Đề tài Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện a lưới, tỉnh thừa thiên huế

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Đối tượng và số lượng phiếu phỏng vấn.............................................26
Bảng 4.1 Diện tích của các nhóm kiểu địa hình ở huyện A Lưới......................29
Bảng 4.2. Tổng hợp diện tích các loại đất theo nguồn gốc phát sinh.................31
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2022.......................................................41
Bảng 4.4: Biến động sử dụng đất năm 2022......................................................43
Bảng 4.5. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện A Lưới
giai đoạn 2020-2022:...........................................................................................47
Bảng 4.6. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện A Lưới từ
năm 2020-2022....................................................................................................48
Bảng 4.7. Thống kê mô tả về cán bộ tại huyện A Lưới......................................49
Bảng 4.8: Đánh giá của cán bộ về công tác cấp GCNQSDĐ, lập và quản lý
HSĐC hiện nay....................................................................................................51
Bảng 4.9. Thông tin chung của người dân..........................................................54
Bảng 4.10: Số lần đi lại của người dân để hoàn thành thủ tục cấp GCNQSDĐ. 57
Bảng 4.11: Đánh giá của người dân về việc để nâng cao hiệu quả công tác cấp
GCNQSDĐ..........................................................................................................63

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Bản đồ hành chính huyện A Lưới.......................................................27
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện A Lưới năm 2022.............................................33
Hình 4.3. Đánh giá mức độ hài lòng của cán bộ đối với sự hiệu quả của công tác
cấp GCNQSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính.................................................53
Hình 4.4. Đánh giá của người dân về quy định bộ hồ sơ cấp GCNQSDĐ.........55
Hình 4.5. Đánh giá của người dân về quy trình, thủ tục thực hiện cấp
GCNQSDĐ..........................................................................................................56
Hình 4.6. Ý kiến của người dân về số lần đi lại để hồn thành thủ tục cấp
GCNQSDĐ..........................................................................................................57

Hình 4.7. Đánh giá của người dân về thái độ của cán bộ khi tiếp nhận hồ sơ và
trả kết quả cấp GCNQSDĐ.................................................................................58
Hình 4.8. Đánh giá của người dân về kỹ năng hướng dẫn hồ sơ của cán bộ địa chính59
Hình 4.9. Đánh giá của người dân về thời gian thực hiện cấp GCNQSDĐ so với
thời gian quy định................................................................................................60
Hình 4.10. Đánh giá của người dân về lệ phí cấp GCNQSDĐ hiện nay............61
Hình 4.11. Đánh giá của người dân về mức độ hài lòng khi thực hiện thủ tục cấp
GCNQSDĐ..........................................................................................................62

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu, chữ viết tắt Ý nghĩa
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN Giấy chứng nhận
TN&MT Tài nguyên và môi trường
UBND Uỷ ban nhân dân
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất
HSĐC Hồ sơ địa chính
QĐ-UBND Quyết định-uỷ ban nhân dân
TT-BTNMT Thông tư- bộ tài nguyên môi trường
QSDĐ Quyền sử dụng đất
NĐ-CP Nghị định- chính phủ
ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất
VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai
QLĐĐ Quản lý đất đai
CQNN Cơ quan nhà nước
TTLT-BTNMT-BNV-BTC Thông tư liên tịch- bộ tài nguyên môi trường- bộ
nội vụ-bộ tài chính

MỤC LỤC

PHẦN 1.MỞ ĐẦU................................................................................................1
1.ĐẶT VẤN ĐỀ....................................................................................................1
2.1.Mục tiêu chung................................................................................................2
2.3. Yêu cầu của đề tài..........................................................................................2
PHẦN 2.TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.....................................3
2.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu...............................................................3
2.1.1. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.........................................3
2.1.2. Vai trò và ý nghĩa của công tác cấp GCNQSDĐ........................................3
2.1.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.................................4
2.1.4. Đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...................................6
2.1.5. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..............................7
2.1.6. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...........................8
2.1.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...............9
2.1.8. Các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,
cá nhân.................................................................................................................12
2.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu..................................................17
2.2.1. Kinh nghiệm công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một số
nước trên thế giới................................................................................................17
2.2.2. Kinh nghiệm công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt
Nam.....................................................................................................................19
2.3. Cơ sở pháp lý................................................................................................21
2.3.1. Các văn bản quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất...............................................................................................................21
2.3.2. Các văn bản quy định cụ thể tại tỉnh Thừa Thiên Huế và huyện A Lưới............22
PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU....................................................................................................24
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................24

3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................24
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................24
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................24
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.........................................................25
3.4.3. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu....................................................26
PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...................................................................27
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên huyện A Lưới.................................................27
4.1.1. Đặc điểm tự nhiên huyện A Lưới..............................................................27
Tổng số................................................................................................................31
4.1.2. Đặc điểm kinh tế-xã hội............................................................................33
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường
huyện A Lưới......................................................................................................39
4.2. Hiện trạng và biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện A Lưới................40
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện A Lưới..................................................40
4.2.2. Tình hình biến động sử dụng đất...............................................................43
4.3. Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn
huyện A Lưới......................................................................................................47
4.3.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế..............................................................47
4.3.2. Ý kiến của cán bộ và người dân về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế.. 49
4.3.3. Những thuận lợi và khó khăn trong cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế. .65
4.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện A Lưới.......................................66
PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..............................................................68
5.1. Kết luận........................................................................................................68
5.2. Kiến nghị......................................................................................................69
PHẦN 6.TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................70
PHỤ LỤC............................................................................................................72

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại
và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phịng.
Mỗi quốc gia mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi
diện tích, ranh giới, vị trí… Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực
hiện theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý
có liên quan, luật đất đai năm 2013 ra đời, thay thế luật đất đai năm 2003 nhưng
vẫn xác định nguyên lý căn bản đó là luật đất đai thuộc sở hữu của tồn dân và
do nhà nước thống nhất quản lý.

Xã hội ngày càng phát triển, kéo theo nhu cầu về đất đai tăng cao, tình
trạng tranh chấp khiếu nại, lấn chiếm đất xảy ra nhiều. Nguyên nhân chính là do
người sử dụng đất khơng đi kê khai, đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận theo
quy định của pháp luật mặc dù nhà nước ta đã ban hành các văn bản quy định
bắt buộc đối với người sử dụng đất khi có quyền sử dụng thì phải có Giấy chứng
nhận để thực hiện các quyền về đất đai của mình.

Để đảm bảo tính thống nhất trong cơng tác quản lý đất đai thì cơng tác
cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm
túc. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất trong quản lý mà còn bảo
đảm về quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất,
xây dựng các cơng trình thì u cầu cơng tác cấp Giấy chứng nhận phải được

tiến hành.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện A Lưới, tỉnh Thừa
Thiên Huế mặc dù đã được các ngành các cấp quan tâm nhưng kết quả cịn
nhiều hạn chế. Việc tìm hiểu và đánh giá tình hình thực hiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện A Lưới, giúp uỷ ban nhân huyện với
tư cách đại diện nhà nước sở hữu về đất đai có những biện pháp đẩy nhanh công
tác này.

Xuất phát từ những yêu cầu và tính cấp thiết trên và được sự cho phép của
khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp - Trường Đại học Nông Lâm -
Đại Học Huế, cùng với sự hướng dẫn của cô giáo TS. Lê Ngọc Phương Quý, tôi

1

tiến hành thực hiện đề tài: “ Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên
Huế”.

2.MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI.

2.1.Mục tiêu chung.

Đánh giá thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân nhằm tăng hiệu quả công tác quản lý trên địa bàn huyện A Lưới,
từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong thời gian đến.

2.2. Mục tiêu cụ thể.

- Đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế.

- Tìm ra được những nguyên nhân, hạn chế làm chậm tiến độ của công tác
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế.

2.3. Yêu cầu của đề tài.

- Nắm vững luật đất đai, các chính sách, Nghị định, Thơng tư, quyết định
cùng các văn bản khác liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

- Các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, khách quan, trung
thực và đầy đủ.

- Tổng hợp, phân tích, đánh giá các số liệu, tài liệu thu thập được một cách
chính xác, khách quan.

- Các đề nghị, kiến nghị phải mang tính thực tiễn và tính khả thi cao.

PHẦN 2

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.

2.1.1. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là sổ đỏ) là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. (Khoản 16 Điều
3 Luật Đất đai 2013) [14].

2.1.2. Vai trị và ý nghĩa của cơng tác cấp GCNQSDĐ

2.1.2.1. Vai trị của cơng tác cấp GCNQSDĐ

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải
quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và
bảo hộ quyền sử dụng đất của họ [17].

- Giấy chứng nhận là căn cứ pháp để xác định người có quyền sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thơng tin tại trang bìa hoặc trang ghi
thơng tin biến động. Từ đó, sẽ phát sinh các nghĩa vụ đối với các chủ sở hữu đất
về bảo hộ quyền sử dụng đất khi người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình [17].

- Giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trị quan trọng, là căn cứ
để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biến
động kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai [17].

- Giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không những buộc người sử
dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà cịn giúp cho họ được đền bù thiệt hại
về đất khi bị thu hồi [17].

- Là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở
sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ.Giấy
chứng nhận là căn cứ pháp để xác định người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất theo thông tin tại trang bìa hoặc trang ghi thơng tin biến
động. Từ đó, sẽ phát sinh các nghĩa vụ đối với các chủ sở hữu đất về bảo hộ
quyền sử dụng đất khi người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp về đất
đai của mình [17].

3

2.1.2.2. Ý nghĩa của công tác cấp GCNQSDĐ

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý để giải quyết mối
quan hệ về đất đai giữa các chủ thể và cũng là cơ sở pháp lý để nhà nước thừa
nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất [20].

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xây dựng các quyết định
hành chính của cơ quan nhà nước quyết định đăng ký, theo dõi biến động, kiểm
soát các giao dịch dân sự của người sử dụng đất như thế chấp như chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế,… [20].

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho cơ quan nhà nước có thể
phát hiện được các hành vi vi phạm của các chủ thể xâm phạm đến quyền hợp
pháp của người sử dụng hoặc xâm phạm đến lợi ích của nhà nước [20].

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho nhà nước có thể quản lý
tồn bộ lãnh thổ, kiểm soát được việc chuyển nhượng, giao dịch trên thị trường
và áp dụng chế tài đối với các chủ thể khơng hồn thành nghĩa vụ tài chính [20].

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tiền đề để phát triển kinh tế- xã

hội, giúp cho cá nhân hộ gia đình yên tâm sử dụng, đầu tư kinh doanh trên mảnh
đất của mình [20].

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa thiết thực trong quản
lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân [16].

- Là chứng từ pháp lý đảm bảo mọi quyền lợi đối với chủ sở hữu đất, nhà ở
và tài sản liền kề gắn liền với đất đã được Bộ tài nguyên và Môi trường cấp [16].

- Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về
đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh
tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản [16].

2.1.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nguyên tắc của thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ ở là
những tư tưởng chỉ đạo xuất phát từ bản chất chế độ, làm nền tảng cho việc thực
hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ ở.

Chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ ở do pháp luật
quy định mới được thực hiện các thủ tục hành chính nhất định và phải thực hiện
đúng trình tự với những phương tiện, biện pháp và hình thức được pháp luật cho
phép nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của các quy phạm thủ tục hành

chính được quy định trong nhiều văn bản pháp luật.

Khi cấp GCNQSDĐ ở phải đảm bảo chính xác, khách quan, các chủ thể
thực hiện phải có đầy đủ tài liệu, chứng cứ, các giấy tờ cần thiết có liên quan và
có thẩm quyền giải quyết vụ việc hoặc đưa ra các biện pháp thích hợp cho từng
trường hợp.

Thủ tục cấp GCNQSDĐ ở phải đảm bảo tính dân chủ, tăng cường sự giám
sát của nhân dân.

Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ ở cần đảm bảo tính đơn
giản, tiết kiệm, cụ thể là cần giảm bớt các cấp, các “cửa”, các loại giấy tờ và các
chi phí khơng cần thiết. Ngoài ra, khi cấp GCNQSDĐ ở cần đảm bảo:

- Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất.

- Thứ hai, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người
sở

hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp
các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và
trao cho người đại diện.

- Thứ ba, người sử dụng đất ở được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính của mình theo quy định của pháp
luật.

- Thứ tư, trường hợp người sử dụng đất khơng thuộc đối tượng phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền
cấp.

- Thứ năm, trường hợp quyền sử dụng đất ở là tài sản chung của vợ và
chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

- Thứ sáu, trường hợp quyền sử dụng đất ở là tài sản chung của vợ và chồng mà
Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang
Giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

5

- Thứ bảy, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế
với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai hoặc Giấy
chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với
ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không
phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có
[9].

2.1.4. Đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được quy định tại điều 99 Luật Đất đai 2013 bao
gồm:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật này bao gồm:

+Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về
quyền sử dụng đất

+Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu
thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni
trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng
có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp
xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp

+Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng
thơn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy
hoạch

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành.

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ.

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai. theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố

cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có.

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất [8].

2.1.5. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng trong việc
cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân, hộ gia đình nhằm thể hiện rõ sự thống nhất
quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời để người dân biết chính xác nơi đến xin
cấp Giấy chứng nhận. Tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013; Điều 37 Nghị định
43/2014/NĐ-CP và Khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng
01 năm 2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi
tiết Luật Đất đai quy định:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người

Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực
hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất [15].

7

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam [15].

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun
và mơi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ [15].

2.1.6. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ
gia đình đang sử dụng đất ở là một thủ tục hành chính quan trọng nhằm chính
thức xác lập quan hệ SDĐ hợp pháp của người sử dụng đất. Căn cứ pháp lý của
thủ tục hành chính này gồm có:

+ Luật đất đai năm 2013

+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

+ Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của chính phủ sửa đổi bổ
sung một số nghị định thi hành Luật Đất đai;

+Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và

+ Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-
CP của Chính Phủ;

+Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và

+ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy đinh về hồ sơ địa chính;

+Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và

+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.Trước đây, theo quy định của Luật Đất đai
năm 2003 thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải mất 55 ngày làm
việc, nhưng đến Luật Đất đai 2013 thời gian này đã được rút ngắn lại, cụ thể

không quá 30 ngày, thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ
tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử
dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Hơn nữa, với
Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số nghị định thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 03/03/2017 thì một

số thủ tục hành chính đã được quy định cụ thể hơn. Với sự thay đổi mới này của
Luật Đất đai khi rút ngắn thời gian lại đã giải quyết được nhiều khó khăn trong
cơng việc, đồng thời cũng đẩy nhanh hơn công tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất nói chung và cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở nói riêng.

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện
hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn chuyển hồ sơ của cá nhân, hộ gia
đình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Bước 2: Bộ phận có thẩm quyền tại Ủy ban nhân dân huyện tiếp nhận hồ
sơ, kiểm tra hồ sơ, viết phiếu hẹn trả kết quả.

Bước 3: Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa
khi cần thiết; Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào
đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai
đối với thửa đất.Trường hợp người đang sử dụng đất khơng có giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã,
phường thị trấn lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, sự phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách
các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận trong
thời gian 15 ngày.

Khi đủ điều kiện thì viết Giấy chứng nhận gửi kèm hồ sơ đến Phòng Tài
nguyên và Mơi trường thẩm định và trình chủ tịch UBND cấp huyện ký Giấy
chứng nhận.

Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác
nhận vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường
hợp không đủ điều kiện.

Bước 6: Văn phòng đăng ký đất đai chuyển kết quả cho bộ phận tiếp
nhận hồ sơ và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất hoặc trả kết quả cho

9

UBND cấp xã để trả cho người sử dụng đất.

Phòng Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình
Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
[9].

2.1.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất

2.1.7.1.Yếu tố tự nhiên

Như chúng ta đã biết, sự đa dạng của yếu tố tự nhiên như vị trí, địa hình,
khí hậu,…đã tạo nên sự đa dạng về điều kiện sinh thái khác nhau của các vùng
từ đó hình thành lên những loại đất có độ phì nhiêu khác nhau, với những mục
đích sử dụng khác nhau cho nên việc cấp GCNQSDĐ cho các loại đất khác nhau
đó cũng rất phức tạp.

Có thể khẳng định yếu tố tự nhiên là một trong những yếu tố quyết định
độ phì nhiêu của đất. Người ta dựa vào độ phì nhiêu để phân loại, định hạt đất,
từ đó tính thuế đất, xác định giá cả các loại đất đai phục vụ cho công tác cấp

GCNQSDĐ.

Thông thường với những loại đất mang lại thế mạnh đặc trưng của vùng thì
cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quan tâm và đẩy mạnh hơn.

Bên cạnh đó, các hiện tượng việc mất đất do thiên tai, sạt lở đất, địa hình
gồ ghề gây khó khăn cho việc thống kê diện tích đất trong q trình đăng ký
quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.

Ngồi ra, đất đai có đặc điểm là khơng thể di dời được nó gắn liền với
một trong những yếu tố là điều kiện tự nhiên, làm cho thị trường đất đai mang
tính vùng và tính khu vực sâu sắc, ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản,
qua đó ảnh hưởng đến cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [7].

2.1.7.2. Điều kiện kinh tế xã hội

Trong quá trình phát triển của xã hội con người dựa vào đất đai và khai
thác sử dụng đất đai để sinh sống. Xã hội ngày càng phát triển, của cải ngày
càng dồi dào nền kinh tế hàng hoá ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ. Cơ
chế thị trường xuất hiện, đất đai ngày càng có giá trị cao, là đối tượng trao đổi
mua bán, chuyển nhượng và thực sự hình thành thị trường đất đai. Sự phát triển
của xã hội làm tăng nhu cầu sử dụng đất đai, thúc đẩy trong mối quan hệ sử
dụng đất phát triển như chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê,…Chính những mối

quan hệ này đã tạo nên sự biến động trong sử dụng đất cho nên công tác cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phản ánh kịp thời những biến động đó,
đây cũng là một trong những cơng cụ khuyến khích các mối quan hệ đất đai phát
triển hơn.

Trong những năm vừa qua, hoạt động của thị trường đất đai đang diễn ra
với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, trên thị trường đất đai ở nước ta vẫn tồn tại những
giao dịch tự phát, hiện tượng mua bán ngầm, đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ đã
gây ra khó khăn cho việc quản lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó với sự phát triển của nền kinh tế hàng hố nhiều thành
phần, có nhiều chủ thể tham gia sử dụng đất, làm phát sinh những vấn đề phức
tạp trong việc xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mặt khác, khi nền kinh tế phát triển làm cho kinh tế ngành kinh tế thay
đổi theo dân số lao động và sự bố trí dân cư có xu hướng tập trung nhiều ở
những nơi phát triển kinh cao ảnh hưởng rất lớn đến việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Một số loại đất có giá trị cao như: đất chun dùng, đất khu
dân cư thì cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được đẩy mạnh
để bảo vệ lợi ích của người dân cư, thì cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cũng như toàn xã hội.

Như vậy ta cũng có thể nói rằng các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội đã
ảnh hưởng đến việc quản lý sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là rất rõ rệt [7].

2.1.7.3.Yếu tố pháp lý

* Chính sách pháp luật

Trong quản lý nhà nước về đất đai nói chung cũng như trong cơng tác
đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng điều phải chịu sự
chi phối của pháp luật.

Trên cơ sở các quy định của pháp luật như luật đất đai, các nghị định,

Quyết định, Thông tư hướng dẫn thi hành luật, chỉ thị của chính phủ, Thủ tướng
chính phủ. Ngồi ra còn thuộc điều kiện của từng địa phương còn các Quyết
định của UBND cấp có thẩm quyền có được sự cho phép của cấp trên, công tác
đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện. Các văn
bản pháp lý càng triệt để, chi tiết, rơ ràng thì cơ quan quản lý Nhà nước về đất
đai càng dễ thi hành việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
càng nhanh chóng, tránh thủ tục rườm rà, người dân dễ hiểu hơn. Ngược lại các
văn bản pháp lý càng chồng chéo, không cụ thể, khơng rõ ràng làm trì trệ cơng

11

tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [7].

* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng của việc xây dựng quản lý
đất đai là cơ sở để xây dựng kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất là công cụ hữu hiệu giúp nhà nước cũng như địa phương nắm chắc được quỹ
đất đai và xây dựng chính sách đất đai đồng bộ, tạo điều kiện cho việc tính thuế,
xác định giá cả cho từng loại đất, là cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đảm bảo sự lãnh đạo, quản lý tập
trung của sự thống nhất Nhà nước, phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất và
quyền lợi của tồn xã hội, góp phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý
và sử dụng đất đai.

Như vậy, căn cứ vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất của từng địa
phương nhà nước tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo
công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành theo quy
định [7].

* Công tác kiểm kê, điều tra, đo đạc bản đồ

Đây là một trong những cơng tác có vai trò rất lớn đối với việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, việc kiểm kê đất đai giúp Nhà nước quản lý chặt
chẽ quỹ đất, kết quả điều tra, đo đạc bản đồ là cơ sở khoa học cho việc xác định,
vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và chủ sử dụng đất để phục vụ yêu
cầu tổ chức kê khai đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [7].

2.1.8. Các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân

2.1.8.1. Trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở có giấy tờ
hợp lệ về quyền sử dụng đất

Trường hợp này được quy định tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Theo
đó, cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ ở sẽ được cấp GCN mà không phải nộp tiền
SDĐ nếu hội đủ hai điều kiện: Cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ ổn định, lâu dài
và có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ sau:

- Thứ nhất, cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ có một trong các giấy tờ hợp lệ
về quyền SDĐ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, được
hướng dẫn chi tiết tại điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ – CP (sửa đổi, bổ sung bởi
Nghị định 01/2017/ NĐ – CP) và Điều 15 Thông tư 02/2015/TT – BTNMT. Đây
là cơ sở quan trọng để CQNN có thẩm quyền xem xét nguồn gốc quyền SDĐ

của cá nhân, hộ gia đình để quyết định cơng nhận quyền SDĐ của họ là hợp
pháp. Nghĩa là, cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ đã có giấy tờ về quyền SDĐ.
Các loại giấy tờ này có thể do cá nhân, hộ gia đình nắm giữ hoặc do CQNN nắm
giữ. Ví dụ, người SDĐ nắm giữ một số loại giấy tờ như thừa kế, tặng cho…
Trong khi đó, CQNN lưu giữ các giấy tờ như sổ mục kê, sổ kiến điền…

Quyền tiếp cận các giấy tờ hợp lệ khi CQNN lưu giữ được quy định tại
Khoản 9 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ – CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định
01/2017/NĐ – CP): “Sở Tài ngun và Mơi trường, Phịng Tài ngun và Mơi
trường có trách nhiệm cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18
tháng 12 năm 1980 quy định tại Khoản 1 Điều này đang được lưu trữ tại cơ quan
mình cho Ủy ban nhân dân cấp xã và người sử dụng đất để phục vụ cho việc
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất”. Với quy định này các cơ quan lưu giữ có nhiệm vụ cung
cấp sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 nhằm phục vụ cơng tác
cấp GCN cho cá nhân, hộ gia đình. Tuy nhiên, theo tác giả quy định của pháp
luật về vấn đề này là như thế nhưng trên thực tế người dân khi làm thủ tục xin
cấp GCNQSDĐ mà giấy tờ hợp lệ của họ lại rơi vào trường hợp CQNN lưu giữ
thì người sử dụng đất rất khó khăn để được cung cấp các giấy tờ hợp lệ do
CQNN lưu giữ. Đây có thể coi là một hạn chế, bất cập làm chậm trễ hoạt động
cấp GCNQSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia đình.

Ngoài ra, liên quan đến các giấy tờ hợp lệ về QSDĐ, Luật Đất đai năm
2013 đã dự liệu đến các trường hợp phát sinh như: Trường hợp 1, giấy tờ hợp lệ
về QSDĐ ghi tên người khác với cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ; trường hợp 2,
bản gốc giấy tờ hợp lệ đã bị thất lạc và CQNN khơng cịn lưu giữ hồ sơ quản lý
về việc cấp loại giấy tờ đó. Đối với trường hợp 1, quy định tại Khoản 2 Điều
100 Luật Đất đai năm 2013 đưa ra hướng công nhận đây là giấy tờ hợp lệ khi
người đang SDĐ có bằng chứng chứng minh đã có giao dịch chuyển quyền với
người có tên trên giấy tờ và đất này khơng có tranh chấp. Giấy tờ chứng minh về
việc chuyển quyền không yêu cầu công chứng, chứng thực nhưng phải được lập
trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và có đầy đủ chữ ký của các bên giao
dịch. Đối với trường hợp 2, bản gốc giấy tờ bị thất lạc và không còn được lưu
giữ trong hồ sơ quản lý, một trong những nguyên nhân là do giấy tờ được ban
hành trải qua nhiều giai đoạn lịch sử cùng với sự thay đổi trong hệ thống quản lý

dẫn đến giấy tờ bị thất lạc và khơng cịn hồ sơ lưu giữ. Quy định tại Khoản 8
Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ – CP cho phép người đang SDĐ nộp bản sao
các giấy tờ với điều kiện có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ

13

quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh về việc bản gốc giấy tờ bị thất
lạc và khơng cịn được lưu giữ trong hồ sơ quản lý. Theo tác giả quy định của
pháp luật về việc sử dụng bản sao giấy tờ hợp lệ vẫn còn tồn tại bất cập, hạn chế
như trường hợp bản gốc giấy tờ hợp lệ không thất lạc nhưng lại bị hư hỏng, rách
nát khơng cịn thể hiện rõ nội dung. Trường hợp này lại khơng được sử dụng bản
sao có xác nhận của CQNN có thẩm quyền liệu có hợp lý khơng?

- Thứ hai, cá nhân, hộ gia đình phải chứng minh việc SDĐ của mình là ổn
định. SDĐ ổn định được hiểu là việc SDĐ liên tục vào một mục đích chính nhất
định kể từ thời điểm bắt đầu SDĐ vào mục đích đó đến thời điểm cấp GCN.
Như vậy, tính chất ổn định được xem xét dựa vào: Thời điểm bắt đầu SDĐ và
mục đích SDĐ mang tính thống nhất, liên tục. Trong đó, thời gian sử dụng đất
liên tục vào mục đích chính và thời gian thực tế SDĐ là không đồng nhất với
nhau. Có thể hiểu, thời điểm bắt đầu SDĐ vào một mục đích chính nhất định
được tính từ thời điểm người xin cấp GCN bắt đầu sử dụng đất hoặc thời điểm
chủ SDĐ trước đó đã SDĐ liên tục vào một mục đích chính kéo dài đến thời
điểm xin cấp GCN. Đây cũng là thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính, xem xét
SDĐ có phù hợp quy hoạch của Nhà nước hay không?

Thời điểm bắt đầu SDĐ được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung
có liên quan đến mục đích SDĐ ghi trên các loại giấy tờ được liệt kê tại Khoản 2
Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ - CP, ví dụ như: Biên lai nộp thuế SDĐ, biên
bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc SDĐ… có giá trị
làm căn cứ xác định thời điểm SDĐ. Khi người SDĐ có nhiều loại giấy tờ khác

nhau mà các giấy tờ này ghi nhận không thống nhất thời điểm bắt đầu SDĐ ổn
định thì thời điểm được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm SDĐ sớm
nhất (Khoản 3 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Trường hợp người đang
SDĐ khơng có các giấy tờ hoặc các giấy tờ trên không thể hiện rõ các thông tin
về việc SDĐ ổn định thì việc xác định thực hiện thông qua hoạt động thẩm tra,
xác nhận trên thực tế. UBND cấp xã phường thu thập ý kiến của những người đã
từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu SDĐ; họp tổ dân phố. Từ đó, xác định thời
điểm bắt đầu SDĐ vào mục đích SDĐ hiện tại. Tuy nhiên, theo tác giả trên thực
tế việc xác minh tình trạng sử dụng đất của UBND cấp xã, phường vẫn tồn tại
hạn chế, vướng mắc ở chỗ có hiện tượng xác minh qua loa mang tính đối phó,
thậm chí có thể xác minh khống hoặc thu thập ý kiến của những người không cư
trú cùng thời điểm và không cùng nơi cư trú [9].

2.1.8.2. Trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất khơng có
giấy tờ về quyền sử dụng đất

Các trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ khơng có giấy tờ về
quyền sử dụng đất khá đa dạng và các điều kiện để được cấp GCN cũng khó
khăn, phức tạp hơn. Căn cứ vào nguồn gốc xác lập QSDĐ, pháp luật Đất đai
chia thành các trường hợp:

Trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất khơng có giấy tờ về
quyền sử dụng đất và khơng có vi phạm pháp luật Đất đai.

Trường hợp khơng có vi phạm pháp luật Đất đai, để xác định điều kiện
được cấp GCN, Nhà nước dựa vào yếu tố về hộ khẩu thường trú, thời điểm bắt
đầu SDĐ, mục đích SDĐ theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013. Đối với
cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì được cấp GCN khi: Sử
dụng đất trước ngày 01/7/2014; được UBND cấp xã, phường nơi có đất xác

nhận là người đã SDĐ ổn định khơng có tranh chấp. Đối với cá nhân, hộ gia
đình SDĐ khơng thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc
biệt khó khăn thì được cấp GCN khi: SDĐ ổn định trước ngày 01/7/2004; được
UBND xã, phường nơi có đất xác nhận khơng có tranh chấp QSDĐ; đất sử dụng
phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt.

Ngồi ra, trường hợp cá nhân, hộ gia đình SDĐ khơng có giấy tờ hợp lệ
phải đáp ứng thêm điều kiện về đất khơng có tranh chấp và việc SDĐ phải phù
hợp với quy hoạch SDĐ. Cách thức để xác định đất đang sử dụng khơng có
tranh chấp được thực hiện thông qua thủ tục xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, niêm yết tại UBND cấp xã nơi có đất trong thời hạn 15 ngày theo
quy định tại Điểm a, Điểm c Khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/ 2014 NĐ – CP. Xét
thấy, việc xác nhận của UBND cấp xã có tính hợp lý bởi hoạt động niêm yết
được thực hiện tại cơ quan này, đồng thời UBND cấp xã là CQNN quản lý trực
tiếp việc SDĐ và thông tin liên quan. Theo tác giả quy định này vẫn tồn tại bất
cập, vướng mắc vì thực tế xác nhận tình trạng đất khơng có tranh chấp của Ủy
ban nhân dân cấp xã cũng chưa chắc là chính xác khi có những tranh chấp liên
quan quyền sử dụng đất không được các bên tranh chấp gửi đơn yêu cầu hòa
giải đến tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà gửi đơn đến Tòa án nhân dân.

Về điều kiện phù hợp quy hoạch SDĐ được hiểu là phù hợp quy hoạch
SDĐ tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN. Với sự thay đổi trong quy hoạch
SDĐ qua các kỳ quy hoạch, các chủ thể đang SDĐ phải chấp hành các nội dung
quy hoạch, đảm bảo đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch. Trường hợp trước
đây SDĐ khơng phù hợp quy hoạch, đến nay khi có sự thay đổi quy hoạch mà
việc SDĐ trở nên phù hợp quy hoạch thì được xem là đáp ứng điều kiện về quy

15