Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố hòa bình, tỉnh hòa bình giai đoạn 2017 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN VĂN NHẤT

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HỊA BÌNH, TỈNH HỊA BÌNH
GIAI ĐOẠN 2017 -2022

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2023

i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên
cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.

Hà Nội, ngày tháng năm 2023
Người cam đoan

NGUYỄN VĂN NHẤT

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự giúp đỡ của các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tơi hồn thành Luận văn thạc sĩ này.

Đầu tiên, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS. Xuân Thị Thu Thảo
là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tận tình trong suốt thời gian thực hiện
đề tài.

Ngồi ra, Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy
giáo, cô giáo Viện quản lý đất đai & phát triển nông nghiệp trường Đại học
Lâm nghiệp, cùng tồn thể bạn bè, đờng nghiệp, đã giúp đỡ tơi trong q trình
học tập và thực hiện đề tài.

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán
bợ Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Hịa Bình; Chi cục Thống kê
thành phố Hịa Bình; Văn phịng đăng ký đất đai thành phố Hịa Bình; đã tạo

mọi điều kiện giúp đỡ tơi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.

Tuy nhiên, do lần đầu tiên thực hiện nghiên cứu và kinh nghiệm còn
hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót. Tơi rất mong nhận được ý
kiến đóng góp của q thầy cơ và bạn bè để tơi hồn thiện luận văn này.

Tôi xin trân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2023
Tác giả

NGUYỄN VĂN NHẤT

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC.......................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................... 4

1.1. Tổng quan về giá đất............................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất ......................................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm của giá đất ........................................................................ 4
1.1.3. Nguồn gốc hình thành giá đất .......................................................... 5
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................................................... 8

1.2. Định giá đất ........................................................................................... 14

1.2.1. Khái niệm định giá đất ................................................................... 14
1.2.2. Nguyên tắc định giá đất .................................................................. 14

1.3. Công tác định giá đất của một số nước trên thế giới ............................ 18
1.3.2. Hình thức giá .................................................................................. 19
1.3.3. Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: .................................... 19
1.3.4. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá ...................................... 21

1.4. Công tác định giá đất tại việt nam ........................................................ 22
1.4.1. Các văn bản pháp luật liên quan đến công tác định giá đất.......... 22
1.4.2. Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 1993 ............... 22
1.4.3. Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 2003 ............... 22
1.4.4. Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 2013 ............... 23
1.4.5. Các phương pháp định giá đất ....................................................... 25
1.4.6. Tình hình biến động giá bất động sản tại Việt Nam....................... 27

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 30

iv

2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 30
2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 30
2.3. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 30
2.4. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 30
2.5. Nội dung nghiên cứu............................................................................. 30

2.5.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa
Bình ........................................................................................................... 30
2.5.2. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai thành phố Hịa Bình,
tỉnh Hịa Bình ............................................................................................ 30

2.5.3. Thực trạng biến động giá đất ở tại thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa
Bình giai đoạn 2017 -2022 ....................................................................... 30
2.5.4. Giải pháp nhằm nâng cao kết quả công tác định giá đất ở tại thành
phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình ................................................................... 31
2.6. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 31
2.6.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................. 31
2.6.2. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp........................................ 33
2.6.3. Phương pháp điều tra thông tin sơ cấp .......................................... 33
2.6.4. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu .............................................. 34
2.6.5. Phương pháp phân tích số liệu ....................................................... 34
2.6.6. Phương pháp chuyên gia ................................................................ 35
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 36
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hợi tại thành phố Hịa Bình .. 36
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên tại thành phố Hịa Bình.................... 36
3.1.2. Địa hình, địa mạo ........................................................................... 37
3.1.3. Khí hậu............................................................................................ 37
3.1.4. Thủy văn.......................................................................................... 38
3.1.5. Thực trạng phát triển kinh tế .......................................................... 40
3.1.6. Vấn đề văn hóa xã hội .................................................................... 43

v

3.1.7. Đánh giá chung............................................................................... 45
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Hịa Bình ................... 46

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Hịa Bình......................... 46
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hịa Bình ............................ 52
3.2.3. Tình hình biến động đất nơng nghiệp tại thành phố Hịa Bình giai
đoạn 2017-2022 ........................................................................................ 55
3.3. Tình hình biến đợng giá đất ở tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2017-

2022.............................................................................................................. 56
3.3.1. Biến động giá đất ở theo khung giá của Chính phủ ...................... 56
3.3.2. Biến động giá đất ở do giai đoạn 2017-2022 tại thành phố Hịa Bình
................................................................................................................... 57
3.3.3. So sánh biến động giá đất (theo bảng giá) và giá đất (theo giá thị
trường) tại các khu vực nghiên cứu .......................................................... 71
3.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất tại thành phố Hòa
Bình ........................................................................................................... 73
3.4. Giải pháp nhằm nâng cao kết quả công tác định giá đất ở tại thành phố
Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình ............................................................................. 77
3.4.1. Giải pháp về chính sách.................................................................. 77
3.4.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện ....................................................... 77
3.4.3. Giải pháp về khoa học và công nghệ.............................................. 78
3.5.4. Giải pháp về nguồn nhân lực.......................................................... 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 82

Từ viết tắt vi
BC
BĐS DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CB Nghĩa là
CN-XD : Báo cáo
CP : Bất động sản
CT : Cá biệt
HĐND : Công nghiệp - Xây dựng
HT : Chính phủ
KH : Chỉ thị
KT : Hội đồng nhân dân
NĐ : Cơ sở hạ tầng
NQ : Kế hoạch

PTTH : Kinh tế
PL : Nghị định
QĐ : Nghị quyết
TNHH : Phổ thông trung học
TT-BTC : Pháp lý
TT- TCĐC : Quyết định
TW : Trách nhiệm hữu hạn
TTg : Thông tư - Bợ Tài chính
SDĐ : Thông tư - Tổng cục địa chính
XH : Trung ương
UBND : Thủ tướng Chính phủ
UBTVQH : Sử dụng đất
VT : Xã hội
: Ủy ban nhân dân
: Ủy ban thường vụ Quốc Hội
: Vị trí

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Mục đích của định giá đất tại mợt số nước trên thế giới ................ 18
Bảng 1.2: Hình thức giá cửa một số nước trên thế giới .................................. 20
Bảng 1.3: Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất ...................................... 20
Bảng 1.4: Nguyên tắc và phương pháp xác định giá ...................................... 21
Bảng 2.1. Thống kê tuyến đường/ phố khu vực tại các phường và xã trên địa
bản thành phố Hịa Bình.................................................................................. 31
Bảng 3.1. Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp tại thành phố Hịa Bình giai
đoạn 2018-2022............................................................................................... 41
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2022.............................. 53
tại thành phố Hịa Bình ................................................................................... 53

Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2022 ....................... 54
Bảng 3.4. Khung giá đất ở đơ thị của thành phố Hịa Bình ............................ 56
giai đoạn 2017-2022........................................................................................ 56
Bảng 3.5. Khung giá đất ở nông thơn của thành phố Hịa Bình giai đoạn 2017-
2022 ................................................................................................................. 57
Bảng 3.6. Kêt quả biến động bảng giá đất ở đô thị giai đoạn ......................... 57
2017-2022 khu vực 1....................................................................................... 57
Bảng 3.7. Kết quả biến động giá đất ở đô thị thị trường giai đoạn 2017 2022
khu vực 1 ......................................................................................................... 60
Bảng 3.8. Kết quả biến động bảng giá đất ở đô thị của thành phố Hịa Bình
giai đoạn 2017-2022 khu vực 2....................................................................... 62
Bảng 3.9. Kết quả biến động giá đất ở đơ thị (theo giá thị trường) của thành
phố Hịa Bình giai đoạn 2017-2022 khu vực 2 ............................................... 64
Bảng 3.10. Kết quả biến động bảng giá đất ở nông thôn giai đoạn 2017-2022
khu vực 3 ......................................................................................................... 67
Bảng 3.11. Kết quả biến động giá đất ở nông thôn (theo giá thị trường) của
thành phố Hòa Bình giai đoạn 2017-2022 khu vực 3 ..................................... 68

viii

Bảng 3.12. Kết quả biến động bảng giá đất ở nông thôn giai đoạn 2017-2022
khu vực 4 ......................................................................................................... 69
Bảng 3.13. Kết quả biến động giá đất ở nông thôn (theo giá thị trường) giai
đoạn 2017-2022 khu vực 4.............................................................................. 70

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đờ vị trí của thành phố Hịa Bình............................................... 36
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất tại thành phố Hịa Bình năm 2022 ................. 53

Hình 3.3. Biến đợng các loại đất tại Thành phố Hịa Bình ............................. 55
giai đoạn 2017 -2022....................................................................................... 55
Hình 3.4. Biến đợng bình qn giá đất ở đô thị tại các đường phố trong khu
vực 1 giai đoạn 2017-2022 (Đơn vị tính: 1000đ/ m2) .................................... 71
Hình 3.5. Biến động bình quân giá đất ở đô thị tại các đường phố trong khu
vực 2 giai đoạn 2017-2022 Đơn vị tính: 1000đ/ m2) ..................................... 72
Hình 3.6. Biến đợng bình quân giá đất ở nông thôn tại khu vực trong khu vực
nghiên cứu 3 giai đoạn 2017-2022 Đơn vị tính: 1000đ/ m2).......................... 73
Hình 3.7. Biến đợng bình qn giá đất ở nông thôn tại khu vực trong khu vực
nghiên cứu 4 giai đoạn 2017-2022 Đơn vị tính: 1000đ/ m2).......................... 73

1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Đơ thị hóa là mợt q trình tất yếu ở mỗi quốc gia, trong đó có Việt
Nam. Tuy nhiên, quá trình đơ thị hóa ở mỗi nước diễn ra theo xu hướng
nhanh, chậm khác nhau bởi nó phụ tḥc vào điều kiện và trình độ phát triển
kinh tế - xã hợi ở quốc gia đó. Tại Việt Nam, thời gian qua, quá trình đơ thị
hóa đã diễn ra mạnh mẽ tại các đô thị lớn, nhỏ và tạo hiệu ứng thúc đẩy đơ thị
hóa nhanh lan toả diện rợng trên phạm vi các tỉnh, các vùng và cả nước.
Nhiều đơ thị mới, khu đơ thị mới được hình thành phát triển; nhiều đô thị cũ
được cải tạo, nâng cấp hạ tầng cơ sở,… (Trung tâm thông tin và dự báo kinh
tế xã hội Quốc gia, 2019). Song song với đó là nhu cầu sử dụng đất ngày càng
tăng tại các địa phương trên cả nước. Có thể thấy, đối với đời sống của con
người, đất đai có vai trị nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế - xã
hợi, nó là tư liệu sản x́t đặc biệt, là yếu tố khơng thể thiếu trong q trình
sản x́t kinh doanh. Đất đai có những tính chất đặc biệt là có giới hạn về số
lượng nhưng vơ hạn về thời gian sử dụng và có vị trí cố định trong không

gian. Trong giai đoạn hiện nay, khi mà quá trình đơ thị hóa đang diễn ra rất
mạnh mẽ ở tất cả các vùng trên cả nước (năm 2018 tỷ lệ đơ thị hóa cả nước
đạt 0,8% so với năm 2017) (Trung tâm thông tin và dự báo kinh tế xã hợi
Quốc gia, 2019) thì nhu cầu sử dụng đất ngày mợt tăng lên, mà diện tích đất
lại có hạn đã làm cho giá đất tại các địa phương trên cả nước có sự thay đổi rõ
rệt. Giá đất được quyết định bởi cơ chế cung cầu và khả năng sinh lợi. Theo
Quy định Luật Đất đai 2013, “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính
trên mợt đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất
xác định” (Quốc Hội, 2014). Ở nước ta, tồn tại hai loại giá đất gồm: giá đất
nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng luôn
tồn tại sự chênh lệch giữa hai loại giá đất này và giá đất ln có xu hướng

2

tăng cao (Bùi Ngọc Tuân, 2004; Phan et al., 2017; Phan Thị Thanh Huyền &
Phạm Phương Nam, 2020; Phan & Nguyen, 2022). Trong thực tế, có nhiều
nguyên nhân làm tăng giá đất. Nghiên cứu của Trần Thái Yên & Nguyễn
Thanh Trà (2021); Hồ Thị Lam Trà và cộng sự (2020) đều chỉ ra rằng giá đất
ở tăng lên là do sự đầu tư, nâng cấp cơ sở hạ tầng.

Thành phố Hịa Bình là đơ thị loại 3 và nằm ở phía Bắc của tỉnh Hịa
Bình dọc theo hai bờ Sông Đà, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 73 km và là
trung tâm phát triển kinh tế xã hợi của tỉnh Hịa Bình. Sau khi Luật Đất đai
năm 2013 có hiệu lực thi hành (ngày 01/7/2014); xuất phát từ định hướng
phát triển kinh tế, xã hội giai đoạn 2016 – 2020 định hướng đến năm 2030,
nhu cầu thực tiễn phát triển của các ngành, lĩnh vực trên địa bàn, tình hình sử
dụng đất của cả tỉnh Hịa Bình nói chung và thành phố Hịa Bình nói riêng.
Đặc biệt sau khi UBND tỉnh Hịa Bình ban hành quyết định phê duyệt quy
hoạch sử dụng đất thành phố Hòa Bình giai đoạn 2020-2030 thì nhu cầu sử

dụng đất của các đối tượng sử dụng đất tăng lên rõ rệt. Trong thời gian gần
đây, giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương có chiều hướng
gia tăng giảm khác nhau đặc biệt ở đất ở khu vực trung tâm và gần thủy điện.
Vấn đề này ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản tại thành
phố Hịa Bình và cơng tác quản lý giá và đinhh giá đất tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa
Bình giai đoạn 2017-2022”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở điều tra đánh giá tình hình biến động giá đất ở tại thành phố
Hòa Bình, để thấy được xu hướng biến đợng giá đất tại thành phố Hịa Bình từ
đó đề x́t giải pháp nâng cao cơng tác định giá đất tại thành phố Hịa Bình.

3

1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được tình hình biến động giá đất ở tại thành phố Hòa Bình,

tỉnh Hòa Bình.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất tại thành phố Hòa

Bình, tỉnh Hòa Bình.
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.3.1.Ý nghĩa khoa học

Luận văn đã hệ thống hóa cơ cở khoa học về giá đất và định giá đất.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu có thể là tài liệu tham khảo vận dụng vào việc xây
dựng bảng giá đất ở và xây dựng giá đất cụ thể phục vụ công tác tư vấn về giá
đất tại thành phố Hịa Bình

Ngoài ra kết quả của đề tài là tài liệu học tập cho các sinh viên và học
viên ngành quản lý đất đai và các nghành khác trong quá trình học tập và
nghiên cứu khoa học

4

Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất

Theo điều 3 khoản 19 Luật Đất đai 2013: “Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên mợt đơn vị diện tích đất”.Trên thực tế, tại nhiều quốc
gia, luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất do nhà nước quy định và giá đất giao
dịch thành công trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở
giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; Giá đất do nhà nước quy định
trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả hai
loại giá đất có liên quan mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá
đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở
trạng thái động (Quốc Hội, 2013)

Theo Điều 55 Luật đất đai năm 2013 giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau:

1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc Hội, 2013)
1.1.2. Đặc điểm của giá đất
Đất đai là các vật chất nằm trên bề mặt Trái Đất, hoặc bạn có thể hiểu
mợt cách đơn giản rằng: Đất đai là vùng đất có ranh giới với khoảng khơng
gian bên trên bề mặt đất và dưới lòng đất. Khi bạn là chủ của khu đất đó thì
bạn có quyền sở hữu tất cả những thứ ở trên phần đất đai đó từ thực vật, động
vật, vi sinh vật đến các loài động vật nhỏ (Lê Vũ Trường An, 2019). Xét về

5

góc đọ kinh tế đất đai là mợt tài sản có giá trị và có giá và là hàng hóa đặc
biệt. Do vậy khi nói đến giá đất sẽ có mợt số đặc điểm sau:

- Do đất đai không thể di dời được nên giá đất trước hết và chủ yếu phụ
tḥc vào vị trí của chính nó. Vị trí của đất đai càng thuận lợi cho đời sống
con người, càng có khả năng sinh lợi lớn thì giá đất càng cao.

- Do đất đai không thể di dời được nên thị trường đất đai bị chia cắt
theo vùng, khu vực và giá đất trong mỗi vùng, khu vực tương đối độc lập so
với nhau.

- Trong không gian và thời gian xác định, bề mặt (diện tích) đất đai là
mợt đại lượng hữu hạn. Tính hữu hạn của bề mặt (diện tích) đất đai làm gia
tăng tính khan hiếm, tính “đợc nhất vơ nhị” của đất đai khi mà nhu cầu về mặt

bằng đất đai ngày càng tăng và trở nên bức xúc trong đời sống của con người.
Do đó, xét trên phương diện tổng quát thì giá trị của đất đai theo thời gian
không những không bị mai một như các loại tài sản thông thường mà ngược
lại giá trị của đất đai có xu hướng ngày càng tăng bất chấp mọi nỗ lực của con
người. (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2016).
1.1.3. Nguồn gốc hình thành giá đất

1.1.3.1. Lý thuyết về địa tô

Adam Smith (1723-1790) là người trình bày lý luận về địa tơ mợt cách
có hệ thống sớm nhất. Theo quan niệm của ông, địa tô là phạm trù kinh tế
xuất hiện sau khi nảy sinh quyền sở hữu ruộng đất, là thu nhập của giai cấp
địa chủ trong xã hội tư bản chủ nghĩa. Lý luận thứ nhất về địa tô của ông cho
rằng địa tô là giá cả chi trả cho việc sử dụng đất, coi địa tô là giá cả độc
quyền. Lý luận thứ hai về địa tô của ông cho rằng sự sản sinh địa tô là kết quả
của sức tự nhiên tham gia vào sản xuất nông nghiệp, thù lao mà người sở hữu
ruộng đất nhận được và địa tô là bộ phận cấu thành giá trị sản phẩm. Như vậy,
kết luận của ơng về giá trị hàng hóa đất đai là sự cấu thành từ địa tô, tiền công
và lợi nhuận (Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016).

6

David Ricardo (1772-1823), nhà kinh tế chính trị học tư sản cổ điển, đã
tiếp thu và phát triển lý luận về giá trị của Adam Smith. Theo quan điểm của
ơng, giá trị là do hao phí sức lao đợng sản xuất sáng tạo ra, bác bỏ luận điểm
về giá trị do ba yếu tố cấu thành của Adam Smith. Ông cho rằng địa tô phát
sinh trên cơ sở quyền tư hữu về ruộng đất, tồn tại do hai điều kiện là tính có
hạn về diện tích đất đai và tính khác nhau giữa vị trí và đợ màu mỡ của đất đai
(Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016; Trịnh Hữu Liên và cs., 2013).

Các Mác (1818-1883) trên cơ sở kế thừa lý luận địa tô của Adam Smith
và David Ricardo, đã phát triển và hồn thiện lý luận địa tơ. Theo quan điểm
của ơng, địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, liên
quan đến sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về đất đai. Trong chế độ
chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động của người nô lệ và những người chiếm
hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản
phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong kiến chiếm đoạt.
Trong chế độ tư bản chủ nghĩa, địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận
bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Các loại
địa tô trong chủ nghĩa tư bản bao gồm: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và
địa tô độc quyền. Trong chế độ xã hội chủ nghĩa theo mô hình truyền thống
trước đây, không còn tư hữu của địa chủ hay tư bản, địa tô chênh lệch thuộc
về Nhà nước và người sử dụng đất, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa
bỏ (Chu Văn Thỉnh, 2000).

Sự khác nhau giữa giá đất đô thị và giá đất nơng nghiệp giải thích qua sự
khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất
đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định mục đích sử dụng, do đó quyết
định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tơ của thửa đất
đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tơ,
dù thửa đất đó ở đơ thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới

7

tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông
nghiệp (Chu Văn Thỉnh, 2000; Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016).
1.1.3.2. Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi theo chiều hướng tăng hay giảm. Khi lãi śt ngân hàng cao
thì số tiền lưu thơng trên thị trường để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản
nhận thấy gửi tiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô.
Ngược lại khi lãi suất ngân hàng giảm xuống, nhà tư bản có xu hướng huy
động tiền vào mua đất (Trịnh Hữu Liên và cs., 2013). Lãi suất ngân hàng
trong cùng một quốc gia là xấp xỉ nhau. Lãi suất ngân hàng quyết định đến
giá đất nói chung, khơng quyết định đến sự chênh lệch giá đất giữa thành thị
và nông thôn. Các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định
giá đất thông qua mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, cụ thể
như sau:

Giá đất = Địa tô/Lãi suất ngân hàng

1.1.3.3. Quan hệ cung - cầu

Cung và cầu tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm
cho giá đất ln biến đợng. Cung và cầu có thể cân bằng nhau ở bất cứ một
thời điểm cụ thể nào đó. Khi các điều kiện khác khơng thay đổi ở mợt thời
điểm nào đó, mọi sự giảm xuống về cung hay sự tăng lên về cầu sẽ làm cho
giá đất tăng lên, và ngược lại mọi sự tăng lên về cung hay giảm xuống về cầu
sẽ làm cho giá đất giảm xuống.

Xét trong một không gian rộng hơn, nhu cầu về đất đai và khả năng tài
chính đối với việc mua bán đất đai ở các thành phố lớn hơn ở nông thôn, nên
mối tương quan cung - cầu về đất giữa thành thị và nông thôn chênh lệch
nhau khá lớn. Mặt khác, sự chênh lệch này còn được thể hiện giữa các khu

8

vực trong cùng một thành phố có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội khác

nhau (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.4.1. Nhóm yếu tố yếu tố vị trí (khu vực)

Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được
xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến
các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của
các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.

Yếu tố vị trí là yếu tố quan trọng hành đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá
trị bất đợng sản. Thường thì vị trí càng đẹp thì giá trị càng cao. Thơng thường
vị trí trong bất đợng sản có 2 loại là vị trí tương đối, vị trí tuyệt đối. Vị trí
tương đối là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay
cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ, hay một vùng nào đó thì nó sẽ có gái
trị coa hơn những bất động sản cùng laoij nhưng nằm ở các vùng ven trung
tâm. Vị trí tuyệt đối là những vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao
thông, trên các trục lợ giao thơng lớn có giá trị cao hơn những bất đợng sản
nằm ở vị trí khác.
1.1.4.2. Nhóm yếu tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc
tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong q trình
Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả
vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.

 Tình trạng phát triển kinh tế
Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển
kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái

tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá

9

tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã
hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ
sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu
đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất
với xu thế của chu kỳ kinh tế.

 Mức độ dự trữ và đầu tư
Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là
dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính
thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự
ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái qt bằng
sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.
Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự
trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà
nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản
càng nhanh. Nhìn từ góc đợ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn
tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua
đất phải qua mợt thời kỳ tích cóp khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có
lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua
nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và
sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
Nói chung mợt loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ
siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đợt nhiên xuống thấp,
đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
 Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ
Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp

quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài
chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của
lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt

10

gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi
của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh
mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tờn được giá trị, nên
nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.

 Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no
mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu
càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm
cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.
 Biến động vật giá
Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người. Tài sản
nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo
đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị
trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng
cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là:
giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn
chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một
cách nghiêm trọng thì giá đất cịn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh
hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất.
 Mức lãi suất
Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn
ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan
đến đờng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường

không thể có khả năng chi trả ngay mợt khoản lớn, nên phải trực tiếp vay
ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu
tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn ln nắm được tình hình vốn đầu
tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là
nắm tình hình về biến đợng mức lãi suất.