NGHIÊN cứu một số yếu tố ẢNH HƯỞNG đến GIÁ đất TRÊN địa bàn PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI đoạn 2012 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------

BÙI ĐỨC HOÀNG
Tên đề tài:

“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Giảng viên hướng dẫn

: ThS. Nông Thu Huyền

Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm

Thái Nguyên - 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Trong 4 năm học tập tại trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự
nhiệt tình giảng dạy của các thầy cô trong trường nói chung và trong khoa Tài
nguyên & Môi trường nói riêng em đã được trang bị kiến thức cơ bản về chuyên
môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững chắc trong cuộc sống sau này.
Xuất phát từ lòng kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn ban
giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nhuyên, ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên
& Môi trường và toàn thể các quý thầy cô đã giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt
quá trình học tập tại trường.
Đặc biệt để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của
bản thân, em gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo Th.S Nông Thu Huyền - người đã
trực tiếp hướng dẫn em thực hiện đề tài tốt nghiệp.
Qua đây, em xin chân thành cảm ơn Phòng Đại chính Xây dựng, phường
Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái nguyên đã tạo điều kiện và
giúp đỡ em trong thời gian thực hiện đề tài.
Do trình độ có hạn mặc dù đã rất cố gắng song bản khóa luận tốt nghiệp của
em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến chỉ
bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để bài khóa luận tốt nghiệp
của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng 05 năm 2015
Sinh viên

Bùi Đức Hoàng


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng- thành phố
Thái Nguyên năm 2014 ..................................................................................36
Bảng 4.2: Biến động diện tích đất năm 2013 so với năm 2012 và năm 2014 so với
năm 2013 ........................................................................................................37
Bảng 4.3: Giá đất ở do Nhà nước quy định tại phường Phan Đình Phùng từ năm
2012 đến năm 2014 ........................................................................................39
Bảng 4.4: Giá đất nông nghiệp Nhà nước quy định tại phường Phan Đình Phùng từ
năm 2012 đến năm 2014 ................................................................................40
Bảng 4.5: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường
Phan Đình Phùng năm 2012...........................................................................41
Bảng 4.6: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường
Phan Đình Phùng năm 2013...........................................................................43
Bảng 4.7: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường
Phan Đình Phùng năm 2014...........................................................................44
Bảng 4.8: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường
Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014 .......................................................45
Bảng 4.9: Đặc điểm và giá đất của một số thửa đất trên đoạn đường Minh Cầu của
phường Phan Đình Phùng năm 2014 .............................................................49


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Vị trí 1 - Đường Hoàng Văn Thụ .............................................................27
Hình 4.2: Vị trí 1 - Đường Lương Ngọc Quyến......................................................28
Hình 4.3: Vị trí 1 - Đường Minh Cầu.......................................................................28
Hình 4.4: Vị trí 1 - Đường CMT8 ............................................................................29
Hình 4.5: Vị trí 1 - Đường Phan Đình Phùng ..........................................................29
Hình 4.6: Vị trí 1 - Đường Bắc Nam........................................................................30
Hình 4.7: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất trên thị trường của các
loại đường phố trên địa bàn phường Phan Đình Phùng (năm 2014) .............47
Hình 4.8: Hình ảnh khu dân cư số 9 đã được xây dựngtại phường Phan Đình
Phùng..............................................................................................................51
Hình 4.9: Hình ảnh khu dân cư số 10 đã được xây dựng tại phường Phan Đình
Phùng..............................................................................................................51
Hình 4.10: Hình ảnh khu đô thị Xương Rồng đang được xây dựng tại phường Phan
Đình Phùng ....................................................................................................52


iv

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
STT

Tên đầy đủ

Tên viết tắt

1

BTC

Bộ tài chính

2

BTNMT

Bộ Tài nguyên & Môi trường

3

CNQSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất

4

CP

Chính phủ

5

HĐND

Hội đồng nhân dân

6

NĐ

Nghị định

7

NQ

Nghị quyết

8

QĐ

Quyết định

9

TT

Thông tư

10

TTLT

Thông tư liên tịch

11

UBND

Ủy ban nhân dân

12

VT

Vị trí

13

CMT8

Cách Mạng Tháng 8


v

MỤC LỤC
Phần 1: ĐẶT VẤN ĐỀ ..............................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài ........................................................................2
1.2.1. Mục đích của đề tài........................................................................................2
1.2.2. Yêu cầu ..........................................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài .............................................................................................2
1.3.1. Ý nghĩa khoa học ...........................................................................................2
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ...........................................................................................2
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...........................................................................3
2.1. Tổng quan về giá đất và định giá đất................................................................3
2.1.1. Khái quát chung về giá đất ............................................................................3
2.1.2. Khái quát về định giá đất và các nguyên tắc định giá đất ...........................12

2.1.3. Các phương pháp định giá đất .....................................................................14
2.2. Cơ sở pháp lí ...................................................................................................16
2.2.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn ...........................................................16
2.2.2. Các quy định khi áp dụng các loại giá đất trên địa bàn ...............................17
2.3. Định giá đất của một số nước trên thế giới ....................................................25
2.3.1. Thái Lan.......................................................................................................25
2.3.2. Trung Quốc ..................................................................................................25
2.3.3. Đức ..............................................................................................................25
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .....................................................................................26
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ....................................................................26
3.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................26
3.3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng - thành
phố Thái Nguyên ...................................................................................................26


vi

3.3.2. Giá đất quy định trên địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2012- 2014 ...............................................................................26
3.3.3. Thực trạng giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2012- 2014 ...............................................................................26
3.3.4. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Phan Đình
Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2014 ........................................26
3.3.5. Đề xuất các giải pháp ..................................................................................26
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................26
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ............................................26
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...........................................................27

3.4.3. Phương pháp chọn điểm điều tra .................................................................27
3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ......................30
3.4.5. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo ......................................................30
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................31
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng ...............31
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................31
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................32
4.1.3. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng năm 2014
...............................................................................................................................34
4.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất tác
động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất phường Phan Đình Phùng- thành
phố Thái Nguyên năm 2014 ..................................................................................37
4.2. Giá đất quy định trên địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ..............................................................................38
4.2.1. Giá đất ở quy định tại phường Phan Đình Phùng........................................39
4.2.2. Giá đất nông nghiệp quy định tại phường Phan Đình Phùng ......................40
4.3. Thực trạng giá đất trên thị trường tại phường Phan Đình Phùng - thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ......................................................................41
4.3.1. Giá đất thực tế trên thị trường tại phường Phan Đình Phùng năm 2012 .....41


vii

4.3.2. Giá đất thực tế trên thị trường tại phường Phan Đình Phùng năm 2013 .....42
4.3.3. Giá đất thực tế trên thị trường tại phường Phan Đình Phùng năm 2014 .....43
4.3.4. So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường
Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014 .................................................................44
4.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng
giai đoạn 2011- 2013 .............................................................................................46
4.4.1. Yếu tố vị trí ..................................................................................................46

4.4.2. Yếu tố tạo lợi nhuận của thửa đất ................................................................47
4.4.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng ....................................................................................48
4.4.4. Yếu tố chính đặc điểm thửa đất ...................................................................48
4.4.5. Yếu tố quy hoạch .........................................................................................50
4.5. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................52
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................54
5.1. Kết Luận .........................................................................................................54
5.2. Kiến nghị ........................................................................................................55
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................56


1

Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi
đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất. Tất cả mọi người đều có nhu
cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển. Có thể nói không có
đất không có sự tồn tại của xã hội loài người. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được
sản xuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất
đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng
cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của
tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất.
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và đang trong quá
trình phát triển bước đầu được mở rộng. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá
quan trọng của thị trường đó. Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá
đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan tâm
của rất nhiều đối tượng.
Phan Đình Phùng là phường trung tâm hành chính của thành phố Thái

Nguyên, có mật độ dân cư đông đúc và là nơi có cơ sở hạ tầng tốt. Trong sự phát
triển của thành phố, phường Phan Đình Phùng đang trong quá trình đô thị hóa mạnh
mẽ, các dự án khu trung tâm hành chính của tỉnh, khu đô thị mới được xây
dựng. Giá đất tại khu vực khi các dự án trong quá trình phát triển đã có nhiều biến
động dẫn đến khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách,
pháp luật về đất đai tại địa phương.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn để, để
góp phần nâng cao chất lượng công tác định giá đất. Được sự đồng ý của Ban chủ
nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự
hướng dẫn của cô giáo: Th.S Nông Thị Thu Huyền, em tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Phan Đình
Phùng - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014”.


2

1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích của đề tài
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Phan
Đình Phùng - Tp.Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014. Từ đó đề xuất một số giải
pháp nhằm nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và thị trường
bất động sản nói riêng cho địa phương trong thời gian tới.
1.2.2. Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu có liên quan đến quy định về giá đất được cập nhật đầy
đủ phù hợp với tình hình thực tế.
- Các số liệu, tài liệu phải đảm bảo khách quan, trung thực, phản ánh chính
xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
- Các giải pháp đưa ra phải có ý nghĩa thực tiễn và phù hợp với địa phương.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa khoa học

- Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều
sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
- Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công
tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban
hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


3

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Tổng quan về giá đất và định giá đất
2.1.1. Khái quát chung về giá đất
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:
“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là giá trị của quyền sử dụng
đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng
thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài.

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản
phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao
rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hoá thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về
vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành
thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một thành phố,
vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt
rõ ràng.[7]


4

2.1.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.1.1.3.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và
bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa
tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác
về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng
đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị
trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai

loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có
độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh.
Ngoài ra còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản
xuất chung tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh
trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa
chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.[7]
2.1.1.3.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng- thành phố
Thái Nguyên năm 2014 ..................................................................................36
Bảng 4.2: Biến động diện tích đất năm 2013 so với năm 2012 và năm 2014 so với
năm 2013 ........................................................................................................37
Bảng 4.3: Giá đất ở do Nhà nước quy định tại phường Phan Đình Phùng từ năm
2012 đến năm 2014 ........................................................................................39
Bảng 4.4: Giá đất nông nghiệp Nhà nước quy định tại phường Phan Đình Phùng từ
năm 2012 đến năm 2014 ................................................................................40
Bảng 4.5: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường
Phan Đình Phùng năm 2012...........................................................................41

Bảng 4.6: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường
Phan Đình Phùng năm 2013...........................................................................43
Bảng 4.7: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường
Phan Đình Phùng năm 2014...........................................................................44
Bảng 4.8: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường
Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014 .......................................................45
Bảng 4.9: Đặc điểm và giá đất của một số thửa đất trên đoạn đường Minh Cầu của
phường Phan Đình Phùng năm 2014 .............................................................49


6

đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh
chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn
toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.
(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về
cung hoặc cầu.
(2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau
cũng có giới hạn.
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả.
Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý,
lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định,
bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, yếu tố này ảnh hưởng quan
trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc
tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính
đến yếu tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là
được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện
tại mà xét về tương lai.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ

cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt
trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất
trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân
cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân
tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp. Mặc
dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay
cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều
chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu
vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những
vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại


7

biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định
về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định,
giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù
giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục
bộ giữa các vùng.[7]
2.1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.1.1.4.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ
biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội
thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
* Yếu tố hành chính: Yếu tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà
nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục
đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã
hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc
đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt được

mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng
lớn đến giá đất. Yếu tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
- Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về
đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ
lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc quy
định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn
chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và
tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong
sử dụng đất.
- Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế
của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới lỏng quản
lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng
nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc


8

ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý
đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất.
- Chính sách thuế: Thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu
tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp
khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy
tăng, giá cả đất tăng lên.
- Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá
cả đất ở đó tăng.[9]
* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã
hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng

vì thế giá đất tăng lên.
- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ
được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Yếu tố này nhìn chung có ảnh hưởng
khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là trật tự
xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho
mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đất tăng lên.
- Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết
cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng.
Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng
lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng.[9]
* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được
vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi
nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá
đất sẽ rớt xuống.


9

- Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy.
Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi người sẽ
cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất
tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng
ổn định cục diện chính trị.
- Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu biết
giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Yếu tố này có ảnh hưởng đột xuất đến
mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà không đủ cầu, do

người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người
đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển công
nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ công nghiệp
hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung
là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở
hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá
đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ
nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.[9]
* Yếu tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
- Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất
đai cũng không có ngoại lệ.
- Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ giữa các quốc gia thường là tổng hợp
của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá
đất cao và ngược lại.[9]
* Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia.


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Vị trí 1 - Đường Hoàng Văn Thụ .............................................................27
Hình 4.2: Vị trí 1 - Đường Lương Ngọc Quyến......................................................28
Hình 4.3: Vị trí 1 - Đường Minh Cầu.......................................................................28
Hình 4.4: Vị trí 1 - Đường CMT8 ............................................................................29

Hình 4.5: Vị trí 1 - Đường Phan Đình Phùng ..........................................................29
Hình 4.6: Vị trí 1 - Đường Bắc Nam........................................................................30
Hình 4.7: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất trên thị trường của các
loại đường phố trên địa bàn phường Phan Đình Phùng (năm 2014) .............47
Hình 4.8: Hình ảnh khu dân cư số 9 đã được xây dựngtại phường Phan Đình
Phùng..............................................................................................................51
Hình 4.9: Hình ảnh khu dân cư số 10 đã được xây dựng tại phường Phan Đình
Phùng..............................................................................................................51
Hình 4.10: Hình ảnh khu đô thị Xương Rồng đang được xây dựng tại phường Phan
Đình Phùng ....................................................................................................52


11

2.1.1.4.2. Yếu tố khu vực:
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có đất,
những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các yếu tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là nói về
vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng,
cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập
trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với
các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện giao thông: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao
thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu
tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao
thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông.
- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm hai
loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực,
điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… Ngoài ra còn xem

xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và cự li.
- Chất lượng môi trường: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi
trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa chất, địa thế,
độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều kiện nhân văn như:
loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
- Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản
lý giao thông khu vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực
tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác
nhau trong đô thị.[9]
2.1.1.4.3. Yếu tố cá biệt:
Là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh
hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.


12

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục
đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với
mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng
nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình
chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc
đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao

nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học,
bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện thoại, internet…
- Quy hoạch đô thị: được xem là yếu tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích của
loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.
- Vị trí đất: thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa
để đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hoá… thửa đất nằm ở đường
hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất.
- Thời hạn sử dụng đất: Yếu tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu
lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.[7]
2.1.2. Khái quát về định giá đất và các nguyên tắc định giá đất
2.1.2.1. khái niệm định giá đất
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc
biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác


13

động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt
giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
2.1.2.2. Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu đó
là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so
sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán
trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong
khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thê.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các
tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa

thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu
sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả
năng thay thế nó.[7]
2.1.2.3 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong
tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục
trong một khoảng thời gian nhất định.[7]
2.1.2.4. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình
thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá giá cả đất đai là được hình
thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động
chung của chúng. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự
biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động
để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì
mới có thể xác định giá đất hợp lí.[7]


14

2.1.3. Các phương pháp định giá đất
Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành
nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. Ngày 30/6/2014,
Bộ Tài chính ban hành thông tư số 36/2014/TT-BTNMT hướng dẫn thực hiện nghị
định số 44/2014/NĐ-CP của chính phủ về quy định chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá
đất. Theo đó quy định phương pháp định giá đất gồm 5 phương pháp: phương pháp
so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng

dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong đó cụ thể quy định có năm phương pháp định giá đất được áp dụng tại
Việt Nam bao gồm:
2.1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp, là một trong những phương pháp định giá đất
quan trọng nhất, thường dùng nhất và cũng là một trong những phương pháp thông
dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá.(Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất.(Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[4]
2.1.3.2. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường
dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản nhất để tiến hành định giá đất đai, nhà ở,
bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương
pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như một loại đầu tư, khoản giá đất trở
thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau.


iv

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
STT

Tên đầy đủ

Tên viết tắt

1

BTC

Bộ tài chính

2

BTNMT

Bộ Tài nguyên & Môi trường

3

CNQSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất

4

CP

Chính phủ

5

HĐND

Hội đồng nhân dân

6

NĐ

Nghị định

7

NQ

Nghị quyết

8

QĐ

Quyết định

9

TT

Thông tư

10

TTLT

Thông tư liên tịch

11

UBND

Ủy ban nhân dân

12

VT

Vị trí

13

CMT8

Cách Mạng Tháng 8


16

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh) ban hành. (Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các
trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP. ( Điều 5
Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[4]
Các bước cụ thể để thực hiện các phương pháp định giá trên được hướng

dẫn tại thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết
phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể
và tư vấn xác định giá đất.
2.2. Cơ sở pháp lí
2.2.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn
Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26 tháng
11 năm 2003.
Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013
Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân,
Uỷ ban nhân dân ngày 13 tháng 12 năm 2004.
Căn cứ Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm
2002 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội kỳ họp thứ 10.
Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ về Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
quy định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của


17

Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một
số Điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01
năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng,
thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương.
Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định về giá đất.
Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày ngày 14 tháng 11 năm 2014 của
Chính phủ quy định về khung giá đất.
Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Căn cứ Nghị quyết số 27/2011/NQ-HĐND ngày 12 tháng 12 năm 2011 của
Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Nguyên khoá XII kỳ họp thứ 3 về việc phê chuẩn
Bảng giá các loại đất năm 2012 tỉnh Thái Nguyên.
Căn cứ Nghị quyết số 21/2012/NQ-HĐND ngày 15 tháng 12 năm 2012 của
Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Nguyên khóa XII kỳ họp thứ 5 về việc phê chuẩn
Bảng giá các loại đất năm 2013 tỉnh Thái Nguyên.
Căn cứ Nghị quyết số 23/2013/NQ-HĐND ngày 12 tháng 12 năm 2013 của
Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Nguyên khoá XII kỳ họp thứ 8 về Bảng giá các loại
đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.2.2. Các quy định khi áp dụng các loại giá đất trên địa bàn
2.2.2.1. Đất ở
* Phân loại đất ở :
- Vị trí 1: Các ô, thửa đất có ít nhất một mặt bám theo mặt tiền của các
đường phố, trục giao thông hiện tại vào không quá 30m
-Vị trí 2: Các ô, thửa đất thỏa mãn một trong các điều kiện sau: