tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá việt tín

i

PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv
DANH MỤC CÁC BẢNG v
DANH MỤC CÁC HÌNH vi
LỜI MỞ ĐẦU vii
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1
1.1. Tổng quan về bất động sản 1
1.1.1. Khái niệm về bất động sản. 1
1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản 1
1.1.3. Phân loại bất động sản 3
1.1.4. Các quyền của chủ thể đối với bất động sản 5
1.1.5. Thị trường bất động sản. 6
1.2. Thẩm định giá bất động sản 8
1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản 8
1.2.2. Vai trò của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế 9
1.2.3. Các mục đích thẩm định giá bất động sản 9
1.2.4. Cơ sở thẩm định giá bất động sản 10
1.2.5. Đặc trưng của thẩm định giá bất động sản 12
1.2.6. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 12
1.2.7. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 15
1.3. Quy trình thẩm định giá bất động sản 30
1.3.1. Xác định vấn đề 30
1.3.2. Lên kế hoạch thẩm định giá 30
1.3.3. Thu thập số liệu và phân tích thông tin. 30
1.3.4. Phân tích số liệu 31
1.3.5. Đánh giá và áp dụng các phương pháp thẩm định giá 31
1.3.6. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. 31
ii

CHƯƠNG 2: TÌM HIỂU PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH
GIÁ ĐẤT CHO MỤC ĐÍCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TRUNG TÂM
THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN 34
2.1. Giới thiệu về trung tâm thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh
Hòa. 34
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển. 34
2.1.2. Đối tượng tài sản thẩm định giá tại trung tâm thẩm định giá Việt
Tín…… 36
2.1.3. Mục đích thẩm định giá. 37
2.1.4. Cơ cấu quản lý. 37
2.1.5. Đánh giá kết quả hoạt động của trung tâm thẩm định giá Việt Tín –
chi nhánh Khánh Hòa trong thời gian qua 38
2.1.6. Phương hướng phát triển 40
2.1.7. Quy trình thẩm định giá tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín – Chi
nhánh Khánh Hòa…………………………………………………………… 40
2.1.8. Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá
Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa 42
2.2. Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định giá đất cho mục đích
thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín 43
2.2.1. Xác định các yếu tố ban đầu cho mục đích thẩm định giá đất để thu
tiền sử dụng đất.…………………………………………………………… 44
2.2.2. Thu thập số liệu phục vụ việc thẩm định giá đất cho mục đích thu
tiền sử dụng đất …… 45
2.2.3. Phân tích số liệu thu được. 46
2.2.4. Sử dụng phương pháp khác tiến hành thẩm định giá lô đất 47
2.2.5. Lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá 47
2.3. Hồ sơ: Thẩm định giá đất thu tiền sử dụng đất đối với dự án nhà nuôi
chim yến và du lịch dã ngoại của công ty TNHH Nha Trang Biển Đảo tại
thôn Cù Hin, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa 47
iii

2.3.1. Thông tin chung 47
2.3.2. Đặc điểm tài sản 49
2.3.3. Cơ sở giá trị của thẩm định giá 54
2.3.4. Các nguyên tắc được sử dụng trong thẩm định giá 54
2.3.5. Phương thức tiến hành 54
2.3.6. Phương pháp thẩm định giá: 54
2.3.7. Ước tính giá trị tài sản 55
2.3.8. Kết quả thẩm định giá ………………………………………… 82
2.3.9. Các điều kiện kèm theo kết quả thẩm định giá ……………… 83
2.4. Ý kiến, nhận xét về việc sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm
định giá tại công ty thẩm định giá Việt Tín – Chi nhánh Nha Trang…… 83
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ
VIỆT TÍN… 85
3.1. Quan điểm…… 85
3.2. Một số kiến nghị……………………………………………………… 88
3.2.1. Kiến nghị 1:Đối với trung tâm thẩm định giá Việt Tín ….…… 87
3.2.2. Kiến nghị 2: Đối với tỉnh 90
3.2.3. Kiến nghị 3: Đối với nhà nước 90
3.3. Bài học kinh nghiệm 91
KẾT LUẬN CHUNG…………………………………………………………… 91




iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐSSS : Bất động sản so sánh.

DT : Doanh thu.
MTV : Một thành viên.
TĐG : Thẩm định giá.
TĐGVN : Thẩm định giá Việt Nam.
TNDN : Thu nhập doanh nghiệp.
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn.
TSCĐ : Tài sản cố định.
VAT : Thuế giá trị gia tăng.











v

DANH MỤC CÁC BẢNG
BẢNG 2.1. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA TRUNG TÂM ……… 41
BẢNG 2.2. BẢNG XÁC ĐỊNH CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ……………. 59
BẢNG 2.3 BẢNG XÁC ĐỊNH CHI PHÍ ĐIỆN…………………………… 64
BẢNG 2.4. BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT…………… 69
BẢNG 2.5. CÁC CHỈ TIÊU SO SÁNH TẠI ĐẢO HÒN TẰM………………79
BẢNG 2.6. CÁC CHỈ TIÊU SO SÁNH TẠI ĐẢO HÒN TRE……………… 80
BẢNG 2.7. BẢNG ĐIỀU CHỈNH CHÊNH LỆCH GIỮA BĐS
CẦN TĐG VỚI BĐSSS…………………………………………. 81

BẢNG 2.8. BẢNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ TĐG…………………………… 83















vi

DANH MỤC CÁC HÌNH
HÌNH 2.1. VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN C.TY CP TĐG VIỆT TÍN………… 35
TẠI NHA TRANG
HÌNH 2.2. MỘT SỐ HÌNH ẢNH LÔ ĐẤT CẦN THẨM ĐỊNH………… 53
HÌNH 2.3. HANG CHIM YẾN…………………………………………… 57
HÌNH 2.4. ĐẢO HÒN TẰM……………………………………………… 78

HÌNH 2.5. ĐẢO HÒN TRE ……………………………………………… 79

vii

LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài.
Nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển. Các hoạt động mua bán, cầm cố,
thế chấp, đầu tư, bảo hiểm, tính thuế… diễn ra thường xuyên và liên tục. Khi đó để
thúc đẩy các hoạt động đó diễn ra nhanh chóng hơn góp phần thỏa mãn nhu cầu xác
định giá trị tài sản của các ngành như: ngân hàng, bảo hiểm, công ty cho thuê tài
chính, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh ….là vô cùng cần thiết. Do đó nghề
thẩm định giá hình thành là một tất yếu.
Định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng ở Việt Nam còn
rất mới mẻ. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhu cầu
phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh tăng
lên khi đó việc xác định giá trị bất động sản càng nhiều và đa dạng. Việc xác định
giá trị đất đai cho mục đích thu tiền sử dụng đất phục vụ cho các dự án sản xuất
kinh doanh là một ví dụ điển hình.
Trước đây việc thẩm định giá tài sản hầu hết là do các trung tâm thẩm định giá
thuộc Bộ Tài Chính hay các trung tâm thuộc Sở Tài Chính ở các địa phương thực
hiện nên chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân và doanh nghiệp. Nhưng theo
thông tư 67/2006/TT-BTC của Bộ Tài Chính thì sau ngày 31/08/2007 các trung tâm

này phải tiến hành thành lập doanh nghiệp. Mặt khác, hiện nay chưa có công ty
thẩm định giá nước ngoài nào có đủ điều kiện hoạt động tại Việt Nam. Chính vì thế
đây là điều kiện thuận lợi cho các công ty thẩm định giá ở nước ta ra đời.
Trong ngành thẩm định giá nói chung cũng đã có các văn bản luật, nghị định,
thông tư hướng dẫn quy trình, nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá khác nhau.
Tuy nhiên các công ty thẩm định giá muốn tồn tại trong điều kiện nền kinh tế thị
trường cạnh tranh khốc liệt đòi hỏi các công ty này luôn hoàn thiện kỹ thuật định
giá nói chung và kỹ thuật định giá bất động sản nói riêng, lựa chọn linh hoạt các
phương pháp định giá sao cho phù hợp nhất để đáp ứng nhu cầu xã hội một cách tốt
nhất, từ đó có thể tồn tại và phát triển.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên, cùng với kiến thức tại trường cũng như học
viii

tập và nghiên cứu thực tế tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín. Em đã lựa chọn đề
tài: “Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định gía đất cho mục đích
thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín” làm đề tài cho
chuyên đề cuối khóa của mình nhằm góp phần hoàn thiện các phương pháp thẩm
định giá bất động sản nói chung và phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất
động sản nói riêng tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín, từ đó nâng cao hiệu quả
thẩm định giá tại trung tâm.
2. Mục tiêu nghiên cứu.
Đề tài đi sâu vào tìm hiểu, phân tích và đánh giá thực trạng sử dụng phương
pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản qua dự án nhà nuôi chim Yến và du
lịch dã ngoại Khu Ba Lố, thôn Cù Hin, xã Cam Hải Đông, Cam Lâm, Khánh Hòa
tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín. Từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn
thiện phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản nói riêng và phương
pháp thẩm định giá bất động sản nói chung tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín
trong quá trình hội nhập, không ngừng nâng cao về chất lượng cũng như mở rộng
và phát triển, đáp ứng tốt nhu cầu xã hội.
Mục tiêu cụ thể:

 Nghiên cứu các cơ sở lý luận liên quan đến thẩm định giá bất động sản.
 Tìm hiểu, phân tích thực trạng cụ thể phương pháp thu nhập trong thẩm định
giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín.
 Tiếp xúc, học hỏi kinh nghiện thực tế trong việc thẩm định giá bất động sản nói
chung và việc sử dụng phương pháp thu nhập vào thẩm định giá đất nói riêng.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
a. Đối tượng nghiên cứu:
- Các phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung và thẩm định giá bất
động sản bằng phương pháp thu nhập nói riêng.
- Quy trình thẩm định giá bất động sản.
- Ví dụ một dự án cụ thể sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất
động sản.
ix

b. Phạm vi nghiên cứu:
- Lý luận về các phương pháp thẩm định giá bất động sản đang được sử dụng phổ
biến hiện nay.
- Lý luận và thực tiễn về phương pháp thu nhập trog thẩm định giá đất tại trung
tâm thẩm định giá Việt Tín.
- Dùng số liệu của doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá bất động sản.
- Các thông tin số liệu liên quan trong khu vực tỉnh Khánh Hòa.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở các phương pháp:
 Phương pháp quan sát.
 Phương pháp phỏng vấn.
 Phương pháp thu thập thông tin.
 Phương pháp phân tích, đánh giá.
 Phương pháp tổng hợp.
 ……
5. Kết cấu của đề tài nghiên cứu.

Ngoài lời mở đầu, mục lục, phụ lục, kết luận và danh mục các tài liệu tham
khảo. Nội dung chính của đề tài được chia thành ba chương:
Chương 1: Lý luận chung về thẩm định giá bất động sản.
Chương 2: Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định gía đất cho mục
đích thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín.
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất
động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín.
6. Những đóng góp của đề tài nghiên cứu:
Đề tài cho ta cái nhìn tổng quát về thực trạng công tác thẩm định giá ở nước ta
hiện nay, thấy được thực trạng việc vận dụng các quy định của pháp luật vào thẩm
định giá bất động sản nói chung và việc sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm
định giá đất nói riêng tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín. Thông qua việc tìm
hiểu thực trạng từ đó đề xuất ý kiến nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá
x

bất động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín, góp phần nâng cao chất lương
thẩm định giá, khẳng định vai trò quan trọng của nó trong nền kinh tế nước ta.

1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về bất động sản.
1.1.1. Khái niệm về bất động sản.
Theo Mc. Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản
phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được, được quy định bởi pháp
luật”. (Real estate is considered “land, that which is affixed to the land, that which
is appurtenant to the land, and that which is immovable by law”).
Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng
hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 quy định:

Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm:
 Đất đai;
 Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
nhà ở, công trình xây dựng đó;
 Các tài sản khác gắn liền với đất;
 Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn thẩm định gía quốc tế 2005, bất động sản là đất đai và những
công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng với
những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất.
Như vậy, bất động sản là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là bất động
sản. Chỉ những tài sản không thể di dời được mới được coi là bất động sản.
Trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn
liền với đất đai.
1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản.
1.1.2.1. Tính bất động:
Bất động sản là tài sản có tính bất động vì bất động sản bao gồm đất đai và các
tài sản gắn liền với đất được định vị cùng với đất bằng tọa độ vị trí cố định, và tọa
độ này được xác lập bởi cơ quan địa chính ghi rõ sơ đồ giải thửa, số của tờ bản đồ,
địa chỉ, thông tin về diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, dù
2

được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ chuyển được quyền sử dụng và khai thác,
không thể chuyển bất động sản đó đến nơi mà họ muốn.
Vì vậy, giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá bất
động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của bất động
sản, tức là khoảng cách của bất động sản đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn
hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của bất động sản với các trung tâm đó.
Mặt khác, giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản còn chịu tác động của
yếu tố môi trường như: Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và
điều kiện môi trường, nên khi định gía bất động sản phải tính đến yếu tố này và dự

báo sự thay đổi của chúng tác động đến bất động sản.
1.1.2.2. Tính bền vững:
Bất động sản là tài sản sử dụng lâu dài, riêng đất đai thì bền vững theo thời gian
và không thay đổi trạng thái vật chất. Chất lượng của đất phụ thuộc vào sự khai thác
và sử dụng của con người. Đối với các công trình gắn liền với đất thì thời gian sử
dụng phụ thuộc vào vật liệu, kiến trúc và địa chất của nó. Thông thường nhà ở, nhà
xưởng có hạn sử dụng hàng chục năm, đặc biệt những công trình xây dựng kiên cố
bằng bê tông cốt thép có thể tồn tại hàng trăm năm, có thể cải tạo, nâng cấp.
Tính bền vững này xem xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn
đề:
 Khi xây dựng phải dự tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý,
tránh đầu tư lãng phí nhiều lần.
 Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi
thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định tuổi sự tồn tại của bất động sản đó. Lợi ích kinh tế
mang lại từ hoạt động bất động sản thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ
kinh tế. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và
chi phí cơ hội của việc duy trì bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ
vật lý.
1.1.2.3. Tính khác biệt:
Giữa các bất động sản có sự khác nhau rất đáng kể, thực tế không có hai bất
động sản hoàn toàn giống nhau mà chúng thường khác nhau về vị trí, kết cấu và
3

kiến trúc, quyền đối với tài sản, cảnh quan, môi trường. Chính sự khác biệt này tạo
nên sự chênh lệch giá rất lớn giữa các bất động sản. Vì vậy, khi định giá bất động
sản cần phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất
động sản với nhau, sự so sánh giữa các bất động sản chỉ mang tính tham khảo chứ
không thể áp đặt mức giá.
1.1.2.4. Tính khan hiếm:
Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn.

Trong khi đó, dân số ngày càng tăng lên, các công trình xây dựng mọc lên ngày
càng nhiều làm cho quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo
chiều hướng cung nhỏ hơn cầu. Qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản,
về lâu dài giá cả bất động sản có xu hướng tăng lên. Người làm công tác định giá
cần chú ý tới đặc điểm này khi định giá bất động sản nhằm đảm bảo tính chính xác
khi định giá.
1.1.2.5. Có giá trị lớn:
Giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và
chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.
1.1.2.6. Tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Các bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Gía trị của một bất động
sản có thể bị tác động của bất động sản khác. Khi định giá bất động sản phải tính
đến khả năng ảnh hưởng của các bất động sản trọng điểm xung quanh khu vực đó
hoặc khả năng ảnh hưởng nếu như có các bất động sản khác ra đời.
1.1.3. Phân loại bất động sản.
1.1.3.1. Theo đặc tính vật chất: Bất động sản được chia thành 3 loại:
 Đất đai: Đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
 Công trình kiến trúc và tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
 Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.
 Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới, điện
thoại, cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước, hệ thống cấp khí ga và hệ
thống cứu hỏa , …
4

 Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa,
thang máy, chống trộm tự động ….
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
 Vườn cây lâu năm.
 Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
 Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.

 Các công trình khai thác mỏ.
1.1.3.2. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất được chia thành:
 Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai năm 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng,
đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi.
Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông
nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
 Công trình kiến trúc: Bao gồm 5 loại:
 Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán: Tùy theo yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi,
cảnh quan, môi trường người ta có sự phân biệt nhà ở thành hai loại là: Nhà chung
cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự. Trong loại biệt thự lại được chia thành 4 hạng: Từ
hạng I đến hạng IV. Hay tùy thuộc vào yêu cầu kỹ thuật, độ bền và giá trị của các
loại vật liệu và của các kết cấu chính như: móng, tường, sàn, mái… mà người ta
chia nhà thành 4 cấp: Từ cấp I đến cấp IV.
 Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khu công
nghiệp.
 Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hang cho thuê, chợ, trung tâm
thương mại,…
 Khách sạn và văn phòng cho thuê: Tùy thuộc vào điều kiện vật chất, chất lượng
phục vụ, cảnh quan môi trường… mà khách sạn được chia ra làm các loại từ I đến
V sao.
 Công trình kiến trúc khác: Nhà thờ, bệnh viện, trường học, …
1.1.3.3. Theo khả năng phát triển: Bất động sản được chia làm 2 loại:
 Bất động sản có khả năng phát triển.
5

 Bất động sản không có khả năng phát triển.
Ý nghĩa của việc phân loại bất động sản:
Việc phân loại bất động sản giúp cho thẩm định viên có nhận thức rõ về những
tài sản cần thẩm định và các tài sản so sánh nhằm định hướng cho việc thu thập
thông tin, phân tích dữ liệu và lựa chọn phương pháp thẩm định chủ đạo trong quá

trình tác nghiệp, điều này sẽ góp phần nâng cao chất lượng nghiệp vụ thẩm định giá
trị bất động sản.
1.1.4. Các quyền của chủ thể đối với bất động sản.
1.1.4.1. Đối với đất đai: Có ba hình thức chiếm hữu đất đai:
 Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận quyền
sở hữu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức chiếm hữu cao
nhất.
 Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà
nước có thể đem cho thuê theo hợp đồng ngắn hoặc dài hạn. Những hợp đồng cho
thuê đất cũng thường được lưu hồ sơ bằng các chứng thư, và có thể kéo dài vô thời
hạn.
 Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng nhưng thường gắn
liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê như du lịch hay
nghề rừng.
Trong điều kiện cụ thể của Việt Nam, theo điều 17 Hiến pháp nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam sửa đổi năm 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước là chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý”.
1.1.4.2. Đối với các công trình:
 Sở hữu vĩnh viễn: Quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các
công trình ở trên khu đất ấy.
 Thuê theo hợp đồng: Các công trình nằm trên khu đất được đem cho thuê theo
hợp đồng.
Quyền sở hữu bất động sản bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.
Các quyền đó có thể bị cưỡng chế bởi luật pháp và bị giới hạn: khi Chính phủ thu
6

hồi vì lợi ích quốc gia; hạn chế quyền đi qua khu đất trong một số trường hợp nhất
định.
Các văn bản luật liên quan đến quản lý đất đai đã ban hành vào các năm 1993,
2001, 2003 thì các quyền lợi của người được trao quyền sử dụng đất được mở rộng

và quy định về nghĩa vụ càng chặt chẽ hơn.
 Về quyền lợi:
 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
 Hưởng thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất được giao;
 Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định củ pháp luật;
 Hưởng các công trình công cộng và cải tạo đất mang lại;
 Được Nhà nước bảo vệ khi bị xâm hại đến quyền sử dụng đất hợp pháp;
 Được Nhà nước bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi.
 Về nghĩa vụ:
 Sử dụng đất đúng ranh giới và mục đích được giao;
 Bảo vệ và tăng khả năng sinh lợi của đất;
 Bảo vệ tài nguyên môi trường và không xâm hại lợi ích chính đáng của người
sử dụng đất xung quanh;
 Nộp các khoản thuế, lệ phí địa chính, đền bù cho người có đất bị thu hồi để giao
cho mình theo quy định của pháp luật;
 Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất.
1.1.5. Thị trường bất động sản.
1.1.5.1. Khái niệm về thị trường bất động sản.
Hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản:
 Thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất.
 Thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp,
chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy định của thị trường, có sự
quản lý của Nhà nước.
 Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại
một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
7

Như vậy, có thể thấy rằng: Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm
các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.
1.1.5.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản có các đặc điểm sau:
 Thứ nhất: Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được, quan hệ giao dịch bất
động sản thường kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa,
đăng kí pháp lý. Do đó, trong quá trình giao dịch có sự biến động của thị trường
cũng như sự thay đổi của các yếu tâm lý, việc định giá có nguy cơ sai sót lớn, rủi ro
đối với nghề thẩm định giá là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về
chuyên môn cũng như chuyên môn nghề nghiệp.
 Thứ hai: Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực.
Thị trường bất động sản được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa
phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau. Gía của một
bất động sản chịu ảnh hưởng của tính khu vực. Vì vậy, muốn đánh giá một cách hợp
lý giá trị của bất động sản cần gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội.
 Thứ ba: Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không
hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo do sự không đồng
nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành như các thông tin về bất động sản và thị
trường bất động sản không phổ biến, không có các bất động sản cùng loại để so
sánh, số người tham gia trên thị trường không nhiều. Do đó, trong quá trình phân
tích các chứng cớ giao dịch cần phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu là bằng
chứng về giá trị thị trường và có thể sử dụng để so sánh, ước tính giá trị cho tài sản
mục tiêu hay không.
 Thứ tư: Cung về bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
Trên thị trường bất động sản, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi về
giá cả bất động sản. Do vậy, trong quá trình định giá cần có sự cân nhắc thận trọng
đến đặc điểm này để ước tính một cách hợp lý giá trị bất động sản.
8

 Thứ năm: Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát
của Nhà nước.

Bất động sản trong đó chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá nên sự
can thiệp của Nhà nước là cần thiết như nhà nước đảm bảo tính pháp lý của bất
động sản, kiểm soát các giao dịch trên thị trường bất động sản. Điều này đòi hỏi
thẩm định viên phải có sự am hiểu và cập nhật một cách thường xuyên các chế độ
quản lý của Nhà nước về bất động sản trong quá trình định giá.
1.1.5.3. Vai trò của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh
tế nói chung và hoạt động thẩm định giá nói riêng. Có thể khái quát những vai trò
chủ yếu của thị trường bất động sản.
 Giống như các loại thị trường khác, thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản
xuất và tiêu dùng.
 Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
chủ thể kinh doanh bất động sản.
 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản
lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng, đặc biệt là các công trình công cộng và
các cơ sở kinh tế khác.
 Vận hành thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa
học – công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.
 Góp phần quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh
doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.
1.2. Thẩm định giá bất động sản.
1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản.
Theo khoản 9, điều 4, Luật kinh doanh bất động sản 1/1/2007 thì: “Định giá bất
động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác
định”.
Theo tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá thì:
“thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động
9

sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những

điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp”.
Từ các khái niệm trên ta có thể thấy đặc trưng cơ bản của thẩm định giá bất
động sản như sau:
 Khoa học ước tính giá trị bất động sản,
 Thể hiện bằng tiền,
 Theo thị trường,
 Tại một địa điểm, thời điểm cụ thể,
 Phục vụ cho mục đích xác định trước,
 Bằng những phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
hoặc thông lệ quốc tế.
1.2.2. Vai trò của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế.
 Minh bạch hóa giao dịch: Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn… thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển.
 Giúp cho người quản lý đưa ra các quyết định đầu tư, khai thác sử dụng bất
động sản hợp lý hơn, hiệu quả hơn.
 Công tác thẩm định giá bất động sản phát triển tạo điều kiện thuận lợi cho việc
thu hút vốn đầu tư vào các dự án, thúc đẩy kinh tế phát triển.
 Công tác thẩm định giá hạn chế việc thất thu thuế từ các giao dịch bất động
sản.
 Thẩm định giá bất động sản tác động tích cực đến công tác quản lý Nhà nước
như xử án, đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng…
1.2.3. Các mục đích thẩm định giá bất động sản.
Có thể phân các mục đích thẩm định giá bất động sản theo quan điểm chức
năng phục vụ.
1.2.3.1. Theo quan điểm chức năng có thể phân ra làm ba mục đích thẩm định:
 Thẩm định giá thông thường: Nhằm đưa ra giá trị ước tính về bất động sản cần
thẩm định giá phản ánh các giá trị thị trường thích hợp.
 Tư vấn thẩm định giá: Nhằm phân tích, đưa ra ý kiến về một vấn đề xác định do
khách hàng yêu cầu. Ý kiến này có tác động đến việc đưa ra quyết định cuối cùng
10

của khách hàng về vấn đề quan tâm.
 Tái thẩm định giá: Kiểm định lại kết quả thẩm định do thẩm định viên khác tiến
hành nhằm đánh giá chất lượng hay trình bày quan điểm khác về vấn đề thẩm định
giá đó.
1.2.3.2. Theo quan điểm đối tượng phục vụ có thể chia ra làm hai nhóm.
 Khu vực tư nhân: Phục vụ cho các mục đích gắn liền với thị trường, kinh tế, tài
chính, tín dụng mà khách hàng chủ yếu là các cá nhân, tổ chức tư nhân có nhu cầu
thẩm định giá bất động sản cho các mục đích như: mua bán, chuyển nhượng, bảo
hiểm, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, tư vấn, đầu tư, sáp nhập, giải thể, cho thuê,
chứng minh tài sản.
 Khu vực công: Phục vụ cho các mục đích gắn liền với công tác quản lý Nhà
nước mà khách hàng chủ yếu là các cơ quan, tổ chức Nhà nước có nhu cầu thẩm
định giá phục vụ các mục đích như: đánh thuế, phân chia tài sản,bồi thường, thừa
kế, lập khung giá đất….
1.2.4. Cơ sở thẩm định giá bất động sản.
Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá thị trường và giá trị phi thị trường.
1.2.4.1. Cơ sở giá trị thị trường.
Theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, tiêu chuẩn số 1: “Gía trị thị trường của
một tài sản là mức gía ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm
định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là
người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong
điều kiện thương mại bình thường”.
Nội dung trên đây được hiểu như sau:
1. Mức giá ước tính: đây là yếu tố lượng về tiền sẽ được đưa ra trong trao đổi để
lấy bất động sản (giá).
2. Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện: điều này có nghĩa là cả hai bên
đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và giao
dịch.
3. Khách quan: có nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp giữa các

11

bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua, bán.
4. Độc lập: Không bị phụ thuộc, không bị ràng buộc bất kỳ nguyên nhân nào khi
đưa ra quyết định mua hoặc bán.
5. Điều kiện thương mại bình thường: Không có những thay đổi lớn tác động
mạnh đến thị trường bất động sản như: thiên tai, địch họa, lạm phát.
1.2.4.2. Cơ sở giá trị phi thị trường.
Theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, tiêu chuẩn số 2: “ Gía trị phi thị trường
của tài sản là mức giá ước tính theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có
thể mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh theo giá trị thị trường như
giá trị đầu tư, giá trị tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trị đặc biệt”.
Các dạng giá trị phi thị trường tiêu biểu trong nghiệp vụ thẩm định giá bất động
sản:
 Gía trị bất động sản chuyên dụng: là giá trị của bất động sản chuyên biệt có
công dụng cho một người hoặc một nhóm người sử dụng không đại diện cho thị
trường ví dụ giá trị của trường học dành cho người khiếm thị.
 Gía trị thế chấp của bất động sản: Gía trị thế chấp thông thường ước tính thấp
hơn giá trị thị trường của bất động sản đó tại cùng một thời điểm. Do tính chất
chuyển hóa thành tiền của bất động sản kém, những rủi ro có thể phát sinh từ khả
năng trả nợ hoặc thị trường bất động sản trì trệ.
 Gía trị đầu tư của bất động sản: Tùy theo mục đích, kỳ vọng của mỗi nhà đầu tư
mà giá trị của bất động sản là khác nhau đặc biệt trong hoạt động đấu giá.
 Giá trị bảo hiểm tài sản của bất động sản: là giá trị ước tính có cân nhắc tới mức
độ rủi ro có thể xảy ra mà công ty bảo hiểm phải bồi thường khi có sự cố xảy ra.
Gía trị bảo hiểm tài sản của bất động sản thông thường thấp hơn giá trị thị trường tại
một thời điểm.
 Giá trị tính thuế bất động sản: được tính toán trên một tổng thể chung toàn khu
vực và ít thay đổi theo sự biến động về giá cả thị trường.
 Giá trị thanh lý của bất động sản: là số tiền ước tính thu được từ việc bán các tài

sản gắn liền với đất, giá trị này thông thường được tính gộp và không có số liệu
12

tương đồng trên thị trường để so sánh.
 Giá trị bất động sản đặc biệt: Với những bất động sản có vị trí,đặc điểm riêng
biệt có thể kích thích người mua.
Tóm lại: Căn cứ vào mục đích, công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với
mỗi người, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản mà
thẩm định viên cần lựa chọn đúng cơ sở giá trị cho thẩm định giá là giá trị thị
trường hay giá trị phi thị trường.
1.2.5. Đặc trưng của thẩm định giá bất động sản.
Do bất động sản có những đặc trưng riêng biệt so với những tài sản khác nên
hoạt động thẩm định giá bất động sản cũng có những đặc trưng sau:
 Thẩm định giá bất động sản phải gắn liền với các quy định của Nhà nước: Vì
đất đai là thành phần cơ bản của bất động sản thuộc sở hữu của Nhà nước và bất
động sản là tài sản có giá trị lớn của nền kinh tế. Mặt khác, nội dung định giá phải
gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất sử dụng.
 Do bất động sản có tính cố định về vị trí, người ta không thể mang bất động sản
đến nơi giao dịch nên trong quá trình định giá bất động sản phải có giai đoạn điều
tra, khảo sát hiện trường.
 Việc định giá tài sản nói chung và bất động sản nói riêng chỉ là công việc ước
tính. Trên thực tế không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau và cũng không
có phương pháp định giá nào hoàn toàn chính xác mà chỉ có phương pháp phù hợp
nhất.
1.2.6. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản.
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã được thừa nhận
một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế, xã hội.
Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 ban hành kèm theo
quyết định số 77/2005/QĐ-BTC đã nêu ra 11 nguyên tắc thẩm định giá nhưng các

nguyên tắc trình bày dưới đây là các nguyên tắc được chấp nhận một cách phổ biến,
là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên quy trình và
13

phương pháp định giá một cách hợp lý và khoa học.
1.2.6.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
 Nội dung của nguyên tắc: Mỗi bất động sản có thế sử dụng vào nhiều mục
đích và đưa ra các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay
thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Theo tiêu
chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì nội dung của nguyên tắc này: “Là cách sử
dụng tốt nhất một bất động sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, khả thi về tài
chính và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản”.
 Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng bất động sản trên nguyên tắc
khai thác một cách tối đa lợi ích mà bất động sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi
phí bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao
nhất mà bất động sản đó có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một bất động sản được
thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
 Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên
phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng bất động sản và những lợi ích của
việc sử dụng đó. Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là
cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất sẽ là cơ sở để ước tính giá trị bất động sản.
1.2.6.2. Nguyên tắc thay thế.
 Nội dung của nguyên tắc: Mức giá của một bất động sản trên thị trường bị giới
hạn bởi giá của các tài sản cạnh tranh với nó.
 Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không trả cho một bất
động sản mức giá cao hơn giá của tài sản so sánh mà có cùng mức hữu dụng.
 Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên
phải nắm được những thông tin về mức giá, thời gian giao dịch của các bất động sản
so sánh và được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất
động sản nhằm làm chứng cứ hợp lý cho việc ước tính giá trị của bất động sản cần

định giá.
1.2.6.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai.
 Nội dung của nguyên tắc: Gía trị của một bất động sản được quyết định bởi
14

những lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
 Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một
thời điểm nhất định. Mặt khác, thẩm định giá thực chất là công việc dự kiến các
khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai.
 Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm
định viên phải dự kiến những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó
để ước tính giá trị bất động sản.
1.2.6.4. Nguyên tắc đóng góp.
 Nội dung của nguyên tắc: Gía trị của một bất động sản được hình thành bởi sự
tham gia của nhiều yếu tố. Khi thẩm định giá một bất động sản cần xác định giá trị
phần đóng góp của từng yếu tố vào sự hình thành tính hữu dụng của bất động sản.
 Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu
hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể.
 Tuân thủ nguyên tắc: Đánh giá một bất động sản như một thể thống nhất chư
không phải như tổng của các thành phần.
1.2.6.5. Nguyên tắc cung cầu:
 Nội dung của nguyên tắc: Gía cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị bất
động sản. Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa
nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị bất động sản. Trong các thị trường
khác, dưới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị
thực. Vì vậy, khi so sánh các bất động sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu
tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cần thẩm định.
 Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định
giá bất động sản là dựa vào giá trị thị trường của bất động sản. Giá trị thị trường của

một bất động sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Hai
yếu tố này luôn luôn thay đổi theo thời gian nên thẩm định viên phải đánh giá được
tác động của các yếu tố này và dự báo được sự biến động của chúng trong tương lai.
 Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng
15

cứ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu
bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay không.
Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của
tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập.
Trên đây là 5 nguyên tắc được chấp nhận một cách phổ biến. Tuy nhiên, vẫn
còn phải kể đến một số nguyên tắc khác như: nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc tuân
thủ, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc thu nhập tăng hoặc
giảm, nguyên tắc phân phối thu nhập. Các nguyên tắc cũng được sử dụng trong quá
trình xác định giá trị bất động sản.
1.2.7. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản.
1.2.7.1. Phương pháp so sánh trực tiếp.
a. Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng.
 Nguyên tắc áp dụng:
 Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản
nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như
nhau.
 Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng
góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường
 Các trường hợp áp dụng:
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản
trong các trường hợp sau:
 Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng
xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các
nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.

 Đất trống.
b. Kỹ thuật định giá.
Trên thực tế không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau nên để tiến hành
so sánh, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của
các bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích các bất