Đánh giá hoạt đông của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện mộc châu, tỉnh sơn la

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

HỒ HẢI YẾN
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỢNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHỊNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN MỘC CHÂU, TỈNH SƠN LA

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAİ
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Hà Nội, 2023

i

CỘNG HỊA XÃ HỢI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, các
kết quả được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng
để bảo vệ bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày......tháng...... năm 2023

NGƯỜI CAM ĐOAN

Hồ Hải Yến

ii

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thiện được luận văn, tơi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo
Viện Quản lý đất đai và PTNT - Trường Đại học Lâm Nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi trong suốt q trình học tập và
nghiên cứu. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lời biết ơn sâu sắc tới
giảng viên - TS. Hoàng Xuân Phương là người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận
tình cho tơi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Mộc Châu, Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La, Phịng Tài ngun và
Mơi trường huyện Mộc Châu, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn và cơng chức địa
chính các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mộc Châu đã giúp đỡ tận tình, tạo điều
kiện để tơi hồn thành luận văn này.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo điều
kiện giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hồn thành
luận văn này.
Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên tôi không tránh khỏi
những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để luận
văn của tơi được hồn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày......tháng...... năm 2023
HỌC VIÊN

Hồ Hải Yến

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...............................................................................vi
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ ................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................3

1.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến đăng ký đất đai ......................................3
1.1.1. Đăng ký đất đai ........................................................................................3

1.2. Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới ...................................................5
1.2.1. Đăng ký đất đai tại Scotland ....................................................................5
1.2.2. Đăng ký đất đai tại Mỹ .............................................................................6
1.2.3. Đăng ký đất đai tại Anh............................................................................7
1.2.4. Đăng ký đất đai tại Trung Quốc...............................................................9
1.2.5. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam ...........................................10

1.3. Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ........................................................11
1.3.1. Khái quát về Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ............................11
1.3.2. Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký Đất đai với các cơ quan liên
quan và chính quyền địa phương .....................................................................20
1.3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phịng đăng ký đất đai ở Việt Nam.......23

Chương 2. NỢI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................26
2.1. Địa điểm nghiên cứu......................................................................................26
2.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................26
2.3. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................26
2.4. Nội dung nghiên cứu......................................................................................26
2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Mộc Châu ............................26
2.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Mộc Châu........26
2.4.3. Cơ cấu tổ chức, chức năng và nhiệm vụ của Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La ..........................................................26

iv

2.4.4. Kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện
Mộc Châu .........................................................................................................27
2.4.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu ..........................................................27
2.5. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................27
2.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ......................................27
2.5.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp......................................................28
2.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh, xử lý số liệu.......32
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .............................................................33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Mộc Châu...................................33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................33
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................................35
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội..........................40
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất ..................................................................41
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2020-2022.....................................41
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mộc Châu năm 2022 .............................49
3.3. Tổ chức bộ máy và chức năng của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La ..............................................................................50

3.3.1. Tổ chức của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu
tỉnh Sơn La........................................................................................................50
3.3.2. Chức năng và quyền hạn của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La ...........................................................................55
3.4. Kết quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc
Châu, Tỉnh Sơn La................................................................................................57
3.4.1. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..................................................57
3.4.2. Kết quả đăng ký biến động đất đai.........................................................60
3.4.3. Kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất...............61
3.4.4. Kết quả cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất..................................................................................62

v

3.4.5. Kết quả thực hiện các nhiệm vụ khác....................................................63
3.5. Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc
Châu, tỉnh Sơn La .................................................................................................64

3.5.1. Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về hoạt động của Chi nhánh
VPĐKĐĐ huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La.........................................................64
3.5.2. Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức về hoạt động của Chi nhánh
VPĐKĐĐ huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La.........................................................71
3.5.3. Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mộc
Châu, tỉnh Sơn La.............................................................................................76
3.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La .....................................................78
3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật .........................................................78
3.6.2. Giải pháp tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động.........................................79
3.6.3. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính.................................80

3.6.4. Giải pháp về nguồn nhân lực .................................................................80
3.6.5. Giải pháp về cơ sở vật chất kỹ thuật, trang thiết bị ...............................80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................84
PHỤ LỤC .................................................................................................................86

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt
CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
CNQSD Chứng nhận quyền sử dụng
DVHC Dịch vụ hành chính
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCN Giấy chứng nhận
HSĐC Hồ sơ địa chính
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
TNMT Tài nguyên môi trường
TTHC Thủ tục hành chính
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐK Văn phòng đăng ký
VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
XHCN Xã hội chủ nghĩa

vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1. Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ của cả nước tính đến năm 2022 .............18
Bảng 2.1. Đánh giá của công chức, viên chức có liên quan đến Chi nhánh Văn
phịng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La...............................................29
Bảng 2.2. Mức độ hài lòng của người dân về kết quả cơng việc của Chi nhánh Văn
phịng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La...............................................30
Bảng 2.3. Chỉ số đánh giá mức độ hài lịng ..............................................................32
Bảng 3.1. Tình hình phát triển kinh tế- xã hội giai đoạn 2020-2022 ........................35
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 huyện Mộc Châu ................................49
Bảng 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu giai đoạn
2020-2022 .................................................................................................................59
Bảng 3.4. Kết quả đăng ký biến động đất đai tại Chi nhánh VPĐKĐĐ giai đoạn
2020-2022.................................................................................................................. 60
Bảng 3.5. Kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện
Mộc Châu giai đoạn 2020-2022................................................................................61
Bảng 3.6. Kết quả cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất .................................................................................................63
Bảng 3.7. Đánh giá mức độ hài lịng về thủ tục hành chính .....................................65
Bảng 3.8. Đánh giá sự hài lòng với thái độ phục vụ của cán bộ Văn phòng đăng ký
đất đai tỉnh Sơn La chi nhánh Mộc Châu..................................................................67
Bảng 3.9. Đánh giá sự hài lịng về kết quả giải quyết cơng việc của Văn phòng đăng
ký đất đai tỉnh Sơn La chi nhánh Mộc Châu.............................................................69
Bảng 3.10. Đánh giá mức độ hài lòng về tiếp nhận và xử lý phản ánh, kiến nghị về
kết quả giải quyết công việc......................................................................................70
Bảng 3.11. Tổng hợp ý kiến của công chức, viên chức về cơ sở vật chất ...............73
Bảng 3.12. Ý kiến của công chức, viên chức về nhân lực và năng lực giải quyết
công việc ...................................................................................................................74
Bảng 3.13. Ý kiến của công chức, viên chức về sự phối hợp giữa Chi nhánh
VPĐKĐĐ huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La và các cơ quan liên quan ........................75

viii

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phịng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất đai
ở Việt Nam ................................................................................................................21
Hình 3.2. Sơ đồ tổ chức Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La........52

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đăng ký đất đai là công cụ để nhà nước quản lý đất đai và đảm bảo lợi ích

của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của công dân. Việc đăng ký
đất đai được thực hiện đối với toàn bộ đất đai trên cả nước và là yêu cầu bắt buộc
đối với mọi đối tượng sử dụng đất. Đăng ký đất đai thực chất là thủ tục hành chính
bắt buộc nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất hợp pháp, nhằm thiết lập một hệ thống
hồ sơ địa chính đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng là cơ sở để Nhà nước quản
lý, nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật. Hồ sơ về đất đai hiện nay được quản lý
ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng
trong khn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai
hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La
(CNVPMC) được thành lập ngày 25/2/2015 theo Quyết định số 3317/QĐ-UBND
của UBND tỉnh Sơn La, có nhiệm vụ chính là thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và

tài sản gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa
chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất
đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Nhận thức về Luật Đất đai của người sử dụng đất còn chưa cao, dẫn đến khi
thực hiện các thủ tục hành chính về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất còn nhiều hạn chế, mặc dù đã được hướng dẫn cụ thể. Việc lập hồ sơ đăng ký và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khơng đầy đủ. Tình
trạng này gây khó khăn không nhỏ cho công tác quản lý đất đai ở địa phương

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên tôi chọn đề tài: “Đánh giá hoạt động của
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La” để đánh giá
hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, từ đó đề
xuất các giải pháp hoàn thiện, tăng cường hoạt động của Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai huyện Mộc Châu trong thời gian tới.

2

2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát

Đề xuất được giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn
phịng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu góp phần làm cho công tác quản lý nhà
nước về đất đai trên địa bàn ngày càng chặt chẽ, hợp lý và hiệu quả hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể

+ Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mộc
Châu, tỉnh Sơn La trong giai đoạn từ năm 2020 - 2022.

+ Đánh giá sự hài lòng của người dân, cán bộ, công chức làm trong lĩnh vực

đất đai khi thực hiện thủ tục hành chính tại Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai
huyện Mộc Châu.

+ Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn
phòng Đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La trong thời gian tới.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học

Luận văn cung cấp cơ sở lý luận về đánh giá tình hình hoạt động của chi
nhánh văn phịng đăng ký đất đai theo mơ hình một cấp.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất
đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La có những giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả
hoạt động của Chi nhánh trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký
biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
đăng ký thế chấp và xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.

- Làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên cũng như những nhà quản
lý đất đai nghiên cứu về hoạt động của các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

3

Chương 1.
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến đăng ký đất đai

1.1.1. Đăng ký đất đai

1.1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài

sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).

Như vậy, có thể hiểu đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính,
một trong những hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, trong đó nội dung của đăng
ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý những thơng tin
về thửa đất: nguồn gốc, hiện trạng, thời điểm, thời hạn, giấy tờ và việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất phải đăng ký theo một thủ tục và trình
tự luật định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ
sử dụng đất.
1.1.1.2. Phân loại đăng ký đất đai

Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất đai tại
các nước đó là: (1) đăng ký văn tự giao dịch; (2) đăng ký quyền sử dụng đất.

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng ký chính
là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của các giao
dịch đó. Việc đăng ký chủ quyền chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực
hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thỏa thuận thống
nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có
hợp pháp hay khơng. Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người
mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích
đất mà mình mua. Hình thức này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của

Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp.

- Đăng ký chủ quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân
các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được

4

đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối
quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất
động sản đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa
vụ của người được giao quyền. Giao dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra
một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp
lý mới đó (Economic Commission for Europe, 2005). Đăng ký chủ quyền được áp
dụng có hiệu quả ở Úc (hệ thống Torrens, Đức và Scotland).

So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng
ký sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý
đó. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên người dân khơng có quyền sở
hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất. Vì vậy, đăng ký ở đây là “đăng ký quyền sử dụng
đất”. Theo pháp Luật nước ta, ĐKĐĐ là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước
thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở
hữu tài sản trên đất (gọi chung là người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định vào HSĐC và cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua
đó xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng (Nguyễn
Trọng Đợi, 2009).

Theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc
đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản
lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.
1.1.1.3. Vai trị, lợi ích của đăng ký đất đai

Hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp sự an toàn và tạo nền tảng
vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định đoạt đất đai. Nó đảm bảo cho
quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một diện tích đất cũng như hỗ trợ cho
sự năng động của thị trường đất đai và thị trường tín dụng. Với thơng tin rõ ràng về

5

chủ sử dụng đất, các nhà đầu tư có thể yên tâm về nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra trong
giao dịch hoặc nguồn vốn cho vay. Đồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh
chấp quyền lợi cũng được giảm thiểu. Thơng qua đăng ký đất đai cịn đem lại cho
ngân sách nhà nước một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp
thơng tin và thu thuế từ chuyển quyền bất động sản. Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai
trực tiếp hướng tới bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng nó cũng là một
trong những cơng cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế (Đặng
Anh Quân, 2011).
1.2. Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới

1.2.1. Đăng ký đất đai tại Scotland

Scotland là một quốc gia thuộc Vương quốc Liên hiệp Anh và Bắc Ireland.
Scotland chiếm một phần ba diện tích phía bắc của đảo Anh, có biên giới với Anh ở
phía nam, Đại Tây Dương bao quanh các mặt cịn lại: trong đó biển Bắc ở phía
đơng, và eo biển Bắc cùng biển Ireland ở phía tây-nam. Ngồi phần đại lục trên
đảo Anh, quốc gia cịn có hơn 790 đảo, trong đó có quần đảo Phương Bắc

và Hebrides.

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một Đạo Luật
của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an
toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính cơng khai và tiếp cận dễ dàng. Sự an
tồn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao
dịch đã đăng ký. Tính cơng khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ cơng dân
nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thơng tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận
thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thơng tin được nhanh
chóng và rõ ràng. Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá
nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống cơng khai
ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển. Quy trình đăng ký theo hệ thống tại
Scotland bao gồm: đăng ký thông tin khai báo; lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên
bản; hồ sơ gốc; bảng tra cứu (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2012; Nguyễn Thanh
Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phịng Đăng ký Scotland
để cho cơng chúng có thể tra cứu lấy thơng tin. Như vậy, một lượng lớn hồ sơ và

6

giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần
lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục
vụ thẩm tra.Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu
chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ
(Nguyễn Trọng Đợi, 2009).

1.2.2. Đăng ký đất đai tại Mỹ

Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu người.

Luật Đất đai của Mỹ cơng nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai và
được pháp luật bảo hộ như là một quyền cơ bản của công dân. Mặc dù công nhận
quyền sở hữu tư nhân, nhưng pháp luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày
càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền
định đoạt của Nhà nước bao gồm: quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đơ thị và cơng trình xây dựng;
quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử
dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc
sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích cơng cộng trên cơ sở bồi thường cơng bằng
cho người bị thu hồi...

Các bang ở Mỹ đều có Luật Đăng kí và hệ thống thi hành hồn chỉnh. Bất kì
yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành
đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai.
Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất
đai. Nếu mua đất khơng đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại.
Luật Đăng kí Bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng
kí. Luật Đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng
tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua
sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên quan về việc
đăng kí là: về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như-
khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi
đất đai; phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp
điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện

7

của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng
kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn
Đình Bồng, 2005).

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có
tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có
thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất
hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên
theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra tồn Liên bang
(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Các điều luật về đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các
vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3
loại: (1) quy định quyền ưu tiên theo trình tự; (2) quy định về quyền ưu tiên theo
nguyên tắc nhận biết; (3) quy định hỗn hợp. Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành
quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng
một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện
trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận. Điều
luật theo nguyên tắc nhận biết: khơng dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký.
Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi
liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an tồn về pháp lý. Điều
luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các
quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước
nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước. Cũng
như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc
ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký
chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải điều
tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem
người bán có đúng là chủ sở hữu và hồn tồn có quyền bán hay khơng (Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).

1.2.3. Đăng ký đất đai tại Anh

Anh là quốc gia có chủ quyền đã từng tồn tại từ năm 927 đến năm 1707 ở
phía tây bắc lục địa châu Âu. Ở thời đỉnh cao, Vương quốc Anh đã từng kéo dài tới

8

hai phần ba phía nam Đảo Anh (bao gồm cả Anh và xứ Wales ngày nay) và một vài
hòn đảo nhỏ xa trung tâm; hiện nay thuộc thẩm quyền pháp lý của Anh và xứ
Wales. Vương quốc này có biên giới đất liền với Vương quốc Scotland ở phía Bắc.

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai
và tài sản khác gắn liền với đất), được tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống
nhất có Văn phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực
(địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt
động của hệ thống đăng ký đều thực hiện trên hệ thống máy tính được nối mạng
thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để
bảo mật dữ liệu). Năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống
đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng,
dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phịng
Đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật Đăng ký và
Luật đất đai.

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật Đăng ký đất đai
(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn
chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào
năm 2009. Trước năm 2002, Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất
động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phịng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên,
từ khi có Luật Đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ
thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phịng Đăng ký
nào trên lãnh thổ Anh (Nguyễn Trọng Đợi, 2009)

Về đối tượng đăng ký, theo Luật Đất đai, Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị
đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới
dạng thơng tin thuộc tính. Về chủ sở hữu, chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu
tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...).

Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật Đăng ký có quy định rất chặt
chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh
đều phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở
hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.

9

1.2.4. Đăng ký đất đai tại Trung Quốc

Trung Quốc có diện tích tự nhiên là 9,596,961 triệu km², là quốc gia có diện
tích lục địa lớn thứ tư trên thế giới. Trung Quốc có 22 tỉnh và 5 khu tự trị với 4 đơ
thị trực thuộc, 2 khu hành chính đặc biệt là Hồng Kông và Ma Cao. Theo Hiến pháp
năm 1982, tồn bộ đất đơ thị của Trung Quốc đã bị quốc hữu hóa, sở hữu tồn dân.
Nhà nước với tư cách là người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý
đất đai nói chung và đất đơ thị nói riêng; khơng tổ chức, cá nhân nào được phép
chiếm đoạt, mua bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức
nào. Tuy nhiên, trong thực tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành mua bán đất đai như
một loại hàng hóa trong một thị trường đất đai "khơng chính thức”. Ở nhiều địa
phương, nơng dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất cho các doanh nghiệp
có nhu cầu sử dụng. Hiến pháp sửa đổi năm 1988 đã đưa đất đai ở Trung Quốc vào
quan hệ thị trường, chấm dứt chế độ phân phối đất đai không thu tiền và không xác
định thời hạn, đất đai được chính thức được tham gia vào thị trường như một loại
hàng hóa. Hiến pháp sửa đổi năm 1988 cũng đã bổ sung quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, đồng thời hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Để cụ thể Hiến
pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao

và chuyển quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đơ thị, trong đó quy định rõ về
quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá. Năm
1998, Trung Quốc ban hành Luật Quản lý đất đai sửa đổi và quy định đất đai ở hầu
hết các thành phố và tỉnh thành đều được chuyển giao theo phương thức phải trả
tiền cho Nhà nước.

Về đăng ký đất đai, việc đăng ký đất đai tại Trung Quốc được thực hiện theo
quy định của Luật về quyền sở hữu tài sản của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa
ngày 16 tháng 3 năm 2007. Theo Luật này, Trung Quốc quy định về việc thực hiện cơ
chế đăng ký bắt buộc, không quy định các trường hợp đăng ký tự nguyện (Điều 9).
Việc đăng ký được thực hiện theo nguyên tắc đăng ký xác minh tài liệu, theo đó cơ
quan đăng ký kiểm tra điều kiện thực hiện đăng ký của người yêu cầu đăng ký căn cứ
vào những tài liệu có trong hồ sơ đăng ký (Điều 11). Tuy nhiên, trong trường hợp cần
kiểm tra kỹ hơn thì ngồi việc xác minh tài liệu, cơ quan đăng ký có thể đi xem xét

10

thực tế nếu xét thấy cần thiết (Điều 12). Việc đăng ký bất động sản do cơ quan đăng
ký bất động sản của nơi sở tại thực hiện. Nhà nước Trung Quốc thực hiện chế độ
đăng ký thống nhất đối với bất động sản. Phạm vi đăng ký, cơ quan đăng ký và
phương thức đăng ký thống nhất căn cứ theo quy định của pháp luật và các quy định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 10). Đăng ký có hiệu lực kể từ khi ghi
chép vào sổ đăng ký bất động sản (Điều 14). Luật này cũng quy định trong trường
hợp giữa chứng thư về quyền sở hữu bất động sản và sổ đăng ký không thống nhất thì
lấy sổ đăng ký bất động sản làm căn cứ chuẩn, trừ trường hợp có chứng cứ chứng
minh sổ đăng ký bất động sản có sai sót (Điều 17). Việc thu phí đối với việc đăng ký
bất động sản khơng theo diện tích, thể tích bất động sản hoặc tỷ lệ giá cả mà được thu
theo từng thời điểm đăng ký. Tức việc thu phí đối với việc đăng ký bất động sản được
ấn định thành mức phí cố định trong từng thời điểm nhất định. Trung Quốc cũng quy
định về việc đăng ký quyền đối với bất động sản trong trường hợp quyền đó có được

từ văn bản pháp luật của Tòa án, Hội đồng trọng tài hoặc thừa kế, di tặng. Trong
trường hợp thiết lập, hoặc huỷ bỏ quyền tài sản do các hành vi thực tế như xây dựng
và dỡ bỏ nhà cửa hợp pháp thì cũng phải đăng ký. Đối với những trường hợp trên thì
khi định đoạt quyền tài sản phải thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật, nếu
chưa thực hiện đăng ký thì quyền tài sản khơng có hiệu lực pháp luật.

1.2.5. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam

Nhìn chung các nước trên thế giới đều coi hoạt động Đăng ký đất đai (kể cả
việc cấp GCN) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động quản lý Nhà
nước và do tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thực hiện.

Cơ quan đăng ký đất đai ở các nước trên thế giới đều được tổ chức theo mơ
hình một cấp. Trong đó phần lớn các nước cơ quan đăng ký trực thuộc cơ quan quản
lý đất đai ở Trung ương và có các chi nhánh trực thuộc được bố trí theo khu vực tùy
theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí theo đơn vị hành chính như: Mỹ, Anh…
Một số nước tổ chức thành các cơ quan đăng ký ở cấp tỉnh và có các chi nhánh phụ
trách từng khu vực như: Mỹ,…

Điểm chung của các cơ quan đăng ký đất đai ở các nước: đều có thẩm quyền
thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai từ việc tiếp nhận và kiểm
tra hồ sơ đăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp GCN và việc tính, thu các

11

loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách; do đó bảo đảm cơ chế: “Một cửa” được
tuân thủ tuyệt đối (người dân chỉ đến duy nhất một nơi là cơ quan đăng ký để làm
mọi thủ tục mà không phải đến nơi khác để tính và thu nghĩa vụ tài chính như ở
Việt Nam).
1.3. Văn phịng đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.3.1. Khái quát về Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.3.1.1. Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam theo quy định của Luật Đất đai năm 2003
Trước khi có Luật Đất đai năm 2003, nhiệm vụ đăng ký đất đai, lập, quản lý

hồ sơ địa chính do các Sở Tài ngun và Mơi trường, Phịng Tài ngun và Mơi
trường thực hiện. Trong lộ trình cải cách hành chính, nhằm giảm tải áp lực lên cơ
quan quản lý nhà nước ở địa phương, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương có văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất,
là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa
chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.

Theo quy định tại Điều 9 Nghị Định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 của Chính Phủ về thi hành luật đất đai đã quy định việc thành lập hệ
thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi
trường ở 2 cấp gồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài
ngun và Mơi trường (Văn phịng đăng ký cấp tỉnh), Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trực thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường (Văn phòng đăng ký cấp
huyện). Đây là một trong những nội dung đổi mới quan trọng của Luật Đất đai năm
2003, thể hiện sự thay đổi về quan điểm, nhận thức đối với công việc đăng ký đất
đai từ việc xác định là một nội dung nhiệm vụ quản lý nhà nước chỉ do cơ quan
hành chính của nhà nước thực hiện (trước đây), nay đã được xác định lại là hoạt
động dịch vụ công và được chuyển giao cho đơn vị sự nghiệp thực hiện; do đó đã
khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực chun mơn để thực hiện các nhiệm vụ về
đăng ký đất đai; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp Giấy chứng nhận
về quyền sử dụng đất trong thời gian qua.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức
năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở