Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện mộc châu, tỉnh sơn la giai đoạn 2018 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN THỊ KIM OANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MỘC CHÂU, TỈNH SƠN LA
GIAI ĐOẠN 2018 - 2022

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHẠM THANH QUẾ

Hà Nội, 2023

Hà Nội - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số
liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử
dụng để bảo vệ một học vị nào.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên
cứu nào đã cơng bố, tơi xin hồn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.

Hà Nội, ngày 20 tháng 11 năm 2023
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Oanh

ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh, bên cạnh sự
nỗ lực cố gắng của bản thân còn có sự hướng dẫn nhiệt tình của q thầy cơ,
cũng như sự động viên ủng hộ của gia đình và bạn bè trong suốt thời gian học
tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ.

Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến cơ giáo TS. Phạm Thanh Quế
người đã hết lịng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tơi hồn thành luận
văn này. Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến Ban Giám hiệu, phòng Đào tạo
sau đại học, Bộ môn Quy hoạch & Quản lý đất đai, Viện Quản lý đất đai và Phát
triển nông nghiệp - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình truyền đạt những
kiến thức quý báu cũng như tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho tơi trong suốt
q trình học tập nghiên cứu và cho đến khi thực hiện đề tài luận văn.

Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến UBND huyện Mộc Châu,
Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Mộc Châu cùng các cơ quan, đơn vị
liên quan đã không ngừng hỗ trợ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong
suốt thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, các anh chị và các bạn đồng
nghiệp đã hỗ trợ cho tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và

thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh.

Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng, song do thời gian có hạn, kinh
nghiệm cịn hạn chế nên đề tài khơng tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì
vậy, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cơ và đồng nghiệp để luận
văn được hoàn thiện hơn.

Xin chân thành cảm ơn!
Hà nội, ngày 20 tháng 11 năm 2023
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Kim Oanh

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC.......................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................. v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................ 4

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ........................................... 4
1.1.1. Một số khái niệm có liên quan .............................................................. 4
1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản ................................................. 6
1.1.3. Định giá đất............................................................................................ 8

1.1.4. Đấu giá QSD đất.................................................................................. 12

1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ....................... 15
1.3. Cơ sở thực tiễn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất..................... 16

1.3.1. Công tác đấu giá đất một số nước trên thế giới ................................ 16
1.3.2. Tình hình đấu giá QSD đất ở Việt Nam ............................................. 19
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 25
2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................ 25
2.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 25
2.2.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 25
2.2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 25
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 26
2.3.1. Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Mộc Châu,
tỉnh Sơn La...................................................................................................... 26
2.3.2. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Mộc Châu ....... 26

iv

2.3.3. Đánh giá kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện
Mộc Châu, tỉnh Sơn La .................................................................................. 26
2.3.4. Đánh giá công tác đấu giá QSD đất tại các dự án nghiên cứu ........ 26
2.3.5. Đánh giá của cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá
QSD đất tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La .................................................. 26
2.3.6. Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết
quả công tác đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu. .................................. 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................. 26
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu ............................................................. 27
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ...................................... 28

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 29
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội tại huyện Mộc Châu, tỉnh
Sơn La ......................................................................................................... 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ..................................................................... 34
3.2. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu.......43
3.2.1. Tình hình thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên
địa bàn huyện ................................................................................................. 43
3.3. Đánh giá kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Mộc
Châu, tỉnh Sơn La........................................................................................ 48
3.3.1. Quy trình đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Mộc Châu .............. 48
3.3.2. Kết quả đấu giá QSD đất trên địa bàn giai đoạn 2018-2022........... 54
3.4. Đánh giá công tác đấu giá QSD đất tại các dự án nghiên cứu............. 60
3.4.1. Dự án khu đất 1 bên tuyến đường từ Quốc lộ 6 đấu nối vào Trường
THPT Thảo nguyên, tiểu khu 70, thị trấn Nông trường Mộc Châu............ 60
3.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu trung tâm hành chính mới
huyện Mộc Châu ............................................................................................ 68

v

3.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất dân cư Đường Nghị định
10, bản Áng 3, xã Đông Sang, huyện Mộc Châu ......................................... 75
3.5. Đánh giá của cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá
QSD đất trên địa bàn huyện Mộc Châu ...................................................... 79
3.5.1. Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn
huyện Mộc Châu ............................................................................................ 79
3.5.2. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn
huyện Mộc Châu ............................................................................................ 82
3.6. Đánh giá chung về công tác đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu.... 85
3.6.1. Kết quả đạt được.................................................................................. 85

3.6.2. Một số tồn tại, hạn chế cần khắc phục ............................................... 86
3.7. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSD đất tại
huyện Mộc Châu ......................................................................................... 89
3.7.1. Giải pháp khắc phục hạn chế về công tác tổ chức ............................ 89
3.7.2. Giải pháp khắc phục hạn chế đối với người tham gia đấu giá......... 91
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 93
PHỤ LỤC

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Kí hiệu Giải thích

BĐS Bất động sản
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSD Quyền sử dụng
TW Trung ương
UBND Ủy ban nhân dân
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
CSHT Cơ sở hạ tầng
TNMT Tài nguyên Môi trường
TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh
TP Thành phố
GCN Giấy chứng nhận
CHDCND Cộng hoà dân chủ nhân dân
THPT Trung học phổ thông

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Giá trị sản xuất qua các năm huyện Mộc Châu .............................. 35
Bảng 3.2: Kết quả sản xuất thương mại- dịch vụ huyện Mộc Châu ............... 38
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất của huyện Mộc Châu ............. 55
giai đoạn 2018 - 2022...................................................................................... 55
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả đấu giá dự án Khu đất ở 1 bên tuyến đường từ
Quốc lộ 6 đầu nối vào Trường THPT Thảo nguyên, thị trấn Nông trường Mộc
Châu, huyện Mộc Châu................................................................................... 67
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả đấu giá dự án Khu đất trung tâm hành chính mới
tiểu khu 14, thị trấn Mộc Châu........................................................................ 72
Bảng 3.6. Bảng tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất tại Khu đất dân cư.......... 78
Đường Nghị định 10, bản Áng 3, xã Đông Sang, huyện Mộc Châu .............. 78
Bảng 3.7. Kết quả đánh giá của cán bộ về các quy định có liên quan đến đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu ..................................... 80
Bảng 3.8. Tổng hợp đánh giá về tính minh bạch thơng tin liên quan đến đấu
giá QSD đất tại điểm nghiên cứu .................................................................... 82
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân về giá khởi điểm ......... 83
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả đánh giá sự hợp lý của khoản tiền đặt trước và
phí đăng ký phải nộp khi tham gia đấu giá ..................................................... 84
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân về việc thực hiện quy
chế đấu giá và mức chênh lệch đấu giá........................................................... 84
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả đánh của người dân giá sau khi đấu giá QSD đất
thành công ....................................................................................................... 85

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ vị trí của huyện Mộc Châu ................................................... 30
Hình 3.2. Sơ đồ dự án Khu đất ở 01 bên tuyến đường từ Quốc lộ 6 đấu nối
vào Trường THPT Thảo Nguyên, thị trấn Nông trường Mộc Châu, huyện
Mộc Châu. ....................................................................................................... 61
Hình 3.3. Sơ đồ vị trí dự án đấu giá quyền sử dụng đất Trung tâm hành chính
mới huyện Mộc Châu ...................................................................................... 69
Hình 3.4. Sơ đồ dự án đấu giá QSD đất tại Khu đất dân cư Đường Nghị định
10, bản Áng 3, xã Đông Sang, huyện Mộc Châu............................................ 76

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Mộc Châu là huyện miền núi nằm ở vùng Tây Bắc về hướng Đơng

Nam của tỉnh Sơn La, có diện tích tự nhiên 107.169,90 ha. Mộc Châu nằm
trên tuyến giao thông huyết mạch của vùng Tây Bắc - Quốc lộ 6, trung tâm
huyện cách thành phố Sơn La khoảng 115 km về phía Đơng Nam, cách thủ đơ
Hà Nội 195 km về phía Tây Bắc, có đường biên giới Việt Nam - Lào dài
khoảng 39,876 km. Tồn huyện có 15 đơn vị hành chính gồm: 02 thị trấn và
13 xã (UBND huyện Mộc Châu, 2020a). Đi cùng với sự phát triển cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước. Tỉnh Sơn La nói chung và huyện Mộc
Châu nói riêng cũng đang có những bước phát triển mạnh mẽ. Với mục tiêu
trở thành thị xã Mộc Châu vào năm 2025 Mộc Châu đã, đang phát triển mạnh
mẽ về tất cả mọi mặt, về kinh tế - chính trị và dịch vụ. Kinh tế phát triển cùng
với dân số tăng nhanh, diện tích rộng, địa hình tương đối phức tạp. Trong
những năm qua, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 2014 khi huyện Mộc Châu
được Thủ tướng Chính ban hành Quyết định số 2050/QĐ-TTg ngày
12/11/2014 về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển khu du lịch quốc

gia huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 tình
hình kinh tế - xã hội của huyện Mộc Châu có bước phát triển mạnh, nhất là
q trình đơ thị hóa diễn nhanh đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất ở, đất thương
mại dịch vụ (UBND huyện Mộc Châu, 2021).

Công tác khai thác tạo quỹ đất và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở
tạo nguồn thu lớn cho ngân sách huyện, là nguồn lực quan trọng cùng với
ngân sách của tỉnh và trung ương đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, văn hóa
góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh
của huyện. Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định cụ thể về đấu giá
quyền sử dụng đất nhằm minh bạch hóa hoạt động giao đất, cho thuê đất của
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp

2

của người sử dụng đất. Tại Điều 117 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc
đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo những nguyên tắc sau: Đấu giá
quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực,
bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Việc đấu
giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật
về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản (Quốc hội, 2013).

Tuy nhiên, công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện còn hạn chế
do nhiều nguyên nhân khác nhau. Xuất phát từ yêu cầu công tác, nhằm vận
dụng giữa lý luận được trang bị và thực tiễn của địa phương trong q trình
thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm đánh giá đúng thực trạng
công tác đấu giá quyền sử dụng đất; kịp thời phát hiện những khó khăn, bất
cập, xác định được nguyên nhân và đề xuất được những giải pháp cụ thể để
góp phần hồn thiện hơn cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Mộc Châu tôi tiến hành nghiên cứu đề tài luận văn “Đánh giá công tác

đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La
giai đoạn 2018 - 2022”. Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở dữ
liệu về kết quả công tác đấu giá QSD đất, các yếu tố ảnh hưởng, đánh giá của
người dân và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSD đất
tại huyện Mộc Châu trong thời gian tới.
2. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tıễn của đề tàı

- Ý nghĩa khoa học: Đề tài nghiên cứu góp phần hồn thiện cơ sở khoa
học cho cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng
đến kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Phân tích những kết quả, khó khăn, bất cập, vướng mắc trong quá
trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương để xuất một số giải
pháp cụ thể góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa
phương, giúp cho các nhà quản lý đất đai, các nhà quy hoạch và các nhà quản

3

lý đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương xây dựng các kế hoạch đấu giá
quyền sử dụng đất để phát triển kinh tế, xã hội.

+ Kết quả nghiên cứu có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho những
nhà khoa học, nhà quản lý, người học và những người khác quan tâm đến
công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Đặc biệt, các giải pháp được đề xuất có
thể để các địa phương có điều kiện tương tự tham khảo, áp dụng nhằm hồn
thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với điều điều kiện thực tế
của địa phương.
3. Mục tiêu nghıên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát

Thông qua việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá QSD đất tại
địa phương làm cơ sở đề xuất một số giải pháp khắc phục khó khăn trong
công tác đấu giá QSD đất, nhằm nâng cao chất lượng đấu giá QSD đất ở,
tránh thất thu ngân sách nhà nước và góp phần hồn thiện cơng tác Quản lý
Nhà nước về đất đai tại khu vực nghiên cứu.
3.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được kết quả thực hiện công tác đấu giá QSD đất tại huyện
Mộc Châu, tỉnh Sơn La từ năm 2018-2022.

- Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSD đất tại
huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La.

- Đề xuất được một số giải pháp chủ yếu nhằm khắc phục khó khăn và
nâng cao kết quả cơng tác đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La.

4

Chương 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Một số khái niệm có liên quan
1.1.1.1 Đất đai

Đất đai hiểu theo nghĩa thông thường nhất là phần mỏng nằm trên bề
mặt của trái đất mà không bị nước bao phủ. Tuy nhiên, trong các ngành khoa
học có liên quan tới đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất học...
thì có những khái niệm hồn tồn khác nhau khi nói tới đất (Hồng Văn

Cường, 2017).

Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất còn
bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất
và trong lịng đất khơng do lao động và con người làm ra. Theo nghĩa chung
nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn
thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Theo nghĩa hẹp, đất
đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người
có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý
cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.1.2. Giá đất

Giá đất là giá trị của QSD đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong
đó giá trị QSD đất là giá trị bằng tiền của QSD đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013).

Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai năm 2013 quy định giá đất được
ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong
thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so
với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá
đất cho phù hợp.

5

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá QSD đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSD đất,

góp vốn bằng QSD đất.
Giá đất thị trường là giá thỏa thuận giữa người bán và người mua QSD một
thửa/khu đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung
cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền tại một thời điểm xác định.
Giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi
đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử
dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để
giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử
dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng
giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSD đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa
các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong
quá trình thực hiện chuyển QSD đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa
các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ
đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất
và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử
lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá QSD đất.
1.1.2.3. Quyền sở hữu đất đai
Theo Điều 5, Luật Đất đai năm 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Theo đó, nhà nước thực hiện quyền định đoạt
đối với đất đai như sau (Quốc hội, 2013):

6

- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất);

- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất;
- Định giá đất.
Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất
đai thơng qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:
- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSD đất;
- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người
sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thơng
qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS
và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,
nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Ở Việt Nam, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản
(BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác
do pháp luật quy định" (Quốc hội, 2014).
1.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng
hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng
hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan

7

niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các

quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thơng qua các quan hệ hàng hóa
tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố
đóng vai trị trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS.

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được
mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh
khơng thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi
diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS.

Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức
năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản
được giao dịch (Nguyễn Đình Bồng, 2005). Thực chất hàng hố trao đổi trên
thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSD đất có điều kiện và
quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
1.1.2.3. Thị trường QSD đất

Ở Việt Nam, thị trường QSD đất nước ta gồm 2 loại hình (Hồng Văn
Cường, 2017):

Thị trường sơ cấp: Là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử
dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông
qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất, thu hồi đất.

Thị trường thứ cấp: Là thị trường giao dịch QSD đất giữa những người

sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSD đất theo quy định của pháp luật.

8

Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị
của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng
giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào loại tài sản gắn liền với đất. Thị trường QSD
đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong
mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
1.1.3. Định giá đất
1.1.3.1. Khái niệm định giá đất

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của QSD đất bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.

Về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài
sản thông thường, mặt khác với tư cách là một tài sản đặc biệt, giá đất ngồi
các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó cịn bị tác
động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước
tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản
thông thường (Trịnh Hữu Liên và cs., 2013).
1.1.4.2. Nguyên tắc định giá đất

Theo quy định tại Điều 112, Luật Đất đai năm 2013 định giá đất được
thực hiện theo nguyên tắc sau (Quốc hội, 2013):

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSD đất đối với những nơi
có đấu giá QSD đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau.
1.1.4.3. Phương pháp định giá đất
Theo quy định tại thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014
của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, phương pháp định giá đất được
quy định chi tiết như sau (Bộ TNMT, 2014):

9

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là
phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá của các thửa đất
trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng
trên thị trường, trúng đấu giá QSD đất để so sánh, xác định giá của thửa đất
cần định giá .

- Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp định
giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá
trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá
trị tài sản gắn liền với đất).

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là phương pháp định
giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một
năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn
một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12
tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm

cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp định
giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng
cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng
doanh thu phát triển giả định của BĐS.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá
đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW (sau đây gọi là UBND cấp
tỉnh) ban hành.
1.1.3.4. Quy định về giá đất

Theo Luật Đất đai năm 2013, giá đất do Nhà nước quy định gồm có
bảng giá đất và giá đất cụ thể. Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định về
bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:

10

- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất,
UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua
bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm
một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận QSD đất ở của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang
đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và
sử dụng đất đai;
+ Tính giá trị QSD đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà
nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cơng nhận QSD đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê.
- UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai
cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định
giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá
đất cụ thể.
Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban
hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất (Chính phủ, 2014). Đồng thời Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của

11

Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
(Bộ TNMT 2014). Đến năm 2015 Bộ Tài ngun và Mơi trường, Bộ Tài
chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày
4/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ
chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất (Bộ TNMT và Bộ Tư pháp, 2014). Bộ Tài chính ban hành
Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/01/2015 của Bộ Tài chính về việc sửa

đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ
Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt
động đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
1.1.3.5. Khung giá đất

Theo quy định Luật Đất đai năm 2013: Chính phủ ban hành khung giá
các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.
Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường
tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối
thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp
(Quốc hội, 2013).
1.1.3.6. Giá đất cụ thể

Tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định:
UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có
trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong
quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có
chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác
định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất,
giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng
phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước