Đề tài Đánh giá công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá TT Huế

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa tài nguyên đất và mơi trường nơng nghiệp

KHĨA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Đánh giá cơng tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần
Thẩm định giá TT. Huế

Sinh viên thực hiện: Trần Duy Thành Thắng
Lớp: Bất động sản K53
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Văn Tiệp
Bộ môn: Bất động sản

HUẾ, NĂM 2023


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa tài nguyên đất và mơi trường nơng nghiệp

KHĨA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Đánh giá cơng tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần
Thẩm định giá TT. Huế

Sinh viên thực hiện: Trần Duy Thành Thắng
Lớp: Bất động sản K53
Thời gian thực hiện: 20/12/2022 – 23/4/2023
Địa điểm thực hiện: Công ty Cổ phần Thẩm định giá TT. Huế
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Văn Tiệp
Bộ môn: Bất động sản


HUẾ, NĂM 2023


Lời Cảm ơn
Để hoàn thành được đề tài này em đã nhận được sự quan tâm, hỗ trợ
giúp đỡ quý báu từ quý Thầy, Cô trong Ban giám hiệu trường Đại học Nông
Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông Nghiệp. Xin trân trọng
gửi tới quý Thầy, Cô lời cảm ơn và sự biết ơn chân thành nhất.
Xin chân thành cảm ơn đến ThS. Nguyễn Văn Tiệp người đã trực tiếp
hướng dẫn và truyền đạt những kinh nghiệm quý báu cho em trong suốt thời
gian thực tập và làm khóa luận tốt nghiệp của mình.
Em xin gửi lời cảm ơn Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thừa Thiên
Huế đã tạo điều kiện cho em có mơi trường thực tập, thực tế. Đặc biệt em xin
dành tình cảm, lịng biết ơn sự giúp đỡ tận tình của các anh/chị trong cơng ty
để giúp em có được những trải nghiệm công việc một cách thực tế nhất cũng
như những hỗ trợ giúp em trong việc thu thập tài liệu. Xin gửi tặng anh/chị
những lời chúc tốt đẹp nhất.
Do thời gian có hạn, kiến thức và khả năng lý luận cịn nhiều hạn chế
nên khóa luận vẫn cịn những thiếu sót nhất định. Em rất mong nhận được
những đóng góp của các thầy giáo, cơ giáo để khóa luận tốt nghiệp của em
được hồn thiện hơn.

Cuối cùng, em xin kính chúc các thầy cơ giáo Ban lãnh đạo và các
phịng ban chức năng Trường Đại học Nông Lâm Huế dồi dào sức khỏe và
thành công trong sự nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn!

Huế, Tháng 5 Năm 2023
Sinh viên thực tập

Trần Duy Thành Thắng


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022...............................49
Bảng 4.2. Biểu giá dịch vụ thẩm định giá...........................................................67
Bảng 4.3. Thông tin về tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh.........................71
Bảng 4.4. Thông tin về tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh.........................78


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Huế........................................................41
Hình 4.2. Sơ đồ tổ chức điều hành của HUEVC.................................................53
Hình 4.3. Sơ đồ quy trình thực hiện thẩm định giá của công ty Cổ phần...........61
Thẩm định giá TT. Huế.......................................................................................61
Hình 4.4. Tình hình phát hành chứng thư định giá của công ty Cổ phần Thẩm
định giá TT. Huế giai đoạn năm 2020 - 2022.....................................................62
Hình 4.5. Giá trị tài sản thẩm định của công ty Cổ phần Thẩm định giá TT. Huế
giai đoạn năm 2020 - 2022..................................................................................63
Hình 4.6. Tỷ trọng số chứng thư và giá trị BĐS thẩm định của công ty Cổ phần
Thẩm định giá TT.Huế giai đoạn năm 2020 - 2022............................................64
Hình 4.7. Tình hình doanh thu của cơng ty Cổ phần Thẩm định giá TT. Huế giai

đoạn năm 2020 – 2022........................................................................................65


BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Chú giải

BĐS

Bất động sản

HUEVC

Công ty Cổ phần Thẩm định giá TT. Huế

TĐG

Thẩm định giá

NSTP

Ngân sách thành phố

HTX

Hợp tác xã

XDCB

Xây dựng cơ bản

QHCT

Quy hoạch chi tiết

QHPK

Quy hoạch phân khu

HĐND

Hội đồng nhân dân

UBND

Uỷ ban nhân dân

MỤC LỤC


PHẦN 1. MỞ ĐẦU...............................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.......................................................................2
1.2.1. Mục tiêu chung............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................2
1.3. Yêu cầu nghiên cứu của đề tài........................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................4
2.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu..............................................................4

2.1.1. Bất động sản................................................................................................4
2.1.2. Thị trường bất động sản.............................................................................12
2.1.3. Định giá bất động sản................................................................................14
2.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu.........................................................34
2.2.1. Tình hình định giá bất động sản trên thế giới............................................34
2.2.2. Tình hình định giá bất động sản tại Việt Nam..........................................34
2.3. Một số nghiên cứu liên quan........................................................................38
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU....................................................................................................39
3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................39
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................39
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................39
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu......................................................39
3.4.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu.....................................................39
3.4.3. Phương pháp so sánh.................................................................................40
3.4.4. Phương pháp kế thừa.................................................................................40
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...................................41
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế......................41
4.1.1. Điều kiện tự nhiên thành phố Huế.............................................................41


4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..........................................................................43
4.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên và đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội...45
4.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Huế.....................46
4.2.1. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Huế...........46
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Huế.................................................48
4.3. Đánh giá công tác thẩm định giá của công ty Cổ phần Thẩm định giá TT.
Huế......................................................................................................................51
4.3.1. Khái quát về công ty thẩm định giá TT. Huế............................................51
4.3.2. Sơ đồ mơ hình tổ chức cơng ty..................................................................53

4.3.3. Các căn cứ pháp lý cho công tác thẩm định giá tại công ty Cổ phần Thẩm
định giá TT. Huế.................................................................................................54
4.3.4. Pháp lý khách hàng cần cung cấp..............................................................55
4.4. Quy trình thực hiện nghiệp vụ định giá bất động sản tại công ty Cổ phần
Thẩm định giá TT. Huế.......................................................................................57
4.4.1. Các phương pháp thẩm định giá tại công ty Cổ phần Thẩm định giá.......57
TT. Huế...............................................................................................................57
4.4.2. Quy trình thực hiện cơng tác thẩm định giá tài sản tại Công ty cổ phần
Thẩm định giá TT. Huế.......................................................................................60
4.4.3. Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá
TT. Huế...............................................................................................................62
4.4.4. Định phí và thời gian thực hiện thẩm định giá bất động sản.....................66
4.4.5. Thực tế hoạt động định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định
giá TT. Huế..........................................................................................................69
4.4.6. Những tồn tại hạn chế và nguyên nhân.....................................................83
4.5. Định hướng nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá tại công ty cổ phần
thẩm định giá TT. Huế........................................................................................84
4.6. Các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản tại công ty
Cổ phần Thẩm định giá TT.Huế..........................................................................85
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................87
5.1. Kết luận........................................................................................................87


5.2. Kiến nghị......................................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................89
PHỤ LỤC............................................................................................................92


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản hiện nay thì sự ra đời
của định giá đất có vai trị rất quan trọng. Định giá đất đóng vai trò quan trọng
trong nền kinh tế cũng như hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai. Kết quả
định giá đất không chỉ là cơ sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử
dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất đai, là cơ sở để đền bù đất khi nhà
nước thu hồi đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng
góp vào việc đảm bảo cơng bằng xã hội, đặc biệt là khi giải quyết tranh chấp đất
đai cũng như xây dựng, thực hiện luật pháp về đất đai. Thông qua kết quả định
giá đất sẽ giúp cho nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng
đắn trong quản lý, kinh doanh, sử dụng quyền sử dụng đất. Do vậy, các vấn đề
pháp lý điều chỉnh về định giá đất cần phải chính xác và phù hợp với thực tiễn.
Về cơ bản, hiện nay, các quy định về định giá đất đã được pháp luật đất đai quy
định một cách rõ ràng, cụ thể. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn cịn tồn tại những
điểm hạn chế nhất định cần phải được tiếp tục điều chỉnh, hoàn thiện. Chính vì
vậy, việc tiếp tục nghiên cứu, đánh giá, làm rõ những hạn chế, bất cập trong quy
định pháp luật đất đai về định giá đất và từ đó đề xuất một số kiến nghị hoàn
thiện về vấn đề này trong bối cảnh sửa đổi luật đất đai hiện nay là điều rất quan
trọng và cấp thiết. Mặc khác việc xác định giá đất tại một số địa phương vẫn cịn
nhiều bất cập, khó khăn vướng mắc cịn tồn tại. Việc này đã tác động không nhỏ
đến hoạt động quản lý điều phối đất đai của nhà nước và thị trường bất động
sản. Việc này có ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích và quyền lợi của các bên tham gia
vào thị trường bất động sản [13].
Hoạt động thẩm định giá ra đời từ khi nền kinh tế chuyển từ cơ chế kinh tế
hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã đáp
ứng nhu cầu ngày càng tăng và đa dạng trên nhiều lĩnh vực. Tuy nhiên bên cạnh
măt tích cực, cơ chế giá thị trường tự nó ln tiềm ẩn những yếu tố tác động làm
cho giá thị trường không phải bao giờ và lúc nào cũng vận động đúng với giá trị
thực của thị trường. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của
quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội tụ đủ các yếu
tố khách quan của nó. Thẩm định giá trở thành nhu cầu thực sự, khơng thể thiếu

của nền kinh tế thị trường nó đã dần đi vào cuộc sống, đã và đang được mọi
thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, công tác thẩm định giá đã và đang trở
thành một hoạt động dịch vụ địi hỏi tính chun nghiệp, chun sâu cần thiết


cho hoạt động quản lý nhà nước về lĩnh vực giá cả, ngân sách nhà nhước, tài sản
hoặc sử dụng như một cơng cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch
dân sự về kinh tế, tài chính - ngân hàng [13].
Thành phố Huế là trung tâm kinh tế, chính trị xã hội của tỉnh Thừa Thiên
Huế. Hơn nữa, thành phố Huế có bề dày lịch sử lâu đời với nhiều giá trị văn hóa
độc đáo, nhiều điểm đến mang giá trị thời đại (7 di sản tại thành phố Huế được
UNESCO công nhận là di sản thế giới). Mục tiêu đến năm 2025 thành phố Huế
sẽ trở thành thành phố trực thuộc trung ương. Hiện tại, thành phố Huế đang
“chuyển mình” mạnh mẽ thơng qua các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và
chính sách phát triển kinh tế. Thị trường bất động sản ở thành phố Huế cũng có
bước tiến lớn và rất được chú tâm đến. Bên cạnh đó cơng tác thẩm định giá cũng
có vai trị rất quan trọng trong việc quản lý giá bất động sản. Nhằm có cái nhìn
thực tế về thực trạng công tác định giá và được sự hướng dẫn của ThS. Nguyễn
Văn Tiệp, tôi quyết định thực hiện đề tài “Đánh giá công tác định giá bất động
sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá TT. Huế”. Từ đó tơi có thể tìm hiểu sâu
hơn về công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá
Thừa Thiên Huế.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty Cổ
phần Thẩm đinh giá TT. Huế. Từ đó đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao chất
lượng và hiệu quả trong việc hoạt động công tác thẩm định giá tại công ty
trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa được cơ sở khoa học về định giá bất động sản nói chung và

định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thừa Thiên Huế.
- Đánh giá được công tác định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm
định giá TT. Huế.
- Đề xuất được những giải pháp để nâng cao hiệu quả chất lượng công tác
định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá TT. Huế.
1.3. Yêu cầu nghiên cứu của đề tài
- Số liệu đánh giá khách quan, đảm bảo độ tin cậy và chính xác cao.
- Tìm hiểu và nắm bắt được công tác định giá bất động sản tại công ty Cổ


phần Thẩm định giá TT. Huế.
- Nắm bắt được phương pháp và quy trình định giá bất động sản của công ty
Cổ phần Thẩm định giá TT. Huế và tham khảo các phương pháp và quy trình
của những cơ quan có liên quan đến việc thẩm định giá.
- Cập nhập đầy đủ các văn bản, pháp luật có liên quan đến thị trường bất
động sản nói chung và cơng tác định giá nói riêng.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
2.1.1. Bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản
a. khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất
mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh
đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và
tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt
đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên

thế giới đều thống nhất ở chổ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét
đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại. Hầu hết các
nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai,
không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518
Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức...). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ khơng
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, khơng thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi
nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được
coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động
sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ
luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái
Lan quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao
gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái
niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. 6 Luật Dân sự
Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý
so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê
tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái
niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại
đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên
quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ...” cũng là các


bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt
Nam, tại Điều 107 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà,
công trình xây dựng; Tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm

bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của
mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa, các quy định về bất động
sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các
quy định cụ thể danh mục các tài sản này [1].
b. Phân loại bất động sản
- Bất động sản có đầu tư xây dựng:
Gồm những bất động sản chính như sau:
+ Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai).
+ Bất động sản nhà xưởng và cơng trình thương mại – dịch vụ.
+ Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc.
Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phưc tạp
cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một
nước.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng:
+ Đất nông nghiệp.
+ Đất nuôi trồng thủy sản.
+ Đất làm muối
+ Đất hiếm.
+ Đất chưa sử dụng.
- Bất động sản đặc biệt:
+ Các công trình bảo tồn quốc gia.
+ Di sản văn hóa vật thể.
+ Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo.
+ Nghĩa trang [1].
2.1.1.2. Các thuộc tính và đặc điểm bất động sản
a. Thuộc tính của bất động sản


- Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng,

bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản
đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị
trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã
hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên
nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận.
- Tính khơng đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở.
Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm
và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa.
Trong thời kì bao cấp cũng như trong thời kì mới, phát triển nền kinh tế thị
trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tài sản
hồn tồn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy, giá cả
của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
- Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của
chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay khơng,
tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó
nữa, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động
sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Tính khơng đồng nhất của
bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển vì.
- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do
vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Theo Tổng cục
Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km 2 và mật độ dân số là 252
người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân.
+ Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn).
+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng cơng nghiệp hóa – hiện
đại hóa làm cho diện tích đất nơng nghiệp bị thu hẹp.
+ Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nơng thơn dẫn đến tình
trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ
đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản bao gồm đất đai và các
cơng trình trên đất. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu

sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham
gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi
nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hữu nên nó mang tính bền vững. Hơn
nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do


đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất
động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững [4].
b. Đặc điểm bất động sản
- Tính bất động:
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, khơng thể di chuyển đi nơi khác. Do đó mặc
dù đây là tài sản của một người, nhưng họ không thể cầm, nắm hay thực hiện
các tác động khác. Dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử
dụng và khai thác. Đương nhiên không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ
muốn, đến nơi mà họ sinh sống.
Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản. Vị trí của đất đai gắn
liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng
đất và giá đất. Do đó mà đất đai ở các địa phương khác nhau có quy hoạch khác,
giá chuyển nhượng khác nhau. Khi mà các điều kiện kinh tế, xã hội luôn khác
biệt ở thành thị, nông thơn, ở vùng núi – đồng bằng,…
- Tính khơng đồng nhất:
Mỗi bất động sản lại thể hiện đặc điểm bên trong và tác động bên ngoài
khác nhau. Ngay cả các bất động sản gần nhau cũng có giá cả khác nhau, phù
hợp với mục đích sử dụng khác. Như đất mặt đường, mặt ngõ, một mặt tiền, hai
mặt tiền,…
- Các yếu tố phản ánh tính khơng đồng nhất, giá của bất động sản có thể phản
ánh đối với tính khơng đồng nhất của nó. Giả sử hai bất động sản nằm trong
cùng một khu vực thì giá cả của chúng cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:
+ Thời điểm bán như thế nào.
+ Nhu cầu, khả năng, người mua có thích hay khơng.

+ Tâm lý của người mua lúc đó như thế nào.
+ Quan trọng là đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa.
Tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất
động sản. Nó cũng phản ánh tính cung cầu đối với một tài sản, thêm nữa là đặc
trưng của bất động sản. Nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay, tính khơng
đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng
phát triển. Con người coi trọng hơn nên giá đất tăng nhanh ở các khu vực phát
triển.
- Tính khan hiếm:


Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Do vậy về lâu dài giá
đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho
người dân là lý do cầu tăng khiến giá đất tăng.
- Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:
+ Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn). Người dân
cũng đổ lên các khu vực thành thị, vùng phát triển để sinh sống. Do đó diện tích
đất có hạn, mật độ dân số đơng đương nhiên đất không đủ để sinh sống với mật
độ lớn.
+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng cơng nghiệp hóa – hiện
đại hóa. Các khu cơng nghiệp mở rộng làm cho diện tích đất nơng nghiệp bị thu
hẹp. Xu hướng này cũng đang được tiếp diễn ở nông thôn.
+ Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nơng thơn dẫn đến tình
trạng dân số ở thành phố tăng đột biến. Người dân thường tìm đến các khu vực
phát triển để làm việc trong các doanh nghiệp, xí nghiệp thay vì nơng nghiệp. Vì
vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động
sản, kinh doanh nhà cho thuê.
Các diện tích nhà chung cư cũng được quy hoạch lớn hơn. Để đáp ứng nhu
cầu sinh sống lớn của người dân các khu đơ thị lớn.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài:

Bất động sản bao gồm đất đai và các cơng trình trên đất. Trong đó, các tài
sản được đặt trong hệ quy chiếu, gắn với đất đai, cơng trình trên đất cũng được
xác định là bất động sản. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư
liệu sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản nào có thể thay thế được. Đất được sử
dụng vào các mục đích sử dụng khác nhau của con người ở nhiều lĩnh vực,
ngành nghề.
Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội, mang đến giá trị bền
vững cho chủ sở hữu, cho người khai thác. Thời gian sử dụng đất đai là vơ hạn,
hoặc thời gian cho th có thời hạn dài. Bên cạnh các lợi ích, tiềm năng khai
thác được trên đất mà các ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều
này thể hiện đời sống kinh tế bền vững, đóng góp lớn cho đời sống của đất nước
[5].
2.1.1.3. Vai trị bất động sản
BĐS có một vai trị vơ cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều kiện cơ
bản tối thiểu cho đời sống con người. BĐS cung cấp nơi cư trú cho con người.


Nó là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, bảo đảm cho quá trình sản xuất và tái sản
xuất phát triển. Đặc biệt, khi mà ngày nay chất lượng đời sống của con người
được nâng cao thì BĐS là cơ sở cho cho các hoạt động kinh doanh, cung ứng
dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người.
BĐS là một giá trị tài sản rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở
hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp 5 lần GDP và đó
là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các công trình thương mại, cơng
nghiệp, BĐS cơng cộng cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là
một con số khổng lồ [11].
2.1.1.4. Giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
a. Nhóm các yếu tố tự nhiên
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí

tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí trên
đều có vai trị quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm
tại trung tâm đơ thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động
sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những
BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có
giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác
định giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: Một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư
trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích
tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m - 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m - 15m.
- Địa hình BĐS toạ lạc: Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực
thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì
giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngồi của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
cơng trình xây dựng khác): Nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có
kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị


của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: Độ màu mỡ của đất có thể
rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, nhưng
lại khơng quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
- Tình trạng mơi trường: Mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...)

làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại [22].
b. Nhóm các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo
ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược
lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
c. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu dụng của BĐS.
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
- Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình trạng
cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự
hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng
lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng...).
- Các yếu tố bên ngồi.
- Các yếu tố chính trị pháp lý.
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung
và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng, cụ thể là.