Đề tài Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố đông hà, tỉnh quảng trị giai đoạn 2020 2022

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2022................ 27
Bảng 4.2. Các văn bản pháp lý, trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà trong giai
đoạn 2020 – 2022. ...............................................................................................
30
Bảng 4.4. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo từng phường của
thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2020-2022 ..................................................
33

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thành phố Đơng Hà .......................................................... 21
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2022 ......................
28

MỤC LỤC PHẦN 1.MỞ ĐẦU............................................................................1

1.1.Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................1
1.2.Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................2
1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu chung..........................................................................2
1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể.........................................................................2
1.3. Ý nghĩa...........................................................................................................2
1.3.1. Ý nghĩa khoa học........................................................................................2
1.3.2.Ý nghĩa thực tiễn..........................................................................................2
PHẦN 2.TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.....................................4
2.1.Cơ sở lý luận...................................................................................................4
2.1.1.Một số khái niệm có liên quan.....................................................................4
2.1.2.Quyền sử dụng đất.......................................................................................6
2.1.3.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất..............................................................7

2.2.Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu.........................................................10
2.2.1.Tình hình phát triển thị trường đất đai của một số nước trên thế giới.......10
2.2.2.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam........................14
2.2.3.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Trị..............17
2.3.Các công trình nghiên cứu liên quan.............................................................17
PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU....................................................................................................................19
3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................19
3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................19
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................19
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................19
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu.......................................................19
3.4.2. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu....................................................20
PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..................................................................21
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh
Quảng Trị............................................................................................................21

4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................21

4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội.........................26

4.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của địa bàn thành phố Đông Hà,
tỉnh Quảng Trị.....................................................................................................27

4.2.1.Hiện trạng sử dụng đất năm 2022..............................................................27

4.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố Đông
Hà giai đoạn 2020 – 2022...................................................................................30

4.3.1. Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................30

4.3.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đơng
Hà........................................................................................................................32

4.3.3. Gía chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng so với giá
chuyển nhượng thực tế........................................................................................34

4.3.4. Ý kiến của các bên liên quan vè việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất...............................................................................................................35

4.3.5. Đánh giá chung về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
thành phố Đông Hà.............................................................................................37

4.4. Đề xuất giải pháp góp phần khắc phục những khó khăn trong quá trình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đơng
Hà........................................................................................................................37

4.4.1. Cơ sở đề xuất giải pháp.............................................................................37

4.4.2. Nội dung chi tiết của các giải pháp...........................................................37

PHẦN 5.KẾT LUẬN..........................................................................................39

5.1. Kết luận........................................................................................................39

5.2. Kiến nghị......................................................................................................39

TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................40

PHỤ LỤC............................................................................................................41

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực, nguồn
vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng khơng thể thay
thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của mọi người trong xã hội.
Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và
phát triển. Ngày nay cùng với sự phát triển của tiến bộ xã hội đất đai cùng phát
huy được nhiều giá trị to lớn. Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường xã hội chủ
nghĩa ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ
phận của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng của môi trường sống.

Trong những năm qua với sự chuyển dịch kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Làm cho tốc độ đô thị hóa cao nhu cầu sử
dụng đất ngày càng tăng cao nhưng quỹ đất lại có hạn. Thành phố Đơng Hà là
một huyện của tỉnh Quảng Trị hoạt động chuyển nhượng đã diễn ra khá nhiều để
đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân. Để thúc đẩy phát triển kinh tế và
đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cũng như các
thủ tục hành chính về đất đai nói chung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng đất và có sự quản lý chặt chẽ của pháp luật. Ở địa bàn thành
phố Đông Hà việc công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn có một số
hạn chế như: khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hầu hết người dân chỉ tự
thỏa thuận không qua giấy tờ hoặc theo hợp đồng nhưng khơng qua chính quyền
địa phương gây ra tình trạng tranh chấp khiếu nại về đất đai nên rất khó khăn
trong cơng tác quản lý. Do đó yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất đai là phải

hoàn thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người dân. Với mục tiêu đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm
nhất. Việc quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ từng bước đưa quỹ đất
vào tầm kiểm sốt của nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và
thuận lợi hơn, nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai thống nhất trên
toàn quốc nhằm tạo trật tự và đảm bảo tính cơng bằng trong xã hội khi thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên với tốc độ đơ thị hóa nhanh kéo
theo nhiều bất cập trong công tác quản lý nhà nước về đất đai việc chuyển
nhượng không làm thủ tục qua các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trên
địa bàn thành phố, những năm qua cịn xảy ra tình trạng tranh chấp khiếu nại về
đất đai. Đặc biệt trong khâu công khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục
về pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật cho người dân về thủ tục

1

chuyển quyền sử dụng đất. Đây là vấn đề khơng chỉ xảy ra ở thành phố Đơng Hà
nói riêng mà còn xảy ra ở nhiều nơi trên cả nước nên được UBND thành phố
Đông Hà quan tâm và tìm kiếm nhiều giải pháp khác nhau để khắc phục quản lý
tốt quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời nâng cao hiệu quả trong
công tác quản lý đất đai. Xuất phát từ những vấn đề trên để tìm ra khó khăn, tồn
tại và giải pháp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Đông Hà, tỉnh Quảng Trị cùng với sự hướng dẫn của Cô giáo - TS. Nguyễn Thị
Hải, em tiến hành thực hiện đề tài: “Thực trạng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh
Quảng Trị giai đoạn 2020-2022”.

1.2.Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu chung

Đánh giá được tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. Trên cơ sở đó đề xuất
các giải pháp, kiến nghị phù hợp để góp phần giải quyết các khó khăn tồn tại
trong việc thực hiện công tác này cho địa phương.

1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể

- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị về các vấn đề như
kết quả chuyển nhượng, những thuận lợi, khó khăn và tồn tại trong q trình
chuyển nhượng, sự đóng góp của hoạt động chuyển nhượng vào ngân sách nhà
nước….

- Đề xuất được các giải pháp nhằm giải quyết các khó khăn, tồn tại trong
việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.

1.3. Ý nghĩa

1.3.1. Ý nghĩa khoa học

Kết quả đề tài góp phần làm rõ cơ sở lý luận về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân nói riêng.

1.3.2.Ý nghĩa thực tiễn

- Kết quả nghiên cứu của đề tài cung cấp các thông tin về tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đơng
Hà, tỉnh Quảng Trị. Từ đó, tạo cơ sở cho chính quyền địa phương có các biện

2

pháp cụ thể nhằm quản lý và nâng cao hiệu quả chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.

- Kết quả nghiên cứu của đề tài đóng góp vào nguồn tài liệu tham khảo cho
các nghiên cứu tiếp theo về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, kết
quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng được tại các địa phương khác có điều
kiện tương tự như thành phố Đông Hà.

3

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận

2.1.1. Một số khái niệm có liên quan

2.1.1.1. Đất đai

Luật Đất đai 2013 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Như vậy, đất đai có điều kiện chung nhất
đối với mọi q trình sản xuất và hoạt động của con người. Nói cách khác,
khơng có đất sẽ khơng có sản xuất cũng như khơng có sự tồn tại của chính con
người. Do vậy, để sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả đất đai thì việc hiểu rõ
khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết.

Trên quan điểm nhìn nhận của FAO thì đất đai bao gồm tất cả các thuộc
tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm
năng và hiện trạng sử dụng đất. Như vậy, đất đai được hiểu như một tổng thể của
nhiều yếu tố bao gồm: khí hậu, mạo hình, đất, thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực
vật tự nhiên, động vật tự nhiên, những biến đổi của đất do hoạt động của con
người.

(Tài liệu tham khảo: FAO (1976))

Đất đai là vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính
tương đối ổn định hoặc thay đồi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đốn được, có
ảnh hưởng đến việc sử dụng đất trong hiện tại hoặc tương lai của các yếu tố tự
nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất,
thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.

(Tài liệu tham khảo: Khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT Quy
định về kỹ thuật điều tra thối hóa đất)

Từ các định nghĩa trên, đất đai được hiểu là: Đất đai là một vùng đất có vị
trí cụ thể, có ranh giới rõ ràng và có những thuộc tính tổng hợp của các yếu tố tự
nhiên, kinh tế-xã hội như: khí hậu, địa hình, đất, thổ nhưỡng, thủy văn, thảm
thực vật tự nhiên, động vật tự nhiên, những biến đổi của đất do hoạt động của
con người.

2.1.1.2. Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2013, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng

4

đất là một trong các khoản thu tài chính từ đất đai. Đây là sắc thuế đánh vào thu
nhập phát sinh từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể, tổ chức hộ gia đình, cá
nhân có quyền sử dung đất bao gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất, khi
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì phải nộp thuế
thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).

Thuế thu nhâp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đấ có hai loại đó là thuế
thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập doanh
nghiệp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó:

- Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là sắc thuế
thu vào thu nhập của hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất cho đối
tượng khác theo quy định của luật đất đai. Thu nhập tính thuế được xác định là
giá chuyển nhượng từng lần. Đối tượng chịu thuế: là các loại đất được thực hiện
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là sắc thuế thu vào thu nhập cua các doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu
nhập từ chuyển nhượng bất đông sản, bao gồm doanh nghiệp thuộc mọi thành
phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động
sản và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê
lại đất. Đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển
nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật). Thu nhập từ hoạt
động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định
của pháp luật về đất đai khơng phân biệt có hay khơng có kết cấu hạ tầng, cơng
trình kiến trúc gắn liền với đất. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó
nếu khơng tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng khơng phân biệt có hay

khơng có chuyển nhương quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, thu
nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất. Thu nhập từ chuyển nhượng
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

2.1.1.3. Lệ phí trước bạ

Theo nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 quy định
về lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký quyền sử dụng đất khi
nhận chuyển nhượng tài sản hoặc khi hợp thức hóa để được cơng nhận quyền sử

5

dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất (Chính phủ,
2016).

Lệ phí trước bạ phát sinh khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân sang tổ chức, cá nhân
khác. Thực chất, việc thu lệ phí trước bạ nhà đất là nhằm thực hiện việc quản lý
nhà nước về quá trình sử dụng đất đai hay thực hiện lợi ích kinh tế - chính trị
hơn là phân phối thu nhập.

2.1.2. Quyền sử dụng đất

2.1.2.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do nhà
nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho th đất hoặc cơng nhận quyền sử
dụng đất. Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng

đất có được do được nhà nước giao đất, cho th đất hoặc cơng nhận quyền sử
dụng đất. Nói cách khác đây là quyền của người sử dụng đất được khai thác các
thuộc tính có lợi ích của đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất để phục vụ cho
các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước (Quốc hội, 2013).

2.1.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định
tại Điều 168 Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng
nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao
đất, cho thuê đất, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.

Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây

6

dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng

nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai 2013.

2.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.3.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2013, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người
sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển
nhượng sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền
tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng
sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép. Đặc
thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn
dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất.
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất. Nhà nước có
thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất, mọi
cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai,
nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Thị Hải, 2021).

2.1.3.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, để thực hiện quyền chuyển
nhượng sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng

đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, trường hợp
nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi
có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giâý chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử
dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giâý chứng
nhận và có đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2013.

7

2.1.3.3. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 37
Luật kinh doanh bất động sản 2014, theo đó:

- Việc chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại Điều
188 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể:

+ Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm
2013.

+ Đất khơng có tranh chấp.

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

- Ngoài ra các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này , người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.

- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của
pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất
đai (Quốc hội, 2014).

2.1.3.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng về
quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai
cho bên kia, bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng
đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có các nội dung chính
sau đây:

8

- Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên
quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định
về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch, kế hoạch sử
dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và
quy định khác của pháp luật có liên quan (Quốc hội, 2013).

2.1.3.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

a. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thì bên

chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ như sau:

 Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo
thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng
thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại
do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.

- Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên nhận
thỏa thuận khác.

- Các quyền khác trong hợp đồng.

 Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách
nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện
tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

9

với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có
văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
b. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thì bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ như sau:
 Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về
quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao giất chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng

theo vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi
của bên chuyển nhượng gây ra.
- Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển
nhượng.
- Các quyền khác trong hợp đồng.

 Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn
và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng (Quốc hội, 2014).

10

2.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

2.2.1. Tình hình phát triển thị trường đất đai của một số nước trên thế

giới

a. Trung Quốc

Luật Đất đai của Trung Quốc cũng khẳng định đất đai là sở hữu tồn dân.
Chính phủ Trung Quốc đã đề ra chính sách phát triển chăm lo nhà ở cho nhân
dân lao động là chính sách trung tâm. Trong thời gian qua, Trung Quốc đã đặc
biệt chú trọng công tác cải tiến quản lý ngành xây dựng và nhà đất. Trước tiên,
tiến hành thí điểm tại bốn thành phố lớn: Nam Kinh, Thẩm Dương, Trùng

Khánh, Nam Dương, đến nay đã đúc kết kinh nghiệm và triển khai áp dụng đại
trà cho hơn 70 thành phố trong cả nước. Theo báo cáo của Uỷ ban cải cách và
phát triển nhà nước Trung Quốc, sự bùng phát thị trường nhà đất ở nước này
trong 3 năm qua đang có nguy cơ sụp đổ do việc có đến 61% vốn đầu tư vào địa
ốc là vốn vay ngân hàng và khoảng 120 triệu m2 nhà ở khơng bán được. Tỷ lệ
tăng trưởng nhà ở bình quân ở Trung Quốc trong 3 năm qua là 30%/năm và
trong 2 tháng đầu năm 2003 là 37%. Tính đến cuối tháng 2/2004, cán cân cho
vay bằng Nhân dân tệ đã tăng 20,7% so với cùng kỳ năm trước. Đây là ngun
nhân chính dẫn đến tình trạng tăng trưởng q nóng và giá cả leo thang ở Trung
Quốc trong nửa cuối năm 2003 và những tháng đầu năm 2004. Để hạ nhiệt thị
trường bất động sản, Chính phủ Trung Quốc đã yêu cầu các cơ quan chức năng
trong thời gian tới phải thực hiện tốt 8 chính sách vĩ mơ để ổn định và phát triển
kinh tế, trong đó có 2 chính sách quan trọng là:(1) Tăng cường kiểm sốt hoạt
động đầu tư vào tài sản cố định, quản lý chặt hoạt động kinh doanh đất đai và
vay vốn, đồng thời ngăn chặn việc đầu tư trở lại vào lĩnh vực này. Đồng thời áp
dụng một số quy định mới thắt chặt hoạt động đầu tư vào bất động sản, theo đó
chủ đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ phải cầm cố 35% tổng giá trị dự án bất
động sản trước đây quy định là 30%, mục tiêu là cố gắng để đảm bảo giá bất
động sản không tăng nhanh hơn tỷ lệ lãi suất ngân hang, (2) nhanh chóng hồn
thiện chế độ quản lý đất đai song song với cải cách cơ chế này, qua đó xác lập
chế độ trách nhiệm cụ thể hơn đối với các cá nhân và cơ quan quản lý kinh tế
(Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng).

b. Singapore

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư
nhân. Đất đai do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất gần 90%, số còn lại
thuộc sở hữư tư nhân, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ Quy hoạch sử dụng
đất mà Nhà nước đã phê duyệt. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ

11

hoặc biệt thự kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê
của Nhà nước trong thời hạn nhất định. Chính phủ Singapore đã chú trọng xây
dựng chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất dài
hạn. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản: quy hoạch theo thứ tự
hợp lý và nhất quán từ định, hướng đến chi tiết, quy hoạch triển khai từng bước,
chắc chắn. Một số khu vực chưa có quy hoạch, cịn để trống thì ghi rõ khu vực
đang nghiên cứu. Việc quy hoạch mang tính dân chủ cơng khai, đảm bảo mọi
người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và
được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội
dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo,
không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh
một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy
hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo. Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh
giới hành chính mà phân theo các phân khu chức năng.

Do đó, việc quy hoạch và triển khai thống nhất, Nhà nước đóng vai trị
trung tâm trong quy hoạch đơ thị, có tồn quyền quyết định mọi vấn đề trong
quy hoạch đơ thị. Sau khi có quy hoạch, Nhà nước thu hồi đất và giao đất bán
hoặc cho thuê cho các công ty nhà nước hoặc tư nhân thực hiện đúng quy hoạch
chi tiết. Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2- 3 năm. Sau khi nhà đầu
tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm, thường là các
dự án lớn. Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất đã
được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt. Bằng mọi biện pháp, Chính phủ đã
tập trung cho chương trình phát triển nhà ở cộng đồng loại nhà do nhà nước xây
dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện, đặc biệt là thiết lập cơ chế
tài chính và cơ cấu tổ chức hợp lý và tích cực cho chương trình phát triển bất
động sản - nhà ở. Chính phủ Singapore đã thường xuyên tài trợ cho các hoạt
động của Uỷ ban phát triển nhà ở với nhiều giải pháp thiết thực. Kế hoạch phát

triển nhà ở cho dân chúng Singapore được đánh giá là thành công nhất trên thế
giới. Thành quả ghi nhận cụ thể là đến năm 1990, Chính phủ Singapore đã xây
dựng được 20 đô thị mới, cung cấp 4.452 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở
cộng đồng, trong đó có 99,4% là quỹ đất đai của Uỷ ban phát triển nhà. Do đó,
Uỷ ban phát triển nhà ở đã tạo được nhà ở cho 87% dân số Singapore với
617.474 căn hộ chung cư. Thành công của chương trình phát triển nhà ở cộng
đồng của Singapore đã chứng minh cho sự đúng đắn của các chủ trương, chính
sách và vai trị quan trọng của Chính phủ dành cho việc chăm lo nhà ở cho dân
chúng. Chương trình nhà ở của Singapore có được thành cơng là nhờ kết hợp
nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu,
nhằm mang lại sự sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích mỗi
căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm. Trước đây, người dân chỉ cần

12

những căn nhà có diện tích 35 m2, nay tối thiểu phải có 60 m2 với 2- 3 phịng
ngủ (Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng). c. Malaysia

Những chính sách nhà đất đơ thị đã góp phần làm nên những thành cơng
của Malaysia trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội của đất nước. Tỷ
lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia 8%/năm là bằng chứng rõ nét nhất. Mục tiêu chủ
yếu của Malaysia là tăng trưởng kinh tế kết hợp hài hịa với cơng lý và cơng
bằng xã hội. Các chính sách nhà, đất ở đô thị đã được soạn thảo để giúp đạt được
mục tiêu kép là tái cơ cấu xã hội và giảm đói nghèo. Vì những diện tích lớn ở
Malaysia được sở hữu trong thời kỳ thuộc địa, nên trong nhiều trường hợp Chính
phủ phải thu hồi đất tư khi muốn thực hiện những dự án quy mô lớn.

Malaysia có những quy định về thu hồi đất đai rất có hiệu lực, không
những cho những dự án công cộng mà cịn để bán cho tư nhân. Chính phủ can
thiệp vào q trình phát triển đất đai thơng qua việc kiểm sốt quy hoạch. Khơng

ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu khơng được sự cho
phép của chính quyền địa phương. Để ngăn chặn việc tích tụ đất của những
người mua được đất rẻ để xây nhà, các tiểu bang đã ban hành quy định là đất
phải được phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu. Để
ngăn chặn tình trạng mua đi bán lại thu lợi nhanh, các lô nhà phải kèm theo điều
kiện là không thể bán hoặc chuyển nhượng nếu khơng được chính quyền tiểu
bang cho phép. Chính quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập bất động sản
được dùng để giảm thiểu sự đầu cơ nhà đất và bất động sản. Chính sách yêu cầu
chủ đầu tư tư nhân phải dành một phần các tòa nhà mới xây cho một nhóm
người Malaysia nhất định. Điều này dựa trên cơ sở, nếu khơng có sự điều tiết
của Nhà nước về thị trường nhà đất, thì nhiều tầng lớp dân cư có thể phải mua
nhà với giá quá cao. Nhà nước Malaysia yêu cầu các nhà đầu tư đất đai tư nhân
phải dành một phần nhất định trong các kế hoạch phát triển của họ cho những
người nghèo, chỉ tiêu này quy định cho từng tiểu bang, giảm giá bán trên giá
quảng cáo 5-15%, Chính phủ cũng yêu cầu những nhà đầu tư tư nhân phải dành
một tỷ lệ khoảng 30% những căn hộ giá rẻ trong chương trình xây nhà của mình.

d. Thái Lan

Tình hình ở Thái Lan thì khác, khu vực tư nhân đóng một vai trị quan
trọng hơn trong việc phát triển nhà đất. Kinh doanh bất động sản, liên quan đến
nhà đất hầu như hoàn toàn nằm trong tay tư nhân. Thị trường nhà đất ở đô thị
Thái Lan, đặc biệt là sử dụng đất nhà ở do người bán và nhà đầu tư kiểm sốt,
chứ khơng phải do người tiêu dùng. Thị trường bất động sản chỉ tác động đến số
ít dân chúng, những tầng lớp có thu nhập trung bình và cao, cịn phần lớn cư dân
nghèo khơng có khả năng mua căn hộ rẻ nhất trên thị trường tự do. Cơ chế tài trợ

13

xây dựng nhà cho người nghèo, đã kích thích thị trường đầu cơ nhà đất, làm tăng

sức ép buộc dân nghèo phải di dời.

Thị trường nhà đất sôi động đẩy giá nhà đạt mức chưa từng có, và thu nhập
từ những giao dịch này cũng rất cao. Đầu tư vào các chứng khoán bất động sản
đứng thứ 3 trong số các loại cổ phiếu và tài khoản (Cổng thông tin điện tử Bộ
Xây dựng).

e. Hàn Quốc

Tại Hàn Quốc, giá nhà đất đã tăng cao vào những năm 1980 đe dọa đến những
vấn đề xã hội và chính trị, tính nguyên vẹn của quốc gia. Theo ước tính, chỉ riêng

lãi có được từ việc tăng giá nhà đất năm 1989 đã nhiều hơn 35% tổng thu nhập
của tất cả người lao động đơ thị kiếm được trong năm đó. Mặt khác, giá nhà đất
tăng làm cho chi phí đền bù đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng tăng, đưa đến chi
phí xây dựng cơ sở hạ tầng tốn kém như 1970 -1972 chi phí chỉ khoảng 90 -100
triệu Won/km, thì năm 1993 chi phí đã lên tới 27.000 triệu Won/km, tạo nên sự
bất ổn đe dọa các lợi ích và tính bền vững của tăng trưởng kinh tế. Khủng hoảng
bất động sản vào cuối những năm 1980 ở Hàn Quốc vô cùng nghiêm trọng, đặc
biệt vì lạm phát giá nhà đất ở mức q cao, nếu khơng kiểm sốt được, thì tăng
trưởng kinh tế bị giảm và phúc lợi công dân bị ảnh hưởng. Cuối những năm 80
thế kỷ trước, xung đột bạo động xảy ra liên tục. Mặc dù mức lương tăng nhanh,
công nhân nhận thấy rằng thu nhập của họ không bắt kịp giá nhà và tiền thu nhà

gia tăng. Chính quyền nhận thấy, nếu khơng giải quyết đúng đắn vấn đề phân
phối của cải xã hội cơng bằng thì khơng những chỉ làm xáo trộn nền chính trị xã

hội mà cịn cản trở phát triển kinh tế (Cổng thơng tin điện tử Bộ Xây dựng).

2.2.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

2.2.2.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam trước năm 1980

Trong thời gian từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 cho đến năm 1960 ở
miền bắc thị trường quyền sử dụng đất vẫn diễn ra. Tuy nhiên, do nhiều yếu tố
tác động, các giao dịch thuê mướn, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất hầu như
ít xuất hiện. Thời kỳ sau các năm 1958 đến 1975 là thời kỳ phát triển của kinh tế
quốc doanh và kinh tế hợp tác xã, thị trường hoạt động với nhịp độ thấp và quy
mô không lớn, và chủ yếu diễn ra trong phạm vi mua bán đất ở, nhà ở. Giai đoạn
từ sau 1975 đến 1980, ở miền nam thực hiện cải tạp nông nghiệp, cải tạo công
thương nghiệp tư bản tư doanh, về mức độ ở hai miền khác nhau song thị trường
quyền sử dụng đất chưa hình thành và phát triển.

14

Từ năm 1945 đến 1980, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu
cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của Nhà nước và hoạt động giao dịch
mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách bình thường. Sau
cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền bắc,
đất đai- bất động sản đã được phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển
nhượng thuê mướn, cầm cố đất đai vẫn diễn ra, nhưng không phổ biến. Cách
thức và thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn…được thực hiện theo
truyền thồng tập quán của cộng đồng, các bên tham gia giao dịch tự tìm đến
nhau và tự thỏa thuận giá cả. Trong giai đoạn này mặc dù Nhà Nước chưa có văn
bản pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất. nhưng Nhà Nước vẫn thừa nhận
và làm thủ tục cho các quan hệ giao dịch mua, bán, thuê mướn, vẫn thu lệ phí
trước bạ (thuế trước bạ) khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất. Đặc điểm chủ yếu
của thị trường quyền sử dụng đất trong giai đoạn này là một thị trường tự phát ớ
một số vùng, một số địa phương theo yêu cầu của thực tế, chưa có khung pháp
luật, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ, cung cấp thông

tin (Nguyễn Thị Hải, 2021).

2.2.2.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam từ năm

1980 đến trước năm 1993

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm
việc mua bán đất đai. Do đó, nhà nước khơng ban hành hệ thống các văn bản
pháp luật. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng
không được thực hiện, vì đất đai thuộc sở hữu tồn dân và được giao cho khu
vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã. Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất
đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không được
thừa nhận. Tuy nhiên, vùng với q trình đổi mới của tồn bộ nền kinh tế- xã hội
của đất nước, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng xã hội,
xây dựng và phát triển sản xuất công nghiệp, thương mai, dịch vụ …. Thuộc các
thành phần kinh tế ngày một gia tăng, nhu cầu giao dịch về đất đai được đặt ra.
Hiện tượng mua, bán đất đai, mua bán đất đai đã xuất hiện và diễn ra sôi động
tại các đô thị vào những năm 1991 đến 1993, với hình thực mua nhà ở, được tiếp
tục sử dụng đất ở gắn với nhà ở vì Điều 17 Luật đất đai 1988 đã cho phép
“Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được người khác
chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan quan Nhà nước có thẩm quyền cộng
nhận quyến sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngơi nhà đó”.
Thực chất quan hệ mua bán nhà ở là hiện tượng mua bán đất đai ngầm không
được pháp luật quy định. Hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu
cơ nâng giá, hạ giá là khá phổ biến làm xáo trộn những quan hệ về đất đai theo
quy định của pháp luật. Hiện tượng giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm

15

quyền diễn ra khá phổ biển ở hầu hết các vùng ngoại thành đô thị, các khu vực

ven đường giao thông, các trung tâm cộng nghiệp, thương mại và dịch vụ…. Đã
làm cho các vụ khiếu kiện đất đai đã bắt đầu phát sinh và phát triển.

Đặc điểm cơ bản của thị trường trong giai đoạn này là sự tự phát hình thành
thị trường ngầm, mua bán đất từ phạm vi hẹp được phát triển đến sôi động,
không được pháp luật quy định ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã hội.

Hiến pháp năm 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng suốt
thời kỳ từ cuối những năm 80 đầu những năm 90 hoạt động của thị trường đất
đai nhằm ngày càng sôi động và gia tăng. Ở thời kỳ này, mặc dù vẫn chưa có
yếu tố pháp luật cho thị trường đất đai, song ác giao dịch mua bán, cùng với
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng diễn ra dưới hình thức khác nhau, các giao
dịch thuê mướn, thế chấp, góp vốn,... đã xuất hiện.

Từ sau pháp lệnh nhà ở và nhất là sau Luật đất đai 1993, ở nước ta đã được
khởi dậy, hình thành và từng bước phát triển. Có thể nói, cùng với việc phát triển
mạnh mẽ vững chắc của toàn bộ nền kinh tế xã hội của đất nước, là kết quả của
công cuộc đổi mới cho dù đó là một thị trường chưa thật hoàn hảo (Nguyễn Thị
Hải, 2021).

2.2.2.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam từ năm

1993 đến nay

Thị trường bất động sản, Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một
số điều của Luật đất đai 1998, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013,
pháp lệnh nhà ở năm 1991, Luật kinh doanh bất đống sản năm 2014 và các nghị
định, Thông tư của Thủ tướng Chính phủ ra đời trong thời gian qua là cơ sở
pháp lý quan trọng.

Để thực hiện Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở có hiệu quả, nhiều văn bản đã
được ban hành như khung giá các loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế
trước bạ, quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà ở, về xây dựng kết cấu hạ tầng,
về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực của đất đai... Đây là một trong
những cơ sở quan trọng hình thành và phát triển, tăng nguồn thu đáng kể vào
ngân sách nhà nước, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng cường năng
lực đầu tư cho cơ sở hạ tầng.

Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch
nông thôn, cũng như trên cơ sở kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở, bước đầu
giúp cho việc phân bố quỹ đất đai hợp lý hơn cho các mục đích sử dụng và tạo
lập được một cơ chế hợp lý trong quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng

16