Bài Giảng - Chuyên Đề - Định Giá Đất Thực Hiện Theo Phương Pháp So Sánh Dữ Liệu Thị Trường

CHUYÊN ĐỀ II: Định giá đất thực hiện theo phương pháp so sánh dữ
liệu thị trường.

1. Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu.
1.1. Đối tượng nghiên cứu.

- Giá đất ở địa bàn phường Nguyễn Nghiêm – Tp. Quảng Ngãi, Tỉnh
Quảng Ngãi.

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Các giao dịch về nhà đất và sự biến động về giá đất trên thị trường qua
các năm.
1.2. Phạm vi nghiên cứu.
- Phạm vi không gian: tiến hành nghiên cứu trên địa bàn phường Nguyễn
Nghiêm
- Phạm vi thời gian: nghiên cứu giá đất thị trường từ năm 2011 đến năm 2012.
1.3. Nội dung nghiên cứu.
- Điều tra, khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất.
- Điều tra giá đất trên thị trường và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất.
- Khoanh vùng giá trị, xác định giá trị cơ sở của mỗi vùng giá trị để xây
dựng mơ hình định giá đất theo thị trường trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo.
1.4. Phương pháp nghiên cứu.
1.4.1. Phương pháp thu thập số liệu.
Căn cứ vào phương pháp này để tiếp cận tư liệu qua các hộ sử dụng đất, cơ
quan chức năng, các ban ngành, báo chí, internet…
Công tác này được thực hiện ở 2 giai đoạn:
- Điều tra nội nghiệp: điều tra, thu thập số liệu thông tin cần thiết trong điều
kiện trong phòng, các tư liệu như: điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực
nghiên cứu, hiện trạng sử dụng đất của địa phương, các thơng tin về tình hình
quản lý và sử dụng đất của địa phương, các hồ sơ chuyển nhượng, các văn bản

pháp lý về giá đất có liên quan…

- Điều tra ngoại nghiệp: điều tra khảo sát ngoài thực địa nhằm bổ sung và
chính xác hóa các thơng tin. Tiến hành điều tra khảo sát giá thị trường các thửa
đất đã chuyển nhượng thành công trên hợp đồng chuyển nhượng, phỏng vấn các
yếu tố ảnh hưởng giá đất tại địa phương…
1.4.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu.

Trên cơ sở những tài liệu, số liệu thu thập được, tiến hành chọn lọc các
thông tin liên quan đến đề tài.

- Phân loại các số liệu, tài liệu theo từng nội dung.
- Sắp xếp, lựa chọn các thông tin phù hợp và theo các chuyên đề cụ thể.
- Dùng phần mềm Excel để tổng hợp số liệu, phân tích và xử lý để đi đến
kết quả cần nghiên cứu.
Việc tổng hợp, phân tích tài liệu, số liệu được cụ thể hóa bằng các bảng
biểu hợp lý phù hợp phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài.
1.4.3. Phương pháp kế thừa.
Đề tài sẽ kế thừa các số liệu, tài liệu của các tác giả khác đã được công bố.
1.4.4. Phương pháp chuyên gia.
Là tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong các lĩnh vực có liên quan đến
các vấn đề của dự án.

2.. Phương pháp định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường:
● Cách tiến hành
Bước 1: Thu thập số liệu thị trường.
Tùy theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của các

thơng tin sẽ rất khác nhau. Vì vậy ngay từ đầu cần phải xác định phương pháp
điều tra thu thập thông tin phù hợp. Thông thường khi điều tra số liệu thị trường,

người ta sử dụng phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định
dữ liệu chặt chẽ.

Thu thập số liệu thị trường thơng qua mẫu phiếu điều tra có sẵn.
Các thông tin cần thu thập gồm:
- Địa chỉ: tên chủ sử dụng đất, số thửa, số tờ bản đồ, số nhà, tên đường,
phố…Cấn xác định rõ thửa đất ở mặt tiền, đường chính hay trong hẻm, nếu ở

trong hẻm thì phải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng của hẻm và kết cấu
mặt đường.

- Diện tích, hình thể thửa đất ( hình dạng cụ thể ).

- Hiện trạng sử dụng bất động sản: ở, cho thuê, thế chấp, làm văn phòng
hay là sản xuất kinh doanh…

- Giá chuyển nhượng bất động sản: giá được quan tâm là giá thị trường.
Việc điều tra giá thị trường thường gặp rất nhiều khó khăn do đó có thể điều
tra trực tiếp bên mua bên bán, gián tiếp thông qua hàng xóm hoặc các tổ chức
mơi giới…

- Điều kiện pháp lý: bất động sản có giấy tờ hợp lệ khơng, có phù hợp với
quy hoạch khơng.

- Tình trạng cơ sở hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (điện, nước,
giao thơng, mơi trường, vị trí của nó so với trường học, chợ, bệnh viện…)

Tập hợp và xử lý thông tin.

Loại bỏ những thông tin khơng chính xác và có độ tin cậy thấp trên cơ sở 2

nguồn thông tin là điều tra trực tiếp và lấy từ các cơ quan chức năng.

Các số liệu về diện tích, năm xây dựng, năm bán bất động sản nên lấy tại
các hồ sơ chuyển nhượng, tại phường, phịng địa chính quận, huyện, phịng cơng
chứng, phịng thuế trước bạ.

Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng, quy
hoạch, môi trường…Nên lấy thông qua điều tra thực tế.

Hoàn chỉnh các số liệu điều tra: sau khi thu thập đầy đủ các thơng tin thì
việc tiếp theo là biểu thị các mẫu điều tra lên bản đồ gồm số thứ tự mẫu với màu
sắc thể hiện năm chuyển nhượng.

Bước 2: Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin.

Số liệu thị trường bất động sản rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiều
nguồn khác nhau vì vậy rất phức tạp. Để kết quả phân tích phản ánh khách quan,
đầy đủ, đúng tình hình và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong
vùng, nội dung phân tích số liệu cân thực hiện các bước sau:

- Quy đổi giá thị trường của các bất động sản về cùng một thời điểm(năm
2012).

Các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường thu thập được thường
khơng phát sinh cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất
cả các bất động sản đã thu thập được về cùng một thời điểm của năm phân tích.

Để thực hiện được việc này ta phải chọn những cặp bất động sản tương tự
nhau, tức là những bất động sản mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó
tương tự hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng là

khác nhau.

- Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm.

Giá đất = giá bất động sản – ( đơn giá xây dựng chuẩn * diện tích đất
xây dựng * tỉ lệ % giá trị cịn lại của ngôi nhà ).

Giá đất / m² = Giá đất
Diện tích

Hệ số K(n-1)-n = Giá đất/m² năm n
Giá đất/m² năm n-1

Hệ số K(n-2)-n = Giá đất/m² năm n
Giá đất/m² năm n-2

Trong đó n là năm phân tích giá bất động sản.

- Lập bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường.

Chọn cặp mẫu so sánh: chọn bất động sản là đất trống và bất động sản có
nhà từ đó tìm ra giá trị của nhà.

- Tính tốn giá xây dựng của thị trường:

Nếu bất động sản là đât trống và bất động sản có nhà có các yếu tố tương tự
nhau, ta có cơng thức: giá trị xây dựng nhà theo thị trường = giá bất động sản có
nhà – giá bất động sản khơng có nhà .

Trong trường hợp diện tích của bất động sản là đất trống và bất động sản có

nhà khác nhau cịn các yếu tố khác là giống nhau, chúng ta phải tính giá/m² đất
từ bất động sản khơng có nhà và tính tốn được giá xây dựng nhà theo thị trường
bằng công thức:

Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = bất động sản có nhà – (giá/m² đất
trống * tổng diện tích bất động sản có nhà).

- Tính đơn giá nhà thị trường:

Đơn giá 1m² Giá xây dựng nhà theo thị trường

xây dựng nhà =
- Tính hệ số chênh lệ
thị trường Diện tích xây dựng

Hệ số Kthị trường Đơn giá 1m² xây dựng nhà theo thị trường

= Đơn giá 1m² xây dựng nhà theo quy định của Nhà Nước

- Tính hệ số K thị trường trung bình.

K1 + K2 +…+ Kn

Ktb = n

Trong đó:
K1 : hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 1
K2 : hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 2
Kn : hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ n
n : số cặp dữ liệu.

- Xây dựng bản chi phí nhà theo thị trường:
Bảng giá nhà theo thị trường = Kthị trường * đơn giá 1m² xây dựng nhà theo

quy định của nhà nước.
● Phân tích chọn mẫu và phương pháp tính các yếu tố ảnh hưởng đến giá

đất.
Về nguyên tắc, những cặp mẫu được chọn phải tương đối giống nhau về tất

cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trừ yếu tố dùng để so sánh.

- Yếu tố vị trí:

Vị trí mặt tiền và hẻm kiệt: được xếp loại phụ thuộc vào vị trí của bất động
sản ở trên mặt tiền đường chính (MT hay H1) hoặc ở hẻm ( H2, H3, H4…) vị trí
bất động sản trong hẻm được chia theo chiều dài, chiều rộng của hẻm.

- Yếu tố quy mô:

Quy mơ thửa đất bao gồm quy mơ diện tích chuẩn và quy mơ diện tích
khơng chuẩn.

Chọn các bất động sản có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ
yếu tố về quy mơ diện tích.

Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong
cùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m² đã chuyển nhượng trên thực tế gần
tương tự nhau.

Nhóm có số cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm quy mơ diện tích chuẩn.

Trên cơ sở quy mơ diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại quy mơ diện
tích khác trong vùng theo cơng thức:

Kqm > diện tích chuẩn = Giá 1m² đất có diện tích > diện tích chuẩn
Kqm < diện tích chuẩn = Giá 1m² đất có diện tích chuẩn

Giá 1m² đất có diện tích < diện tích chuẩn
Giá 1m² đất có diện tích chuẩn

- Yếu tố hình thể: có 2 loại hình thể ( hình thể tốt và hình thể xấu).
Hệ số hình thể

Giá đất/m² thửa đất có hình thể xấu
Kht xấu = Giá đất/m² thửa đất có hình thể tốt

Kht rất xấu = Giá đất/m² thửa đất có hình thể rất xấu
Giá đất/m² thửa đất có hình thể tốt

- Tính giá đất chuẩn trên thị trường.

Giá đất cơ sở là giá bán của các thửa đất trên thị trường và các yếu tố đưa
ra so sánh trên thị trường phải chuẩn và phân bố đều trên các tuyến đường.

Giá đất/m² = Giá đất x Ki
Tổng diện tích đất

Ki : hệ số các yếu tố ảnh hưởng.

Giá đất = giá bất động sản – giá nhà thị trường.

Giá nhà thị trường = Đơn giá 1m² xây dựng nhà theo thị trường * diện tích
xây dựng.

Giá đất chuẩn của thửa đất
Giá đất chuẩn/m² =

Tổng diện tích đất

Bước 3: Khoanh vùng giá trị.

● Nguyên tắc khoanh vùng: vùng giá trị được khoanh trên cơ sở 4 nhóm
nguyên tố sau:

- Nhóm các yếu tố tự nhiên: dựa vào các trục đường giao thơng chính, đường
phân thủy và đường hợp thủy. Dựa vào các đặc điểm về độ cao thấp và các đặc tính
tự nhiên khác nếu có, ranh giới khơng được cắt ngang qua bất động sản.

- Nhóm các yếu tố về kinh tế: căn cứ vào dữ liệu điều tra giá bất động sản,
bảng giá đất quy định của UBND thành phố ban hành kèm theo khung giá đất
quy định của Chính phủ, mức độ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong vùng, mức
độ thu nhập của người dân trong vùng, giá cho thuê bất động sản.

- Nhóm các yếu tố về pháp lý: dựa vào quy hoạch sử dụng đất, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng nhà, các yếu tố khác thuộc về pháp lý.

- Nhóm các yếu tố về xã hội: an ninh, trật tự công cộng, môi trường, tâm lý,
tập quán của người sử dụng đất.

● Bản đồ dùng để khoanh vùng giá trị.

Dùng bản đồ địa chính để làm bản đồ nền khoanh vùng giá trị bất động sản.
Việc thể hiện ranh giới vùng giá trị trên bản đồ địa chính phải dựa vào số nhà

hoặc số thửa đất. Những bất động sản không nằm trên vị trí mặt tiền đường phố
hoặc đường nội bộ trong vùng được thể hiện theo nguyên tắc số nhà mang tên
đường nào thì theo vùng giá trị của vùng đó, cịn trường hợp một bất động sản
có 2 đến 3 mặt đường thì căn cứ giá thị trường của bất động sản đó để khoanh
vùng cho thích hợp.

● Phương pháp khoanh vùng giá trị

Thẩm định các yếu tố trước khi khoanh vùng giá trị.

Đánh giá những biến động về giá của những bất động sản trong vùng đặc
biệt là những bất động sản có vị trí dọc trên tuyến đường lớn nhằm kiểm tra, loại
bỏ những bất động sản có giá trị quá chênh lệch so với giá trị phổ biến của các
bất động sản khác trong vùng.

Chọn những mẫu đủ tiêu chuẩn để xác định giá chuẩn làm c ơ sở để
khoanh vùng giá trị trên bản đồ. Những mẫu được xem là mẫu chuẩn là những
mẫu có vị trí, quy mơ diện tích, hình thể…được đánh giá là tối ưu trong vùng
được điều tra.

- Khoanh vùng giá trị sơ bộ trên bản đồ

- Khoanh vùng giá trị chính thức.

Xem xét kết quả khoanh vùng sơ bộ, kết quả tính giá trị trung bình của

những mảnh đất phân bố trên tất cả tuyến đường để khoanh vùng chính thức.

Bước 4: Xây dựng mơ hình định giá đất.

Yêu cầu là phải tìm được giá chuẩn cho từng vùng, giá chuẩn của mỗi vùng
là giá của bất động sản có các yếu tố được xem là chuẩn nhất như có vị trí mặt
tiền, hướng tốt, hình thể tốt, quy mơ diện tích chuẩn, cơ sở hạ tầng tốt, mơi
trường tốt, có giấy tờ hợp pháp…

Khi tính giá trị cho một bất động sản trên một vùng giá trị, ta phải đánh giá
những yếu tố nào ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản đó đồng thời thể hiện
lên vùng giá đó như sau:

Mã Giá Hệ số ảnh hưởng (Ki)

vùng thị Hệ số vị trí (KH) Khướng Kht Kqm K…
trường
KH1 KH2 KH3

Tính giá đất của một thửa đất bất kỳ trong vùng giá trị:
Giá đất = Giá đất cơ sở * Diện tích thửa đất * Các hệ số ảnh hưởng.

Bước 5: Kiểm tra mơ hình

Kiểm tra bản đồ giá trị với những giá trị chuẩn của mô hình, kiểm tra lại hệ
số giữa giá bán và giá trung bình. Nếu phát hiện thấy một số yếu tố trong vùng
khơng đúng hoặc độ chính xác khơng cao thì cần điều chỉnh lại. Nếu kết quả
kiểm tra so với kết quả định giá chênh lệch không quá 20 – 30% thì kết quả định
giá đạt yêu cầu, nếu mức độ chênh lệch cao hơn thì xem xét và định giá lại.

Bước 6: Điều chỉnh mơ hình

Từ kết quả ở bước 5 nếu ta phát hiện thấy một số yếu tố trong mơ hình
khơng đúng hoặc độ chính xác khơng cao thì cần điều chỉnh lại sau đó mới xác
định lại giá trị BĐS cho mơ hình.

Điều kiện áp dụng: được áp dụng tốt cho các BĐS dân dụng (nhà ở) và đất
trống trong các khu vực dân cư và thương mại – dịch vụ, bởi vì các BĐS này thường
được mua bán khá phổ biến và các BĐS này khá dễ dàng trong việc so sánh.

3. Kết quả điều tra giá đất tại phường Nguyễn Nghiên Nghiêm theo phương pháp
điều tra số liệu thị trường.

3.1. Thực trạng thị trường bất động sản ở Thành phố Quảng Ngãi.

Thị trường bất động sản ở Quảng Ngãi chưa hoạt động sôi nổi so với các
thành phố lớn trên toàn quốc. Do dân số thành phố thành phố ngày càng tăng mà
quỹ đất chưa được quy hoạch hết nên thành phố quan tâm đến việc quy hoạch
phát triển quỹ đất. Các khu dân cư được quy hoạch rộng hơn đẹp hơn ở các
phường trong khu vực thành phố. Trong khi nhu cầu chỗ ở của người dân tăng
lên thì trị trường bất động sản bắt đầu hoạt động sôi nổi.

Thị trường bất động sản ở Quảng Ngãi tuy không được sôi nổi như những
thành phố khác, nhưng trong những năm gần đây thị trường bất động sản có
những diễn biến tích cực. Góp phần cho sự phát triển những chính sách kinh tế
xã hội, phải kể đến nhiều phương án quy hoạch trên địa bàn thành phố làm cho
lượng cung về nhà đất tăng lên. Từ đó làm cho thị trường bất động sản càng
thêm sôi nổi.

Thị trường bất động sản ở Quảng Ngãi có biến động qua các năm nhưng

mức độ biến động không cao. So với thị trường bất động sản trên cả nước thì thị
trường bất động sản thành phố Quảng Ngãi còn trầm, chưa phát triển mạnh, các
loại hình giao dịch cịn đơn giản.

3.2. Các văn bản liên quan đến định giá đất.

Việc xác định giá đất trên địa bàn chủ yếu được thực hiện theo quy định tại:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.

- Các thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của NGhị định số 188/2004/NĐ-CP.

3.3. Quy định về phân loại đường phố, vị trí và giá đất trên địa bàn.

3.3.1. Quy định về phân loại đường phố.

Căn cứ vào loại giá trị trung bình, mức độ hồn thiện cơ sở hạ tầng và điều
kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh danh – dịch vụ và đời sống, loại đường phố

được phân ra làm 5 loại như sau:

- Đường phố loại 1: loại đường phố cơ sở hạ tầng tốt nhất, là nơi có khả
năng sinh lợi đặc biệt cao nhất trong đơ thị, có vị trí đặc biệt thuận lợi đối với
hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt.

- Đường phố loại 2: loại đường phố có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có khả năng
sinh lợi cao, thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt.

- Đường phố loại 3: loại đường phố có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương đối
hoàn thiện, khả năng sinh lợi tương đối cao, thuận lợi đối với hoạt động sản
xuất, kinh doanh và sinh hoạt.

- Đường phố loại 4: loại đường phố đã có cơ sở hạ tầng chủ yếu, có khả
năng sinh lợi, là những đường phố thuận lợi cho sinh hoạt đời sống, không thuận
lợi đối với kinh doanh.

- Đường phố loại 5: loại đường phố có cơ sở hạ tầng kém trong đơ thị, ít có
khả năng sinh lợi, là những đường phố thuận lời cho sinh hoạt đời sống, không
thuận lợi đối với kinh doanh.

3.3.2. Quy định về phân loại vị trí.

Vị trí của đất trong từng loại đường phố được phân thành 5 trong đó vị trí 1 là
vị trí có mức giá cao nhất hoặc mức giá đất bình quân cao nhất đối với từng loại
đường phố, các vị trí tiếp theo có mức giá đất hoặc mức giá bình qn thấp hơn so
với mức giá đất hoặc mức giá đất bình qn của vị trí liền kề trước đó, cụ thể:

- Vị trí 1: là đất ở mặt tiền các đường phố.

- Vị trí 2: là đất ở mặt tiền các kiệt, hẻm rộng từ 3m đến 5m.

- Vị trí 3: là đất ở mặt tiền các kiệt, hẻm rộng trên 2m đến 3m.

Trong trường hợp trong cùng một kiệt, hẻm nhưng có nhiều độ rộng khác
nhau thì căn cứ vào mặt cắt ngang nơi hẹp nhất của kiệt, hẻm để xác định độ
rộng của kiệt, hẻm đó.

3.3.3. Quy định về giá đất.

Quy định về giá đất các loại đường phố của phường Trần Hưng Đạo.

Theo Quyết định số 49/2012/QĐ-UBND ngày 27/12/2012 của UBND tỉnh
Quảng Ngãi ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi
năm 2013.

3.4. Kết quả về điều tra giá tại phường Trần Hưng Đạo.

3.4.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường.

Ngoài các văn bản pháp quy của Quốc Hội, chính phủ và các bộ ngành
thuộc Trung Ương ban hành làm căn cứ để xác định giá đất đã nêu ở phần a của
mục 2.2.1.2, việc xác định giá đất trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo còn căn
cứ vào các văn bản của UBND tỉnh Quảng Ngãi như:

- Quyết định số 49/2012/QĐ-UBND ngày 27/12/2012 của UBND tỉnh
Quảng Ngãi ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi
năm 2013.

- Các số liệu thu thập được có liên quan đến giá đất trên địa bàn phường

Trần Hưng Đạo.

3.4.2. Trình tự các bước tiến hành và kết quả thu được.

a. Thu thập, tập hợp và xử lý số liệu thị trường.

● Thu thập số liệu thị trường qua các mẫu phiếu điều tra.

Công tác thu thập số liệu thị trường về bất động sản là công việc quan trọng.
kết quả điều tra nguồn thông tin này sẽ ảnh hưởng đến tồn bộ sản phẩm vì vậy
việc thu thập thơng tin và dữ liệu phải đầy đủ, chính xác, có độ tin cậy cao.

Các hồ sơ chuyển nhượng phải là các trường hợp chuyển nhượng bất động
sản theo giá thị trường, các trường hợp không hợp lệ phải loại đi trong quá trình
điều tra.

Tất cả các thông tin về giao dịch bất động sản trên địa bàn phường Nguyễn
Nghiêm được thu thập qua 2 năm 2011, 2012 bằng phương pháp so sánh dữ liệu
thị trường và phương pháp so sánh trực tiếp, chủ yếu từ các nguồn sau:

- Điều tra phỏng vấn trực tiếp chủ hộ hoặc hàng xóm.

- Thu thập các hợp đồng chuyển nhượng của 3 năm, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, các bản vẽ hiện trạng và các giấy tờ có liên quan tại phường
Trần Hưng Đạo.

- Tham khảo ý kiến của cán bộ địa chính phường, các cơ quan liên quan và
những người môi giới bất động sản trên địa bàn phường.

Kết quả đã lựa chọn được 21 phiếu, trong đó:

- Năm 2011: 20 phiếu.

- Năm 2012: 8 phiếu.

Các thông tin trong mẫu phiếu được thu thập theo các tuyến đường chính,
các tuyến đường trong từng khu dân cư và tiến hành điều tra theo từng yếu tố:

- Địa chỉ: xác định rõ tên chủ hộ, tên đường phố, khu dân cư, phường, số
thửa, số tờ bản đồ.

- Vị trí: xác định rõ vị trí bất động sản là mặt tiền đường phố hay trong hẻm
(kiệt) kèm theo các thông số về độ rộng đường, kết cấu đường, chiều sâu ngõ
(hẻm), bề rộng đường kiệt.

- Hình thể thửa đất: xác định rõ hình thù thửa đất kèm theo các thông số về
chiều rộng, chiều sâu thửa đất.

- Điều kiện pháp lý: điều tra các bất động sản có giấy tờ hợp lệ khơng, có
phù hợp với quy hoạch không.

- Cơ sở hạ tầng: điều tra hệ thống điện, nước trên địa bàn, kết hợp điều tra
thực địa và trên bản đồ để xác định các khu trung tâm, cơng trình cơng cộng (y
tế, trường học, trung tâm hành chính…).

- Môi trường: điều tra hiện trạng môi trường có ơ nhiễm do tiếng ồn, bụi,
nước thải hay không…các thông tin này được thu thập chủ yếu thông qua điều
tra thực địa và phỏng vấn trực tiếp người dân sống trên địa bàn phường.

- Giá bán bất động sản: giá trị bất động sản được quan tâm thường là giá

giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, để xác định được giá giao dịch thực tế trên
thị trường gặp rất nhiều khó khăn, nguyên nhân chủ yếu là do một số thửa đất
chuyển nhượng là đất trống nên trong quá trình điều tra khơng gặp trực tiếp
được chủ sử dụng, ngồi ra khó khăn phần lớn là do người sử dụng đất không
cung cấp giá trị chuyển nhượng thật vì e ngại cho vấn đề khai thuế với cơ quan
nhà nước trước đây. Do đó việc thu thập thơng tin chủ yếu là từ những người
hàng xóm và người mơi giới bất động sản gần đó.

- Quy hoạch: xác định rõ khu dân cư đã quy hoạch ổn địch, chưa quy hoạch
hay không quy hoạch. Các thông tin này được thu thập bằng cách hỏi ý kiến cán bộ
phịng quản lý đơ thị, phịng Tài ngun và Mơi trường, cán bộ địa chính phường.

● Tập hợp và xử lý thông tin sơ bộ.

Trong thời gian 2 năm 2011, 2012 số lượng giao dịch bất động sản trên địa
bàn phường Nguyễn Nghiêm khá im ắng, tập trung chủ yếu ở các tuyến đường
như Hùng Vương, Quang Trung, Lê Trung Đình.

Sau khi thu thập các hợp đồng, đã tiến hành loại bỏ các trường hợp không
hợp lệ (hợp đồng tặng cho, hợp đồng thừa kế, hợp đồng hóa giá nhà tập thể…)
và lựa chọn các hợp đồng chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất (vị trí, hình thể, diện tích, hướng…) thơng qua phiếu điều tra,
bên cạnh đó cũng tiến hành thu thập thêm hồ sơ pháp lý của các trường hợp
chuyển nhượng để có thông tin một cách đầy đủ nhất về thửa đất. Sau đó định vị
tất cả các thửa đất đã điều tra lên BĐĐC.

b. Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển thơng tin.

- Phân tích dữ liệu bất động sản.

Những bất động sản thu thập khơng hồn tồn là đất trống mà bao gồm cả
nhà cửa và các cơng trình gắn liền với đất. Do đó để xác định được giá trị thị
trường của đất phải tách được giá trị nhà ra khỏi giá trị bất động sản, nghĩa là
phải xác định giá trị thị trường của nhà. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển

nhượng, hầu hết người chuyển nhượng mua theo giá đất, giá nhà riêng nên đã
xác định được giá trị thị trường của đất và trong các phiếu điều tra đã tách riêng
phần giá trị của đất. Vì vậy trong quá trình xử lý, khơng cần phải tính giá chi phí
xây dựng nhà.

Để có nguồn thông tin phong phú và đầy đủ, việc lựa chọn mẫu giao dịch ở
nhiều thời điểm (2011, 2012). Mà ở mỗi thời điểm, giá giao dịch bất động sản
trên thị trường khơng giống nhau, do đó phải quy đổi giá trị của tất cả bất động
sản về cùng một thời điểm 2012 để tiện cho việc tính tốn và so sánh giá trị các
mảng.

Chọn các cặp phiếu điều tra có các yếu tố giống nhau về vị trí, hình thể,
quy mơ, diện tích… nhưng khác nhau về năm chuyển nhượng. Tiến hành tính
tốn và chuyển đổi cùng thời điểm năm 2012.

Tính tốn hệ số chuyển đổi:

+ Giá đất/m² = Giá đất
Diện tích

Hệ số chuyển đổi:

K10-12 = Giá đất 1m² năm 2012
Giá đất 1m² năm 2010

K11-12 = Giá đất 1m² năm 2012
Giá đất 1m² năm 2011

Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm như sau:
Hệ số chuyển đổi năm 2011 – 2012: chọn 4 cặp mẫu so sánh;
Hệ số K11-12 = 1,260.

BiỂU ĐỒ HỆ SỐ CHUYỂN ĐỔI GIÁ NĂM 2011-2012

2

1.8 1.8

1.6

1.4 1.36

1.2
1 1.03 1.02 1.09

0.8

0.6

0.4

0.2

0 1 2 3 4 5

c. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.

Một trong những mục tiêu của đề tài là xác định được mơ hình giá trong đó
xác định các vùng giá trị và mối tương quan giữa các vùng giá trị với giá trị của
bất động sản trong vùng giá. Như vậy phải xác định được các yếu tố ảnh hưởng
đến giá trị của bất động sản.

Qua việc khảo sát cũng như điều tra thực địa chúng ta nhận thấy rằng hầu
hết giá BĐS đều bị ảnh hưởng bởi các yếu tố sau:

- Yếu tổ vị trí

Các BĐS đều nằm ở vị trí mặt tiền đường phố nhưng giá lại chênh lệch nhau
theo bề rộng mặt đường và chiều sâu thửa đất đến đường chính do đó yếu tố vị trí ở
đây được xếp loại phụ thuộc vào bề rộng mặt đường và chiều sâu ngõ hẻm.

Trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo có các vị trí sau:

+ Vị trí 1 (H1 ; MT) là những thửa đất tọa lạc trên các trục đường chính.

+ Vị trí 2 (H2)

+ Vị trí 3 (H3)

Tiêu chuẩn chọn mẫu khi so sánh yếu tố vị trí là các yếu tố khác phải
gần giống nhau, riêng yếu tố vị trí là khác nhau.

Vị trí 1 được chọn làm vị trí chuẩn do đó hệ số vị trí được tính theo

cơng thức: H2 H3

KH3 =
KH2 = ;

H1 H1

Giá đất/m² thửa đất ở vị trí 2, 3

KH2,3 =

Giá đất/m² thửa đất ở vị trí 1

Trong q trình phân tích, ta có các kết quả như sau:

KH2 = 0,67. Chọn 3 cặp mẫu để so sánh.

KH3 = 0,6. Chọn 3 cặp mẫu để so sánh.

Có thể thấy rằng, vị trí là yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất. Trên cùng một loại
đường phố nhưng ở các vị trí khác nhau giá đất sẽ khác nhau. Các thửa đất tọa
lạc trên mặt tiền đường phố có vị trí gần trung tâm có giá cao hơn so với thửa
đất trên đường phố đó xa với khu vực trung tâm hoặc giá đất của các thửa đất
trên tuyến đường chính cao hơn rất nhiều so với giá đất các thửa trong ngõ hẻm
hoặc cùng trong một ngõ, hẻm mà các thửa đất ở càng xa trục đường chính thì
giá càng thấp. Sở dĩ như vậy, là do vị trí mặt tiền thuận lợi cho việc đi lại và
kinh doanh buôn bán.

2

1.8

1.6

1.4

1.2

10.84 0.49

0.8
0.6

0.4

0.20.12 0.15 0.07

0 Hệ số vị trí 2 Hệ số vị trí 3
1 2 3

Biểu đồ

5: Hệ số vị trí 2, 3.

-

- Yếu tố quy mơ diện tích.

Quy mơ diện tích ảnh hưởng đến loại hình sử dụng của thửa đất đó và khả
năng thanh tốn trên thị trường. Một mảnh đất có quy mơ chuẩn sẽ phù hợp với
khả năng thanh tốn và nhu cầu cần thiết của người sử dụng đất.

Qua điều tra thực tế và tham khảo ý kiến chuyên gia thì thấy rằng những thửa
đất có diện tích từ 30m² - 100m² là những thửa đất có số lần lặp lại nhiều, thuận lợi
cho việc xây dựng do đó yếu tố diện tích chọn quy mô chuẩn là 30m² - 100m².

Tiêu chuẩn chọn cặp mẫu so sánh là các yếu tố khác phải tương đương
nhau và riêng yếu tố quy mô phải khác nhau.

Tính hệ số quy mơ

Kqm > 100m² = Giá 1m² đất có diện tích > 100m²
Giá 1m² đất có diện tích chuẩn

Giá 1m² đất có diện tích < 30m²
Kqm < 30m² = Giá 1m² đất có diện tích chuẩn

Hệ số quy mô diện tích < 30m² (KDC) so với quy mơ diện tích chuẩn
chọn 4 cặp mẫu, KDC = 0,8.

Hệ số quy mô nhỏ

1

0.9 0.93 0.86

0.8 0.82 0.81

0.7 0.69

0.6 Hệ số quy mô nhỏ

0.5

0.4

0.3

0.2

0.1

0 1 2 3 4 5

Biểu đồ 6: Hệ số quy mô < quy mơ chuẩn.

- Yếu tố hình thể.

Trong khu vực nghiên cứu các loại hình thể sau:

+ Hình thể tốt: đa số có hình chữ nhật, hình vng hoặc tứ giác mở rộng
phía sau. Đây là những hình thể được ưa chuộng vì nó thuận lợi cho việc thiết kế
nhà cửa, các cơng trình kiến trúc và phù hợp với tâm lý người mua.

+ Hình thể xấu: là những hình thể như hình đa giác (hình gấp khúc, hình
zích zắc…), tứ giác có mặt sau nhỏ dần.

Tiêu chuẩn chọn cặp mẫu so sánh là các yếu tố khác tương đương nhau
nhưng yếu tố hình thể là khác nhau.

Kht = Giá đất/m² của thửa đất có hình thể xấu
Giá đất/m² của thửa đất có hình thể tốt

Chọn 6 cặp mẫu so sánh, kết quả là: Kht = 0,83

Yếu tố hình thể

0.6

0.5

0.4

Yếu tố hình thể
0.3

0.2

0.1

0

1 2

Biểu đồ 7: Hệ số hình thể.

Hình thể cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất. Những thửa
đất có hình thể tốt sẽ có giá cao hơn thửa đất có hình thể xấu. Trên địa bàn
phường Trần Hưng Đạo một số khu dân cư chưa được quy hoạch lại nên cịn tồn
tại nhiều hình thể xấu, tuy nhiên khơng có loại hình q xấu và sự chênh lệch
giá do yếu tố hình thể gây ra khơng q cao.

*Tóm lại các yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất trên thị trường phường
Nguyễn Nghiêm bao gồm các yếu tố: vị trí, quy mơ và hình thể thửa đất và một số
các yếu tố khác. Tuy nhiên, cơ bản giá đất chịu ảnh hưởng của 4 yếu tố: vị trí, quy
mơ, hình thể. Trong đó yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất là yếu tố vị trí. Điều
này được thấy rõ qua kết quả điều tra trên thực tế, những thửa đất ở vị trí mặt tiền
thường có giá cao gấp đơi so với vị trí 2 , 3. Càng đi sâu vào ngõ thì giá đất thấp
dần. Do đất ở vị trí mặt tiền và gần trục đường chính thì thuận lợi cho kinh doanh,
sinh hoạt và khả năng sinh lời cao. Các yếu tố còn lại cũng ảnh hưởng đến giá đất
nhưng ảnh hưởng ở mức thấp hơn.

3.5. Khoanh vùng giá trị và xác định giá trị cơ sở cho mỗi vùng trên địa bàn.

● Nguyên tắc khoanh vùng giá trị.

Khi thực hiện khoanh vùng giá trị ngoài việc dựa vào kết quả điều tra trên
thị trường còn tuân theo các nguyên tắc sau:

- Quyết định số 49/2012/QĐ-UBND ngày 27/12/2012 của UBND tỉnh
Quảng Ngãi ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi
năm 2013.

- Việc thể hiện ranh giới trên bản đồ không cắt ngang qua BĐS, khi thể
hiện phải dựa vào số nhà hoặc số thửa. Trường hợp BĐS có 2 mặt tiền hoặc
cùng một hẻm theo 2 đường khác nhau đi vào BĐS thì tùy theo giá đất để
khoanh vùng cho hợp lý.

● Phân tích kiểm tra lại trước khi khoanh vùng.

Vùng giá được khoanh căn cứ chủ yếu vào những biến động về giá thị
trường của BĐS. Do đó trước khi khoanh vùng giá trị phải đánh giá những biến

động về giá của những BĐS mặt tiền dọc các tuyến đường. Nếu giá trị những
BĐS này chênh lệch nhau quá lớn thì phải kiểm tra lại các thơng tin về:

- Giá bán của BĐS.

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.

Chọn những mẫu đạt tiêu chuẩn phục vụ cho khoanh vùng giá trị, xác định
trên bản đồ những mẫu này sau đó tiến hành tính tốn giá trị cơ sở và khoanh
vùng giá trị. Việc khoanh vùng chủ yếu dựa vào giá mẫu chuẩn (giá cơ sở) của
các mặt tiền đường phố.

● Khoanh vùng giá trị sơ bộ.

Căn cứ vào kết quả điều tra, ta tiến hành khoanh vùng sơ bộ dựa trên đơn
giá chuẩn của mỗi vùng.

Đơn giá cơ sở của mỗi vùng là mức giá trung bình của một BĐS có những
yếu tố đưa ra so sánh là chuẩn, phân bố đều trên các trục đường giao thơng
chính và các loại đường trong từng khu dân cư trên địa bàn nghiên cứu và đạt
tiêu chuẩn theo nguyên tắc chọn mẫu.

Kết quả khoanh vùng giá trị sơ bộ được 4 vùng như sau:

+ Vùng 1: có mức giá trị trung bình là 80,15 triệu đồng/m² (Hùng Vương,
Quang Trung).

+ Vùng 2: có mức giá trị trung bình là 77,91 triệu đồng/m². (Phan Châu
Trinh).

+ Vùng 3: có mức giá trị trung bình là 61,71 triệu đồng/m² (Nguyễn
Nghiêm).