Buổi thảo luận thứ bavấn đề chung của hợp đồng(tiếp) 1vấn đề 01hợp đồng vi phạm quy định về hình thức
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.66 MB, 29 trang )
<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">
<b>BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA</b>
<i>Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 02 tháng 04 năm 2021</i>
</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">Tóm tắt Bản án số: 11/2019/DS-ST về “V/v Tranh chấp hợp đồng tặng cho bất động sản” của Tồ án nhân dân cấp cao tại Hà Nội...1 Tóm tắt Quyết định số: 93/2018/DS-GĐT về “V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng...1 1.1. Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Giấy phân chia bất động sản chưa được công chứng, chứng thực?...2 1.2. Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản dù chưa được công chứng, chứng thực?...2 1.3. Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản dù chưa được cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao?...3 Căn cứ pháp lý: Điều 129 BLDS 2015:...3 1.4. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/09/2009 chưa được công chứng, chứng thực?...4 1.5. Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tồ án tun bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức...5 1.6. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/09/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?...5 1.7. Trong Quyết định số 93, việc Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/09/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao?...6 VẤN ĐỀ 02...8 Tóm tắt tình huống:...8
</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">2.1. Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vơ hiệu và huỷ bỏ hợp đồng do có vi phạm...9 2.2. Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ?...11 2.3. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng)...11 2.4. Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì sao? ... 13 2.5. Hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long...14 2.6. Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và huỷ bỏ hợp đồng do có vi phạm...15 2.7. Ơng Minh có được quyền huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép huỷ bỏ...16 VẤN ĐỀ 03...18 Tóm tắt Quyết định số: 17/2015/DS-GĐT về “V/v Đòi lại tài sản” của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao...18 3.1. Việc Toà án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao?...18 3.2. Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng? Vì sao?...18 3.3. Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam khơng? ... 18 3.4. Ngày nay, theo Tồ án nhân dân tối cao, bà Tuệ có được cơng nhận quyền sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của TANDTC đã có tiền lệ chưa?...18
</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">3.5. Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?...18 3.6. Hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu có, nêu Án lệ đó...18 3.7. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối cao...18 VẤN ĐỀ 04...19 4.1. Liệt kê những bảo viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được cơng bố trên các
<i>Tạp chí chun ngành Luật từ đầu năm 2018 đến nay (ít nhất 20 bài viết). Khi liệt</i>
kê, yêu cầu viết theo trật tự theo tên tác giả và liệt kê phải thoả mãn những thông tin theo trật tự sau: 1) Họ và tên tác giả; 2) Tên bài viết trong ngoặc kép; 3) Tên Tạp chí in nghiêng; 4) Số và năm của Tạp chí; 5) Số trang của bài viết (ví dụ: từ tr.41-51)..19 4.2. Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên...23 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...24
read later on your computer
Save to a Studylist
</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5"><b>VẤN ĐỀ 01</b>
<b>HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC</b>
<b>Tóm tắt Bản án số: 11/2019/DS-ST về “V/v Tranh chấp hợp đồng tặngcho bất động sản” của Toà án nhân dân cấp cao tại Hà Nội.<small>1</small></b>
Nguyên đơn là anh Hoa Văn T khởi kiện bị đơn là ông Hoa Văn S trong vụ việc “Tranh chấp hợp đồng tặng cho bất động sản”.
Thửa đất tranh chấp là của ông S, bà Ch, hai ông bà đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 29/08/2006. Trên đất có nhà của anh T và anh A, do hai anh bỏ tiền ra xây. “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” của ơng S lập vào năm 2008, các thành viên gia đình ký năm 2011 đã định đoạt cả phần di sản của bà Ch. Nay, anh T đề nghị TAND TP. Hà Nội công nhận quyền sử dụng đất theo “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” ngày 25/10/2011 và công nhận quyển sở hữu đối với ngôi nhà 3,5 tầng là của anh.
Toà phúc thẩm cho rằng Tồ sơ thẩm cơng nhận “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” có hiệu lực là khơng phù hợp. Đồng thời, Toà nhận định: Xác định quan hệ pháp luật cần giải quyết trong vụ án là “Tranh chấp hợp đồng tặng cho bất động sản” là có căn cứ; “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” khơng trái pháp luật và đạo đức xã hội, phù hợp với ý chí của tất cả những người thừa kế của bà Ch; Về hình thức: Căn cứ Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015, Toà vẫn cơng nhận văn bản trên vẫn có hiệu lực dù khơng có cơng chứng, chứng thực; Xác định quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho anh T và anh A là có căn cứ.
<b>Tóm tắt Quyết định số: 93/2018/DS-GĐT về “V/v Tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.<small>2</small></b>
Bên nguyên đơn gồm ông Võ Sĩ Mến và bà Phùng Thị Nhiễm khởi kiện các bị đơn gồm ơng Đồn Cưu và bà Trần Thị Lắm về vấn đề “Tranh chấp hợp động chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập ngày 10/8/2009.
Ngày 10/08/2009, vợ chồng ông Cưu, bà Lắm và con trai là anh Linh thống nhất thoả thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm một lô B khi
<small>1 Từ đây về sau viết tắt là Quyết định số: 11/2019/DS-GĐT.</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">được Nhà nước giao đất với giá chuyển nhượng là 90.000.000 đồng. Sau đó, ơng Mến, bà lắm giao thêm 30.000.000 đồng để lấy lô khu A. Tổng số tiền ông Mến, bà Lắm đã trả là 110.000.000 đồng (còn 10.000.000 đồng).
Toà Giám đốc thẩm xác định Toà sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng là đúng và Tồ phúc thẩm xác định hợp đồng vơ hiệu do vi phạm nội dung và hình thức là khơng đúng. Vì các bên đã thực hiện thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hợp đồng này không được công chứng, chứng thực nên vi phạm về hình thức nhưng trên thực tế, các bên đã thực hiện phần lớn các thủ tục chuyển nhượng và đã q thời hạn hai năm mà khơng có ai u cầu Tồ án tun bố hợp đồng vơ hiệu nên theo Khoản 2 Điều 132 BLDS 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 không bị vô hiệu.
<b>1.1. Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Giấy phân chia bất động sảnchưa được công chứng, chứng thực?</b>
Đoạn [5.2] trong phần Nhận định của Toà án trong Bản án số 11/2019/DS-ST cho thấy Giấy phân chia bất động sản chưa được công chứng, chứng thực:
“[5.2] Về hình thức: Văn bản “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” do ơng S lập khơng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 467 của BLDS 2005, các Điều 459, 502 BLDS 2015.”<small>3</small>
<b>1.2. Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản dù chưa được công chứng, chứngthực?</b>
Đoạn [5.2] trong phần Nhận định của Toà án trong Bản án số 11/2019/DS-ST cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản dù chưa được công chứng, chứng thực:
“[...]. Do giao dịch dân sự tặng cho bất động sản này bản chất đã được thực hiện đầy đủ: Bên cho đã giao tài sản, bên nhận đã nhận tài sản, đã xây dựng cơng trình kiên cố từ trước khi có văn bản này nên Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015, theo đó: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận
</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực” để cơng nhận tính hợp pháp của văn bản “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” do ông S sáng lập là có căn cứ, phù hợp pháp luật hiện hành.”<small> 4</small>
<b>1.3. Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bấtđộng sản dù chưa được cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao?</b>
Theo nhóm, việc Tồ án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản dù chưa được công chứng, chứng thực là thuyết phục.
Căn cứ pháp lý: Điều 129 BLDS 2015:
<i>“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vơhiệu, trừ trường hợp sau đây:</i>
<i>1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưngvăn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ítnhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc cácbên, Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó.</i>
<i>2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy địnhbắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhấthai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên,Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này,các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”</i>
<i>Thứ nhất, đây là giao dịch dân sự tặng cho tài sản (chuyển giao quyền sử</i>
dụng đất) của ông S, chị D và chị P cho anh T và anh A. Hai anh nhận sự tặng cho mà khơng có điều kiện ràng buộc về nghĩa vụ. Hơn nữa, “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” thể hiện việc ông S chủ động, tự nguyện xác định rõ nguồn gốc, q trình sử dụng đất, hồn cảnh phân chia đất,… cho anh T và anh A. Văn bản này là sự khẳng định ý chí nhất quán của hai ông bà đã định đoạt khối tài sản là quyền sử dụng đất của hai ông bà cho 2 anh trước, trong và sau khi cho đất, xây nhà, phù hợp với nguyện vọng của bà Ch khi còn sống. Việc ông S, chị P, chị D, chị P, anh T, anh A cùng ký vào văn bản “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” do ông S lâp sau thời điểm bà Ch chết thể hiện rõ mọi người trong diện và hàng thừa kế thứ nhất của bà Ch đã cùng nhau thỏa thuận, thống nhất ý chí.
</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8"><i>Thứ hai, căn cứ Điều 459 BLDS 2015 và Điều 502 BLDS 2015 thì “Giấy</i><small>56</small>
phân chia bất động sản nội bộ gia đình” thuộc loại hợp đồng tặng cho bất động sản (cụ thể là quyền sử dụng đất) phải có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, văn bản trên lại khơng có cơng chứng, chứng thực nên đã vi phạm điều kiện về hình thức. Do đó, về ngun tắc thì văn bản này là vơ hiệu.
<i>Thứ ba, căn cứ Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 nêu trên thì các bên đã thực</i>
hiện <i>“ít nhất hai phần ba nghĩa vụ” </i>trong “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình”. Cụ thể, “bên cho đã giao tài sản, bên nhận đã nhận tài sản, đã xây dựng cơng trình kiên có từ trước khi có văn bản này.” . Trong thực tế, ông S và những người<small> 7</small>
thuộc hàng thừa kế thứ nhất đã cùng nhau thỏa thuâ ‡n, thống nhất ý chí và ký vào “Giấy phân chia bất động sản nơ ‡i bơ ‡ gia đình”, đồng thời, Anh T và anh A là người được tă ‡ng cho quyền sử dụng đất đã xây dựng, sử dụng hai ngôi nhà kiên cố từ khi bà Ch cịn sống và những người thừa kế khơng ai phản đối sau khi bà Ch mất.
Như vậy, theo Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015, “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” là văn bản khơng có công chứng, chứng thực nhưng giữa bên cho và bên nhận tài sản đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ. Do đó, Tịa án cơng nhận hiệu lực của giao dịch là hợp lý và thuyết phục.
<b>1.4. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất ngày 18/09/2009 chưa được công chứng, chứng thực?</b>
Đoạn [5] trong phần Nhận định của Toà án của Quyết định số 93/2018/DS-GĐT cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/09/2009 chưa được công chứng, chứng thực:
“[5] Về hình thức của hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01/01/2017, thời hiệu được áp dụng theo quy định của BLDS 2015 (điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS 2015). Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
5<i><b><small> Điều 459 BLDS 2015 về Tặng cho bất động sản: “1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản</small></b></i>
<i><small>có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy địnhcủa luật; 2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản khơngphải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”</small></i>
6<i><b><small> Điều 502 BLDS 2015 về Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất: “1. Hợp đồng về</small></b></i>
<i><small>quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, phápluật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; 2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đấtphải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liênquan.”</small></i>
</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">đất lập ngày 10/8/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức.”<small> 8</small>
<b>1.5. Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu u cầu Tồán tun bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức.</b>
Căn cứ Điều 122 BLDS 2015 dẫn chiếu về Khoản 2 Điều 117 BLDS 2015:
<i>“2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sựtrong trường hợp luật có quy định.”, theo đó, một giao dịch dân sự cụ thể là hợp</i>
đồng nếu vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì sẽ bị vơ hiệu (Điều 129 BLDS 2015. Và theo Điểm đ Khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 thì thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu là 2 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập trong trường khơng tn thủ quy định về hình thức. Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều
<i>132 BLDS 2015 lại quy định: “2. Hết thời hiệu quy định tại Khoản 1 Điều này màkhơng có u cầu tun bố giao dịch dân sự vơ hiệu thì giao dịch dân sự có hiệulực.”</i>
Do đó, khi một hợp đồng khơng tn thủ quy định về hình thức luật định thì thời hiệu để tuyên bố hợp đồng đó vơ hiệu là 2 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập. Nhưng khi hết thời hiệu nói trên mà khơng có u cầu tun bố hợp đồng vơ hiệu thì Tồ án có thể xem xét và xử lí theo hướng cơng nhận giá trị pháp lý của hợp đồng và các bên phải thực hiện nghĩa vụ dân sự bên trong hợp đồng, tức hợp đồng vẫn có hiệu lực và vẫn phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
<b>1.6. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quyđịnh về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ngày 18/09/2009 dù chưa được công chứng, chứngthực?</b>
Đoạn [5] trong phần Nhận định của Toà án của Quyết định số 93/2018/DS-GĐT cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/09/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực:
“[...]. Tuy nhiên, từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai năm, bị đơn không tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó hợp đồng chuyển
</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">nhượng quyền sử dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015.”<small> 9</small>
<b>1.7. Trong Quyết định số 93, việc Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ngày 18/09/2009 dù chưa được cơng chứng, chứngthực có thuyết phục khơng? Vì sao?</b>
Trong Quyết định số 93/2018/DS-GĐT, việc Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/09/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực là hồn tồn thuyết phục. Vì:
<i>Thứ nhất, xét về hình thức hợp đồng, trong Quyết định số 93/2018/DS-GĐT,</i>
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/09/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm quy định về hình thức. Tuy nhiên, Tồ xác định “Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01/01/2017, thời hiệu được áp dụng theo qui định của Bộ luật Dân sự 2015 (Điểm d Khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự 2015).” ,<small>10</small>
theo đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên được xác lập vào ngày 18/09/2009 (trước ngày 01/01/2017) nên thời hiệu sẽ được áp dụng theo BLDS 2015. Nhưng, từ ngày xác lập hợp đồng (18/09/2009) đến ngày khởi kiện (18/04/2017) đã quá thời hiệu 02 năm theo Điểm đ Khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 đối với hợp đồng vi phạm về hình thức mà bị đơn khơng có u cầu gì nên căn cứ theo Khoản 2 Điều 132 BLDS 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực.
<i>Thứ hai,</i> căn cứ theo Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015: <i>“2. Giao dịch dân sựđã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng,chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụtrong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án ra quyết địnhcơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên khơng phảithực hiện việc công chứng, chứng thực.”, thì tổng giá trị chuyển nhượng là</i>
120.000.000 đồng, trong đó, ơng Mến và bà Nhiễm đã giao cho ông Cưu, bà Lắm và anh Linh 110.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng sẽ giao sau khi sang tên trước bạ, tức là “trên thực tế, ông Cưu, bà Lắm đã nhận tiền, giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Mến, bà Nhiễm; ông Mến, bà Nhiễm đã nhận đất, làm
<small>9 Trang 3 của Quyết định số: 93/2018/DS-GĐT.</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">móng nhà và cho người khác thuê.” . Điều này cho thấy, hợp đồng chuyển nhượng<small>11</small>
<i>nêu trên khơng có cơng chứng, chứng thực nhưng các bên đều đã thực hiện “ít nhấthai phần ba nghĩa vụ” theo như thoả thuận trong hợp đồng. Do đó, hợp đồng</i>
chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực.
Qua đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/09/2009 là hợp đồng vi phạm quy định bắt buộc về hình thức nhưng phía bị đơn khơng u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu trong thời hạn quy định. Đồng thời, nguyên đơn và bị đơn đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của mình trong giao dịch trên (110tr/120tr đồng). Vì vậy, dựa vào các tình tiết trên, Tịa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực có hiệu lực là hoàn toàn hợp lý.
</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12"><b>VẤN ĐỀ 02</b>
<b>ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HUỶ BỎ DO KHÔNG THỰC HIỆNĐÚNG HỢP ĐỒNG</b>
<b>Tóm tắt tình huống: </b>
Ơng Minh kí hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cường quyền sử dụng một mảnh đất. Hợp đồng được kí kết hợp pháp và ơng Minh đã giao đất cho ông Cường nhưng ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh đã nhiều lần nhắc nhở. Nay ông Minh yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng để nhận lại đất.
<b>Tóm tắt Bản án số: 06/2017/KDTM-PT về “V/v Tranh chấp hợp đồngmua bán” của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long.<small>12</small></b>
Nguyên đơn là Công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ khởi kiện buộc các bị đơn gồm ông Trương Văn Liêm và bà Nguyễn Thị Dệt về vấn đề “Tranh chấp hợp đồng mua bán xe” lập ngày 26/5/2012, yêu cầu các bị đơn phải trả cho ông Nguyễn Thành Tơ số tiền 67.880.000 đồng, và buộc bà Dệt sang tên chiếc xe mang biến số 64C-008.76 cho ông Tơ.
Lí do xảy ra tranh chấp là trong hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 đã ghi bên mua là bà Dệt (không phải là người đại diện của Công ty nội thất Thanh Thảo) và người đứng ra kí kết hợp đồng lại là ơng Liêm.
Tịa án nhận định hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 vô hiệu theo Điều 122 BLDS do chủ thể kí kết hợp đồng khơng đúng pháp luật nên khơng có căn cứ tuyên huỷ hợp đồng cũng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng. Đồng thời, lỗi dẫn đến vô hiệu hợp đồng của các bên giao dịch là ngang nhau nên các bên không phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký kết, do đó, phải hồn trả cho nhau những gì đã nhận là có cơ sở.
</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13"><b>2.1. Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và huỷ bỏhợp đồng do có vi phạm.</b>
Xét các định nghĩa theo quan điểm của TS. Lê Minh Hùng trích trong Giáo
<i>trình Pháp luật về Hợp đồng và Bồi thường thiệt hại ngồi hợp đồng (Tái bản cósửa đổi, bổ sung)<small>13</small></i>:
- Hợp đồng vô hiệu là hợp đồng không hợp pháp, không có giá trị pháp lý ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên. Hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, nên các quy định về các quy định dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 BLDS năm 2015 cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu (Khoản 1 Điều 407 BLDS 2015).
- Hợp đồng có thể chấm dứt trong trường hợp bị một bên đơn phương hủy hợp đồng. Có thể hiểu hủy bỏ hợp đồng là việc một bên đơn phương tuyên bố việc tiêu hủy hợp đồng, khi có căn cứ do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định là điều kiện hủy bỏ hợp đồng.
Do đó, ta có sự so sánh như sau:
<b>- Giống nhau:</b>
+ Đều là các hình thức chấm dứt hiệu lực của hợp đồng dân sự, tức không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
+ Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và khơi phục lại tình trạng ban đầu. Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật nếu khơng thể hồn trả lại được bằng hiện vật thì được trị giá thành bằng tiền để hồn trả, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
+ Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường. + Việc giải quyết hậu quả liên quan đến quyền nhân thân: do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
<b>- Khác nhau: </b>
<b>Tiêu chíHủy bỏ hợp đồng do có vi phạmHợp đồng vô hiệu</b>
Cơ sở pháp lý Điều 423 BLDS 2015 Điều 407 BLDS 2015
<i><small>13 Lê Minh Hùng (2017), Giáo trình Pháp luật về Hợp đồng và Bồi thường thiệt hại ngồi hợp đồng (Tái</small></i>
<i><small>bản có sửa đổi, bổ sung) của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia</small></i>
</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">Điều kiện chấm dứt hợp đồng
Một trong các bên hợp đồng vi phạm các điều khoản có trong hợp đồng hoặc một bên yêu cầu hủy + Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa hợp giao dịch dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (Điều 408 BLDS 2015).
Tính chất
Hợp đồng này có hiệu lực tại thời điểm giao kết nhưng vì phát sinh yếu tố dẫn đến hủy hợp đồng nên hiệu lực này không được công nhận.
Không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
Hậu quả pháp lý
- Điều 427 BLDS 2015:
+ Các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
+ Các bên phải hồn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
+ Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
- Điều 131 BLDS 2015 + Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận.
+ Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Thẩm quyền <i>- Một trong các bên (Khoản 1 Điều</i>
<i>423 BLDS 2015)</i> <sup>Chỉ có Tịa án có quyền</sup><i>tun bố vô hiệu (Điều</i>
</div>
