Đề tài Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài nguyên đất và Mơi trường nơng nghiệp

KHĨA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Minh,
Quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

Sinh viên thực hiện: Huỳnh Thị Tiền
Lớp: Quản lý đất đai K53A
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Văn Tiệp
Bộ môn: Bất động sản


NĂM 2023
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài nguyên đất và Mơi trường nơng nghiệp

KHĨA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Minh,

Quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

Sinh viên thực hiện: Huỳnh Thị Tiền
Lớp: Quản lý đất đai K53A
Thời gian thực hiện: 20/12/2022 - 23/4/2023
Địa điểm thực tập: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Văn Tiệp
Bộ môn: Bất động sản


NĂM 2023

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành khóa luận, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Đạt được kết quả này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành đến q
thầy, cơ giáo Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế; đã nhiệt tình giúp đỡ,
hỗ trợ cho tơi trong suốt q trình học tập. Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết
ơn sâu sắc nhất đến Thầy giáo ThS. Nguyễn Văn Tiệp - Trường Đại học Nông
Lâm, Đại học Huế là người trực tiếp hướng dẫn Khóa luận, Thầy đã nhiệt
tình giúp đỡ tơi trong suốt q trình nghiên cứu và hồn thành khóa luận.
Tơi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo, các anh chị ở chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai Quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng,… đã tạo mọi
điều kiện giúp đỡ tơi trong q trình điều tra, thu thập thơng tin, số liệu và
bản đồ để hồn thành tốt Khóa luận này.
Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân và bạn bè đã ln
động viên, giúp đỡ tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu đề tài này.
Trong quá trình nghiên cứu, mặc dù đã cố gắng để thực hiện đề tài một

cách hồn chỉnh nhất nhưng khơng thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định.
Tơi rất mong nhận được sự góp ý của q thầy, cơ giáo để bài khóa luận được
hồn chỉnh hơn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Huế, tháng 05 năm 2023
Sinh viên


Huỳnh Thị Tiền


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai....................................................................8
Hình 4.1. Bản đồ hành chính phường Hịa Minh................................................30
Hình 4.2. Biểu đồ ngày mưa và nhiệt độ phường Hòa Minh năm 2022.............32
Hình 4.3. Đình Hịa Phú, phường Hịa Minh......................................................34
Hình 4.4. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất phường Hòa Minh năm 2022..................43
Hình 4.5. Biểu đồ iến động sử dụng đất tại phường Hòa Minh..........................44


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất phường Hòa Minh năm 2022........................44
Bảng 4.2. Cơ cấu đối tượng sử dụng đất phường Hòa Minh năm 2022.............47
Bảng 4.3. Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2020 đến 2022....51
Bảng 4.4. Giá đất ở của các loại đường phố giai đoạn 2020 – 2022..................52
Bảng 4.5. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường..............54
tại phường Hòa Minh năm 2020.........................................................................54
Bảng 4.6. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường..............55
tại phường Hòa Minh năm 2021.........................................................................55
Bảng 4.7. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường..............56

tại phường Hòa Minh năm 2022.........................................................................56
Bảng 4.8. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị
trường tại phường Hòa Minh, giai đoạn..............................................................58
2020 – 2022.........................................................................................................58
Bảng 4.9. Dân số và lao động của phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành
phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 - 2022....................................................................65
Bảng 4.10. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố dân số...............................................65
Bảng 4.11. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí.................................................66
Bảng 4.12. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố pháp lý, chính sách nhà nước..........68
Bảng 4.13. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất.............................70
Bảng 4.14. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố kinh tế..............................................71
Bảng 4.15. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng....................................73
Bảng 4.16. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố môi trường.......................................75
Bảng 4.17. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố an ninh- xã hội.................................76
Bảng 4.18. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch sử dụng đất.....................77


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu viết tắt

Ý nghĩa

BĐS

Bất động sản

NQ/TW

Nghị quyết/Trung ương

NĐ/CP

Nghị định/ Chính phủ

TT-BTC

Thơng tư- Bộ tài chính

UBND

Uỷ ban nhân dân

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

KĐT

Khu đô thị

CSHTKT

Cơ sở hạ tầng kinh tế

CSHTXH

Cơ sở hạ tầng xã hội

NSNN

Ngân sách nhà nước


MỤC LỤC
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ......................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................1
1.2. Mục tiêu của đề tài.........................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu chung............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................2
1.2.3. Yêu cầu của đề tài.......................................................................................3
PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................4
2.1. Cơ sở lý luận và vấn đề nghiên cứu...............................................................4
2.1.1. Khái niệm về đất đai....................................................................................4
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở............................6
2.1.4. Cơ sở pháp lý.............................................................................................10
2.1.5. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam.......................................12
2.1.6. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất...............................16
2.1.7. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị......................................................16
2.1.8. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam...................................17
2.1.9. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản.............................18
2.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu.........................................................20
2.2.1. Tình hình biến động giá đất trên thế giới..................................................20

2.2.2. Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam...................................................21
2.2.3. Tình hình biến động giá đất tại thành phố Đà Nẵng.................................24
2.3. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài...................................26
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...................................................................................................27
3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................27
3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................27
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................27
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................27


3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu.......................................................27
3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.........................................................29
3.4.3. Phương pháp so sánh.................................................................................29
3.4.4. Phương pháp xử lý thông tin số liệu và minh họa bằng đồ thị..................29
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...............................30
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Hòa Minh.........30
4.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên.....................................................................30
4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, Thành phố
Đà Nẵng...............................................................................................................34
4.1.3. Đánh giá chung về đặc điểm điều kiện tự nhiên và đặc điểm điều kiện xã
hội trên địa bàn phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, Thành phố Đà Nẵng......37
4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn phường Hòa Minh, quận
Liên Chiểu giai đoạn 2020 – 2022......................................................................38
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai đất đai trên địa bàn phường Hòa Minh, quận
Liên Chiểu...........................................................................................................38
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường Hòa Minh, Quận Liên Chiểu,
thành phố Đà Nẵng..............................................................................................43
4.3. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Minh, quận
Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2022.....................................49

4.3.1. Các căn cứ quy định giá đất trên địa bàn phường Hòa Minh giai đoạn
2020 – 2022.........................................................................................................49
4.3.2. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước trên địa bàn phường Hòa Minh giai
đoạn 2020 – 2022................................................................................................51
4.3.3. Tình hình biến động giá đất ở của phường Hòa Minh giai đoạn 2020 -2022....52
4.3.4. So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị
trường tại phường Hòa Minh giai đoạn 2020 - 2022...........................................53
4.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa
Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2022..................64
4.4.1. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất...........................64
4.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố dân số....................................................................65


4.4.4. Ảnh hưởng của yếu tố pháp lý, chính sách nhà nước................................68
4.4.5. Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm của thửa đất...........................................69
4.4.6. Ảnh hưởng của yếu tố khả năng sinh lợi...................................................71
4.4.7. Ảnh hưởng của yếu tố hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội........................72
4.4.8. Ảnh hưởng của yếu tố môi trường............................................................74
4.4.9. Ảnh hưởng của yếu tố an ninh – xã hội.....................................................76
4.4.10. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch sử dụng đất........................................77
4.5. Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng giữa các yếu tố tác động đến giá đất
ở phường Hịa Minh............................................................................................78
4.6. Một số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện công tác quản lý Nhà nước về
giá đất trên địa bàn phường phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà
Nẵng....................................................................................................................78
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..........................................................82
5.1. Kết luận........................................................................................................82
5.2. Kiến nghị......................................................................................................83
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................84
PHẦN 6: PHỤ LỤC..........................................................................................85

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng
của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn
nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng. Đất đai có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã
hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc [2].
Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền
sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng. Đất đai là
nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân vì đất đai là nơi để sinh
hoạt, lao động sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản để phát triển kinh tế - xã
hội. Ngày nay khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu về đất đai càng lớn và trở
nên bức thiết, trong khi đất đai không thể sinh ra và phát triển hoặc mở rộng về
diện tích nên giá trị đất đai càng ngày càng lớn và giá đất càng tăng. Giá đất là
cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước điều tiết
quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính, là công cụ để quản lý và người sử
dụng tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự
công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ
của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp
luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường giá đất được hình
thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh [2].
Phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng có kết cấu hạ
tầng đang ngày càng hồn thiện, cơng tác chỉnh trang, đơ thị hố diễn ra nhanh,
nhiều dự án lớn của Thành phố và Trung ương đã và đang triển khai trên địa bàn

làm cho công tác quy hoạch, chỉnh trang đô thị được thực hiện đều khắp và đồng
bộ, tạo ra diện mạo đô thị trẻ ngày càng sầm uất, hấp dẫn [3].
Năm 2020, giá đất thành phố Đà Nẵng chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch
Covid-19 và thiên tai, khiến cho nhu cầu mua bán và lượng giao dịch giảm sút.
Theo Cục Thống kê thành phố, chỉ số giá nhà đất năm 2020 giảm 1,6% so với
năm 2019. Năm 2021, giá đất thành phố Đà Nẵng có sự phục hồi nhờ vào các
biện pháp kiểm soát dịch bệnh hiệu quả, cải thiện mơi trường đầu tư và du lịch.
Giá đất trung bình của thành phố tăng khoảng 10% so với năm 2020, các khu
vực có giá đất tăng mạnh nhất là quận Liên Chiểu. Đầu năm 2022, giá đất thành
1


phố Đà Nẵng tiếp tục tăng trưởng nhờ vào các yếu tố như: sự hồi phục của
ngành du lịch sau dịch Covid-19, sự phát triển của các khu công nghiệp, khu
công nghệ cao và các dự án hạ tầng, sự gia tăng của nguồn cung và nhu cầu đất
nền, sự điều chỉnh của chính sách quản lý đất đai và thuế. Đầu năm 2022, giá đất
trung bình của thành phố tăng từ 15% đến 20% so với năm 2021. Tuy nhiên, đến
cuối năm 2022 (quý III và IV), tình hình thị trường bất động sản tại thành phố
Đà Nẵng đang khá ảm đạm, khơng có dự án mới được cấp phép, lượng giao dịch
hạn chế, cịn tồn tại nhiều khó khăn.
Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan
có thẩm quyền lẫn người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh
qua các năm, sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá đất thị trường, sự khác
biệt về mức thuế và phí liên quan đến việc sử dụng và chuyển nhượng đất, sự
thiếu nhất quán trong việc áp dụng bảng giá đất cho các trường hợp cụ thể.
Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của
Nhà nước không tăng gây nên sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này
dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất. Cụ thể như cơng
tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do không thỏa thuận được giá đất,
giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, những vấn đề bất hợp lý về

giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì
vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh
hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới giá đất
như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng mục đích sử dụng đơ
thị hóa, các dự án sử dụng đất giải phóng mặt bằng [1]. Xuất phát từ những lý do
trên, được sự đồng ý của Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp và sự
hướng dẫn của thầy giáo ThS. Nguyễn Văn Tiệp, tôi đã thực hiện đề tài:“Nghiên
cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Minh,
quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung
- Nghiên cứu được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. Từ đó đề xuất được
các giải pháp nhằm góp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về giá đất ở
trên địa bàn phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng giá đất ở trên thị trường và giá đất ở do Nhà
nước quy định trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2020 – 2022.
2


- Nghiên cứu được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
- Đề xuất được một số giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước
về giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà
Nẵng.
1.2.3. Yêu cầu của đề tài
- Phải nghiên cứu và nắm vững các chính sách, nghị định, quyết định,
công văn và các văn bản pháp luật khác có liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất và định giá đất.

- Các số liệu, tài liệu điều tra, thu thập để phục vụ cho việc thực hiện đề
tài phải mang tính khách quan, chính xác, trung thực, đầy đủ và đảm bảo độ tin
cậy.
- Phân tích và xử lý được các số liệu, tài liệu thu thập được để phục vụ
cho việc thực hiện đề tài.

3


PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận và vấn đề nghiên cứu
2.1.1. Khái niệm về đất đai
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Luật Đất đai qua nhiều thời kỳ điều đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên
quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơng trình kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phịng”. Như vậy đất đai là điều
kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người. Nói
cách khác, khơng có đất sẽ khơng có sản xuất cũng như khơng có sự tồn tại của
chính con người. Do vậy để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả tồn bộ
quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai vơ cùng cần thiết.
Từ đó có sự xuất hiện của con người, con người cùng với sự tiến hóa của
mình cũng khơng ngừng tác động vào đất và làm thay đổi nó một cách nhất
định. Theo tiến trình này, con người cũng nhận thức về đất đai một cách đầy đủ
hơn. Ví dụ: ‘‘đất đai là một tổng thể vật chất gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và
khơng gian tự nhiên của thực thể vật chất đó’’, hoặc “một vạt đất là một diện
tích cụ thể của bề mặt Trái đất. Xét về mặt địa lý, đất đai bao gồm các đặc tính
của phần khơng khí, thổ nhưỡng địa chất, thủy văn, cây cối, động vật sinh sống
trên đó và tất cả các hoạt động trong quá khứ và hiện tại của con người ở chừng

mực mà những đặc tính đó có ảnh hưởng tới sử dụng vạt đất này trước mắt và
trong tương lai”.
Đến nay, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước
ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cư
của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại
(san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa)”.
Về mặt sở hữu của quốc gia thì đất đai là lãnh thổ và bao gồm cả lãnh hải.
Về mặt sử dụng thì đất đai bao gồm cả bề mặt không gian trên đất, mặt đất và
chiều sâu dưới đất theo chiều thẳng đứng.
Như vậy, đất đai là một khoảng không gian giới hạn theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật,
4


nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất), và theo chiều
ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng
nhiều thành phần khác). Đất đai giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối
với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người [1].
2.1.1.2. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên. Con người không thể trực tiếp làm ra nó
và bản thân nó cũng khơng có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình trao đổi mua bán.
Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất
trong một khoảng thời gian nào đó.
Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất
là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

trong thời hạn sử dụng đất xác định” [4].
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại Mục 2 của Luật đất đai năm 2013.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.1.3. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá
cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...Như vậy giá
đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng cịn có thể biểu thị bằng tiền th, có nghĩa
là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê
cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định tỷ suất lợi tức
hồn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Khơng giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính cá biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường ổn định, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so
sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình
5


trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng
thời điểm nhất định.
- Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản
phẩm lao động của con người, cho nên khơng có giá thành sản xuất. Thực tế

trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá
đất vì người ta có thể ước tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy
nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để hạch tốn vào giá đất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao
rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường,
ngun nhân chủ yếu là do hai mặt tạo thành:
+ Tính chất khan hiếm của đất đai nên tính co giãn trong cung nhỏ, đồng
thời cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội và sự tăng nhân khẩu nên yêu cầu về
đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên.
+ Trong thị trường thơng thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản
thân đơi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp,
đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co giãn
trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo
phát triển kinh tế nên tính co giãn lại rất lớn.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:
Do đất cố định về vị trí nên giữa các thị trường cũng có tính khu vực, giá
cả của đất rất khó hình thành và thống nhất mà có tính đặc trưng khu vực rõ
ràng. Trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng
khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng. Ngồi ra giá đất còn phục vụ vào
sự phát triển kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác
nhau có giá cả rất khác nhau [3].
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trị hết sức quan trọng trong
việc định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá
trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài
nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như
địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu

6


nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ
tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do cịn chế độ
tư hữu về ruộng đất trong nơng nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản
có các loại địa tơ đó là địa tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư
hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ
tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xố bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, nó
thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ
nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như đất màu mỡ hơn, gần nơi
tiêu thụ hơn… làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tơ
chênh lệch đó là địa tơ chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tơ này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất
có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tơ chênh lệch có thể tính theo
công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt.
Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dơi ra ngồi giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất
của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tơ này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà cịn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên [4].
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tơ vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh
7


hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi
và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá
trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất
ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất căn cứ vào
lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế
quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở
thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai
nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những cơng trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất như sau:
Địa tô
Giá đất =
Lãi suất ngân hàng
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai

Qua hình 2.1, đồ thị đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là
điểm cân bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho
vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung khơng đổi thì giá giảm xuống từ P0
xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến
có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất
8


đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai khơng thể di chuyển
được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa
các địa phương do các yếu tố như điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm
lý, sức thu hút đầu tư v.v.
2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất
Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất: Pháp lý đất đai là yếu tố đặc biệt
quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất đai và giao dịch mua bán. Pháp lý minh
bạch, rõ ràng thì khả năng giao dịch thuận lợi và thanh khoản cao.
Tình trạng pháp lý của đất đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, sổ hồng); giấy
phép xây dựng, bản vẽ thiết kế (Nếu trên khu đất có cơng trình xây dựng)… của
mảnh đất sẽ giúp thửa đất dễ dàng thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua
bán.
Quy định về cơng trình xây dựng gắn với đất đai: Các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với đất đai. Tình trạng
cho thuê, thuế chấp đất đai, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn
chế quyền sở hữu chung
Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất: Các yếu tố tự nhiên ảnh

hưởng đến giá đất gồm: Vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, mơi trường và
thiên nhiên
Vị trí của khu đất: Là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của khu đất.
Vị trí thuận lợi, đẹp, gần nhiều tiện ích xã hội thì giá trị càng cao và ngược lại.
Vị trí đẹp thuận lợi: Là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị hoặc khu vực, nơi
tập trung đông dân cư, gần nhiều khu công nghiệp, cụm cơng nghiệp, trung tâm
thương mại sẽ có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại nhưng nằm ở các
vùng ven trung tâm.
Kích thước, diện tích mảnh đất: là những yếu tố tối ưu trong mục đích sử
dụng, thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua. Những mảnh đất có kích
thước vng vức, diện tích phù hợp với nhu cầu người mua, mặt tiền lớn thì
được định giá cao. Trong hoạt động giao dịch đất đai ở các đô thị lớn, khu vực
đông dân cư những diện tích nhỏ dễ thanh khoản hơn sẽ có thường có giá trị bán
tốt hơn đối với những diện tích lớn.
Địa hình của khu đất: Vị trí đất nằm ở khu vực cao hay thấp so với những
khu vực đất lân cận cũng sẽ ảnh hưởng tới giá bất động sản. Ở những khu vực
thấp, vùng trũng thì sẽ ngập nước vào mùa mưa, hay bị hiện tượng thủy triều đối
9