Thuyết minh dự án biệt thự liền kề

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.38 MB, 60 trang )

Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

DỰ ÁN

XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LIỀN KỀ

Địa điểm:, tỉnh Quảng Nam

ĐƠN VỊ TƯ VẤN LẬP DỰ ÁNCHỦ ĐẦU TƯCÔNG TY TNHH

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

MỤC LỤC

MỤC LỤC...2

ĐƠN ĐỀ NGHỊ VAY VỐN...5

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU...10

I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ...10

II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN...10

III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ...11

3.1. Tình hình thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam...11

3.2. Tiềm năng phát triển bất động sản tại Quảng Nam...13

IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ...14

V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN...15

5.1. Mục tiêu chung...15

5.2. Mục tiêu cụ thể...16

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN...17

I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ ÁN...17

1.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án...17

1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án...19

II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG...20

III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN...21

3.1. Các hạng mục xây dựng của dự án...21

3.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư (ĐVT: 1000 đồng)...23

IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG...26

4.1. Địa điểm xây dựng...26

4.2. Hình thức đầu tư...27

V. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO.27 5.1. Nhu cầu sử dụng đất...27

5.2. Hiện trạng khu đất...27

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

5.3. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án...30

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ...31

I. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH...31

II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ...32

2.1. Biệt thự liền kề...32

2.2. Hành lang cây xanh...35

2.3. Giao thông...37

CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN...38

I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG...38

1.1. Chuẩn bị mặt bằng...38

1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:...38

1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật...38

II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH...38

2.1. Các phương án xây dựng cơng trình...38

III. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN...39

3.1. Phương án tổ chức thực hiện...39

3.2. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý...40

CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG...41

I. GIỚI THIỆU CHUNG...41

II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG...41

III. SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN...42

IV. NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI VỚI MÔI TRƯỜNG...44

4.1. Giai đoạn thi cơng xây dựng cơng trình...44

4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng...45

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

V. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ,

CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT...49

VI. BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG...49

6.1. Giai đoạn xây dựng dự án...49

6.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng...54

VII. KẾT LUẬN...57

CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN...58

I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN...58

II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN...60

2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án...60

2.2. Dự kiến nguồn doanh thu và cơng suất thiết kế của dự án:...60

2.3. Các chi phí đầu vào của dự án:...60

2.4. Phương ánvay...61

2.5. Các thông số tài chính của dự án...61

KẾT LUẬN...64

I. KẾT LUẬN...64

II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ...64

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH...65

Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án...65

Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm...68

Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dịng tiền hàng năm...75

Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm...81

Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án...82

Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hồn vốn giản đơn...83

Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hồn vốn có chiết khấu...86

Phụ lục 8: Bảng Tính tốn phân tích hiện giá thuần (NPV)...89

Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội bộ (IRR)...92

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

CHƯƠNG I.

CHƯƠNG II. MỞ ĐẦU

I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

Tên doanh nghiệp/tổ chức:

Thông tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp/tổ chức đăng kýđầu tư, gồm:

Họ tên: MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN Tên dự án:

“Xây dựng khu biệt thự liền kề ”

Địa điểm thực hiện dự án:, tỉnh Quảng Nam.

Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 33.914,8 m2 (3,39 ha).

Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác.

(Bảy trăm linh năm tỷ, tám trăm tám mươi hai triệu, ba trăm năm mươi banghìn đồng)

Trong đó:

Cơng suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:

Cho thuê biệt thự 1

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

I. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

I.1. Tình hình thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam

Theo báo cáo về Thị trường Nghỉ dưỡng của Savills Châu Á – Thái Bình Dương cơng bố tháng 6/2022, khối lượng đầu tư vào khách sạn khu vực Châu Á Thái Bình Dương đạt 14,9 tỷ USD với 459 thương vụ vào năm 2021, vượt qua mức trung bình 5 năm trước đại dịch là 14,6 tỷ USD. Thị trường tiềm năng này cũng chứng kiến sự gia tăng cả về khối lượng đầu tư và số lượng giao dịch trong năm 2021, lần lượt tăng 42,1% và 25,8% theo năm.

Thêm vào đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 10 tháo gỡ 'điểm nghẽn pháp lý' cho phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Việc ban hành Nghị định này có ý nghĩa rất lớn trong việc tháo gỡ những nút thắt về pháp lý cho phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Theo đó, căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ biển, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những cơng trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật (về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản) thì được chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Quy định cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được ban hành sẽ giúp hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại các trung tâm du lịch nghỉ dưỡng lớn như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc... sẽ được gỡ vướng về pháp lý.

Thị trường có vẻ trầm lắng nhưng cũng tồn tại những điểm sáng le lói, mang tính mấu chốt chứng minh sự phát triển trở lại của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Có thể lội ngược dịng cuối năm

Dù là phân khúc chịu nhiều sóng gió nhất sau tác động của đại dịch nhưng giới chuyên gia đánh giá, BĐS du lịch rất có sức bền khi đây vốn là kênh đầu tư dài hạn, không dành cho những nhà đầu tư lướt sóng.

Cũng chính vì thế, dù giao dịch thấp, thanh khoản giảm, nguồn cung nhỏ giọt, giá bán của các dự án hiện hữu vẫn chưa có dấu hiệu giảm. Nhiều chủ đầu

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

tư tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, … nhằm kích cầu thị trường.

Vẫn có giao dịch ở tầm trung

Tuy sức cầu thị trường tăng nhẹ nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ chỉ xấp xỉ 24% lượng cung mở bán. Lượng giao dịch chủ yếu từ các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế hoặc có giá trung bình, khoảng dưới 40 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp (giá trên 10 tỷ đồng) gần như không ghi nhận giao dịch, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm “cắt lỗ” của nhà đầu tư mua trước đó.

Vẫn chưa có dấu hiệu giảm giá

Giá bánBĐS nghỉ dưỡng trung bình trong 6 tháng đầu năm 2023

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong hơn một năm qua. Hơn 80% dự án đóng giỏ hàng, khơng ghi nhận phát sinh giao dịch. Mặt bằng giá sơ cấp dao động từ 9,1 - 131,1 tỷ đồng/căn.

Ở phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, thị trường cũng không phát sinh giao dịch mới. Mặt bằng giá bán sơ cấp khơng có nhiều biến động so với cùng kỳ, dao động ở mức 7,1 - 16,3 tỷ đồng/căn.

I.2. Tiềm năng phát triển bất động sản tại Quảng Nam

Lợi thế vị trí tọa lạc vàng và hạ tầng tại Quảng Nam

Quảng Nam sở hữu điểm đặc biệt lớn về tọa lạc và hạ tầng giao thông khi nằm trên các tuyến đường trọng điểm thuộc các tỉnh duyên hải miền Trung giúp Quảng Nam tạo “đường băng” cho kinh tế “cất cánh”.

Tỉnh có đường biên giới quốc tế, bờ biển dài 125km với nhiều bãi biển đẹp nức tiếng. Điểm khác biệt, hạ tầng giao thơng đi đến hồn thiện với các con đường bộ huyết mạch như tuyến Quốc Lộ 1A dài hàng trăm Km đã mở rộng,

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

đường ven biển Sơn Trà – Điện Ngọc, đường gần biển Thăng Bình và các tuyến quốc lộ 14B, 14D, 14E di chuyển đi các Tỉnh, đường ngay cạnh bờ biển chiến lược từ sân bay Chu Lai về Cửa Đại Hội An đang thực thi, cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi…; đường không: nằm giữa hai sân bay quốc tế Đà Nẵng và Chu Lai; đường thủy với hai cảng nước sâu Dung Quất, Kỳ Hà và cận kề cảng Tiên Sa.

Những năm gần đây, Quảng Nam từng bước khẳng định vị thế thủ phủ công nghiệp miền Trung. Bên cạnh khu kinh tế mở Chu Lai là tổ hợp các khu – cụm công nghiệp lớn như Dung Quất, Điện Nam – Điện Ngọc… thu hút hàng chục thương hiệu công nghiệp trong nước và thế giới.

Theo các chuyên gia, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, ổn định và bền vững đặt ra cho Quảng Nam bài tốn mở rộng khơng gian đơ thị. Mặt khác, công nghiệp mở rộng nhanh, lượng chuyên gia và lao động chất lượng cao tăng đòi hỏi nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở cao cấp. Đây là cơ hội cho những người mua đầu tư bất động sản vào thị trường khả năng này.

Cuộc đổ bộ của các doanh nghiệp lớn

Quảng Nam hiện có hai thành phố là Tam Kỳ và Hội An. Theo nhiều chuyên gia, việc phát triển không gian đô thị chất lượng sẽ mở ra chủ yếu tại Hội An, bởi khu vực quy tụ hai yếu tố: tiềm lực phát triển kinh tế và giá trị độc tôn của vùng đất di sản.

Thời gian gần gây, thị trường bất động sản Quảng Nam chứng kiến sự đầu tư của các “ông lớn” vào Hội An như: Vingroup, Đạt Phương, BRG, VinaCapital… …

Núi Thành Quảng Nam với chính sách mở cửa thu hút các nhà đầu tư trong nước lớn đang đầu tư vào như: Công ty cổ phần ô tô Chu Lai – Trường Hải, tập đồn Huyndai đang đầu tư sản xuất ơ tơ và cơng nghiệp hổ trợ sản xuất. Tập đồn Exxonmobile Mỹ liên kết với tập đồn dầu khí Việt Nam trong dự án khí cá voi xanh trị giá 10 tỷ USD.

Hơn thế nữa cịn có nhiều tập đồn bất động sản lớn đầu tư vào Quảng Nam như: VinGroup, Vinacapital, Đất Xanh, BRG,…Khu kinh tế mở Chu Lai đi cùng khoảng 20 khu công nghiệp chủ yếu tập trung ở Điện Nam – Điện Ngọc và huyện Núi Thành Quảng Nam nên nguyện vọng ở và cho thuê của các chuyên giá và công nhân rất lớn.

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

Các trục đường ven biển của Quảng Nam đang có những dự án Resort đưa vào hoạt động như Hoiana, Vinpeal đi cùng chính là những dự án Resoft nghỉ dưỡng đang triển khai sẽ làm sôi động thị trường BĐS và du lịch biển.

Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Xây

dựng khu biệt thự liền kề”tại Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, thị xã

Điện Bàn, tỉnh Quảng Namnhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của mình, đồng thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để đảm bảo phục vụ cho ngànhbất động sảncủa tỉnh Quảng Nam.

II. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ

hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;

2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

Hộinước CHXHCN Việt Nam;

nước CHXHCN Việt Nam;

Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

nhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;

tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;

sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

phí đầu tư xây dựng;

2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp;

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

 Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 05 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;

dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

Phụ lục VIII, của thông tư số 12/2021/TT-BXDngày 31 tháng 08 năm 2021 của Bộ Xây dựngban hành định mức xây dựng;

về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2022.

III. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁNIII.1. Mục tiêu chung

nghiệp, hiện đại, cung cấp sản phẩm bất động sản chất lượng, có năng suất, hiệu quả kinh tế cao nhằm nâng cao chuỗi giá trị sản phẩmngànhbất động sản, đảm bảo tiêu chuẩn, an toàn, phục vụ nhu cầu của người dân trong và ngồi tỉnh, đáp ứng nhu cầu thị trường góp phần tăng hiệu quả kinh tế địa phương cũng như của cả nước.

khu vực tỉnh Quảng Nam.

đẩy nhanh tiến trình cơng nghiệp hố - hiện đại hố và hội nhập nền kinh tế của địa phương, của tỉnh Quảng Nam.

nhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hố mơi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án.

III.2. Mục tiêu cụ thể

cấp sản phẩmbiệt thự cao cấp, giá trị, hiệu quả kinh tế cao, đảm bảo vấn đề an tồn trong phịng cháy, chữa cháy.

Điện Nam – Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam. Xây dựng đúng mục đích, góp phần nhanh chóng hồn thiện khu đơ thị số 6 theo đúng tiến độ đặt ra.

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

 Dự án thiết kế với quy mô, công suất như sau:

Cho thuê biệt thự 1

Thu phí dịch vụ quản lý33.914,8 m2/năm

chuẩn và chất lượng khác biệt ra thị trường.

cao cuộc sống cho người dân.

Quảng Namnói chung.

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN

I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN

Quảng Nam nằm ở khu vực miền Trung Việt Nam, cách thủ đơ Hà Nội 820 km về phía Bắc, cách Huế 126 km về phía Nam, cách thành phố Đà Nẵng 0 km về phía Bắc và cách Thành phố Hồ Chí Minh 900 km về phía Nam theo đường Quốc lộ 1A. Phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế và thành phố Đà Nẵng, phía Nam giáp tỉnh Quảng Ngãi và tỉnh Kon Tum, phía Tây giáp biên giới Lào, tỉnh Sekong (Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào), phía Đơng giáp Biển Đơng. Quảng Nam có 18 đơn vị hành chính cấp huyện, gồm 2 thành phố, 1 thị xã và 15 huyện với 241 xã, phường, thị trấn. Tỉnh lỵ của Quảng Nam đặt tại thành phố Tam Kỳ.

Địa hình

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

Quảng Nam có hướng địa hình nghiêng dần từ Tây sang Đơng hình thành 3 kiểu cảnh quan sinh thái rõ rệt là kiểu núi cao phía Tây, kiểu trung du ở giữa và dải đồng bằng ven biển. Vùng đồi núi chiếm 72% diện tích tự nhiên với nhiều ngọn cao trên 2.000m như núi Lum Heo cao 2.045m, núi Tion cao 2.032m, núi Gole -Lang cao 1.855m (huyện Phước Sơn). Núi Ngọc Linh cao 2.598m nằm giữa ranh giới Quảng Nam, Kon Tum là đỉnh núi cao nhất của dãy Trường Sơn. Ngồi ra, vùng ven biển phía đơng sông Trường Giang là dài cồn cát chạy dài từ Điện Ngọc, Điện Bàn đến Tam Quang, Núi Thành. Bề mặt địa hình bị chia cắt bởi hệ thống sơng ngịi khá phát triển gồm sơng Thu Bồn, sơng Tam Kỳ và sơng Trường Giang.

Khí hậu

Quảng Nam nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới, chỉ có 2 mùa là mùa mưa và mùa khô, chịu ảnh hưởng của mùa đông lạnh miền Bắc. Nhiệt độ trung bình năm 25,6 °C, Mùa đơng nhiệt độ vùng đồng bằng có thể xuống dưới 12 °C và nhiệt độ vùng núi thậm chí cịn thấp hơn. Độ ẩm trung bình trong khơng khí đạt 84%. Lượng mưa trung bình 2000-2500mm. Mùa mưa thường kéo dài từ tháng 10 đến tháng 12, mùa khô kéo dài từ tháng 2 đến tháng 8, tháng 1 và tháng 9 là các tháng chuyển tiếp với đặc trưng là thời tiết hay nhiễu loạn và khá nhiều mưa. Mưa phân bố không đều theo không gian, mưa ở miền núi nhiều hơn đồng bằng. Vùng Tây Bắc thuộc lưu vực sông Bung (các huyện Đông Giang, Tây Giang và Nam Giang) có lượng mưa thấp nhất trong khi vùng đồi núi Tây Nam thuộc lưu vực sông Thu Bồn (các huyện Nam Trà My, Bắc Trà My, Tiên Phước và Hiệp Đức) có lượng mưa lớn nhất. Trà My là một trong những trung tâm mưa lớn nhất của Việt Nam với lượng mưa trung bình năm vượt quá 4,000 mm. Mưa lớn lại tập trung trong một thời gian ngắn trong 3 tháng mùa mưa trên một địa hình hẹp, dốc tạo điều kiện thuận lợi cho lũ các sơng lên nhanh.

Thủy văn

Quảng Nam có hai hệ thống sông lớn là Vu Gia - Thu Bồn (VG-TB) và Tam Kỳ. Diện tích lưu vực VG-TB (bao gồm một phần lưu vực thuộc tỉnh Kon Tum, Quảng Ngãi, thành phố Đà Nẵng là 10,350 km², là 1 trong 10 hệ thống sơng có diện tích lưu vực lớn nhất Việt Nam và lưu vực sông Tam Kỳ là 735 km². Các sông bắt nguồn từ sườn đông của dãy Trường Sơn, chảy chủ yếu theo hướng Tây-Đông và đổ ra biển Đông tại cửa Hàn (Đà Nẵng), cửa Đại (Hội An) và An Hịa (Núi Thành). Ngồi hai hệ thống sơng trên, sơng Trường Giang có

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

chiều dài 47 km chảy dọc ven biển theo hướng Bắc - Nam kết nối hệ thống sông VG-TB và Tam Kỳ.

Do địa hình đồi dốc và lượng mưa lớn nên mạng lưới sơng ngịi của tỉnh Quảng Nam khá dày đặc. Mật độ sơng ngịi trung bình là 0.47 km/km² cho hệ thống VG - TB và 0.6 km/km² cho các hệ thống sông khác.

I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án

Kinh tế

Theo UBND tỉnh Quảng Nam, tốc độ tăng trưởng kinh tế (GRDP) 6 tháng đầu năm 2023 ước giảm 9,2% so với cùng kỳ. Với mức sụt giảm 9,2%, Quảng Nam có mức tăng trưởng thấp thứ 2 so với 63 tỉnh, thành phố trong cả nước (sau tỉnh Bắc Ninh); xếp vị thứ thấp nhất so với 5 tỉnh kinh tế trọng điểm miền Trung và 14 tỉnh Bắc Trung bộ và Duyên hải Trung bộ.

Tuy tăng trưởng kinh tế giảm, nhưng quy mô GRDP tỉnh Quảng Nam ước đạt 54,6 nghìn tỷ đồng, xếp vị thứ 23/63 tỉnh, thành phố; xếp vị thứ 5/14 tỉnh Bắc Trung bộ và Duyên hải Trung bộ; xếp vị thứ 3/5 tỉnh trong Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung (sau Đà Nẵng, Quảng Ngãi).

Giá trị gia tăng tồn ngành cơng nghiệp giảm 24,3% so với cùng kỳ, mức giảm sâu nhất trong những năm qua bởi sự sụt giảm mạnh của các ngành sản xuất chủ lực như: dệt may, đồ gỗ, sản xuất và phân phối điện, sản xuất lắp ráp ô tô.

Giá trị ngành công nghiệp sụt giảm mạnh là do năng lực nội tại của các doanh nghiệp chưa phục hồi hồn tồn, khó khăn về thị trường, việc thiếu hụt đơn hàng, chi phí sản xuất tăng cao, nguồn nguyên, vật liệu khan hiếm… đã tạo ra áp lực lớn đối với các doanh nghiệp trong việc duy trì sản xuất. Khu vực dịch vụ tăng 3,2% so với cùng kỳ.

Tổng lượt khách tham quan, lưu trú du lịch ước đạt 4.566 nghìn lượt khách, tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ. Doanh thu du lịch ước đạt 4.600 tỷ đồng, tăng gấp 2,64 lần so với cùng kỳ. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước đạt 34,1 nghìn tỷ đồng, tăng 9,9% so với cùng kỳ. Giá trị gia tăng ngành nông nghiệp tăng 4,3% so với cùng kỳ.

Dân số

Tính đến ngày 1/4/2019, dân số Quảng Nam là 1,495,812 người, với mật độ dân số trung bình là 149 người/km², đây cũng là tỉnh đông dân thứ 3 vùng

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

duyên hải Nam Trung Bộ. Dân cư phân bố trù mật ở dải đồng bằng ven biển, dọc quốc lộ 1, đồng bằng Vu Gia Thu Bồn và Tam Kỳ. Mật độ dân số của Tam Kỳ, Hội An và Điện Bàn vượt quá 1,000 người/km² trong khi rất thưa thớt ở các huyện miền núi phía Tây. Mật độ dân số trung bình của 6 huyện miền núi gồm Đông Giang, Tây Giang, Nam Giang, Phước Sơn, Bắc Trà My và Nam Trà My là dưới 30 người/km². Với 69% dân số sinh sống ở nơng thơn, Quảng Nam có tỷ lệ dân số sinh sống ở nơng thơn cao hơn tỷ lệ trung bình của cả nước. Tuy nhiên q trình đơ thị hóa của tỉnh đang diễn ra mạnh mẽ sẽ tác động lớn đến sự phân bố dân cư nông thôn-thành thị trong thời gian tới.

II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa quyết định nới chỉ tiêu tín dụng cho tồn hệ thống ngân hàng thêm khoảng 1,5 - 2%, thay vì trước đó kiên quyết khơng nới room q 14% cho cả năm 2022.

Theo dữ liệu từ Chứng khoán VNDirect, cung tiền M2 (tiền mặt, tiền gửi không kỳ hạn, cộng với tiền gửi tiết kiệm) chỉ tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước trong ba quý đầu năm nay, thấp nhất trong 10 năm qua. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế hồi phục sau đại dịch Covid-19, nhu cầu vay đã tăng mạnh kể từ đầu năm 2022, dẫn đến ngay từ cuối quý II năm nay tín dụng đã tăng mạnh 9,4% so với đầu năm. Ngay thời điểm đó, hầu hết các ngân hàng thương mại đều chạm hạn mức tăng trưởng tín dụng ban đầu do Ngân hàng Nhà nước giao. Chính vì vậy, chính sách nới room tín dụng ở thời điểm hiện tại được đánh giá là tín hiệu tích cực, giải pháp phù hợp góp phần tháo gỡ những khó khăn của thị trường.

TS. Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn tài chính, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM đánh giá, nới room tín dụng hiện tại giống như nắng hạn gặp mưa rào. Mặc dù số tín dụng vừa được nới thêm không quá nhiều, không đủ “thỏa cơn khát”, nhưng phần nào hỗ trợ được thanh khoản cho người dân, đặc biệt là các doanh nghiệp, vì nhu cầu vay vốn vào cuối năm rất cao. Đây cũng là giải pháp tạo động lực để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, thị trường.

Ơng Lê Hồng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cũng đánh giá, động thái nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước là tín hiệu tích cực cho đà phục hồi của nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản nói riêng. Nguồn vốn tín dụng bổ sung này sẽ cịn tác động tích cực, lan tỏa đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp để vượt qua khó khăn hiện nay, dần trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa quan trọng làm giảm bớt áp lực cho các tổ

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

chức tín dụng. Nhưng cũng cần chú ý đây không phải là động thái để “giải cứu” thị trường bất động sản hay doanh nghiệp bất động sản mà Nhà nước chỉ hỗ trợ thơng qua cơ chế chính sách, pháp luật, tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh.

Cùng với động thái nới room tín dụng, trước đó, Chính phủ cũng đã tổ chức nhiều cuộc họp, gặp gỡ các doanh nghiệp để lắng nghe chia sẻ của doanh nghiệp về những khó khăn đang gặp phải. Kết quả đạt được là Quyết định 1435/ QĐ-TTg về thành lập Tổ cơng tác rà sốt, đơn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại TP. Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được ban hành ngày 17/11.

Chưa kể, các luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đang được nghiên cứu sửa đổi, trong đó Luật Đất đai được Quốc hội họp lấy ý kiến dự thảo rất quyết liệt.

Theo giới chuyên gia, đây là những động thái cho thấy thị trường địa ốc đang được quan tâm tháo gỡ các vướng mắc. Do đó, bức tranh bất động sản 2023 có cơ sở để nhận định rằng sẽ hồi phục và chuyển biến tích cực

III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN

III.1. Các hạng mục xây dựng của dự án

Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:

Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

CCải tạo sân vườn, cảnhquan chung19.303,0m2

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

III.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư(ĐVT: 1000 đồng)

TTNội dungDiệntíchbơiHồTầngcaoxây dựngDiện tíchtích sànDiệnĐVTĐơn giáThành tiềnsau VAT

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

-TTNội dungDiệntíchbơiHồTầngcaoxây dựngDiện tíchtích sànDiệnĐVTĐơn giáThành tiềnsau VAT

1Biệt thự 15-1850,0 không1400,0400,0m28.7183.487.2002Biệt thự 15-2850,0 không1405,0405,0m28.7183.530.790

Hệ thống tổng thể (cải tạo lại)

IVChi phí tư vấn đầu tư xây

1Chi phí thiết kế kỹ thuật2,517GXDtt * ĐMTL%619.7982Chi phí thiết kế bản vẽ thi cơng1,385GXDtt * ĐMTL%340.8893 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng 0,219GXDtt * ĐMTL%53.9064Chi phí thẩm tra dự tốn cơng 0,215GXDtt * ĐMTL%52.882

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

5 Chi phí giám sát thi cơng xây dựng 2,820GXDtt * ĐMTL%694.2406Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị0,844GTBtt * ĐMTL%74.707

VChi phí thuê đất + cơng trình đã xây dựng33.914,8m219.461660.000.000

Ghi chú: Dự tốn sơ bộ tổng mức đầu tư được tính tốn theo Quyết định 510/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 19 tháng 05 năm2023 về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022, Thông tưsố 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tưxây dựng và Phụ lục VIII về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng của thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31tháng 08 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng.

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNGIV.1. Địa điểm xây dựng

Dự án“Xây dựng khu biệt thự liền kề” được thực hiệntại tỉnh Quảng Nam.

V.3. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án

Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địa phương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.

Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sử dụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho quá trình thực hiện.

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG

I. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH

Bảng tổng hợp quy mơ diện tích xây dựng cơng trình

II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CƠNG NGHỆII.1. Biệt thự liền kề

Với khơng gian rộng rãi, thiết kế sang trọng đẳng cấp, không gian riêng tư hoàn hảo…là những lý do khiến loại hình biệt thự ngày càng được nhiều người u thích và lựa chọn.

Biệt thự liền kề là phân khúc có nguồn cung không dồi dào như căn hộ chung cư, nhưng những năm gần đây thị trường biệt thự liền kề bắt đầu có dấu hiệu chuyển biến tích cực. Biệt thự liền kề là những nhà biệt thự có sân vườn thuộc tiêu chuẩn tiện nghi. Đây là loại hình nhà thường gặp ở các đơ thị và thị trấn, chủ yếu phục vụ nhu cầu nhà ở và kinh doanh. Biệt thự liền kề chính là những ngơi nhà có thiết kế giống nhau theo dạng biệt thự về mặt kiến trúc, kích thước, diện tích và cảnh quan xung quanh.

Ưu điểm biệt thự liền kề

– Biệt thự liền kề tạo ra sự đồng nhất giữa các khu đất, tạo ra sự đồng đều, thống nhất về cả diện quy hoạch nên tính thẩm mỹ rất cao. Phói cảnh ấn tượng

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

tạo nên một không gian đẳng cấp,sang trọng. Phần nào đó tốt lên được vị thế của gia chủ.

– Hệ thống cơ sở hạ tầng giao thơng thuận tiện, nhiều tiện ích tập trung, thuận tiện cho việc di chuyển, sinh hoạt của cư dân. Nhiều tiện ích được xây dựng ngay tại đây để phục vụ cho người dân ngay tại đây. Đáp ứng từ sức khỏe, giáo dục, nhu cầu ăn uống, nghỉ ngơi và giải trí. Nhiều tịa nhà thậm chí cịn thành lập ra những lớp mầm non để trơng trẻ cho người dân. Vừa yên tâm lại vừa dễ đi lại, rất tiện cho các gia đình cơng sở.

– Biệt thự liền kề thường thuộc các khu đô thị kiểu mới nên trình độ dân trí cao, văn minh, lịch, sự, cảnh quan sạch đẹp, môi trường trong lành. Họ có sự kiểm sốt chặt chẽ về an ninh khu vực. Có bảo vệ canh gác, thường xuyên đi kiểm tra. Bên cạnh đó, cịn có cơng nhân dọn dẹp đường phố, cắt tỉa cây cảnh thường xuyên để đảm bảo cảnh quan.

– Các chủ đầu tư đang hướng đến một môi trường sống nhiều tiện nghi, nhưng gần gũi với thiên nhiên, bầu khơng khí trong lành, thốn mát và thư giãn. Chính vì vậy mà có nhiều khơng gian xanh, khơng gian thống để đi bộ, tập thể dục hay bơi lội…Hiện nay, nhu cầu để người dân có khơng gian để rèn luyện thể thao, sức khỏe gần như là bắt buộc. Chất lượng cuộc sống được thay đổi nâng lên một tầm cao mới. Chính vì vậy mà những nhu cầu này gần như là bắt buộc.

– Tiết kiệm thời gian khi có thể vào ở luôn mà không tốn thời gian xây dựng, sửa chữa.

– Cùng một khoản tiền đầu tư, nhưng so với các chung cư cao cấp, biệt thự liền kề có nhiều khơng gian thống mát hơn. Có nhiều khơng gian riêng tư và được thiết kế, cải tạo theo ý thích của bản thân.

– Có sổ hồng riêng nên khơng cần phải lo lắng về những thủ tục pháp lý.

Nhược điểm của biệt thự liền kề

– Do được xây dựng sẵn theo ý định của chủ đầu tư. Do vậy, biệt thự liền kề thiếu đi tính tư nhân độc đáo, tất cả các ngơi nhà đều có kiến trúc giống nhau. Vì vậy mà khơng có nhiều sự khác biệt.

– Giá biệt thự liền kề là tương đối cao vì có nhiều tiện ích và thường nằm ở những vị trí đắc địa.

– Khi muốn sửa chữa, cải tạo phối cảnh ngôi nhà thường phải nhận được sự đồng ý của chủ đầu tư.

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

Biệt thự 1 tầng

Biệt thự 2 tầng

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

Biệt thự 3 tầng

Biệt thự có bể bơi

I.3. Hành lang cây xanh

Các hành lang xanh của khu dân cư: các tuyến đường vịng xung quanh khu dân cư, đường dạo - có chức năng như các tuyến sinh thái - là nơi cách ly khu biệt thự với các khu vực xung quanh.

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

Những tuyến này là những tuyến cây xanh bao quanh khu vực dự án, các tuyến đường phía bắc, nam bao quanh dự án, đó là những ‘ngón tay’ xanh -thâm nhập vào các khu chức năng cho đến khu trung tâm của khu biệt thự.

Khu cây xanh: Khu vực này được thiết có nhiều cây cối, hoa cỏ nhiều màu sắc, kết hợp với hệ thống đèn chiếu sáng, tiện ích tạo nên khu vui chơi giải trí lý tưởng cho người dân địa phương. Khu vực này được bố trí đường dạo và trở thành khu công viên của khu vực là điểm dừng trong khu biệt thự.

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

Các không gian xanh: Các bãi cỏ - thường là nơi tổ chức các hoạt động cộng đồng như nơi giao lưu, gặp gỡ, trò truyện hoặc tổ chức các hoạt động thể thao như đánh cờ, đábóng, đấu vật trong khu biệt thự.

I.4. Giao thơng

Bố trí xun qua các lơ đất tạo mặt tiền cho các nhà liên kế. Vỉa hè rộng đủ bố trí đủ để bố trí thốt nước, đường ống kỹ thuật và cây xanh.

Tất cả các khu chức năng đều nghiên cứu bố trí đảm bảo qui chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng qui định. Không gian kiến trúc cảnh quan nhấn mạnh ở các trục đường chính với nhà phố mật độ xây dựng cao tạo không gian nhộn nhịp của khu phố thương mại - dịch vụ. Chuẩn bị đất xây dựng với phương án san nền tiêu thuỷ đạt cao trình thốt nước khu vực.

Hệ thống kỹ thuật hạ tầng đảm bảo yêu cầu về qui mô và chất lượng.

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN

I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ

XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG

I.1. Chuẩn bị mặt bằng

Chủ đầu tư sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện đầy đủ các thủ tục về đất đai theo quy định hiện hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện đúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ quan ban ngành và luật định.

I.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:

Dự án đã hồn thành bồi thường và giải phóng mặt bằng

I.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng và chỉ cải tạo lại cơ sở hạ tầng bị xuống cấp.

II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNHII.1. Các phương án xây dựng cơng trình

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

TTNội dungDiện

CCải tạo sân vườn, cảnh quan chung19.303,0m2

Các danh mục xây dựng cơng trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn, quy chuẩn và quy định về thiết kế xây dựng. Chi tiết được thể hiện trong giai đoạn thiết kế cơ sở xin phép xây dựng.

III. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆNIII.1. Phương án tổ chức thực hiện

Dự ánđược chủ đầu tư trực tiếp tổ chức triển khai, tiến hành xây dựng và khai thác khi đi vào hoạt động.

Dự án chủ yếu sử dụng lao động địa phương. Đối với lao động chuyên môn nghiệp vụ, chủ đầu tư sẽ tuyển dụng thêm và lên kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ trong quá trình hoạt động sau này.

Bảng tổng hợp Phương án nhân sự dự kiến (ĐVT: 1000 đồng)

</div>