NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2015 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Đào Ngọc Mai

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2015 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Đào Ngọc Mai

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2015 – 2018
Chuyên ngành :
Mã số

Quản lý đất đai

: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS TRẦN VĂN TUẤN

Hà Nội – Năm 2018


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG

III

DANH MỤC CÁC HÌNH IV
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT V
MỞ ĐẦU

1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 6
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất

6

1.1.1. Giá đất............................................................................................................6
1.1.2. Định giá đất...................................................................................................16
1.2. Cơ sở pháp lý về giá đất và định giá đất 25
1.2.1. Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá
đất............................................................................................................................25
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất.......................................30
1.3. Quản lý nhà nước về giá đất và định giá đất ở một số nước trên thế giới
30
1.3.1. Định giá đất, bất động sản ở Úc....................................................................31
1.3.2. Định giá đất ở Thụy Điển..............................................................................31

1.3.3. Định giá đất ở Hàn Quốc...............................................................................32
1.3.4. Nhận xét chung và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam..................................34
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2015 – 2018

37

37

2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Thái Bình
37
2.1.1. Điều kiện tự nhiên..........................................................................................37
2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội.................................................................................39
2.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và ảnh hưởng đến
giá đất ở.......……………………………………………………………………….43
2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đất đai trên địa bàn thành phố Thái
Bình 44
2.2.1. Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai...........................................44
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động diện tích đất đai...................46
i


2.3. Giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn tỉnh Thái Bình giai đoạn
2015 - 2018 51
2.3.1. Các quy định về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình.....................................51
2.3.2. Tình hình và kết quả xây dựng Bảng giá đất và định giá đất cụ thể.............55
2.4. Giá đất ở thị trường tại thành phố Thái Bình

57

2.3.1. Biến động giá đất ở khu vực 1 giai đoạn 2015-2018.....................................59
2.3.2. Khu vực 2.......................................................................................................60
2.3.3. Khu vực 3.......................................................................................................61
2.5. So sánh giá đất ở thị trường với bảng giá đất do nhà nước quy định và
giá đất cụ thể tại một số dự án 62
2.5.1. So sánh giá đất ở thị trường với Bảng giá đất do nhà nước quy định............63
2.5.2. So sánh giá đất ở thị trường với giá đất cụ thể bồi thường cho người dân
tại một số dự án thu hồi đất.....................................................................................66
2.6. Đánh giá chung về thực trạng giá đất ở và công tác định giá đất - quản
lý giá đất trên địa bàn nghiên cứu

68

2.6.1. Những mặt được............................................................................................68
2.6.2. Những tồn tại, hạn chế...................................................................................68
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN NGHIÊN CỨU

71

3.1. Cơ sở đề xuất giải pháp

71

3.2. Đề xuất một số giải pháp

73

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

75

TÀI LIỆU THAM KHẢO

77

ii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Hiện trạng đất chuyên dùng năm 2017 của Thành phố Thái Bình. . .48
Bảng 2.2. Biến động đất đai thành phố Thái Bình giai đoạn 2015-2017..................49
Bảng 2.3. Giá đất thị trường của các tuyến phố chính thành phố Thái Bình qua các
năm.......................................................................................................................... 58
Bảng 2.4. So sánh giá đất ở thị trường với Bảng giá đất do nhà nước quy định 3
tuyến phố chính thành phố Thái Bình......................................................................64
Bảng 2.5. So sánh giá đất ở thị trường với giá đất cụ thể bồi thường cho người dân
tại một số dự án thu hồi đất tại 3 tuyến phố chính thành phố Thái Bình..................67

iii


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí thành phố Thái Bình..............................................................37
Hình 2.2. Đường giao thông thành phố Thái Bình...................................................41
Hình 2.3. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất thành phố Thái Bình năm 2017....................47
Hình 2.4. So sánh diện tích các loại đất chính giai đoạn 2015-2017 thành phố Thái
Bình.........................................................................................................................50
Hình 2. 5. So sánh giá đất thị trường tại vị trí 1 của các tuyến phố chính Thành phố

Thái Bình qua các năm............................................................................................59
Hình 2.6. So sánh giá đất thị trường qua các năm đường Trần Quang Khải............60
Hình 2.7. So sánh giá đất thị trường qua các năm phố Lý Bôn................................61
Hình 2.8. So sánh giá đất thị trường qua các năm đường Hoàng Công Chất...........62

iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Từ viết đầy đủ

UBND
QSDĐ

Ủy ban nhân dân
Quyền sử dụng đất

BĐS

Bất động sản

TT
QL
TL
ĐT
TDTT
GPMB
VT

CSDL
BGĐ
TNMT

Thị trường
Quốc lộ
Tỉnh lộ
Đường tỉnh
Thể dục thể thao
Giải phóng mặt bằng
Vị trí
Cơ sở dữ liệu
Bảng giá đất
Tài nguyên môi trường

v


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia. Khi xã hội
ngày càng phát triển, kinh tế ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất của con người
ngày càng lớn thì giá trị mà đất đai mang lại ngày càng cao và đất đai ngày càng trở
nên có giá trị.
Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất
cho các mục đích phi nông nghiệp, trong đó cho mục đích để ở, phát triển đô thị
ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa
sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử
dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để
phù hợp với thể chế kinh tế mới.

Luật Đất đai năm 1993 đã xác định đất có giá: “Nhà nước xác định giá các
loại đất để tính thuể chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất; Chính
phủ quy định Khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”
(Điều 12). Đây là một dấu mốc quan trọng đánh dấu việc Nhà nước thừa nhận đất
có giá và tạo điều kiện phát triển công khai của thị trường bất động sản.
Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa và phát triển các quy định của Luật Đất
đai năm 1993 về giá đất và đã dành một mục quy định riêng về tài chính đất đai và
giá đất (Mục 6). Luật quy định rõ các trường hợp hình thành giá đất bao gồm giá
nhà nước và giá thực tế giao dịch trên thị trường (Điều 55). Nhà nước quy định
Khung giá đất và các tỉnh xây dựng bảng giá đất, ban hành ngày 01 tháng 01 hàng
năm để làm cơ sở giải quyết các vấn đề tài chính đất đai.
Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục đổi mới chính sách về giá đất. Luật quy định
rõ nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá phổ biến trên thị trường (Điều 112),
Chính phủ ban hành Khung giá đất định kỳ 05 năm một lần, UBND cấp tỉnh xây
dựng Bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng
01 của năm đầu kỳ (Điều 114). Bảng giá đất được sử dụng cho việc tính thuế, phí và
lệ phí trong quản lý, sử dụng đất và một số trường hợp khác. Đối với các trường
1


hợp thu tiền sử dụng đất (thu tiền sử dụng đất ở vượt hạn mức của hộ gia đình, cá
nhân, tiền sử dụng đất khi giao đất cho tổ chức,...), tiền thuê đất, tiền bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất, Luật quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất cụ thể
dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường (Điều 114).
Thành phố Thái Bình tiền thân là thị xã Thái Bình, được thành lập cách đây hơn
100 năm. Năm 2004, thị xã Thái Bình được Chính phủ công nhận là thành phố Thái
Bình. Thành phố Thái Bình có diện tích tự nhiên là 6.809,85 ha bao gồm 13 đơn vị
hành chính trực thuộc, là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, quốc phòng...
của tỉnh và cũng là một trong 8 thành phố của vùng Duyên hải Bắc Bộ. Nằm cách thủ

đô Hà Nội 110 km, đồng thời là đầu mối giao thông của tỉnh; thuận lợi giao lưu với các
tỉnh, thành phố vùng như Hải Phòng, Nam Định đồng bằng sông Hồng qua quốc lộ 10.
Thành phố Thái Bình là một đô thị có tốc độ đô thị hóa khá nhanh trong những năm
gần đây. Giá đất và công tác quản lý giá đất trên địa bàn là một trong những vấn đề
nóng cần được chú trọng để theo kịp được những chuyển biến mạnh mẽ của thị trường
đất đai nhằm phục vụ cho công tác quản lý tài chính đất đai, tránh thất thu ngân sách
nhà nước. Tuy nhiên, thực trạng xây dựng bảng giá đất ở và giá đất cụ thể trên địa bàn
còn tồn tại hạn chế, giá đất thực tế giao dịch trên thị trường cao hơn so với giá nhà
nước quy định làm thất thoát ngân sách, gây khó khăn trong quản lý thị trường bất
động sản. Từ thực tế này rất cần có những nghiên cứu làm rõ thực trạng giá đất ở trên
địa bàn, từ đó đưa ra những giải pháp cho công tác quản lý giá đất. Vì vậy, học viên
chọn đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố
Thái Bình giai đoạn 2015 - 2018”
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu thực trạng giá đất ở thị trường và giá đất cụ thể tại một số dự án
thu hồi đất ở trên địa bàn thành phố Thái Bình trong giai đoạn 2015 - 2018. Từ đó
đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý giá đất
trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Nghiên cứu tổng quan chính sách, pháp luật liên quan đến giá đất như: Luật
Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi
2


trường; Quyết định của UBND tỉnh Thái Bình.
- Thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác định
giá đất trên địa bàn thành phố Thái Bình từ sau khi có Luật Đất đai năm 2013
- Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trường tại khu vực nghiên cứu giai đoạn
2015 - 2018 và điều tra giá đất cụ thể dùng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

áp dụng cho một số dự án tại thành phố Thái Bình.
- So sánh, phân tích sự chênh lệch giữa giá đất ở thị trường với giá đất ở
trong bảng giá đất do UBND tỉnh quy định và giá đất cụ thể tại một số dự án.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở và quản lý
giá đất trên địa bàn thành phố Thái Bình.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: trong phạm vi địa giới hành chính thành
phố Thái Bình.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu về thực trạng giá đất ở trên địa
bàn thành phố Thái Bình, tập trung điều tra tại 8 tuyến đường phố chính của thành phố.
Phạm vi thời gian: nghiên cứu các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở từ sau khi có Luật đất đai 2013 (giai đoạn 2015 – 2018).
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp:
+ Thu thập các tài liệu điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội,
tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của thành phố Thái Bình
+ Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất do Nhà nước, UBND
tỉnh Thái Bình ban hành.
+ Thu thập thông tin giá đất ở từ năm 2015-2018 trên địa bàn thành phố Thái
Bình tại Phòng Tài nguyên và Môi trường và từ cán bộ Địa chính các phường xã,
các trung tâm môi giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Xác định các điểm cần điều tra giá đất
ở theo các tuyến đường đại diện (đường chính) của thành phố Thái Bình để thu
được những thông tin về giá đất ở. Tuy nhiên qua điều tra thông tin sơ bộ, do hạn
chế về dữ liệu thu thập giá đất thị trường nên đề tài chọn 8 tuyến đường chính trong
khu vực các phường của thành phố Thái Bình để điều tra chi tiết gồm các tuyến
3


đường: Trần Quang Khải, Quách Đình Bảo, Lý Bôn, Nguyễn Thị Minh Khai, Lý

Thường Kiệt, Trần Lãm, Đinh Tiên Hoàng, Hoàng Công Chất.
- Phương pháp điều tra xã hội học về giá đất thị trường:
Thực hiện việc khảo sát, điều tra qua việc phát 128 phiếu tới người dân về
thu thập thông tin giá đất ở thị trường tại 8 tuyến đường chính đã nêu ở trên.
Nội dung điều tra, phỏng vấn: Thu thập thông tin về thửa đất ở đã chuyển
nhượng bao gồm: vị trí, tuyến đường, diện tích thửa đất, thời điểm chuyển nhượng,
giá chuyển nhượng thực tế.
- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Thống kê, tập hợp lại những số liệu
điều tra về giá đất thực tế theo thời gian qua các năm. Xử lý trên phần mềm Excel
để đưa ra giá đất trung bình tại mỗi vị trí trên mỗi tuyến đường điều tra của thành
phố Thái Bình.
- Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích số liệu đã xử lý, từ đó so sánh
giá đất ở thị trường với giá đất nhà nước quy định và so sánh giá đất ở thị trường
với giá đất cụ thể tại một số dự án thu hồi đất.
- Phương pháp đánh giá tổng hợp: Đánh giá thực trạng giá đất ở, những hạn
chế, tồn tại trong xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố
Thái Bình. Từ đó có những đề xuất và giải pháp hợp lý nhất.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a) Tài liệu khoa học tham khảo
Bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, công trình nghiên cứu liên quan tới
hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:
- Hướng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất
đai, quản lý tài chính đất đai,...
- Hướng thị trường bất động sản: định giá đất, khung giá các loại đất và các
phương pháp xác định giá đất.
b) Các văn bản pháp lý liên quan đến giá đất
- Luật Đất đai năm 2013
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành và các văn bản
của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai
- Các quyết định của UBND tỉnh Thái Bình về ban hành bảng giá đất năm

4


2015 và xác định giá đất cụ thể bồi thường thiệt hại từ năm 2015 đến năm 2018.
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai tại địa phương.
- Bảng tổng hợp giá đất điều tra qua các năm từ 2015 -2018 của các cơ quan
liên quan như Phòng Tài nguyên và Môi trường, các Trung tâm môi giới bất động sản,..
- Tài liệu, số liệu về giá đất cụ thể bồi thường tại một số dự án trên địa bàn
thành phố Thái Bình.
- Số liệu điều tra phỏng vấn về giá đất, tư liệu ghi chép thực tế trong quá
trình khảo sát thực địa.
7. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm
03 chương:
Chương 1. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chương 2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Bình.
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao công tác định giá đất và
quản lý giá đất trên địa bàn nghiên cứu.

5


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất
1.1.1. Giá đất
1.1.1.1 Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai
phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế - xã hội, nó là sự thu lợi trong

quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có
thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu
thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không
gian và thời gian xác định [10].
Trên thế giới ở phần lớn các nước có nền kinh tế thị trường giá đất là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất tức là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Theo quy
định trong hệ thống luật pháp của nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai
là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại Khoản 19 Điều 3 của Luật Đất đai
năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện
tích đất đai”. Giá đất được hình thành trong 3 trường hợp:
a. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo Khoản
1 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013;
b. Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
c. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn bằng
QSDĐ.
Như vậy ở nước ta có 2 loại giá đó là giá thị trường và giá quy định của Nhà
nước. Giá quy định của Nhà nước được sử dụng để thực hiện mối giao dịch giữa Nhà
nước và người sử dụng đất. Giá đất trên thị trường cũng như các loại hàng hoá khác
trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng
6


hoá, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Tuy nhiên cơ chế biểu
hiện của các quy luật này đối với giá đất mang những đặc trưng riêng biệt.

1.1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Đối với bất động sản nói chung và đất đai nói riêng, giá trị phụ thuộc vào sự
cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn
chủ quan của con người. Giá trị đất đai/bất động sản được tạo ra trong sự tác động
của các yếu tố: ý tưởng và chuẩn mực của xã hội, sự biến động về dân số, sự thay
đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; hoạt động và xu
hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao
động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; sự quản lý và điều tiết của Nhà nước:
chính sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, chính sách môi trường; điều kiện tự
nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khóang sản ), vị trí địa lý, địa hình, khí
hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng [7].
a) Địa tô
Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh
doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai
để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Giá cả
sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện
sản xuất xấu nhất. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh
lệch II.
+ Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được từ sự chênh lệch về vị trí
và độ phì nhiêu tự nhiên giữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch.
+ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh hay sự
chênh lệch về độ phì nhân tạo do đầu tư trực tiếp của con người vào đất đai hình
thành lợi nhuận siêu ngạch. [17]
Địa tô chênh lệch được hình thành theo công thức:
7

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung - Giá cả sản xuất cá biệt
Trong đó, giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trường xác định. Giá
cả sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể. Lợi nhuận siêu
ngạch được hiểu là độ chênh giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt.
Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sử
hữu. Đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông sản
trên loại đất xấu xã hội cần thiết. Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai
mà giá cả đất đai lại phụ thuộc vào lợi nhuận thu được trên đất. Vì vậy người ta gọi
giá đất là địa tô tư bản hóa:
Địa tô
Giá đất =
Tỷ suất lợi nhuận
b) Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là
mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu
được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh
muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ
vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi
suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại
trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt [10].
c) Quan hệ cung cầu
Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối

quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan
hệ đó thể hiện sự tối đa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự
hình thành, vận động của giá cả.
8


Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định
trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ
được bảo vệ chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác. Vì
vậy quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố
định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có
thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để
điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho
chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất
lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội,
vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất [10].
1.1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu theo các nhóm sau [11]:
- Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, môi trường gắn với
thửa đất.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật.
a, Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý - xã hội và môi trường
gắn với thửa đất
 Yếu tố tự nhiên
* Vị trí thửa đất:
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao, thì giá của thửa
đất đó càng lớn. Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí
tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò

ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị thửa đất. Tuy nhiên, trong những
trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của thửa đất có thể khác nhau giữa 2
loại vị trí. Điều đó giải thích tại sao những thửa đất khu vực trung tâm đô thị hay một
vùng nào đó có giá trị lớn hơn so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những khu
vực, những vùng ven trung tâm và cũng giải thích tại sao những thửa đất tại các vị trí
giao nhau của các tuyến giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị
những thửa đất tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng lại ở những vị trí không
9


phải ngã ba, ngã tư. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan
trọng, đặc biệt đối với hoạt động định giá. Kinh nhiệm định giá của nhiều nước cho
thấy, một đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có
thể đạt được trên cơ sở giá thị trường và ngược lại.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất:
Một số đo về kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một
loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng. Ví dụ tại Hà Nội, với loại nhu
cầu để ở, thì số đo kích thước, diện tích thửa đất tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m
đến 5 m và chiều sâu thửa đất đạt từ 10m đến 15m;
* Địa hình thửa đất tọa lạc:
Địa hình nơi thửa đất tọa lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong
vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó. Tuy nhiên, sự tác động
nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận thửa
đất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại - dịch vụ. Nếu vùng
lân cận là dân cư, có dịch vụ cấp, thoát nước tốt thì địa hình thửa đất cao hơn sẽ làm
tăng giá trị của thửa đất và ngược lại; nếu vùng lân cận là khu vực sản xuất công
nghiệp (xi măng, luyện thép,…) thì thửa đất có vị trí cao, đầu gió thì giá đất sẽ ít
chịu ảnh hưởng so với những thửa đất có vị trí thấp, cuối gió.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của
tầng đất mặt, vv...):

Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá đất tuỳ thuộc vào mục
đích sử dụng đất. Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhưỡng của lớp đất bề mặt có ảnh
hướng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm
nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử dụng vào mục đích xây dựng
- loại công năng liên quan nhiều đến tính chất cơ học của lớp đất mặt.
* Kiến trúc của các công trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở hoặc
công trình xây dựng (sau đây gọi chung là bất động sản):
Kiến trúc của bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản
đó. Nếu 2 bất động sản có vị trí như nhau, chi phí đầu tư xây dựng như nhau nhưng
bất động sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu của thị trường thì giá trị của
nó sẽ cao hơn và ngược lại.
10


* Yếu tố tự nhiên, môi trường:
- Về yếu tố tự nhiên: mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của một bất
động sản cụ thể tuỳ thuộc vùng địa lý. Đối với các thành phố ven biển những bất
động sản là nhà ở có mặt tiền hướng biển thường có giá trị lớn hơn so với những bất
động sản tương tự nhưng mặt tiền hướng ngược với hướng biển. Do chịu ảnh hưởng
trực tiếp bởi các rủi ro từ lũ lụt có thể gây ra, những bất động sản toạ lạc phía ngoài
đê dọc theo sông Hồng có hệ số rủi ro lớn hơn so với các bất động sản cùng công
năng và tương tự về vị trí nhưng tọa lạc ở phía trong đê.
- Về yếu tố môi trường: những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất
động sản bao gồm: nước sinh hoạt, không khí, tiếng ồn, vv… Mức độ ảnh hưởng
đến giá đất, bất động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất là tại các khu
vực đô thị, các khu công nghiệp, khu kinh tế.
 Yếu tố kinh tế
* Khả năng cho sinh lợi:
Đặt trong bối cảnh công năng của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất thì thửa đất có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời gian sinh lợi càng dài thì

giá đất của thửa đất đó càng cao và ngược lại. Các tiêu chí để đánh giá khả năng
sinh lợi từ đất gồm: mức thu nhập hàng năm hoặc giai đoạn hoặc mức thu nhập một
lần (tính theo đơn vị diện tích đất là m² hoặc ha); thời gian kinh doanh có hiệu quả
(thời gian có thu nhập ròng sau thuế tính theo m² hoặc ha).
* Các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với thửa đất;
tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người:
Hiệu quả phục vụ sản xuất, kinh doanh của các công trình phụ trợ gắn liền
với thửa đất và tích hữu ích của các tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người
gắn liền với với các công trình gắn liền với đất như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc vừa là những bộ phận cấu thành giá trị bất động
sản nhưng cũng vừa là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Các công
trình phụ trợ gắn liền với thửa đất có giá trị cao nhưng hiệu quả sử dụng thấp; các
tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người hiện đại nhưng không phù hợp với
kiến trúc của công trình mà nó gắn liền thì giá bất động sản đó sẽ thấp hơn so với
giá thực của chính nó.
11


* Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất:
Tuy không trực tiếp cấu thành giá trị thửa đất nhưng quy mô, chất lượng của
các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến giá của các
thửa đất lân cận. Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất có quy mô hợp
lý, chất lượng tốt sẽ làm gia tăng giá trị của các thửa đất lân cận và ngược lại.
 Yếu tố pháp lý
Các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất bao gồm: quy hoạch sử dụng đất;
tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất:
* Quy hoạch sử dụng đất:
Loại đất hay mục đích sử dụng đất hay công năng của đất được xác định trên cơ
sở quy hoạch sử dụng đất. Cùng một quy mô diện tích đất, loại vị trí đất nhưng loại đất

khác nhau, mục đích hay công năng được phép sử dụng khác nhau thì giá đất khác
nhau. Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tính pháp lý của thửa đất liên quan
đến quy hoạch sử dụng đất là một trong các yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất.
* Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất:
Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất có nội hàm bao gồm các yếu tố: tính
pháp lý về quyền sử dụng đất, tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất (mục đích sử
dụng đất, diện tích đất sử dụng), tính pháp lý của hiện trạng công trình).
- Căn cứ để xem xét tính pháp lý của việc sử dụng đất là giấy tờ pháp lý sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với thửa đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và
các công trình gắn liền với đất.
- Căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất là mục đích sử
dụng đất, diện tích đất đang sử dụng so với mục đích sử dụng đất, diện tích đất ghi
trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng các công trình xây dựng gắn
liền với đất là quy hoạch về xây dựng khu vực nơi có công trình xây dựng đó, các
quy định của pháp luật về xây dựng.
Các yếu tố nêu trên tuy không tham gia trực tiếp vào việc hình thành giá trị
thửa đất và bất động sản nhưng ảnh hưởng lớn đến giá đất và giá bất động sản đó.
12


* Những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn với đất:
Những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn với đất được thể hiện trong các trường hợp sau:
- Thửa đất, bất động sản đang trong thời gian cho thuê, thế chấp, góp vốn
hoặc đang trong tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất.
- Các quyền địa dịch của người sử dụng đất liền kề theo quy định của pháp luật.

- Các ràng buộc của người để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
 Yếu tố về tâm lý và môi trường
Các yếu tố tâm lý, môi trường thường gắn với mỗi thửa đất, bao gồm:
- Tâm lý của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua bất
động sản đối với thửa đất, bất động sản (phong thủy), với người đang sử dụng đất,
bất động sản (tâm linh)
- Các điều kiện về môi trường sống (đối với thửa đất ở, nhà ở) như: không
khí, nước, tiếng ồn, v.v.v.
b, Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
 Yếu tố cung bất động sản trên thị trường
Cung đối với bất động sản được hiểu đó là “đất sạch” là bất động sản đã
hoàn thiện theo nguyên tắc “chìa khóa trao tay” khi giao dịch phát sinh. Cung đối
với bất động sản bao gồm nguồn cung về đất và nguồn cung về bất động sản (đất đã
xây dựng các công trình). Chúng được xác định bởi các tiêu chí sau:
* Nguồn cung về đất: tiêu chí để xác định nguồn cung về đất, bất động sản là
diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chưa có công trình xây dựng, đất chưa
sử dụng. Những địa phương, khu vực không còn hoặc còn ít đất nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp chưa có công trình xây dựng thì giá đất bình quân tại những địa phương,
khu vực đó thường cao hơn so với phường, khu vực các quỹ đất trên còn nhiều.
* Nguồn cung về bất động sản: tiêu chí để xác định nguồn cung về bất động sản
gồm quỹ nhà ở, quỹ đất đã hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng nhưng chưa chuyển
nhượng hoặc cho thuê trong các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, khu kinh tế.
13


Khi nguồn cung về đất, về bất động sản tăng lên là cầu không đổi thì giá đất,
giá bất động sản giảm và ngược lại
 Yếu tố cầu bất động sản trên thị trường
Cầu bất động sản trên thị trường được hiểu là cầu có khả năng thanh toán

khi giao dịch phát sinh. Cầu bất động sản trên thị trường bao gồm cầu về đất và cầu
về bất động sản. Chúng được xác định bởi các tiêu chí sau:
* Cầu về đất: Tiêu chí để xác định cầu về đất gồm nhu cầu đất cho các dự án
đầu tư xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế và đất làm mặt bằng sản
xuất, kinh doanh khác; đất xây dựng các công trình công cộng; đất nông nghiệp, đất
làm nhà ở tại nông thôn.
* Cầu về nhà ở và các công trình xây dựng: Tiêu chí để xác định cầu về nhà
ở, công trình xây dựng là nhu cầu nhà ở của người dân, nhu cầu mặt bằng sản xuất,
kinh doanh phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa; nhu cầu kết cấu hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội của nền kinh tế.
 Yếu tố cung - cầu bất động sản trên thị trường:
Yếu tố cung - cầu tác động đến giá đất không chỉ khi quan hệ cung - cầu mất
cân đối hoặc khi chúng đạt mức cân bằng mà sự tác động của quan hệ cung – cầu
diễn ra trong suốt chu kỳ của sự vận động của thị trường. Trong đó, giá đất chịu ảnh
hướng lớn nhất khi quan hệ cung - cầu đạt trạng thái đỉnh của sự mất cân đối và
chịu ảnh hưởng thấp nhất khi quan hệ cung - cầu đạt trạng thái cân bằng.
c, Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật
Sự thay đổi thể chế nhà nước sẽ kéo theo sự thay đổi đường lối, chính sách,
pháp luật của quốc gia nói chung. Mặc dù giá trị của tài sản nhận được từ các quyền
về tài sản do pháp luật quy định, nhưng sự thay đổi về đường lối, chính sách của
Nhà nước sẽ tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt
động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng, sự thay đổi đó có thể làm tăng
hoặc giảm nhu cầu về đất, về nhà ở. Sự tác động đó theo chiều hướng nào, tích cực
hay tiêu cực, khuyến kích hay hạn chế còn tuỳ thuộc đối với từng chính sách của
Nhà nước. Hay nói cách khác còn tuỳ thuộc vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát
của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Ở nước ta, các chính sách tác động trực tiếp đến đất và giá bất động sản bao
gồm:
14

- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất và đối với người được nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản;
- Chính sách đầu tư vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi
nông nghiệp;
- Các chính sách thuế về bất động sản. [11]
1.1.1.4 Vai trò của quản lý nhà nước về giá đất
Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức
mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị
bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố:
- Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí
địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng.
- Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội;
- Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự
nhiên của các nhóm xã hội;
- Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm
kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng.
- Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế
hoạch, chính sách môi trường;
Trong đó vai trò của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các
phương diện sau:
(1) Nhà nước điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô
Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc vào
nhiều yếu tố khác như: Định hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới
cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm công nghiệp,
thương mại và du lịch.
(2) Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý
Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu,
mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển. Nhà nước thông qua cơ chế, chính

sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường nhà
đất. Mặt khác, Nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết
15


định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
(3) Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng:
việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Qua đó, bằng
các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân,
đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu quả kinh tế cao
và phát triển bền vững
1.1.2. Định giá đất
1.1.2.1 Khái niệm về định giá đất
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Nhà
nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục
đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất.
Định giá đất là một trong các quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước
(Theo Điều 13 Luật Đất đai 2013) và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một
cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho
chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả
thuận giữa người quản lý và người sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng
đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê...
và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức
thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu
cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với
người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh
tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa.

Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các
nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa
người sử dụng đất với nhau.
Đồng thời đất đai là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc
định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất
ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác
16


động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Như trên đã nêu định giá chỉ có thể là sự ước
tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản
thông thường khác.
Như vậy, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định [7].
1.1.2.2 . Cơ sở khoa học về định giá đất
a. Thông tin trong định giá đất
Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin
thu thập về bất động sản đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin
cậy thì định giá càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị bất
động sản, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của
bất động sản.
* Giá trị của thông tin trong định giá
Những quyết định mà người mua hàng hoá đưa ra thường trong những điều
kiện bất định. Nếu có được nhiều thông tin hơn thì người mua hàng hoá có thể dự
đoán chính xác hơn và giảm được rủi ro. Thông tin là một loại hàng hoá có giá trị
nên người ta sẵn sàng trả tiền để mua chúng. Giá trị của thông tin đầy đủ là khoản
chênh lệch giữa giá trị kỳ vọng của phương án lựa chọn khi có đầy đủ thông tin và
giá trị kỳ vọng khi thông tin không đầy đủ.

Thông tin thực: là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm:
Quyền sở hữu về đất đai
+ Giấy chứng nhận sở hữu đất, nhà
Đặc điểm về đất đai
+ Diện tích
+ Kích thước
+ Vị trí
+ Địa hình
Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai
+ Thông tin về quy hoạch sử dụng đất
17


+ Thông tin về kế hoạch sử dụng đất
+ Thông tin về những hạn chế của tài sản
Tất cả những thông tin này đều được cấp có thẩm quyền xác nhận.
* Phương pháp xác định thông tin
Nguồn thông tin là nơi phát ra các tin tức, tín hiệu. Nguồn tin chia thành
nhiều loại: nguồn liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài,
nguồn đầu tiên, nguồn cấp hai.
Nguồn tin quyết định nội dung tin tức và là tiền đề sinh ra tin tức. Chúng ta
xem xét đến các nguồn tin về đất đai như sau:
- Các văn tự, giấy tờ về thửa đất do các cơ quản lý, bảo quản và lưu giữ.
- Văn tự, thông tin do chủ sở hữu cung cấp.
Ngoài ra cần điều tra trong quần chúng để xác minh thêm về những thông tin
đã thu được theo định lượng và chất lượng, nguồn gốc và dư luận. Đặc biệt là chú ý
đến tranh chấp nếu có.
Các thông tin cần thu thập theo các nội dung:
+ Văn tự về đất: sở hữu, thuê mướn...
+ Tên và địa chỉ chủ nhân + Mô tả về đất: kích thước, diện tích, đặc điểm +

Những hạn chế hoặc giới hạn.
+ Những chi tiết về chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian.
+ Định giá các công trình đầu tư theo từng chi tiết.
+ Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến.
+ Đặc điểm và khả năng các cơ sở dịch vụ, phục vụ, giao thông, tưới tiêu
điện nước.
b. Nguyên tắc định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của
ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân
tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và
phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất
đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những
nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường
18