Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện mộc châu, tỉnh sơn la giai đoạn 2020 – 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN THỊ HUYỀN TRANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MỘC CHÂU, TỈNH SƠN LA
GIAI ĐOẠN 2020 – 2022
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Hà Nội, 2023

i

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất cứ công trình nghiên cứu nào khác.

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên
cứ nào đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tn thủ kết luận

đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.

Hà Nội, ngày 25 tháng 11 năm 2023
Người cam đoan

Nguyễn Thị Huyền Trang

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc đến thầy Hồng Xn Phương đã tận tình hướng dẫn,
dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình
học tập và thực hiện đề tài.

Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám Hiệu, Viện Quản
lý đất đai – Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tơi trong q
trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Mộc Châu, Phịng Tài ngun
và Mơi trường huyện, Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, Phòng
Thanh tra huyện Mộc Châu, Chi cục thuế huyện Mộc Châu – Vân Hồ và cơng
chức địa chính của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mộc Châu đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá
thực hiện luận văn.

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ, động viên tơi trong q trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Hà Nội, ngày ... tháng 11 năm 2023
Tác giả Luận văn

Nguyễn Thị Huyền Trang

iii

BỘ NƠNG NGHIỆP VÀ PTNT CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

BẢN NHẬN XÉT

Của người hướng dẫn luận văn thạc sĩ

Họ và tên người hướng dẫn: TS. Hoàng Xuân Phương

Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Huyền Trang

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Khóa học: 2021-2023

Tên đề tài: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2020 - 2022.

Nội dung nhận xét:

1. Tinh thần, thái độ làm việc, ý thức tổ chức kỷ luật: Trong quá trình

thực hiện luận văn học viên có thái độ làm việc nghiêm túc, có tinh thần học

hỏi đề tài nghiên cứu.

2. Về năng lực và trình độ chun mơn: Học viên có năng lực và trình

độ chun mơn cả lý luận và thực tế phù hợp với đề tài Luận văn.

3. Về quá trình thực hiện đề tài và kết quả của luận văn:

- Quá trình thực hiện đề tài: Học viên đã tích cực thu thập, phân tích số

liệu và viết báo cáo luận văn theo đề cương đã phê duyệt.

- Kết quả của luận văn: Học viên đã hoàn thành luận văn theo quy định

của nhà trường.

4. Đồng ý cho học viên bảo vệ luận văn trước Hội  Có Không
đồng:

Hà Nội, ngày … tháng 11 năm 2023
Người nhận xét

TS. Hoàng Xuân Phương

iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG .....................................................................................viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 4

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ....................................................... 4
1.1.1. Quyền sở hữu .................................................................................. 4
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai.................................................................. 6
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai .................................................................... 8
1.1.4. Thị trường đất đai ......................................................................... 11

1.2. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................... 13
1.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới ......... 13
1.2.2. Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ...... 17

1.3. Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất .................................................... 22
1.3.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến quyền của người sử dụng đất .. 22
1.3.2. Một số quy định liên quan đến thực hiện các quyền của người sử

dụng đất ........................................................................................................... 24
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 28

2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................ 28
2.2. Thời gian nghiên cứu ........................................................................... 28
2.3. Đối tượng nghiên cứu, đối tượng điều tra............................................ 28
2.4. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 28
2.5. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 29

2.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................ 29

v

2.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ........................... 29
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................... 34

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Mộc Châu ...... 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 34
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ........................................... 37
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................ 43

3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất ........................................................... 44
3.2.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai của huyện Mộc Châu ........... 44
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 của huyện Mộc Châu ............. 52
3.2.3. Phân tích, đánh giá những tồn tại và nguyên nhân trong việc sử

dụng đất........................................................................................................... 54
3.3. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia

đình, cá nhân trên địa bàn huyện Mộc Châu giai đoạn 2020 – 2022.............. 56
3.3.1. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............... 57
3.3.2. Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất.......................... 59

3.3.3. Tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất............................ 62
3.3.4. Tình hình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất. ................ 65
3.3.5. Đánh giá chung tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất . 67

3.4. Đánh giá mức độ hài lòng của người dân trong quá trình thực hiện các
quyền sử dụng đất. .......................................................................................... 69

3.4.1. Đánh giá của người sử dụng đất .................................................. 69
3.4.2. Đánh của cán bộ chuyên môn và quản lý ..................................... 76
3.5. Đánh giá mức độ hài lòng của người dân khı thực hıện các quyền sử
dụng đất tạı chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn
La..................................................................................................................... 78
3.5.1 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về cơ sở vật chất phục vụ
người dân tiếp cận dịch vụ hành chính (DVHC) ............................................ 79

vi

3.5.2 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về thủ tục hành chính
(TTHC)............................................................................................................. 81

3.5.3 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về sự phục vụ của công
chức, viên chức................................................................................................ 83

3.5.4 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về kết quả giải quyết công
việc................................................................................................................... 86

3.5.5 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về tiếp nhận và xử lý
phản ánh, kiến nghị về kết quả giải quyết công việc ...................................... 87

3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La............................................................ 88

3.5.1. Hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận QSD đất .................... 88
3.5.3. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật.............................. 89
3.5.4. Giải pháp về chính sách................................................................ 89
3.5.5. Giải pháp về thủ tục hành chính ................................................... 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 91
1. Kết luận ................................................................................................... 91
2. Kiến nghị ................................................................................................. 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 93
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 95

vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt
BTNMT Bộ tài nguyên Môi trường
CNH - HĐH Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa
CN-TTCN Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp
GCN Giấy chứng nhận
QSDĐ Quyền sử dụng đất
QSD Quyền sử dụng
NN Nông nghiệp
NĐ-CP Nghị định-Chính phủ
TMDV Thương mại dịch vụ
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Phân bổ số phiếu điều tra................................................................ 30
Bảng 3.1. Tình hình cơng tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại về đất
đai huyện Mộc Châu ....................................................................................... 49
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 huyện Mộc Châu ...................... 52
Bảng 3.3. Bảng thống kê số liệu thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Mộc Châu................................................... 56
Bảng 3.4: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện . 57
Bảng 3.5: Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ............. 60
Bảng 3.6: Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu,
tỉnh Sơn La ...................................................................................................... 63
Bảng 3.7: Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc
Châu, tỉnh Sơn La............................................................................................ 65
Bảng 3.8: Thông tin chung về các hộ điều tra tại 3 xã, thị trấn ...................... 70
Bảng 3.9. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..... 71
Bảng 3.10. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ............... 73
Bảng 3.11. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................ 74
Bảng 3.12. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất............... 75
Bảng 3.13. Tổng hợp kết quả phiếu điều tra dành cho cán bộ........................ 77
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về cơ
sở vật chất phục vụ người dân tiếp cận dịch vụ hành chính (DVHC) ............ 80
Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lịng của người dân về thủ
tục hành chính (TTHC) ................................................................................... 81
Bảng 3.16. Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về sự
phục vụ của công chức, viên chức. ................................................................. 84
Bảng 3.17. Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về kết
quả giải quyết công việc.................................................................................. 86
Bảng 3.18. Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về tiếp

nhận và xử lý phản ánh, kiến nghị về kết quả giải quyết công việc ............... 87

1

MỞ ĐẦU

1. TÍnh cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, q trình cơng

nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước đang chuyển biến rất nhanh; cùng với đó
là q trình đơ thị hóa cũng đang diễn ra ở khắp các tỉnh, thành trên cả nước.
Thực tế, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức
sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp
1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân.
Theo Hiến pháp 2013, tại Khoản 2 Điều 54 đã quy định: Tổ chức, cá nhân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người
sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ
theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Từ ngày
1/7/2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành và quy định người sử
dụng đất có các quyền như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền thế chấp, góp vốn quyền sử dụng
đất”. Trong thời gian qua, tại các địa phương trên cả nước hàng năm các
trường hợp thực hiện quyền diễn ra nhiều chủ yếu tập trung vào quyền chuyển
nhượng, thế chấp và xóa thế chấp. Bên cạnh dó, tại một số địa phương còn
bộc lộ những hạn chế nhất định.

Huyện Mộc Châu nằm ở phía Đơng Nam tỉnh Sơn La, là một huyện
nằm trong khu vực đang phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, du
lịch, …tốc độ đơ thị hóa đang ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về
quản lý và sử dụng đất, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài

sản…dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất ngày càng gia tăng. Số liệu
thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động đất
đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Mộc Châu chưa phản ánh đúng

2

thực trạng sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác, khách quan về tình
hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Mộc Châu.

Do đó việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2020 - 2022” có
tính thời sự và có ý nghĩa khoa học. Ngồi ra đề tài cịn phù hợp với thực tiễn
là căn cứ cho địa phương trong việc quản lý đất đai nói chung và quản lý việc
thực hiện quyền sử dụng đất của người dân nói riêng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu nhằm đưa ra các giải pháp khuyến khích, tạo điều kiện cho
người dân thực hiện tốt hơn, hài lòng hơn trong việc thực hiện các quyền sử dụng
đất, góp phần giúp cơ quan nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La.

- Đánh giá mức độ hài lịng của người dân trong q trình thực hiện các
quyền sử dụng đất.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên
địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La thực hiện đầy đủ, hợp pháp các quyền

theo quy định của pháp luật.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013
để đề xuất những giải pháp cải thiện cho việc thực thi các quyền của người sử
dụng đất tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn

- Giúp chính quyền địa phương cũng như hộ gia đình, cá nhân nắm rõ
được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện quyền của của người sử

3

dụng đất, trên cơ sở đó có những giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, đề xuất chính sách quản lý cơng tác này
hiệu quả hơn.

- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo
cho những nhà quản lý đất đai trong việc theo dõi, quản lý việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất. Làm tài liệu tham khảo cho sinh viên và học
viên trong quá trình học tập và nghiên cứu.

4

Chương 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về
đất đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ
xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các
hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí
của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một
trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với
tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề, quyền và lợi ích cá nhân…).

Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của luật”.

Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong đời sống
kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề
vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà
pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng
thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao
động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc
đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.

Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp
luật, Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản
và quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan
hệ pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu cịn là tiền đề, là xuất phát điểm

5

cho tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần
các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc
chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy
định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá
nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)
Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân [10].
Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
đổi, tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng
cịn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp
luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định

6

đoạt trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền
năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ
sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan.
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai

Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở
chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định
đoạt. Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”

Tuy nhiên, quyở hữu về đất đaiu đượ đất đai chỉ được hình thành theo
Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó
được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến
pháp (1992) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật
quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật
Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá
các quy định về đất đai của Hiến pháp.

Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng
mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường
và khơng làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân khơng thể tự
mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định

“đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai
nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn

7

bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày
nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho
Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai.

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại
diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22).
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm
cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực
hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt.

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, khơng giới
hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những
khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng
khơng phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục
đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho
thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể.
QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác
nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng

và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ
đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát
triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng
thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do
chính mình đầu tư mang lại.

8

Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản,
tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải
tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất
vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của
Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản
và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là
GCN). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan
đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục
đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ
thể của pháp luật.
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai

Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo

quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở
hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên
thực tế. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của
các nhà luật pháp Việt Nam. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là
QSDĐ của người sử dụng.

9

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng
(thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động,
kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy
thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung
QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng
loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.

Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013
bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ” (Điều 167 Luật
Đất đai 2013).

- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường
hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất
(nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản)
cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện
canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân
phối đất đai cơng bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những

người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có
cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục
đích thương mại.

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi
chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác,
chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện
quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người
nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi
chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá

10

trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc
sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời
gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tơ chênh lệch thông qua
việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước
có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc
chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không,
sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.

- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường
hợp người có QSDĐ khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử
dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng
đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận
giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ.

- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong
trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư
xây dựng hạ tầng khu cơng nghiệp, khu thương mại, văn phịng... cho các tổ

chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh
doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất
định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và
bên thuê lại QSDĐ.

- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi
người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế
theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật.

- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền
nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế,
phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong
quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ;
giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao
dịch trên thị trường bất động sản.

11

- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển
QSDĐ (khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ,
lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho
vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế
chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi
người thế chấp đến kỳ khơng thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền
đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là
cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất
động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp
người vay tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng

QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.

- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có
QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây
dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng
đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp
phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển
xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại
hóa và cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nông thôn.
1.1.4. Thị trường đất đai

Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất),
là một thị trường phức tạp.

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng
hố. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản
ánh thông qua trao đổi và lưu thơng hàng hố cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá.