa bàn phường An Tây.........................................................118
Bảng 4.25. Bảng giá chuẩn của các tuyến đường chính trên địa bàn phường An Tây
...........................................................................................................................119
Bảng 4.26. Bảng tính tổng điểm cho từng thửa đất cụ thể................................119


DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 4.1. Bản đồ địa giới hành chính Thành phố Huế........................................53
Hình 4.2. Biểu đồ thể hiện mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá
đất trên địa bàn phường Thủy Xuân và phường An Tây.....................................76
Hình 4.3. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đường đến giá đất tại các tuyến
đường chính trên địa bàn phường Thủy Xuân.....................................................78
Hình 4.4. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đường đến giá đất tại các tuyến
đường chính trên địa bàn phường An Tây...........................................................79
Hình 4.5. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất trên một số tuyến
đường chính của phường Thủy Xn..................................................................81
Hình 4.6. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất trên một số tuyến
đường chính của phường An Tây........................................................................82
Hình 4.7. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lơ đất đến giá đất tại các tuyến
đường chính trên địa bàn phường Thủy Xuân.....................................................83
Hình 4.8. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lơ đất đến giá đất tại các tuyến
đường chính trên địa bàn phường An Tây...........................................................84
Hình 4.9. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất trên một số tuyến
đường chính tại phường Thủy Xuân...................................................................85
Hình 4.10. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất trên một số tuyến
đường chính tại phường An Tây.........................................................................86
Hình 4.11. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hạ tầng đến giá đất tại một số tuyến
đường chính trên địa bàn phường Thủy Xn.....................................................87
Hình 4.12. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hạ tầng đến giá đất tại một số tuyến
đường chính trên địa bàn phường An Tây...........................................................88
Hình 4.13. Mức độ ảnh hưởng của yếu xã hội, môi trường đến giá đất trên một
số tuyến đường chính tại phường Thủy Xn.....................................................90
Hình 4.14. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố xã hội, môi trường đến giá đất trên
một số tuyến đường chính tại phường An Tây....................................................91
Hình 4.15. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất tại một số tuyến
đường chính trên địa bàn phường Thủy Xuân.....................................................92
Hình 4.16. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất tại một số tuyến

đường chính trên địa bàn phường An Tây...........................................................94


Hình 4.17. Sơ đồ mối quan hệ giữa các nhân tố tác động đến giá đất..............107


BẢNG CHÚ GIẢI CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
Từ, cụm từ viết tắt
BĐS
DS-KHHGĐ
HĐND
ODT
QSDĐ
TT-BTNMT
UBND

Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt
Bất động sản
Danh sách Kế hoạch hóa gia đình
Hội đồng nhân dân
Đất ở tại đô thị
Quyền sử dụng đất
Thông tư Bộ Tài nguyên và Môi trường
Ủy ban nhân dân


MỤC LỤCC LỤC LỤCC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU.......................................................................................................1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................1

1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài......................................................................2
1.2.1. Mục đích chung...........................................................................................2
1.2.2. Mục đích cụ thể...........................................................................................2
1.2.3. Yêu cầu của đề tài.......................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.......................................................3

2.1. Cơ sở lý luận...................................................................................................3
2.1.1. Khái niệm về đất đai và bất động sản..........................................................3
2.1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản.........................................................3
2.1.3. Khái quát về giá đất.....................................................................................7
2.1.4 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở.........................19
2.1.5. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam.......................................20
2.1.6. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất...............................23
2.1.7. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị......................................................24
2.2. Cơ sở thực tiễn.............................................................................................41
2.2.1. Tình hình biến động giá đất trên thế giới..................................................41
2.2.2. Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam...................................................42
2.2.3. Tình hình định giá bất động sản trên thế giới............................................46
2.2.4. Tình hình định giá bất động sản tại Việt Nam..........................................47
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU............................................................................................................................ 50

3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................50
3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................50
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................50
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................50
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.........................................................50


3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.......................................................51

3.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu....................................51
3.4.4. Phương pháp phân tích đa tiêu chí (mca)..................................................52
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................................53

4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế..................53
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................53
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..........................................................................57
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của thành phố điề điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của thành phốu kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của thành phố nhiên và kinh tế xã hội của thành phố xã hội của thành phối của thành phố
Huế xã hội của thành phố......................................................................................................................60
4.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự chênh lệch giá đất tại
thành phố Huế.....................................................................................................62
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế......................................................62
4.2.2. Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực
tế trên thị trường chuyển nhượng........................................................................65
4.3. Phân tích và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất
tại thành phố Huế................................................................................................75
4.3.1. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất...........................75
4.3.2. So sánh và phân tích sự ảnh hưởng của từng yếu tố tác động đến giá đất
giữa các tuyến đường chính.................................................................................77
4.3.3. Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng giữa các yếu tố tác động đến giá
đất ở phường Thủy Xuân và phường An Tây.....................................................95
4.3.4. Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất....................................96
4.4. Phân cấp giá đất theo điểm và trọng số của từng yếu tố tác động đến giá đất..108
4.4.1. Cơ sở phân cấp và xác định điểm theo các tiêu chí của từng yếu tố tác
động đến giá đất................................................................................................108
4.4.2. Thực trạng giá trị sử dụng đất tại các tuyến đường chính trên địa bàn
phường Thủy Xuân, phường An Tây................................................................114
4.4.3. Định giá đất theo phương pháp phân tích đa tiêu chí cho từng thửa đất cụ
thể tại phường Thủy Xuân và phường An Tây..................................................115

4.5. Một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất và nâng cao chất lượng định giá
đất của thành phố trong thời gian tới.................................................................120
4.5.1. Giải pháp về kiểm soát giá đất trên địa bàn thành phố Huế....................120
4.5.2. Giải pháp nâng cao chất lượng định giá đất của thành phố Huế trong thời
gian tới...............................................................................................................121
4.5.3. Giải pháp nâng cao năng lực cho cơ quan định giá đất...........................122
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................124

5.1. Kết luận......................................................................................................124
5.2. Kiến nghị....................................................................................................125
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................126
PHỤ LỤC..................................................................................................................129


PHẦN 1. MỞ ĐẦUN 1. MỞ ĐẦU ĐẦN 1. MỞ ĐẦUU
1.1. Tính cấp thiết của đề tàip thiết của đề tàit của đề tàia đề tài tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò
quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, phát triển và vận hành tốt thị trường này
sẽ góp phần to lớn vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, góp phần
thúc đẩy quá trình đơ thị hóa và hiện đại hóa, mang lại nhiều giải pháp cho nhiều
tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu
lớn cho ngân sách nhà nước [3]. Tại Điều 4 Luật đất đai 2013 đã quy định: Giá
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Tiền sử dụng
đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định [10].
Trong năm 2022, một số tín hiệu báo động sự khởi đầu cho một thời kỳ mới

đã xuất hiện trên thị trường bất động sản Huế sau khoảng thời gian yên ắng do
tác động của dịch COVID-19. Không chỉ các chủ đầu tư chuẩn bị đón “sóng”,
nhiều nhà đầu tư khắp cả nước cũng đang hướng trở lại địa phương này. Từ đầu
năm 2022, làn sóng đầu tư cơng vào dải đất miền Trung chính là nơi bắt đầu cho
hàng loạt cơng trình giao thơng với nguồn vốn đầu tư lên đến hàng ngàn tỷ
đồng. Cùng với việc đầu tư mở rộng sân bay quốc tế Phú Bài, tuyến đường cao
tốc Bắc Nam qua khu địa bàn miền Trung cũng đang dần được hồn thiện, có
thể nói giao thơng đối ngoại đến Huế đã được chuẩn bị chu đáo, sẵn sàng cho
Thừa Thiên Huế hoàn thiện hệ thống hạ tầng khung của đô thị trực thuộc trung
ương. Mặt khác, trong những năm qua, thành phố Huế đã xây dựng được hình
ảnh đơ thị thông minh, thành phố xanh - sạch - sáng với hạ tầng đơ thị được
hồn thiện và nâng cấp hàng năm, các khu đô thị mới được đầu tư bài bản. Các
dự án bát động sản tại Huế cũng đóng góp một phần quan trọng trong q trình
hồn chỉnh hạ tầng đô thị [5].
Việc nghiên cứu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thành phố Huế vẫn chưa được quan tâm nghiên cứu đúng mức, chưa xây
dựng được cơ sở khoa học giúp người dân hình thành mức giá khi tham gia vào
thị trường bất động sản. Do đó, việc nghiên cứu đánh giá mức độ ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế là cần thiết để giúp cho các
nhà kinh doanh và người dân có thể tiếp cận những cơ sở khoa học cũng như
1


ước tính mức giá ban đầu cho mảnh đất của mình. Đồng thời, nghiên cứu này
cung cấp cho người muốn mua đất ở có một tài liệu tham khảo về giá cả hiện
nay trên địa bàn thành phố, đưa ra một số kiến nghị làm tài liệu tham khảo cho
những người có nhu cầu khi tham gia vào thị trường bất động sản. Xuất phát từ
thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên đất và Môi
trường Nông nghiệp, trường Đại học Nông Lâm Huế và sự hướng dẫn của thầy
giáo ThS. Nguyễn Văn Tiệp, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Xác định mức

độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở, làm cơ sở cho việc định
giá đất tại thành phố Huế”.
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tàic đích và yêu cầu của đề tàiu của đề tàia đề tài tài
1.2.1. Mục đích chung
Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá
đất ở, trên địa bàn thành phố Huế làm cơ sở cho công tác định giá đất. Trên cơ
sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá đất.
1.2.2. Mục đích cụ thể
- Đánh giá và phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá
đất ở, trên địa bàn thành phố Huế làm cơ sở cho công tác định giá đất.
- Phân cấp được giá đất theo điểm và trọng số của từng yếu tố tác động đến
giá đất từ đó làm cơ sở định giá đất trên địa bàn thành phố Huế.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá đất ở
trên địa bàn nghiên cứu.
1.2.3. Yêu cầu của đề tài
- Phải nghiên cứu và nắm vững các chính sách, nghị định, quyết định, công
văn và các văn bản pháp luật khác có liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất và định giá đất.
- Các số liệu, tài liệu điều tra, thu thập để phục vụ cho việc thực hiện đề tài
phải mang tính khách quan, chính xác, trung thực, đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy.
- Phân tích và xử lý được các số liệu, tài liệu thu thập được để phục vụ cho
việc thực hiện đề tài.

2


PHẦN 1. MỞ ĐẦUN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨUNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨUN ĐỀ NGHIÊN CỨU NGHIÊN CỨUU
2.1. Cơ sở lý luận sở lý luận lý luậnn
2.1.1. Khái niệm về đất đai và bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm đất đai

Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc
tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đốn được,
có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự
nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất,
thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người (Theo
thông tư số 14/2014/TT-BTNMT) [1].
2.1.1.2. Khái niện đất ở đô thị
Đất ở đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục
vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đơ thị đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt (Khoản 1, Điều 144, Luật đất đai 2013) [13].
Đồng thời, theo điểm a khoản 2 Điều 8 Thơng tư 27/2018/TT-BTNMT thì
đất ở đơ thị là một trong những loại đất ở thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp [2].
Đất ở đô thị là loại đất được sử dụng với mục đích xây dựng cơng trình, nhà
ở nhằm đáp ứng nhu cầu cá nhân hoặc để phục vụ cho đời sống sinh hoạt của cư
dân trong các khu đô thị bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị,
ngoại thị của thị xã; thị trấn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Còn gọi tắt là
đất ODT (Khoản 1 Điều 144 luật đất đai 2013) [13].
2.1.1.3. Khái niệm bất động sản
Theo bộ luật dân sự 2015 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam,
tại điều 107 có quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây
dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật” [12].
2.1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản
2.1.2.1. Khái niệm
Các phân tích lý luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên
cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm
3

sau đây về thị trường bất động sản:
- Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về
việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào
và vì mục đích gì?
- Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch
giá trị của hàng hoá bất động sản.
- Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như mơi
giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý Nhà nước
đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản.
- Khái niệm 4: Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất
động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như mơi
giới, tư vấn...
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động
sản, sau khi tổng hợp các kết quả, một số khái niệm về thị trường bất động sản
thì khái niệm về thị trường bất động sản như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hố bất động sản giữa
các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian,
môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý Nhà
nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh trên thị trường bất động sản [6].
2.1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những bộ phận không thể tách
rời của hệ thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh. Cùng với thị trường các yếu tố
đầu vào khác, góp phần làm cho giá trị hàng hóa được đo lường một cách đầy
đủ, đúng đắn và khách quan hơn. Phát triển và quản lý tốt thị trường này sẽ góp
phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư và thực

hiện có kết quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời góp phần huy động
nguồn nội lực to lớn để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Vai trò của thị
trường BĐS được thực hiện trên các mặt:
- Bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng.
Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ nhau thỏa thuận
4


với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc
xây dựng thị trường BĐS là sự tơn trọng và phát huy vai trị từ điều tiết của bàn
tay vơ hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được
sử dụng một cách có hiệu quả nhất.
- Thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh Bất
động sản.
Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu
dùng thực hiện mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được
chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị
trường BĐS đóng vai trị chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá
trị, là nhân tố quyết định tốc độc chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị
trường. Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát
triển một cách đồng bộ cơ chế thị trường với một quốc gia.
- Thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý.
Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy q trình đổi mới về hoạt động quản lý
đất đai, nhà ở, các cơng trình xây dựng đặc biệt là các cơng trình công cộng và
các cơ sở kinh tế khác.
Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, nhà nước bổ sung hồn
thiện hệ thống pháp luật, hệ thống chính sách quản lý, cũng như tổ chức quản lý
tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình
trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế... Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS
sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS,

nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong
đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách nhà nước...
- Hỗ trợ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả, cạnh tranh.
Vận hành thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau
giữa các yếu tố cung cầu, giá cả, cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị
trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học - công nghệ, cải tiến tổ chức và
quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản
xuất tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.
- Tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất
kinh doanh.
Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong
sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.
5


Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc,
mở rộng trong quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh
vực khác, như: xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị.
Ngành kinh doanh BĐS là một ngành có sức hút cao, nhưng địi hỏi lượng
vốn lớn. Nếu thị trường được mở rộng, năng lực kinh doanh được nâng cao thì
sẽ có cơ hội thu hút vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng
như vốn tích lũy của các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất
kinh doanh, đổi mới cơng nghệ, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả
hợp tác liên doanh. Thông qua kết quả hoạt động kinh doanh BĐS mà đáp ứng
nhu cầu cần thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai, đáp ứng được nhu cầu
cần thiết của nhân dân về nhà ở, về các sản phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn
liền với đất đai [15].
2.1.2.3. Đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS được biết đến là một trong những thị trường quan trọng có
tầm ảnh hưởng lớn đến nền kinh tết quốc dân vì BĐS là những tài sản có giá trị

lớn về mặt kinh tế. Hiện nay có những cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS:
- Thị trường BĐS là thị trường nhà, đất.
- Thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp,
chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường, có sự quản
lý của Nhà nước.
- Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn
nhất định, trong một thời gian nhất định.
- Thị trường BĐS mang tính khu vực bao gồm 2 dạng là hàng hóa cố định
và mang tính khơng tập trung.
- Bất động sản là dạng hàng hóa cố định: Bất động sản không thể di dời đi
chỗ khác và chịu nhiều ảnh hưởng liên quan tới tập quán, văn hóa của từng vùng
miền. Chúng ta cũng khơng thể di chuyển được mảnh đất từ chỗ này sang chỗ
khác và không thể mang tập quán của khu vực này tới khu vực khác, áp dụng,
bắt dân phải theo. Vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS cũng có sự khác nhau ở
từng vùng.
- Thị trường BĐS mang tính khơng tập trung: Thị trường bất động sản trải
rộng từ Bắc vào Nam và mỗi vùng đều có sự khác nhau về kinh tế, thu nhập, đời
sống của người dân. Do đó, trình độ và quy mơ của thị trường bất động sản cũng
có sự khác nhau. Trên thực tế, thị trường BĐS ở đơ thị có trình độ phát triển và
6


quy mô lớn hơn khu vực nông thôn, các tỉnh miền núi. Hoặc cùng ở đơ thị,
những vùng có nhu cầu sử dụng BĐS sơi động hơn thì giá sẽ tăng nhanh và thị
trường tấp nập.
- Thị trường BĐS sở hữu tính độc quyền rất cao: Đất đai khơng thể tái tạo
lại và vị trí là cố định, cũng như khơng thể di dời. Do đó, trong q trình giao
dịch mà thị trường có nhiều biến động, ảnh hưởng trực tiếp đến giá như giảm
quá thấp hoặc tăng quá cao thì chủ sở hữu cũng khơng thể di chuyển đến
những vùng có thể đem lại lợi nhuận cao hơn. Một đặc điểm mang tính độc

quyền nữa của thị trường bất động sản là người bán và người mua chỉ có được
một lượng thơng tin nghèo nàn, ít ỏi. Hơn nữa, nhiều thủ tục mua bán bất
động sản rườm rà khiến họ cảm thấy rắc rối.
- Thị trường BĐS có mối liên hệ với những thị trường khác: Đầu tư vào
BĐS yêu cầu nguồn vốn khá lớn và ổn định vì giá trị của tài sản này rất cao. Khi
BĐS lưu thơng trên thị trường, cịn liên quan đến những vấn đề khác như khả
năng thu hồi vốn, tiền tệ và lợi nhuận có thể thu được giữa các bên tham gia giao
dịch. Bên cạnh đó, khi thị trường BĐS đi vào hoạt động, đây là cơ hội để huy
động tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế. Đặc biệt, thị trường BĐS càng sơi
động thì càng tạo điều kiện cho các thị trường khác phát triển như thị trường lao
động, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng,…
- Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà
nước: Bất cứ hoạt động mua bán và trao đổi nào liên quan đến BĐS cũng phải
chịu sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước có vai trò là người quản lý và thống
nhất mọi hoạt động của thị trường BĐS. Để thị trường BĐS vận hành trơn tru
và đạt hiệu quả kinh tế cao, Nhà nước phải bảo đảm được tính pháp lý cho
hàng hóa BĐS tham gia giao dịch. Ngồi ra phải có biện pháp để kiểm soát
được những hoạt động giao dịch trên sàn BĐS. Sự chỉ đạo và điều hành của
Nhà nước đã tạo nên tính độc quyền cho thị trường nhiều biến động này. Sự
can thiệp của Nhà nước vào thị trường BĐS ở nhiều mức độ khác nhau, trong
đó chủ yếu nhất là quản lý về đất đai để bảo đảm phát triển mục tiêu chung
của quốc gia. Ngoài ra, BĐS cịn là món hàng hóa có tính dị biệt. Các tin tức
trên thị trường không nhiều và đất đai phụ thuộc sự quản lý của Nhà nước nên
đây là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo [16].
2.1.3. Khái qt về giá đất
2.1.3.1. Khái niệm về giá đất
Khái niệm giá đất được quy định tại Điều 4 Luật đất đai 2013:
7

Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn
vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất.
Giá đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ về
cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, lợi
ích kinh tế xã hội của người sử dụng đất, yêu cầu quản lý đất đai để hình thành
giá đất. Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của
nhiều yếu tố một cách khách quan trong một số quy luật nhất định.
Giá đất do Nhà nước quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, dựa
trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tùy
thuộc vào từng khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà Nhà
nước quy định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất.
Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người sử dụng
đất và rất nhiều yếu tố khác chi phối. Thông thường đây là loại giá không ổn
định, dễ bị chi phối bởi điều kiện về chính trị và kinh tế trong nước cũng như
ngồi nước, khơng có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý. Loại
giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá đất do Nhà nước quy định
mà hình thành nhưng thơng thường ở mức giá cao hơn giá Nhà nước [13].
2.1.3.2. Đặc điểm của giá đất
Thứ nhất, giá đất là một đại lượng dùng để biểu thị giá trị của QSDĐ được
tiền tệ hoá khi tham gia các giao dịch trên thị trường.
Thứ hai, giá đất được hiểu là giá trị QSDĐ, bởi lẽ ở Việt Nam không thừa
nhận sở hữu tư nhân về đất đai, khơng có giao dịch đất đai mà chỉ có giao dịch
về QSDĐ của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Thứ ba, khác với những loại hàng hoá khác, giá cả của đất đai rất khó xác
định đầy đủ và xác thực về giá trị của đất.
Khó có thể tính đúng, tính hết được giá trị vốn có của đất đai để xác định
giá đất, giá cả của đất đai không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh
khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả vốn đầu tư do đất đai là hàng hố đặc biệt
khơng do con người tạo ra, có tính khan hiếm, có giới hạn, trong khi nhu cầu về

đất đai là rất lớn cho sản xuất và đời sống, cũng thường không đáp ứng đủ cầu.
Giá trị của đất có xu hướng ngày càng tăng lên do sự phát triển cơng nghiệp
hố, đơ thị hoá.
Thứ tư, giá đất là khái niệm vừa mang tính kinh tế vừa mang tính pháp lý,
8


bởi lẽ đất đai (QSDĐ) là một loại hàng hoá đặc biệt được giao dịch trên thị
trường và giá đất được hình thành trong các giao dịch; giá đất được quy định
trong nhiều văn bản pháp luật đất đai từ trước đến nay: Luật đất đai năm 1993,
Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành các đạo
luật nói trên.
Có nhiều yếu tố khác nhau chi phối giá đất như: Chủ trương, đường lối của
Đảng trong lĩnh vực đất đai, bất động sản; các quy định pháp luật về giá đất và
các nguồn thu tài chính về đất đai; cơ chế quản lý nhà nước về đất đai; các quy
luật của kinh tế thị trường, phong tục tập quán, vị trí địa lý của thửa đất.
Nhà nước kiểm soát, xác định giá đất để làm công cụ quản lý, điều tiết các
quan hệ đất đai. Để khuyến khích việc khai thác sử dụng đất có hiệu quả, đồng
thời giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, điều tiết quan hệ cung – cầu, định
hướng điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện phát triển thị trường QSDĐ, bất
động sản trong từng thời kỳ.
Nhà nước xác định giá đất phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên
thị trường đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử
dụng đất để làm cơ sở xác định các khoản thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai
đồng thời góp phần bình ổn giá cả QSDĐ trên thị trường bất động sản.
Xác định giá đất chính xác cũng nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá
nhân trong và ngoài nước thực hiện các giao dịch về QSDĐ được an toàn, hạn
chế rủi ro cho các bên [17].định giá đất
2.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất ở đô thị
a. Nhân tố xã hội

* Nhân tố nhân khẩu
- Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
- Tố chất nhân khẩu: là nói đến trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa
của nhân khẩu. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự
ổn định mơi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi
người, gián tiếp làm tăng nhu cầu nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình (do
kết cấu gia đình ngày càng nhỏ) sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách
tương ứng từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên.

9