Đề tài Ảnh hưởng lãi suất ngân hàng tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu tư thương mại địa ốc nam á

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Số liệu cơ cấu sử dụng đất dự kiến của dự án khu nhà ở thị
trấn Lăng Cô.....................................................................................................53
Bảng 4.2. Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh của Công ty Cổ phần
Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á giai đoạn 2019-2022.......................58
Bảng 4.3. Biến động lãi suất huy động vốn và cho vay VNĐ từ năm
2019 - 2022......................................................................................................60
Bảng 4.4. Biến động lãi suất huy động vốn và cho vay USD từ năm
2019 – 2022......................................................................................................60
Bảng 4.5. Biến động lãi suất bình quân từ năm 2019 – 2022 ..............61
Bảng 4.6. Lãi suất cho vay trong giai đoạn tháng 8 đến tháng 12 của
năm 2022..........................................................................................................62
Bảng 4.7. Mô tả mẫu khảo sát khách hàng về việc đánh giá mức độ
ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đến hoạt động đầu tư kinh doanh
bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á

.............................................................................................................................63
Bảng 4.8. Hệ số Cronbach’s Alpha thang đo “Theo phân loại căn cứ
vào giá trị thực của tiền lãi thu được”........................................................64
Bảng 4.9. Hệ số Cronbach’s Alpha thang đo “Theo phân loại căn cứ
vào tính chất khoản vay”..............................................................................65
Bảng 4.10. Hệ số Cronbach’s Alpha thang đo “Theo phân loại căn cứ
vào tính chất linh hoạt của lãi suất”...........................................................65
Bảng 4.11. Hệ số Cronbach’s Alpha thang đo “Theo phân loại căn cứ
vào cách tính lãi suất”...................................................................................66
Bảng 4.12. Hệ số Cronbach’s Alpha thang đo “Theo phân loại căn cứ
vào loại tiền cho vay”....................................................................................66
Bảng 4.13. Hệ số Cronbach’s Alpha thang đo “Theo phân loại căn cứ
vào phạm vi tín dụng”...................................................................................67
Bảng 4.14. Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích .............67
Bảng 4.15. Bảng kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA.................68

Bảng 4.16. Kết quả kiểm định One Sample T-test về mức độ ảnh
hưởng của lãi suất ngân hàng theo phân loại căn cứ vào giá trị thực
của tiền lãi thu được.......................................................................................70
Bảng 4.17. Kết quả kiểm định One Sample T-test về mức độ ảnh
hưởng của lãi suất ngân hàng theo phân loại căn cứ vào tính chất
khoản vay..........................................................................................................71


Bảng 4.18. Kết quả kiểm định One Sample T-test về mức độ ảnh
hưởng của lãi suất ngân hàng theo phân loại căn cứ vào tính chất
linh hoạt của lãi suất......................................................................................72
Bảng 4.19. Kết quả kiểm định One Sample T-test về mức độ ảnh
hưởng của lãi suất ngân hàng theo phân loại căn cứ vào cách tính
chất lãi suất......................................................................................................73
Bảng 4.20. Kết quả kiểm định One Sample T-test về mức độ ảnh
hưởng của lãi suất ngân hàng theo phân loại căn cứ vào loại tiền cho
vay......................................................................................................................73
Bảng 4.21. Kết quả kiểm định One Sample T-test về mức độ ảnh
hưởng của lãi suất ngân hàng theo phân loại căn cứ vào phạm vi tín
dụng....................................................................................................................74
Bảng 4.22. Vốn đầu tư kinh doanh BĐS của công ty Nam Á giai đoạn
2019 - 2022......................................................................................................75
Bảng 4.23. Vốn vay ngân hàng cho việc kinh doanh BĐS của công ty
giai đoạn 2019 – 2022....................................................................................75
Bảng 4.24. Sự chênh lệch giữa vốn vay dài hạn và vốn vay ngắn hạn
ngân hàng của công ty Nam Á giai đoạn 2019-2022.............................75
Bảng 4.25. Nguồn vốn chủ sở hữu của công ty giai đoạn 2019-2022

.............................................................................................................................79
Bảng 4.26. Các chi phí cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của

cơng ty Nam Á giai đoạn 2019-2022..........................................................81
Bảng 4.27. Sự ảnh hưởng của lãi suất cho vay đến tổng chi phí cho
hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty Nam Á giai đoạn 20192022....................................................................................................................82
Bảng 4.28. Doanh thu trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS của
công ty giai đoạn 2019 – 2022....................................................................84
Bảng 4.29. Sự ảnh hưởng của lãi suất cho vay đến doanh thu BĐS
của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á.......................85
Bảng 4.30. Lợi nhuận trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS của công
ty trong giai đoạn 2019 – 2022....................................................................87
Bảng 4.31. Sự ảnh hưởng của lãi suất cho vay đến lợi nhuận trong
lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS của công ty Nam Á giai đoạn 20192022....................................................................................................................88



DANH MỤC CÁC HÌNH ẢN
Hình 2.1. Mối quan hệ giữa đầu tư và lãi suất...........................................15Y
Hình 4.1. Bản đồ địa giới hành chính Thành phố Huế............................31
Hình 4.2. Logo Cơng ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á . .44
Hình 4.3. Sơ đồ tổ chức bộ máy của Cơng ty Cổ phần Đầu tư Thương
mại Địa ốc Nam Á............................................................................................45
Hình 4.4. Dự án khu nhà ở tại Lăng Cô của Công ty Cổ phần Đầu tư
Thương mại Địa ốc Nam Á............................................................................52
Hình 4.5. Mặt bằng dự án khu nhà ở tại Lăng Cô của Công ty Cổ phần
Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á...............................................................55
Hình 4.6. Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh của Công ty Cổ phần
Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á giai đoạn 2019-2022.......................59
Hình 4.7. Sự biến động của lãi suất cho vay và lãi suất huy động vốn
bình quân giai đoạn 2019-2022...................................................................61
Hình 4.8. Sự chênh lệch giữa vốn vay dài hạn và vốn vay ngắn hạn
ngân hàng của cơng ty Nam Á giai đoạn 2019-2022.............................76

Hình 4.9. Các chi phí cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của cơng
ty Nam Á giai đoạn 2019-2022....................................................................82
Hình 4.10. Doanh thu trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS của cơng
ty giai đoạn 2019 – 2022...............................................................................85
Hình 4.11. Lợi nhuận trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS của công
ty trong giai đoạn 2019 – 2022....................................................................88


BẢNG CHÚ GIẢI CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt

Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt

BĐS

Bất động sản

DNNN

Doanh nghiệp nhà nước

DS-KHHGĐ

Dân số - kế hoạch hóa gia đình

HĐQT

Hội đồng quản trị

KCN

Khu công nghiệp

NHNN

Ngân hàng nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

TTBĐS

Thị trường bất động sản

VNĐ

Việt nam đồng

XDCB

Xây dựng cơ bản

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU...............................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................1
1.2. Mục đích của đề tài........................................................................................2
1.2.1 Mục tiêu chung.............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................2
1.3. Yêu cầu của đề tài..........................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................3
2.1. Cơ sở lý luận...................................................................................................3
2.1.1. Lãi suất........................................................................................................3
2.1.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản............................................................9
2.1.3. Đầu tư bất động sản...................................................................................13
2.1.4. Quy trình đầu tư kinh doanh BĐS.............................................................18
2.1.5. Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất
động sản...............................................................................................................20
2.2. Cơ sở thực tiễn.............................................................................................23
2.2.1. Thực trạng ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đối với nền kinh tế thế giới
.............................................................................................................................23
2.2.2. Thực trạng ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đối với nền kinh tế Việt
Nam.....................................................................................................................24
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU....................................................................................................28
3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................28
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................28
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................28
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.........................................................28
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.......................................................29
3.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu........................................................29
3.4.4. Phương pháp thang đo Likert....................................................................30
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...................................31

4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế......................31
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................31
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..........................................................................35
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội..........................41
4.2. Tổng quan tình hình và ảnh hưởng nhân tố mơi trường kinh doanh đến vấn
đề nghiên cứu......................................................................................................43
4.2.1. Khái quát về hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp..................43
4.2.2. Phân tích môi trường tác động tới hoạt động của Công ty Cổ phần Đầu tư
Thương mại Địa ốc Nam Á.................................................................................48
4.2.3. Phân tích quy trình đầu tư bất động sản dự án khu nhà ở thị trấn Lăng Cô
.............................................................................................................................52
4.2.4. Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư
Thương mại Địa ốc Nam Á.................................................................................57
4.3. Phân tích thực trạng tác động của lãi suất ngân hàng tới hoạt động đầu tư
kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam
Á..........................................................................................................................60
4.3.1. Thực trạng biến động của lãi suất ngân hàng giai đoạn 2019 – 2022.......60
4.3.2. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đến hoạt động đầu tư
kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam
Á..........................................................................................................................62
4.3.3. Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tới nguồn vốn, khả năng huy động vốn
của doanh nghiệp.................................................................................................75
4.3.4. Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng tới doanh thu, chi phí, lợi nhuận của cơng
ty trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.......................................................................80
4.4. Thành công và bài học kinh nghiệm; hạn chế, nguyên nhân và các vấn đề
đặt ra cần giải quyết.............................................................................................89
4.4.1. Thành công và bài học kinh nghiệm.........................................................89
4.4.2. Hạn chế và nguyên nhân...........................................................................90

4.4.3. Các vấn đề đặt ra cần giải quyết................................................................92
4.5. Đề xuất giải pháp hạn chế sự ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tới Công ty
Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á.......................................................93


4.5.1. Hồn thiện cơng tác phân tích và dự đốn biến động của lãi suất............93
4.5.2. Giải pháp hoàn thiện các chính sách đầu tư kinh doanh của cơng ty........94
4.5.3. Nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty................................................95
4.5.4. Giải pháp đối với nguồn vốn kinh doanh BĐS.........................................95
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................96
5.1. Kết luận........................................................................................................96
5.2. Kiến nghị......................................................................................................97
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................99


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản năm 2019 phát triển tương đối ổn định về nguồn
cung, số lượng giao dịch, giá cả, dư nợ tín dụng và vốn đầu tư nước ngồi. Bắt
đầu từ đầu năm 2020 đến đầu năm 2022, dịch Covid-19 đã ảnh hưởng lớn đến
nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản Việt Nam. Nền kinh tế lâm vào
tình trạng suy thối, lạm phát, giá cả leo thang, thị trường tài chính ảm đạm, thị
trường bất động sản đóng băng, hoạt động sản xuất kinh doanh bị gián đoạn mất
phương hướng, hầu hết các doanh nghiệp phải chống đỡ vất vả và rất nhiều
doanh nghiệp phải tuyên bố phá sản hay giải thể. Tuy nhiên, ngay khi vừa nới
lỏng giãn cách xã hội, thị trường bất động sản đã "nóng" trở lại khi lượng người
quan tâm đến thị trường này tăng mạnh. Nguồn cung hạn chế, doanh nghiệp
đang gặp khó cũng như xu hướng đầu tư có sự chuyển đổi đã đẩy giá nhà đất
tăng mạnh. Nhưng vấn đề lãi suất là một trong những vấn đề trung tâm của nền
kinh tế vì nó tác động đến chi phí đầu tư, do đó nó là yếu tố quan trọng quyết

định tổng mức đầu tư và tổng mức cầu về tiền tệ. Bất động sản (BĐS) được coi
là ngành kinh tế quan trọng của nước ta khi nó ảnh hưởng trực tiếp đến các
ngành nghề kinh tế khác, đến đời sống dân cư và nét văn minh nước nhà. Các
doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần phải sử dụng đến rất nhiều vốn mà những
nguồn vốn đó chủ yếu đi vay từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng nên việc biến
động của lãi suất có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của họ, trực
tiếp quyết định sự thành bại của doanh nghiệp.
Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á là một doanh nghiệp
có hoạt động về mảng đầu tư BĐS, chính sự biến động khó lường của lãi suất
trong thời gian qua mà công ty phải chịu những ảnh hưởng khơng nhỏ. Tơi nhận
thấy những khó khăn mà cơng ty đang gặp phải là lãi suất cho vay của các ngân
hàng quá cao làm doanh nghiệp đi vay đầu tư rất khó khăn, trong khi đó các
ngân hàng cho vay ngầm, nhỏ lẻ không đồng bộ mà các doanh nghiệp phá sản
mất khả năng chi trả nợ cho ngân hàng dẫn đến ngân hàng khơng có vốn để cho
các doanh nghiệp khác vay kể cả Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc
Nam Á. Chính vì vậy, Cơng ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á thiếu
vốn đầu tư trầm trọng, công việc kinh doanh bị trì trệ kéo theo thị trường BĐS
đóng băng, khủng hoảng toàn ngành. Thời kỳ này được coi là thời kỳ khủng
hoảng nhất của công ty song với tài lãnh đạo, khả năng ứng phó kịp thời với
biến cố, năng lực kinh doanh của các nhân viên, uy tín trên thương trường mà


Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á vẫn đứng vững được.
Nhận thấy nghiên cứu vấn đề lãi suất ngân hàng ảnh hưởng tới hoạt động
kinh doanh BĐS của công ty là rất cần thiết nhằm tìm ra được các biện pháp hạn
chế sự ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tới công ty mà tôi đã lựa chọn đề tài:
“Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất
động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á” làm đề
tài khóa luận tốt nghiệp của mình.
1.2. Mục đích của đề tài

1.2.1 Mục tiêu chung
- Nghiên cứu và phân tích tác động của yếu tố lãi suất ngân hàng đến hoạt
động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại
Địa ốc Nam Á.
- Đề xuất các giải pháp để các cơng ty có thể tối ưu hóa hoạt động đầu tư
kinh doanh bất động sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng biến động.
- Đóng góp vào việc nâng cao hiểu biết về tác động của lãi suất ngân hàng
đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, từ đó giúp doanh nghiệp có thể
đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu và phân tích tác động của lãi suất ngân hàng đến hoạt động
đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc
Nam Á trong giai đoạn hiện nay.
- Đánh giá mức độ ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đến các quyết định đầu
tư của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á trong lĩnh vực bất động
sản.
- Đề xuất các giải pháp để Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc
Nam Á có thể tối ưu hóa hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản trong bối
cảnh lãi suất ngân hàng biến động.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Từ thực trạng và các nguyên nhân đã nghiên cứu có thể đưa ra được các
quan điểm, định hướng, đề xuất nhằm bớt các tác động lãi suất ngân hàng với hoạt
động đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp nói riêng và ngành BĐS nói chung.
- Trên cơ sở các số liệu, tài liệu do cơ quan cung cấp phải đánh giá khách
quan, đầy đủ, chính xác và khoa học.


- Kết quả đề tài phải đảm bảo được cơ sở khoa học và thực tiễn.
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận

2.1.1. Lãi suất
2.1.1.1. Khái niệm về lãi suất
Lãi suất được hiểu là giá cả của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay trong
một đơn vị thời gian.
Lãi suất là loại giá cả đặc biệt, được hình thành trên cơ sở giá trị sử dụng.
Giá trị sử dụng của khoản vốn vay là khả năng mang lại lợi nhuận cho người đi
vay khi sử dụng vốn vay trong hoạt động kinh doanh hoặc mức độ thoả mãn một
hoặc một số nhu cầu nào đó của người đi vay.
Lãi suất được biểu hiện dưới dạng tỷ lệ phần trăm và cũng được xem là tỷ
lệ sinh lời mà người chủ sở hữu thu được từ vốn cho vay.
Diễn biến của lãi suất ảnh hưởng trực tiếp chủ thể kinh tế, tác động đến
những quyết định như chi tiêu để dành, mua nhà hay mua trái phiếu hay gửi tiền
vào một tài khoản tiết kiệm của mỗi cá nhân.
Bên cạnh đó, lãi suất cịn tác động đến những quyết định của các doanh
nghiệp như: dùng tiền để đầu tư hay gửi tiết kiệm trong ngân hàng.
Lãi suất là một trong các biến số được theo dõi chặt chẽ trong nền kinh tế,
thông tin về lãi suất được đưa hàng ngày trên báo chí [15].
Có rất nhiều định nghĩa về lãi suất song ta đúc kết được khái niệm chung
nhất về lãi suất là “khi sử dụng bất kỳ khoản tín dụng nào, người vay củng phải
trả thêm một phần giá trị ngoài phần vốn gốc vay ban đầu. Tỷ lệ phần trăm của
phần tăng thêm này so với phần vốn vay ban đầu được gọi là lãi suất. Lãi suất là
giá mà người vay phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là
lợi tức người cho vay có được đối với việc trì hỗn chi tiêu” [10].
2.1.1.2. Khái niệm về lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là tỷ lệ phần trăm giữa tiền vốn gửi vào hoặc cho vay
với mức lãi trong một thời kỳ nhất định do ngân hàng quy định hoặc thỏa thuận
giữa ngân hàng và người vay.
Tại Điều 12 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2010 quy định về lãi suất
như sau:

Ngân hàng Nhà nước công bố lãi suất tái cấp vốn, lãi suất cơ bản và các
loại lãi suất khác để điều hành chính sách tiền tệ, chống cho vay nặng lãi.
Trong trường hợp thị trường tiền tệ có diễn biến bất thường, Ngân hàng
Nhà nước quy định cơ chế điều hành lãi suất áp dụng trong quan hệ giữa các
ngân hàng với nhau và với khách hàng, các quan hệ tín dụng khác.
Bên cạnh đó, tại Điều 91 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 có quy định về lãi
suất ngân hàng:
- Ngân hàng được quyền ấn định và phải niêm yết công khai mức lãi suất huy
động vốn, mức phí cung ứng dịch vụ trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
- Ngân hàng và khách hàng có quyền thỏa thuận về lãi suất, phí cấp tín
dụng trong hoạt động ngân hàng của ngân hàng theo quy định của pháp luật.
- Trong trường hợp hoạt động ngân hàng có diễn biến bất thường, để bảo
đảm an tồn của hệ thống ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước có quyền quy định
cơ chế xác định phí, lãi suất trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng [24].
2.1.1.3. Phân loại lãi suất ngân hàng
Có nhiều cách để phân chia các loại lãi suất phổ biến, ví dụ như:
1. Căn cứ vào giá trị thực của tiền lãi thu được
Dựa theo giá trị thực của số tiền lãi thu được, lãi suất được chia làm hai
loại:
- Lãi suất danh nghĩa: là loại lãi suất biểu thị cho sự tăng trưởng của tiền
sau một thời gian nhất định, thông thường là một năm. Tuy nhiên, số tiền này
được tính theo giá trị lý thuyết vì chưa tính đến sự ảnh hưởng của lạm phát, của
việc tính lãi kép hoặc sự thay đổi sức mua của loại tiền đó. Khi gửi tiết kiệm
ngân hàng, lãi suất danh nghĩa sẽ được ghi rõ trên sổ tiết kiệm.
- Lãi suất thực tế: còn gọi là lãi suất hiệu quả, là loại lãi suất thực thu được
sau khi đã tính đến tác động của lãi suất kép hoặc trừ đi tỷ lệ lạm phát. Lãi suất
thực tế = Lãi suất danh nghĩa - Tỷ lệ lạm phát dự kiến.
2. Căn cứ vào tính chất của khoản tiền vay
Nếu căn cứ vào tính chất của khoản tiền vay, lãi suất được chia làm sáu

loại:
- Lãi suất tiền gửi: là mức lãi suất mà ngân hàng hoặc tổ chức tài chính
phải chi trả cho các khoản tiền gửi của khách hàng đã gửi vào đó. Các hình thức


tiền gửi bao gồm tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi có kỳ hạn, tiền
gửi khơng kỳ hạn, tiền gửi việt nam đồng (VNĐ), tiền gửi ngoại tệ,… Mức lãi
suất tiền gửi phụ thuộc vào số tiền, kỳ hạn hay thời gian gửi.
- Lãi suất cho vay: là tỷ lệ phần trăm tính dựa trên số tiền vay gốc mà
người đi vay phải trả kèm theo tiền gốc cho ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng
theo khoảng thời gian xác định. Lãi suất cho vay được quy định trong điều
khoản hợp đồng tín dụng và chia thành nhiều mức phụ thuộc vào hình thức vay
(vay tín dụng, vay ngắn hạn, vay trả góp, vay thấu chi, vay thế chấp, vay tín
chấp...).
- Lãi suất cơ bản: là mức lãi suất thấp nhất mà Ngân hàng Nhà Nước áp
dụng riêng cho đồng nội tệ. Dựa vào căn cứ này, tổ chức tín dụng quy định lãi
suất riêng cho các dịch vụ tín dụng khác, phù hợp với tình hình kinh doanh.
Quyết định 2868/quyết định – ngân hàng nhà nước (QĐ-NHNN) năm 2010 quy
định về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam là 9%/năm.
- Lãi suất liên ngân hàng: (còn gọi là lãi suất qua đêm), là lãi suất khi các
ngân hàng vay vốn lẫn nhau vì tình trạng thiếu vốn trên thị trường liên ngân
hàng. Mức lãi suất này được ngân hàng trung ương quy định và điều chỉnh dựa
trên tỷ trọng sử dụng vốn hay tốc độ tăng trưởng của thị trường. Lãi suất liên
ngân hàng cao hơn so với lãi suất khi vay cá nhân.
- Lãi suất chiết khấu: là lãi suất do Ngân hàng Nhà Nước ấn định, tính trên
khoản tiền mà các ngân hàng thương mại vay vì có nhu cầu sử dụng tiền mặt
trong một thời gian ngắn hoặc tỷ lệ dự trữ tiền mặt không đủ.
- Lãi suất tái chiết khấu: là lãi suất do Ngân hàng Nhà Nước quy định tính
trên giấy tờ có giá ngắn hạn hoặc số tiền được ghi trên thương phiếu khi đến kỳ
hạn thanh toán. Mức lãi suất tái chiết khấu phụ thuộc vào các yếu tố như giấy tờ

có giá hoặc khả năng chi trả của người có trách nhiệm thanh tốn số tiền được
ghi trên thương phiếu.
3. Căn cứ vào tính chất linh hoạt của lãi suất
Lãi suất được chia làm hai loại khi căn cứ vào tính chất linh hoạt của lãi suất
vay:
- Lãi suất cố định: là mức lãi suất ấn định sẵn con số cụ thể trong hợp đồng
vay vốn. Nó khơng bị ảnh hưởng bởi biến động lãi suất thị trường và sẽ giữ
nguyên trong suốt khoảng thời gian vay thế chấp tại ngân hàng. Lãi suất cố định
thường chỉ áp dụng cho hình thức vay ngắn hạn.
- Lãi suất thả nổi (lãi suất biến đổi): Trái ngược với lãi suất cố định là lãi


suất thả nổi, thay đổi liên tục theo từng mốc thời gian (3 tháng, 6 tháng, 12
tháng) và biến động theo thị trường. Khách hàng và ngân hàng thỏa thuận với
nhau về mốc thời gian điều chỉnh lãi suất thả nổi dựa vào chỉ số lạm phát. Nếu
lãi suất chung trên thị trường giảm thì lãi suất thả nổi giảm nhưng thông thường,
mức lãi suất này sẽ thấp hơn lãi suất cố định.
4. Căn cứ vào cách tính lãi suất
Cách phân chia lãi suất cuối cùng là căn cứ vào cách tính lãi suất:
- Lãi suất đơn: Là lãi suất được tính dựa trên số vốn gốc ban đầu trong suốt
thời kỳ vay. Thời gian vay càng dài, mức lãi suất càng tăng dưới dạng tuyến
tính. Ví dụ, nếu số tiền vay ban đầu là 1,000,000 đồng với lãi suất 10%. Sau
năm thứ nhất, tổng vốn và lãi là 1,100,000 đồng. Năm thứ 2, tiền gốc và lãi là
1,200,000 đồng. Cơng thức tính lãi suất đơn: I = n*i*Co.
Trong đó: I: số tiền lãi
n: số thời kỳ gửi vốn
i: lãi suất
Co: vốn gốc
- Lãi suất kép: Là mức lãi suất được tính tốn dựa vào giá trị đầu tư của số
tiền gốc cộng dồn với số tiền lãi tích lũy được trong các thời kỳ vay. Cơng thức

tính lãi suất kép: C = Co (1 + i)n.
Trong đó: C: số tiền thu được theo lãi gộp sau n kỳ
Co: số vốn gốc
i: lãi suất
n: số thời kỳ gửi vốn
- Lãi suất hoàn vốn: là lãi suất được đặt ra với mục tiêu cân bằng giá trị
hiện tại của các dòng thu nhập trong tương lai khi trái phiếu hoặc cổ phiếu sẽ chi
trả so với giá trị trên thị trường chứng khốn. Mức lãi suất hồn vốn được tính
dựa trên cơng cụ nợ với giá trị hơm nay của chính cơng cụ đó [15].
5. Căn cứ vào loại tiền cho vay
- Lãi suất nội tệ: là lãi suất đi vay và cho vay bằng nội tệ.
- Lãi suất ngoại tệ: là lãi suất đi vay và cho vay bằng đồng ngoại tệ.
Lãi suất nội tệ = Lãi suất ngoại tệ + Mức tăng giá trị dự tính của tỷ giá hối
đoái.


6. Căn cứ vào phạm vi tín dụng trong nước hay quốc tế
- Lãi suất quốc gia: là mức lãi suất cho các hợp đồng tín dụng trong nước.
- Lãi suất quốc tế: là lãi suất được dùng trong các hợp đồng quốc tế như:
LIBOR (lấy trên thị trường liên ngân hàng London), SIBOR (trên thị trường
Singapore),… [19].
2.1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng của lãi suất
a. Ảnh hưởng của mức cung cầu tiền tệ đến lãi suất
Cung cầu tiền tệ là tổng thể tiền tệ được sử dụng để giao dịch thanh toán
trên thị trường.
Lãi suất là giá cả sử dụng vốn vì vậy bất kỳ sự thay đổi nào của cung và
cầu hoặc cả cung và cầu tiền tệ không cùng một tỷ lệ đều sẽ là thay đổi mức lãi
suất trên thị trường. Tuy mức biến động của lãi suất ít nhiều phụ thuộc vào các
quy định của chính phủ và ngân hàng trung ương, song đa số các nước có nền
kinh tế thị trường đều dựa vào nguyên lý này để xác định lãi suất.

Do vậy, có thể tác động vào cung cầu trên thị trường vốn để thay đổi lãi
suất trong nền kinh tế cho phù hợp với mục tiêu, chiến lược trong từng thời kỳ
chẳng hạn như thay đổi cơ cấu vốn đầu tư, tập trung vốn cho các dự án trọng
điểm. Mặt khác, muốn duy trì sự ổn định của lãi suất thì sự ổn định của thị
trường vốn phải được đảm bảo vững chắc.
Mối quan hệ giữa mức cung cầu tiền tệ với lãi suất là: Nếu mức cung tiền
tệ tăng so với cầu tiền tệ thì lãi suất bị giảm và ngược lại mức cung tiền tệ giảm
so với cầu tiền tệ thì lãi suất sẽ tăng.
b. Ảnh hưởng của lạm phát đến lãi suất
Khi lạm phát được dự đoán tăng trong một thời kỳ nào đó, chi phí thực của
việc vay tiền giảm xuống, kích thích người ta đi vay nhiều hơn là bỏ tiền ra cho
vay. Lúc này, lãi suất sẽ có xu hướng tăng. Điều này là xuất phát từ mối quan hệ
giữa lãi suất thực và lãi suất danh nghĩa và để duy trì lãi suất thực khơng đổi, tỷ
lệ lạm phát tăng đòi hỏi lãi suất danh nghĩa phải tăng lên tương ứng. Mặt khác,
công chúng dự đoán lạm phát tăng sẽ dành phần tiết kiệm của mình cho việc dự
trữ hàng hố hoặc những dạng thức phi tài sản khác như vàng, ngoại tệ mạnh
hoặc đầu tư vốn ra nước ngồi nếu có thể. Tất cả những điều này làm giảm cung
quỹ cho vay và gây áp lực tăng lãi suất trên thị trường.
Tóm lại: Khi lạm phát dự tính tăng, lãi suất tăng. Từ mối quan hệ này cho


thấy ý nghĩa và tầm quan trọng của việc khắc phục tâm lý lạm phát đối với việc
ổn định lãi suất, sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh tế.
c. Ảnh hưởng của ổn định nền kinh tế đến lãi suất
Khi nền kinh tế ổn định và phát triển, của cải vật chất trong xã hội tăng lên,
đời sống của người dân ổn định. Lúc này họ khơng cịn chỉ nghĩ tiết kiệm tiền để
lo trang trải cuộc sống nữa mà sẽ nghĩ đến gửi lấy lãi tiết kiệm., hoặc đem tiền
đi đầu tư vào thị trường chứng khoán chẳng hạn. Từ đây, cung tiền cho vay tăng
lên, lãi suất có xu hướng giảm, ảnh hưởng đến cầu tiền tệ. Khi nền kinh tế phát
triển mạnh, các doanh nghiệp có ý định vay vốn để đầu tư kinh doanh, sinh lời.

Cầu tiền cho xu hướng tăng lên, lãi suất có xu hướng tăng.
d. Ảnh hường từ các chính sách của Nhà nước đến lãi suất
*Chính sách tài chính: Bao gồm chi tiêu của chính phủ và thuế khóa. Chi
tiêu của chính phủ là một nhân tố then chốt định mức tổng chi tiêu. Khi nhà
nước thực hiện một chính sách tài chính bành trướng (tăng chi tiêu của Chính
phủ và giảm thuế) sẽ ảnh hưởng đến thăng bằng của thị trường hàng hóa và thị
trường tiền tệ, từ đó ảnh hưởng đến lãi suất. Khi chi tiêu của chính phủ tăng trực
tiếp làm tăng tổng cầu, đường cầu dịch chuyển về bên phải, khi chính phủ giảm
thuế, làm cho nhiều thu nhập hơn được sẵn sàng để chi tiêu và làm tăng tổng sản
phẩm bằng cách tăng chi tiêu, tiêu dùng. Mức cao hơn của tổng sản phẩm làm
tăng lượng cầu tiền tệ, đường cầu dịch chuyển về bên phải, lãi suất tăng. Ngồi
ra, thuế cịn có thể tác động đến mức sản lượng tiềm năng, chẳng hạn việc giảm
thuế đánh vào thu nhập từ đầu tư làm cho các ngành tăng đầu tư vào máy móc,
nhà máy, tổng sản phẩm tiềm năng được tăng lên, tăng lượng cầu tiền tệ, đường
cầu dịch chuyển về bên phải, lãi suất tăng lên.
*Chính sách tiền tệ: Với tư cách ngân hàng của các ngân hàng, ngân hàng
trung ương thực hiện vai trị chỉ huy đối với tồn bộ hệ thống ngân hàng của một
quốc gia. Với công cụ lãi suất, ngân hàng trung ương có thể điều tiết hoạt động
của nền kinh tế vĩ mô bằng các phương pháp: quy định lãi suất cho thị trường;
thực hiện chính sách lãi suất tái chiết khấu; thực hiện chính sách thị trường mở;
thực hiện tăng hay giảm mức dự trữ bắt buộc.
*Chính sách thu nhập: Đó là chính sách về giá cả và tiền lương. Nếu mức
giá cả giảm mà cung tiền tệ không thay đổi, giá trị của đơn vị tiền tệ theo giá trị
thực tế tăng, bởi vì nó có thể dùng để mua nhiều hàng hóa và dịch vụ hơn. Do
vậy cũng như ảnh hưởng của một sự tăng lên trong cung tiền tệ khi mức giá
được giữ cố định, làm lãi suất giảm. Ngược lại một mức giá cao hơn làm giảm


cung tiền tệ theo giá trị thực tế, làm tăng lãi suất. Như vậy một sự thay đổi về
chính sách giá cả cũng làm thay đổi lãi suất. Yếu tố cấu thành quan trọng nhất

của chi phí sản xuất là chi phí tiền lương, khi tiền lương tăng làm chi phí sản
xuất tăng, làm giảm lợi nhuận theo đơn vị sản phẩm tại một mức giá cả, giảm
nhu cầu đầu tư, cầu tiền tệ giảm, lãi suất giảm.

*Chính sách tỷ giá: Bao gồm các biện pháp liên quan đến việc hình thành
quan hệ về sức mua giữa tiền của nước này so với một ngoại tệ khác, nhất là đối
với các ngoại tệ có khả năng chuyển đổi. Tỷ giá sẽ tác động đến quá trình sản
xuất kinh doanh và xuất nhập khẩu hàng hóa của một nước. Khi nhà nước tăng
tỷ giá ngoại tệ sẽ làm tăng giá của hàng nhập khẩu, dẫn đến tăng chi phí đầu vào
của các xí nghiệp, giá hàng hóa trong nước tăng lên, lợi nhuận giảm, nhu cầu
đầu tư giảm, cầu tiền tệ giảm, lãi suất giảm. Mặt khác, khi tỷ giá ngoại tệ tăng,
lượng tiền cung ứng để đảm bảo cân đối ngoại tệ cần chuyển đổi tăng lên, lãi
suất giảm.
Vì vậy khi thấy đồng tiền của nước mình sụt giá, ngân hàng trung ương sẽ
theo đuổi một chính sách tiền tệ thắt chặt hơn, giảm bớt cung tiền tệ, năng lãi
suất trong nước, làm cho đồng tiền của mình vững mạnh. Khi tỷ giá ngoại tệ
giảm, đồng tiền tăng giá, không kích thích xuất khẩu, nền cơng nghiệp trong
nước có thể bị sự cạnh tranh của nước ngồi tăng lên, kích thích nhập khẩu.
Lượng tiền tệ tăng do với một tỷ giá thấp, với một lượng vốn đầu tư nhất định,
tài sản đầu tư sẽ nhiều hơn, kích thích đầu tư vào sản xuất, lãi suất tăng lên. Như
vậy khi có một sự cạnh tranh giữa nền công nghiệp trong nước với cơng nghiệp
nước ngồi tăng lên, có thể gây áp lực buộc ngân hàng trung ương phải theo
đuổi một tỷ lệ tăng trưởng tiền tệ cao hơn nhằm hạ thấp tỷ giá [19].
2.1.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản
2.1.2.1. Khái niệm về bất động sản
Bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật [5].

2.1.2.2. Khái niệm về hoạt động kinh doanh


Dưới góc độ pháp lý thì kinh doanh được hiểu là: “Việc thực hiện liên tục
một, một số hoặc tất cả các cơng đoạn của q trình, đầu tư, từ sản xuất đến tiêu
thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”
(Theo khoản 16 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2015) [6].
Hoạt động kinh doanh trong một số trường hợp được hiểu như hoạt động
thương mại, khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại 2019 giải thích: Hoạt động
thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa,
cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích
sinh lợi khác [8].
2.1.2.3. Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản
Theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh BĐS năm 2014 đã định nghĩa: Kinh
doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,
nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao
dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm
mục đích sinh lợi. [7].
2.1.2.4. Các đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản:
a) Hoạt động kinh doanh BĐS gắn liền với các đặc điểm của vùng và khu
vực
Xuất phát từ đặc điểm của BĐS là có vị trí cố định nên những điều kiện của
vùng và khu vực ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động kinh doanh BĐS.
Biểu hiện:
- Ở các vùng khác nhau có điều kiện tự nhiên khác nhau, cảnh quan thiên
nhiên, khí hậu khác nhau nên ảnh hưởng đến hoạt động tạo lập và kinh doanh
BĐS ở các vùng cũng khác nhau.
- Mỗi vùng, mỗi địa phương có phong tục tập quán khác nhau, có phương
thức kinh doanh khác nhau.

b) Đầu tư kinh doanh BĐS là đầu tư lớn và dài hạn
Xuất phát từ đặc điểm của BĐS có giá trị lớn, thời gian tạo lập và thời gian
tồn tại của BĐS là lâu dài do đặc tính này nên bất kể hoạt động đầu tư BĐS nào
đều phải dựa trên một tiềm lực lớn và chiến lược kinh doanh dài hạn.
Biểu hiện:
- Nguồn vốn đầu tư vào BĐS rất lớn.


- Cung BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS.
Do đó đặc điểm của BĐS là thời gian để tạo ra chúng thường là lâu vì để xây
dựng cơng trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thơng tin về đất
đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin giấy phép xây dựng, thiết kế thi công…

c) Kinh doanh BĐS là kinh doanh chịu ảnh hưởng và có tính nhạy cảm đối
với chính sách quản lý của nhà nước
BĐS là loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của nhà nước với chúng
bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS.
Biểu hiện:
- Mọi giao dịch BĐS phải chịu sự giám sát của nhà nước, đặc biệt trong
khâu đăng ký pháp lý.
- Mỗi chính sách của nhà nước ra đời đều có tác động rất lớn đến thị
trường BĐS.
- Các cơng trình xây dựng do nhà nước quản lý phải được cấp giấy phép
xây dựng. Nhà nước quản lý về không gian xây dựng, chủng loại xây dựng.
- Thị trường BĐS còn chịu nhiều ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế xã hội
tác động. Quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội củng có ảnh hưởng rất lớn tới giá
trị BĐS…
d) Kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đặc thù vừa là hoạt động đa ngành
- Là một hoạt động đặc thù vì:
+ Có quy định, phương thức kinh doanh khác biệt so với kinh doanh các

ngành khác.
+ Có một hệ thống pháp luật điều tiết riêng.
+ Kinh doanh BĐS là một loại kinh doanh có điều kiện: Phải đảm bảo điều
kiện nhất định.
+ Kinh doanh BĐS không phải là một hoạt động kinh doanh phổ biến dễ so
sánh.
+ Một số hàng hóa BĐS mang tính độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan mơi
trường.


- Là một hoạt động đa ngành vì:
+ Khơng chỉ có lĩnh vực tác nghiệp mà có nhiều ngành khác tham gia vào:
giao thơng vận tải, tài chính, kỹ thuật…
+ Các hoạt động trong q trình sản xuất: Tồn bộ q trình đầu tư BĐS có
ảnh hưởng và liên quan trực tiếp đến hoạt động tổ chức sản xuất.
+ Liên quan đến các hoạt động trong lĩnh vực thương mại dịch vụ.
+ Gắn liền với lĩnh vực tư vấn: Chính sách, luật pháp, tài chính [10].

2.1.1.5. Các hình thức kinh doanh BĐS
Các hình thức kinh doanh BĐS của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS
là:
- Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua.
- Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho xã th mua.
- Th nhà cơng trình xây dựng để cho thuê lại.
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư cơng trình hạ tầng trên đất th để cho thuê
đất đã có hạ tầng.
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để
chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
- Kinh doanh các loại hình dịch vụ BĐS như: Mơi giới BĐS, định giá BĐS,
tư vấn BĐS, sàn giao dịch BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS

[10].
2.1.1.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh BĐS
a) Các nhóm nhân tố tự nhiên
Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều
kiện khai thác. Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia được thiên nhiên ưu đãi
về địa hình (như đồng bằng, thuận tiện cho đi lại, xây dựng,…) thì sẽ có một lượng
lớn đất đai tham gia vào thị trường BĐS, do đó quy mơ của BĐS sẽ lớn. Ngược lại,
nếu đa phần lãnh thổ là đồi núi cao hoặc sa mạc khó khai thác thì lượng đất đai
tham gia thị trường BĐS sẽ không nhiều. Đất đai ở các trung tâm kinh tế, thương
mại dễ trở thành hàng hóa hơn đất đai ở các vùng xa xơi, hẻo lánh. Sự giàu có lịng
đất như: sự màu mỡ đất đai, các mỏ khống sản trong lịng đất,… cũng làm cho đất
đai dễ trở thành hàng hóa có giá trị cao hơn. Như vậy, đất đai và các tài sản cố định