Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu trung tâm hành chính, chính trị huyện vân hồ, tỉnh sơn la giai đoạn 2018 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
--------------------------

BÙI THỊ THỦY

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI KHU TRUNG TÂM HÀNH CHÍNH, CHÍNH TRỊ
HUYỆN VÂN HỒ, TỈNH SƠN LA
GIAI ĐOẠN 2018-2022

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2023

i

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác.

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên
cứu nào đã cơng bố, tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.

Sơn La, ngày tháng năm 2023
Người cam đoan

Bùi Thị Thủy

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian qua, tôi đã điều tra, thu thập số liệu, nghiên cứu và hồn
thiện luận văn, tơi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy
cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Trước tiên, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc
tới TS. Xuân Thị Thu Thảo đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai
và Phát triển nơng thơn, các thầy cơ trong tồn Viện đã tận tình giúp đỡ tơi
trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức, viên chức cán bộ
Phịng Tài ngun và Mơi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Vân
Hồ, huyện Vân Hồ - tỉnh Sơn La đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong
suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo

mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi
hồn thành luận văn./.

Trân trọng cảm ơn!
Sơn La, ngày tháng năm 2023
Tác giả

Bùi Thị Thủy

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... v
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................... 4

1.1. Khái quát chung về đấu giá quyền sử dụng đất ..................................... 4
1.2. Văn bản pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất................. 8
1.3. Tình hình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các nước
trên thế giới và Việt Nam............................................................................ 10

1.3.1. Công tác đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới..............10
1.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam..............................13
1.3.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Sơn La ......................16
Chương 2. NÔI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 18
2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................ 18
2.2. Thời gian nghiên cứu ........................................................................... 18

2.3. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 18
2.5. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 19
2.5.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Vân Hồ, tỉnh
Sơn La............................................................................................................19
2.5.2. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vân Hồ, tỉnh
Sơn La............................................................................................................19
2.5.3. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 khu vực nghiên
cứu tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La...............................................................19
2.5.4. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại khu trung tâm
hành chính, chính trị tại huyện Vân Hồ........................................................19
2.5.5. Giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác
đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La..........................19
2.6. Phương pháp nghiên cứu....................................................................... 20

iv

2.6.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu..................................................20
2.6.2. Phương pháp thu thập số liệu.............................................................20
2.6.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu.......................................22
2.6.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................22
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 23
3.1. Điều kiện tự nhiên- Kinh tế xã hội tại huyện Vân Hồ ......................... 23
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...............................................................................23
3.1.2. Điều kiện Kinh tế - xã hội ...................................................................27
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................. 30
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La . 32
3.3. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân
Hồ ................................................................................................................. 40
3.3.1. Công tác tổ chức thực hiện ................................................................40
3.3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Hồ giai

đoạn 2018-2022 ............................................................................................53
3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 khu vực điều tra tại huyện
Vân Hồ ............................................................................................................ 60
3.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu quy hoạch dân cư
đường 9,5m - Trung tâm hành chính, chính trị huyện Vân Hồ (khu đất 1) .60
3.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu đất 2.................................63
3.5. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Vân Hồ, tỉnh
Sơn La .......................................................................................................... 74
3.6. Đề xuất một số giải pháp nhằm khác phục khó khăn và nâng cao kết
quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân
Hồ .................................................................................................................... 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO. ........................................................................... 94
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 89

Từ viết tắt v
BĐS
BTC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CNH-HĐH
CP Nghĩa tiếng Việt
CS Bất động sản
ĐGQSDĐ Bộ tài chính
CHXHCNVN Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
GCN Chính phủ
HĐND Cộng sự
NSNN Đấu giá quyền sử dụng đất
NĐ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
NQ Giấy chứng nhận
KH Hội đồng nhân dân
PTQĐ Ngân sách Nhà nước

TCPTQĐ Nghị định
QHSDĐ Nghị quyết
QĐ Kế hoạch
QSDĐ Phát triển quỹ đất
TW Tổ chức phát triển quỹ đất
TT Quy hoạch sử dụng đất
THPT Quyết định
THCS Quyền sử dụng đất
TNMT Trung ương
SDĐ Thông tư
Trung học phổ thông
Trung học cơ sở
Tài nguyên và môi trường
Sử dụng đất

XHCN vi
QĐ
BTNMT Xã hội chủ nghĩa
GCN Quyết định
KHSDĐ Bộ Tài nguyên và Môi trường
UBND Giấy chứng nhận
UBMTTQ Kế hoạch sử dụng đất
VNĐ Uỷ ban nhân dân
Ủy ban mặt trận tổ quốc
Việt nam đồng

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Bảng thống kê số người trúng đấu giá và không trúng đấu giá tại 03

khu đất ............................................................................................................. 21
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Hồ năm 2022. ......................... 37
Bảng 3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 tại huyện Vân Hồ .. 55
Bảng 3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 tại huyện Vân Hồ ...... 56
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2020 tại huyện Vân Hồ ...... 57
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2021 tại huyện Vân Hồ ...... 57
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2022 tại huyện Vân Hồ ...... 58
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Hồ giai
đoạn 2018 – 2022 ............................................................................................ 59
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu đất 1................................. 62
Bảng 3.9. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu đất 2 ...................... 65
Bảng 3.10. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu quy hoạch dân cư lơ
34 – trung tâm hành chính, chính trị huyện (khu đất 3).................................. 70
Bảng 3.11. Đánh giá về tính cơng khai, minh bạch của việc tổ chức ĐGQDĐ.... 75
Bảng 3.12. Đánh giá về việc thực hiện quy chế, trình tự và thủ tục đấu giá .. 76
Bảng 3.13. Đánh giá về giá khởi điểm............................................................ 77
Bảng 3.14. Đánh giá về mức độ hài lịng về tồn bộ q trình tham đấu giá. 78
Bảng 3.15. Đánh giá về trách nhiệm của Hội đồng đấu giá sau khi kết thúc . 79
đấu giá ............................................................................................................. 79
Bảng 3.16. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá,
việc thực hiện kế hoạch hàng năm của dự án.................................................. 80
Bảng 3.17. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................... 82
Bảng 3.18. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá ................................. 83
Bảng 3.19. Đánh giá về sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với cơ
quan tổ chức đấu giá, hiệu quả của giao đất theo hình thức đấu giá và sau khi
trúng đấu giá.................................................................................................... 84

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Số liệu đấu giá quyền sử dụng đất cả nước giai đoạn 2018-2021 .. 14
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí của huyện Vân Hồ........................................................ 24
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất tại huyện Vân Hồ…………………………….51
Hình 3.3. Sơ đồ Khu trung tâm hành chính, chính trị huyện Vân Hồ ............ 54
Hình 3.4. Biến động lơ đất trúng đấu giá tại huyện Vân Hồ .......................... 59
Hình 3.5. Sơ đồ vị trí khu đất quy hoạch dân cư lơ 16, 17, 18, 20A trung tâm
hành chính, chính trị huyện Vân Hồ. .............................................................. 64
Hình 3.6. Sơ đồ vị trí Khu quy hoạch dân cư lô số 34 – Trung tâm hành chính,
chính trị huyện (khu đất 3)...................................................................................69

1

MỞ ĐẦU
1. 1. Đặt vấn đề
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp CNH -
HĐH đất nước, ngay từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực
hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình
thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả, làm thay đổi bộ mặt của
một số địa phương nhưng trong q trình thực hiện cũng bộc lộ khơng ít khó
khăn, tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh tốn cịn thiếu cơ
sở, việc giao đất khơng chặt chẽ, tính cơng khai, minh bạch chưa rõ ràng. Đấu
giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nó là
phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển kinh tế, là cơ sở cho
sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất. Trong những năm qua do hạn chế
trong công tác quản lý đất đai hoạt động giao đất, cho thuê đất còn gặp một số
bất cập.
Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã
thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Việc đưa quyền sử

dụng đất (QSDĐ) vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai,
góp phần điều tiết được quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai
bằng công cụ kinh tế và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân
chủ. Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường
bất động sản (BĐS).
Huyện Vân Hồ được thành lập theo Nghị quyết số 72/NQ-CP ngày
10/6/2013 của Chính phủ, về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Mộc
Châu, thành lập huyện Vân Hồ thuộc tỉnh Sơn La, với tổng diện tích tự nhiên:
98.288,9 ha. Kể từ khi thành lập, huyện Vân Hồ đã triển khai công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển kinh

2

tế - xã hội như: Tạo nguồn thu lớn nhất cho ngân sách Nhà nước của huyện,
phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất tạo ra quỹ đất để khai thác, phát triển
quỹ đất, giải quyết nhu cầu về nhà ở, phát triển khu dân cư để sớm hình thành
khu trung tâm hành chính huyện Vân Hồ, góp phần chỉnh trang đơ thị. tồn bộ
nguồn thu từ kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Vân Hồ kể từ khi
thành lập huyện năm 2013 đến nay từ đấu giá quyền sử dụng đất tại khu trung
tâm hành chính huyện. Xuất phát từ thực tế trên tơi tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu trung tâm hành
chính, chính trị huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La giai đoạn 2018-2022”.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở nghiên chứu các dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu
trung tâm hành chính, chính trị của huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La để có những
đánh giá về thuận lợi và khó khăn trong q trình thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất tại địa phương. Từ đó có giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và

nâng cao kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vân Hồ.

1.2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá được kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
Vân Hồ, tỉnh Sơn La giai đoạn 2018-2022.
- Đánh giá được ý kiến của người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng
đất tại 03 khu dất nghiên cứu tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao
kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La..
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ hơn về cơ sở lý luận đấu giá quyền
sử dụng đất và các vấn đề khác liên quan

3

1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu cung cấp cho các cơ
quan quản lý Nhà nước liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
huyện Vân Hồ làm căn cứ đề xuất giải pháp phù hợp nâng cao kết quả công
tác đấu giá huyện nói riêng và cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung.

4

Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát chung về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng
hóa và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá,
người nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch
chuyển của cung và cầu. Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản
phẩm tiêu chuẩn hóa, khơng có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người
bán, có đủ số người để đảm bảo hành vi của họ mang tính cạnh tranh. Đây là
mơ hình tuyệt vời về cung ứng hàng hóa và tính cạnh tranh” (Nguyễn Thanh
Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005).
Đấu giá quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc cấp có thẩm quyền tại địa
phương tổ chức bán đấu giá công khai những khu đất để lấy nguồn vốn thực
hiện những mục đích khác tại địa phương theo trình tự, thủ tục theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản và thực hiện công
khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên tham gia. Đấu giá quyền sử dụng đất theo giá đất thị trường
có vai trị quan trọng đối với doanh nghiệp, Nhà nước và thị trường bất động
sản; là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách,
tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế. Qua đó, góp phần
tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất
(Lê Quang Kiệm, 2023).
Đấu giá quyền sử dụng đất theo giá đất thị trường là việc cấp có thẩm
quyền tại địa phương tổ chức bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó
cơng khai theo quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu

5

hiện bằng tiền Việt Nam đồng (VND) tính trên một đơn vị diện tích đất được
hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa
người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh

hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển
nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống do người chuyển
nhượng (còn gọi là người bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (còn gọi
là người mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định (Lê Quang
Kiệm, 2023).

1.1.2. Vai trò và ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất
a. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá đất cơng khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong
bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi
thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc
khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước
thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ
yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc
biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các
thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao
đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà
nước theo quy định). Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà
đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư
trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi
dự án vẫn còn trên giấy đã vơ hình chung tạo ra mối quan hệ “trực tiếp” giữa
người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ
“trực tiếp” này rất khó dung hịa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng
như xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài
phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các
trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Phương pháp

6

này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt

bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện. Việc đấu
giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử
dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu
giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị
thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước. Điều này sẽ làm
hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
(Nguyễn Tân Thịnh, 2012).

- Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường cơng khai,
minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất,
thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp
thẩm định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm
định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá
đất thơng qua đấu giá. Cịn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ “tâm
phục, khẩu phục” hơn. Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi
sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị trường, góp phần giải quyết được bài toán
về việc xác định giá đất sát với giá thị trường.

- Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho”
trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao
đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin - cho”. Đây là cơ hội để cho
tham nhũng nảy sinh. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin
về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu
cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được
tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong
đấu giá như hiện tượng thông đồng, “quân xanh, quân đỏ”… song không thể
phủ nhận những ưu thế của phương thức này. Việc có nhiều người tham gia,
cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc
phục, loại bỏ.

7

- Thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và
nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho
phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính
để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai
một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư
và xã hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang
không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay.
Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ
hoang. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vẫn hết sức khó khăn. Nhiều nguyên
nhân dẫn đến tình trạng này bao gồm cả nguyên nhân khách quan và chủ quan
(Nguyễn Tân Thịnh, 2012).

b. Ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu
quả, hợp lý, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất, đồng
thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” khi giao đất, thu hút
được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào
thị trường bất động sản (Trần Quang Huy, 2004)
- Nếu đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành thường xuyên sẽ giúp
cho việc định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước. - Với giá đất
được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang,
dao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xố “giá ảo” về BĐS,
góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất
động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
- Hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất giúp lựa chọn được chủ thể
có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho quyền sử dụng đất được

chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai.

8

- Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho các dự án
khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề của nhân dân địa
phương khi Nhà nước thu hồi đất.

1.1.3. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá đất và tham gia đấu giá đất
Được quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
a. Đất được tổ chức thực hiện đấu giá để giao đất, cho thuê đất khi có đủ
các điều kiện sau:
- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài
sản thuộc sở hữu nhà nước;
- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
b. Các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khi có đủ
các điều kiện sau:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với đất đấu
giá quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013;
- Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại
Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất
để thực hiện dự án đầu tư.
1.2. Văn bản pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất
Công tác đầu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện tại Việt Nam từ
rất lâu. Sau khi Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ban
hành Luật đất đai năm 2013 các văn bản dưới liên quan đến công tác này
được cụ thể như sau:

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29/11/2013.
- Bộ luật Dân sự năm số 91/2015/QH13 do Quốc hội ban hành ngày
24/11/2015.

9

- Luật đấu giá tài sản ngày số 01/2016/QH14 do Quốc hội ban hành ngày
17/11/2016.

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai.

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.

- Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC
ngày 16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014.

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính Phủ quy định
chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản.

- Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 06/5/2023 của Chính phủ về việc ủy
quyền quyết định giá đất cụ thể.

- Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

- Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất,
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

- Nghị định 41/2020/NĐ- CP ngày 08/4/2020 của Chính phủ về gia hạn
thời gian nộp thuế và tiền thuê đất.

- Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi
một số Nghị định hướng dẫn Luật đất đai

- Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ sửa đổi các
Nghị định hướng dẫn Luật.

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều

10

chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn giá đất.
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015,

quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

- Thông tư số 45/2017/TT-BTC ngày 12/5/2017 của Bộ Tài chính quy
định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định tại Luật Đấu giá tài sản;

- Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính quy
định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản;

- Thơng tư số 108/2020/TT-BTC ngày 21/12/2020 của Bộ Tài chính sửa
đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 45/2017/TT-BTC ngày 12/5/2017
của Bộ Tài chính quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định
tại Luật Đấu giá tài sản;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửa
đổi, bổ sung Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong
hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất;

1.3. Tình hình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các nước
trên thế giới và Việt Nam

1.3.1. Công tác đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới
1.3.1.1 Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994 và thị trường BĐS
thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc
quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà
nước về QSDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng QSDĐ.
Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể,
quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng QSDĐ
của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và

11

phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo
với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính
phủ. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những

điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây
dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của Chính phủ,
trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý
đất đai cấp huyện thực hiện.

Việc xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu
hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng cơng trình thương mại,
du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện
phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu khơng có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì
mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.

Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng thương lượng song
phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền
SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây
dựng CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền
SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể.

Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa
thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định
giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS
chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường
BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép
của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp
của Cục Quản lý đất đai Quốc gia (Nguyễn Văn Cường, 2017).

1.3.1.2. Nhật Bản
Nhật Bản là một đảo quốc nằm ở vùng Đơng Á. Tọa lạc trên Thái Bình
Dương, nước này nằm bên rìa phía đơng của Biển Nhật Bản, Biển Hoa Đông
Trung Quốc, bán đảo Triều Tiên và vùng Viễn Đông Nga, trải dài từ Biển