Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện sốp cộp, tỉnh sơn la

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

VŨ TRIỆU PHÚ

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN SỐP CỘP, TỈNH SƠN LA

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. NGUYỄN MINH THANH

Hà Nội - 2020


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi. Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng,
đã công bố theo đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn do tơi
tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực
tiễn của địa bàn huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La. Các kết quả này chưa từng
được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác.
Người cam đoan

Vũ Triệu Phú


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh, bên cạnh sự
nỗ lực cố gắng của bản thân cịn có sự hướng dẫn nhiệt tình của q thầy cơ,
cũng như sự động viên ủng hộ của gia đình và bạn bè trong suốt thời gian
học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ.
Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến thầy PGS.TS Nguyễn Minh Thanh
người đã hết lòng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tơi hồn thành
luận văn này. Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến Ban Giám hiệu, phòng
Đào tạo sau đại học, Bộ môn Quy hoạch & Quản lý đất đai, Viện Quản lý đất
đai và Phát triển nông nghiệp - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình truyền
đạt những kiến thức quý báu cũng như tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho tơi
trong suốt q trình học tập nghiên cứu và cho đến khi thực hiện đề tài luận
văn. Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến UBND huyện Sốp Cộp, Phịng
Tài ngun và Mơi trường huyện Sốp Cộp cùng các cơ quan, đơn vị liên quan
đã không ngừng hỗ trợ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt thời
gian nghiên cứu và thực hiện luận văn. Tơi xin chân thành cảm ơn đến gia
đình, các anh chị và các bạn đồng nghiệp đã hỗ trợ cho tơi rất nhiều trong suốt
q trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ một cách
hoàn chỉnh.
Tác giả

Vũ Triệu Phú


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ............................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................. 1
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................ 2
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ........................................... 2
1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................... 2
1.1.2. Những khái niệm có liên quan .......................................................... 3
1.1.3. Tổng quan về thị trường bất động sản ............................................. 5
1.1.4. Định giá đất ...................................................................................... 7
1.1.5. Đấu giá QSD đất ............................................................................ 12
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 13
1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................... 14
1.3.1. Công tác đấu giá đất một số nước trên thế giới ............................. 14
1.3.2. Tình hình đấu giá QSD đất ở Việt Nam ......................................... 17
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 22
2. 1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................... 22
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 22
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 22
2.2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................. 22
2.2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................... 22
2.2.2. Mục tiêu cụ thể................................................................................ 22
2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................. 23


iv

2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 23
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................. 23
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu......................................................... 24
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ................................................................ 24
2.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu ...................................... 24
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 25
3.1. Khái quát một số đặc điểm về điều kiện tự nhiên, KTXH ở khu vực
nghiên cứu .................................................................................................... 25
3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................... 25
3.1.2. Điều kiện Kinh tế xã hội ................................................................ 31
3.2. Tình hình Quản lý và sử dụng đất trên địa bàn..................................... 39
3.2.1. Tình hình thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai
trên địa bàn huyện .................................................................................... 39
3.2.2. Phân tích đánh giá những mặt được, những hạn chế và nguyên
nhân trong công tác quản lý sử dụng đất ở khu vực ................................ 41
3.3. Quy trình đấu giá QSD đất trên địa bàn nghiên cứu ............................ 45
3.3.1. Các văn bản về đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện .................... 45
3.3.2. Quy chế đấu giá QSD đất ............................................................... 48
3.3.3. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá QSD đất ........................... 50
3.4. Kết quả đấu giá QSD đất trên địa bàn giai đoạn 2017-2019 ................ 52
3.5. Thực trạng đấu giá QSD đất của 3 dự án đã chọn trên địa bàn ............ 55
3.5.1. Dự án Khu vực mốc D7-D8-D20-D20’-D19 khu vực chợ cũ ........ 55
3.5.2. Dự án Khu đối diện cổng chợ trung tâm huyện Sốp Cộp............... 64
3.5.3. Dự án Khu vực đối diện Trường PTDT nội trú huyện Sốp Cộp .... 68
3.6. Đánh giá công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Sốp Cộp ........ 72
3.6.1. Đối với cán bộ thực hiện công tác đấu giá QSD đất...................... 72
3.6.2. Đối với người tham gia đấu giá QSD đất ...................................... 75


v

3.7. Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn
huyện Sốp Cộp ............................................................................................. 81
3.7.1. Một số hạn chế trong công tác đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn huyện .....81
3.7.2. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSDĐ ..... 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 85
PHỤ LỤC


vi
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu

Giải thích

BĐS

Bất động sản

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất giai đoạn 2017 - 2019 ở khu vực
nghiên cứu ....................................................................................................... 52
Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả đấu giá dự án khu chợ cũ ................................... 61
Bảng 3.3. Bảng tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất với dự án Khu đối diện
cổng chợ Trung tâm huyện.............................................................................. 66
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất dựa án khu vực đối diện trường
nội trú huyện.................................................................................................... 70
Bảng 3.5. Kết quả đánh giá về thủ tục đấu giá ............................................... 73
Bảng 3.6. Tổng hợp tính minh bạch thơng tin liên quan đến đấu giá QSD đất
ở 3 dự án nghiên cứu ....................................................................................... 76
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ............. 77
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả đánh giá sự hợp lý của khoản tiền đặt trước và
phí đăng ký phải nộp khi tham gia đấu giá ..................................................... 78
Bảng 3.9. Tổng hợp đánh giá thực hiện quy chế đấu giá và mức ................... 79
chênh lệch đấu giá ........................................................................................... 79
Bảng 3.10. Tổng hợp đánh giá sau khi đấu giá thành công ............................ 80


1
ĐẶT VẤN ĐỀ
Sốp Cộp là một huyện vùng sâu, vùng xa của tỉnh Sơn La, là một trong
62 huyện nghèo của cả nước được thụ hưởng các chính sách giảm nghèo

nhanh và bền vững theo Nghị quyết 30a của Chính phủ. Huyện Sốp Cộp nằm
cách trung tâm tỉnh Sơn La khoảng 130 km về phía Tây nam; với tổng diện
tích tự nhiên 147.244,6 ha, gồm có 08 đơn vị hành chính cấp xã gồm: Sốp
Cộp, Nậm Lạnh, Mường Và, Mường Lạn, Dồm Cang, Púng Bánh, Sam Kha
và Mường Lèo. Trong những năm qua, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 2012
tới nay, tình hình kinh tế - xã hội của huyện Sốp Cộp có bước phát triển mạnh,
nhất là quá trình đơ thị hóa diễn nhanh đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất ở.
Công tác khai thác tạo quỹ đất và tổ chức đấu giá QSD đất ở tạo nguồn thu
lớn cho ngân sách huyện, là nguồn lực quan trọng cùng với ngân sách của tỉnh
và TW đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, văn hóa góp phần thúc đẩy sự phát
triển kinh tế xã hội, đảm bảo quốc phịng, an ninh của huyện. Tuy nhiên cơng
tác đấu giá QSD đất của huyện còn hạn chế do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Xuất phát từ yêu cầu công tác, nhằm vận dụng giữa lý luận được trang bị và
thực tiễn của địa phương trong q trình thực hiện cơng tác đấu giá QSD đất,
nhằm đánh giá đúng thực trạng công tác đấu giá QSD đất; kịp thời phát hiện
những khó khăn, bất cập, xác định được nguyên nhân và đề xuất được những
giải pháp cụ thể để góp phần hồn thiện hơn cơng tác đấu giá QSD đất trên
địa bàn huyện Sốp Cộp. Đề tài luận văn “Đánh giá công tác đấu giá QSD đất
ở trên địa bàn huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La” đã được đề xuất thực hiện. Kết
quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở dữ liệu về kết quả công tác đấu
giá QSD đất, các yếu tố ảnh hưởng, đánh giá của người dân và đề xuất giải
pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSD đất tại huyện Sốp Cộp trong
thời gian tới.


2
Chương 1.
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Cơ sở lý luận

QSD đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt nên việc chuyển giao từ chủ
thể này sang chủ thể khác là phù hợp với quy luật phát triển của xã hội. Có
nhiều hình thức chuyển dịch tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác, trong đó
đấu giá là hình thức thu được hiệu quả cao nhất mà hiện nay thường áp dụng.
Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hố đặc
biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hố
thơng qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, ngày
26/11/2003 Quốc hội khố XI thơng qua Luật đất đai 2003, có hiệu lực thi
hành từ ngày 01/7/2004. Theo Luật đất đai 2003, người sử dụng đất có QSD
đất thơng qua hình thức đấu giá QSD đất, đây là một hình thức để Nhà nước
tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trong nước. Đây là một hình thức hiệu quả trong khai thác nguồn lực từ đất,
đem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu quan trọng góp phần thúc đẩy
phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng - an ninh của đất nước.
Sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai 1993 đã góp phần to lớn vào cơng
tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế
Việt Nam phát triển. Để phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước,
ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội khóa XI thơng qua Luật Đất đai năm
2003. Trong Luật đất đai năm 2003 những vấn đề về QSD đất được quy định
chặt chẽ và cụ thể hơn, thêm 2 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho QSD
đất và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất; thêm giao đất, cho thuê đất có thu tiền
sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá QSD đất.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã tạo được hành lang pháp lý cao cho
việc giao đất, cho th đất hiệu quả thơng qua hình thức mới được áp dụng đó
là đấu giá QSD đất, tạo nguồn kinh phí quan trọng để phục vụ lợi ích cơng


3
cộng, phát triển nền kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, trong
đó ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa phương nơi có đất bị thu

hồi để đấu giá. Đấu giá QSD đất còn nhằm lựa chọn được các chủ đầu tư có
đủ năng lực, từng bước hiện thực hố quy hoạch góp phần thúc đẩy q trình
phát triển kinh tế - xã hội. Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Luật đất đai lần thứ 4
ra đời đã khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá
trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Một trong những điểm đổi mới liên
quan đến đấu giá QSD đất là Luật đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền của
Nhà nước đối với đất đai trong đó có quyền quyết định giá đất. Nhà nước quy
định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất, bảng giá
đất và quyết định giá đất cụ thể.
1.1.2. Những khái niệm có liên quan
1.1.2.1 Đất đai
Đất đai hiểu theo nghĩa thơng thường nhất là phần mỏng nằm trên bề
mặt của trái đất mà không bị nước bao phủ. Tuy nhiên, trong các ngành khoa
học có liên quan tới đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất học... thì có
những khái niệm hồn tồn khác nhau khi nói tới đất (Trịnh Hữu Liên, 2014).
Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất cịn
bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sơi trên mặt đất
và trong lịng đất không do lao động và con người làm ra. Theo nghĩa chung
nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn
thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Theo nghĩa hẹp, đất
đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người
có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng
như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà, 2006).
1.1.2.2. Giá đất
Giá đất là giá trị của QSD đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong
đó giá trị QSD đất là giá trị bằng tiền của QSD đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013).


4

Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong
thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên
so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều
chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá QSD đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSD
đất, góp vốn bằng QSD đất.
Giá đất thị trường là giá thỏa thuận giữa người bán và người mua QSD
một thửa/khu đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật
cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền tại một thời điểm xác định.
Giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi
đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất,
sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất
tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công
bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ
nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất
và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSD đất, thế
chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá
được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển QSD đất, thế chấp, góp
vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt
trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa

5
Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do
đó, để tạo sự cơng bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên
cần phải có hình thức đấu giá QSD đất.
1.1.2.3. Quyền sở hữu đất đai
Theo Điều 5, Luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu. Theo đó, nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối
với đất đai như sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất);
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất;
- Định giá đất.
Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất
đai thơng qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:
- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSD đất;
- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người
sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thơng
qua hình thức giao đất, cho th đất, công nhận QSD đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.1.3. Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.3.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS
và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,
nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.

6
Ở Việt Nam, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản
(BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền
với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài
sản khác do pháp luật quy định". (Quốc hội nước CHXNCNVN, 2015).
1.1.3.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất
hàng hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của
hàng hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các
quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng
hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thơng qua các quan hệ
hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai
ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị
trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ
được mua bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê,
thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn
chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà
còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức
năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản
được giao dịch. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Thực chất hàng hố trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là
trao đổi giá trị QSD đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.

7
1.1.3.3. Thị trường QSD đất
Ở Việt Nam, thị trường QSD đất nước ta gồm 2 loại hình:
Thị trường sơ cấp: Là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử
dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt
thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất, thu hồi đất.
Thị trường thứ cấp: Là thị trường giao dịch QSD đất giữa những
người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng QSD đất theo quy định của pháp luật.
Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị
của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ
tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào loại tài sản gắn liền với đất. Thị
trường QSD đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất
động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
1.1.4. Định giá đất
1.1.4.1. Khái niệm định giá đất
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của QSD đất bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài
sản thông thường, mặt khác với tư cách là một tài sản đặc biệt, giá đất ngồi
các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó cịn bị tác
động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước
tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản
thơng thường. (Trịnh Hữu Liên, 2013).
1.1.4.2. Nguyên tắc định giá đất
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 định giá đất được thực hiện theo
nguyên tắc sau:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;


8
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSD đất đối với những nơi
có đấu giá QSD đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau (Quốc hội, 2013)
1.1.4.3. Phương pháp định giá đất
Theo quy định tại thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014
của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, phương pháp định giá đất được
quy định chi tiết như sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là
phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá của các thửa đất
trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết
cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng trên
thị trường, trúng đấu giá QSD đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá .
- Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp định
giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá
trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá
trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là phương pháp định
giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng thu được bình quân một
năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn
một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12
tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm
cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp định
giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất,


9
quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng
cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng
doanh thu phát triển giả định của BĐS.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá
đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW (sau đây gọi là UBND cấp
tỉnh) ban hành.
1.1.4.4. Quy định về giá đất
Theo Luật đất đai 2013, giá đất do Nhà nước quy định gồm có bảng giá
đất và giá đất cụ thể. Điều 114 Luật đất đai 2013 quy định về bảng giá đất và
giá đất cụ thể như sau:
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất,
UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua
bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm
một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
`- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận QSD đất ở của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ
gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và

sử dụng đất đai;
+ Tính giá trị QSD đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà
nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử


10
dụng đất, cơng nhận QSD đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê.
- UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai
cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định
giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá
đất cụ thể.
Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban
hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ
Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá
đất. Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban
hành Thơng tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện
đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
th đất. Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày
5/01/2015 của Bộ Tài chính về việc sử đổi, bổ sung một số điều thông tư
48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá
khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSD đất để giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
1.1.4.5. Khung giá đất

Theo quy định luật đất đai 2013: Chính phủ ban hành khung giá các
loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong
thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ
20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu


11
trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp
(Quốc hội, 2013)
1.1.4.6. Giá đất cụ thể
Tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định: UBND
cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách
nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá
trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức
năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định
giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá
đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng
phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước
khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ
tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên
quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Quốc hội, 2013)
Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia
đình, cá nhân. Tính tiền th đất đối với đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao
đất, vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

khơng thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ; cơng nhận QSDĐ, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho th đất khơng
thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ.


12
- Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh
nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính
tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Quốc hội, 2013)
1.1.5. Đấu giá QSD đất
1.1.5.1. Khái niệm đấu giá QSD đất
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá và
người trả giá cao nhất thì được mua.
- QSD đất: là một dạng quyền tài sản, trong đó quy định người sử dụng
đất sẽ được hưởng các quyền của người sử dụng đất phù hợp với hình thức sử
dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
- Đấu giá QSD đất: Đấu giá QSD đất là việc cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cơng khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và
khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng cơng trình cơ sở
hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn. Đấu giá QSD đất là một
hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất. Thông qua
việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho
hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để
Nhà nước điều chỉnh khung giá đất.

1.1.5.2. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá đất và tham gia đấu giá đất
Được quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
- Đất được tổ chức thực hiện đấu giá để giao đất, cho thuê đất khi có đủ
các điều kiện sau:
Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;


13
Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài
sản thuộc sở hữu nhà nước;
Có phương án đấu giá QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt.
- Các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ khi có đủ các điều kiện sau:
Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với đất đấu
giá quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013;
Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại
Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất
để thực hiện dự án đầu tư.
1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
- Luật Đấu giá tài sản ngày 17/11/2016;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy
định về khung giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy
định về bán đấu giá tài sản;

- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản;
- Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính
hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá
QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư Liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015
của Bộ Tài nguyên & Mơi trường và Bộ Tài chính quy định việc tổ chức thực
hiện đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;


14
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy
định về bán đấu giá tài sản.
- Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính
hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá
QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
1.3. Cơ sở thực tiễn
Xuất phát từ vai trò và đặc điểm của đất đai là tư liệu sản xuất, một loại
hàng hóa đặc biệt trong đời sống và sản xuất, là nguồn tài nguyên, nguồn lực
quan trọng để phát triển đất nước. Công tác quản lý, khai thác, sử dụng đất đai
hợp lý, hiệu quả là rất quan trọng và cần thiết trong giai đoạn phát triển hiện
nay. Một trong các hình thức khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai là
công tác đấu giá QSD. Mục đích của việc đấu giá QSD đất là tạo sự cạnh
tranh lành mạnh, công khai lựa chọn các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và
đủ điều kiện để giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm huy động tối đa nguồn
lực từ đất để đầu tư xây dựng, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, văn hóa, phát triển
kinh tế - xã hội của huyện, từng bước xây dựng huyện Sốp Cộp trở thành khu
vực phịng thủ vững chắc phía Tây Nam của Tỉnh Sơn La.
Đánh giá công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện, tìm ra những
hạn chế, đề ra những giải pháp, góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả khai

thác nguồn lực từ đất đai là một nhiệm vụ quan trọng của công tác quản lý đất
đai trong giai đoạn hiện nay.
1.3.1. Công tác đấu giá đất một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với
các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà
án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường bất
động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh
bất động sản cũng như các con nợ và toà án đề tập trung giải quyết những bất


15
đồng sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa
phương tịch thu bất đồng sản của cá nhân khơng thanh tốn được nợ và rao bán
tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.
1.3.1.2. Đài Loan
Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có
ruộng” và “Bình quyền về đất đơ thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công
cuộc Cứ cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về
đất đơ thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đơ thị và đóng góp tất cả lợi
nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích cơng cộng. Giá trị đất đơ thị do các
chủ đất kê khai, đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này
và cách xử lý chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai
đăng ký và việc Nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào các kê khai đăng
ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả các giá trị gia tăng của
đất vào cơng quỹ nhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng
đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn,một
chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm cũng cố đơ thị với mục
đích sử dụng đất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc
hồn thành đề án cũng cố đơ thị sẽ làm cho 80 % đất đai có hình thể méo lệch

khơng phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc
sử dụng, tạo thêm được nguồn đất cơng ích rất lớn. Một thành tựu khác do các
đề án cũng cố đất đô thị là làm làm cho đất đai ban đầu chỉ 20% là mặt đường
trở thành 100% đất mặt đường , nhờ vậy đất đã tăng lên 6,4 lần.
Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về đất đơ thị” đã đạt được
ngồi quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được dữ lại để “đổi lấy đất hạ
tầng” cịn có đạt được các thành tựu sau:
(1). 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán
(2). Số chủ đất đơ thị khơng có biệt thự giảm xuống 59%
(3). Những gia đình chủ đất đơ thị tăng 14% và bình qn đất đai gia
đình nắm được giảm xuống 12%


16
(4). Diện tích đất đơ thị sử dụng xây dựng nhà đã tăng 700%
(5). Số lượng nhà xây ở khu vực đơ thị tăng 229%
(6). Diện tích nhà tầng tăng 330%
(7). Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330%
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu
tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh
lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc
trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đơ thị một cách
có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ
rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài
Loan với quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng
phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên.
1.3.1.3. Trung quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994 và thị trường
BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc
quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà

nước về QSDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng QSDĐ.
Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể,
quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng QSDĐ
của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và
phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo
với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính
phủ. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những
điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây
dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của Chính phủ,
trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý
đất đai cấp huyện thực hiện.


17
Việc xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng cơng trình
thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải
thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu khơng có điều kiện đấu giá,
đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng thương lượng
song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ
tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây
dựng CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền
SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc
thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và
định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS
chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường
BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy
phép của Ban tổ chức TW, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của

Cục Quản lý đất đai Quốc gia.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết
các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống cơng
cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về đất
đai trong cơ chế thị trường bất động sản (Nguyễn Văn Cường, 2017)
1.3.2. Tình hình đấu giá QSD đất ở Việt Nam
Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các
cá nhân đều được phép tham gia đấu giá QSDĐ. Nếu được chọn, tổ chức hay
cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải